Metody ustalania wartości rynkowej działek. Metody i procedury wyceny działek. Procedura wyceny wartości rynkowej

Po przeanalizowaniu potencjału gruntu i dokonaniu wyboru możliwe opcje jego wykorzystania, ewaluator musi przystąpić do analizy jego najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (BNEI). Oznacza to zidentyfikowanie tych zastosowań spośród rozsądnych, wykonalnych i prawnych alternatyw, które są fizycznie możliwe, racjonalnie uzasadnione i wykonalne finansowo oraz które skutkują największą wartością dla gruntu.

Oprócz analizy NEI do oszacowania wartości działki można wykorzystać:

metoda analiza porównawcza sprzedaży (SAP).

Metoda wyceny oparta na wartości rezydualnej.

Metoda transferu.

Sposób kapitalizacji czynszu gruntowego.

Metoda reszty dla gruntu.

Analiza najlepszych i najlepszych zastosowań działka przewiduje porównanie alternatywnych możliwości zagospodarowania (zagospodarowania) działki. Dla każdego wariantu zagospodarowania obliczana jest wartość rezydualna gruntu. Najwyższa wartość rezydualna gruntów odpowiada ich najlepszemu i najbardziej efektywnemu wykorzystaniu.

Pierwszym krokiem analizy jest wybór tych przypadków użycia, które są racjonalnie wykonalne, biorąc pod uwagę możliwości i ograniczenia rynkowe. Pod uwagę brany jest potencjał lokalizacji, popyt rynkowy i prawa zabudowy. Procedura ta pozwala na wskazanie jedynie uzasadnionych możliwości zagospodarowania terenu, eliminując tym samym konieczność gromadzenia zbędnych informacji. Zatem, jeśli przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczają zabudowę gruntów wyłącznie do budynków mieszkalnych, wówczas w ogóle nie bierze się pod uwagę możliwości zagospodarowania przestrzennego obiektów komercyjnych lub przemysłowych. Jeżeli jednak analityk uważa, że ​​w przyszłości przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu zostaną zmienione, wówczas związane z tym obecne ograniczenia nie powinny wykluczać rozważenia opcji zabudowy innej niż mieszkaniowa.

W drugim etapie ustalany jest koszt opracowania każdej ze strategii alternatywnych. Uwzględnia się jakość zasobów terenu i technologiczną wykonalność różnych opcji rozwoju.

W trzecim etapie określana jest wykonalność finansowa zidentyfikowanych strategii rozwoju. Dla każdej opcji sporządzany jest prognozowany rachunek zysków i strat. Dla każdej strategii rozwoju, w oparciu o założenia i założenia dotyczące przyszłego zachowania rynku, wyliczany jest zysk operacyjny netto.

W czwartym etapie dochód operacyjny netto jest rozdzielany pomiędzy grunty i budynki (budowle). Analityk może stosować współczynniki kapitalizacji ustalone na podstawie dostępnych informacji rynkowych lub w oparciu o oczekiwania inwestorów. Każda opcja rozwoju może mieć swój własny, inny współczynnik. Wskaźnik zależy od poziomu ryzyka, długości okresu odzyskania kapitału, struktury finansowania oraz przewidywanego wzrostu lub spadku wartości przedmiotu.

Metoda porównawczej analizy sprzedaży (SAP) polega na określeniu wartości rynkowej działek poprzez przeliczenie cen sprzedaży działek porównywalnych na wartość rynkową wycenianej działki.

W naszych warunkach metodą tą można określić koszt działek pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, działek ogrodowych i działek warzywnych.

Zgodnie z teorią wyceny, stosując tę ​​metodę, rzeczoznawca musi posłużyć się sześcioma elementami porównania:

Warunki finansowania transakcji.

Warunki sprzedaży.

Czas sprzedaży.

Lokalizacja.

Charakterystyka fizyczna.

Charakterystyka dochodów.

Dla każdego elementu porównania dokonuje się odpowiednich korekt (tabela 8.1) polegających na upodobnieniu obszaru porównywalnego do ocenianego.

Kolejność poprawek jest następująca. Rzeczoznawca uzyskuje tymczasowe dane dotyczące cen i dokonuje kolejnych korekt poprzedniej skorygowanej wartości.

Tabela 8.1

Tabela korygująca do oszacowania kosztu działki

	Elementy porównawcze	Poprawka	Skorygowana cena, tysiąc rubli
	Cena sprzedaży
	Specjalne warunki
	Specjalne warunki sprzedaży
	Warunki rynkowe (czas)
	Lokalizacja
	Charakterystyka fizyczna
	Wartość wycenianej nieruchomości

Uwzględniając cechy fizyczne, należy wziąć pod uwagę poprawki dotyczące wielkości terenu, nieregularnego kształtu i położenia kątowego.

Wiadomo, że im większa działka, tym z reguły niższa cena za jednostkę powierzchni.

W krajach o gospodarce rynkowej istnieją specjalne tabele, które pozwalają uwzględnić wpływ konsolidacji działki na jej wartość. W naszych warunkach rzeczoznawca musi taką analizę przeprowadzić samodzielnie, czyli konieczne jest skonstruowanie wykresu np. zależności ceny sprzedaży 1 m 2 lub stu metrów kwadratowych gruntu od powierzchni ​fabuła.

Wiadomo również, że przy tej samej powierzchni obszar trójkątny jest oceniany niżej niż prostokątny ze względu na niedogodności związane z pracą na nim. Do wyceny działek trójkątnych rzeczoznawcy często posługują się „regułą 65-35”, która mówi, że „wartość działki trójkątnej z pierzeją ulicy będzie wynosić około 65% wartości działki prostokątnej”.

Aby wycenić obszary o nieregularnych kształtach, można zastosować technikę podziału powierzchni na prostokąty, które są wyceniane osobno, a koszt całkowity jest sumą kosztów poszczególnych części.

Wpływ lokalizacji narożnej jest określany przez komercyjnego cesjonariusza terenu. W przypadku sklepów i stacji benzynowych lokalizacja ta zapewnia pewne korzyści, a co za tym idzie, ich koszt będzie wyższy. W przypadku działek ogrodowych i budowy domków lokalizacja narożna zmniejsza ich koszt. Aby ocenić lokalizację narożnika, należy zebrać pewne statystyki dotyczące sprzedaży i dokonać odpowiedniej analizy tego wpływu dla obszarów o różnym przeznaczeniu.

Metoda wyceny oparta na wartości rezydualnej. Metoda ta polega na odjęciu wartości budynków od ceny sprzedaży nieruchomości i oszacowaniu wartości gruntu według wartości rezydualnej.

Technika ta jest szczególnie przydatna na terenach długo zabudowanych, gdzie nie ma sprzedaży wolnych działek. Metoda ta daje dokładniejsze wyniki w przypadku lokalizacji ze stosunkowo nowymi budynkami, dla których dostępne są szacunki kosztów.

Jeżeli nie ma wystarczających informacji dotyczących sprzedaży, wówczas jako wartości początkowe można przyjąć szacunki eksperckie dotyczące ich wartości. Dokładność metody zależy od wiarygodności oceny eksperckiej i kalkulacji kosztów budowy.

Metoda transferu. Dla określonego rodzaju nieruchomości i konkretnego regionu istnieje pewna zależność pomiędzy kosztem gruntu a kosztem budynków. Zatem jeśli w danym regionie nie ma wystarczającej liczby sprzedaży gruntów niezabudowanych, wówczas można wybrać region porównywalny z wystarczającą liczbą sfinalizowanych transakcji, określić typowy stosunek wartości gruntu do wartości budynków oraz wykorzystać ten współczynnik w ocenie dla tego regionu.

Zaletą tej metody jest brak konieczności stosowania metody kosztowej do określenia kosztu budynków.

Sposób kapitalizacji czynszu gruntowego. Metodę tę można zastosować w przypadku dzierżawy gruntu oddzielnie od budynków i budowli.

Jeżeli umowa najmu została zawarta niedawno lub dość dokładnie odzwierciedla aktualny rynek wynajmu, kwotę czynszu netto można bezpośrednio skapitalizować w wartości nieruchomości gruntowej.

Przykład: Niedawno wydzierżawiono działkę pod warunkiem, że koszty operacyjne zostaną przypisane najemcy w wysokości 100 000 rubli rocznie przez 10 lat. Stopa kapitalizacji - 15%. Określ cenę działki.

Rozwiązanie: 100 000: 0,15 = 666 700 rubli.

Metoda reszty dla gruntu. Metoda opiera się na zasadzie produktywności przyrostowej. Wartość gruntu oblicza się jako resztę po uwzględnieniu wszystkich niezbędnych opłat związanych z kosztami pracy, kapitału i zarządzania.

Przykład: Należy wycenić działkę o powierzchni 16 hektarów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczalną ilością 1 domu na 10 arów. Właściciel sprzedaje działki o powierzchni 0,1 ha, biorąc pod uwagę zagospodarowanie terenu i komunikację, za 175 000–220 000 rubli (średnio 200 000 rubli). Koszty przygotowania terenu, zagospodarowania terenu i komunikacji będą wymagały 14 000 000 rubli. Koszty projektowania, koszty administracyjne, koszty transakcyjne i inne koszty ogólne dla takich projektów wynoszą średnio 25% całkowitej ceny sprzedaży. Dopuszczalne opłaty za pożyczkę, koszty utrzymania i zyski wyniosą 40% dochodu netto. Określ cenę działki.

1. Przewidywana cena sprzedaży działek 160 * 200000 = 32 (mln rubli)

2. Koszty rozwoju - 14 (miliony rubli)

3. Ogólne koszty ogólne (25%) - (8 mln RUB)

4. Dochód netto bez zysku - (klauzula 1. – (klauzula 2 + klauzula 3)) - 10 (mln rubli)

5. Koszty własności i zysk (40% z 10 000 000) - 4 (miliony rubli)

Koszt niezabudowanej ziemi wynosi 6 (milionów rubli).

Jak ustala się wartość rynkową działki? Ile kosztuje sto metrów kwadratowych ziemi? Czy można ustalić wartość rynkową gruntu według numeru katastralnego?

Sprzedając jakikolwiek produkt lub usługę, pobieramy cenę, którą uważamy za uczciwą. W tym celu znajdujemy podobne reklamy i porównujemy je z naszymi. Jednak nie zawsze jest to możliwe. Zwłaszcza w przypadku nietypowych obiektów na sprzedaż, na przykład dla niektórych działek.

Nazywam się Walerij Chemakin. Jako konsultant ds zagadnienia prawne, w tym artykule będę mówić o wartości rynkowej gruntu.

Opowiem także o tym gdzie i jak zlecić wycenę wartości rynkowej gruntu.

1. Jaka jest wartość rynkowa działki i dlaczego warto ją znać

W warunkach swobodnego obrotu gruntami ceny działek ustala rynek. Najczęściej obiekty tego samego typu na danym obszarze kosztują w przybliżeniu tyle samo. Dzieje się tak dlatego, że rynek jest zdolny do samoregulacji, pomimo pozornego chaosu.

Na podstawie tego, co zostało powiedziane, sformułujmy definicję.

Jest to cena, za jaką można go sprzedać w rozsądnym terminie na wolnym rynku przy obopólnej satysfakcji z wyników transakcji po obu stronach.

Gdzie mogę sprawdzić wartość rynkową działki? W większości przypadków odpowiedź na to pytanie jest oczywista. Wystarczy otworzyć dowolną stronę internetową z ogłoszeniami i zapoznać się z ofertami w okolicy, w której znajduje się dana działka. Jeśli jednak nie ma ani jednej podobnej działki na sprzedaż, będziesz musiał skorzystać z pomocy rzeczoznawców.

Jeżeli potrzebna jest Państwu opinia biegłego urzędowego np. dla sądu, sporządzana jest także opinia niezależna. Przeczytaj nasz specjalny artykuł na temat istoty tej koncepcji. Eksperci stosują różne metody wyceny w celu określenia wartości rynkowej terenu, w zależności od przeznaczenia gruntu.

Przykładowo dla działki rolnej we wzorze wykorzystuje się współczynnik potencjalnego zysku z utrzymania Rolnictwo lub produkcja komercyjna. Przy obliczaniu wartości rynkowej działki przemysłowej uwzględnia się także potencjalne dochody, ale z innej działalności gospodarczej.

2. Ile kosztuje sto metrów kwadratowych gruntu – przegląd głównych czynników wpływających na wartość rynkową działki

Nie wchodząc głębiej w procedurę oceny wartości rynkowej działki, zwrócę uwagę, że na jej kształtowanie wpływa dziesiątki czynników.

Oto najważniejsze.

Czynnik 1. Lokalizacja obiektu

Jest to czynnik najważniejszy, gdyż to on ma decydujący wpływ na kształtowanie się cen. Im grunt jest bliżej większych miast, tym jest droższy.

Przykład

Niedawno sprzedałem działkę o powierzchni 17 arów obszary wiejskie z komunikacją, ale 200 km od najbliższego duże miasto za jedyne 100 tysięcy rubli. Zaraz potem nabył 20 akrów ziemi w Tiumeniu, choć bez komunikacji, ale za 1,5 miliona rubli.

To grosze w porównaniu z ceną ziemi na elitarnych przedmieściach Moskwy. Nawet w granicach tego samego obszaru katastralnego cena działek o tej samej powierzchni różni się dość znacznie, pomimo podobieństwa. To zależy od Cechy indywidulane określone w następnym podrozdziale.

Czynnik 2. Stan gleby i ukształtowanie terenu

Ludzie kupują działki nie tylko pod budowę domu, ale także w celu dalszego aktywnego wypoczynku. Dlatego strona powinna zadowolić osobę swoją wygląd, bliskość lasu, rzeki lub jeziora, żyzność gleby. Wąwozy, rowy i inne niepożądane formy terenu znacznie obniżają koszty, podobnie jak gleby bagniste lub słone.

Czynnik 3. Obecność budynków na terenie i ich stan

Wartość rynkowa działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym jest znacznie wyższa. Przecież wlicza się w to także cena samego budynku, nawet jeśli jest to stary, zniszczony dom, który trzeba będzie wyburzyć. Jednak stan budynków też ma znaczenie. Oczywiście działka z domem jest o wiele cenniejsza niż działka ze stodołą.

Czynnik 4. Łączność z sieciami komunikacyjnymi

Gminy często finansują budowę linii energetycznych na terenach pod budownictwo indywidualne (IHC). Zaopatrzenie w energię elektryczną, gaz i wodę znacznie zwiększa koszt gruntów.

Przykład

Zakupiona przeze mnie działka nie ma komunikacji ani nawet dróg dojazdowych, więc kosztuje 1,5 miliona rubli. Podobna ziemia w najbliższej zamieszkanej wiosce kosztuje co najmniej 3 miliony rubli. Oznacza to, że mam szansę na dobry zysk po zainstalowaniu sieci użyteczności publicznej.

Czynnik 5. Prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku w określonym czasie z korzystania z witryny

Grunty przeznaczone na cele rolnicze lub pod budowę obiektów przemysłowych przeznaczone są do wytwarzania dóbr materialnych, czyli mogą przynosić zysk. Szczególnie cenne są tereny w pobliżu autostrad federalnych. Potencjalny dochód wliczany jest także do wartości rynkowej takich działek.

3. Kto jest odpowiedzialny za ustalenie wartości rynkowej gruntu – przegląd głównych opcji dla rzeczoznawców

W przypadku jakichkolwiek prawnie istotnych działań nie wystarczy po prostu znać cenę swojej działki. Konieczne jest uzyskanie urzędowej opinii zawodowych rzeczoznawców, sporządzonej zgodnie z przepisami prawa działalność oceniająca.

Przyjrzyjmy się, kto ustala wartość rynkową działki, w jaki sposób jest ona ustalana i gdzie się o to udać.

Opcja 1. Wyspecjalizowane biuro rzeczoznawcze

Obecnie działa wiele firm komercyjnych różne rodzaje działania oceniające. Warunkiem jest to, że muszą takie być organizacje samoregulacyjne(SRO). Firmy te dokonują jedynie wycen, ale nie świadczą innych usług, np. prawnych.

Opcja 2. Niezależny prywatny rzeczoznawca

Prawo nie zabrania prowadzenia indywidualnej działalności rzeczoznawczej, dlatego można znaleźć także prywatnego rzeczoznawcę. Przy ustalaniu wartości rynkowej działki stosuje te same zasady wyceny, co pracownik dowolnej firmy. Prywatny rzeczoznawca podlega tym samym przepisom dotyczącym czynności wycenowych.

Opcja 3. Agencja nieruchomości

Każda duża agencja nieruchomości ma w swoich szeregach rzeczoznawców. Dlatego też, jeśli zdecydujesz się sprzedać działkę za pośrednictwem agencji nieruchomości i nie wiesz, jaką cenę ustalić, są one do Twojej dyspozycji. Jest to bardzo wygodne, ponieważ ich praca będzie opłacana z prowizji.

Opcja 4. Kancelaria prawna

Wiele kancelarii prawnych nie ogranicza się do świadczenia pomocy prawnej klientom. Oferują usługi badawcze i wyceny. Warto kontaktować się z takimi biurami, gdy potrzebne jest nie tylko poznanie kosztów nieruchomości, ale także uzyskanie pomocy prawnej. Przykładowo sąd nakazuje podział majątku z byłym współmałżonkiem, ale Ty nie zgadzasz się z jego oceną.

Szczególnie często zdarza się, że zwracamy się do sądu o zmniejszenie wartości katastralnej, aby zapłacić niższy podatek. Aby to zrobić, przeprowadzana jest później procedura prowokacyjna, ale lepiej przeczytaj o tym w naszym specjalnym artykule.

4. Jak ustalić wartość rynkową działki - instrukcja krok po kroku

Jeśli nie wiesz, jak obliczana jest wartość rynkowa działki, ale potrzebujesz jej tylko w celach informacyjnych, a nie do wykonywania czynności o znaczeniu prawnym, zastosuj jedną sztuczkę. Teraz państwo stara się zbliżyć wartość katastralną do wartości rynkowej, aby zebrać więcej podatków. Informacje o wartości katastralnej dostępne są w bazie danych Rosreestr.

Dlatego oblicz online przybliżoną wartość rynkową działki, korzystając z jej numeru katastralnego. Aby to zrobić, odwiedź stronę internetową Rosreestr lub dowolnej firmy pośredniczącej i wpisz numer w specjalnym formularzu wyszukiwania. Zamiast numeru katastralnego można podać adres, ale tylko wtedy, gdy oficjalnie już istnieje.

Jeśli potrzebujesz oficjalnego dokumentu dotyczącego wartości rynkowej działki, na przykład do zarejestrowania prawa dzierżawy, skontaktuj się profesjonalni rzeczoznawcy. Jak to zrobić – czytaj dalej.

Krok 1. Wybierz firmę rzeczoznawczą

W zależności od wielkości i złożoności pracy wybierz niezależny rzeczoznawca lub skontaktuj się z firmą rzeczoznawczą. Dla właściwy wybór Firmy, najpierw zasięgnij informacji o wszystkich dostępnych w Twojej okolicy.

Zapytaj znajomych, przyjaciół i sąsiadów. Nagle ktoś niedawno skorzystał z usług rzeczoznawcy. Poczytaj fora. W rezultacie należy wybrać firmę optymalną pod względem kosztów i jakości świadczonych usług.

Krok 2. Ustal liczbę pytań do eksperta

Przed zawarciem umowy musisz zdecydować, jakie pytania chcesz zadać ekspertowi. Zaleca się natychmiastowe ustalenie z nim wszystkich niuansów.

Pytania do eksperta:

• czy odwiedzi teren lub przeprowadzi ocenę na podstawie dokumentów;
• co jest wliczone w koszt usług;
• jakiej metody użyje do oceny witryny;
• ile czasu zajmie mu dotarcie do pracy?

Nie zapomnij spojrzeć na niego, aby uzyskać przykład oceny wartości rynkowej działki. Patrząc na to, zrozumiesz, jak odpowiedzialnie i dokładnie pracuje rzeczoznawca i czy forma raportu spełnia wymagania.

Krok 3. Dostarcz niezbędną dokumentację

Aby wykonać pracę, rzeczoznawca będzie potrzebował dokumentacja techniczna do działki oraz dokumenty potwierdzające Twoją własność.

Jeśli czegoś nie masz, zawsze możesz zamówić to, czego Ci brakuje na stronie Unified State Register 365. Wystarczy wejść na ten portal, a zobaczysz, jakie dokumenty przygotowują. Tam w formularzu wyszukiwania wprowadź numer katastralny działki i uzyskaj informacje z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (USRN). Jest wolne.

Jeśli potrzebujesz oficjalnego zaświadczenia katastralnego, wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości lub dokumentacji technicznej witryny - zapłać pieniądze, a oni dostarczą Ci to wszystko kurierem. Oficjalne certyfikaty i inne dokumenty posiadają pieczęcie Rosreestr. Jeśli druk nie jest potrzebny, koszt usługi jest znacznie niższy.

Krok 4. Zapłać za usługę i zawrzyj umowę

Po przygotowaniu wszystkich dokumentów zawrzyj umowę i zapłać za usługę. Pamiętaj, aby dokładnie przeczytać warunki umowy. Musi określać odpowiedzialność rzeczoznawcy za problemy powstałe z jego winy na skutek błędnej oceny wartości rynkowej działki.

Krok 5. Uzgodnij datę i godzinę oceny

Ponieważ najczęściej w celu przeprowadzenia kompetentnej i prawidłowej oceny konieczne jest zbadanie samego miejsca, należy wcześniej uzgodnić ze specjalistą godzinę i datę tego zdarzenia. Przecież dopiero po jego zakończeniu będzie mógł przejść bezpośrednio do obliczeń. Przy okazji zapytaj wcześniej, czy jego wizyta jest wliczona w koszt całej usługi. Jeśli nie, to dowiedz się, czy musisz zapłacić od razu, czy później.

Krok 6. Poczekaj na przyjazd specjalisty

W wyznaczonym dniu i godzinie spotkaj się ze specjalistą i zabierz go na miejsce. Podczas kontroli pozostań w pobliżu. Mogą pojawić się pytania wyjaśniające dotyczące indywidualnych cech danej witryny. Może to być jakość gleby, stopień zalewania na wiosnę, obecność innych ukrytych czynników, które uważasz za konieczne do wzięcia pod uwagę.

Krok 7

Protokół oceny wartości rynkowej działki zawiera informacje o właścicielu nieruchomości i rzeczoznawcy. Istotnym elementem raportu jest opis metodologii i jej podstawy prawnej.

Przykładowo stosowanie metody wyceny masowej przy ustalaniu wartości rynkowej działek jest dopuszczalne jedynie w odniesieniu do gruntów standardowych pod zabudowę w granicach obszarów zaludnionych.

Zupełnie innymi metodami ustala się wartość rynkową gruntów leśnych, gruntów rolnych, gruntów pod obiekty przemysłowe, a także wszelkich działek nietypowych. Każdy raport kończy się wnioskiem wskazującym wartość rynkową.

Jeśli chcieliby Państwo bardziej szczegółowo skonsultować te lub inne kwestie prawne, zapraszamy na stronę internetową firmy Pravoved. Znajdziesz tam wygodny formularz informacja zwrotna, za pośrednictwem którego możesz zadać prawnikowi pytanie.

Przedstaw swój problem krótko i wyraźnie. W efekcie otrzymasz kompleksową odpowiedź wraz z konkretnym algorytmem działań mających na celu rozwiązanie problemu. Koszt takiej konsultacji online to mniej niż 1000 rubli.

5. Profesjonalna pomoc w ustaleniu wartości rynkowej działki - przegląd TOP-3 firm rzeczoznawczych

Kontaktując się z firmą wycenową, musimy mieć pewność co do profesjonalizmu specjalistów. Poza tym nie chcemy przepłacać.

Poniżej przedstawiam przegląd 3 znanych firm rzeczoznawczych, dla których zlecenie wyceny rynkowej działki nie będzie dużo kosztować.

Firma zajmuje się wycenami nieruchomości dla banków. Jeśli chcesz otrzymać kredyt zabezpieczony swoją działką, a wartość katastralna jest zbyt niska, skontaktuj się z firmą Yurdis. Współpracuje z większością głównych rosyjskich banków. Ufają jej, więc miej pewność, że Twoja witryna zostanie odpowiednio oceniona i otrzymasz wymarzoną pożyczkę.

Tutaj możesz zamówić ten, który chcesz wykorzystać jako zabezpieczenie. Rzeczoznawcy firmy są gotowi wyliczyć wartość likwidacyjną nieruchomości, która jest o 20% niższa od wartości rynkowej. Jest potrzebne do szybkiej sprzedaży. Takie usługi kosztują tylko 4 tysiące rubli, czyli znacznie mniej niż konkurenci.

Firma świadczy wszelkiego rodzaju usługi rzeczoznawcze. Działki wyceniane są w trzech różne sposoby po uzgodnieniu z klientem: z oględzinami przedmiotu lub bez, poprzez wydanie opinia eksperta o wartości gruntu bez przeprowadzania operatu szacunkowego.

Jakie są zalety oceny Consult Pro:

№	Korzyść	Korzyść
1	Moc prawna	Raport zostanie zaakceptowany w każdym sądzie, banku i agencji rządowej
2	Znajomość warunków rynku moskiewskiego	Uwzględniają prestiż terenu, gęstość zabudowy, czynniki środowiskowe
3	Wiarygodność	Osiągane poprzez wnikliwą analizę sytuacji rynkowej w określonym momencie
4	Wygoda	Usługę można zamówić poprzez stronę internetową, uwzględniane są wszelkie życzenia klientów
5	Efektywność	Wszystkie prace realizujemy w możliwie najkrótszym czasie

Na stronie internetowej firmy proponuje się utworzyć Obszar osobisty, dzięki któremu w bardzo wygodny sposób można kontrolować realizację usług wyceny gruntów. Łatwo jest tam również prześledzić historię swoich zamówień. Wszystkie raporty są w pełni zgodne z prawem, co gwarantuje ich akceptację w bankach, sądach i agencje rządowe, Specjaliści przeprowadzają obliczenia za pomocą specjalne programy, co zmniejsza do minimum prawdopodobieństwo błędu.

Strona nawet to ma kalkulator internetowy, za pomocą którego możesz dokonać bezpłatnej wyceny niektórych obiektów. Rzeczoznawcy pracują o każdej porze i są gotowi realizować pilne zamówienia nawet w weekendy. Firma oferuje więcej korzystne warunki współpraca ze stałymi klientami.

Techniki

Wytyczne w celu ustalenia wartości rynkowej działek

1. Postanowienia ogólne

Niniejsze zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania wartości rynkowej działek zostały opracowane przez firmę Quinto-Consulting CJSC w ramach projektu dotyczącego opracowania, publikacji i dystrybucji materiały dydaktyczne dotyczące różnych aspektów wyceny gruntów na zlecenie Centrum LARIS.

Te zalecenia metodologiczne uwzględniają doświadczenie w prowadzeniu prac oceniających zgodnie z ustawą federalną nr 135 „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej”, a także federalne standardy oceny FSO 1, FSO 2, FSO 3, obowiązkowe do stosowania przez Przedmioty działalności rzeczoznawczej.

Metodologia ta ma na celu określenie wartości rynkowej działek dla uczestników stosunków gruntowych.

2. Podstawowe pojęcia

Działka- część powierzchni ziemi (w tym warstwa gleby), której granice są opisane i poświadczone w określony sposób.

Działka może być podzielna i niepodzielna. Podzielna to działka, którą można podzielić na części, z których każda po podziale tworzy samodzielną działkę, której dozwolone użytkowanie może być realizowane bez przenoszenia jej na grunty innej kategorii, z wyjątkiem przypadków określonych przez federalną prawa.

Ulepszenia gruntów- budynki, budowle, budowle, obiekty infrastruktury inżynieryjnej zlokalizowane w obrębie działki, a także skutki prac i inne oddziaływania (zmiany ukształtowania terenu, stosowanie nawozów itp.) zmieniające cechy jakościowe działki.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny- najbardziej prawdopodobna cena, za jaką przedmiotowa nieruchomość może zostać zbyta otwarty rynek w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadają wszystkie niezbędne informacje, a na wartość ceny transakcyjnej nie mają wpływu żadne nadzwyczajne okoliczności.

Metoda ewaluacji— sposób obliczania wartości przedmiotu wyceny w ramach jednego z podejść do wyceny.

Data oceny— data kalendarzowa, od której ustala się wartość wycenianego przedmiotu.

Cena- kwotę pieniężną oferowaną lub zapłaconą za wycenianą nieruchomość lub jej równowartość.

Analogia obiektu wyceny- inny przedmiot podobny pod względem podstawowych właściwości ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych do przedmiotu oceny, którego cena jest znana z transakcji przeprowadzonej na podobnych warunkach.

Ostateczna wartość przedmiotu wyceny- wartość wartości przedmiotu wyceny, uzyskana w wyniku uogólnienia wyników obliczeń wartości przedmiotu wyceny, uzasadnionej przez rzeczoznawcę, przy zastosowaniu różnych podejść do wyceny i metod wyceny.

Stopa zwrotu wolna od ryzyka— stopa zwrotu z inwestycji Pieniądze w najbardziej niezawodne aktywa.

Rabaty- proces ustalania wartości bieżącej przyszłych przychodów i wydatków.

Wynajem gruntu- dochód generowany przez działkę.

Czynnik kosztowy- czynnik, którego zmiana wpływa na wartość rynkową działki.

3. Podstawowe zasady ustalania wartości rynkowej działki

Ustalenie wartości rynkowej działki opiera się na następujących zasadach.

Zasada użyteczności— działki, które są w stanie zaspokoić potrzeby użytkownika (potencjalnego użytkownika) przez określony czas, mają wartość rynkową.

Zasada podaży i popytu— wartość rynkowa działki kształtuje się w wyniku interakcji podaży i popytu na rynku oraz charakteru konkurencji między sprzedawcami i kupującymi.

Popyt zazwyczaj charakteryzuje się liczbą obiektów, które nabywcy chcą lub mogą kupić w określonym czasie, przy obowiązującej w danym momencie wartości rynkowej. Podaż charakteryzuje się liczbą obiektów oferowanych w danej chwili do sprzedaży na rynku po określonej cenie. Relacja podaży i popytu determinuje poziom cen na równowadze rynku gruntów.

Istnieją trzy możliwe stany relacji między podażą a popytem:

• podaż i popyt są równe, w wyniku transakcji rynkowych powstaje równowaga uczciwa cena rynkowa nieruchomości;
• popyt przewyższa podaż, ceny na rynku rosną, tworzą się ceny spekulacyjne, powstaje niebezpieczeństwo protekcjonizmu i korupcji, prowadzące do zniszczenia rynku;
• podaż przewyższa popyt, ceny spadają i następuje stagnacja na rynku.

W krajach o gospodarce rynkowej w równowadze stany te okresowo zastępują się wzajemnie w zależności od czynników związanych zarówno z ogólnym stanem gospodarki, jak i procesami społecznymi, demograficznymi i innymi.

W nierównowagowych warunkach gospodarki przejściowej, charakterystycznych dla Rosji, zasada ta często nie ma znaczącego wpływu, ponieważ podaż i popyt są w dużej mierze regulowane administracyjnie, często ze względu na znaczną obniżkę ceny podaży działek.

Zasada substytucji— wartość rynkowa działki nie może przekraczać najbardziej prawdopodobnych kosztów nabycia przedmiotu o równoważnej użyteczności.

Zasada ta zakłada dostępność opcji dla kupującego, tj. koszt nieruchomości (gruntu) zależy od tego, czy na rynku znajdują się podobne obiekty lub obiekty, które je zastępują. Zasada mówi, że koszt danego obiektu nie powinien przewyższać kosztu zakupu podobnego obiektu (działki) na rynku. W związku z tym o wartości danej działki decyduje najniższa cena, za jaką można kupić podobną działkę o tych samych podstawowych wskaźnikach, w tym potencjalnej użyteczności i rentowności.

W Moskwie, zwłaszcza w centralnej części miasta, podobnie jak w większości innych miast o historycznie ustalonym wyglądzie architektonicznym, prawie niemożliwe jest znalezienie absolutnie identycznych wolnych działek. Wyjątkowość każdej działki stwarza pewne trudności w sprzedaży na rynku gruntów i późniejszym zagospodarowaniu, ale przyczynia się do powstania wystarczającej wysoki poziom ceny rynkowe. Inaczej sytuacja rynkowa wygląda w nowych miastach, obszarach nowej masowej zabudowy, gdzie poziom standaryzacji rozwiązań architektonicznych jest wyższy i w związku z tym pojawia się więcej działek tego samego typu. Tutaj w pełni manifestuje się zasada substytucji, pomagająca ustabilizować ceny rynkowe na stosunkowo niskim poziomie.

Zasada oczekiwania— wartość wartości rynkowej działki zależy od oczekiwanej wartości, okresu i prawdopodobieństwa otrzymania z niej czynszu.

Wartość wartości rynkowej działki zależy od dochodu pozostałego po opłaceniu czynników produkcji przyciągniętych do działki za działalność przedsiębiorcza.

Zasada ta wskazuje, że wartość nieruchomości – bieżąca wartość wszystkich przyszłych dochodów uzyskanych z jej użytkowania (w tym sprzedaż i wartość nieruchomości, przede wszystkim gruntów) – stale rośnie ze względu na zwiększony popyt i ograniczoną podaż.

Zasada ta nie oznacza jednak, że właściciel nieruchomości (gruntu) powinien dosłownie czekać na wzrost ceny nieruchomości lub opłacalność jej wynajmu. Świadczy to jedynie o tym, że użytkowanie nieruchomości, gruntów, ma zasadniczo charakter długoterminowy. Dlatego też oceniając nieruchomość należy pamiętać, że nie zawsze jej wartość jest z nią równa Średnia cena, która rozwinęła się na rynku podobnych obiektów w momencie oceny. Wartość bieżąca całej kwoty dochodów może okazać się znacznie wyższa.

Zasada wpływu zewnętrznego— wartość rynkowa działki zależy od wpływu czynników zewnętrznych.

Zasada korespondencji- oceniany obiekt (działka) ma największą wartość, pod warunkiem, że jest w pewnym stopniu podobny do obiektów otaczających pod względem użytkowania, wielkości i stylu, przy czym minimalne koszty dla jego rozwoju. Innymi słowy, jeśli wszystko siły ekonomiczne, które decydują o maksymalnej użyteczności i rentowności danego terenu, są możliwie najlepiej zrównoważone.

Zatem dla danej działki i obiektu nieruchomości znajdującego się lub na niej utworzonego muszą zostać spełnione warunki, aby koszty jej nabycia i zagospodarowania odpowiadały kosztowi lub rentowności utworzonego na niej obiektu nieruchomości. Jednym z kryteriów sprawdzenia zgodności wyceny działki z tą zasadą jest udział wartości samej działki w całkowitej wartości położonej na niej nieruchomości.

W centralnej części Moskwy wskaźnik ten zbliża się do wskaźników charakterystycznych dla innych dużych miast na świecie. W związku z powyższym dalszy wzrost cen działek w centrum miasta jest stosunkowo niewielki (z wyłączeniem gruntów przeznaczonych pod budowę budynków wysokościowych) i może wynikać głównie z dalszego wzrostu kosztów budowy oraz cen nieruchomości przy poprawie w swoich walorach konsumenckich.

Realizacja tej zasady pozwala na oddzielenie kosztu samej działki od całkowitego kosztu nieruchomości.

Zasada najlepszego użycia— wartość rynkową działki ustala się na podstawie jej najbardziej efektywnego wykorzystania.

Najbardziej efektywne wykorzystanie działki to najbardziej prawdopodobne użytkowanie działki, które jest fizycznie możliwe, racjonalnie uzasadnione, zgodne z wymogami prawa, wykonalne finansowo i w wyniku którego wartość działki będzie maksymalna. Najbardziej efektywne wykorzystanie działki ustala się biorąc pod uwagę jej ewentualny uzasadniony podział na odrębne części, różniące się kształtem, rodzajem i charakterem użytkowania. Najlepszym sposobem wykorzystania może nie być dotychczasowe użytkowanie gruntu.

Przy określaniu najbardziej efektywnego wykorzystania bierze się pod uwagę:

• specjalny cel i dozwolone zastosowania;
• dominujące sposoby zagospodarowania przestrzennego w bezpośrednim sąsiedztwie ocenianej działki;
• oczekiwane zmiany na rynku gruntów;
• dotychczasowe użytkowanie gruntu.

Przy ocenie działki spośród wszystkich możliwych (dopuszczonych) opcji jej zagospodarowania wybiera się najlepszą i najbardziej opłacalną i to właśnie ją wykorzystuje się do oceny.

W tym przypadku, jak wspomniano wcześniej, pod uwagę brane są tylko te możliwości wykorzystania, które po pierwsze są zgodne z normami prawnymi (m.in. ograniczeniami urbanistycznymi, wymogami ochronnymi środowisko, zabytki, architektura, zagospodarowanie terenu przyległego), którego realizacja po drugie jest fizycznie możliwa i po trzecie generuje dochód (jeśli mówimy o wycenie komercyjnej). W rezultacie wybierany jest przypadek użycia, w którym można uzyskać maksymalną cenę, biorąc pod uwagę wszystkie ograniczenia prawne, urbanistyczne, środowiskowe i inne.

Jeżeli teren jest wolny od zabudowy, wówczas określa się, jaki obiekt można wybudować w oparciu o najbardziej efektywne wykorzystanie terenu, biorąc pod uwagę wszystkie istniejące ograniczenia.

Jeżeli na działce znajduje się budynek, wówczas przeprowadzana jest analiza, czy przy wybranej opcji zwiększyć koszt działki o wartość kosztu tego budynku, czy też zmniejszyć go o kwotę kosztu wyburzenia tego budynku najlepiej wykorzystać tej działki oczywiście z uwzględnieniem istniejących ograniczeń.

Zasada ta ma największe zastosowanie przy ocenie wolnych działek. Do wyceny działek zabudowanych jej zastosowanie jest znacznie bardziej skomplikowane, gdyż pozwala na oddzielenie wartości samej działki od wartości całego zespołu nieruchomości. Nie zawsze budynek lub budowla zlokalizowana na działce ma największą wartość i generuje największe dochody. Ponadto z biegiem czasu, w wyniku naturalnego zużycia budynku, zmian warunków rynkowych i innych czynników, wartość nieruchomości jako całości może znacznie spaść, podczas gdy wartość rynkowa działki może pozostać niezmieniona a nawet wzrosnąć.

Zatem zasada najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania pozwala oszacować maksymalną możliwą wartość czynszu gruntowego z danej działki, niezależnie od tego, czy działka jest zabudowana czy nie i jaki budynek lub budowla się na niej znajduje w momencie jej użytkowania. ocena.

Należy także zaznaczyć, że zasada ta ma znaczenie przy ocenie nie tylko pojedynczych działek, ale także dużych obszarów miejskich. Jego zastosowanie pozwala na optymalizację polityki przestrzennej i urbanistycznej miasta w oparciu o ścisłe kalkulacje ekonomiczne.

Przede wszystkim dotyczy to ulepszeń terenów miejskich stanowiących własność miasta, czyli jego własności gruntowej.

Wartość rynkowa działki zmienia się w czasie i ustalana jest na konkretny dzień (data wyceny).

4. Podejścia oceniające

Istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia do oceny:

• Podejście porównawcze odzwierciedlający zespół czynników cenowych danego rynku (podaż i popyt, konkurencja, ograniczenia itp.) występujący w dniu wyceny;
• Podejście dochodowe, odzwierciedlające pozycje najbardziej prawdopodobnego nabywcy (inwestora);
• Opłacalne podejście, odzwierciedlającą punkt widzenia na stworzenie przedmiotu oceny z perspektywy poniesionych kosztów.

Wybór jednego lub drugiego podejścia do wyceny dokonywany jest na podstawie specyfiki wycenianego obiektu, cech konkretnego rynku oraz składu informacji zawartych w prezentowanych informacjach.

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli informacje rynkowe są wystarczające do wyceny, należy zastosować wszystkie trzy podejścia. Niemożność lub ograniczenia zastosowania któregokolwiek z podejść uzasadnia się w raporcie z oceny.

Kalkulacje kosztów w ramach każdego z trzech opisanych powyżej podejść przeprowadza się przy użyciu odpowiednich metod (Schemat 1).

Schemat 1

Rozważmy bardziej szczegółowo każde z podejść i cechy metod stosowanych do oceny.

4.1. Podejście porównawcze

Podejście porównawcze służy do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości poprzez porównanie cen niedawnych sprzedaży podobnych działek na sprawnie funkcjonującym wolnym rynku, na którym chętni nabywcy i chętni sprzedający kupują i sprzedają porównywalne nieruchomości, podejmując niezależne decyzje. Podejście to opiera się na zasadzie substytucji: rozważny nabywca nie zapłaci za wycenianą nieruchomość kwoty wyższej niż ta, za jaką można by kupić na rynku działkę o podobnej jakości i użyteczności.

Posiadając dostatecznie wiarygodną informację o sprzedaży działek na dany okres o takim samym przeznaczeniu jak wyceniane, podejście rynkowego porównania sprzedaży pozwala na uzyskanie najdokładniejszej wartości rynkowej działki na konkretnym rynku.

W ramach podejścia porównawczego stosuje się: metodę porównawczą (sprzedaży), metodę alokacji, metodę dystrybucji. Przyjrzyjmy się bliżej każdej z metod.

Metoda porównawcza sprzedaży

Metodę tę stosuje się do wyceny działek zajętych przez budynki i budowle (dalej – działki zabudowane) oraz działek niezajętych przez budynki i budowle (dalej – działki niezabudowane). Warunkiem zastosowania metody jest dostępność informacji o cenach transakcji gruntami niezabudowanymi, analogicznymi do wycenianej. W przypadku braku wiarygodnych informacji o cenach transakcji gruntami dopuszcza się stosowanie cen ofertowych (popytowych).

• wybór głównych czynników wartości gruntu;
• ustalenie cen sprzedaży działek - analogie;
• określenie charakteru i zakresu różnic pomiędzy każdym analogiem a ocenianą działką dla każdego z wybranych czynników kosztowych;
• określenie korekt cen analogów w oparciu o charakter i stopień różnic każdego analogu w stosunku do działki;
• korekta cen dla każdego analogu, wyrównanie różnic w stosunku do wycenionej działki;
• uzasadnienie i obliczenie kosztu działki jako średniej ważonej skorygowanych cen analogów.

Najważniejszymi czynnikami wpływającymi na koszt działki są z reguły:

• lokalizacja i środowisko;
• przeznaczenie, dozwolone użytkowanie, prawa innych osób do działki;
• cechy fizyczne: relief, rozmiar, kształt itp.;
• dostępność transportowa;
• dostępna infrastruktura (obecność lub bliskość sieci użyteczności publicznej, warunki przyłączenia się do nich itp.).

Wybór analogii działki powinien zapewnić wiarygodność raportu z oceny wartości rynkowej działki jako dokumentu zawierającego informacje o wartości dowodowej.

Charakter i stopień różnic między analogiem a ocenianą działką ustala się w kontekście czynników kosztowych poprzez bezpośrednie porównanie każdego analogu z przedmiotem oceny.

Przy ustalaniu cen analogów brane są pod uwagę między innymi:

• warunki finansowania transakcji z analogami (stosunek własny i pożyczone pieniądze, warunki udostępniania pożyczonych środków);
• warunki płatności przy dokonywaniu transakcji z analogiem (płatność gotówkowa; rozliczenie wekslami; offsety; barter itp.);
• okoliczności transakcji z analogiem (czy działka została wystawiona na otwarty rynek w formie oferty publicznej, powiązanie kupującego i sprzedającego, sprzedaż w warunkach upadłości itp.);
• czas, jaki upłynął od dnia zawarcia transakcji z analogiem.

Korekty cen analogów według czynników kosztowych można określić zarówno dla ceny jednostki miary analogu (na przykład hektar, metr kwadratowy), jak i dla ceny analogu jako całości. Korekty cen ze względu na czynniki kosztowe można obliczyć w wartościach bezwzględnych lub procentowych.

• porównanie dochodu dwóch analogów, które różnią się od siebie tylko jednym czynnikiem kosztowym i określenie, poprzez kapitalizację różnicy w dochodach, korekt dla tego czynnika kosztowego;
• specjalistyczne określenie korekt cen analogowych.

Jeżeli przedmiot wyceny ma relatywnie lepsze właściwości, wówczas cena obiektu analogicznego jest korygowana w górę i odwrotnie.

W przypadku czynników kosztowych, z których jeden jest decydujący, korekty cen analogów dokonywane są sekwencyjnie: najpierw cena analogu jest korygowana przez czynnik determinujący, następnie korygowana jest cena analogu skorygowana przez czynnik determinujący przez czynnik zależny.

W przypadku czynników kosztowych, które nie są ze sobą powiązane, korekty ceny obiektu analogowego dokonuje się poprzez obliczenie całkowitej korekty w wartościach bezwzględnych lub procentowych.

Prawidłowo określone i skorygowane, wygładzone ceny porównywalne powinny zasadniczo być do siebie zbliżone. W przypadku znacznych różnic w skorygowanych cenach analogów zaleca się wybór: innych analogów; czynniki kosztowe wybrane do porównania; wartości regulacji.

PRZYKŁAD

Aby dokonać analizy warunków rynkowych i sprowadzić przedmioty do wycenianego przedmiotu, należy dokonać korekty ceny sprzedaży przedmiotu porównania według elementów porównania.

Główne czynniki wpływające na koszt działki to:

1. prawa własności do nieruchomości i gruntów (uwzględnia się różnicę w zestawie praw przeniesionych w transakcji);
2. warunki finansowania (forma płatności, stosunek środków własnych do pożyczonych, możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego itp.);
3. warunki sprzedaży (sprzedaż na wolnym rynku – oferta publiczna; sprzedaż w warunkach upadłości lub likwidacji; powiązanie sprzedającego i kupującego);
4. czas sprzedaży (uwzględnia się zmiany warunków rynkowych w czasie);
5. lokalizacja, typowe otoczenie, gęstość zabudowy (przy analizie lokalizacji należy wziąć pod uwagę położenie względem najatrakcyjniejszych obszarów oraz uwzględnić czynnik dostępności komunikacyjnej);
6. cechy fizyczne (rzeźba terenu, wielkość, kształt; cechy jakościowe gruntów rolnych: parametry gleby, poziom produkcyjności ziemi; dostępność ulepszeń: drogi, wodociągi, dostawy energii elektrycznej i gazu, inna komunikacja; wartość rekreacyjna terenu; parametry ekologiczne stan terytorium);
7. cechy ekonomiczne wpływające na wysokość przychodów netto (koszty bieżące, jakość zarządzania, rabaty w czynszach, warunki najmu itp.);
8. charakter użytkowania (przy wyborze analogów ocenianej nieruchomości należy wykluczyć te, których użytkowanie nie pokrywa się z użytkowaniem ocenianej działki).

Korekty można wyrazić procentowo lub w kategoriach pieniężnych. Korekty pieniężnej można dokonać zarówno w odniesieniu do ceny całej działki (bezwzględna korekta pieniężna), jak i ceny jednostki porównawczej (względna korekta pieniężna).

Jako jednostki porównania można zastosować następujące jednostki:

Tabela 1

Procedura korekty cen sprzedaży analogów przedmiotu wyceny:

• W pierwszej kolejności dokonuje się korekt związanych z warunkami transakcji i stanem rynku, które przeprowadza się poprzez zastosowanie każdej kolejnej korekty do poprzedniego wyniku;
• po drugie, dokonuje się korekt mających bezpośredni związek z przedmiotem oceny, polegających na zastosowaniu tych korekt do wyniku uzyskanego po uwzględnieniu warunków rynkowych, w dowolnej kolejności.

Wielkość dostosowań cen określa się zazwyczaj w następujący sposób:

1. bezpośrednie porównanie parami cen analogów różniących się od siebie tylko jednym czynnikiem kosztowym i określenie na podstawie uzyskanych informacji korekt dla tego czynnika kosztowego;
2. bezpośrednie porównanie parami dochodu dwóch analogów, które różnią się od siebie tylko jednym czynnikiem kosztowym i określenie, poprzez kapitalizację różnicy w dochodach, korekt dla tego czynnika kosztu;
3. analiza korelacyjna i regresyjna związku zmian współczynnika kosztu ze zmianami cen analogów oraz wyznaczenie równania na związek wartości współczynnika kosztu z wartością wartości rynkowej działki;
4. ocena kosztów związanych ze zmianą charakterystyki czynnika kosztowego, w którym analogia różni się od przedmiotu oceny;
5. uzasadnione przez eksperta określenie korekt cen dla analogów.

Na podstawie wyników dokonanych korekt analizowana jest cena i ustalana jest wartość rynkowa wycenianej działki.

Wartość rynkowa gruntu można zdefiniować jako średnią lub średnią ważoną.

W przypadku znacznych różnic w skorygowanych cenach analogów zaleca się wybór: innych analogów; czynniki kosztowe wybrane do porównania; wartości regulacji.

Na przykład,— Wolna działka wyceniana jest na dzień 1 stycznia 2001 r., położona w dzielnicy mieszkalnej miasta. Całkowita powierzchnia działki wynosi 0,2 ha. Przeznaczenie - budowa pawilon handlowy. Dla porównania wybrano 4 działki sprzedawane na rynku lokalnym o tym samym przeznaczeniu. Poniżej przedstawiono charakterystykę porównywanych obszarów (tab. 2).

Tabela 2

Działka	№1	№2	№3	№4
Cena sprzedaży, rub.	29 500	30 800	33 400	24 000
Wielkość działki, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Czas sprzedaży, miesiąc/rok	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Warunki finansowania		Płatność bezgotówkowa, środki własne	Płatność bezgotówkowa, środki własne	Płatność bezgotówkowa, płatność w ratach
Warunki sprzedaży	Nie znaleziono	Nietypowy okres sprzedaży (2 miesiące)	Nie znaleziono	Nie znaleziono
Lokalizacja	Dzielnica	Centrum administracyjno-biznesowe	Tereny przemysłowe	Dzielnica
Charakterystyka fizyczna	Nie stwierdzono większych różnic	Nie stwierdzono większych różnic	Relief powierzchni jest nierówny	Nie stwierdzono większych różnic

Pod względem pozostałych elementów porównania obszary nie różnią się znacząco.

ROZWIĄZANIE:
Opis wprowadzanych zmian

Własność:

Pod względem zakresu przenoszonych praw (własności) wszystkie analogie przedmiotu oceny mają takie same warunki. W związku z tym nie dokonano żadnej zmiany własności.

Warunki finansowania:

Czwarty analog został zakupiony pod warunkiem zapłaty 40% po zakończeniu transakcji i 60% w ratach przez 9 miesięcy przy stopie dochodu 1,5% miesięcznie. Korekta ceny sprzedaży czwartego analogu wynosi -1003 rubli.

Specjalne warunki sprzedaży:

Do ceny sprzedaży działki nr 2 wprowadzono zmianę uwzględniającą nietypowy okres ekspozycji. Typowy okres ekspozycji wynosi 6 miesięcy. Skrócenie okresu ekspozycji średnio o 4 miesiące skutkuje obniżką ceny o 10%.

Ograniczony czas ekspozycji witryny na rynku powoduje obniżenie porównywalnej ceny sprzedaży. Dlatego też wprowadza się do niego fachowo ustaloną korektę w górę na poziomie +10%.

Czas sprzedaży:

Podstawą wprowadzenia tej nowelizacji jest zmiana cen na rynku gruntów.

Wzrost cen na rynku ziemi za I półrocze 2000 roku odnotowano na poziomie 2% miesięcznie, za III kwartał 1% miesięcznie, za IV kwartał nie odnotowano wzrostu cen.

Poprawka dla analogu nr 1 wyniesie 0% (bez podwyżki ceny), dla analogu nr 2 + 2%, dla analogu nr 3 + 7%, dla analogu nr 4 + 3%.

Lokalizacja:

Działki nr 1 i nr 4 mają lokalizację zbliżoną do ocenianej działki. Działka nr 2, położona w centrum administracyjno-biznesowym, ma najlepszą lokalizację pod budowę pawilonu handlowego i cieszy się dużym zainteresowaniem. Dlatego też dokonuje się korekty w dół ze względu na lokalizację -5% (analiza wcześniejszych sprzedaży parami ustala różnicę w granicach 5-7%).

Działka nr 3 ma najgorszą lokalizację (teren przemysłowy miasta). Fachowo ustalono, że wartość korekty dla odcinka nr 3 wynosi +10%.

Charakterystyka fizyczna:

Rzeźba powierzchni działki nr 3 jest nierówna. To pogarsza warunki fizyczne. Kwota korekty ceny sprzedaży działki wynosi +1% (z analizy wcześniejszych sprzedaży par).

Wyniki dostosowania ceny porównywanych działek przedstawiono poniżej – Tabela 3.

Tabela 3

Elementy porównawcze	Działka nr 1	Działka nr 2	Działka nr 3	Działka nr 4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Wielkość działki, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Cena za 0,10 ha, rub.	14 750	12 320	11 929	13 333
Regulacja tytułu	-	-	-	-
Korekta warunków finansowania, rub.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Skorygowana cena, pocierać.	14 750	12 320	11 929	12 330
Regulacja dla specjalne warunki obroty		+10%
Skorygowana cena, pocierać.	14 750	13 552	11 929	12 330
Korekta w momencie sprzedaży	+0%	+2%	+7%	+3%
Skorygowana cena, pocierać.	14 750	13 823	12 764	12 700
Dostosowanie do lokalizacji	+0%	-5%	+10%	+0%
Skorygowana cena, pocierać.	14 750	13 132	14 040	12 700
Dostosowanie do warunków fizycznych (geologicznych).	+0%	+0%	+2%	+0%
Skorygowana cena, pocierać.	14 750	13 132	14 321	12 700

Określenie wartości wycenianego terenu

Po wprowadzeniu zmian przedział cenowy za porównywalne działki kształtował się od 12 700 rubli. do 14 750 rubli. za 0,10 ha. Koszt 0,1 ha ocenianej działki ustala się jako wartość średnią i wynosi 13 726 rubli. Dlatego koszt całej działki wyniesie 13 726 * 0,2 = 27 451 rubli.

Metoda selekcji

Do oceny obszarów gruntów zabudowanych stosuje się metodę alokacji. Warunkiem zastosowania metody jest dostępność informacji o cenach transakcji lub podaży (popycie) na obiekty nieruchomościowe, w tym podobne działki.

Metodę tę stosuje się z reguły przy ustalaniu wartości działki o standardowym zabudowie (domki wiejskie, wsie chałupnicze). Działki muszą być tej samej wielkości.

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• wybór głównych czynników wartości nieruchomości, w skład której wchodzi wyceniana działka;
• określenie cen sprzedaży lub podaży (popytu) pojedynczych obiektów nieruchomości, w tym działek podobnych do wycenianej działki;
• określenie charakteru i zakresu różnic pomiędzy każdą analogią a nieruchomością, w skład której wchodzi wyceniana działka, dla każdego z wybranych czynników kosztowych;
• określenie korekt cen analogów, odpowiadających charakterowi i stopniowi różnic każdego analogu w stosunku do nieruchomości, w skład której wchodzi wyceniana działka;
• obliczenie kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia ulepszeń gruntów;
• obliczenie wartości rynkowej wycenianej działki poprzez odjęcie od wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, w tym wycenianej działki, kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia ulepszeń działki.

Koszt wymiany lub koszt odtworzenia ulepszeń działki ustala się odpowiednio metodami zasobów lub metodami podstawowymi (indeksowymi, kompensacyjnymi) (w tym przypadku preferowane są metody zasobów). Przy ustalaniu kosztu wymiany lub reprodukcji należy wziąć pod uwagę zysk przedsiębiorcy oraz wszelkiego rodzaju amortyzację ulepszeń.

Zasobowe metody ustalania kosztu odtworzenia lub kosztu reprodukcji polegają na przeliczeniu w bieżących (prognozowanych) cenach i taryfach wszystkich zasobów (elementów kosztów) niezbędnych do wytworzenia ulepszeń.

Podstawowe metody ustalania kosztu odtworzenia lub kosztu reprodukcji opierają się na wykorzystaniu systemu wskaźników bieżących i prognozowanych do przeliczenia kosztu szacunkowego w stosunku do kosztu określonego w podstawowym poziomie cen. Podstawowy poziom cen obejmuje obowiązujące normy i ceny z lat 1969, 1984, 1991, 1998, 2001. Zwykle ustala się wskaźniki przeliczające szacunkowy koszt z poziomu ceny bazowej na ceny obowiązujące na dzień wyceny ośrodków regionalnych w sprawie cen w budownictwie.

Zysk przedsiębiorcy to wielkość rynkowego zysku za zorganizowanie i (lub) realizację zyskownego projektu. Zysk przedsiębiorcy szacuje się jako różnicę pomiędzy ceną sprzedaży składnika majątku a kosztami jego wytworzenia, czyli kosztami nabycia i modernizacji nieruchomości. Zysk przedsiębiorcy można również obliczyć według stóp zwrotu dla najbardziej prawdopodobnej alternatywnej inwestycji kapitału.

Przy ustalaniu kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia ulepszeń działki należy wziąć pod uwagę wielkość skumulowanego zużycia ulepszeń.

Skumulowane zużycie dzieli się na fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne to utrata wartości ulepszeń związana z częściową lub całkowitą utratą ich przydatności do użytku.

Zużycie funkcjonalne – utrata wartości ulepszeń na skutek niespójności rozwiązania zagospodarowania przestrzennego, materiały budowlane i wyposażenia inżynieryjnego budynku, jakość wykonania Roboty budowlane lub inne cechy ulepszeń w stosunku do obecnych standardów rynkowych dla tego rodzaju ulepszeń.

Amortyzacja ekonomiczna to utrata wartości nieruchomości na skutek negatywnego wpływu zewnętrznych czynników wartościujących.

Zużycie fizyczne i funkcjonalne może być usuwalne lub nie do naprawienia. W takim przypadku zużycie jest usuwalne, jeżeli koszt jego usunięcia jest mniejszy niż wzrost wartości nieruchomości w wyniku jego usunięcia.

Skumulowane zużycie można zdefiniować jako sumę zużycia fizycznego, funkcjonalnego i ekonomicznego.

Skumulowaną amortyzację można określić ogólnie na podstawie oceny rzeczywistego wieku i trwałości ekonomicznej ulepszeń na przedmiotowym gruncie.

Zużycie skumulowane można również określić całościowo lub oddzielnie, biorąc pod uwagę każdy rodzaj zużycia. Przy ocenie amortyzacji zakumulowanej w ogóle stosuje się metody oparte na ocenie wieku obiektu (metoda wieku ekonomicznego i metoda zmodyfikowanego wieku ekonomicznego) oraz metodę porównawczą sprzedaży. Dokładność metod opartych na szacowaniu wieku obiektu zależy od poprawności określenia całkowitego okresu użytkowania ekonomicznego i efektywnego wieku obiektu. Przy indywidualnym szacowaniu skumulowanej amortyzacji stosuje się metodę podziału.

Metoda wieku ekonomicznego określa skumulowaną amortyzację w procentach, dzieląc efektywny wiek obiektu przez jego żywotność ekonomiczną i mnożąc przez sto. Wiek efektywny nieruchomości ustalany jest analitycznie, biorąc pod uwagę użyteczność ekonomiczną wycenianej nieruchomości. Przyjmuje się, że efektywny wiek przedmiotu oceny jest równy jego rzeczywistemu wiekowi, z zastrzeżeniem normy eksploatacja techniczna zgodnie z obowiązującymi przepisami i przepisami oraz należycie stan techniczny. Za wiek efektywny obiektu oceny przyjmuje się większy od jego wieku rzeczywistego, pod warunkiem złego funkcjonowania technicznego i stanu technicznego niższego od prawidłowego. Za wiek efektywny przedmiotu oceny przyjmuje się niższy od jego wieku rzeczywistego, pod warunkiem dobrego stanu technicznego i stanu technicznego wyższego od prawidłowego. Ekonomiczna długość życia jest równa sumie wieku rzeczywistego i pozostałego wieku efektywnego. Przyjmuje się, że okres użytkowania ekonomicznego jest równy okresowi użytkowania (użytkowania), pod warunkiem prawidłowego stanu technicznego i użytkowania ocenianego obiektu. Żywotność ekonomiczna nieruchomości ustalana jest w sposób analityczny, biorąc pod uwagę użyteczność ekonomiczną wycenianej nieruchomości.

Stosując metodę zmodyfikowanego wieku ekonomicznego, skumulowaną amortyzację ustala się w jednostkach pieniężnych jako kwotę usuwalnej i nieodwracalnej amortyzacji nieruchomości. Zużycie usuwalne utożsamiane jest z kosztami usunięcia istniejących śladów zużycia i określane jest istniejącymi wadami w działaniu ulepszeń oraz ich niezgodnością z wymaganiami i oczekiwaniami rynku. Amortyzację nieodzyskiwalną oblicza się dzieląc efektywny wiek przedmiotu przez jego żywotność ekonomiczną i mnożąc uzyskaną wartość przez różnicę pomiędzy kosztem wytworzenia a wielkością usuwalnego zużycia.

Stosując metodę porównawczą sprzedaży, skumulowaną amortyzację ustala się procentowo poprzez oszacowanie amortyzacji w oparciu o szacunkową amortyzację dla podobnych nieruchomości, obliczoną w oparciu o różnicę pomiędzy kosztem wytworzenia podobnych nieruchomości a ich wartością rynkową.

Stosując metodę rozbicia, oddzielnie ocenia się zużycie fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne, a następnie sumuje się uzyskane wartości.

W ramach oceny zużycia fizycznego ocenia się oddzielnie zużycie usuwalne i nienaprawialne. Następnie sumuje się otrzymane wartości usuwalnego i nieodwracalnego zużycia fizycznego. Usuwany pogorszenie fizyczne równa kosztowi jego usunięcia. Nieusuwalne zużycie fizyczne oblicza się oddzielnie dla elementów konstrukcyjnych, których żywotność fizyczna jest krótsza niż żywotność budynku (elementy krótkotrwałe) oraz dla elementów konstrukcyjnych, których trwałość fizyczna jest równa trwałości budynku (elementy długowieczne). . Nieusuwalne zużycie fizyczne obu typów elementów określa się w jednostkach pieniężnych, dzieląc wiek fizyczny elementu przez jego żywotność życie fizyczne i pomnożenie otrzymanej wartości przez koszt wytworzenia tego elementu.

W ramach oceny zużycia funkcjonalnego oddzielnie ocenia się zużycie usuwalne i nienaprawialne, a następnie uzyskane wartości sumuje się.

Usuwalne zużycie funkcjonalne spowodowane jest przez:

• braki wymagające dodania lub modernizacji elementów usprawniających;
• braki wymagające wymiany elementów usprawniających;
• braki wymagające wyeliminowania elementów usprawniających;

Odwracalne zużycie funkcjonalne spowodowane brakami wymagającymi uzupełnień lub ulepszeń elementów ulepszeń jest równe kosztowi dokonania odpowiednio wymaganych uzupełnień lub ulepszeń.

Odwracalne zużycie funkcjonalne spowodowane przedmiotami wymagającymi wymiany jest równe kosztowi ich odtworzenia, powiększonemu o koszt wytworzenia nowych przedmiotów, powiększony o koszt demontażu istniejących przedmiotów, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, jeśli nastąpi zwrot.

Usuwalne zużycie użytkowe spowodowane wadami wymagającymi usunięcia jest równe kosztowi ich odtworzenia powiększonemu o koszt demontażu pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, jeżeli zwrot nastąpi.

Nieodwracalne zużycie funkcjonalne spowodowane jest przez:

• braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów usprawniających;
• niedociągnięcia wymagające wyeliminowania elementów usprawniających.

Nieodwracalne zużycie funkcjonalne spowodowane przedmiotami wymagającymi wymiany lub modernizacji elementów jest równe wartości bieżącej utraconego dochodu (lub kosztu dodatkowych wydatków) związanego z dostępnością tych elementów.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne spowodowane przedmiotami wymagającymi eliminacji jest równe kosztowi ich odtworzenia powiększonemu o bieżący koszt utraconych dochodów (np. dodatkowe wydatki) związany z występowaniem tych przedmiotów.

Zużycie zewnętrzne dotyczy nieruchomości jako całości i ma charakter trwałego zużycia. Główne sposoby oceny zużycia zewnętrznego to:

• ustalanie strat wartości rynkowej poprzez kapitalizację strat dochodu (zysku) netto na skutek występowania negatywnych czynników zewnętrznych;
• określenie poprzez porównanie sprzedaży strat wartości rynkowej na skutek występowania negatywnych czynników zewnętrznych.

PRZYKŁAD

Pojedyncza nieruchomość to działka i standardowy budynek o powierzchni 985 mkw. Koszt mkw. pojedynczej nieruchomości, ustalonej metodą porównawczą sprzedaży, wynosi 34 000 rubli. Zakłada się, że działka znajduje się pod budynkiem. Rok budowy: 1980. Data wyceny: 2000. Wymagane jest oszacowanie wartości działki.

ROZWIĄZANIE:

Wartość rynkowa pojedynczej nieruchomości będzie wynosić:

985 * 34 000 = 33 490 000 rubli.

Analiza rynku pokazuje, że koszt wprowadzenia ulepszeń, czyli bezpośredni koszt budowy typowego domu, wynosi 38 500 rubli/m2. Skumulowane zużycie:

Amortyzacja = Efektywny wiek / Typowy okres użytkowania = 20 / 80 = 0,25%

Zatem wartość rynkowa ulepszeń (budynku) będzie wynosić:

985 * 38 500 * (1-25%) = 28 441 875 rubli.

W związku z tym koszt działki, określony metodą alokacji, będzie wynosić:

33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 rubli.

Metoda dystrybucji

Do wyceny gruntów zabudowanych stosuje się metodę alokacji.

Warunki stosowania metody:

• dostępność informacji o cenach transakcji lub podaży (popycie) nieruchomościami, w tym podobnymi działkami;
• dostępność informacji na temat najbardziej prawdopodobnego udziału wartości działki w wartości rynkowej pojedynczej nieruchomości;
• powiązanie ulepszeń gruntów z najbardziej efektywnym wykorzystaniem.

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• wybór głównych czynników kosztu pojedynczej nieruchomości, w tym wycenianej działki;
• określenie cen sprzedaży lub podaży (popytu) pojedynczych obiektów nieruchomości - analogii obiektu nieruchomości, w tym wycenianej działki;
• określenie charakteru i zakresu różnic pomiędzy każdym analogiem a pojedynczym obiektem nieruchomości, w tym ocenianą działką, dla każdego z wybranych czynników kosztowych;
• określenie korekt cen analogów, odpowiadających charakterowi i stopniowi różnic każdego analogu w stosunku do pojedynczego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi wyceniana działka;
• dostosowanie cen każdego analogu, wyrównanie różnic w stosunku do pojedynczego obiektu nieruchomości, który obejmuje wycenianą działkę;
• uzasadnienie i obliczenie wartości rynkowej pojedynczej nieruchomości, w tym wycenianej działki, jako średnia ważona skorygowanych cen analogów;
• obliczenie wartości rynkowej wycenianej działki poprzez pomnożenie wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, w tym wycenianej działki, przez najbardziej prawdopodobny udział kosztu działki w wartości rynkowej nieruchomości.

Metoda ta daje dokładniejsze wyniki w przypadku lokalizacji ze stosunkowo nowymi budynkami, dla których dostępne są szacunki kosztów. Wraz ze wzrostem wieku budynków wzrasta stosunek wartości gruntu do całkowitego kosztu pojedynczej nieruchomości.

PRZYKŁAD

Cena sprzedaży pojedynczej nieruchomości reprezentującej typową zabudowaną działkę wynosi 57 430 USD. Konieczne jest ustalenie wartości działki wchodzącej w skład jednej nieruchomości.

ROZWIĄZANIE:

Istnieją informacje o podobnej sprzedaży pojedynczych nieruchomości położonych w tej samej okolicy.

Tabela 4

Średnia wartość udziału kosztu działki w koszcie pojedynczej nieruchomości wynosi 0,22.

Tym samym wartość działki wchodzącej w skład jednego przedmiotu wyceny wynosi:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. Podejście dochodowe

Podejście to służy do określenia wartości wycenianego terenu, mogącej w przyszłości generować dochód w określonym okresie jego funkcjonowania. Koszt to suma oczekiwanych przyszłych przychodów i wpływów ze sprzedaży wycenianej nieruchomości, pomniejszona do chwili obecnej.

Podejście opiera się na zasadzie oczekiwań – rozsądny nabywca (inwestor) kupuje ziemię w oczekiwaniu na przyszłe dochody lub korzyści.

Podejście to stosowane jest przy ocenie wartości działek, dla których na podstawie analizy indywidualnych stawek czynszów za grunty o podobnej jakości można ustalić poziom tej kategorii dochodowej.

Czynsz odzwierciedla wysokość czynszu gruntowego, ponieważ ustalany jest z uwzględnieniem głównych czynników generujących czynsz i uwzględnia realny poziom dochodów najemców na swoich terenach działalność funkcjonalna. Zatem wartość działki stanowi zdyskontowaną wartość przyszłej renty gruntowej.

Przy wycenie gruntów rolnych można zastosować podejście dochodowe, gdy rentę oblicza się w oparciu o najbardziej efektywne z rynkowego punktu widzenia rynkowe ceny sprzedaży uprawianych płodów rolnych oraz koszty ich uprawy, znormalizowane technologicznie i oszacowane przez ceny rynkowe użyte materiały i wykorzystane usługi. Cechy wyceny gruntów rolnych przedstawiono bardziej szczegółowo poniżej w odpowiedniej sekcji.

Aplikacja podejście dochodowe wymaga dokładnej analizy stanu finansowego i fizycznego obiektu, jego otoczenia, warunki ekonomiczne i trendów, a także wykorzystanie wyliczonych wskaźników, takich jak współczynnik kapitalizacji, odsetki składane, dyskonto i renty itp.

Do wyceny stosuje się podejście dochodowe. metoda kapitalizacji czynszu gruntowego, metoda rezydualna dla gruntu, metoda szacowanego użytkowania. Przyjrzyjmy się bliżej każdej z metod.

Metoda kapitalizacji czynszu gruntowego

Metodę tę stosuje się do oceny działek zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość uzyskania renty gruntowej od wycenianej działki.

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• obliczenie renty gruntowej wytworzonej przez działkę;
• ustalenie wartości współczynnika kapitalizacji renty gruntowej;
• obliczenie wartości rynkowej działki poprzez podzielenie czynszu dzierżawnego przez współczynnik kapitalizacji.

W przypadku działek zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę wysokość czynszu można liczyć jako dochód z tytułu dzierżawy działki. W przypadku gruntów rolnych czynsz najmu można obliczyć jako dochód z rolniczego użytkowania gruntu lub dochód z jego dzierżawy.

Wartość współczynnika kapitalizacji ustalana jest na podstawie analizy stóp zwrotu z kapitału inwestycji o podobnym poziomie ryzyka. Główne sposoby ustalania współczynnika kapitalizacji to:

• podzielenie kwoty czynszu za podobne działki przez cenę ich sprzedaży;
• podwyższenie stopy zwrotu kapitału wolnej od ryzyka o kwotę premii za ryzyko związanej z inwestowaniem kapitału w wycenianą działkę.

PRZYKŁAD

Metodę tę można zastosować w przypadku dzierżawy gruntu oddzielnie od budynków i budowli.

Metoda kapitalizacji renty gruntowej opiera się na zasadzie oczekiwań, tj. Typowy inwestor kupuje ziemię w oczekiwaniu na przyszłe dochody lub korzyści.

Ustalenie wartości działki metodą kapitalizacji renty gruntowej polega na kapitalizacji dochodów uzyskanych z opłat czynszowych. Zatem wartość działki stanowi zdyskontowaną wartość przyszłej renty gruntowej. Jako regularne źródło dochodu, renty gruntowe kapitalizuje się w wartości poprzez podzielenie przez stopę kapitalizacji gruntów ustaloną na podstawie analizy rynkowej. Wstępne dane do kapitalizacji uzyskuje się poprzez porównanie sprzedaży gruntów dzierżawionych i wartości czynszów.

Na przykład,— Niedawno wydzierżawiono działkę pod warunkiem, że koszty jej eksploatacji będą przypisane najemcy za 30 000 rubli rocznie przez 49 lat. Stopa kapitalizacji wynosi 12%.Określ koszt działki.

ROZWIĄZANIE:

Koszt działki, określony metodą kapitalizacji renty gruntowej, będzie wynosił:

Szem. = Czynsz za rok / Stopa kapitalizacji = 30 000 / 12% = 250 000 rubli.

Metoda reszty dla gruntu

Metodę tę stosuje się do oceny działek zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość zagospodarowania ocenianej działki poprzez ulepszenia generujące dochód lub możliwość komercyjnego wykorzystania działki generującej dochód. Jeżeli dochód liczony jest z tytułu komercyjnego użytkowania działki, należy od tego dochodu odjąć dochód niezwiązany z działką lub od skapitalizowanego dochodu odjąć wartość rynkową majątku niezwiązanego z działką.

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• obliczenie kosztu odtworzenia lub zastąpienia istniejących lub przewidywanych ulepszeń na ocenianym obszarze;
• obliczenie całkowitego dochodu netto z pojedynczej nieruchomości w oparciu o rynkowe stawki czynszu i istniejące ograniczenia prawne korzystanie z nieruchomości;
• wyliczenie dochodu netto przypadającego na ulepszenia jako iloczyn kosztu ich odtworzenia lub zastąpienia przez stopę kapitalizacji dochodu z ulepszeń;
• obliczenie dochodu netto przypadającego na działkę jako różnicę pomiędzy całkowitym dochodem netto a dochodem netto przypadającym na ulepszenia;
• Obliczenie wartości działki poprzez podzielenie dochodu netto przypadającego na działkę przez współczynnik kapitalizacji dochodu z gruntu.

Dochód operacyjny netto to różnica pomiędzy rzeczywistym dochodem brutto a kosztami operacyjnymi. W takim przypadku od rzeczywistego dochodu brutto odliczane są jedynie koszty operacyjne ponoszone przez leasingodawcę.

Rzeczywisty dochód brutto jest równy różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami z tytułu przestoju lokalu oraz stratami z tytułu niepłacenia czynszu.

Potencjalny dochód brutto to dochód, jaki można uzyskać z wynajmu nieruchomości, jeśli najemcy wykorzystają sto procent powierzchni i nie będą ponosić strat z tytułu niepłacenia czynszu. Przy wycenie działki stawki czynszu za użytkowanie nieruchomości należy kalkulować wyłącznie w oparciu o rynkowe stawki czynszu, z uwzględnieniem istniejących obciążeń (np. zawartych już umów najmu). W przypadku lokali, które są wolne i wykorzystywane przez wynajmującego na własne potrzeby, należy zastosować również rynkowe stawki czynszu. Potencjalny dochód musi obejmować inne dochody pochodzące ze stałych ulepszeń nieruchomości, ale nieuwzględnione w czynszu.

Wyróżnia się dwa rodzaje kosztów eksploatacyjnych: stałe – niezależne od obłożenia obiektu, zmienne – zależne od obłożenia. Poziom kosztów operacyjnych ustalany jest w oparciu o rynkowe warunki najmu.

Koszt wymiany elementów ulepszeń o krótkim okresie użytkowania oblicza się metodą bezpośredniego rachunku: dzieląc koszt odtworzenia (z wyłączeniem zużycia) elementów ulepszeń przez ich żywotność. W procesie wykonywania tych obliczeń wskazane jest uwzględnienie możliwości procentowego zwiększenia środków na wymianę elementów o krótkim okresie użytkowania.

Wydatki na zarządzanie zaliczane są do kosztów operacyjnych niezależnie od tego, kto zarządza nieruchomością – sam właściciel, czy menadżer kontraktu. Koszty zarządzania ustalane są albo w wartościach pieniężnych, albo jako procent rzeczywistego dochodu brutto, w zależności od rodzaju nieruchomości.

Przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto od rzeczywistego dochodu brutto nie odejmuje się: odpisy amortyzacyjne nieruchomości oraz wydatki na obsługę zobowiązań dłużnych związanych z nieruchomościami.

Przy obliczaniu stopy kapitalizacji ulepszeń należy co do zasady uwzględnić potrzebę zwrotu z kapitału zainwestowanego w ulepszenia nieruchomości.

PRZYKŁAD

Istotą techniki pozostałości gruntu jest kapitalizacja dochodu przypadającego na grunt przy znanej wartości nieruchomości na nim zabudowanej.

Zastosowanie techniki rezydualnej dla gruntów zakłada, że ​​koszt budynku (konstrukcji) można określić dość dokładnie. Technikę tę stosuje się głównie do analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów. Technika ta może być przydatna w przypadkach, gdy nie ma wiarygodnych danych na temat sprzedaży wolnych działek.

Technika bilansu gruntów opiera się na podejściu kosztowym i metodzie kapitalizacji dochodu.

Aby określić wartość działki, musisz wiedzieć:

• koszt budynku (konstrukcji);
• dochód operacyjny netto ze wszystkich nieruchomości;
• stopy kapitalizacji gruntów i budynków.

Kolejność obliczania kosztu działki przy użyciu techniki rezydualnej dla gruntu

Aby skorzystać z techniki pozostałej, należy wykonać następujące kroki:

1. zidentyfikować ulepszenia, które zapewniają najwyższe i najlepsze wykorzystanie;
2. ustalić część rocznego dochodu przypadającą na budynki, mnożąc koszt budowy budynku przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji (stopę kapitalizacji budynku);
3. określić wysokość rocznego dochodu z gruntu poprzez odjęcie kwoty dochodu z budynku od całkowitego rocznego dochodu;
4. ustalić wartość działki poprzez podzielenie przypadającego na nią dochodu przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji (stopę kapitalizacji gruntu).

Na przykład,— Wartość rynkowa budynku, określona w podejściu kosztowym, wynosi 15 milionów rubli, żywotność budynku wynosi 80 lat, stopa dochodu wynosi 15% rocznie. Stopa kapitalizacji gruntów wynosi 10%. Dochód operacyjny netto generowany przez pojedynczą nieruchomość wynosi 2 850 000 rubli rocznie. Określ koszt działki.

ROZWIĄZANIE:

1) Ustalmy współczynnik kapitalizacji budynku, biorąc pod uwagę żywotność budynku na 80 lat:

Kzd = r + Kv = r + 1/n, gdzie:

Kzd - współczynnik kapitalizacji budynku;

r - stopa dochodu;

Kv - stopa rekompensaty (zwrotu) kapitału;

n to żywotność budynku.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Kzd. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Ustal część dochodu związaną z budynkiem:

Budynek CHOD = Szd * Kzd, gdzie

Budynek CHOD – przychód operacyjny netto przypadający na budynek;

Сзд - koszt budynku;

Kzd - współczynnik kapitalizacji budynku.

Budynek CHOD = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 rub.

3) Ustalmy część dochodu związaną z działką:

CHODzem = CHODobshch - budynek CHOD, gdzie

CHODzem - dochód operacyjny netto z gruntów;

CHODtotal - całkowity roczny dochód z eksploatacji jednej nieruchomości;

CHODzd - dochód związany z budynkiem.

Ziemia CHOD = 2 850 000 - 2 437 500 = 412 500 rubli.

4) Ustal wartość gruntu poprzez kapitalizację części dochodu przypadającego na grunt:

Szem = CHODzem/Kzem, gdzie

Szem - koszt gruntu;

CHODzem - dochód z ziemi;

Kzem - współczynnik kapitalizacji gruntów.

Szem = 412 500/0,10 = 4 125 000 rub.

Zamierzona metoda użycia

Metodę tę stosuje się do oceny działek zabudowanych i niezabudowanych.

Warunkiem zastosowania metody jest możliwość zagospodarowania ocenianej działki o ulepszenia generujące dochód. Metodę można zastosować przy ocenie każdej działki, która ma perspektywy zagospodarowania (zabudowy).

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• analiza najbardziej efektywnego wariantu zagospodarowania i opłacalnego wykorzystania zabudowanej działki;
• kalkulacja kosztów utworzenia, uzasadnienie struktury czasowej kosztów utworzenia wybranej opcji zagospodarowania działki;
• prognozowanie dochodów z użytkowania zabudowanej działki
• kalkulacja kosztów niezbędnych do uzyskania przychodów z użytkowania zabudowanej działki
• ocena wartości działki poprzez zdyskontowanie wszystkich przepływów pieniężnych związanych z realizacją projektu mającego na celu jak najbardziej efektywne wykorzystanie działki.

Do oszacowania wartości bieżącej przyszłych przychodów i kosztów należy zastosować stopy dyskontowe uzyskane na podstawie analizy stóp zwrotu z kapitału inwestycji o alternatywnych poziomach ryzyka.

Źródłem dochodu może być wynajem ulepszeń projektowanych na działce lub ich sprzedaż po zakończeniu budowy w akceptowalnym terminie po rozsądnych cenach rynkowych.

Przy kalkulacji dochodu w opcji najmu nieruchomości należy uwzględnić wartość rynkową sprzedaży nieruchomości na koniec horyzontu kalkulacyjnego płatności czynszu.

PRZYKŁAD

Metoda opiera się na wszystkich trzech podejściach do wyceny: kosztowym, porównaniu sprzedaży rynkowej i dochodowym.

Metodę tę stosuje się w sytuacji, gdy podział działki na kilka mniejszych działek zapewnia najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie gruntu.

Warunkiem zastosowania metody jest możliwość zagospodarowania ocenianej działki o ulepszenia generujące dochód. Metodę tę można zastosować przy ocenie każdej działki, która ma perspektywy zagospodarowania (zagospodarowania).

Sekwencja obliczeń:

1. Określ liczbę i wielkość działek w oparciu o możliwości fizyczne, prawne i wykonalność ekonomiczną.
2. Określ potencjalny dochód brutto ze sprzedaży lub wynajmu przygotowanych działek. Podstawą kalkulacji jest koszt jednej działki, ustalony poprzez porównanie sprzedaży, z uwzględnieniem korekt z tytułu różnic.
3. Określ dochód operacyjny netto ze sprzedaży, będący różnicą pomiędzy potencjalnym dochodem brutto ze sprzedaży a sumą wszystkich kosztów ulepszeń i rozwoju lokalizacji.
   Koszty ulepszeń obejmują: koszty tyczenia, oczyszczania i klasyfikacji miejsc; wydatki na budowę dróg, chodników, sieci komunalnych, odwadniania; podatki, ubezpieczenia, płaca inżynierowie; wydatki marketingowe; zyski i koszty ogólne wykonawcy; zysk przedsiębiorcy.
4. Wartość bieżącą działki ustala się jako różnicę pomiędzy zdyskontowanym strumieniem przychodów i zdyskontowanym strumieniem wydatków.

Na przykład,— Należy ocenić masę terenu z całkowitą powierzchnią 120 akrów, które deweloper planuje podzielić na 10 działek, każda o powierzchni 12 arów. Szacunkowa cena sprzedaży jednej działki wynosi 5000 dolarów. Obowiązują następujące koszty:

Tabela 5

Schemat sprzedaży działek: w ciągu 1 roku - 5 działek, w ciągu 2 lat - 3 działki, w ciągu 3 lat - 2 działki.

Stopa dyskontowa dla tego typu inwestycji została ustalona na poziomie 12%.

Ustalmy aktualną wartość przepływ środków pieniężnych dochód:

Tabela 6

Liczba sprzedanych działek, szt.	5	3	2
Roczny dochód, $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

Ustalmy aktualną wartość przepływu środków pieniężnych wydatków

Tabela 7

Wydatki, $	13 200	3 900	3 900
Współczynnik rabatu w połowie roku	0,944911	0,843671	0,753277
Wartość bieżąca strumienia dochodów, $	12 473	3 290	2 938
Całkowity koszt dochodu, $	18 701

Obecna wartość działki:

Szem = TSdoh - TSras = 43 811 - 18 701 = 25 110 dolarów

TSdoh - całkowity koszt dochodu ze sprzedaży działek;

TSexp - bieżący koszt wszystkich kosztów ulepszeń i budowy witryn.

4.3. Opłacalne podejście

Opłacalne podejście praktycznie nie służy do samooceny działki. Podejście to polega na ustaleniu całkowitej wartości terenu wraz z ulepszeniami: budynkami, konstrukcjami, uzbrojeniem. Podejście kosztowe do wyceny wartości działki zakłada, że ​​rozsądny inwestor nie zapłaci za nieruchomość ceny wyższej niż cena, jaką kosztowałby zakup odpowiedniej działki budowlanej i wybudowanie na niej budynku o podobnym przeznaczeniu i jakości w ciągu pewien okres czasu.

Podejście kosztowe pokazuje wartość rynkową samej działki jako różnicę między wartością rynkową działki wraz z ulepszeniami a kosztem odtworzenia ulepszeń pomniejszonym o ich amortyzację. W tym przypadku model ustalania wartości działki opiera się na zasadzie reszty.

Podejście kosztowe opiera się na uwzględnieniu kosztów związanych z ulepszeniem działek.

Do wyceny gruntów rolnych stosuje się podejście kosztowe, biorąc pod uwagę inwestycje kapitałowe w rekultywację gruntów, kontrolę erozji, inżynierię wodną i inne środki zwiększające produktywność gruntów.

Przy przeznaczeniu gruntów pod zabudowę, wraz z oceną warstwy żyznej, istotne znaczenie mają takie czynniki, jak koszty inwestycyjne i eksploatacyjne:

• położenie terenu względem źródeł zaopatrzenia w wodę i energię, inne osady, obiekty infrastruktury społecznej i transportowej;
• warunki inżynieryjne i budowlane: charakterystyka gleby, poziom wód gruntowych, rzeźba terenu itp. Przy ocenie żyznej warstwy, lokalizacji oraz jej czynników inżynieryjnych i konstrukcyjnych uwzględnia się warunki naturalne obszaru;
• stosowane nawozy, nasadzenia wieloletnie, budynki;
• społeczne czynniki wartości ziemi (społeczno-ekonomiczne warunki życia, cechy gleby i roślinności, inne);
• parametry sanitarne i higieniczne terytoriów (zanieczyszczenie powietrza i gleby, poziom hałasu itp.).

Podejście kosztowe prowadzi do obiektywnych wyników, jeśli możliwe jest dokładne oszacowanie kosztu odtworzenia ulepszeń (budynków i budowli) oraz amortyzacji, pod warunkiem względnej równowagi podaży i popytu na rynku nieruchomości.

Podejście kosztowe jest jedyną metodą ustalenia wartości rynkowej działki w przypadkach, gdy na rynku nie ma wiarygodnych danych o zrealizowanych transakcjach podobnymi działkami bez ulepszeń.

Elementy podejścia kosztowego w zakresie obliczania kosztu odtworzenia lub zastąpienia ulepszeń działki stosuje się w opisanej powyżej metodzie rezydualnej dla gruntów i metodzie alokacji.

5. Cechy wyceny wartości rynkowej gruntów rolnych

Ocena gruntów rolnych powinna opierać się na ich dozwolonym, najbardziej efektywnym użytkowaniu, biorąc pod uwagę cechy użytkowe terenu rolnego.

Do przeprowadzenia oceny w granicach jednej działki rolnej wydzielono części różniące się sposobem użytkowania, z których każdy podlega niezależnej ocenie. Podział części z reguły odbywa się zgodnie z objaśnieniem działki.

Ze względu na sposób użytkowania części ocenianej działki można podzielić na:

• grunty rolne (grunty orne, pola siana, pastwiska, ugory i nasadzenia wieloletnie);
• grunty pod budynkami o przeznaczeniu rolniczym (osiedla i budynki gospodarcze, stacje remontowo-techniczne, stacje rekultywacji maszyn, przemysłowe kompleksy rolne, wylęgarnie i stacje drobiarskie, obiekty magazynowe, a także kompleksy do produkcji i przetwórstwa produktów rolnych);
• grunty zajęte pod drogi przydomowe, komunikacyjne, zadrzewienia i krzewy przeznaczone do ochrony gruntów przed skutkami niekorzystnych zjawisk naturalnych, antropogenicznych i spowodowanych działalnością człowieka, zbiorniki zamknięte.

Wartość rynkową działki rolnej ustala się na podstawie wartości gruntów rolnych oraz gruntów pod budynkami rolniczymi, biorąc pod uwagę cechy jakościowe pozostałych części działki.

Części działki zajęte zabudowami rolniczymi wycenia się przy zastosowaniu metod oceny działek zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę.

Części działki wykorzystywane jako grunty rolne oraz zamknięte zbiorniki wodne, które można wykorzystać do odrębnej działalności gospodarczej (np. rybołówstwa) wycenia się zazwyczaj metodą porównawczą sprzedaży lub metodą kapitalizacji czynszu gruntowego.

Części działki zajęte przez drogi przyrolne; komunikacja; zamknięte zbiorniki wodne, które nie mogą być wykorzystywane do odrębnej działalności gospodarczej; Roślinność drzewiasta i krzewiasta przeznaczona do ochrony gruntów przed skutkami niekorzystnych zjawisk naturalnych, antropogenicznych i spowodowanych działalnością człowieka nie podlega niezależnej ocenie. W takim przypadku cechy tych części działki są brane pod uwagę przy ocenie wartości działki jako całości.

5.1. Cechy oceny gruntów rolnych

Przy ocenie wartości rynkowej gruntów rolnych metodą porównawczą sprzedaży oraz metodą kapitalizacji renty gruntowej w kosztach należy uwzględnić naturalne właściwości agronomiczne działki, a także wpływ źródeł zanieczyszczeń antropogenicznych czynniki. Do głównych właściwości agronomicznych działki i jej warstwy gleby zalicza się: cechy jakościowe warstwy gleby działki (zawartość składników odżywczych, dostępna wilgotność, napowietrzenie, skład mechaniczny, skład strukturalny, kwasowość itp.) oraz cechy jakościowe lokalizacji działki (rzeźba terenu, wilgotność, mikroklimat).

Przy ocenie wartości rynkowej gruntów rolnych metodą kapitalizacji renty gruntowej występują cechy kalkulacji renty związane z przyjętym systemem rozliczania naturalnych właściwości agronomicznych działki.

Czynsz czynszowy oblicza się jako różnicę między dochodem brutto a kosztami produkcji rolnej. Dochód brutto oblicza się na jednostkę powierzchni ziemi jako iloczyn standardowego plonu rośliny rolnej i jej ceny rynkowej.

Standardowy plon upraw rolnych zależy od naturalnych właściwości agronomicznych działki, mierzonych w punktach jakości.

Wyboru upraw rolnych, dla których obliczana jest renta gruntowa, dokonuje się z zestawu roślin typowych lub tradycyjnie uprawianych w miejscu lokalizacji działki. Z tego zestawu upraw wyznacza się ich płodozmian, zapewniający największą wysokość renty gruntowej, a jednocześnie nie zakłócający naturalnych właściwości agronomicznych gleby.

Dochód brutto z gruntów ornych można obliczyć na podstawie plonu brutto z uprawy głównej. Wyboru uprawy głównej dokonuje się na podstawie zestawu roślin typowych lub tradycyjnie uprawianych w miejscu lokalizacji działki. W tym przypadku produktywność upraw towarzyszących można przełożyć na produktywność uprawy głównej.

Na tej podstawie ustalane są koszty materiałów do produkcji produktów rolnych mapy technologiczne, ustanowienie koszty standardowe nasiona, paliwa i smary, nawozy itp. w naturze.

Koszty w ujęciu pieniężnym kalkulowane są w oparciu o ceny rynkowe obowiązujące na obszarze, na którym położona jest działka.

Przy kalkulacji kosztów uwzględnia się stopień zagospodarowania inżynieryjnego działki, w tym gęstość sieci drogowej, klasę dróg oraz bliskość szlaków komunikacyjnych i punktów przerobu surowców rolnych oraz punktów dostaw surowców i materiały niezbędne do produkcji.

5.2. Funkcje oceny poszczególne gatunki Ziemia rolna

Przy obliczaniu dochodu brutto z gruntów ornych można uwzględnić możliwość uzyskania kilku zbiorów w ciągu jednego sezonu na produkty roślinne i produkty roślin leczniczych.

Złoże ocenia się według proponowanego sposobu zagospodarowania, biorąc pod uwagę ekonomiczną możliwość jego przeniesienia na inny rodzaj (rodzaje) gruntów rolnych.

Przy obliczaniu dochodu brutto z pól uprawnych i pastwisk należy kierować się rzeczywistą produktywnością naturalnych użytków paszowych, a nie uwzględniać wzrostu dochodu brutto w wyniku ulepszenia (np. nawadniania) gruntów paszowych.

Obliczając dochód brutto z nasadzeń wieloletnich, należy kierować się częstotliwością ich owocowania oraz rzeczywistym plonem owoców i produktów jagodowych. Należy wziąć pod uwagę:

• wiek nasadzeń wieloletnich;
• skład gatunkowo-odmianowy nasadzeń wieloletnich;
• cechy przestrzennego rozmieszczenia nasadzeń wieloletnich w granicach pojedynczej działki;
• możliwość generowania dochodu z dodatkowych produktów uzyskanych z rzędów sadów i winnic.

Metoda wyceny wartości działki w oparciu o stawkę podatku gruntowego bez uwzględnienia naturalnej żyzności gleby

Metoda ta opiera się na standardowej cenie określonej działki o odpowiednim przeznaczeniu dla stref oceny, okręgów administracyjnych, osiedli lub ich grup, ustalonej zgodnie z dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 marca 1997 r. nr 319 „W sprawie procedury ustalania standardowej ceny gruntu.”

Standardowa cena wycenianej działki jest korygowana poprzez rosnące (malejące) współczynniki uwzględniające strefę oceny terytorialnej, zależność od podaży i popytu na rynku gruntów, skumulowany współczynnik inflacji w danym roku, sposób użytkowania gruntu oraz położenie działki w strefie. Wynikiem jest wartość użytkowa (normatywna) gruntu.

Wzór na obliczenie wartości użytkowej (normatywnej):

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

Gdzie SP1 jest wartością użytkową (normatywną) działki;

3Н - stawka podatku gruntowego za 1 hektar niektórych rodzajów gruntów rolnych w powiecie M;

K – wielokrotność stawki podatku gruntowego w dany temat Państwa;

S - powierzchnia terenu, hektary;

Wartość rynkowa (podstawowa) jest równa iloczynowi wartości użytkowej (normatywnej) działki przez wskaźnik podaży i popytu w danej strefie oceny, który zależy od celu przeznaczenia gruntu:

SR1 = SP1 * ISPR,

gdzie CP1 to wartość rynkowa (podstawowa) terenu;

SP1 - wartość użytkowa (normatywna);

Przykład 1. Ustalenie wartości rynkowej działki o powierzchni 10 ha w celu sprzedaży jej jako spółdzielni ogrodniczej. Teren ten był użytkowany jako grunt orny.

Adres strony: obwód włodzimierski, rejon Sudogodski, wieś Wiatkino. Odległość działki od centrum regionalnego - 8 km, powiatu - 32 km, osiedla centralnego - 1 km, autostrady ~ 1 km, kolej żelazna- 10 km, rzeka żeglowna (trasa wodna) - 9 km. W odległości 1 km znajduje się staw, 3 km - do lasu, 8 km - od miejsc zanieczyszczeń technogennych. W pobliżu znajduje się węzeł komunikacyjny (0,5 km), do przyłącza gazociągu 0,5 km, do linii energetycznej 2 km. Strona znajduje się w odpowiednim obszarze Władimira.

Rozwiązanie. Na podstawie odległości terenu od głównych miejsc sprzedaży produktów, elementów otaczającego krajobrazu i mediów współczynnik lokalizacji (LC) wyniesie 1,22.

Stawka podatku za 1 hektar gruntów ornych (ZN) na tym obszarze na dzień oszacowania wynosi około 35 USD.

Krotność podatku w regionie (K) - 200; wskaźnik inflacji (IINF) – 1,5; wskaźnik podaży i popytu (DSID) dla II strefy oceny wynosi 2,0 (decyzją Szefa Administracji Regionalnej). Wskaźnik podaży i popytu można zdefiniować jako stosunek 75% średniej wartości rynkowej 1 ha (według danych sprzedaży za ostatni rok) do ceny standardowej danej jednostki powierzchni. Użyj wartości:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5.

SP1 = 166 530 dolarów.

Wartość rynkowa będzie wynosić:

SR1 = SP1 * ISPR = 166 530 * 2,0 = 333 060 dolarów amerykańskich.

Metoda wyceny wartości działki w oparciu o stawkę podatku gruntowego z uwzględnieniem naturalnej żyzności gleby

Metoda ta stanowi modyfikację metody poprzedniej. Stawkę podatku gruntowego oblicza się nie w przeliczeniu na 1 hektar, ale na 1 punkt średniej regionalnej oceny jakości gleby (można zastosować wartość podatku na 1 punkt danej strefy oceny).

Wynik jakości gleby (B) to wyrażona w punktach porównawcza ocena jakości gleby na obszarach (tj. żyzności) i ich zdolności produkcyjnej.

Do kalkulacji kosztów wykorzystuje się rzeczywistą ocenę jakości gleby na obszarze podlegającym ocenie, z jej korektą w stosunku do średniej regionalnej oceny jakości gleby. Dalsze obliczenia są podobne do poprzedniej metody:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

gdzie SP2 jest wartością użytkową (normatywną) działki;

3НБ - stawka podatku gruntowego dla 1 średniego regionalnego (strefowego) wyniku jakości gleby;

B - ocena jakości gleby ocenianego obszaru;

KPP – współczynnik korygujący stawkę podatku za 1 punkt jakości gleby ocenianego terenu w stosunku do średniego regionalnego lub strefowego punktu jakości

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - wielokrotność stawki podatku gruntowego w danym podmiocie kraju;

S - powierzchnia terenu, hektary:

KM - współczynnik korygujący dla lokalizacji obiektu;

KZ - współczynnik korygujący koszt budowy w zależności od strefy lokalizacji;

KUG - współczynnik korygujący koszt budowy w zależności od sposobu użytkowania gruntu;

IINF – wskaźnik inflacji za dany rok.

Wzór na obliczenie wartości rynkowej (podstawowej) działki:

SR2 = SP2 * ISPR,

gdzie CP2 to wartość rynkowa (podstawowa) terenu;

SP2 - wartość użytkowa (normatywna);

ISDP – indeks podaży i popytu.

Przykład 2. Początkowymi parametrami do obliczenia wartości rynkowej działki o powierzchni 10 ha są dane działki opisane w przykładzie 1, data wyceny to 10 stycznia 1998 r. Dodatkowo regionalna stawka podatku gruntowego za 1 ha gruntów ornych się wykorzystuje – 40 dolarów amerykańskich/ha; średnia regionalna ocena jakości gleby wynosi 50, a ocena jakości gleby ocenianego terenu wynosi 41,5.

Rozwiązanie. Stawka podatku gruntowego za 1 punkt jakości gleby w regionie wynosi 40/50 = 0,85 dolara amerykańskiego.

Koszt zużycia (normatywny), biorąc pod uwagę żyzność terenu, określa się według wzoru:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0,8*41,5 * (41,5/50+1)/2 * 200 * 10 *1,22 * 1,3 * 1,00 * 1,5 = 144 538,6 USD.

Wartość rynkowa to:

SR2 = SP2 * ISPR = 144 538,5 * 2,0 = 289 077 dolarów amerykańskich.

Wycena działki nie może być sprzeczna ze wskazanymi powyżej podstawowymi zasadami ustalania wartości rynkowej.

Jeżeli normatywny akt prawny zawierający wymóg obowiązkowy wyceny działki lub w umowie o ocenę działki (zwanej dalej umową) nie jest określone konkretny typ wartości przedmiotu wyceny, ustala się wartość rynkową tego przedmiotu.

Dokonanie wyceny działek jest obowiązkowe w przypadku, gdy transakcją objęte są działki stanowiące własność w całości lub w części Federacja Rosyjska, podmioty Federacji Rosyjskiej lub gminy, w tym:

• przy ustalaniu wartości działek będących własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, w celu ich prywatyzacji, przekazania w zarząd powierniczy lub dzierżawy;
• w przypadku korzystania z działek należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów Federacji Rosyjskiej lub gmin jako zabezpieczenia;
• w przypadku sprzedaży lub innej alienacji działek należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin;
• przy cesji zobowiązań dłużnych związanych z działkami należącymi do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin;
• przy przekazywaniu działek należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, jako wkład kapitały docelowe, funduszy osób prawnych, a także w przypadku sporu o wartość działki, w tym:
• przy nacjonalizacji działek;
• na kredyty hipoteczne osoby oraz osoby prawne w przypadku sporów dotyczących wartości działki;
• przy sporządzaniu umów małżeńskich i podziale majątku rozwodzących się małżonków na wniosek jednej ze stron lub obu stron w przypadku sporu co do wartości tego majątku;
• po umorzeniu lub innym zajęciu działek od właścicieli na potrzeby państwowe lub komunalne przewidziane w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej;
• przy ustalaniu wartości gruntów w celu monitorowania prawidłowości zapłaty podatków (podatków od nieruchomości) w przypadku sporu dotyczącego obliczenia podstawy opodatkowania.

Wymagania te nie dotyczą stosunków powstałych przy rozporządzaniu państwem i gminą przedsiębiorstwa jednolite oraz instytucje wraz z majątkiem przypisanym im na mocy prawa gospodarowania lub kierownictwo operacyjne, z wyjątkiem przypadków, w których zbycie majątku zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej jest dozwolone za zgodą właściciela tej nieruchomości.

Podstawą do przeprowadzenia prac mających na celu oszacowanie wartości działki jest umowa pomiędzy rzeczoznawcą a klientem.

W przypadkach przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej wyceny wartości działki, w tym ponownej wyceny, może dokonać rzeczoznawca na podstawie orzeczenia sądu, sądu polubownego, sądu polubownego, jak również decyzją uprawniony organ.

Sąd, sąd polubowny, trybunał arbitrażowy są niezależne w wyborze rzeczoznawcy. Wydatki związane z oceną ocenianego przedmiotu oraz wynagrodzenie pieniężne rzeczoznawcy podlegają zwrotowi (opłacie) w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Umowa pomiędzy rzeczoznawcą a klientem jest pismo i nie wymaga notarialnego poświadczenia.

Umowa musi zawierać:

• podstawy zawarcia umowy;
• rodzaj przedmiotu wyceny;
• rodzaj ustalonej wartości (wartości) przedmiotu wyceny;
• wynagrodzenie pieniężne za dokonanie oceny przedmiotu oceny;
• informację o ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy.

Umowa musi zawierać informację o tym, czy rzeczoznawca posiada zezwolenie na wykonywanie działalności rzeczoznawczej, ze wskazaniem numeru seryjnego i daty wydania tego zezwolenia, organu, który je wydał, a także okresu, na jaki to zezwolenie zostało wydane.

Umowa wyceny musi zawierać dokładne wskazanie działki i jej opis.

W związku z wyceną działek należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gmin, rzeczoznawca zawiera umowę z osobą upoważnioną przez właściciela do przeprowadzenia transakcji przedmiotami wyceny, chyba że stanowi inaczej ustanowione przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Dokonując wyceny rzeczoznawca ma obowiązek posługiwać się informacjami zapewniającymi wiarygodność protokołu oceny jako dokumentem zawierającym informacje mające wartość dowodową. Ilość informacji wykorzystanych w ocenie, wybór źródeł informacji oraz sposób wykorzystania informacji ustala rzeczoznawca.

Przy ocenie wartości rynkowej działki należy wziąć pod uwagę jej przeznaczenie i dozwolone użytkowanie, a także prawa innych osób do działki. Wartość rynkowa działki zmienia się wraz ze zmianą którejkolwiek z jej wymienionych cech prawnych.

Wyniki oceny należy udokumentować w pisemnym raporcie z oceny.

Sprawozdanie z oceny nie może być dwuznaczne ani wprowadzać w błąd. Protokół oceny musi być napisany powszechnie dostępnym językiem, zawierać objaśnienia szczególnych terminów, zawierać szczegółowe uzasadnienia i niezbędne wyjaśnienia założeń, obliczeń i wniosków rzeczoznawcy.

Jeżeli przy wycenie działki nie ustala się wartości rynkowej, ale inny rodzaj wartości, w protokole należy wskazać kryteria i przyczyny odstąpienia od możliwości ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Raport musi koniecznie wskazywać:

• data sporządzenia i numer seryjny raportu;
• podstawa dokonanej przez rzeczoznawcę oceny przedmiotu wyceny;
• adres siedziby rzeczoznawcy oraz informację o wydanym mu zezwoleniu na prowadzenie działalności rzeczoznawczej ten gatunek nieruchomość;
• dokładny opis przedmiotu wyceny, a w odniesieniu do przedmiotu wyceny należącego do osoby prawnej – szczegóły osoba prawna oraz wartość księgową tego przedmiotu wyceny;
• standardy wyceny umożliwiające ustalenie odpowiedniego rodzaju wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich wykorzystania przy ocenie tego przedmiotu wyceny, wykaz danych wykorzystanych przy ocenie przedmiotu wyceny ze wskazaniem źródeł ich otrzymania, a także założeń przyjętych przy ocenie ocena przedmiotu wyceny;
• kolejność ustalania wartości przedmiotu wyceny i jej wartości końcowej oraz ograniczenia i granice stosowania uzyskanego wyniku;
• data ustalenia wartości przedmiotu wyceny;
• wykaz dokumentów, którymi posługiwał się rzeczoznawca, ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Sprawozdanie z oceny wartości rynkowej działki, oprócz obowiązkowych danych, musi zawierać:

• opis działki i jej ulepszeń, w tym przeznaczenie i dozwolone użytkowanie działki, obciążenia prawami osób trzecich;
• zdjęcia terenu i jego ulepszeń;
• charakterystyka stanu rynku gruntów i nieruchomości;
• określenie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów.

Protokół wyceny może zawierać załączniki, których skład ustala rzeczoznawca, biorąc pod uwagę wymagania określone w warunkach umowy o wycenę.

Wszystkie materiały zawarte w protokole oceny muszą mieć na celu uzasadnienie wartości rynkowej działki. Należy unikać umieszczania w raporcie wyceny materiałów i informacji niezwiązanych z procedurą ustalania wartości rynkowej.

Ostateczną wartość wartości rynkowej działki należy wyrazić w rublach jako pojedynczą wartość, chyba że umowa wyceny stanowi inaczej. Umowa może przewidywać, że ostateczną wartość działki ustala się jako przedział wartości.

Ostateczna wartość przedmiotu wyceny, wskazana w protokole wyceny sporządzonym w sposób i na podstawie ustalonych wymagań Prawo federalne„O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej”, standardy wyceny i przepisy prawne w sprawie działalności wycenowej uprawnionego organu do kontroli realizacji czynności wycenowych w Federacji Rosyjskiej, można uznać za zalecane do celów zawarcia transakcji z przedmiotem oceny, jeżeli od dnia oceny nie minęło więcej niż 6 lat sporządzenia protokołu oceny do dnia zawarcia transakcji z przedmiotem oceny lub do dnia złożenia oferty publicznej miesięcy.

Jeżeli istnieje spór co do wiarygodności wartości rynkowej lub innej wartości działki ustalonej w protokole, w tym w związku z innym już istniejącym protokołem wyceny tej samej działki, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd, sąd arbitrażowy zgodnie z ustaloną jurysdykcją, arbitraż przez sąd na podstawie porozumienia stron sporu lub porozumienia lub w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej regulujące działalność wycenową.

Sąd, sąd polubowny, trybunał polubowny ma prawo zobowiązać strony do zawarcia transakcji po cenie ustalonej podczas rozpatrywania sporu w rozprawa sądowa, tylko w przypadkach, gdy transakcja jest obowiązkowa zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Wartość rynkowa działki zależy od oczekiwanej wartości, czasu trwania i prawdopodobieństwa uzyskania dochodu z działki w określonym czasie przy jej najbardziej efektywnym wykorzystaniu, bez uwzględnienia dochodów z innych czynników produkcji przyciąganych do działki na działalność gospodarczą (zwaną dalej na potrzeby niniejszych zaleceń dzierżawą gruntu) (zasada oczekiwań).

Praktyka sądowa i ustawodawstwo - Zarządzenie Ministerstwa Majątku Federacji Rosyjskiej z dnia 06.03.2002 r. N 568-r (zmienione w dniu 31.07.2002 r.) „W sprawie zatwierdzenia zaleceń metodologicznych dotyczących ustalania wartości rynkowej działek”

Dla klastrów, dla których wykorzystuje się także informacje o czynszach za działki, kalkulację wartości rynkowej działek przeprowadza się metodą kapitalizacji renty gruntowej zgodnie z ust. 4 Rozdziału IV Zaleceń Metodycznych Ustalania Rynku Wartość działek, zatwierdzona zarządzeniem Ministerstwa Majątku Rosji z dnia 06.03.2002 N 568-r (dalej - Zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania wartości rynkowej działek).

Do ustalenia ceny gruntu stosuje się szereg ujednoliconych metod. Są to ogólne techniki metodologiczne i technologie oceny, które można zastosować do ustalenia jego wartości, niezależnie od rodzaju użytkowania gruntu. Możliwość i celowość zastosowania określonej techniki lub metody wyceny gruntów zależy od celów wyceny, rodzaju wycenianej nieruchomości oraz dostępności danych wyjściowych. Wymagany warunek Ustalenie wartości rynkowej gruntu na dowolny cel polega na wykorzystaniu danych rynkowych. Nasza firma wycenowa w Moskwie świadczy usługi wyceny dla wszystkich rodzajów terytoriów z wyborem optymalnej dla Ciebie metody.

Do głównych metod stosowanych przy wycenie gruntów zalicza się:

• porównania sprzedaży;
• wypisać;
• dystrybucja;
• kapitalizacja renty gruntowej;
• reszta;
• przeznaczenie.

Ta lista jest standardowa. Zostało zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Majątku Rosji z dnia 7 marca 2002 r. Nr 568-r w dokumencie „Zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania wartości rynkowej działek”. Metody te służą do oceny dowolnego rodzaju terytorium. Więcej informacji na temat usług oceny i metod stosowanych można znaleźć na stronach

1. Metoda porównawcza sprzedaży

Służy do wyceny działek, zarówno zajętych przez budynki, budowle i (lub) budowle, jak i działek niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest dostępność informacji o cenach transakcji gruntami będącymi odpowiednikami wycenianej nieruchomości. W przypadku braku informacji o cenach transakcji gruntami dopuszcza się stosowanie cen podaży (popytu).

Ta metoda oceny gruntów obejmuje następującą sekwencję działań:

• określenie elementów, za pomocą których obiekt oceny porównywany jest z obiektami analogicznymi (zwanymi dalej elementami porównania);
• określenie dla każdego elementu porównania charakteru i stopnia różnic pomiędzy każdym analogiem a ocenianą działką;
• określenie dla każdego z elementów porównawczych korekt cen analogów odpowiadających charakterowi i stopniowi różnic każdego analogu z ocenianej działki;
• korekta dla każdego elementu porównania cen każdego analogu, wygładzenie ich różnic w stosunku do ocenianej działki;
• obliczenie wartości rynkowej działki poprzez rozsądne uogólnienie skorygowanych cen analogów.

Elementami porównania są czynniki wartości wycenianej nieruchomości (czynniki, których zmiany wpływają na wartość rynkową wycenianej nieruchomości) oraz charakterystyka transakcji z działkami, które powstały na rynku.

Najważniejszymi czynnikami kosztowymi są zwykle:

• lokalizacja i środowisko;
• przeznaczenie, dozwolone użytkowanie, prawa innych osób do działki;
• cechy fizyczne (rzeźba terenu, konfiguracja itp.);
• dostępność transportowa;
• infrastrukturę (obecność lub bliskość sieci elektroenergetycznych i warunki przyłączenia do nich, obiekty infrastruktury społecznej itp.).

2. Metoda izolacji

Podstawowe zasady wyceny gruntów zawarte w tej metodzie:

Ta metoda wyceny gruntów obejmuje następującą sekwencję działań:

• obliczenie kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia ulepszeń ocenianej działki;
• obliczenie wartości rynkowej wycenianej działki poprzez odjęcie od wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, w tym wycenianej działki, kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia ulepszeń działki.

3. Metoda dystrybucji

Służy do wyceny działek zabudowanych.

Zasady wyceny gruntów zatwierdzone tą metodologią:

• dostępność informacji o cenach transakcji pojedynczymi obiektami nieruchomościowymi, podobnymi do pojedynczego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi wyceniana działka. W przypadku braku informacji o cenach transakcyjnych dopuszczalne jest stosowanie cen podaży (popytu);
• dostępność informacji o najbardziej prawdopodobnym udziale działki w wartości rynkowej pojedynczej nieruchomości;
• powiązanie ulepszeń gruntów z ich najbardziej efektywnym wykorzystaniem.

Metoda obejmuje następującą sekwencję działań:

• określenie elementów, za pomocą których porównywany jest pojedynczy obiekt nieruchomości, w tym wyceniana działka, z obiektami analogicznymi;
• określenie dla każdego z elementów porównania charakteru i stopnia różnic każdego analogu z pojedynczego obiektu nieruchomości, w tym wycenianej działki;
• określenie dla każdego z elementów porównawczych korekt cen analogów, odpowiadających charakterowi i stopniowi różnic każdego analogu w stosunku do pojedynczego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi oceniana działka;
• korekta dla każdego z elementów porównania cen dla każdego analogu, wygładzenie ich różnic w stosunku do pojedynczego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi wyceniana działka;
• obliczenie wartości rynkowej pojedynczej nieruchomości, w tym wycenianej działki, poprzez rozsądne uogólnienie skorygowanych cen analogów;
• obliczenie wartości rynkowej wycenianej działki poprzez pomnożenie wartości rynkowej pojedynczego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi wyceniana działka, przez najbardziej prawdopodobną wartość udziału działki w wartości rynkowej pojedynczej nieruchomości obiekt.

4. Sposób kapitalizacji czynszu gruntowego

Metodą wyceny gruntów określa się wartość gruntów zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość uzyskania renty gruntowej od wycenianej działki.

Ta metoda oceny gruntów obejmuje następującą sekwencję działań:

• obliczenie renty gruntowej wytworzonej przez działkę;
• ustalenie wartości odpowiedniego współczynnika kapitalizacji renty gruntowej;

Przez kapitalizację czynszu gruntowego rozumie się ustalenie na dzień wyceny wszystkich przyszłych wartości czynszu gruntowego, które są sobie równe lub zmieniają się w tym samym tempie przez równe okresy czasu. Obliczenia dokonuje się poprzez podzielenie wartości czynszu gruntowego za pierwszy okres po dniu wyceny przez odpowiedni współczynnik kapitalizacji ustalony przez rzeczoznawcę.W ramach tej metody wartość czynszu gruntowego można obliczyć jako przychód z tytułu dzierżawy gruntu na warunkach panujących na rynku gruntów.

5. Metoda reszty

Służy do wyceny działek zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość zagospodarowania ocenianej działki o ulepszenia generujące dochód.

Ta metoda wyceny gruntów polega na następujące zasady obliczenia:

• obliczenie kosztu odtworzenia lub wymiany ulepszeń odpowiadających najbardziej efektywnemu wykorzystaniu ocenianej działki;
• kalkulacja dochodu operacyjnego netto z pojedynczej nieruchomości przez określony czas w oparciu o rynkowe stawki czynszu;
• obliczenie dochodu operacyjnego netto przypadającego na ulepszenia za pewien okres czasu jako iloczyn kosztów reprodukcji lub odtworzenia
• kalkulacja ulepszeń przy odpowiedniej stopie kapitalizacji przychodów z ulepszeń;
• wyliczenie wysokości czynszu gruntowego jako różnicy pomiędzy przychodem operacyjnym netto z pojedynczej nieruchomości za dany okres a przychodem operacyjnym netto z tytułu ulepszeń za analogiczny okres;
• obliczenie wartości rynkowej działki poprzez kapitalizację renty gruntowej.

6. Sposób zamierzonego użycia

Ta metoda wyceny wartości gruntu ma zastosowanie do działek zabudowanych i niezabudowanych. Warunkiem zastosowania metody jest możliwość wykorzystania gruntu w sposób generujący dochód.

Zasady wyceny gruntów zatwierdzone tą metodologią wymagają następującej sekwencji działań:

• określenie wysokości i struktury czasowej wydatków niezbędnych do korzystania z działki zgodnie z najbardziej efektywnym sposobem jej użytkowania (na przykład koszty wykonania ulepszeń działki lub koszty podziału działki na odrębne części, które umożliwią różnią się kształtem, rodzajem i charakterem użytkowania);
• określenie wysokości i struktury czasowej dochodów z najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu;
• określenie wysokości i struktury czasowej wydatków operacyjnych niezbędnych do uzyskania przychodów z najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu;
• określenie wartości stopy dyskontowej odpowiadającej poziomowi ryzyka lokowania kapitału na wycenianej działce;
• obliczenie wartości działki poprzez zdyskontowanie wszystkich przychodów i wydatków związanych z użytkowaniem działki.

Na podstawie uzyskanych wyników ustala się ostateczną wartość szacunkową wartości działki różne metody. Porównując te dane, zaleca się preferowanie szacunków opartych na pełniejszych i wiarygodnych informacjach. Znaczące rozbieżności w wyliczonej wartości gruntu różne metody, metody i reguły wskazują albo na błędy w ocenach, albo na brak równowagi na rynku gruntów.