39.3 39.6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. Sprzedaż gruntów państwowych i komunalnych. Jak zdobyć działkę do wynajęcia bez licytacji
- Roszczenia o ochronę prawa do ziemi
- Wynajmę ziemię z Moskwy
- Wynajem ziemi w Moskwie
- Udostępnianie działek do wynajęcia bez przetargu pod obiekty społeczne, kulturalne i użyteczności publicznej, projekty inwestycyjne o dużej skali
- Cechy budowy na wynajętym terenie w Moskwie. Wynajem na czas budowy
- Zawarcie dodatkowej umowy. Kalkulacja czynszu
- Problematyczne zagadnienia przy naliczaniu czynszu. Możliwość jego optymalizacji prawnej
- Płatność ratalna podwyższonego czynszu
- Cechy umowy najmu na dokończenie niedokończonego projektu budowlanego
- Dozwolone użytkowanie i cel funkcjonalny działek i projektów budowy kapitału zgodnie z ustawodawstwem moskiewskim
- Procedura i podstawy ustalenia dozwolonego użytkowania terenu w Moskwie
- Klasyfikacja rodzajów dozwolonego użytku w Moskwie
- Funkcjonalny cel projektów budowy kapitału w Moskwie
- Opłata za zmianę dozwolonego użytkowania działek w Moskwie
- Wybór schematu stosunków prawnych dotyczących gruntów przy realizacji projektu budowlanego w Moskwie
- Nabycie własności działek w Moskwie
- Specyfika tworzenia i udostępniania działek właścicielom nieruchomości w Moskwie
- Podatek od nieruchomości na podstawie wartości katastralnej w Moskwie
- Ograniczenia i obciążenia praw do działek w Moskwie
- Specjalnie chronione obszary naturalne Moskwy
- Zakaz budowy (przebudowy) w Moskwie
- Procedura ustanawiania i znoszenia zakazu budowy
- Ekonomiczne cechy reżimu zakazu budowy
- Stan nieautoryzowanych projektów budowlanych w Moskwie
- Nie wymaga pozwolenia na budowę
- Niewłaściwe użytkowanie działek w Moskwie
- Warunki użytkowania gruntów w „Nowej Moskwie”
- Procedura udostępniania działek w obwodzie moskiewskim
- Procedura ustalania czynszu za działki w obwodzie moskiewskim
- Zmiana rodzaju dozwolonego użytkowania działek w obwodzie moskiewskim
- Uzyskanie pozwolenia na warunkowo dozwolony sposób zagospodarowania terenu
- Ograniczenia praw do działek w obwodzie moskiewskim
- Wykorzystanie gruntów rolnych w regionie moskiewskim
- Kompleksowa obsługa budowy
- Przepisy urbanistyczne terenu. Plan ogólny oraz zasady zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego
- Zmiana PZZ
- Powszechne naruszenia zasad użytkowania i zagospodarowania przestrzennego. Sądowe wyzwanie dla PPL
- Plan urbanistyczny działki (GPZU)
- Zasady zagospodarowania przestrzennego i emisji GPZU w Moskwie
- Specyfika zachowanej strefy użytkowania gruntów (indeks „F”) według Moskiewskiej Strefy Zagospodarowania Przestrzennego
- Zmiany w zasadach użytkowania i zagospodarowania przestrzennego (LRU) Moskwy
- Uzyskanie GPZU w Moskwie
- Zasady zagospodarowania przestrzennego i wydawania GPZU w regionie moskiewskim
- Projekt planowania przestrzennego
- Sytuacje, w których przygotowanie projektu planistycznego jest obowiązkowe
- Przygotowanie projektu planistycznego w Moskwie
- Przygotowanie projektu planistycznego w regionie moskiewskim
- Projekt badania terytorium
- Strefy ze specjalnymi warunkami użytkowania terytorium
- Ogólna procedura ustalania granic i reżimu stref ze specjalnymi warunkami korzystania z ich odzwierciedlenia w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości
- Strefa ochrony sanitarnej zaopatrzenia w wodę pitną w Moskwie
- Strefa ochrony sanitarnej
- Strefy Dziedzictwa Kulturowego
- Strefy związane z obiektami transportowymi, energetycznymi i komunikacyjnymi
- Specjalnie chronione obszary przyrodnicze (SPNA)
- Procedura budowy
- Przeglądy inżynierskie i przygotowanie dokumentacji projektowej
- Badanie dokumentacji projektowej
- Uzyskanie pozwolenia na budowę
- Realizacja budowy
- Uzyskanie pozwolenia na uruchomienie
- Budowa bez pozwolenia na budowę
- Rekonstrukcja. Różnica w porównaniu z poważnymi renowacjami i nowym budownictwem
- Budowa indywidualnych budynków mieszkalnych (domki ogrodowe i budownictwo mieszkaniowe prywatne)
- Zintegrowany zrównoważony rozwój terytorium (KURT)
- Zintegrowany rozwój terytorium z inicjatywy posiadaczy praw własności
- Porozumienie w sprawie zintegrowanego rozwoju terytorium z inicjatywy organu samorządu terytorialnego
- Umowa o kompleksowym zagospodarowaniu terytorium
- Zawarcie umowy o kompleksowym zagospodarowaniu terytorium
- Prawa i obowiązki wynikające z umowy o kompleksowym zagospodarowaniu terytorium
- Zalety i wady porozumienia o zintegrowanym rozwoju terytorium
- Zintegrowane zagospodarowanie terenu pod budowę mieszkań klasy ekonomicznej
- Zagospodarowanie terenu zabudowanego
- Procedura zawierania umowy o zagospodarowanie terenu zabudowanego oraz umów dzierżawy działek
- Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy o zagospodarowaniu terenu zabudowanego
- Podstawy rozwiązania umowy o zagospodarowanie terenu zabudowanego
- Pojęcie nieruchomości
- Kontrola nieruchomości przed zakupem
- Umieszczanie obiektów niekapitałowych
- Niedokończone projekty budowlane
- Koncepcja niezakończonego projektu budowlanego i rejestracja praw do niego
- Prawa do działek zajętych pod niezakończone inwestycje budowlane
- Spory dotyczące nieautoryzowanych projektów budowlanych
- Uznanie nieruchomości za bezwłaścicielską
- Ochrona praw własności
- Powstanie praw majątkowych na podstawie zasiedzenia
- Procedura rejestracji praw majątkowych w drodze zasiedzenia
- Sądowa ochrona praw do ziemi
- Roszczenia o ochronę prawa do ziemi
- Ochrona praw do ziemi poprzez kwestionowanie działań lub zaniechań władz publicznych
- Ochrona praw własności
- Ochrona sądowa w sporach korporacyjnych
- Kontrowersje wokół odzyskania kontroli nad korporacją
- Zaskakujące decyzje organów zarządzających osobą prawną
- Trudne transakcje firmy handlowej
- Obrona sądowa w roszczeniach kwestionujących transakcje
- Obrona sądowa w roszczeniach windykacyjnych
- Ochrona sądowa w sprawach kwestionujących działania lub zaniechania organów publicznych
- Opóźnianie rozpatrywania sporów prawnych: taktyka i kontrtaktyka
- Upadłość: przegląd konsekwencji wprowadzenia procedury i możliwości prawnych
- Jakie korzyści daje dłużnikowi postępowanie upadłościowe?
- Jakie korzyści daje wierzycielowi postępowanie upadłościowe?
- Jak zakwestionować transakcje dłużnika dokonane w oczekiwaniu na upadłość?
- Podejrzane transakcje z nierównym wynagrodzeniem
- Podejrzane transakcje mające na celu wyrządzenie szkody innym wierzycielom
- Transakcje z preferencjami
- Transakcje dokonywane w celu nadużycia praw
- Jak zmusić dyrektora i właściciela firmy do spłaty długów dłużnika?
- Jak prawidłowo postępować z fikcyjnymi roszczeniami wierzycieli?
- Upadłość osób fizycznych: jak pozbyć się długów?
- Wzór pisma skierowanego do dłużnika od wierzyciela z prośbą o dobrowolną spłatę długu i opisującym skutki wprowadzenia postępowania upadłościowego
- Rodzaje umów inwestycyjnych w branży budowlanej
- Umowy sprzedaży i zakupu przyszłej rzeczy
- Umowy mieszane zawierające elementy umowy kupna i sprzedaży rzeczy przyszłej
- Prosta umowa partnerska na realizację projektów budowlanych
- Umowy inwestycyjne z udziałem podmiotów publicznych
- Sposoby pozyskania środków od obywateli na budownictwo mieszkaniowe. Udział w budowie
- Szczególne wymogi przy zawieraniu umowy o udział w kapitale zakładowym
- Warunki umowy udziału w akcjach
- Partnerstwo publiczno-prywatne jako forma inwestowania w projekty z udziałem rządu
- Umowy koncesyjne
- Partnerstwo publiczno-prywatne i gminno-prywatne
- test
- Gwarancje ochrony praw i uzasadnionych interesów uczestników wspólnej budowy
- Naruszenie terminów budowy przez dewelopera: metody zabezpieczenia
- Odpowiedzialność dewelopera wobec uczestnika budowy wspólnej
- Kara za opóźnienie w przekazaniu wspólnego projektu budowlanego
- Przeniesienie przez dewelopera wspólnego projektu budowlanego z wadami
- Rozwiązanie umowy o udział we wspólnej budowie
- Stosowanie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie ochrony praw konsumentów w sporach z udziałem akcjonariuszy
- Konsekwencje nielegalnego pozyskiwania przez dewelopera środków od obywateli
- Ochrona praw uczestników budowy na wypadek upadłości dewelopera
- Możliwe opcje według wymagań akcjonariusza
- Procedury upadłościowe dewelopera
- Niedokończony plac budowy i działka upadłego dewelopera
- Sprzedaż niedokończonych budynków i innych nieruchomości na aukcji
- Przekazanie zakończonego projektu budowlanego
- Przykłady pracy
Jak dostać się do działka do wynajęcia bez licytacji?
Planujesz zakup działki? do wynajęcia bez licytacji? Przede wszystkim należy zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa regulującymi podstawy i tryb udzielania świadczeń państwowych lub gminnych działki do użytku obywateli i organizacji.
Ustawy federalne nr 171-F3 z 23 czerwca 2014 r., nr 224-F3 z 21 lipca 2014 r., nr 487-F3 z 29 grudnia 2014 r. wprowadziły zmiany do Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, które znacząco zmieniły procedurę zbycie działek. Zasadnicza część tych zmian weszła w życie 1 marca 2015 roku.
W niniejszym materiale analitycznym omówiono główne zagadnienia udostępniania gruntów państwowych w dzierżawę bez przetargu po dniu 01.03.2015 roku.
Centrum Prawne DVAM jest gotowe pomóc Ci zrealizować Twoje prawo do nabycia gruntów stanowiących własność państwową lub komunalną w celu dzierżawy oraz zapewniamy pełne wsparcie prawne, m.in. w następujących kwestiach:
- Sporządzanie opinii prawnych
- Reprezentacje w uprawnionych organach
- Reprezentacja interesów przed sądem
- Interakcje z projektantami i ekspertami
- Kompleksowa obsługa prawna projektów budowlanych i inwestycyjnych
1. Podstawy przekazania działek będących własnością państwa lub gminy bez przetargu
1.1. Obowiązujące do 1 marca 2015 r. wydanie Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej przewidywało dość szeroką listę przesłanek, na podstawie których można dzierżawić działki będące własnością państwową lub komunalną bez przeprowadzania przetargu. W zasadzie działki pod budownictwo mieszkaniowe miały być przekazywane wyłącznie w drodze licytacji. W pozostałych rodzajach dozwolonego użytkowania pozostawiono możliwość udostępniania działek pod wynajem bez przeprowadzania przetargu, pod pewnymi warunkami (w szczególności pod warunkiem wcześniejszego ogłoszenia planowanego udostępnienia działki).
Po 01.03.2015 procedura ta uległa istotnym zmianom.
Zgodnie z częścią 1 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (obowiązuje od 01.03.2015 r.) umowy dzierżawy działek będących własnością państwową lub komunalną zawierane są na aukcjach organizowanych wyłącznie w formie aukcji, z wyjątkiem przypadków bezpośrednio przewidziane w ust. 2 tego artykułu.
Ponadto na mocy ust. 7 art. 39.11 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli zgodnie z głównym rodzajem dozwolonego użytkowania działki zapewniona jest budowa budynków i budowli, udostępnienie takiej działki odbywa się w drodze aukcji na prawo do zawarcia umowy dzierżawy działki, z wyjątkiem przypadków licytacji sprzedaży działki lub aukcji prawa do zawarcia umowy dzierżawy działki zgodnie z art. 39 ust. 18 Kodeksu (zob. punkt 3 niniejszego Certyfikatu).
Zatem, Co do zasady wszelkie udostępnianie działek do dzierżawy musi odbywać się na aukcji, z wyjątkiem przypadków wyraźnie przewidzianych w Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej.
1.2. Część 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej ustanawia 34 podstawy zawarcia umowy dzierżawy działki bez przeprowadzenia przetargu.
Spośród nich praktyczne znaczenie dla samorządu terytorialnego mają następujące przesłanki:
1) udostępnienie działek osoby prawne do umieszczenia obiektów przeznaczonych do zaopatrzenia w energię elektryczną, ciepło, gaz i wodę, drenażu, komunikacji, rurociągów naftowych, obiektów o znaczeniu federalnym lub lokalnym (podpunkt 4 część 2, art. 39.6 kodeksu lądowego Federacji Rosyjskiej). Z tego paragrafu wynika, że udostępnianie działek pod budowę kotłowni, przepompowni, urządzeń elektrycznych odbywa się bez aukcji;
2) udostępnienie działki, na której znajdują się budynki, budowle, właścicielom budynków, budowli, lokali w nich znajdujących się i (lub) osobom, którym te obiekty nadano prawo do zarządzania gospodarczego lub kierownictwo operacyjne(Podpunkt 9 część 2 art. 39 ust. 6 kodeksu gruntowego). Podstawa ta jest analogiczna do istniejącego wcześniej art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, który określił wyłączne prawo właścicieli budynków, budowli i budowli znajdujących się na działce do zakupu ich według własnego uznania w celu wynajęcia lub własności;
3) udostępnienie działki, na której znajdują się niezakończone obiekty budowlane, po zakończeniu ich budowy, właścicielom niezakończonych obiektów budowlanych w przypadkach przewidzianych w ust. 5 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. Bardziej szczegółowo tę podstawę omówione w paragrafie 2.2 tej Pomocy;
4) udostępnienie działki do wynajęcia w procedurze ponownej rejestracji prawa stałego (wieczystego) użytkowania (podpunkt 11 część 2, art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
5) udostępnienie działki w zamian za działkę oddaną w dzierżawę obywatelowi lub osobie prawnej i zajętą na potrzeby państwowe lub komunalne (podpunkt 16 część 2, art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej). Wydanie Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, które wchodzi w życie 1 marca 2015 r., dopuszcza zajęcie działek obciążonych dzierżawą na potrzeby państwowe lub komunalne z przekazaniem działki w zamian za zajętą. W tym przypadku, jak wynika z analizowanych przepisów prawa, udostępnienie działki w zamian za zajętą odbywa się bez przetargu;
6) udostępnienie działki osobie mającej prawo do nabycia na własność działki będącej własnością państwa lub gminy, bez przeprowadzania przetargu, w tym nieodpłatnie, jeżeli działka ta jest zastrzeżona dla celów państwowych lub komunalnych potrzebuje lub jest ograniczony w obiegu (podpunkt 18 część 2 art. 39.6 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej). Podstawy przekazania własności działki bez przetargu zawarte są w art. 39 ust. 3 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli istnieją podstawy do przekazania działki na własność bez przeprowadzenia przetargu, lecz działka jest ograniczona w obrocie lub jest zastrzeżona na potrzeby państwa lub gminy, konflikt ten rozwiązuje się w drodze zawarcia umowy dzierżawy tej działki bez przeprowadzania przetargu z osoba uprawniona;
7) działkę obywatelską z przeznaczeniem na sianokosy, wypas zwierząt gospodarskich, prace ogrodnicze albo działkę położoną za granicą osada, obywatelowi za utrzymanie osobiste rolnictwo zależne(podpunkt 19, część 2, artykuł 39.6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej). Należy zaznaczyć, że udostępnienie działki na cele ogrodnicze, a także działki pod prywatne działki przydomowe poza granicami miejscowości, przeprowadzone bez przetargu. Procedura udostępniania tych działek jest analizowana w paragrafie 2.3 tej Pomocy. Informujemy, że udostępnianie działek pod rolnictwo indywidualne w granicach obszarów zaludnionych odbywa się w trybie regulowanym w art. 39.18 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (patrz paragraf 3 niniejszego certyfikatu);
8) udostępnienie użytkownikowi podłoża działki niezbędnej do prowadzenia prac związanych z użytkowaniem podłoża (podpunkt 20 ust. 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
9) udostępnienie działki niezbędnej do prowadzenia działalności przewidzianej w umowie koncesyjnej osobie, z którą została zawarta umowa koncesyjna (podpunkt 23 część 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
10) udostępnienie działki utworzonej z działki stanowiącej własność państwa lub gminy, w tym przeznaczonej pod zintegrowane zagospodarowanie terenu, osobie, z którą zawarto umowę dzierżawy takiej działki (pkt 5 ust. 2 , art. 39 ust. 6 kodeksu gruntów RF);
11) udostępnienie działki przeznaczonej do produkcji rolnej dzierżawcy, który prawidłowo z niej korzystał, pod warunkiem że wniosek o zawarcie nowej umowy dzierżawy tej działki zostanie złożony przez tego dzierżawcę przed upływem terminu obowiązywania wcześniej zawartej dzierżawy umowa na taką działkę (podpunkt 31 część 2, artykuł 39.6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
12) udostępnienie działki najemcy, jeżeli ten najemca ma prawo zawrzeć nową umowę dzierżawy takiej działki bez przeprowadzenia przetargu (podpunkt 32 część 2, art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej) . Szczegółową analizę trybu i podstaw zawarcia nowej umowy dzierżawy gruntu bez przeprowadzenia przetargu przedstawiono w pkt 2.1. tej Pomocy.
Tryb zawierania umów najmu w przypadkach niewymagających przetargu określa art. 39.14-39.17 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej i przeanalizowane w paragrafie 2 niniejszego certyfikatu.
2. Tryb zawarcia umowy najmu bez przetargu
Tryb zawarcia umowy najmu bez przeprowadzenia przetargu zależy od podstaw, na jakich potencjalny najemca ma prawo zawrzeć taką umowę.
Aby określić tryb zawarcia umowy najmu bez przeprowadzenia przetargu, wszelkie przesłanki zawarcia umowy można podzielić na trzy grupy:
1) zawarcie umowy najmu z osobą, która jest uprawniona do zawarcia nowej umowy najmu bez przeprowadzenia przetargu (podstawy określone w podpunktach 31 i 32 część 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
2) zawarcie umowy dzierżawy działki, na której znajdują się niedokończone obiekty budowlane, po zakończeniu ich budowy właścicielom niedokończonych obiektów budowlanych (podstawa przewidziana w art. 39 ust. 6 ust. 5 rosyjskiego kodeksu gruntów Federacja);
3) zawarcie umowy dzierżawy działki bez przeprowadzania przetargu na innych podstawach przewidzianych w Kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej.
Poniżej znajduje się szczegółowa analiza trybu zawierania umów najmu bez przetargu dla każdej z powyższych przesłanek.
Centrum prawne DVAM M zapewnia usługi prawne w sprawach udostępnienia gruntów w dzierżawę lub na własność, w tym:
- prowadzi ekspertyza prawna dostępność podstawy do udostępnienia działek bez przetargu;
- zapewnia wsparcie prawne procedury rejestracji praw do działek od etapu ukształtowania działki do przekazania jej na własność (dzierżawa);
- wykonuje wsparcie prawne udział klientów w aukcjach gruntów i kwestionowanie ich wyników;
- świadczy usługi dla reprezentacja interesów w sądach w sprawie sporów wynikłych z rejestracji praw do działek bez przetargu.
2.1. Zawarcie bez przetargu umowy najmu na nowy semestr.
Zgodnie z częścią 15 art. 39 ust. 8 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej dzierżawca działki znajdującej się we własności państwowej lub komunalnej co do zasady nie ma prawa pierwokupu do zawarcia umowy dzierżawy takiej działki na nowy okres bez posiadania przetarg.
Istnieje jednak szereg wyjątków od tej reguły.
Prawo do zawarcia umowy najmu na nowy okres bez przeprowadzenia przetargu mają następujące osoby:
2.1.1. Najemcy działki przeznaczonej do produkcji rolnej, którzy prawidłowo korzystali z działki w okresie obowiązywania poprzedniej umowy dzierżawy (podpunkt 31 część 2, art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, klauzula 5, art. 9 ustawy federalnej Ustawa „O obrocie gruntami rolnymi”). W tym przypadku podstawą zawarcia umowy najmu na nowy okres jest wniosek najemcy złożony wynajmującemu przed zawarciem poprzedniej umowy najmu. Prawo nie wymaga żadnych innych dokumentów.
2.1.2. Najemcy działek, jeżeli:
Działka została wydzierżawiona obywatelowi lub osobie prawnej bez przeprowadzenia przetargu (podpunkt 1 część 3, art. 39.6 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej). Podstawa ta nie dotyczy przypadków, gdy do zawarcia umowy bez przeprowadzenia przetargu doszło z uwagi na fakt, że pierwotne udostępnienie działki planowano w oparciu o przetarg, lecz przetargi te zostały unieważnione ze względu na obecność jednego wniosku (klauzule 13, 14, 20 art. 39.12 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku pierwotne udostępnienie działki pod wynajem uznawane jest za świadczenie na aukcji i dla takiego najemcy nie powstaje prawo do zawarcia nowej umowy dzierżawy bez przetargu;
Działkę przekazano obywatelowi na aukcji pod uprawę ogrodniczą lub letnią (podpunkt 2 część 3, art. 39 ust. 6 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej). Z tej zasady wynika, że nawet jeśli pierwotne udostępnienie obywatelom działki pod uprawy ogrodnicze lub letniskowe odbyło się w drodze aukcji, późniejsze udostępnienie takiej działki do wynajęcia na nowy okres jest możliwe bez aukcji.
2.1.3 Udostępnienie działki na nowy okres bez przeprowadzenia przetargu na zasadach określonych w pkt 2.1.2 niniejszego Certyfikatu jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku jednoczesnego wystąpienia wszystkich poniższych warunków, określonych w części 4 art. . 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej:
1) wniosek o zawarcie nowej umowy dzierżawy takiej działki został złożony przez tego obywatela lub tę osobę prawną przed datą wygaśnięcia wcześniej zawartej umowy dzierżawy gruntu;
2) inna osoba nie ma wyłącznego prawa do nabycia takiej działki w przypadkach przewidzianych w niniejszym Kodeksie i innych przepisach federalnych. Na przykład na tej stronie nie ma budynków, budowli ani budowli, które na mocy prawa własności lub prawa do zarządzania gospodarczego należą do innej osoby;
3) wcześniej zawarta umowa dzierżawy takiej działki nie została rozwiązana z tym obywatelem lub tą osobą prawną z przyczyn przewidzianych w art. 46 ust. 1 i 2 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej;
4) w momencie zawarcia nowej umowy dzierżawy takiej działki istnieją podstawy przewidziane w art. 39 ust. 6 ust. 1–30 ust. 2 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej do świadczenia bez przeprowadzania przetargu gruntu, którego umowa dzierżawy została zawarta bez przeprowadzenia przetargu. Ten stan ma charakter zasadniczy i oznacza, że pierwotne udostępnienie działki w najem bez przetargu nie daje samo w sobie prawa do zawarcia umowy dzierżawy na nowy okres bez przetargu, jeżeli w chwili zawarcia nowej umowy działka ta (na podstawie od jego kategorii i rodzaju dozwolonego użytkowania) należy podać na aukcji (przykładowo zmienił się rodzaj dozwolonego użytkowania terenu do celów budowlanych).
Zawarcie umowy najmu na nowy okres na zasadach określonych w pkt. 2.1.2. niniejszego Certyfikatu zainteresowani najemcy składają najemcy wniosek o zawarcie nowej umowy najmu. Sprawdzenie istnienia/braku innych kryteriów niezbędnych do zawarcia nowej umowy najmu bez przetargu należy do obowiązków wynajmującego.
2.2. Zawarcie bez przetargu umowy najmu na dokończenie niezakończonego projektu budowlanego.
Nowe wydanie Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej znacząco zmienia regulacje prawne dotyczące sposobu użytkowania gruntów dla działek zajmowanych pod niezakończone projekty budowlane, znajdujących się na działkach dzierżawionych, których dzierżawa wygasła.
Jak wskazano wcześniej, co do zasady osobie, której udostępniono działkę na cele budowlane, nie przysługuje prawo pierwokupu do oddania tej działki na podstawie umowy najmu na nowy okres bez aukcji (art. 39 ust. 8 ust. 15 ust. Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej).
Zgodnie z częścią 5 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli na działce, której umowa dzierżawy wygasła, zlokalizowany jest niezakończony projekt budowlany, organ uprawniony do zbycia tej działki w terminie sześciu miesięcy od dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy, ma prawo wystąpić do sądu z żądaniem zajęcia niezakończonego placu budowy i sprzedaży go na aukcji publicznej.
Zasady przeprowadzania aukcji publicznych sprzedaży niezakończonych projektów budowlanych określa art. 239 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 3 grudnia 2014 r. nr 1299.
Osoba, która nabyła na aukcji publicznej niedokończony projekt budowlany, ma prawo zawrzeć jednorazową dzierżawę tej działki bez przeprowadzania przetargu na dokończenie budowy obiektu.
Umowa najmu w tym przypadku zostaje zawarta na okres przekraczający dwukrotność okresu ustalonego przez organ federalny upoważniony przez Rząd Federacji Rosyjskiej władza wykonawcza jako okres niezbędny do przeprowadzenia badań inżynieryjnych, wykonania projektu architektonicznego i budowlanego oraz budowy budynków i budowli (część 9 art. 39 ust. 8 kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej).
Jeżeli w terminie sześciu miesięcy od dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy działki, na której znajduje się niezakończony obiekt budowlany, uprawniony organ nie złożył pozwu o zajęcie tego obiektu i sprzedaż go w drodze licytacji publicznej, albo jeżeli obiekt nie została sprzedana na aukcji ze względu na nieobecność osób biorących udział w aukcji, właściciel niezakończonej inwestycji budowlanej ma prawo zwrócić się do uprawnionego organu z wnioskiem o zawarcie umowy dzierżawy tej działki bez przeprowadzania w tym celu przetargu zakończenia budowy znajdującego się na nim obiektu.
W takim przypadku umowa najmu zostaje zawarta na okres do trzech lat (podpunkt 6 część 8, artykuł 39.8 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej).
Należy zaznaczyć, że opisane powyżej reżimy prawne mają zastosowanie do stosunków prawnych, które powstały po dniu 01.03.2015 roku.
Zgodnie z paragrafem 21 art. 3 ustawy federalnej „W sprawie wejścia w życie kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej” w przypadku, gdy niedokończony projekt budowlany znajduje się na działce będącej własnością państwa lub gminy, a własność określonego obiektu była zarejestrowana przed 1 marca 2015 r. lub działka została oddana w dzierżawę przed 1 marca 2015 r., właściciel wskazanego obiektu ma prawo nabyć taką działkę w dzierżawę na okres 3 lat każdorazowo w celu zakończenia jej budowy bez przeprowadzenia przetargu.
Jednocześnie udostępnienie działki bez licytacji zgodnie z rozważanym paragrafem ustawy możliwe jest tylko jednorazowo.
2.3. Tryb zawarcia umowy najmu bez przeprowadzania aukcji w pozostałych przypadkach.
2.3.1. Udostępnienie uformowanej działki bez licytacji.
Tryb zawierania umów dzierżawy gruntów w przypadkach nieomówionych w ust. 2.1 i 2.2. niniejszego Certyfikatu, uregulowane w art. Artykuł 39.14-39.17 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.
Procedura zawarcia umowy dzierżawy zależy od tego, czy żądana działka została utworzona, czy nie. Jeżeli działka została ukształtowana i jest wpisana do rejestru katastralnego, to w celu oddania działki w dzierżawę – jeżeli istnieją ku temu podstawy – zainteresowany przesyła do organu uprawnionego do zbycia działki wniosek o udostępnienie działki (część 1 art. 39.17 Kodeksu gruntowego).
We wniosku wskazane są m.in. informacje o wnioskodawcy, numer katastralny działki oraz podstawa udostępnienia działki w dzierżawę bez aukcji.
Należy zauważyć, że jeżeli Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej dopuszcza udostępnienie działki osobie na własność lub dzierżawę bez przeprowadzania przetargu, rodzaj prawa, na mocy którego taka działka jest udostępniana, wybierany jest przez wnioskodawca (część 6 art. 39.14 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej).
Należy rozpatrzyć wniosek o udostępnienie działki bez przetargu uprawniony organ w ciągu trzydziestu dni (część 5 art. 39.17 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej), podczas których uprawniony organ przygotowuje projekt umowy dzierżawy i przesyła go wnioskodawcy (jeżeli granice działki nie wymagają wyjaśnienia) lub odmawia o udostępnienie działki na gruntach, o których mowa w art. 39.16 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (patrz paragraf 2.3.3 niniejszego certyfikatu).
Wydanie Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, które wchodzi w życie 1 marca 2015 r., nie przewiduje konieczności publikowania informacji o planowanym udostępnieniu działki bez przeprowadzenia przetargu. Jedynym wyjątkiem jest udostępnianie obywatelom działek pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, indywidualne rolnictwo zależne w granicach zaludnionego obszaru, ogrodnictwo, hodowlę daczy obywatelom i gospodarstwa chłopskie (gospodarstwo rolne) dla chłopskiego gospodarstwa rolnego (gospodarstwa rolnego) do wykonywania swoich obowiązków działalność (art. 39.18 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, zob. ust. 3 niniejszego świadectwa).
Zgodnie z częścią 4 art. 39.17 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej rozpatrywanie wniosków o udostępnienie działki odbywa się w kolejności ich wpływu. Oznacza to, że w przypadku konkurencji pomiędzy wnioskami na tę samą działkę, którą można wydzierżawić bez przeprowadzania przetargu (np. na prowadzenie prywatnego gospodarstwa rolnego poza obszarem zaludnionym), umowa dzierżawy zostaje zawarta z osobą, która jako pierwsza złożyła wniosek , bez aukcji.
2.3.2. Udostępnienie niezabudowanej działki bez licytacji.
Jeżeli nie została utworzona działka, którą można udostępnić bez przeprowadzenia przetargu, stosuje się tryb jej udostępnienia opisany w pkt. 2.3.1. Certyfikat ten musi być poprzedzony procedurą wstępnego zatwierdzenia udostępnienia działki (część 1 art. 39.14 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej).
Istota tej procedury jest następująca:
1) osoba zainteresowana udostępnieniem działki sporządza plan zagospodarowania żądanej działki, jeżeli działka ma zostać ukształtowana, a nie sporządzono projektu geodezyjnego dla terytorium, w granicach którego taka działka ma być utworzona zatwierdzony (podpunkt 1 część 1 artykuł 39.14 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej);
2) zainteresowany występuje do uprawnionego organu z wnioskiem o wstępną zgodę na udostępnienie działki.
We wniosku wskazane są m.in. dane wnioskodawcy, podstawy udostępnienia wnioskowanej działki bez przeprowadzania przetargu, rodzaj prawa, o które żądana jest działka, informacja o wnioskowanych granicach działki określonych układem plan przygotowany przez wnioskodawcę lub projekt geodezyjny.
W związku z powyższym do wniosku załączono schemat lokalizacji działki oraz dokumenty potwierdzające istnienie podstaw do udostępnienia działki bez przeprowadzania przetargu.
Wniosek o wstępną zgodę na udostępnienie działki rozpatrywany jest w terminie 30 dni.
Podstawą odmowy wstępnej zgody na udostępnienie działki jest obecność podstaw do odmowy zatwierdzenia planu zagospodarowania określonego w klauzuli 16 art. 11.10 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej), a także obecność podstaw uniemożliwiających udostępnienie działki bez licytacji zgodnie z art. 39.16 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.
W pozostałych przypadkach uprawniony organ ma obowiązek wyrazić zgodę na udostępnienie działki.
Decyzja o wstępnym zatwierdzeniu decyzji o udostępnieniu działki stanowi podstawę do przeprowadzenia prac katastralnych na koszt wnioskodawcy w celu jej utworzenia i rejestracji katastralnej (klauzule 4-5 art. 39.14 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej).
Decyzja o wstępnym zatwierdzeniu udostępnienia działki jest ważna przez dwa lata (część 14 art. 39.15 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej), podczas których wnioskodawca ma prawo zapewnić, że teren jest zarejestrowany w katastrze dokonać rejestracji i ubiegać się o udostępnienie działki.
Po wpisaniu działki do rejestru katastralnego wnioskodawca, w stosunku do którego została wydana decyzja o wstępnej zgodzie na udostępnienie działki, występuje do uprawnionego organu z wnioskiem o udostępnienie mu działki w sposób omówiono wcześniej w punkcie 2.3.1. tej Pomocy.
Należy zauważyć, że w przypadku otrzymania kilku wniosków o wstępną zgodę na udostępnienie działki w odniesieniu do jednej działki, wnioski te są rozpatrywane w kolejności ich wpływu (część 4 art. 39.15 kodeksu gruntowego Federacja Rosyjska). Innymi słowy, w przypadku otrzymania kilku wniosków na jedną lokalizację, pierwszeństwo ma pierwszy wniosek otrzymany bez przetargu.
Jeszcze raz należy zauważyć, że procedura wstępnego zatwierdzania opisana w tym paragrafie w przypadku udostępniania obywatelom działki pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, prowadzenia osobistych działek pomocniczych w granicach zaludnionego obszaru, ogrodnictwa, daczy dla obywateli i chłopów ( gospodarstwo rolne) do realizacji działalności chłopskiej (gospodarstwa rolnego) stosuje się z uwzględnieniem specyfiki określonej w art. 39.18 Kodeksu gruntowego (patrz paragraf 2.3.4 niniejszego Certyfikatu).
2.3.3. Podstawy odmowy udostępnienia działki do wynajęcia bez przetargu.
Wyczerpujący wykaz podstaw, na podstawie których uprawniony organ ma prawo odmówić udostępnienia działki w dzierżawę bez przeprowadzenia przetargu, zawarty jest w art. 39.16 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.
Podstawy odmowy podane w tym artykule można podzielić na kilka grup warunkowych 1:
1) wnioskodawca nie ma prawa otrzymać działki bez przeprowadzenia przetargu;
2) na terenie znajdują się budynki, budowle lub budowle, które na mocy prawa majątkowego należą do innych osób;
3) teren jest obciążony prawami osób trzecich (prawo własności, dzierżawa lub prawo stałego (wieczystego) użytkowania). Odpowiednio podstawa ta nie ma zastosowania, jeżeli dzierżawca działki lub posiadacz prawa stałego (wieczystego) użytkowania złożył wniosek o nabycie działki lub jej ponowne zarejestrowanie w dzierżawę zgodnie z ust. 9 i 10 godzin 2 łyżki. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej;
4) działka jest zastrzeżona na potrzeby państwowe lub komunalne, jeżeli wnioskodawca złożył wniosek o oddanie działki na własność, w użytkowanie stałe (na czas nieokreślony) albo z wnioskiem o udostępnienie działki w dzierżawę, bezpłatne użytkowanie na okres przekraczający okres ważności decyzji o rezerwacji działki, z wyjątkiem przypadku udostępnienia działki w celach rezerwacyjnych;
5) teren położony jest na terytorium, w stosunku do którego zawarto umowę o kompleksowe zagospodarowanie terenu lub umowę o zagospodarowanie terenu zabudowanego;
6) teren jest przedmiotem ogłoszonej aukcji, w związku z nim została podjęta decyzja o wstępnej zgodzie na jego udostępnienie lub w odniesieniu do terenu otrzymano wcześniej wniosek o przeprowadzenie aukcji lub o wstępne zatwierdzenie jego zaopatrzenie;
7) rodzaj użytkowania terenu, o który wnioskuje wnioskodawca, nie odpowiada rodzajowi użytkowania terenu zgodnie z danymi rejestracyjnymi katastralnymi i dokumentami planowania przestrzennego (z wyjątkiem rozmieszczenia obiektów liniowych zgodnie z zatwierdzonym projektem terytorium planowanie);
9) granice działki podlegają wyjaśnieniu zgodnie z ustawą federalną „O państwowym katastrze nieruchomości”.
Jeżeli istnieją określone w art. 39 ust. 16 Kodeksu gruntowego uprawniony organ odmawia wydania działki bez przeprowadzenia przetargu lub zatwierdzenia wstępnego udostępnienia działki (jeżeli wnioskowana działka nie została ukształtowana).
3. Specyfika udostępniania działek bez licytacji obywatelom i gospodarstwom chłopskim (rolniczym) w niektórych przypadkach
Omówiono w paragrafie 2.3. niniejszego Certyfikatu, procedura udostępniania działek do wynajęcia bez licytacji ma swoją specyfikę, obowiązującą przy udostępnianiu obywatelom działek pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, prowadzeniu osobistych działek pomocniczych w granicach obszaru zaludnionego, ogrodnictwie, daczy dla obywateli i gospodarstwa chłopskie (gospodarstwo rolne) w celu realizacji chłopskiej (gospodarstwa) gospodarki jego działalności.
Zgodnie z art. 39.18 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, w przypadku otrzymania wniosku od gospodarstwa obywatelskiego lub chłopskiego (gospodarstwa rolnego) o wstępne zatwierdzenie udostępnienia powyższych działek, uprawniony organ, w terminie nieprzekraczającym trzydziestu dni od dnia otrzymania któregokolwiek z tych wniosków, zobowiązuje się jedno z poniższych działań:
1) zapewnia publikację w drodze ogłoszenia o udostępnieniu działki na oznaczony cel środki masowego przekazu, służące do urzędowej publikacji gminnych aktów prawnych regulacyjnych oraz na stronie internetowej uprawnionego organu w Internecie.
2) odmawia wstępnej zgody na udostępnienie działki lub odmowy udostępnienia działki z przyczyn określonych w ust. 6 art. 39.15 i art. 39.16 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (patrz paragrafy 2.3.2 i 2.3.3 niniejszego certyfikatu)
W zawiadomieniu należy wskazać:
1) informację o możliwości udostępnienia działki, ze wskazaniem celów tego przepisu;
2) informację o prawie obywateli lub gospodarstw chłopskich (rolniczych), w terminie odpowiednio trzydziestu dni od dnia publikacji, do zgłoszenia zamiaru wzięcia udziału w aukcji w sprawie sprzedaży takiej działki lub aukcji o prawo do zawarcia umowa dzierżawy takiej działki;
3) adres i sposób składania oświadczeń woli udziału w aukcji oraz termin ich składania;
4) adres lub inny opis lokalizacji działki;
5) numer katastralny i powierzchnię działki zgodnie z danymi państwowego katastru nieruchomości, z wyjątkiem przypadków, gdy wnioskowana działka ma zostać utworzona;
6) powierzchnię działki zgodnie z projektem geodezyjnym lub układem działki, jeżeli złożono wniosek o udostępnienie działki do ukształtowania;
7) dane dotyczące decyzji o zatwierdzeniu projektu geodezyjnego w przypadku, gdy ukształtowanie działki ma nastąpić zgodnie z zatwierdzonym projektem geodezyjnym, numer warunkowy wnioskowanej działki oraz adres strony w internetowej sieci informacyjno-telekomunikacyjnej, w której zamieszczony jest zatwierdzony projekt;
8) adres i godzinę przyjmowania obywateli w celu zapoznania się z układem działki, zgodnie z którym działka ma być ukształtowana, jeżeli ten schemat prezentowane na papierze.
Decyzję o zawarciu umowy dzierżawy działki lub o wstępnym zatwierdzeniu udostępnienia działki podejmuje uprawniony organ bez przeprowadzania aukcji jedynie wówczas, gdy w terminie trzydziestu dni od dnia opublikowania ogłoszenia zgłoszą się wnioski innych obywateli, chłopów (rolników) o zamiarze wzięcia udziału w aukcji nie wpłynęło.
W takim przypadku uprawniony organ podejmuje decyzję o wstępnej zgodzie na udostępnienie działki (jeżeli działka nie została ukształtowana) lub o zawarciu umowy dzierżawy. W pierwszym przypadku do zawarcia umowy dzierżawy dochodzi po wpisaniu terenu do rejestru katastralnego i otrzymaniu wniosku od osoby, w stosunku do której została podjęta decyzja o wstępnej zgodzie na udostępnienie terenu. Umowa zostaje zawarta bez przeprowadzenia aukcji.
Jeżeli w ciągu trzydziestu dni od dnia opublikowania ogłoszenia wpłyną inne oświadczenia obywateli i/lub gospodarstw chłopskich (gospodarskich) o gotowości wzięcia udziału w aukcji, udostępnienie działki następuje wyłącznie w ramach aukcji.
Jednocześnie zgodnie z częścią 7 art. 39.18 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej w tym przypadku przeprowadzenie aukcji jest obowiązkiem, a nie prawem uprawnionego organu.
Procedurę udostępniania działek na aukcji szczegółowo omówiono w odrębnym raporcie analitycznym.
1 Poniższa lista systematyzuje podstawy odmowy określone w analizowanym artykule, ale nie jest wyczerpująca i nie obejmuje wszystkich wyjątków i niuansów przewidzianych w tym artykule.
W dniu 23 lipca 2014 r. Podpisano ustawę nr 171-FZ „W sprawie zmian w kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej”. To prawo weszło w życie 1 marca 2015 r. Jedną z głównych zmian było dodanie do Kodeksu gruntowego rozdziału V.1 „Udostępnianie działek stanowiących własność państwową i komunalną”. Rozdział ten, obowiązujący od 1 marca 2015 r., reguluje wszelkie przypadki udzielania świadczeń obywatelom lub osobom prawnym do wynajęcia, do bezpłatnego użytku, do stałego (nieokreślonego) użytkowania Lub na własność działki stanowiące własność państwową lub komunalną.
We wszystkich tych przypadkach udostępnienia działek przewidziano dwie procedury pozyskiwania gruntów:
1) Bez licytacji;
2) Z licytacją (aukcją).
Pod względem czasu trwania i złożoności procedury, a także wartości wykupu, obywatelom i organizacjom znacznie bardziej opłaca się kupować, dzierżawić lub otrzymywać działki do bezpłatnego użytkowania bez aukcji. Przyjrzyjmy się, jak zdobyć działkę bez licytacji w Federacji Rosyjskiej (2015).
Warunki udostępniania działek bez licytacji
Ponieważ w tym przypadku rozważamy ogólne podstawy udostępniania działek bez licytacji różne rodzaje prawa, następnie podajemy listę wszystkich artykułów Kodeksu gruntów, które wskazują warunki udostępniania działek bez przetargu. Lista takich artykułów znajduje się w akapit szósty ust. 1 art. 39.15 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej.
Grunt przekazywany jest bez licytacji z następujących powodów:
1) ustęp 2 artykułu 39.3ZK RF ustala przypadki, w których możliwa jest sprzedaż działek bez przeprowadzania aukcji;
2) Artykuł 39.5 ustala przypadki nieodpłatnego przekazania własności działki (również bez przeprowadzenia przetargu);
3) ustęp 2 artykułu 39.6 ustala przypadki zawarcia umowy dzierżawy gruntu bez przeprowadzenia przetargu;
4) ustęp 2 artykułu 39.10 określa przypadki udostępniania działek do swobodnego korzystania bez licytacji.
Rozważanie tych podstaw proponujemy rozpocząć od Sztuka. 39,5, gdyż oferuje najkorzystniejsze warunki pozyskania gruntu - WŁASNOŚĆ BEZPŁATNIE bez licytacji. W sumie jest OSIEM WARUNKÓW.
Grunt można udostępnić bezpłatnie bez licytacji w następujących przypadkach:
1) Jeżeli w stosunku do działki została zawarta umowa o zagospodarowanie terenu zabudowanego. W takim przypadku grunt jest przekazywany osobie, z którą zawarta jest taka umowa;
2) Jeżeli na działce znajdują się budynki i budowle o przeznaczeniu religijnym lub charytatywnym. W takim przypadku grunt przechodzi na własność nieodpłatnie organizacji religijnej będącej właścicielem tych budynków i budowli;
3) Jeżeli działka przeznaczona jest pod produkcję rolną i została wcześniej oddana organizacji wyznaniowej na prawie stałego (nieokreślonego) użytkowania. W takim przypadku grunt przechodzi na własność organizacji religijnej nieodpłatnie;
4) Jeżeli działka powstała w wyniku podziału działki przekazanego przez obywateli organizacja non-profit do ogrodnictwa i ogrodnictwa. Ponadto wydzielony teren stanowi własność publiczną. Ziemia jest udostępniana jako własność wspólna obywatelom będącym członkami takiej organizacji non-profit;
5) Jeżeli działka była wcześniej oddana do bezpłatnego użytkowania obywatelom w celu prowadzenia prywatnych działek przydomowych lub prowadzenia działalności prywatnego gospodarstwa rolnego. W takim przypadku działka przechodzi na własność obywatela, który z niej korzystał. Ale jednocześnie ustalane są dodatkowe warunki: działka przechodzi na własność po 5 latach od dnia udostępnienia, a także pod warunkiem jej użytkowania przez określony czas zgodnie z dozwolonym użytkowaniem;
6) Jeżeli działka była wcześniej oddana do bezpłatnego użytkowania pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub prywatne działki przydomowe. W takim przypadku działka przechodzi na własność obywatela, który z niej korzystał. Ale jednocześnie ustalane są dodatkowe warunki: działka przechodzi na własność po 5 latach od dnia udostępnienia; pod warunkiem jego użytkowania przez określony czas zgodnie z ustalonym dozwolonym użytkowaniem; pod warunkiem, że obywatel pracował w swoim głównym miejscu pracy w gminie i w swojej specjalności, określonej przez prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej. Oznacza to, że kodeks gruntowy stanowi, że w każdej gminie lokalne przepisy mogą ustanawiać priorytetowe specjalizacje, które są szczególnie istotne dla regionu. A jeśli dana osoba pracuje w stałym miejscu pracy w tej specjalności, może otrzymać możliwość bezpłatnego otrzymania preferencyjnej własności gruntów pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub prywatne działki domowe;
7) Przy udostępnianiu działek obywatelom posiadającym troje lub więcej dzieci. Zasadniczo na te cele przeznaczane są działki pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie władze władza państwowa podmioty Federacji Rosyjskiej mogą wprowadzić dodatkowe wymagania, zgodnie z którymi obywatele ci muszą być zarejestrowani jako potrzebujący lokalu mieszkalnego lub mają podstawy do takiej rejestracji. W niektórych także gminy w zamian za zapewnienie rodzinom wielodzietnym swobodnej własności ziemi można zapewnić takim obywatelom, za ich zgodą, inne środki pomocy społecznej w zakresie zapewnienia pomieszczeń mieszkalnych;
8) Jeżeli inne przypadki udostępniania działek do bezpłatnej własności bez licytacji są przewidziane w ustawach federalnych lub ustawach podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku ziemia jest przekazywana kategoriom obywateli określonym w tych lokalnych przepisach.
Punkty 5,6,7 z tej listy to najważniejsze warunki, w których indywidualny obywatel może otrzymać działkę na własność. Szerzej omówiono je w osobnym artykule na temat bezpłatnego uzyskania własności działki. W artykule tym uregulowano także tryb przekazywania działek na własność, w dzierżawę, w użytkowanie stałe (na czas nieokreślony), w swobodne użytkowanie bez przetargu. Dlatego jeśli interesują Cię nie tylko warunki udostępnienia gruntu bez licytacji, ale także sama procedura, to klikając link, w drugim akapicie artykułu zobaczysz schemat blokowy ze szczegółowym opisem każdego krok.
Następnie rozważymy przypadki udostępnienia działek do bezpłatnego użytkowania bez licytacji. Ten Sztuka. 39.10 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej. Ten typ prawa do ziemi są korzystne, ponieważ nie pociągają za sobą żadnych opłat za użytkowanie terenu (ani czynszu, ani podatków, ani wartości wykupu). Ale jednocześnie ziemia jest przekazywana wyłącznie do tymczasowego użytkowania.
Działki można oddać do bezpłatnego użytkowania bez licytacji:
1)
obywatelowi za prowadzenie osobistej działki podrzędnej lub prowadzenie jej działalności przez gospodarstwo chłopskie (rolnicze) przez okres nie dłuższy niż 6 lat;
2)
na indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub prowadzenie osobistych działek pomocniczych dla obywateli, którzy pracują w głównym miejscu pracy w gminach w specjalnościach ustanowionych na mocy prawa podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, na okres nie dłuższy niż 6 lat;
3)
obywatelowi, jeżeli na działce znajduje się lokal usługowy w postaci budynku mieszkalnego, oddany temu obywatelowi na okres prawa do korzystania z tego lokalu mieszkalnego;
4)
obywatele w celu prowadzenia działalności rolniczej (w tym pszczelarstwa) na własne potrzeby na terenach leśnych na okres nie dłuższy niż 5 lat;
5)
w formie oficjalnych przydziałów dla pracowników organizacji na czas trwania umowy o pracę;
6)
obywatele i osoby prawne na cele rolnicze, łowieckie, leśne i inne, niezwiązane ze wznoszeniem budynków i budowli, jeżeli takie działki znajdują się w wykazie działek przeznaczonych na potrzeby obronności i bezpieczeństwa i nie są czasowo wykorzystywane na te potrzeby , na okres nie dłuższy niż 5 lat;
7)
organizacje non-profit utworzone przez obywateli w celu prowadzenia ogrodnictwa warzywnego lub ogrodnictwa na okres nie dłuższy niż 5 lat;
8)
organizacje non-profit utworzone przez obywateli w celu budownictwa mieszkaniowego w przypadkach i na okres przewidziany w przepisach federalnych;
9)
organizacje religijne w celu rozmieszczenia budynków, budowli o celach religijnych lub charytatywnych na okres do 10 lat;
10)
organizacje religijne, jeżeli na tych działkach znajdują się należące do nich budynki i budowle posiadające prawo do swobodnego użytkowania, przez okres do czasu wygaśnięcia praw do tych budynków i budowli;
11)
osoby, z którymi zawarto umowy cywilne o budowę lub przebudowę nieruchomości, realizowane w całości na koszt budżetu federalnego, środków budżetowych podmiotu Federacji Rosyjskiej lub lokalnych środków budżetowych, na okres wykonywania tych umowy;
12)
osoby, z którymi zawarto umowy rządowe o wykonanie prac, świadczenie usług zapewniających obronność kraju i bezpieczeństwo państwa, realizowanych w całości na koszt budżetu federalnego, na okres realizacji zamówienia określona umowa;
13)
osoby należące do rdzennej ludności Północy, Syberii i Daleki Wschód i ich społeczności na okres nie dłuższy niż 10 lat;
14)
organizacje non-profit utworzone przez podmiot Federacji Rosyjskiej w celu budownictwa mieszkaniowego w celu zapewnienia lokali mieszkalnych określonym kategoriom obywateli na okres budowy;
15)
osoba, której prawo do nieodpłatnego korzystania z działki wygasło w związku z zajęciem gruntu na potrzeby państwowe lub komunalne, w zamian za zajętą działkę na okres zależny od podstawy powstania prawa do nieodpłatnego korzystania zajętej działki;
16) osoba, która ma prawo zawrzeć umowę o nieodpłatne korzystanie z działki, w przypadku i w sposób przewidziany w ustawie federalnej nr 161-FZ z dnia 24 lipca 2008 r. „W sprawie wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. ”
Przypadki sprzedaży działek bez przetargów zgodnie z art Klauzula 2 art. 39 ust. 3 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej zostały szerzej omówione w artykule dotyczącym prywatyzacji (wykupu) działek w roku 2015. W artykule omówiono także procedurę nabycia (czyli odpłatnego uzyskania) działek zarówno w drodze aukcji, jak i bez licytacji.
Dzierżawa gruntu bez licytacji
Zapewnienie dzierżawy działki gruntu od majątku państwowego lub komunalnego BEZ HANDLU wg klauzula 2 art. 39.6 Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej możliwe w 33 przypadkach. Jest to bardzo obszerna lista, dlatego usystematyzowaliśmy te sprawy w zależności od kategorii osób, którym grunt jest dzierżawiony.
Umowa najmu bez przetargu zostaje zawarta:
Z Osoby(obywatele) w przypadku najmu:
1) działkę powstałą z działki przekazanej organizacji non-profit utworzonej przez obywateli w celu zintegrowanego zagospodarowania terenu na potrzeby indywidualnego budownictwa mieszkaniowego, z wyjątkiem działek zaliczanych do własności publicznej,
2) działkę utworzoną z działki przekazanej organizacji non-profit utworzonej przez obywateli do celów ogrodnictwa, uprawy warzyw, uprawy letniskowej, z wyjątkiem działek zaliczanych do własności publicznej. Teren jest dzierżawiony członkom takiej organizacji non-profit;
3) działkę zastrzeżoną na potrzeby państwa lub gminy albo o ograniczonym użytkowaniu. Co więcej, taką działkę można wydzierżawić bez licytacji jedynie osobom, które mają prawo do nabycia własności działki bez licytacji, w tym bezpłatnie. Oznacza to, że jeśli dana osoba ma prawo uzyskać własność działki bez licytacji, ale w ten moment działka nie może zostać udostępniona, ponieważ jest dla niej zastrzeżona potrzeby państwa lub jest w ograniczonym nakładzie, wówczas jest dzierżawiony;
4) działkę pod uprawę siana, wypasu zwierząt gospodarskich i ogrodnictwa;
5) działkę na prowadzenie osobistej działki pomocniczej, jeżeli położona jest poza granicami obszaru zaludnionego;
6) działkę dla przedsiębiorstwa chłopskiego (rolniczego) w przypadkach określonych w ustawie federalnej „O obrocie gruntami rolnymi”;
7) każda działka, jeżeli jest udostępniana obywatelom, którzy mają prawo do pierwszeństwa lub pierwszeństwa nabycia działek zgodnie z ustawami federalnymi lub przepisami podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej;
8) działka pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, prowadzenie osobistej działki pomocniczej w granicach obszaru zaludnionego, ogrodnictwo, dacza, zgodnie z art. 39 ust. 18 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. Oznacza to, że jeżeli po opublikowaniu ogłoszenia o udostępnieniu terenu organ wykonawczy nie otrzymał wniosków od innych obywateli o zamiarze wzięcia udziału w aukcji;
9) działkę zastępującą działkę już oddaną w dzierżawę, ale zajętą na potrzeby państwowe lub komunalne;
W przypadku organizacji non-profit w przypadku leasingu:
1) działka utworzona z działki przekazanej organizacji non-profit utworzonej przez obywateli w celu kompleksowego zagospodarowania terytorium na potrzeby indywidualnego budownictwa mieszkaniowego, jeżeli przewiduje to decyzja walnego zgromadzenia;
2) działkę powstałą w wyniku podziału działki o ograniczonym obrocie, przekazanej organizacji non-profit utworzonej przez obywateli do celów ogrodnictwa, warzywnictwa, uprawy letniskowej lub do zintegrowanego zagospodarowania terenu w tym celu indywidualnego budownictwa mieszkaniowego i zaliczane do własności publicznej;
Z Osobami Prawnymi w przypadku najmu:
1) działka na mocy dekretu lub zarządzenia Prezydenta Federacji Rosyjskiej;
2) działka na zlecenie Rządu Federacji Rosyjskiej pod lokalizację obiektów socjalnych i kulturalnych, realizację dużych projektów inwestycyjnych;
3) działka według kolejności najwyższej urzędnik podmioty Federacji Rosyjskiej zajmujące się umieszczaniem obiektów społecznych, kulturalnych i użyteczności publicznej, realizacją projektów inwestycyjnych na dużą skalę;
4) działkę pod lokalizację obiektów przeznaczonych do zaopatrzenia w energię elektryczną, ciepło, gaz i wodę, odwadniania, komunikacji, rurociągów naftowych, obiektów o znaczeniu federalnym, regionalnym lub lokalnym;
5) działka będąca w stałym (wieczystym) użytkowaniu osób prawnych;
6) działkę zastępującą działkę wcześniej oddaną osobie prawnej w dzierżawę i zajętą na potrzeby państwowe lub komunalne;
Z właścicielami budynków, budowli, niezakończonych projektów budowlanych w przypadku najmu:
1) działka, na której znajdują się budynki i budowle. Działki takie mogą być także dzierżawione bez przetargu osobom, którym nadano te nieruchomości prawo zarządu gospodarczego lub prawo zarządu operacyjnego;
2) działkę, na której znajdują się niezakończone obiekty budowlane, po zakończeniu ich budowy;
Z Osobami, z którymi zostały wcześniej zawarte umowy dotyczące działek w przypadku dzierżawy:
1) działkę przewidzianą pod zintegrowane zagospodarowanie terenu. Umowa dzierżawy bez licytacji zawierana jest z osobami, z którymi zawarto umowę na kompleksowe zagospodarowanie terytorium;
2) działkę utworzoną w granicach obszaru zabudowanego. Umowa najmu bez przetargu zawierana jest z osobami, z którymi została zawarta umowa o zagospodarowanie terenu zabudowanego;
3) działkę pod zabudowę terenu pod budowę mieszkań klasy ekonomicznej lub pod zintegrowane zagospodarowanie terenu pod budowę mieszkań klasy ekonomicznej. Umowę najmu bez przetargu zawiera się z osobą prawną, która zawarła umowę o zagospodarowaniu terenu na potrzeby budowy mieszkań klasy ekonomicznej lub umowę o kompleksowym zagospodarowaniu terenu na potrzeby budowy mieszkań klasy ekonomicznej mieszkania;
4) działkę niezbędną do prowadzenia działalności przewidzianej umową koncesyjną. Umowę najmu bez przetargu zawiera się z osobą, z którą zawarta została umowa koncesji;
5) działkę niezbędną do prowadzenia działalności w zakresie łowiectwa. Umowę dzierżawy bez licytacji zawiera się z osobą, z którą zawarta została umowa o polowanie;
6) działkę położoną w granicach specjalnej strefy ekonomicznej lub na terenie do niej przylegającej, pod budowę obiektów infrastruktury w tej strefie. Umowę najmu bez przetargu zawiera się z osobą, z którą została zawarta umowa o współpracy w zakresie rozwoju infrastruktury specjalnej strefy ekonomicznej;
7) działkę gruntu pod zabudowę terenu pod budowę i eksploatację domu do wynajęcia do celów handlowych lub pod zagospodarowanie terenu pod budowę i eksploatację domu pod wynajem użytek społeczny. Umowę dzierżawy bez licytacji zawiera się z osobą, która wcześniej zawarła umowę o zagospodarowaniu terytorium;
8) działka przeznaczona do wydobywania (połowu) wodnych zasobów biologicznych. Umowę dzierżawy bez licytacji zawiera się z osobą, z którą została wcześniej zawarta umowa o udostępnienie obszaru rybackiego lub umowa o korzystanie z wodnych zasobów biologicznych;
Z organizacje religijne, Stowarzyszeń kozackich w sprawie dzierżawy gruntów pod produkcję rolną, zachowania i rozwoju tradycyjnego sposobu życia oraz zarządzania społeczeństwami kozackimi;
Z użytkownikami podłoża w przypadku dzierżawy działki niezbędnej do prowadzenia prac związanych z użytkowaniem podłoża;
Z mieszkańcami specjalnej strefy ekonomicznej lub spółkami zarządzającymi w przypadku dzierżawy działki położonej w granicach specjalnej strefy ekonomicznej lub na terytorium do niej przylegającym, w celu pełnienia funkcji tworzenia, na koszt federalnego budżet, budżet podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, budżet lokalny, pozabudżetowe źródła finansowania nieruchomości w celu zarządzania nimi i nieruchomościami wcześniej utworzonymi;
Z mieszkańcami strefy zagospodarowania przestrzennego w przypadku wydzierżawienia działki w granicach określonej strefy w celu realizacji projektu inwestycyjnego zgodnie z deklaracją inwestycyjną;
Z mieszkańcami wolnego portu Władywostok w przypadku dzierżawy działki na terenie wolnego portu Władywostoku.
W szczególnych przypadkach, w celu prowadzenia działalności związanej z interesem państwa lub przedsiębiorstw państwowych, działki można dzierżawić bez przetargu:
1) w przypadku umieszczenia zbiorników i (lub) budowli hydraulicznych, jeżeli umiejscowienie tych obiektów przewidziane jest w dokumentach planowania przestrzennego jako obiekty o znaczeniu federalnym, regionalnym lub lokalnym;
2) Państwowe Przedsiębiorstwo „Rosyjskie Autostrady” do prowadzenia działalności w granicach pasów drogowych i przydrożnych pasów autostrad;
3) otwarte spółka akcyjna"Rosyjski szyny kolejowe» na realizację działalności spółki, a także na rozmieszczenie obiektów infrastrukturalnych transport kolejowy powszechne zastosowanie;
4) decyzją Rządu Federacji Rosyjskiej w sprawie rozmieszczenia obiektów jądrowych, źródeł promieniowania, obiektów do składowania materiałów jądrowych i substancji promieniotwórczych, obiektów do składowania, obiektów do składowania odpady radioaktywne oraz składowiska odpadów radioaktywnych;
5) wypełnianie zobowiązań międzynarodowych Federacji Rosyjskiej;
Umowę dzierżawy działki stanowiącej własność państwową lub komunalną bez przeprowadzenia przetargu można zawrzeć ponownie z najemcą
działka przeznaczona pod produkcję rolną. W takim przypadku konieczne jest spełnienie warunków prawidłowego użytkowania gruntu. Wniosek o zawarcie nowej umowy najmu należy złożyć przed wygaśnięciem poprzednio zawartej umowy najmu.
Cena gruntu bez aukcji
Jedną z głównych różnic pomiędzy uzyskaniem działki w trybie przetargowym i bez przetargu jest cena.
Cena nabycia (umorzenia, prywatyzacji) działki będącej własnością państwa lub gminy może zostać ustalona:
1) na podstawie wyników aukcji;
2) w wysokości ceny wywoławczej przedmiotu aukcji. W takim przypadku uprawniony organ może jako taką cenę wybrać wartość rynkową lub katastralną działki. Ustalenie ceny wywoławczej na poziomie wartości katastralnej jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, gdy wycena katastralna została przeprowadzona nie wcześniej niż 5 lat przed aukcją;
3) nie wyższej niż wartość katastralna w przypadku zawarcia umowy sprzedaży i kupna działki bez przeprowadzenia przetargu.
Cena najmu działki będącej własnością państwa lub gminy może zostać ustalona:
1) na podstawie wyników aukcji;
2) w wysokości ceny wywoławczej przedmiotu aukcji;
3) w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej – organ rządowy podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, organ samorządu terytorialnego;
Udostępnienie działek. Wygaśnięcie własności.
1 marca 2015 r. Weszła w życie główna część zmian wprowadzonych ustawą federalną z dnia 23 czerwca 2014 r. nr 171-FZ do Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej i innych ustaw, które wprowadziły istotne zmiany w kwestiach o udostępnienie działek i wygaśnięcie prawa własności do nich.
Udostępnianie działek,
we własności państwowej i gminnej.
Ustawa federalna N 171-FZ wprowadziła nowy rozdział V.1 do kodeksu gruntów, w którym teraz wszystkie procedury dotyczące udostępniania działek są łączone, przewidziane w poprzednio obowiązującej wersji Kodeksu gruntowego w art. 28-34, 38-39, które zgodnie z powyższym prawem zostały uznane za nieważne. Tym samym zmiany te wprowadziły ujednoliconą procedurę udostępniania działek stanowiących własność państwową i komunalną do wszelkich celów użytkowania.
Zgodnie z ustawą federalną nr 171-FZ, paragraf 10 art. 3 federalnej ustawy o wykonaniu kodeksu gruntów, która wcześniej regulowała uprawnienia organów w zakresie zbycia działek, do których prawa nie są ograniczone, stał się nieważny, zgodnie z art. 3 ust. 3 tej ustawy; w którym prawo do rozporządzania nieokreślonymi gruntami państwowymi zastrzeżone jest dla samorządów terytorialnych, przy czym określa, który organ i na jakich warunkach ma takie prawo.
Nowa ustawa określa warunki, w jakich samorządy lokalne nie mogą rozporządzać terenami niewyznaczonymi, np. terenami położonymi w miastach o znaczeniu federalnym, terenami przeznaczonymi pod budowę dróg federalnych i niektórymi innymi.
Nowa ustawa w art. 34 przewidziała jednak wyjątki od tej zasady, zgodnie z którymi stanowi, że jeżeli przed wejściem w życie tej ustawy (01.03.2015 r.) organ samorządu terytorialnego dzielnica miejska została już podjęta decyzja o wstępnej zgodzie na lokalizację obiektu w stosunku do nieokreślonej działki znajdującej się w granicach gminy miejskiej lub w przypadku ogłoszenia przetargu na sprzedaż takiej działki lub została ogłoszona aukcja sprzedaży prawa do zawarcia umowy dzierżawy takiego gruntu lub opublikowana działka, wówczas udostępnienie takiej działki na podstawie tej decyzji lub w oparciu o wyniki aukcji przeprowadza samorząd lokalny organ samorządu powiatowego, który podjął określoną decyzję, umieścił lub opublikował określone ogłoszenie, niezależnie od istnienia zatwierdzonych zasad zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego osiedla, w granicach którego znajduje się dana działka.
Ponadto nowa ustawa o organach i lokalne autorytety zadaniem samorządu jest wystawianie na sprzedaż wolnych działek na podstawie pisemnych wniosków obywateli i organizacji.
Nowe prawo pod warunkiem, że działki będące własnością federalną podlegają nieodpłatnemu przejściu na własność osiedli, które zatwierdziły zasady zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego, jeżeli takie działki znajdują się na terytorium odpowiednich osiedli (art. 39.30 ust. 1 art. Kodeks Federacji Rosyjskiej).
Nowa ustawa, która zmieniła Kodeks gruntowy bez wprowadzenia znaczące zmiany, usprawniony w art. 39 ust. 5 kodeksu gruntów, przewidziany wcześniej w poprzednim wydaniu kodeksu gruntów, wykaz podstaw bezpłatnego udostępniania obywatelom i osobom prawnym działek własności.
Według Nowa edycja Kodeks gruntowy, działki pod budowę budynków i budowli można wystawiać na aukcjach wyłącznie na zasadzie leasingu(Klauzula 7 art. 39.11 kodeksu gruntowego). Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 39 ust. 18 Kodeksu gruntowego, zgodnie z którym działkę budowlaną można sprzedać w drodze aukcji na przykład na potrzeby budownictwa indywidualnego oraz w niektórych innych przypadkach.
Podobnie jak w poprzedniej wersji Kodeksu gruntów, nowa ustawa to określa utworzenie działki, które ma być zapewnione w drodze aukcji, a także przeprowadzenie aukcji, mogą przeprowadzić zarówno władze państwowe i gminne, jak i obywatele lub osoby prawne zainteresowane zakupem działki.
Nowością w ramach nowelizacji Kodeksu gruntowego w zakresie trybu przeprowadzania aukcji była możliwość przeprowadzenia aukcji na udostępnienie działki w forma elektroniczna. Ponadto nowe wydanie Kodeksu gruntów zapewnia możliwość utworzenia rejestru nieuczciwych uczestników aukcji, w którym zostanie wpisana informacja o zwycięzcach przetargów na udostępnienie działki, którzy uchylili się od zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub umowy dzierżawy takiej działki. Nowa edycja kodeksu, w odróżnieniu od starej, która przewidywała możliwość zawarcia umowy z osobą, która złożyła jedyny wniosek o udział w aukcji, z uznaniem wnioskodawcy za jedynego uczestnika aukcji, gdyż a także z jedynym, który wziął udział w aukcji wyłącznie w przypadku aukcji na udostępnienie działek pod budownictwo mieszkaniowe, to ograniczenie zostało usunięte.
Nowa edycja kodu wprowadzono ograniczoną listę z 19 powodów odmowy przeprowadzenia aukcji. Podstawy te można podzielić na trzy grupy:
1. Jeżeli przeprowadzenie aukcji prowadzi do naruszenia praw osób trzecich, np. obecności na terenie nieruchomości przedmiotów stanowiących ich własność – klauzule 8, 9, ust. 8 art. 39 ust. 11 Kodeksu gruntowego, dostępność zarejestrowanych praw osób trzecich do terenu – klauzule 7, 13, 16, 17, 18, klauzula 8 art. 39.11 Kodeksu gruntowego).
2. Jeżeli nie przeprowadzono niezbędnych procedur przygotowania działki do aukcji, np. Nie wyjaśniono w przewidziany sposób granic działki - ust. 1 ust. 8 art. 39.11 Kodeksu gruntowego nie przeprowadzono państwowej rejestracji praw majątkowych (z wyjątkiem przypadków, gdy wystawiana jest na licytację działka związana z nieokreśloną własnością państwową) - klauzula 2, klauzula 8 art. 39.11 Kodeksu gruntowego nie ustalono parametrów dopuszczalnej zabudowy na działce - klauzula 3, klauzula 8 art. 39.11 Kodeks gruntowy, nie otrzymano Specyfikacja techniczna pod budowę na działce - klauzula 4, klauzula 8 art. 39.11 Kodeksu gruntowego nie jest określony rodzaj dozwolonego użytkowania działki lub rodzaj dozwolonego użytkowania nie odpowiada celom określonym we wniosku o udostępnienie działki – ust. 5 ust. 8 art. 39 ust. 11 działka nie jest przypisana do żadnej z kategorii – ust. 6, ust. 8 art. 39.11 Kodeks gruntowy.
3. W przypadkach, gdy teren nie może być własnością prywatną lub jest ograniczony w obrocie, np. gdy teren jest zastrzeżony lub niezbędny na potrzeby państwa - ust. 12, 14, 15, 19, ust. 8 art. 39.11 Kodeksu gruntowego działka jest ograniczona w obrocie lub wycofana z obrotu - klauzule 10, 11, klauzula 8 art. 39 Kodeksu gruntowego).
Ponadto ustawa zmieniająca Kodeks gruntowy stanowi, że do 1 stycznia 2020 r organy wykonawcze organy państwowe lub jednostki samorządu terytorialnego uprawnione do zbycia działek będących własnością państwa lub gminy, ma prawo podjąć decyzję o odmowie przeprowadzenia przetargu na sprzedaż działki, znajdujących się we własności państwowej lub komunalnej albo licytacja prawa do zawarcia umowy dzierżawy takiej działki na podstawie przewidzianej prawem podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, wraz z podstawą odmowy podjęcia decyzji w sprawie przeprowadzenia aukcji, o której mowa w art. 39.11 ust. 8 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, który daje szerokie możliwości za nadużycia w tym zakresie.
Jak już wspomniano, zmiany wprowadzone do Kodeksu gruntowego wprowadzone nowa zasada udostępnianie działek, zgodnie z którym działki udostępniane są w drodze licytacji, z wyjątkiem określonych przypadków. Wyjątki od listy przypadków, w których działki będące własnością państwa są udostępniane wyłącznie w drodze przetargu na sprzedaż działek będących własnością państwa lub gmin, są określone w art. 39 ust. 3 ust. 2 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej oraz w przypadku dzierżawy - w ust. 2 Artykuł 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.
Ustawa wprowadziła zasadę, zgodnie z którą niedopuszczalna jest zmiana rodzaju dozwolonego korzystania z obiektu w umowie najmu zawartej po aukcji lub stwierdzenie jej nieważności.
Ustawa o zmianie kodeksu gruntowego wprowadziła art. 39.14 kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej, który ustanowił procedura udzielania własność, dzierżawa, użytkowanie stałe (wieczyste), nieodpłatne korzystanie z działki będącej własnością państwa lub gminy, bez przetargu. Jeżeli przede wszystkim zostanie stwierdzone, że w celu udostępnienia działki konieczne jest określenie w przepisany sposób granic działki, przy czym zastrzeżono, że przed rozpoczęciem postępowania o udostępnienie działki, musi zostać uformowany. W ramach kształtowania działki z inicjatywy zainteresowanej osoby pierwszym krokiem jest przygotowanie planu rozmieszczenia działki, chyba że został zatwierdzony projekt geodezyjny dla terytorium, w granicach którego utworzenie przewidziana jest działka.
Jednocześnie zapewnia nowe wydanie Kodeksu gruntowego wyjątek od tej reguły, co polega na tym, że jeżeli utworzenie działki następuje z gruntów lub działek położonych w granicach podmiotów Federacji Rosyjskiej (miasta federalne Moskwa, Sankt Petersburg, Sewastopol) lub w granicach zaludnionych obszary, wówczas przygotowanie planu układu działki przez zainteresowaną stronę jest niedozwolone (podpunkt 1 klauzuli 4 art. 39.11 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej). Zatem zainteresowana osoba, w celu utworzenia działki położonej w granicach osady (lub miasta o znaczeniu federalnym), w przypadku braku projektu geodezyjnego, musi przygotować ten projekt na własny koszt. Biorąc pod uwagę, że np. w Moskwie minimalna jednostka, za którą można przygotować projekt geodezyjny, to jedna czwarta, przygotowanie takiego projektu staje się dla zainteresowanego bardzo kosztowne.
Jeżeli działka została już ukształtowana, można ją udostępnić na podstawie wniosku o udostępnienie działki wraz z załącznikiem potrzebne dokumenty 30 dni od dnia złożenia takiego wniosku na podstawie decyzji o udostępnieniu działki albo umowy kupna-sprzedaży albo dzierżawy.
Jeżeli prawo dopuszcza oddanie komuś działki na własność lub w dzierżawę bez przeprowadzania przetargu, o rodzaju prawa, na mocy którego taka działka jest przekazywana, wybiera sam wnioskodawca, zaś o udostępnieniu działki bez przeprowadzania przetargu przeprowadzenie przetargu oznacza skorzystanie przez obywateli z prawa pierwszeństwa lub nadzwyczajnego nabycia działek raz.
Nowe wydanie Kodeksu zawiera wyjątki, w których powyższa procedura nie ma zastosowania:
1. Udostępnienie bezpłatnej ziemi na własność obywatelom posiadającym 3 lub więcej dzieci.
2. Zawarcie umowy sprzedaży lub umowy dzierżawy działki z osobą, która złożyła jedyny wniosek o udział w aukcji, wnioskodawca uznany za jedynego uczestnika aukcji lub jedynego uczestnika, który wziął udział w aukcji .
3. Zawarcie umowy zamiany działki będącej własnością państwa lub gminy na działkę stanowiącą własność prywatną.
4. Udostępnienie działek do bezpłatnego użytkowania w formie działek usługowych decyzją organizacji, której oddano działkę do stałego (nieokreślonego) użytkowania.
Podobnie jak w poprzednim wydaniu Kodeksu, jego nowe wydanie stanowi, że wyłączne prawo do nabycia działki gruntu na własność lub w dzierżawę przysługuje właścicielom budynków, budowli, lokali w budynku, budowli znajdujących się na tych działkach oraz osobom posiadającym prawo do gospodarowania, prawo do operacyjnego zarządzania budynkiem, budowlą, lokalem znajdującym się na takiej działce (działka przeznaczona jest wyłącznie do wynajęcia). Artykuł 35 Kodeksu, regulujący te kwestie, nie uległ większym zmianom, z następującymi wyjątkami – nowe brzmienie tego artykułu stanowi, że w przypadku przejścia własności budynku lub budowli znajdującej się na cudzym gruncie na inną osobę, nabywa prawo do korzystania z odpowiedniej części działki zajętej przez budynek, budowlę i niezbędnej do ich użytkowania, na takich samych zasadach i w takim zakresie, jak ich poprzedni właściciel. Zatem nowe wydanie artykułu stwarza taką możliwość zrazić I nieruchomości nieposiadającej działki w przypadku, gdy działka nie jest własnością właściciela obiektu.
W nowym wydaniu kodeksu zniesiona została możliwość udostępnienia działek pod budowę pod warunkiem uprzedniej zgody na lokalizację obiektu (aktu selekcji).
Nowe zamówienie udostępnienie działek przewiduje, że udostępnienie działek nastąpi na podstawie art dokumentacja urbanistyczna (Ogólny plan terytorium, zasady zagospodarowania i zagospodarowania przestrzennego oraz dokumentacja planowania przestrzennego). Obowiązuje tu również zasada, że nie jest dozwolona sprzedaż działki pod budowę, możliwy jest jedynie wynajem lub udostępnienie działki podlega innemu uprawnieniu. Jak wspomniano wcześniej, wyjątkiem w tym przypadku jest sprzedaż działek na aukcjach pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe, rolnictwo prywatne, rolnictwo chłopskie, ogrodnictwo, hodowlę daczy (klauzula 2 art. 39.2, klauzula 7 art. 39.11, art. 39.18 ZK RF) .
Istnieje jednak ograniczenie: prawo wyraźnie stanowi, że jeżeli zgodnie z głównym rodzajem dozwolonego użytkowania działki zapewniona jest budowa budynków i budowli, udostępnienie takiej działki odbywa się poprzez posiadanie aukcja na prawo do zawarcia umowy dzierżawy działki (klauzula 7 art. 39.11 ZK RF).
Nowe wydanie Kodeksu gruntowego określa ograniczone okresy najmu działek przeznaczonych pod budowę. Tym samym na cele budowlane, przebudowę budynków, budowli, działek można dzierżawić na okres od 3 do 10 lat, na okres do 49 lat na posadowienie obiektów liniowych oraz na okres do 20 lat. pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub do prowadzenia własnych działek pomocniczych (dla działki w granicach osiedla). Po tym okresie najemcy nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres, a samorządy będą mogły wystawiać takie działki na aukcjach wraz z długoterminową budową. Będzie to stymulować bardziej aktywne użytkowanie gruntów.
Nowe wydanie Kodeksu gruntowego w art. 34 ustanawia okres przejściowy w zakresie przepisów dotyczących udostępniania terenów pod budowę.
Tym samym do dnia 1 marca 2018 r. działka będąca własnością państwa lub gminy może być oddana w dzierżawę, użytkowanie stałe (na czas nieokreślony) lub bezpłatne korzystanie zgodnie z art. 31 i 32 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (w rozumieniu art. znowelizowana przed dniem wejścia w życie ustawy o udostępnianiu działek na podstawie aktu wyboru) bez przeprowadzania przetargu, jeżeli udostępnienie takiej działki osobie przewiduje decyzja o wstępnym zatwierdzeniu lokalizacji obiektu, przyjętej przed dniem 1 marca 2015 roku, jednak nie wcześniej niż na trzy lata przed udostępnieniem działki.
Ponadto art. 34 kodeksu stanowi, że jeżeli przed wejściem w życie nowej ustawy (1 marca 2015 r.) organ państwowy lub organ samorządu terytorialnego, zgodnie z ust. 3 art. 30 ust. 1 rosyjskiego kodeksu ziemskiego Federacji (ze zmianami obowiązującymi przed dniem wejścia w życie ustawy), publikuje zawiadomienie o przyjęciu wniosków o dzierżawę działki pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe Artykuł 30 ust. 1 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej (zmienionego obowiązującego przed wejściem w życie ustawy), ale nie później niż 1 stycznia 2018 r.
Nowe wydanie Kodeksu przewiduje także, że jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy organ państwowy lub organ samorządu terytorialnego zgodnie z ust. 3 art. 12 ustawy federalnej z dnia 11 czerwca 2003 r. nr 74-FZ „O gospodarce chłopskiej (gospodarstwa)” (ze zmianami obowiązującymi przed datą wejścia w życie ustawy) zatwierdził układ działki na planie katastralnym lub mapa katastralna terytorium w celu zapewnienia takiej działki do realizacji przez chłopskie (rolnicze) gospodarstwo rolne swojej działalności, udostępnienie takiej działki odbywa się zgodnie z klauzulą 4 art. 12 ustawy federalnej z dnia 11 czerwca 2003 r. nr 74-FZ „O rolnictwie chłopskim (gospodarstwie)” (ze zmianami obowiązującymi przed wejściem w życie niniejszej ustawy federalnej) (art. 34 ust. 6 ustawy).
Ponadto ustawa stanowi, że do 1 stycznia 2018 r. Dozwolone jest zatwierdzenie projektu organizacji i zagospodarowania terytorium obywatelskiego stowarzyszenia non-profit zajmującego się ogrodnictwem, ogrodnictwem lub daczą, zgodnie z ustawą federalną z dnia 15 kwietnia , 1998 nr 66-FZ „O obywatelach stowarzyszeń ogrodniczych, warzywniczych i daczy non-profit” (ze zmianami obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy).
Ustawa stanowi także, że w stosunkach związanych z realizacją postanowień zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy lub po dniu wejścia w życie ustawy, zgodnie z art. 34 ust. 2 ustawy, umowy dzierżawy działek przewidzianych kompleksowe zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe oraz umowy dzierżawy działek powstałych z takich działek reguluje Kodeks gruntowy Federacji Rosyjskiej (ze zmianami obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy).
Sprawy udostępnienia gruntów do wynajęcia pod budowę bez przetargu Klauzula 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej. W ramach tego artykułu doprecyzowano przepisy dotyczące udostępnienia miejsca na dokończenie budowy lub odtworzenie utraconego przedmiotu. Zatem prawo stanowi, że dzierżawa bez licytacji działki, na której znajduje się niedokończony obiekt budowlany, następuje jednorazowo w celu dokończenia budowy tego obiektu właścicielowi niedokończonego obiektu budowlanego, którego własność została nabyta w wyniku przetargu publicznego na sprzedaż tego obiektu przejętego od poprzedniego właściciela w związku z wypowiedzeniem umowy dzierżawy gruntu, właściciela niezakończonej inwestycji budowlanej, z wyjątkiem określonej w ust. 1 niniejszego paragrafu, jeżeli uprawniony organ w terminie sześciu miesięcy od dnia wygaśnięcia wcześniej zawartej umowy dzierżawy gruntu nie zgłosił do sądu żądania zajęcia tej rzeczy w drodze sprzedaży na aukcji publicznej albo sąd odmówił spełnienia tego wymogu, lub przedmiot ten nie został sprzedany na aukcji publicznej ze względu na nieobecność osób biorących udział w aukcji.
Udostępnienie działki do wynajęcia bez aukcji, zgodnie z niniejszym akapitem, jest dopuszczalne pod warunkiem, że taka działka nie została udostępniona żadnemu z poprzednich właścicieli tego obiektu w celu dokończenia budowy tego obiektu.
Jeżeli na działce znajduje się niezakończony obiekt budowlany, a własność wskazanego obiektu zostanie zarejestrowana przed 1 marca 2015 r. lub działka zostanie wydzierżawiona przed 1 marca 2015 r. (niezależnie od daty rejestracji prawa do niezakończonej budowy obiekt), właściciel wskazanego obiektu ma prawo nabyć taką działkę w jednorazową dzierżawę na okres trzech lat w celu dokończenia jej budowy bez przeprowadzania przetargu.
Postanowienia niniejszego paragrafu mają zastosowanie, jeżeli taka działka nie została wcześniej przekazana żadnemu z poprzednich właścicieli określonego niedokończonego projektu budowlanego zgodnie z niniejszym paragrafem.
Ustawa wprowadziła zasadę, zgodnie z którą niedopuszczalna jest zmiana rodzaju dozwolonego korzystania z obiektu w umowie najmu zawartej po aukcji lub stwierdzenie jej nieważności.
Umowa dzierżawy działki będącej własnością państwa lub gminy zostaje zawarta w drodze przetargu przeprowadzanego w formie aukcji, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ust. 2 art. 39 ust. 6 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej.
Wygaśnięcie własności działki
Zgodnie z nowym wydaniem Kodeksu przesłanki ustania własności działki nie uległy zmianie i są obecnie określone w rozdziale VII.
Zgodnie z art. 35 Konstytucji Federacji Rosyjskiej: prawo własności prywatnej jest chronione przez ustawę - nikt nie może być pozbawiony swojej własności inaczej niż na mocy postanowienia sądu, przymusowe przeniesienie własności na potrzeby państwa może być dokonane jedynie pod warunkiem wstępnego i równoważnego odszkodowanie.
Nowa ustawa określa warunki, w jakich samorządy lokalne nie mogą rozporządzać terenami niewyznaczonymi, np. terenami położonymi w miastach o znaczeniu federalnym, terenami przeznaczonymi pod budowę dróg federalnych i niektórymi innymi.
Zgodnie z art. 44 Kodeksu gruntowego prawo własności działki wygasa w momencie, gdy właściciel zbywa swoją działkę innym osobom, właściciel zrzeknie się prawa własności działki z powodu przymusowego zajęcia jej przez właściciela jego działkę w sposób określony przez ustawodawstwo cywilne.
Ogólnie rzecz biorąc, zmiany w kodeksie gruntowym, które weszły w życie 1 marca 2015 r., wprowadzone do ustawy federalnej z dnia 23 czerwca 2014 r. nr 171-FZ o zmianach w kodeksie gruntowym Federacji Rosyjskiej, umożliwiły usprawnienie sytuację istniejącą przed przyjęciem zmian. Ramy prawne, aby bardziej szczegółowo uregulować kwestie udostępniania działek; Nie ulega wątpliwości, że wprowadzone zmiany były kolejnym krokiem w stronę dalszego doskonalenia prawodawstwa gruntowego.