Metody stanovení tržní hodnoty pozemků. Metody a postupy hodnocení pozemků. Postup stanovení tržní hodnoty

Po analýze potenciálu pozemku a výběru možné možnosti jeho využití, musí hodnotitel přistoupit k analýze jeho nejlepšího a nejefektivnějšího využití (BNEI). To znamená identifikovat taková použití mezi rozumnými, proveditelnými a legálními alternativami, které jsou fyzicky možné, přiměřeně rozumné a finančně proveditelné a jejichž výsledkem je nejvyšší hodnota pro pozemek.

Kromě analýzy NEI lze k odhadu hodnoty pozemku použít následující:

Metoda srovnávací analýza prodeje (SAP).

Metoda ocenění na základě zůstatkové hodnoty.

Způsob přenosu.

Způsob kapitalizace pozemkového nájemného.

Metoda zbytku pro zemi.

Analýza nejlepšího a nejlepšího použití Pozemek poskytuje srovnání alternativních možností zástavby (zástavby) pozemku. Pro každou variantu zástavby se vypočítá zůstatková hodnota pozemku. Nejvyšší zůstatková hodnota pozemku odpovídá jeho nejlepšímu a nejefektivnějšímu využití.

Prvním krokem analýzy je vybrat ty případy použití, které jsou rozumně proveditelné, s přihlédnutím k tržním příležitostem a omezením. Zohledňuje se potenciál lokality, poptávka na trhu a zákonná práva na rozvoj. Tento postup nám umožňuje identifikovat pouze odůvodněné možnosti využití půdy, čímž odpadá nutnost shromažďovat zbytečné informace. Pokud tedy územní předpisy omezují rozvoj území pouze na obytné budovy, pak se vůbec neuvažuje o možnostech komerčního nebo průmyslového rozvoje. Pokud se však analytik domnívá, že územní předpisy pro danou lokalitu budou v budoucnu revidovány, pak by související současná omezení neměla bránit zvážení možností rozvoje nebytových prostor.

Ve druhé fázi jsou stanoveny náklady na vývoj pro každou z alternativních strategií. Zohledňuje se kvalita zdrojů lokality a technologická proveditelnost různých možností rozvoje.

Ve třetí fázi je stanovena finanční proveditelnost identifikovaných rozvojových strategií. Pro každou možnost je vypracována prognóza výsledovky. Pro každou strategii rozvoje se na základě předpokladů a předpokladů o budoucím tržním chování vypočítá čistý provozní zisk.

Ve čtvrté fázi je čistý provozní výnos rozdělen mezi pozemky a budovy (stavby). Analytik může použít kapitalizační poměry stanovené z dostupných informací o trhu nebo na základě očekávání investorů. Každá možnost rozvoje může mít svůj vlastní odlišný koeficient. Poměr závisí na míře rizika, délce období obnovy kapitálu, struktuře financování a očekávaném zvýšení či snížení hodnoty objektu.

Metoda srovnávací analýzy prodeje (SAP) Jedná se o stanovení tržních hodnot pozemků převodem prodejních cen srovnatelných pozemků na tržní hodnotu posuzovaného pozemku.

V našich podmínkách lze touto metodou stanovit náklady na pozemky pro individuální bytovou výstavbu, zahrádky a zeleninové pozemky.

Podle teorie oceňování musí odhadce při aplikaci této metody použít šest prvků srovnání:

Podmínky pro financování transakce.

Podmínky prodeje.

Prodejní doba.

Umístění.

Fyzikální vlastnosti.

Příjmová charakteristika.

Pro každý prvek srovnání se provedou příslušné úpravy (tabulka 8.1) na základě přizpůsobení srovnatelné oblasti té, která je hodnocena.

Pořadí změn je následující. Odhadce získá údaje o průběžných cenách a použije následné úpravy na předchozí upravenou hodnotu.

Tabulka 8.1

Opravná tabulka pro odhad nákladů na pozemek

Srovnávací prvky	Pozměňovací návrh	Upravená cena, tisíc rublů
Prodejní cena
Zvláštní podmínky
Zvláštní podmínky prodeje
Tržní podmínky (čas)
Umístění
Fyzikální vlastnosti
Hodnota posuzované nemovitosti

Při zohlednění fyzikálních vlastností je nutné vzít v úvahu korekce velikosti místa, nepravidelného tvaru a úhlového umístění.

Je známo, že čím větší pozemek, tím zpravidla nižší cena za jednotku plochy.

V zemích s tržní ekonomikou existují speciální tabulky, které umožňují zohlednit dopad konsolidace pozemku na jeho hodnotu. V našich podmínkách musí odhadce provést takový rozbor samostatně, to znamená, že je třeba sestrojit graf například závislosti prodejní ceny 1 m 2 nebo sto metrů čtverečních pozemku na výměře děj.

Je také známo, že se stejnou plochou je trojúhelníková oblast ohodnocena níže než obdélníková z důvodu nepohodlnosti při práci na ní. Pro ocenění trojúhelníkových pozemků odhadci často používají „pravidlo 65-35“, které říká, že „hodnota trojúhelníkového pozemku s uličním průčelím bude přibližně 65 % hodnoty obdélníkového pozemku“.

Pro hodnocení nepravidelně tvarovaných ploch lze použít techniku, kdy je plocha rozdělena na obdélníky, které se posuzují samostatně a celkové náklady jsou součtem nákladů na jednotlivé části.

Dopad umístění nároží určuje komerční zmocněnec webu. Pro obchody a čerpací stanice poskytuje toto umístění určité výhody, a proto budou jejich náklady vyšší. U zahradních pozemků a chatových staveb rohové umístění snižuje jejich náklady. Pro posouzení polohy rohu je nutné shromáždit určité statistiky o prodeji a provést vhodnou analýzu tohoto vlivu pro oblasti pro různé účely.

Metoda ocenění na základě zůstatkové hodnoty. Při této metodě se od prodejní ceny nemovitosti odečte hodnota budov a výsledkem je odhad hodnoty pozemku v jeho zůstatkové hodnotě.

Tato technika je užitečná zejména v dlouhodobě zastavěných oblastech, kdy nedochází k prodeji volných pozemků. Metoda poskytuje přesnější výsledky pro lokality s relativně novými budovami, pro které jsou k dispozici odhady nákladů.

Pokud není dostatek informací o prodejích, lze jako výchozí hodnoty použít expertní odhady jejich hodnoty. Přesnost metody závisí na tom, jak spolehlivé je odborné posouzení a kalkulace stavebních nákladů.

Způsob přenosu. Pro určitý typ nemovitosti a konkrétní region existuje určitý vztah mezi cenou pozemku a cenou budov. Pokud tedy kraj nedisponuje dostatečným počtem prodejů nezastavěných pozemků, pak je možné vybrat srovnatelný kraj s dostatečným počtem uskutečněných transakcí, určit typický poměr mezi hodnotou pozemků a hodnotou budov, popř. použijte tento poměr při hodnocení pro daný region.

Výhodou této metody je, že není potřeba používat nákladovou metodu pro stanovení ceny budov.

Způsob kapitalizace pozemkového nájemného. Tuto metodu lze použít při pronájmu pozemků odděleně od budov a staveb.

Pokud je nájemní smlouva aktuální nebo poměrně přesně odráží aktuální trh s nájemním bydlením, lze čisté nájemné přímo kapitalizovat do hodnoty pozemku.

Příklad: Pozemek byl nedávno pronajat s podmínkou, že provozní náklady budou připsány nájemci za 100 000 rublů ročně po dobu 10 let. Míra kapitalizace – 15 %. Určete cenu pozemku.

Řešení: 100 000: 0,15 = 666 700 rublů.

Metoda zbytku pro zemi. Metoda je založena na principu přírůstkové produktivity. Hodnota pozemku se vypočítá jako zbytek po zohlednění všech nezbytných plateb spojených s mzdovými, kapitálovými a správními náklady.

Příklad: Je nutné ocenit pozemek o rozloze 16 hektarů přidělený pro obytnou zástavbu s přípustným množstvím 1 dům na 10 akrů. Majitel prodává pozemky o rozloze 0,1 hektaru, s přihlédnutím k terénním úpravám a komunikacím, za 175 000–220 000 rublů (v průměru 200 000 rublů). Náklady na přípravu místa, terénní úpravy a komunikace budou vyžadovat 14 000 000 rublů. Náklady na návrh, administrativní náklady, transakční náklady a další režijní náklady u takových projektů dosahují v průměru 25 % z celkové prodejní ceny. Přípustné poplatky za úvěr, náklady na údržbu a zisk budou 40 % čistého příjmu. Určete cenu pozemku.

1. Předpokládaná prodejní cena pozemků 160 * 200 000 = 32 (milionů rublů)

2. Náklady na vývoj – 14 (milionů rublů)

3. Všeobecné režijní náklady (25 %) – (8 milionů RUB)

4. Čistý příjem bez zisku – (ustanovení 1. – (ustanovení 2 + ustanovení 3)) – 10 (miliony rublů)

5. Náklady na vlastnictví a zisk (40 % z 10 000 000) – 4 (miliony rublů)

Náklady na nezastavěné pozemky jsou 6 (milionů rublů).

Jak se určuje tržní hodnota pozemku? Kolik stojí sto metrů čtverečních pozemku? Je možné zjistit tržní hodnotu pozemku podle katastrálního čísla?

Při prodeji jakéhokoli produktu nebo služby účtujeme cenu, kterou považujeme za spravedlivou. K tomu najdeme podobné inzeráty a porovnáme je s našimi. To však není vždy možné. Zejména u atypických objektů na prodej, například u některých pozemků.

Jmenuji se Valery Chemakin. Jako konzultant pro legální problémy, v tomto článku budu mluvit o tržní hodnotě pozemku.

Budu také mluvit o tom, kde a jak si objednat posouzení tržní hodnoty pozemků.

1. Jaká je tržní hodnota pozemku a proč ji potřebujete znát

V podmínkách volného obchodního oběhu pozemků jsou ceny za pozemky určovány trhem. Nejčastěji stojí objekty stejného typu v určité oblasti přibližně stejně. Děje se tak proto, že trh je navzdory zdánlivému chaosu schopen samoregulace.

Na základě toho, co bylo řečeno, formulujme definici.

To je cena, za kterou může být prodán v přiměřené době na volném trhu s oboustrannou spokojeností s výsledky transakce na obou stranách.

Kde zjistím tržní hodnotu pozemku? Ve většině případů je odpověď na tuto otázku zřejmá. Stačí si otevřít libovolnou webovou stránku s inzeráty a prostudovat nabídky v oblasti, kde se pozemek nachází. Pokud však neexistuje jediný podobný pozemek na prodej, budete se muset uchýlit k pomoci odhadců.

Pokud potřebujete oficiální znalecký posudek např. pro soud, provádí se i nezávislý. Přečtěte si náš speciální článek o podstatě tohoto konceptu. Odborníci používají různé oceňovací metody k určení tržní hodnoty pozemku v závislosti na účelu pozemku.

Například pro zemědělskou půdu vzorec používá faktor potenciálního zisku z údržby Zemědělství nebo komerční výroba. Výpočet tržní hodnoty průmyslového pozemku také bere v úvahu potenciální příjmy, ale z jiných ekonomických činností.

2. Kolik stojí sto metrů čtverečních pozemku - přehled hlavních faktorů ovlivňujících tržní hodnotu pozemku

Aniž bych se hluboce zabýval postupem při posuzování tržní hodnoty pozemku, poznamenám, že jeho vznik ovlivňují desítky faktorů.

Zde jsou ty hlavní.

Faktor 1. Umístění místa

To je nejdůležitější faktor, protože právě on má rozhodující vliv na tvorbu cen. Čím blíže je pozemek k velkým městům, tím je dražší.

Příklad
Nedávno jsem prodal pozemek o rozloze 17 akrů venkovských oblastí s komunikací, ale 200 km od nejbližšího velké město za pouhých 100 tisíc rublů. Ihned poté získal 20 akrů půdy v Tyumenu, i když bez komunikací, ale za 1,5 milionu rublů.
To jsou haléře v porovnání s cenou pozemků na elitním předměstí Moskvy. I v rámci hranic stejného katastrálního území se cena pozemků stejné výměry i přes podobnost poměrně výrazně liší. Záleží na individuální vlastnosti specifikované v dalším pododdílu.
Faktor 2. Stav půdy a terénu
Lidé si kupují pozemky nejen pro stavbu domu, ale pro další aktivní odpočinek. Stránky by tedy měly člověka potěšit svým vzhled, blízkost lesa, řeky nebo jezera, úrodnost půdy. Rokliny, příkopy a další nežádoucí tvary terénu výrazně snižují náklady, stejně jako bažinatá nebo slaná půda.
Faktor 3. Přítomnost budov na místě a jejich stav
Tržní hodnota pozemků s bytovou budovou je mnohem vyšší. Ostatně je v něm zahrnuta i cena samotné stavby, i když se jedná o starý zchátralý dům, který bude nutné zbourat. Důležitý je však i stav budov. Je zřejmé, že pozemek s chatou je mnohem cennější než pozemek se stodolou.
Faktor 4. Konektivita ke komunikačním sítím
Obce často financují výstavbu inženýrských sítí na místech pro individuální bytovou výstavbu (IHC). Elektřina, plyn a voda výrazně prodražují pozemky.
Příklad
Pozemek, který jsem koupil, nemá komunikaci ani přístupové cesty, takže stojí 1,5 milionu rublů. Podobné pozemky v nejbližší obydlené vesnici stojí nejméně 3 miliony rublů. To znamená, že po instalaci inženýrských sítí mám šanci na dobrý zisk.

Faktor 5. Pravděpodobnost dosažení zisku za určité období z používání stránky
Pozemky pro zemědělské účely nebo pro výstavbu průmyslových objektů jsou určeny k výrobě hmotných statků, tedy jsou schopny generovat zisk. Zvláště cenné jsou oblasti poblíž federálních dálnic. Tento potenciální příjem je také zahrnut do tržní hodnoty takových pozemků.
3. Kdo je zodpovědný za stanovení tržní hodnoty pozemků – přehled hlavních možností pro odhadce
U jakýchkoli právně významných úkonů nestačí pouze znát cenu svého pozemku. Je nutné získat oficiální posudek od odborných odhadců, vypracovaný v souladu se zákonem o oceňovací činnosti.
Podívejme se na to, kdo určuje tržní hodnotu pozemku, jak se určuje a kde pro to jít.
Možnost 1. Specializovaná oceňovací kancelář
V dnešní době působí mnoho komerčních firem různé typy posuzovací činnosti. Předpokladem je, že musí být samoregulační organizace(SRO). Tyto firmy pouze provádějí oceňování, ale neposkytují další služby, například právní.
Možnost 2. Nezávislý soukromý odhadce
Zákon nezakazuje vykonávat individuální oceňovací činnost, proto si můžete najít i soukromého odhadce. Při stanovení tržní hodnoty pozemku používá stejné oceňovací principy jako zaměstnanec jakékoli společnosti. Na soukromého odhadce se vztahuje stejný zákon o oceňování.
Varianta 3. Realitní kancelář
Každá velká realitní kancelář má mezi svými zaměstnanci odhadce. Pokud se tedy rozhodnete prodat pozemek přes realitní kancelář a nevíte, jakou cenu stanovit, jsou vám k službám. To je velmi výhodné, protože jejich práce bude placena z provizí.
Možnost 4. Advokátní kancelář
Řada advokátních kanceláří se neomezuje pouze na poskytování právní pomoci klientům. Nabízejí zkušební a oceňovací služby. Tyto kanceláře je vhodné kontaktovat, když potřebujete nejen zjistit cenu nemovitosti, ale také získat právní pomoc. Soud například požaduje rozdělení majetku s bývalým manželem, ale vy s jeho posouzením nesouhlasíte.
Obzvláště běžné je obrátit se na soud se snížením katastrální hodnoty, aby bylo možné zaplatit nižší daň. Za tímto účelem se poté provede výzva, ale o tom si raději přečtěte v našem speciálním článku.
4. Jak zjistit tržní hodnotu pozemku - návod krok za krokem
Pokud nevíte, jak se počítá tržní hodnota pozemku, ale potřebujete to jen pro referenci a ne k provádění právně významných akcí, použijte jeden trik. Nyní se stát snaží přiblížit katastrální hodnotu tržní hodnotě, aby vybral více daní. Informace o katastrální hodnotě jsou dostupné v databázi Rosreestr.
Vypočítejte si proto online přibližnou tržní hodnotu pozemku pomocí jeho katastrálního čísla. Chcete-li to provést, navštivte webovou stránku Rosreestr nebo jakékoli zprostředkovatelské společnosti a zadejte číslo do speciálního vyhledávacího formuláře. Místo katastrálního čísla je povoleno zadat adresu, ale pouze v případě, že již oficiálně existuje.
Pokud potřebujete úřední papír o tržní hodnotě pozemku, například pro registraci nájemního práva, kontaktujte profesionální odhadci. Jak to udělat - čtěte dále.
Krok 1. Vyberte oceňovací společnost
Podle objemu a složitosti práce vybírejte nezávislý odhadce nebo se obraťte na znaleckou společnost. Pro správná volba Společnosti, nejprve se zeptejte na všechny dostupné ve vaší oblasti.
Zeptejte se svých známých, přátel a sousedů. Najednou někdo nedávno využil služeb odhadce. Přečtěte si fóra. V důsledku toho musíte vybrat společnost, která je optimální z hlediska nákladů a kvality poskytovaných služeb.
Krok 2. Stanovte počet otázek pro odborníka
Před uzavřením smlouvy se musíte rozhodnout, jaké otázky chcete odborníkovi položit. Doporučuje se s ním okamžitě urovnat všechny nuance.
Otázky pro odborníka:
navštíví lokalitu nebo provede posouzení na základě dokumentů;
co je zahrnuto v ceně služeb;
jakou metodu použije k hodnocení webu;
jak dlouho mu bude trvat pracovat?

Nezapomeňte se u něj podívat na nějaký příklad posouzení tržní hodnoty pozemku. Při pohledu na něj pochopíte, jak zodpovědně a přesně odhadce pracuje a zda formulář výkazu splňuje požadavky.
Krok 3. Poskytněte potřebnou dokumentaci
K provedení práce bude odhadce potřebovat technická dokumentace k pozemku, jakož i dokumenty potvrzující vaše vlastnictví.
Pokud něco nemáte, vždy si můžete objednat, co vám chybí, na webu Unified State Register 365. Stačí přejít na tento portál a uvidíte, jaké dokumenty připravují. Tam do vyhledávacího formuláře zadejte katastrální číslo pozemku a získejte informace z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Je to zdarma.
Pokud potřebujete oficiální katastrální list, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí nebo technickou dokumentaci k webu - zaplaťte peníze a oni vám to vše doručí kurýrem. Úřední osvědčení a další dokumenty mají pečetě Rosreestr. Pokud není potřeba tisk, pak jsou náklady na službu mnohem nižší.
Krok 4. Zaplaťte za službu a uzavřete smlouvu
Poté, co jsou všechny dokumenty připraveny, uzavřete smlouvu a zaplaťte za službu. Nezapomeňte si pozorně přečíst podmínky smlouvy. Musí specifikovat odpovědnost odhadce za problémy vzniklé jeho zaviněním v důsledku nesprávného posouzení tržní hodnoty pozemku.
Krok 5. Dohodněte se na datu a čase hodnocení
Vzhledem k tomu, že k provedení kompetentního a správného posouzení je nejčastěji nutné prozkoumat samotné místo, dohodněte se předem se specialistou na čase a datu této události. Ostatně až po jejím dokončení bude moci přistoupit přímo k výpočtům. Mimochodem, předem se zeptejte, zda je jeho návštěva zahrnuta v ceně celé služby. Pokud ne, zjistěte, zda musíte zaplatit hned nebo později.
Krok 6. Počkejte na příchod specialisty
Ve stanovený den a hodinu se setkejte s odborníkem a vezměte ho na místo. Během kontroly zůstaňte poblíž. Mohou existovat některé objasňující otázky týkající se jednotlivých charakteristik webu. Může to být kvalita půdy, stupeň zaplavení na jaře, přítomnost dalších skrytých faktorů, které považujete za nutné vzít v úvahu.
Krok 7
Zpráva o ocenění tržní hodnoty pozemku obsahuje údaje o vlastníkovi nemovitosti a odhadci. Důležitou součástí zprávy je popis metodiky a jejího právního základu.
Například použití metody hromadného ocenění při stanovení tržní hodnoty pozemků je přípustné pouze ve vztahu ke standardním pozemkům pro výstavbu v hranicích obydlených oblastí.
Pro stanovení tržní hodnoty lesních pozemků, zemědělských pozemků, pozemků pro průmyslová zařízení i jakýchkoli atypických pozemků se používají zcela odlišné metody. Jakákoli zpráva končí závěrem s uvedením tržní hodnoty.
Pokud byste chtěli tyto nebo jiné právní otázky konzultovat podrobněji, navštivte prosím webové stránky společnosti Pravoved. Tam najdete pohodlný formulář zpětná vazba, jehož prostřednictvím můžete advokátovi položit otázku.
Popište svůj problém stručně a jasně. V důsledku toho obdržíte komplexní odpověď s konkrétním algoritmem akcí k vyřešení problému. Náklady na takovou online konzultaci jsou nižší než 1 000 rublů.
5. Odborná pomoc při stanovení tržní hodnoty pozemku - přezkoumání TOP-3 znaleckých společností
Při kontaktu s oceňovací společností si musíme být jisti profesionalitou specialistů. Navíc nechceme přeplácet.
Níže nabízím přehled 3 známých znaleckých společností, u kterých nebude moc stát zadání posouzení tržní hodnoty pozemku.
Tato společnost zajišťuje oceňování nemovitostí pro banky. Pokud chcete získat úvěr zajištěný Vaší parcelou a katastrální hodnota je příliš nízká, kontaktujte společnost Yurdis. Spolupracuje s většinou velkých ruských bank. Věří jí, takže si buďte jisti, že vaše stránky budou adekvátně posouzeny a dostanete půjčku, kterou chcete.
Zde si můžete objednat ten, který chcete použít jako zástavu. Odhadci společnosti jsou připraveni vypočítat likvidační hodnotu nemovitosti, která je o 20 % nižší než tržní hodnota. Je potřeba pro rychlý prodej. Takové služby stojí pouze 4 tisíce rublů, což je mnohem nižší než u konkurence.
Společnost poskytuje všechny druhy znaleckých služeb. Pozemky jsou oceněny ve třech různé způsoby po dohodě se zákazníkem: s nebo bez prohlídky objektu, vydáním názor odborníka o hodnotě pozemků bez odhadních úkonů.
Jaké jsou výhody Consult Pro Assessment:
№ Výhoda Výhoda
1 Právní moc Zpráva bude přijata u jakéhokoli soudu, banky a vládní agentury
2 Znalost podmínek na moskevském trhu Zohledňují prestiž oblasti, hustotu zástavby, faktory prostředí
3 Důvěryhodnost Dosaženo důkladnou analýzou situace na trhu v konkrétním okamžiku
4 Pohodlí Službu lze objednat přes webové stránky, jsou zohledněna všechna přání zákazníků
5 Účinnost Všechny práce jsou dokončeny v co nejkratším čase
Na webových stránkách společnosti je navrženo vytvořit Osobní oblast, jehož prostřednictvím je velmi pohodlné kontrolovat provádění služeb oceňování pozemků. Je zde také snadné sledovat historii objednávek. Všechny zprávy jsou plně v souladu se zákonem, který zaručuje jejich akceptaci u bank, soudů a vládní agentury, Specialisté provádějí výpočty pomocí speciální programy, což snižuje pravděpodobnost chyby na minimum.
Stránka dokonce má online kalkulačka, pomocí kterého můžete zdarma posoudit některé objekty. Odhadci pracují kdykoliv a jsou připraveni plnit urgentní zakázky i o víkendech. Společnost nabízí speciální více ziskové podmínky spolupráce se stálými zákazníky.

Techniky

Směrnice určit tržní hodnotu pozemků

1. Obecná ustanovení

Tato metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků byla vyvinuta společností Quinto-Consulting CJSC jako součást projektu rozvoje, publikace a distribuce učební materiály o různých aspektech oceňování pozemků zadaných centrem LARIS.

Tato metodická doporučení berou v úvahu zkušenosti s prováděním hodnotících prací v souladu s federálním zákonem č. 135 „O hodnotících činnostech v Ruské federaci“, jakož i federálními standardy hodnocení FSO 1, FSO 2, FSO 3, které jsou povinné pro použití předměty oceňovací činnosti.

Tato metodika je určena ke stanovení tržní hodnoty pozemků pro účastníky pozemkových vztahů.

2. Základní pojmy

Pozemek- část zemského povrchu (včetně půdní vrstvy), jejíž hranice jsou předepsaným způsobem popsány a certifikovány.

Pozemek může být dělitelný a nedělitelný. Dělitelný je pozemek, který lze rozdělit na části, z nichž každá po rozdělení tvoří samostatný pozemek, jehož povolené využití lze provádět bez převodu na pozemky jiné kategorie, s výjimkou případů stanovených federálním zákony.

Pozemkové úpravy- budovy, stavby, stavby, zařízení inženýrské infrastruktury umístěné na pozemku, jakož i výsledky prací a další vlivy (změny topografie, aplikace hnojiv atd.), které mění kvalitativní charakteristiky pozemku.

Tržní hodnota předmětu ocenění- nejpravděpodobnější cena, za kterou lze předmětnou nemovitost zcizit otevřený obchod v konkurenčním prostředí, kdy strany transakce jednají rozumně, mají všechny potřebné informace a hodnotu ceny transakce neovlivňují žádné mimořádné okolnosti.

Metoda hodnocení— metoda výpočtu hodnoty předmětu ocenění v rámci jednoho z přístupů oceňování.

Datum posouzení— kalendářní datum, ke kterému se určuje hodnota oceňovaného předmětu.

Cena- peněžní částka nabídnutá nebo zaplacená za posuzovanou nemovitost nebo její ekvivalent.

Analog objektu ocenění- jiný předmět podobný základními ekonomickými, materiálními, technickými a jinými vlastnostmi předmětu posouzení, jehož cena je známa z obchodu uskutečněného za obdobných podmínek.

Konečná hodnota předmětu ocenění- hodnota hodnoty předmětu ocenění získaná jako výsledek zobecnění výsledků výpočtů hodnoty předmětu ocenění, zdůvodněná odhadcem, za použití různých přístupů k ocenění a metod ocenění.

Bezriziková míra návratnosti— míra návratnosti investic Peníze do nejspolehlivějších aktiv.

Zlevnění- proces stanovení současné hodnoty budoucích příjmů a výdajů.

Nájemné z pozemku- příjem z pozemku.

Nákladový faktor- faktor, jehož změna ovlivňuje tržní hodnotu pozemku.

3. Základní zásady pro stanovení tržní hodnoty pozemku

Stanovení tržní hodnoty pozemku je založeno na následujících zásadách.

Princip užitku— pozemky, které jsou schopny po určitou dobu uspokojovat potřeby uživatele (potenciálního uživatele), mají tržní hodnotu.

Princip nabídky a poptávky— Tržní hodnota pozemku vzniká jako výsledek interakce nabídky a poptávky na trhu a povahy konkurence mezi prodávajícími a kupujícími.

Poptávka je obvykle charakterizována počtem předmětů, které jsou kupující ochotni nebo schopni koupit během určitého časového období za převládající tržní hodnotu v daném čase. Nabídka je charakterizována počtem objektů nabízených k prodeji na trhu v daném okamžiku za konkrétní cenu. Vztah mezi nabídkou a poptávkou určuje cenovou hladinu na rovnovážném trhu s půdou.

Existují tři možné stavy vztahu mezi nabídkou a poptávkou:

nabídka a poptávka se rovnají, v důsledku tržních transakcí se vytváří rovnovážná spravedlivá tržní cena nemovitosti;
poptávka převyšuje nabídku, ceny na trhu rostou, tvoří se spekulativní ceny, vzniká nebezpečí protekcionismu a korupce vedoucí k destrukci trhu;
nabídka převyšuje poptávku, ceny klesají a dochází ke stagnaci trhu.

V zemích s rovnovážnou tržní ekonomikou se tyto státy periodicky nahrazují v závislosti na faktorech souvisejících jak s celkovým stavem ekonomiky, tak se sociálními, demografickými a dalšími procesy.

V nerovnovážných podmínkách tranzitivní ekonomiky, charakteristických pro Rusko, nemá tento princip často významný dopad, protože nabídka a poptávka jsou do značné míry administrativně regulovány, často v důsledku výrazného snížení nabídkové ceny pozemků.

Substituční princip— tržní hodnota pozemku nemůže překročit nejpravděpodobnější náklady na pořízení předmětu rovnocenné užitné hodnoty.

Tento princip předpokládá dostupnost opcí pro kupujícího, to znamená, že cena nemovitosti (pozemku) závisí na tom, zda jsou na trhu podobné objekty nebo objekty, které je nahrazují. Princip ukazuje, že náklady na daný objekt by neměly přesáhnout náklady na nákup podobného objektu (pozemku) na trhu. Hodnota konkrétního pozemku je tedy určena nejnižší cenou, za kterou lze podobný pozemek se stejnými základními ukazateli, včetně potenciální užitnosti a rentability, koupit.

V Moskvě, zejména v centrální části města, stejně jako ve většině ostatních měst s historicky zavedenou architektonickou podobou, je téměř nemožné najít absolutně identické volné pozemky. Jedinečnost každého pozemku vytváří určité potíže pro prodej na trhu s pozemky a následný rozvoj, ale přispívá k vytvoření dostatečného vysoká úroveň tržní ceny. Odlišně vypadá situace na trhu v nových městech, oblastech nové hromadné zástavby, kde je úroveň standardizace architektonicko-urbanistických řešení vyšší, a proto je více pozemků stejného typu. Zde se plně projevuje princip substituce, který pomáhá stabilizovat tržní ceny na relativně nízké úrovni.

Princip čekání— hodnota tržní hodnoty pozemku závisí na očekávané hodnotě, období a pravděpodobnosti příjmu nájemného z pozemku.

Hodnota tržní hodnoty pozemku závisí na příjmu zbývajícím po zaplacení výrobních faktorů přitahovaných na pozemek. podnikatelská činnost.

Tento princip ukazuje, že hodnota nemovitosti - současná hodnota všech budoucích příjmů získaných z jejího užívání (včetně prodeje a hodnoty nemovitostí, především pozemků) - neustále roste v důsledku zvýšené poptávky a omezené nabídky.

Tato zásada však neznamená, že by vlastník nemovitosti (pozemku) měl doslova čekat na zvýšení ceny nemovitosti nebo ziskovosti z jejího pronájmu. Reflektuje pouze to, že užívání nemovitosti, pozemku, je zásadně dlouhodobého charakteru. Při hodnocení nemovitosti byste proto měli pamatovat na to, že její hodnota se ne vždy rovná této průměrná cena, která se na trhu podobných předmětů v době posuzování vyvinula. Současná hodnota celé výše příjmu se může ukázat jako výrazně vyšší.

Princip vnějšího vlivu— tržní hodnota pozemku závisí na vlivu vnějších faktorů.

Princip korespondence- posuzovaný objekt (pozemek) má nejvyšší hodnotu, pokud se užíváním, velikostí a stylem trochu podobá okolním objektům, s minimální náklady pro jeho rozvoj. Jinými slovy, kdyby všechno ekonomické síly, které určují maximální užitečnost a ziskovost daného webu, jsou vyváženy tím nejlepším možným způsobem.

Pro daný pozemek a na něm umístěný nebo vytvořený nemovitý předmět musí být tedy dosaženo podmínek, aby náklady na jeho pořízení a rozvoj odpovídaly ceně nebo rentabilitě na něm vzniklého nemovitého předmětu. Jedním z kritérií pro kontrolu souladu ocenění pozemku s touto zásadou je podíl hodnoty samotného pozemku na celkové hodnotě nemovitosti na něm umístěné.

V centrální části Moskvy se tento poměr blíží ukazatelům charakteristickým pro jiná velká města světa. Další růst cen pozemků v centru města je proto relativně malý (bez pozemků určených k výstavbě výškových budov) a může být způsoben zejména dalším nárůstem stavebních nákladů a cen nemovitostí se zlepšením ve svých spotřebitelských kvalitách.

Implementace tohoto principu nám umožňuje oddělit náklady na samotný pozemek od celkových nákladů na nemovitost.

Princip nejlepšího použití— tržní hodnota pozemku je určena na základě jeho nejúčinnějšího využití.

Nejefektivnějším využitím pozemku je nejpravděpodobnější využití pozemku, které je fyzicky možné, přiměřeně odůvodněné, odpovídá zákonným požadavkům, finančně proveditelné a v důsledku toho bude hodnota pozemku maximální. Nejefektivnější využití pozemku je stanoveno s přihlédnutím k jeho případnému oprávněnému rozdělení na samostatné části, které se liší tvarem, druhem a povahou využití. Nejlepší využití nemusí být současné využití pozemku.

Při určování nejúčinnějšího použití se berou v úvahu následující:

speciální účel a povolená použití;
převažující způsoby využití území v bezprostřední blízkosti posuzovaného pozemku;
očekávané změny na trhu s pozemky;
stávající využití pozemku.

Při posuzování pozemku je ze všech možných (povolených) variant jeho využití vybrána ta nejlepší a nejvýnosnější a právě ta se používá k posouzení.

V tomto případě, jak již bylo zmíněno výše, se berou v úvahu pouze ty možnosti využití, které za prvé splňují právní normy (včetně omezení územního plánování, požadavků na ochranu životní prostředí, historické památky, architektura, terénní úpravy přilehlého území), jejichž realizace je za druhé fyzicky možná a za třetí generuje příjem (pokud se bavíme o komerčním ocenění). Výsledkem je výběr případu užití, ve kterém lze získat maximální cenu s přihlédnutím ke všem právním, urbanistickým, ekologickým a dalším omezením.

Je-li lokalita bez budov, pak se určí, které zařízení lze postavit na základě co nejefektivnějšího využití lokality, s přihlédnutím ke všem stávajícím omezením.

Pokud se na pozemku nachází budova, je provedena analýza, zda náklady na pozemek zvýšit o hodnotu ceny této budovy nebo snížit o částku nákladů na demolici této budovy s vybranou možností nejlepší využití tohoto pozemku, samozřejmě s přihlédnutím ke stávajícím omezením.

Tento princip se nejvíce uplatní při posuzování volných pozemků. Pro ocenění zastavěných pozemků je jeho použití mnohem složitější, protože umožňuje oddělit hodnotu samotného pozemku od hodnoty celého realitního komplexu. Budova nebo stavba umístěná na pozemku nemusí mít vždy nejvyšší hodnotu nebo generovat největší příjem. Navíc v průběhu času, v důsledku přirozeného opotřebení budovy, změn tržních podmínek a dalších faktorů, může hodnota nemovitosti jako celku výrazně klesat, zatímco tržní hodnota pozemku může zůstat nezměněna. a dokonce zvýšit.

Princip nejlepšího a nejefektivnějšího využití nám tedy umožňuje odhadnout maximální možnou hodnotu nájemného z daného pozemku bez ohledu na to, zda je pozemek zastavěn či nikoliv a jaká budova či stavba se na něm v době vzniku nachází. Posouzení.

Je třeba také poznamenat, že tato zásada je důležitá při posuzování nejen jednotlivých pozemků, ale i velkých městských oblastí. Jeho použití umožňuje optimalizovat územní a urbanistickou politiku města na základě přísných ekonomických propočtů.

Především se jedná o úpravy městských pozemků ve vlastnictví města, tedy jeho pozemkového majetku.

Tržní hodnota pozemku se v čase mění a je stanovena k určitému datu (datu ocenění).

4. Přístupy hodnocení

Existují tři obecně přijímané přístupy k hodnocení:

Komparativní přístup, odrážející soubor cenových faktorů konkrétního trhu (nabídka a poptávka, konkurence, omezení atd.) přítomných v den ocenění;
Příjmový přístup, odrážející pozice nejpravděpodobnějšího kupujícího (investora);
Nákladově efektivní přístup, reflektující pohled na vytvoření předmětu posouzení z pohledu vynaložených nákladů.

Volba jednoho nebo druhého přístupu k hodnocení se provádí na základě specifik oceňovaného objektu, charakteristik konkrétního trhu a složení informací obsažených v prezentovaných informacích.

Obecně platí, že pokud jsou k dispozici dostatečné tržní informace pro ocenění, měly by být použity všechny tři přístupy. Nemožnost nebo omezení použití některého z přístupů je zdůvodněno ve zprávě o posouzení.

Výpočty nákladů v rámci každého ze tří výše popsaných přístupů se provádějí pomocí vhodných metod (schéma 1).

Schéma 1

Podívejme se podrobněji na každý z přístupů a vlastnosti metod používaných pro hodnocení.

4.1. Komparativní přístup

Komparativní přístup se používá ke stanovení hodnoty předmětné nemovitosti porovnáním cen nedávných prodejů podobných pozemků na efektivně fungujícím volném trhu, kde ochotní kupující a ochotní prodávající nakupují a prodávají srovnatelné nemovitosti a činí nezávislá rozhodnutí. Přístup je založen na principu substituce: obezřetný kupující nezaplatí za oceňovanou nemovitost větší částku, než za jakou by se dal pozemek podobné kvality a užitné hodnoty koupit na trhu.

Díky dostatečně spolehlivým informacím o prodeji pozemků za určité období stejného druhu využití, jako je ten, který je oceňován, nám metoda srovnání tržního prodeje umožňuje získat nejpřesnější tržní hodnotu pozemku na konkrétním trhu.

V rámci komparativního přístupu se používají: srovnávací (prodejní) metoda, alokační metoda, distribuční metoda. Podívejme se blíže na každou z metod.

Metoda srovnání prodeje

Metoda se používá k hodnocení pozemků zabraných budovami a stavbami (dále jen zastavěné pozemky) a nezastavěných pozemků budovami a stavbami (dále jen nezastavěné pozemky). Podmínkou aplikace metody je dostupnost informací o cenách transakcí s nezastavěnými pozemky, které jsou obdobou oceňovaného. Při absenci spolehlivých informací o cenách transakcí s pozemky je povoleno použití nabídkových (poptávkových) cen.

výběr hlavních faktorů hodnoty půdy;
stanovení prodejních cen za pozemky - analogy;
určení povahy a rozsahu rozdílů mezi každým analogem a posuzovaným pozemkem pro každý z vybraných nákladových faktorů;
stanovení úprav cen analogů na základě povahy a míry odlišností každého analogu od pozemku;
úprava cen pro každý analog, vyrovnání rozdílů od posuzovaného pozemku;
odůvodnění a výpočet ceny pozemku jako váženého průměru upravených cen analogů.

Nejdůležitějšími faktory v ceně pozemku jsou zpravidla:

umístění a prostředí;
účel, povolené využití, práva jiných osob k pozemku;
fyzikální vlastnosti: reliéf, velikost, tvar atd.;
dopravní dostupnost;
dostupná infrastruktura (přítomnost nebo blízkost inženýrských sítí, podmínky pro připojení k nim atd.).

Výběr analogů pozemku by měl zajistit spolehlivost zprávy o posouzení tržní hodnoty pozemku jako dokumentu obsahujícího informace důkazní hodnoty.

Povaha a míra rozdílů mezi analogovým a posuzovaným pozemkem se zjišťují v kontextu nákladových faktorů přímým porovnáním každého analogu s předmětem hodnocení.

Při úpravě cen analogů se berou v úvahu mimo jiné:

podmínky pro financování transakcí s analogy (poměr vlastních a půjčené peníze, podmínky poskytování vypůjčených prostředků);
platební podmínky při provádění transakcí s analogem (platba v hotovosti; vypořádání směnkami; offsety; barter atd.);
okolnosti transakce s analogem (zda byl pozemek předložen na otevřený trh ve formě veřejné nabídky, přidružení kupujícího a prodávajícího, prodej za podmínek konkurzu atd.);
čas, který uplynul od data uzavření transakce s analogem.

Úpravy cen analogů podle nákladových faktorů lze určit jak pro cenu měrné jednotky analogu (například hektar, metr čtvereční), tak pro cenu analogu jako celku. Úpravy cen pro nákladové faktory lze vypočítat v absolutních nebo procentuálních hodnotách.

porovnání výnosů dvou analogů, které se od sebe liší pouze jedním nákladovým faktorem a stanovením, kapitalizací rozdílu výnosů, úpravy pro tento nákladový faktor;
znalecké stanovení analogových úprav cen.

Pokud má oceňovaný předmět relativně lepší vlastnosti, pak je cena obdobného předmětu upravena směrem nahoru a naopak.

U nákladových faktorů, z nichž jeden je určující, se úpravy cen analogů provádějí postupně: nejprve se cena analogu upraví podle určujícího faktoru, poté se provede úprava ceny analogu upraveného určující faktor závislým faktorem.

U nákladových faktorů, které nemají žádný vztah, se provede úprava ceny analogového předmětu výpočtem celkové úpravy v absolutních nebo procentech.

Jsou-li správně stanoveny a upraveny, vyhlazené partnerské ceny by si měly být obecně blízké. V případě výrazných rozdílů v upravených cenách analogů je vhodné zvolit: jiné analogy; nákladové faktory vybrané pro srovnání; hodnoty úprav.

PŘÍKLAD

Pro analýzu tržních podmínek a přivedení předmětů k oceňovanému předmětu je nutné provést úpravy prodejní ceny srovnávaného předmětu podle prvků srovnání.

Hlavní faktory nákladů na pozemek jsou:

vlastnická práva k nemovitostem a pozemkům (je zohledněn rozdíl v souboru práv převedených v transakci);
podmínky financování (forma platby, poměr vlastních a vypůjčených prostředků, možnost využití hypotečního úvěru atd.);
podmínky prodeje (prodej na volném trhu - veřejná nabídka; prodej za podmínek konkursu nebo likvidace; přidružení prodávajícího a kupujícího);
čas prodeje (berou se v úvahu změny podmínek na trhu v průběhu času);
lokalita, typické prostředí, hustota zástavby (při analýze lokality je třeba zohlednit polohu vzhledem k nejatraktivnějším oblastem a faktor dopravní dostupnosti);
fyzikální charakteristiky (reliéf, velikost, tvar; kvalitativní charakteristiky zemědělské půdy: parametry půdy, úroveň produktivity půdy; dostupnost úprav: silnice, vodovod, elektřina a plyn, ostatní komunikace; rekreační hodnota území; parametry ekologické stav území);
ekonomické charakteristiky ovlivňující výši čistého příjmu (běžné náklady, kvalita hospodaření, slevy na nájemném, podmínky pronájmu atd.);
charakter využití (při volbě analogů posuzované nemovitosti by měly být vyloučeny ty, jejichž využití se neshoduje s využitím posuzovaného pozemku).

Úpravy mohou být vyjádřeny v procentech popř v peněžním vyjádření. Peněžní úpravu lze provést jak k ceně celého pozemku (absolutní peněžní úprava), tak k ceně srovnávací jednotky (relativní peněžní úprava).

Jako srovnávací jednotky lze použít následující:

stůl 1

Postup pro úpravu prodejních cen analogů předmětu ocenění:

Nejprve se provádějí úpravy související s podmínkami transakce a stavem trhu, které se provádějí tak, že se každá následující úprava aplikuje na předchozí výsledek;
zadruhé se provádějí úpravy, které se přímo vztahují k předmětu posouzení, které se provádějí aplikací těchto úprav na výsledek získaný po očištění o tržní podmínky v libovolném pořadí.

Velikost cenových úprav se obvykle určuje těmito způsoby:

přímé párové porovnání cen analogů, které se od sebe liší pouze jedním nákladovým faktorem, a na základě takto získaných informací stanovení úprav pro tento nákladový faktor;
přímé párové porovnání příjmů dvou analogů, které se od sebe liší pouze jedním nákladovým faktorem, a stanovením, kapitalizací rozdílu ve výnosech, úpravy pro tento nákladový faktor;
korelační a regresní analýza souvislosti mezi změnami nákladového faktoru a změnami cen analogů a stanovení rovnice pro souvislost mezi hodnotou nákladového faktoru a hodnotou tržní hodnoty pozemku;
posouzení nákladů spojených se změnou charakteristik nákladového faktoru, ve kterém se analog liší od předmětu posouzení;
znalecké odůvodněné stanovení cenových úprav pro analogy.

Na základě výsledků provedených úprav jsou analyzovány ceny a stanovena tržní hodnota posuzovaného pozemku.

Tržní hodnota pozemků může být definován jako průměr nebo vážený průměr.

V případě výrazných rozdílů v upravených cenách analogů je vhodné zvolit: jiné analogy; nákladové faktory vybrané pro srovnání; hodnoty úprav.

Například,— Volný pozemek je oceněn k 1.1.2001, který se nachází v obytné části města. Celková plocha pozemku je 0,2 hektaru. Účel - stavba nákupní pavilon. Pro srovnání byly vybrány 4 pozemky prodávané na místním trhu se stejným účelem. Charakteristiky porovnávaných oblastí jsou uvedeny níže (tabulka 2).

tabulka 2

Spiknutí	№1	№2	№3	№4
Prodejní cena, rub.	29 500	30 800	33 400	24 000
Velikost pozemku, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Doba prodeje, měsíc/rok	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Podmínky financování		Platba bezhotovostně, vlastní prostředky	Platba bezhotovostně, vlastní prostředky	Bezhotovostní platba, platba na splátky
Podmínky prodeje	Nenalezeno	Neobvyklá doba prodeje (2 měsíce)	Nenalezeno	Nenalezeno
Umístění	Obytná oblast	Administrativní a obchodní centrum	Průmyslová oblast	Obytná oblast
fyzikální vlastnosti	Nebyly nalezeny žádné zásadní rozdíly	Nebyly nalezeny žádné zásadní rozdíly	Reliéf povrchu je nerovnoměrný	Nebyly nalezeny žádné zásadní rozdíly

Pokud jde o ostatní prvky srovnání, oblasti nemají významné rozdíly.

ŘEŠENÍ:
Popis prováděných změn

Vlastnictví:

Z hlediska rozsahu převáděných práv (vlastnictví) mají všechny obdoby předmětu posouzení stejné podmínky. K úpravě vlastnictví tedy nedošlo.

Podmínky financování:

Čtvrtý analog byl zakoupen s podmínkou platby 40 % po dokončení transakce a 60 % ve splátkách po dobu 9 měsíců při sazbě příjmu 1,5 % měsíčně. Změna prodejní ceny čtvrtého analogu je -1 003 rublů.

Zvláštní podmínky prodeje:

Byla provedena úprava prodejní ceny pozemku č. 2 s ohledem na atypickou dobu expozice. Typická doba expozice je 6 měsíců. Zkrácení doby expozice v průměru o 4 měsíce vede ke snížení ceny o 10 %.

Omezená doba vystavení webu na trhu snižuje srovnatelnou prodejní cenu. Proto je do něj zavedena odborně stanovená úprava směrem nahoru o +10 %.

Doba prodeje:

Podkladem pro zavedení této novely je změna cen na trhu s pozemky.

Růst cen na trhu s pozemky byl zaznamenán za 1. pololetí 2000 o 2 % měsíčně, ve 3. čtvrtletí o 1 % měsíčně, za 4. čtvrtletí nebyl nárůst cen zjištěn.

Úprava u analogu č. 1 bude 0 % (bez navýšení ceny), u analogu č. 2 + 2 %, u analogu č. 3 + 7 %, u analogu č. 4 + 3 %.

Umístění:

Pozemky č. 1 a č. 4 mají obdobnou polohu jako posuzovaný pozemek. Parcela č. 2, která se nachází v administrativním a obchodním centru, má nejlepší polohu pro výstavbu obchodního pavilonu a je velmi žádaná. Proto je provedena úprava směrem dolů o umístění -5 % (analýza minulých spárovaných prodejů stanoví rozdíl v rozmezí 5-7 %).

Parcela č. 3 má nejhorší polohu (průmyslová oblast města). Odborně byla hodnota úpravy pro úsek č. 3 stanovena na +10 %.

Fyzikální vlastnosti:

Povrchový reliéf pozemku č. 3 je nerovný. To zhoršuje fyzický stav. Výše úpravy prodejní ceny pozemku je +1 % (z analýzy minulých párových prodejů).

Výsledky úpravy ceny srovnávaných pozemků jsou uvedeny níže - tabulka 3.

Tabulka 3

Srovnávací prvky	Pozemek č. 1	Pozemek č. 2	Pozemek č. 3	Pozemek č. 4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Velikost pozemku, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Cena za 0,10 ha, rub.	14 750	12 320	11 929	13 333
Úprava titulku	-	-	-	-
Úprava o podmínky financování, rub.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Upravená cena, rub.	14 750	12 320	11 929	12 330
Úprava pro zvláštní podmínky odbyt		+10%
Upravená cena, rub.	14 750	13 552	11 929	12 330
Úprava při prodeji	+0%	+2%	+7%	+3%
Upravená cena, rub.	14 750	13 823	12 764	12 700
Úprava pro umístění	+0%	-5%	+10%	+0%
Upravená cena, rub.	14 750	13 132	14 040	12 700
Úprava pro fyzikální (geologické) podmínky	+0%	+0%	+2%	+0%
Upravená cena, rub.	14 750	13 132	14 321	12 700

Stanovení hodnoty posuzované lokality

Po zavedení změn bylo cenové rozpětí pro srovnatelné pozemky od 12 700 rublů. až 14 750 rublů. na 0,10 ha. Náklady na 0,1 hektaru posuzovaného pozemku jsou stanoveny jako průměrná hodnota a činí 13 726 rublů. Proto budou náklady na celý pozemek 13 726 * 0,2 = 27 451 rublů.

Způsob výběru

Pro hodnocení zastavěných ploch se používá alokační metoda. Podmínkou aplikace metody je dostupnost informací o cenách transakcí nebo nabídky (poptávky) s nemovitostmi, včetně podobných pozemků.

Tato metoda se zpravidla používá při určování hodnoty pozemku, který má standardní zástavbu (venkovské domy, chatové vesnice). Pozemky musí mít stejnou velikost.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

výběr hlavních faktorů hodnoty nemovitosti, která zahrnuje posuzovaný pozemek;
stanovení prodejních cen nebo nabídky (poptávky) jednotlivých nemovitostí, včetně pozemků podobných posuzovanému pozemku;
stanovení povahy a rozsahu rozdílů mezi každým analogem a nemovitostí, která zahrnuje posuzovaný pozemek, pro každý z vybraných nákladových faktorů;
stanovení úprav cen analogů odpovídajících povaze a míře odlišnosti každého analogu od nemovitosti, jejíž součástí je posuzovaný pozemek;
výpočet reprodukčních nákladů nebo nákladů na reprodukci pozemkových úprav;
výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku odečtením od tržní hodnoty jednotlivého nemovitého objektu včetně posuzovaného pozemku náklady na výměnu nebo náklady na reprodukci zhodnocení pozemku.

Náklady na nahrazení nebo náklady na reprodukci zlepšení pozemku se určují pomocí metod zdrojů nebo základních metod (index, kompenzace) (v tomto případě by měly být dány přednost metodám zdrojů). Při stanovení nákladů na výměnu nebo reprodukci je nutné zohlednit zisk podnikatele a všechny druhy odpisů zhodnocení.

Metody zdrojů pro stanovení reprodukčních nákladů nebo reprodukčních nákladů se skládají z výpočtu všech zdrojů (nákladových prvků) nezbytných k vytvoření zlepšení v současných (prognózních) cenách a tarifech.

Základní metody pro stanovení reprodukčních nákladů nebo reprodukčních nákladů jsou založeny na použití systému aktuálních a prognózních indexů pro přepočet odhadovaných nákladů ve vztahu k nákladům definovaným v základní cenové hladině. Základní cenová hladina zahrnuje aktuální normy a ceny z let 1969, 1984, 1991, 1998, 2001. Zpravidla jsou stanoveny indexy pro přepočet odhadovaných nákladů ze základní cenové hladiny na ceny platné v den ocenění regionální centra o cenách ve stavebnictví.

Zisk podnikatele je částka tržního zisku za organizaci a (nebo) realizaci ziskového projektu. Zisk podnikatele se odhaduje jako rozdíl mezi prodejní cenou majetku a náklady na jeho vytvoření, případně náklady na pořízení a modernizaci majetku. Zisk podnikatele lze vypočítat i podle míry návratnosti nejpravděpodobnější alternativní investice kapitálu.

Při stanovení reprodukční ceny nebo nákladů na reprodukci zhodnocení pozemku je nutné zohlednit výši kumulovaného opotřebení zhodnocení.

Akumulované opotřebení se dělí na fyzické, funkční a vnější.

Fyzické opotřebení je ztráta hodnoty vylepšení spojená s částečnou nebo úplnou ztrátou jejich provozuschopnosti.

Funkční opotřebení - ztráta hodnoty vylepšení v důsledku nejednotnosti řešení prostorového plánování, stavební materiál a inženýrské vybavení budovy, kvalita výroby Stavební práce nebo jiné charakteristiky vylepšení současných tržních standardů pro tento typ vylepšení.

Ekonomické odpisování je ztráta hodnoty nemovitosti v důsledku negativního dopadu hodnotových faktorů, které jsou vůči ní vnější.

Fyzické a funkční opotřebení může být odstranitelné nebo neopravitelné. Opotřebení je v tomto případě odstranitelné, pokud náklady na jeho odstranění jsou nižší než zvýšení hodnoty majetku v důsledku jeho odstranění.

Kumulované opotřebení lze definovat jako součet fyzického, funkčního a ekonomického opotřebení.

Kumulované odpisy mohou být stanoveny obecně na základě posouzení skutečného stáří a ekonomické životnosti zhodnocení předmětného pozemku.

Akumulované opotřebení lze také určit jako celek nebo samostatně s přihlédnutím ke každému typu opotřebení. Při posuzování oprávek obecně se používají metody založené na posouzení stáří objektu (metoda ekonomického stáří a metoda modifikovaného ekonomického stáří) a metoda porovnání tržeb. Přesnost metod založených na odhadu stáří objektu závisí na správnosti stanovení celkové ekonomické životnosti a efektivního stáří objektu. Při individuálním odhadu oprávek se používá metoda členění.

Metoda ekonomického stáří určuje akumulované odpisy v procentech tak, že se efektivní stáří objektu vydělí jeho ekonomickou životností a vynásobí se stem. Efektivní stáří nemovitosti je stanoveno na analytickém základě s přihlédnutím k ekonomické užitečnosti oceňované nemovitosti. Předpokládá se, že efektivní věk posuzovaného objektu se rovná jeho skutečnému věku, s výhradou normálu technický provoz podle příslušných pravidel a předpisů a řádně technický stav. Efektivní stáří posuzovaného objektu se považuje za vyšší, než je jeho skutečné stáří, při špatném technickém provozu a nižším než řádném technickém stavu. Efektivní stáří posuzovaného objektu se považuje za nižší, než je jeho skutečné stáří, za předpokladu dobrého technického provozu a technického stavu vyšší než řádný. Ekonomická délka života se rovná součtu skutečného věku a zbývajícího efektivního věku. Předpokládá se, že ekonomická životnost je rovna standardní životnosti (životnosti) za předpokladu řádného technického stavu a užívání posuzovaného objektu. Ekonomická životnost nemovitosti je stanovena na analytickém základě s přihlédnutím k ekonomické užitečnosti oceňované nemovitosti.

Pomocí metody modifikovaného ekonomického věku se oprávky stanoví v peněžních jednotkách jako částka odstranitelných a neopravitelných oprávek majetku. Odstranitelné opotřebení se rovná nákladům na odstranění existujících známek opotřebení a je určeno existujícími závadami v provozu vylepšení a jejich nesouladem s požadavky a očekáváními trhu. Nenávratné odpisy se vypočítají tak, že se efektivní stáří předmětu vydělí jeho ekonomickou životností a výsledná hodnota se vynásobí rozdílem mezi náklady na vytvoření a množstvím odstranitelného opotřebení.

Pomocí metody porovnání prodejů se kumulované oprávky určují v procentech odhadem oprávek na základě odhadu oprávek pro podobné nemovitosti vypočítané na základě rozdílu mezi náklady na vytvoření podobných nemovitostí a jejich tržní hodnotou.

Pomocí metody členění se posuzuje zvlášť fyzické, funkční a vnější opotřebení a výsledné hodnoty se sečtou.

V rámci posuzování fyzického opotřebení se samostatně posuzuje opotřebení odstranitelné a neopravitelné. Výsledné hodnoty snímatelného a neopravitelného fyzického opotřebení se pak sečtou. Odnímatelné fyzické zhoršení ve výši nákladů na jeho odstranění. Neodstranitelné fyzické opotřebení se počítá zvlášť pro konstrukční prvky, jejichž fyzická životnost je menší než životnost budovy (prvky s krátkou životností), a pro konstrukční prvky, jejichž fyzická životnost se rovná životnosti budovy (prvky s dlouhou životností) . Neodstranitelné fyzické opotřebení pro oba typy prvků se určuje v peněžních jednotkách vydělením fyzického stáří prvku jeho životností. fyzický život a vynásobením výsledné hodnoty náklady na vytvoření tohoto prvku.

V rámci posouzení funkčního opotřebení se samostatně posuzuje opotřebení snímatelné a neopravitelné a výsledné hodnoty se pak sečtou.

Odnímatelné funkční opotřebení je způsobeno:

nedostatky vyžadující doplnění nebo modernizaci zlepšovacích prvků;
nedostatky vyžadující výměnu zlepšovacích prvků;
nedostatky vyžadující odstranění zlepšovacích prvků;

Reverzibilní funkční opotřebení v důsledku nedostatků vyžadujících doplnění nebo vylepšení položek vylepšení se rovná nákladům na provedení požadovaných doplňků nebo vylepšení.

Reverzibilní funkční opotřebení způsobené položkami vyžadujícími výměnu se rovná jejich nákladům na reprodukci plus nákladům na vytvoření nových položek, plus náklady na demontáž stávajících položek, mínus náklady na vrácení materiálů, pokud dojde k vrácení.

Odnímatelné funkční opotřebení způsobené vadami vyžadujícími odstranění se rovná jejich nákladům na reprodukci plus náklady na demontáž mínus náklady na vrácení materiálů, pokud dojde k vrácení.

Nenávratné funkční opotřebení je způsobeno:

nedostatky vyžadující výměnu nebo modernizaci zlepšovacích prvků;
nedostatky vyžadující odstranění prvků zlepšení.

Nenávratné funkční opotřebení v důsledku položek vyžadujících výměnu nebo modernizaci prvků se rovná současné hodnotě ušlého příjmu (nebo nákladům na dodatečné výdaje) spojených s dostupností těchto položek.

Neodstranitelné funkční opotřebení způsobené předměty vyžadujícími odstranění se rovná jejich nákladům na reprodukci plus aktuálním nákladům na ušlý příjem (např. dodatečné výdaje) spojené s přítomností těchto předmětů.

Vnější opotřebení se vztahuje na nemovitost jako celek a obecně se jedná o opotřebení trvalé. Hlavní způsoby hodnocení vnějšího opotřebení jsou:

stanovení ztrát tržní hodnoty kapitalizací ztrát čistého příjmu (nebo zisku) v důsledku přítomnosti negativních vnějších faktorů;
stanovení ztrát tržní hodnoty v důsledku přítomnosti negativních vnějších faktorů porovnáním prodejů.

PŘÍKLAD

Jedna nemovitost je pozemek a typová stavba o výměře 985 m2. Cena m2 jedné nemovitosti, stanovené metodou srovnávacího prodeje, je 34 000 rublů. Předpokládá se, že pozemek se nachází pod budovou. Rok výstavby: 1980. Datum vyhodnocení: 2000. Nutno odhadnout hodnotu pozemku.

ŘEŠENÍ:

Tržní hodnota jedné nemovitosti bude:

985 * 34 000 = 33 490 000 rublů.

Analýza trhu ukazuje, že náklady na vytvoření vylepšení, přímé náklady na stavbu typického domu, jsou 38 500 rublů/m2. Nahromaděné opotřebení:

Odpisy = Efektivní věk / Typická ekonomická životnost = 20 / 80 = 0,25 %

Tržní hodnota vylepšení (budovy) tedy bude:

985 * 38 500 * (1-25 %) = 28 441 875 rublů.

V důsledku toho budou náklady na pozemek určené metodou přidělení:

33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 rublů.

Distribuční metoda

Alokační metoda se používá k ocenění zastavěných ploch půdy.

Podmínky použití metody:

dostupnost informací o cenách transakcí nebo nabídky (poptávky) s nemovitostmi, včetně podobných pozemků;
dostupnost informací o nejpravděpodobnějším podílu hodnoty pozemku na tržní hodnotě jednotlivé nemovitosti;
soulad pozemkových úprav s nejefektivnějším využitím.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

výběr hlavních faktorů nákladů na jednu nemovitost, včetně posuzovaného pozemku;
stanovení prodejních cen nebo nabídky (poptávky) jednotlivých nemovitých věcí - obdob nemovitého předmětu včetně posuzovaného pozemku;
stanovení povahy a rozsahu rozdílů mezi každým analogem a jedním nemovitým objektem, včetně posuzovaného pozemku, pro každý z vybraných nákladových faktorů;
stanovení úprav cen analogů odpovídajících povaze a míře odlišnosti každého analogu od jednoho nemovitého objektu, jehož součástí je posuzovaný pozemek;
úprava cen každého analogu, vyrovnání rozdílů od jednoho nemovitého objektu, jehož součástí je posuzovaný pozemek;
zdůvodnění a výpočet tržní hodnoty jednotlivé nemovitosti včetně posuzovaného pozemku jako vážený průměr upravených cen obdob;
výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku vynásobením tržní hodnoty jednoho nemovitého objektu včetně posuzovaného pozemku nejpravděpodobnějším podílem ceny pozemků na tržní hodnotě nemovitosti.

Metoda poskytuje přesnější výsledky pro lokality s relativně novými budovami, pro které jsou k dispozici odhady nákladů. Se zvyšujícím se stářím budov se zvyšuje poměr hodnoty pozemku k celkovým nákladům na jednu nemovitost.

PŘÍKLAD

Prodejní cena jedné nemovitosti představující typický zastavěný pozemek je 57 430 USD. Je nutné určit hodnotu pozemku, který je součástí jedné nemovitosti.

ŘEŠENÍ:

Existují informace o podobných prodejích jednotlivých nemovitostí nacházejících se ve stejné oblasti.

Tabulka 4

Průměrná hodnota podílu ceny pozemku na ceně jedné nemovitosti je 0,22.

Hodnota pozemku zahrnutého v jediném oceňovacím objektu se tedy rovná:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. Příjmový přístup

Tento přístup se používá ke stanovení hodnoty posuzovaného pozemku, schopného v budoucnu generovat příjem po určitou dobu svého provozu. Náklady jsou součtem očekávaných budoucích příjmů a výnosů z dalšího prodeje posuzovaného majetku, snížených do současného okamžiku.

Přístup je založen na principu očekávání – rozumný kupující (investor) kupuje pozemky v očekávání budoucích příjmů nebo výhod.

Přístup se používá při hodnocení hodnoty pozemků, u kterých je možné na základě analýzy jednotlivých sazeb nájemného za pozemky obdobné kvality stanovit úroveň této příjmové kategorie.

Nájemné odráží výši nájemného za pozemek, protože je stanovena s přihlédnutím k hlavním faktorům vytvářejícím nájemné a zohledňuje skutečnou úroveň příjmů nájemců v jejich oblastech funkční činnost. Hodnota pozemku tedy představuje diskontovanou hodnotu budoucího pozemkového nájemného.

Při oceňování zemědělské půdy lze realizovat výnosový přístup, kdy se nájemné počítá na základě tržních cen za prodej pěstovaných zemědělských plodin, z hlediska trhu nejefektivnějších, a nákladů na jejich pěstování, technologicky normalizovaných a posouzených dle tržní ceny použité materiály a služby. Vlastnosti oceňování zemědělské půdy jsou podrobněji uvedeny níže v příslušné části.

aplikace příjmový přístup vyžaduje důkladnou analýzu finančního a fyzického stavu objektu, jeho prostředí, ekonomické podmínky a trendy, stejně jako použití takových vypočítaných ukazatelů, jako je kapitalizace, složený úrok, diskontování a anuity atd.

Pro ocenění se používá výnosový přístup. metoda kapitalizace pozemkové renty, zbytková metoda pro pozemky, metoda odhadovaného využití. Podívejme se blíže na každou z metod.

Metoda kapitalizace pozemního nájemného

Metoda se používá pro hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků. Podmínkou uplatnění metody je možnost získat pozemkovou rentu z posuzovaného pozemku.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

výpočet pozemkové renty vytvořené pozemkem;
stanovení hodnoty koeficientu kapitalizace pozemkové renty;
výpočet tržní hodnoty pozemku vydělením pozemkové renty koeficientem kapitalizace.

U pozemků zastavěných nebo určených k zástavbě lze výši nájemného vypočítat jako příjem z pronájmu pozemku. U zemědělské půdy lze nájemné vypočítat jako příjem ze zemědělského využití pozemku nebo příjem z jeho pronájmu.

Hodnota kapitalizačního poměru je stanovena na základě analýzy míry návratnosti kapitálu investic s podobnou mírou rizika. Hlavní způsoby, jak určit poměr kapitalizace, jsou:

vydělení výše nájemného za podobné pozemky jejich prodejní cenou;
zvýšení bezrizikové míry výnosnosti kapitálu o výši rizikové prémie spojené s investováním kapitálu do posuzovaného pozemku.

PŘÍKLAD

Tuto metodu lze použít při pronájmu pozemků odděleně od budov a staveb.

Způsob kapitalizace pozemkové renty je založen na principu očekávání, tzn. Typický investor kupuje pozemky v očekávání budoucích příjmů nebo výhod.

Stanovení hodnoty pozemku pomocí metody kapitalizace pozemkové renty spočívá v aktivaci příjmů obdržených z plateb nájemného. Hodnota pozemku tedy představuje diskontovanou hodnotu budoucího pozemkového nájemného. Jako běžný tok příjmů se pozemkové renty kapitalizují do hodnoty vydělením mírou kapitalizace půdy stanovenou z analýzy trhu. Počáteční data pro aktivaci jsou získána z porovnání prodejů pronajatých pozemků a hodnot nájemného.

Například,— Nedávno byl pronajato pozemek s podmínkou, že provozní náklady budou připsány nájemci za 30 000 rublů ročně po dobu 49 let. Míra kapitalizace je 12% Určete cenu pozemku.

ŘEŠENÍ:

Náklady na pozemek, určené metodou kapitalizace pozemkového nájemného, budou:

Szem. = Nájemné za rok / Míra kapitalizace = 30 000 / 12 % = 250 000 rublů.

Metoda zbytku pro zemi

Metoda se používá pro hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků. Podmínkou uplatnění metody je možnost zhodnocení posuzovaného pozemku zhodnocením, které přináší příjem, nebo možnost komerčního využití pozemku, který přináší příjem. Pokud se počítá příjem z komerčního využití pozemku, je nutné od tohoto příjmu odečíst příjem nesouvisející s pozemkem nebo od aktivovaného příjmu odečíst tržní hodnotu majetku nesouvisejícího s pozemkem.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

výpočet nákladů na reprodukci nebo nahrazení stávajících nebo předpokládaných zlepšení v posuzované oblasti;
výpočet celkového čistého příjmu z jedné nemovitosti na základě tržních sazeb nájemného a stávajících zákonná omezení užívání nemovitosti;
výpočet čistého příjmu připadajícího na zlepšení jako produktu jejich nákladů na reprodukci nebo nahrazení mírou kapitalizace příjmu za zlepšení;
výpočet čistého příjmu připadajícího na pozemek jako rozdílu mezi celkovým čistým příjmem a čistým příjmem připadajícím na zlepšení;
Výpočet hodnoty pozemku vydělením čistého příjmu připadajícího na pozemek poměrem kapitalizace příjmu z pozemku.

Čistý provozní výnos je rozdíl mezi skutečnými hrubými příjmy a provozními náklady. V tomto případě se od skutečného hrubého příjmu odečítají pouze ty provozní náklady, které nese pronajímatel.

Skutečný hrubý příjem se rovná rozdílu mezi potenciálním hrubým příjmem a ztrátami za prostoje prostor a ztrátami z neplacení nájemného.

Potenciální hrubý příjem je příjem, který lze získat z pronájmu nemovitosti, pokud nájemci užívají prostor na sto procent a nevznikají ztráty z neplacení nájemného. Při posuzování pozemku by se sazby nájemného za užívání nemovitosti měly vypočítat výhradně na základě tržních sazeb nájemného s přihlédnutím ke stávajícím věcným břemenům (například již uzavřené nájemní smlouvy). U prostor, které jsou volné a využívá je pronajímatel pro vlastní potřebu, je třeba použít i tržní sazby nájemného. Potenciální příjem musí zahrnovat ostatní příjmy pocházející z trvalého vylepšení nemovitosti, které nejsou zahrnuty do nájemného.

Existují dva typy provozních nákladů: konstantní – nezávislé na obsazenosti objektu, variabilní – závislé na obsazenosti. Výše provozních nákladů je stanovena na základě tržních podmínek pronájmu.

Náklady na výměnu zlepšovacích prvků s krátkou ekonomickou životností se vypočítají přímým výpočtem: vydělením nákladů na výměnu (bez opotřebení) zlepšovacích prvků jejich ekonomickou životností. V procesu provádění těchto výpočtů je vhodné počítat s možností procentuálního navýšení prostředků na výměnu prvků s krátkou životností.

Náklady na správu jsou zahrnuty do provozních nákladů bez ohledu na to, kdo nemovitost spravuje – sám vlastník nebo správce smlouvy. Náklady na správu jsou stanoveny buď v peněžním vyjádření, nebo jako procento skutečných hrubých příjmů v závislosti na typu majetku.

Při výpočtu čistého provozního příjmu se od skutečného hrubého příjmu neodečítají následující. odpočty odpisů nemovitosti a výdaje na obsluhu dluhových závazků na nemovitostech.

Při výpočtu míry kapitalizace na vylepšení by se obecně měla brát v úvahu potřeba návratnosti kapitálu investovaného do vylepšení nemovitosti.

PŘÍKLAD

Podstatou techniky zbytků půdy je kapitalizovat příjem připadající na půdu, zatímco je známa hodnota nemovitosti na ní postavené.

Použití zbytkové techniky pro pozemky předpokládá, že náklady na budovu (stavbu) lze určit poměrně přesně. Tato technika se používá hlavně při analýze nejlepšího a nejefektivnějšího využití půdy. Tato technika může být užitečná v případech, kdy neexistují spolehlivé údaje o prodeji volných pozemků.

Technika bilance půdy je založena na nákladovém přístupu a metodě kapitalizace výnosů.

Chcete-li určit hodnotu pozemku, potřebujete vědět:

náklady na budovu (strukturu);
čistý provozní příjem ze všech nemovitostí;
míry kapitalizace pozemků a budov.

Posloupnost výpočtu nákladů na pozemek pomocí zbytkové techniky pro pozemky

Chcete-li použít zbývající techniku, musíte provést následující kroky:

identifikovat zlepšení, která představují nejvyšší a nejlepší využití;
určit část ročního příjmu připadající na budovy vynásobením nákladů na budovu příslušným poměrem kapitalizace (míra kapitalizace budovy);
určit výši ročního příjmu z pozemku odečtením výše příjmu ze stavby od celkového ročního příjmu;
určit hodnotu pozemku vydělením příjmu, který mu náleží, příslušným poměrem kapitalizace (míra kapitalizace půdy).

Například,— Tržní hodnota budovy stanovená v rámci nákladového přístupu je 15 milionů rublů, životnost budovy je 80 let, míra příjmu je 15 % ročně. Míra kapitalizace půdy je 10 %. Čistý provozní příjem generovaný jednou nemovitostí je 2 850 000 rublů ročně. Určete cenu pozemku.

ŘEŠENÍ:

1) Stanovme kapitalizační poměr pro budovu s ohledem na životnost budovy po dobu 80 let:

Kzd = r + Kv = r + 1/n, kde:

Kzd - kapitalizační poměr pro budovu;

r - míra příjmu;

Kv - míra kompenzace (návratnosti) kapitálu;

n je životnost budovy.

1/n = 1/80 = 0,0125 = 1,25 %.

Kzd. = 15 % + 1,25 % = 16,25 %.

2) Určete část příjmů souvisejících s budovou:

Budova CHOD = Szd * Kzd, kde

budova CHOD - čistý provozní výnos připadající na budovu;

Сзд - náklady na budovu;

Kzd - kapitalizační poměr pro budovu.

Budova CHOD = 15 000 000 * 0,1625 = 2 437 500 rub.

3) Určete část příjmu související s pozemkem:

CHODzem = CHODobshch - budova CHOD, kde

CHODzem - čistý provozní výnos z půdy;

CHODtotal - celkový příjem za rok z provozu jedné nemovitosti;

CHODzd - příjmy související se stavbou.

Země CHOD = 2 850 000 - 2 437 500 = 412 500 rublů.

4) Určete hodnotu půdy kapitalizací části příjmu připadajícího na půdu:

Szem = CHODzem/Kzem, kde

Szem - náklady na pozemek;

CHODzem - příjem z půdy;

Kzem - koeficient kapitalizace pro pozemky.

Szem = 412 500/0,10 = 4 125 000 rub.

Způsob zamýšleného použití

Metoda se používá pro hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků.

Podmínkou uplatnění metody je možnost zhodnocení posuzovaného pozemku zhodnocením, které generuje příjem. Metodu lze použít při posuzování jakéhokoli pozemku, který má perspektivu rozvoje (rozvoje).

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

analýza nejefektivnější varianty rozvoje a ziskového využití zastavěného pozemku;
kalkulace nákladů na vytvoření, zdůvodnění časové struktury nákladů na vytvoření vybrané varianty zastavění pozemku;
prognózování příjmů z užívání zastavěného pozemku
kalkulace nákladů nutných k dosažení příjmů z užívání zastavěného pozemku
posouzení hodnoty pozemku diskontováním všech peněžních toků spojených s realizací projektu co nejefektivnějšího využití pozemku.

K odhadu současné hodnoty budoucích příjmů a výdajů by se měly použít diskontní sazby získané na základě analýzy míry návratnosti kapitálu investic s alternativními úrovněmi rizika.

Zdrojem příjmů může být pronájem stavebních úprav projektovaných na pozemku nebo jejich prodej po dokončení tvorby v přijatelném časovém horizontu za tržní ceny.

Výpočet příjmu u možnosti pronájmu nemovitosti by měl zahrnovat zohlednění tržní hodnoty prodeje nemovitosti na konci horizontu výpočtu splátky nájemného.

PŘÍKLAD

Metoda je založena na všech třech oceňovacích přístupech: náklady, srovnání tržních tržeb a výnosů.

Metoda se používá při rozdělení pozemku na několik menších parcel, což představuje nejlepší a nejefektivnější využití pozemku.

Podmínkou uplatnění metody je možnost zhodnocení posuzovaného pozemku zhodnocením, které generuje příjem. Metodu lze použít při hodnocení jakéhokoli pozemku, který má perspektivu využití (zástavby).

Pořadí výpočtu:

Určete počet a velikost pozemků na základě fyzických, právních možností a ekonomické proveditelnosti.
Určete potenciální hrubý příjem z prodeje nebo pronájmu připravených míst. Základem pro výpočet jsou náklady na jeden pozemek, zjištěné porovnáním tržeb s přihlédnutím k úpravám o rozdíly.
Určete čistý provozní příjem z prodeje, což je rozdíl mezi potenciálním hrubým příjmem z prodeje a součtem všech nákladů na vylepšení a rozvoj webu.
Náklady na vylepšení zahrnují: náklady na vytyčování, vyklízení a klasifikaci míst; výdaje na výstavbu komunikací, chodníků, inženýrských sítí, odvodnění; daně, pojištění, mzda inženýři; marketingové výdaje; zisky a režijní náklady dodavatele; zisk podnikatele.
Současná hodnota pozemku je určena jako rozdíl mezi diskontovaným tokem příjmů a diskontovaným tokem nákladů.

Například,— Je nutné vyhodnotit zemskou hmotu s celkovou plochou 120 akrů, které developer plánuje rozdělit na 10 pozemků, každý o rozloze 12 akrů. Odhadovaná prodejní cena za jeden pozemek je 5000 $. Budou účtovány následující náklady:

Tabulka 5

Schéma prodeje pozemků: do 1 roku - 5 pozemků, do 2 let - 3 pozemky, do 3 let - 2 pozemky.

Diskontní sazba pro tento typ investice je stanovena na 12 %.

Určíme aktuální hodnotu tok peněz příjem:

Tabulka 6

Počet prodaných pozemků, ks.	5	3	2
Roční příjem, $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

Stanovme si aktuální hodnotu cash flow výdajů

Tabulka 7

Náklady, $	13 200	3 900	3 900
Středněroční diskontní faktor	0,944911	0,843671	0,753277
Současná hodnota toku příjmů, $	12 473	3 290	2 938
Celkové náklady na příjem, $	18 701

Současná cena pozemku:

Szem = TSdoh – TSras = 43 811 – 18 701 = 25 110 USD

TSdoh - celkové náklady na příjem z prodeje pozemků;

TSexp - aktuální cena všech nákladů na vylepšení a výstavbu lokalit.

4.3. Nákladově efektivní přístup

Nákladově efektivní přístup se prakticky nepoužívá pro vlastní oceňování pozemku. Tento přístup zahrnuje stanovení celkové hodnoty lokality s jejími vylepšeními: budovy, stavby, inženýrské sítě. Nákladový přístup k posouzení hodnoty pozemku předpokládá, že rozumný investor nezaplatí za nemovitost vyšší cenu, než jakou by stál nákup odpovídajícího stavebního pozemku a stavba na něm stavby podobného účelu a kvality v průběhu roku. určité časové období.

Nákladový přístup ukazuje tržní hodnotu samotného pozemku jako rozdíl mezi tržní hodnotou pozemku se zhodnocením a reprodukčními náklady na zhodnocení minus jejich odpisy. V tomto případě je model pro stanovení hodnoty pozemku založen na principu zbytku.

Nákladový přístup je založen na zohlednění nákladů spojených se zlepšováním pozemků.

Nákladový přístup se používá pro hodnocení zemědělské půdy s přihlédnutím k kapitálovým investicím do rekultivací, protierozní ochrany, vodního inženýrství a dalších opatření ke zvýšení produktivity půdy.

Při přidělování pozemků pro zástavbu mají spolu s hodnocením úrodné vrstvy zásadní význam faktory, jako jsou kapitálové a provozní náklady:

umístění lokality ve vztahu ke zdrojům zásobování vodou a energií, jiné osad, zařízení sociální a dopravní infrastruktury;
inženýrské a stavební podmínky: charakteristika půdy, hladina podzemní vody, reliéf atd. Při posuzování úrodné vrstvy, polohy a jejích inženýrských a stavebních faktorů se přihlíží k přírodním podmínkám území;
aplikovaná hnojiva, trvalkové výsadby, stavby;
sociální faktory hodnoty půdy (sociálně-ekonomické životní podmínky, charakteristiky půdy a vegetace, jiné);
hygienické a hygienické parametry území (znečištění ovzduší a půdy, hlučnost atd.).

Nákladový přístup vede k objektivním výsledkům, pokud je možné přesně odhadnout reprodukční náklady na vylepšení (budovy a stavby) a odpisy, při relativní rovnováze nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi.

Nákladový přístup je jedinou metodou pro stanovení tržní hodnoty pozemku v případech, kdy na trhu neexistují spolehlivé údaje o uskutečněných transakcích s podobnými pozemky bez vylepšení.

Prvky nákladového přístupu, pokud jde o výpočet nákladů na reprodukci nebo nahrazení zlepšení pozemku, se používají ve zbytkové metodě pro pozemky a metodě alokace popsané výše.

5. Vlastnosti hodnocení tržní hodnoty zemědělské půdy

Hodnocení zemědělských pozemků by mělo vycházet z jejich povoleného, nejefektivnějšího využití s přihlédnutím k charakteristikám zemědělské zonace území.

K provedení posouzení jsou v rámci hranic jednoho zemědělského pozemku přiděleny části, které se liší typem využití, z nichž každý podléhá nezávislému posouzení. Přidělování částí se zpravidla provádí v souladu s vysvětlením pozemku.

Podle způsobu využití lze části posuzovaného pozemku rozdělit na:

zemědělská půda (orná půda, sená, pastviny, úhor a trvalkové výsadby);
pozemky pod stavbami pro zemědělské účely (pozůstatky a přístavby, opravárenské a technické, strojně-rekultivační stanice, průmyslové zemědělské areály, líhně a drůbežárny, sklady, jakož i areály pro výrobu a zpracování zemědělských produktů);
pozemky zabrané zemědělskými cestami, komunikacemi, stromy a keři určené k ochraně půdy před účinky nepříznivých přírodních, antropogenních a umělých jevů, uzavřené nádrže.

Tržní hodnota pozemku zemědělského pozemku se stanoví na základě hodnoty jeho zemědělské půdy a pozemků pod zemědělskými stavbami as přihlédnutím ke kvalitativním charakteristikám ostatních částí pozemku.

Části pozemku zabrané zemědělskými stavbami se posuzují metodami hodnocení zastavěných nebo určených pro rozvojové pozemky.

Části pozemku využívané jako zemědělská půda a uzavřené vodní plochy využitelné pro samostatné podnikání (např. rybolov) se obvykle oceňují metodou porovnávání tržeb nebo metodou kapitalizace pozemkové renty.

Části pozemku zabrané zemědělskými cestami; komunikace; uzavřené vodní plochy, které nelze využít k samostatné podnikatelské činnosti; stromové a keřové porosty určené k ochraně půdy před působením nepříznivých přírodních, antropogenních a umělých jevů nepodléhají nezávislému posuzování. V tomto případě se při posuzování hodnoty pozemku jako celku zohledňují vlastnosti těchto částí pozemku.

5.1. Vlastnosti hodnocení zemědělské půdy

Při posuzování tržní hodnoty zemědělské půdy metodou porovnávání tržeb a metodou kapitalizace pozemkové renty by měly být v rámci nákladů zohledněny přirozené agronomické vlastnosti pozemku a také vliv zdrojů antropogenního znečištění. faktory. Mezi hlavní agronomické vlastnosti pozemku a jeho půdní vrstvy patří: kvalitativní charakteristiky půdní vrstvy pozemku (obsah živin, využitelná vlhkost, provzdušnění, mechanické složení, strukturní složení, kyselost atd.) a kvalitativní charakteristiky lokality pozemku (reliéf, vlhkost, mikroklima).

Při posuzování tržní hodnoty zemědělské půdy metodou kapitalizace pozemkové renty jsou s přijatým systémem účtování o přirozených agronomických vlastnostech pozemku spojeny rysy výpočtu renty.

Nájemné se vypočítá jako rozdíl mezi hrubými příjmy a náklady na zemědělskou výrobu. Hrubý příjem se vypočítá na jednotku plochy půdy jako součin standardního výnosu zemědělské plodiny a její tržní ceny.

Standardní výnos zemědělské plodiny je určen přirozenými agronomickými vlastnostmi pozemku měřenými v jakostních bodech.

Výběr zemědělských plodin, pro které se počítá renta z půdy, se provádí ze souboru plodin typických nebo tradičně pěstovaných v místě pozemku. Z tohoto souboru plodin je určeno jejich střídání, zajišťující největší výši pozemkové renty a zároveň nenarušující přirozené agronomické vlastnosti půdy.

Hrubý příjem z orné půdy lze vypočítat na základě hrubého výnosu hlavní plodiny. Výběr hlavní plodiny se provádí ze souboru plodin typických nebo tradičně pěstovaných v místě pozemku. V tomto případě lze produktivitu doprovodných plodin převést na produktivitu hlavní plodiny.

Materiálové náklady na výrobu zemědělských produktů jsou stanoveny na základě technologické mapy, založení standardní náklady semena, paliva a maziva, hnojiva atd. v naturáliích.

Náklady v peněžním vyjádření jsou vypočítány na základě tržních cen převažujících v oblasti, kde se pozemek nachází.

Při kalkulaci nákladů je zohledněna úroveň inženýrské zástavby pozemku, včetně hustoty silniční sítě, třídy komunikací a blízkosti dopravních tras a míst zpracování zemědělských surovin a odběrných míst surovin a zásoby potřebné pro výrobu.

5.2. Funkce hodnocení jednotlivé druhy zemědělská půda

Při výpočtu hrubého příjmu z orné půdy lze zohlednit možnost získání více sklizní během jedné sezóny u rostlinných produktů a léčivých rostlin.

Ložisko se oceňuje způsobem navrhované zástavby s přihlédnutím k ekonomické proveditelnosti jeho převodu na jiný druh (druhy) zemědělské půdy.

Při výpočtu hrubého příjmu sena a pastvin by se mělo vycházet ze skutečné produktivity přirozených pícnin a nezohledňovat zvýšení hrubého příjmu v důsledku zlepšení (například zavlažování) pícnin.

Při výpočtu hrubého příjmu z trvalých výsadeb by se mělo vycházet z frekvence jejich plodů a skutečného výnosu ovoce a bobulovin. To by mělo vzít v úvahu:

stáří trvalých výsadeb;
druhově-odrůdová skladba trvalkových výsadeb;
vlastnosti prostorového umístění trvalkových výsadeb v hranicích jednoho pozemku;
možnost generování příjmů z doplňkových produktů získaných z řad sadů a vinic.

Metoda stanovení hodnoty pozemku na základě sazby daně z půdy bez zohlednění přirozené úrodnosti půdy

Tato metoda vychází ze standardní ceny konkrétního pozemku odpovídajícího účelu pro posuzovací zóny, správní obvody, sídla nebo jejich skupiny, stanovené v souladu s nařízením vlády Ruské federace ze dne 15. března 1997 č. 319 "O postupu při stanovení standardní ceny pozemku."

Standardní cena posuzovaného pozemku se upravuje prostřednictvím zvyšujících (snižujících) koeficientů, které zohledňují zónu územního posouzení, závislost na nabídce a poptávce na trhu s pozemky, kumulativní inflační koeficient pro určitý rok, způsob využití pozemku a umístění pozemku v rámci zóny. Výsledkem je hodnota užitné (normativní) hodnoty pozemku.

Vzorec pro výpočet užitné (normativní) hodnoty:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

Kde SP1 je užitná (normativní) hodnota pozemku;

3Н - sazba daně z pozemků za 1 hektar některých druhů zemědělských pozemků v okrese M;

K - násobek sazby daně z pozemků v daný předmět země;

S - plocha lokality, hektary;

Tržní (základní) hodnota se rovná součinu užitné (normativní) hodnoty pozemku indexem nabídky a poptávky v dané posuzovací zóně, která závisí na účelu alokace pozemku:

SR1 = SP1 * ISPR,

kde CP1 je tržní (základní) hodnota místa;

SP1 - použít (normativní) hodnotu;

Příklad 1. Určete tržní hodnotu pozemku o výměře 10 hektarů za účelem jeho prodeje jako zahradního družstva. Pozemek byl využíván jako orná půda.

Adresa webu: region Vladimir, okres Sudogodsky, vesnice Vyatkino. Vzdálenost pozemku od krajského centra - 8 km, okres - 32 km, centrum - 1 km, dálnice ~ 1 km, železnice- 10 km, splavná řeka (vodní tepna) - 9 km. Ve vzdálenosti 1 km se nachází rybník, 3 km - do lesa, 8 km - od míst technogenního znečištění. V blízkosti se nachází komunikační centrum (0,5 km), 0,5 km k místu připojení plynovodu a 2 km k elektrickému vedení. Lokalita se nachází ve vhodné lokalitě Vladimíra.

Řešení. Na základě vzdálenosti lokality od hlavních míst prodeje výrobků, prvků okolní krajiny a inženýrských sítí bude koeficient polohy (LC) 1,22.

Sazba daně za 1 hektar orné půdy (ZN) v této oblasti ke dni stanovení daně je přibližně 35 USD.

Násobnost daně v kraji (K) - 200; inflační index (IINF) - 1,5; index nabídky a poptávky (DSID) pro 2. pásmo hodnocení je 2,0 (rozhodnutím přednosty krajské správy). Index nabídky a poptávky lze definovat jako poměr 75 % průměrné tržní hodnoty 1 hektaru (podle údajů o prodeji za minulý rok) ke standardní ceně dané jednotky plochy. Použít hodnotu:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5.

SP1 = 166 530 USD.

Tržní hodnota bude:

SR1 = SP1 * ISPR = 166 530 * 2,0 = 333 060 amerických dolarů.

Metoda stanovení hodnoty pozemku na základě sazby daně z pozemku s přihlédnutím k přirozené úrodnosti půdy

Tato metoda je modifikací předchozí metody. Sazba daně z půdy se nebere za 1 hektar, ale za 1 bod průměrného regionálního skóre kvality půdy (můžete použít hodnotu daně za 1 bod určité posuzovací zóny).

Skóre kvality půdy (B) je srovnávací hodnocení kvality půdy lokalit (tj. úrodnosti) a jejich produkční schopnosti, vyjádřené v bodech.

V kalkulacích nákladů je použito skutečné skóre kvality půdy hodnocené oblasti s jeho úpravou ve vztahu k regionálnímu průměrnému skóre kvality půdy. Další výpočty jsou podobné předchozí metodě:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

kde SP2 je užitná (normativní) hodnota pozemku;

3НБ - sazba daně z půdy za 1 průměrné regionální (zónové) skóre kvality půdy;

B - skóre kvality půdy posuzované oblasti;

KPP - opravný faktor k sazbě daně za 1 bod kvality půdy posuzované lokality ve vztahu k průměrnému regionálnímu nebo zónovému bodu kvality

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - násobek sazby daně z pozemků v daném subjektu státu;

S - plocha pozemku, hektary:

KM - korekční faktor pro umístění lokality;

KZ - korekční faktor k ceně místa v závislosti na zóně umístění;

KUG - korekční faktor k ceně pozemku v závislosti na typu využití pozemku;

IINF - index inflace za konkrétní rok.

Vzorec pro výpočet tržní (základní) hodnoty pozemku:

SR2 = SP2 * ISPR,

kde CP2 je tržní (základní) hodnota místa;

SP2 - použít (normativní) hodnotu;

ISDP - index nabídky a poptávky.

Příklad 2 Výchozími parametry pro výpočet tržní hodnoty pozemku o výměře 10 hektarů jsou údaje pozemku popsaného v příkladu 1, datum ocenění je 10. ledna 1998. Dále regionální sazba daně z pozemků na 1 hektar využívaná orná půda - 40 USD/ha; průměrné regionální skóre kvality půdy je 50 a skóre kvality půdy hodnocené lokality je 41,5.

Řešení. Sazba daně z půdy za 1 bod kvality půdy v regionu je 40/50 = 0,85 USD.

Spotřební (normativní) náklady, s přihlédnutím k úrodnosti lokality, jsou určeny vzorcem:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0,8 * 41,5 * (41,5/50+1)/2 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,00 * 1,5 = 144 538,6 $.

Tržní hodnota je:

SR2 = SP2 * ISPR = 144 538,5 * 2,0 = 289 077 amerických dolarů.

Ocenění pozemku nesmí být v rozporu s výše uvedenými základními principy stanovení tržní hodnoty.

Pokud normativní právní akt obsahující požadavek povinné ocenění pozemku, nebo v dohodě o ocenění pozemku (dále jen dohoda) není definováno. konkrétní typ hodnotu předmětu ocenění, tržní hodnota tohoto předmětu podléhá určení.

Provedení posouzení pozemků je povinné, pokud jsou do transakce zapojeny pozemky vlastněné zcela nebo zčásti Ruská Federace, subjekty Ruské federace popř obcí, počítaje v to:

při určování hodnoty pozemků ve vlastnictví Ruské federace, ustavujících subjektů Ruské federace nebo obcí za účelem jejich privatizace, převodu do správy svěřenského fondu nebo pronájmu;
při použití pozemků patřících Ruské federaci, ustavujícím subjektům Ruské federace nebo obcím jako zástava;
při prodeji nebo jiném zcizení pozemků patřících Ruské federaci, zakládajícím subjektům Ruské federace nebo obcím;
při postoupení dluhových závazků spojených s pozemky patřícími Ruské federaci, zakládajícím subjektům Ruské federace nebo obcím;
při převodu pozemků patřících Ruské federaci, zakládajícím subjektům Ruské federace nebo obcím jako příspěvek na základní kapitál, prostředky právnických osob, jakož i v případě sporu o hodnotu pozemku, včetně:
při znárodňování pozemků;
pro hypoteční úvěry Jednotlivci a právnické osoby v případech sporů o hodnotu pozemku;
při sepisování manželských smluv a dělení majetku rozvádějících se manželů na žádost jedné ze stran nebo obou stran v případě sporu o hodnotu tohoto majetku;
při vykoupení nebo jiném zabavení pozemků vlastníky pro státní nebo obecní potřeby stanovené právními předpisy Ruské federace;
při posuzování hodnoty pozemků za účelem sledování správného placení daní (daně z nemovitosti) v případě sporu o výpočet základu daně.

Tyto požadavky se nevztahují na vztahy vzniklé při nakládání se státními a obecními unitární podniky a instituce s majetkem jim přiděleným v rámci práva hospodářského hospodaření popř operativní řízení, s výjimkou případů, kdy je nakládání s majetkem v souladu s právními předpisy Ruské federace povoleno se souhlasem vlastníka tohoto majetku.

Podkladem pro provedení prací na stanovení hodnoty pozemku je dohoda mezi odhadcem a objednatelem.

V případech stanovených právními předpisy Ruské federace může ocenění hodnoty pozemku, včetně opakovaného ocenění, provést odhadce na základě rozhodnutí soudu, rozhodčího soudu, rozhodčího soudu, stejně jako rozhodnutím autorizovaný orgán.

Soud, rozhodčí soud, rozhodčí soud jsou při výběru odhadce nezávislé. Výdaje spojené s posouzením posuzovaného předmětu, jakož i peněžní odměna odhadci, podléhají úhradě (platbě) způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace.

Dohoda mezi odhadcem a zákazníkem je psaní a nevyžaduje notářské ověření.

Smlouva musí obsahovat:

důvody pro uzavření smlouvy;
typ předmětu ocenění;
typ stanovené hodnoty (hodnot) oceňovaného objektu;
peněžní odměna za provedení posouzení předmětu posouzení;
informace o pojištění občanské odpovědnosti odhadce.

Součástí smlouvy musí být údaj o tom, zda má odhadce oprávnění k provádění znalecké činnosti, s uvedením pořadového čísla a data vydání této licence, orgánu, který ji vydal, jakož i doby, na kterou byla tato licence vydána.

Dohoda o odhadu musí obsahovat přesné označení pozemku a jeho popis.

Pokud jde o ocenění pozemků patřících Ruské federaci, zakládajícím subjektům Ruské federace nebo obcím, uzavře odhadce smlouvu s osobou oprávněnou vlastníkem provést transakci s předměty ocenění, pokud není jinak stanovené právními předpisy Ruské federace.

Při posudku je odhadce povinen použít informace zajišťující spolehlivost posudku jako doklad obsahující informace důkazní hodnoty. Objem informací použitých při hodnocení, výběr zdrojů informací a postup využití informací určuje odhadce.

Při stanovení tržní hodnoty pozemku je třeba vzít v úvahu jeho účel a povolené využití, jakož i práva jiných osob k pozemku. Tržní hodnota pozemku se mění se změnou kterékoli z jeho uvedených právních charakteristik.

Výsledky posouzení musí být zdokumentovány v písemné zprávě o posouzení.

Zpráva o posouzení nesmí být nejednoznačná nebo zavádějící. Zpráva o posouzení musí být napsána v obecně přístupném jazyce, s vysvětlením odborných pojmů, obsahovat podrobné odůvodnění a nezbytná vysvětlení předpokladů, výpočtů a závěrů odhadce.

Pokud se při ocenění pozemku neurčuje tržní hodnota, ale jiné druhy hodnoty, musí být ve zprávě uvedena kritéria a důvody odchylky od možnosti stanovení tržní hodnoty oceňovaného předmětu.

Zpráva musí nutně obsahovat:

datum vyhotovení a pořadové číslo zprávy;
podklad pro ocenění předmětu ocenění odhadcem;
adresu sídla odhadce a údaje o udělené licenci k výkonu znalecké činnosti tento druh vlastnictví;
přesný popis předmětu ocenění a ve vztahu k předmětu ocenění náležejícímu právnické osobě podrobnosti právnická osoba a účetní hodnotu tohoto předmětu ocenění;
oceňovací standardy pro stanovení vhodného typu hodnoty předmětu ocenění, zdůvodnění jejich použití při posuzování tohoto předmětu ocenění, seznam údajů použitých při posuzování předmětu ocenění s uvedením zdrojů jejich přijetí, jakož i předpoklady přijaté při posouzení předmětu ocenění posouzení předmětu ocenění;
posloupnost stanovení hodnoty předmětu ocenění a jeho konečné hodnoty, jakož i omezení a limity aplikace získaného výsledku;
datum stanovení hodnoty předmětu ocenění;
seznam dokumentů používaných odhadcem a stanovující kvantitativní a kvalitativní charakteristiky předmětu ocenění.

Zpráva o ocenění tržní hodnoty pozemku musí kromě povinných údajů obsahovat:

popis pozemku a jeho zlepšení, včetně zamýšleného účelu a povoleného využití pozemku, věcných břemen s právy třetích osob;
fotografie pozemku a jeho vylepšení;
charakteristika stavu trhu s pozemky a nemovitostmi;
identifikovat nejúčinnější využití půdy.

Posudek o ocenění může obsahovat přílohy, jejichž složení stanoví odhadce s přihlédnutím k požadavkům stanoveným podmínkami smlouvy o ocenění.

Veškeré podklady v hodnotící zprávě musí směřovat k doložení tržní hodnoty pozemku. Měli byste se vyhnout zahrnutí materiálů a informací do zprávy o ocenění, které nesouvisejí s postupem stanovení tržní hodnoty.

Konečná hodnota tržní hodnoty pozemku musí být vyjádřena v rublech jako jedna hodnota, pokud není v dohodě o ocenění stanoveno jinak. Dohoda může stanovit, že konečná hodnota pozemku je určena jako rozsah hodnot.

Konečná hodnota předmětu ocenění uvedená ve zprávě o ocenění vypracované způsobem a na základě stanovených požadavků Federální zákon"O oceňovacích činnostech v Ruské federaci", oceňovací standardy a předpisy o znalecké činnosti autorizovaného orgánu pro kontrolu provádění znalecké činnosti v Ruské federaci lze považovat za doporučené pro účely uzavření obchodu s předmětem posuzování, pokud neuplynulo více než 6 let ode dne vyhotovení posudku ke dni uskutečnění obchodu s předmětem posuzování nebo ke dni podání nabídkových měsíců.

Dojde-li ke sporu o spolehlivost tržní hodnoty nebo jiné hodnoty pozemku zjištěného ve zprávě, a to i v souvislosti s jinou existující zprávou o ocenění téhož pozemku, je tento spor předmětem posouzení soudu, rozhodčí soud v souladu se stanovenou jurisdikcí, rozhodčí řízení soudem na základě dohody stran sporu nebo dohody nebo způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace upravujícími oceňování.

Soud, rozhodčí soud, rozhodčí soud má právo zavázat strany k uzavření obchodu za cenu stanovenou při projednávání sporu v soudní jednání, pouze v případech, kdy je transakce povinná v souladu s právními předpisy Ruské federace.

Tržní hodnota pozemku závisí na očekávané hodnotě, trvání a pravděpodobnosti příjmu příjmu z pozemku po určitou dobu s jeho nejefektivnějším využitím, aniž by se bral v úvahu příjem z jiných výrobních faktorů přitahovaných na pozemek. pro podnikatelskou činnost (dále pro účely těchto doporučení nájem půdy ) (princip očekávání).

Soudní praxe a legislativa - Vyhláška Ministerstva majetku Ruské federace ze dne 3. 6. 2002 N 568-r (ve znění ze dne 31. 7. 2002) „O schválení metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků“

U shluků, pro které se používá i informace o nájemném za pozemky, se výpočet tržní hodnoty pozemků provádí metodou kapitalizace pozemkového nájemného v souladu s bodem 4 kapitoly IV Metodických doporučení pro stanovení trhu Hodnota pozemků, schválená nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 6. 3. 2002 N 568-r (dále jen Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků).

Pro stanovení ceny pozemků se používá řada jednotných metod. Jsou to obecné metodologické techniky a technologie hodnocení, které lze použít ke stanovení jeho hodnoty bez ohledu na typ využití půdy. Možnost a proveditelnost použití konkrétní techniky nebo metody pro ocenění pozemku závisí na účelu ocenění, typu oceňované nemovitosti a dostupnosti počátečních údajů. Požadovaný stav Stanovení tržní hodnoty pozemku pro jakýkoli účel je použití tržních dat. Naše oceňovací společnost v Moskvě poskytuje oceňovací služby pro všechny typy území s výběrem optimální metody pro vás.

Hlavní metody používané pro ocenění pozemků jsou:

srovnání prodejů;
vybít;
rozdělení;
kapitalizace pozemkové renty;
zbytek;
zamýšlené použití.

Tento seznam je standardní. Bylo schváleno nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 7. března 2002 č. 568-r v dokumentu „Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků“. Tyto metody se používají k hodnocení jakéhokoli typu území. Více o službách hodnocení a používaných metodách se dozvíte na stránkách

1. Metoda porovnání prodeje

Používá se k hodnocení pozemků, jak zabraných budovami, stavbami a (nebo) stavbami, tak pozemků nezastavěných. Podmínkou aplikace metody je dostupnost informací o cenách transakcí s pozemky, které jsou obdobou oceňované nemovitosti. Při absenci informací o cenách transakcí s pozemky je povoleno použít nabídkové (poptávkové) ceny.

Tato metoda hodnocení půdy zahrnuje následující sled akcí:

stanovení prvků, pomocí kterých se hodnotící objekt porovnává s analogickými objekty (dále jen prvky porovnávání);
určení povahy a stupně rozdílů mezi každým analogem a posuzovaným pozemkem pro každý prvek srovnání;
stanovení pro každý srovnávací prvek cenových úprav analogů odpovídající povaze a míře odlišností každého analogu od posuzovaného pozemku;
úprava pro každý prvek cenového srovnání každého analoga, vyrovnání jejich rozdílů od posuzovaného pozemku;
výpočet tržní hodnoty pozemku prostřednictvím přiměřeného zobecnění upravených cen analogů.

Mezi prvky srovnání patří faktory hodnoty posuzované nemovitosti (faktory, jejichž změny ovlivňují tržní hodnotu posuzované nemovitosti) a charakteristiky transakcí s pozemky, které se na trhu vyvinuly.

Nejdůležitějšími nákladovými faktory bývají:

umístění a prostředí;
účel, povolené využití, práva jiných osob k pozemku;
fyzikální charakteristiky (reliéf, plocha, konfigurace atd.);
dopravní dostupnost;
infrastruktura (přítomnost nebo blízkost inženýrských sítí a podmínky pro napojení na ně, zařízení sociální infrastruktury apod.).

2. Metoda izolace

Základní pravidla pro hodnocení půdy, která tato metoda obsahuje:

Tato metoda oceňování pozemku zahrnuje následující posloupnost akcí:

výpočet reprodukčních nákladů nebo nákladů na reprodukci zhodnocení posuzovaného pozemku;
výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku odečtením od tržní hodnoty jednotlivého nemovitého objektu včetně posuzovaného pozemku náklady na výměnu nebo náklady na reprodukci zhodnocení pozemku.

3. Distribuční metoda

Slouží k hodnocení zastavěných pozemků.

Pravidla oceňování pozemků schválená touto metodikou:

dostupnost informací o cenách transakcí s jednotlivými nemovitostmi, podobně jako s jedním nemovitostním objektem, který zahrnuje posuzovaný pozemek. Při absenci informací o transakčních cenách je přípustné použít nabídkové (poptávkové) ceny;
dostupnost informací o nejpravděpodobnějším podílu pozemku na tržní hodnotě jednotlivé nemovitosti;
přizpůsobení pozemkových úprav jejímu nejefektivnějšímu využití.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

stanovení prvků, kterými se porovnává jeden nemovitý objekt včetně posuzovaného pozemku s obdobnými objekty;
stanovení pro každý z prvků porovnání povahy a míry odlišností každého analoga od jednoho nemovitého objektu, včetně posuzovaného pozemku;
stanovení pro každý srovnávací prvek cenových úprav analogů, odpovídající povaze a míře odlišností každého analoga od jednoho nemovitého objektu, včetně posuzovaného pozemku;
úprava pro každý z prvků cenového srovnání pro každý analog, vyrovnání jejich odlišností od jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek;
výpočet tržní hodnoty jednotlivé nemovitosti včetně oceňovaného pozemku přiměřeným zobecněním upravených cen obdob;
výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku vynásobením tržní hodnoty jednoho nemovitého objektu, jehož součástí je posuzovaný pozemek, nejpravděpodobnější hodnotou podílu pozemku na tržní hodnotě jednotlivé nemovitosti objekt.

4. Způsob kapitalizace pozemkového nájemného

Tato metoda oceňování pozemků se používá k ocenění zastavěných a nezastavěných pozemků. Podmínkou uplatnění metody je možnost získat pozemkovou rentu z posuzovaného pozemku.

Tato metoda hodnocení půdy zahrnuje následující sled akcí:

výpočet pozemkové renty vytvořené pozemkem;
stanovení hodnoty odpovídajícího koeficientu kapitalizace pozemkové renty;

Kapitalizací pozemkové renty se rozumí stanovení všech budoucích hodnot pozemkové renty ke dni ocenění, které jsou si navzájem rovné nebo se mění stejným tempem po stejná časová období. Výpočet se provádí vydělením hodnoty nájemného za první období po datu vyměření odpovídajícím kapitalizačním koeficientem stanoveným odhadcem.V rámci této metody lze hodnotu nájemného vypočítat jako příjem z leasingu a pozemek za podmínek převládajících na trhu s pozemky.

5. Zbytková metoda

Slouží k hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků. Podmínkou uplatnění metody je možnost zhodnocení posuzovaného pozemku zhodnocením, které generuje příjem.

Tento způsob oceňování pozemků zahrnuje dodržování pravidel výpočty:

kalkulace nákladů na reprodukci nebo výměnu zlepšení odpovídajících nejúčinnějšímu využití posuzovaného pozemku;
výpočet čistého provozního příjmu z jedné nemovitosti za určité období na základě tržních sazeb nájemného;
výpočet čistého provozního zisku připadajícího na zlepšení za určité časové období jako produkt reprodukčních nebo reprodukčních nákladů
výpočet zlepšení při vhodné míře kapitalizace příjmů ze zlepšení;
výpočet výše nájemného jako rozdílu mezi čistým provozním výnosem z jedné nemovitosti za určité časové období a čistým provozním výnosem připadajícím na zlepšení za odpovídající časové období;
výpočet tržní hodnoty pozemku kapitalizací pozemkové renty.

6. Způsob zamýšleného použití

Tento způsob stanovení hodnoty pozemků je použitelný pro zastavěné i nezastavěné pozemky. Podmínkou uplatnění metody je možnost využití pozemku způsobem generujícím příjem.

Pravidla oceňování pozemků schválená touto metodikou vyžadují následující posloupnost akcí:

stanovení výše a časové struktury výdajů nutných k využití pozemku v souladu s jeho nejefektivnějším způsobem využití (například náklady na vytvoření úprav pozemku nebo náklady na rozdělení pozemku na samostatné části, které liší se tvarem, typem a povahou použití);
stanovení výše a časové struktury příjmů z nejefektivnějšího využití půdy;
stanovení výše a časové struktury provozních výdajů nezbytných pro generování příjmů z co nejefektivnějšího využití půdy;
stanovení hodnoty diskontní sazby odpovídající míře rizika investování kapitálu do posuzovaného pozemku;
výpočet hodnoty pozemku diskontováním všech příjmů a výdajů spojených s užíváním pozemku.

Na základě získaných výsledků je odvozena konečná hodnota odhadované hodnoty pozemku různé metody. Při porovnávání těchto údajů je vhodné dát přednost odhadům založeným na úplnějších a spolehlivějších informacích. Značné nesrovnalosti v hodnotě pozemků vypočtené různé metody, metody a pravidla naznačují buď chyby v odhadech, nebo nerovnováhu na trhu s pozemky.

№	Výhoda	Výhoda
1	Právní moc	Zpráva bude přijata u jakéhokoli soudu, banky a vládní agentury
2	Znalost podmínek na moskevském trhu	Zohledňují prestiž oblasti, hustotu zástavby, faktory prostředí
3	Důvěryhodnost	Dosaženo důkladnou analýzou situace na trhu v konkrétním okamžiku
4	Pohodlí	Službu lze objednat přes webové stránky, jsou zohledněna všechna přání zákazníků
5	Účinnost	Všechny práce jsou dokončeny v co nejkratším čase