Орон сууц өмчлөгчдийн холбооны менежерт тавигдах шаардлага. Байшингийн менежерийн ажлын байрны тодорхойлолт. Ажлаас халах, өөрчлөх

Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо нь өөрийн үйл ажиллагаанд ОХУ-ын Орон сууцны хууль, ОХУ-ын Иргэний хуулийг үндэслэн ажилладаг. HOA-ийн үндсэн дотоод баримт бичиг бол дүрэм юм. Энэ нь ОХУ-ын хууль тогтоомжид нийцсэн байх ёстой тул хууль тогтоомжийн өөрчлөлтийг харгалзан зохицуулалт хийх шаардлагатай байна. Бүтээлийн дараа эзэд нь олон нийтийн зөвлөлийн даргыг сонгодог.

Оршин суугчид даргадаа итгэж байна эдийн засгийн үйл ажиллагаагоо сайхны талаар орон сууцны барилга, засварын ажилболон хэрэглээний зардал. HOA-ийн даргын ажлын хүрээ өргөн бөгөөд энэ албан тушаалд сонгогдсон хүний ​​бүрэн эрхэд үргэлж байдаггүй. Энэ тохиолдолд хамгийн ухаалаг шийдэл бол мэдлэгтэй хүнийг ажилд авах явдал юм. Хууль ёсны үйлдэл нь HOA менежертэй хууль ёсны бүртгэл хийж, гэрээ байгуулах явдал юм.

HOA-ийн удирдлагад нэг буюу хэд хэдэн байрны орон сууцны эзэд багтдаг орон сууцны барилгууд. Эдгээр нь сайжруулах сонирхолтой, өмч хөрөнгөнд хайхрамжгүй ханддаг хүмүүс юм. Гэхдээ мэргэжилтнүүд нийтийн аж ахуйүргэлж тэдний дунд байдаггүй. Орон сууцны амьдралын туслах менежерээс цахилгаанчин эсвэл нягтлан бодогч ажилд авах нь илүү хялбар байдаг. Тиймээс энэ төрлийн үйл ажиллагааны мэргэжилтэн болох хувь хүнийг ажилд авах практик бий болсон.

HOA менежер нь ТУЗ-ийн даргад харьяалагддаг, ажлын байрны тодорхойлолт, гэрээгээр ажилдаа удирддаг ажилтан юм. Орон сууцны хороолол бүр өөрийн хэрэгцээг харгалзан менежерт өгсөн үүрэг даалгаврыг бие даан үнэлдэг.

Нийтлэг шинж чанарууд нь:

• дахь HOA-ийн төлөөлөл төрийн байгууллагуудболон орон нутгийн засаг захиргааны байгууллага;
• гүйцэтгэгчийг сонгох, тэдгээрийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих, ажлын цар хүрээг тодорхойлох, ажлын үр дүнг шалгах;
• түрээсийн гэрээ байгуулах нийтлэг өмч(фасад дээрх баннер, подвалын түрээс);
• нөхөрлөлийн гишүүдийн үйл ажиллагааг зохицуулах;
• тодорхой хугацааны тооцоо, тайлан гаргах;
• төлбөрийн чадваргүй хүмүүстэй ажиллах хэрэгслүүд;
• үйлчилгээ үзүүлэгчтэй ажиллах;
• ажилчдыг ажилд авах, ажлыг зохицуулах, ажлаас халах (цэвэрлэгч, цэвэрлэгч гэх мэт);
• байшингийн оршин суугчидтай харилцах, гомдол, саналыг хүлээн авах.

Дээрхээс гадна ерөнхий хурал дээр удирдлага, орон сууц өмчлөгчидтэй тохиролцсоны дагуу HOA менежертэй байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээнд тусгасан олон үүрэг хариуцлага байдаг.

Орон сууцны тухай хуулийн 147 дугаар зүйлийн 3.1 дэх хэсэгт зааснаар ТУЗ-ийн дарга бүх эрх мэдлээ хөлсөлсөн ажилтанд шилжүүлж болохгүй. Зөвхөн нэгдсэн хуралдааны гишүүдтэй тохиролцсон тодорхой хэмжээний үүрэг хариуцлагыг хуваарилах боломжтой.

HOA менежерийн албан тушаалыг хуулиар хатуу шаарддаггүй. Бүх зүйл олон нийтийн хэрэгцээ шаардлагаас шалтгаалж, хамт олноороо шийдэгддэг. ТУЗ-ийн дарга, орон сууцны нийт хамт олон ямар зорилгоор мэргэжилтэн оролцохыг тодорхойлох шаардлагатай болно. Гадны HOA менежерийг ажилд авах хэрэгцээ нь дараахь шалтгааны улмаас үүсч болно.

• оршин суугчдын дунд ийм мэргэжилтэн байдаггүй шаардлагатай мэдлэг, туршлага, ур чадвар;
• олон нийтийн хэд хэдэн орон сууцны барилга тус тус байдаг их хэмжээний эзэлхүүнажил;
• Удирдах зөвлөлийн даргад удирдлагын бүх үйл ажиллагаанд чөлөөт цаг байхгүй;
• хямралын менежментийн хэрэгцээ.

Хямралын эсрэг манлайллын хэрэгцээ, жишээлбэл, HOA нь нийтийн үйлчилгээний их өртэй үед үүсдэг. Мөн шинэ HOA-ийн удирдлагад мэдлэг, туршлагыг шилжүүлэхийн тулд гуравдагч этгээдийн менежерийг ажилд авдаг. Ажлын даалгавар нь нэр дэвшигчид тавигдах шаардлагыг тодорхойлно.

Менежерийн хувьд чухал хүчин зүйлүүд нь:

• өндөр боловсрол;
• орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн талаархи мэдлэг;
• удирдлагын туршлага;
• гэмт хэргийн бүртгэлгүй; стресст тэсвэртэй байдал;
• хүмүүстэй харилцан ойлголцолд хүрэх чадвар.

HOA менежерийн ажлыг хоёр төрлийн баримт бичгээр зохицуулж болно.

• иргэний гэрээ HOA менежертэй;
• HOA менежертэй хөдөлмөрийн гэрээ.

Гэрээ нь өргөн эрх мэдэлтэй ажилтан. Харин ажилтныг тодорхой ажил гүйцэтгэхээр тодорхой хугацаагаар ажиллуулахад иргэний гэрээ байгуулдаг. Энэ нь менежерийн үйл ажиллагааны цар хүрээ, нөхцөл, хариуцлагыг нарийвчлан тодорхойлсон.

Хөдөлмөрийн гэрээ нь менежерийн HOA-ийн удирдах зөвлөлийн даргад харьяалагдах албан тушаалыг хэлнэ. Гэрээг ОХУ-ын Хөдөлмөрийн хуулиар зохицуулдаг.

Интернетээс та олон сонголтыг олох боломжтой хөдөлмөрийн гэрээ HOA менежертэй хамт. Гэхдээ гол зүйлүүд нь ижил төстэй бөгөөд хууль тогтоох түвшинд тогтоогдсон байдаг.
Гэрээний субъектууд нь ТУЗ-ийн дарга, холбогдох мэргэжилтэнээр төлөөлүүлсэн оршин суугчдын нийгэмлэг юм. Менежер нь байж болно хувь хүнэсвэл хувиараа бизнес эрхлэгч(IP). IP хэлтэс нь хэд хэдэн орон сууцны хороололтой байж болно.

Гэрээнд стандарт хэсгүүд орно:

• Гэрээний сэдэв. Энэ догол мөрөнд гэрээний гэрээний мөн чанарыг харуулсан - менежментийн үйлчилгээ үзүүлэх.
• Гэрээний хугацаамэргэжилтэнд тавигдах шаардлагаас хамаарна: гэрээний харилцаа нь тодорхой хугацаанд хязгаарлагддаг, тодорхой бус хугацаагаар гэрээ байгуулах, энэ гэрээнд заасан ажлын хугацаанд гэрээ байгуулах.
• Талуудын дэлгэрэнгүй мэдээлэл. Дэлгэрэнгүй мэдээлэл нь HOA-ийн харилцах данс, түүний хаяг, INN, нэрийг заана. Нэр дэвшигч нь паспортын дэлгэрэнгүй мэдээлэл, даатгалын гэрчилгээний дугаар, TIN, банкны дэлгэрэнгүй мэдээллийг өгөх ёстой.
• Талуудын үүрэг. Энэ догол мөрөнд менежерийн ажилд тавигдах шаардлага, гэрээний субьектүүдийн хариуцлагын талаар тусгасан болно.
• Ажлын байрны нөхцөл. Энэ догол мөрийг нарийвчлан тайлбарласан болно цалин, цалингийн баталгаа, ажлын цаг, амралт, ажилд авсан мэргэжилтний нийгмийн хамгаалал.
• Гэрээг өөрчлөх, үргэлжлүүлэх, цуцлах. Гэрээний харилцаа нь гэрээний хугацаа дууссаны дараа дуусгавар болох эсвэл үйлчилгээний үйл ажиллагаа дуусах хүртэл автоматаар сунгаж болно. Энэ заалт нь гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлахыг мөн зохицуулсан.
• Онцгой нөхцөл. Энэхүү заалт нь HOA-ийн дүрэм, гуравдагч этгээдийн ажилтныг ажилд авах зорилго, боломжит хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйлээс хамааран бусад нөхцлийг зохицуулдаг.

Маргаанаас зайлсхийхийн тулд хөдөлмөрийн гэрээг зөв, аль болох нарийвчлан гаргах нь чухал юм.

Ажлын байрны тодорхойлолт– HOA-ийн дүрмээр батлагдсан баримт бичиг бөгөөд энэ нь бүгдийг тодорхой тусгасан болно ажлын хариуцлагаменежер Нэмж дурдахад баримт бичиг нь ажилтны эрх, төлбөрийн нөхцөл, зохицуулалтыг тодорхойлдог ажлын цаг, амрах цаг, амралт.

Хөдөлмөрийн гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө HOA-ийн ажлын байрны тодорхойлолт, дүрэмтэй танилцах ёстой. Хөдөлмөрийн гэрээ нь ажилтны ажлын байрны тодорхойлолтод заасан бүх нөхцлийг зөвшөөрөх баталгаа юм. Ажлын байрны тодорхойлолтод HOA-ийн удирдах зөвлөлийн дарга, ажилд авсан менежер гарын үсэг зурна. Нойтон лацаар баталгаажуулсан.

Зөвшөөрөгдсөн үйлдэл хийх итгэмжлэл

HOA менежерийн албан тушаалд орохдоо шинэ ажилтанд орон сууцны нийгэмлэгийн нэрийн өмнөөс ажиллах итгэмжлэл өгдөг. Энэ хууль эрх зүйн баримт бичигшийдвэр гаргах, гарын үсэг зурах эрхийг олгодог Шаардлагатай бичиг баримт. HOA менежер дараахь асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд итгэмжлэл хэрэгтэй.

• гэрээлэгч болон нөөцийн ханган нийлүүлэгчтэй байгуулсан гэрээг бүртгэх;
• санхүүгийн болон хяналтын байгууллагуудын асуудлыг шийдвэрлэх;
• шүүх, татварын албанд HOA-ийн ашиг сонирхлыг төлөөлөх.

Санхүүгийн болон хуулийн шинж чанартай аливаа үйлдлийг HOA-ийн удирдах зөвлөлийн дарга гарын үсэг зурсан итгэмжлэлээр баталгаажуулах ёстой. Итгэмжлэлд менежерийн бүрэн эрх хамаарах бүх байгууллагыг зааж өгөх ёстой. HOA-ийн нэрийн өмнөөс ажилтны эрх хамаарах бүх үйлдлийг мөн зааж өгөх ёстой. Итгэмжлэлийн хугацаа дуусах хугацааг заавал зааж өгөх ёстой. Ихэнхдээ энэ нь хөдөлмөрийн гэрээний хугацаа дуусахтай давхцдаг.

Итгэмжлэлийн жинхэнэ эсэхийг HOA-ийн удирдах зөвлөлийн дарга гарын үсэг, нойтон тамгаар баталгаажуулна. Буруу бүрдүүлсэн баримт бичиг нь хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж зарлах үндэслэл байж болох тул итгэмжлэлийн гүйцэтгэлийг өмгөөлөгчид даатгах нь үндэслэлтэй юм.

HOA менежер нь ТУЗ-ийн бүрэлдэхүүнд албан ёсоор элсэж, орон тооны хүснэгтэд заасан цалин хөлсийг авч, ажлын байрны тодорхойлолтын дагуу ажлаа зохицуулдаг. Түүнийг ажлаас халах асуудлыг ОХУ-ын Хөдөлмөрийн хуулиар зохицуулах ёстой. HOA менежертэй хөдөлмөрийн гэрээ байгуулах нь ажилтан дараахь эрхийг баталгаажуулдаг.

• HOA уулзалтад оролцох боломж;
• өөрийн санаачлага гаргах чадвар;
• HOA-ийн ажлын талаар шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээн авах.

HOA менежерийн хариуцлага

Ажилтан нь материаллаг, иргэний болон эрүүгийн хариуцлага хүлээнэ. Материаллаг болон иргэний хариуцлагыг гэрээнд тусгасан байх ёстой. HOA-ийн менежерийн хайхрамжгүй үйлдэл, тэдгээр нь гэмт хэрэгт хүргэсэн тохиолдолд эрүүгийн хариуцлага үүсдэг. онцгой нөхцөл байдалиргэдийн амь нас, эрүүл мэндэд заналхийлсэн.

HOA менежер нь сантехникч биш, цахилгаанчин, нягтлан бодогч биш юм. Хариуцлага авдаг менежертэй илүү адилхан захиргааны үйл ажиллагаа. HOA менежерийн албан тушаалд мэргэшсэн мэргэжилтэн нь түүнд итгэмжлэгдсэн байшинг эмх цэгцтэй болгох, барих боломжтой үр дүнтэй ажилбайранд үйлчилдэг боловсон хүчин, орон сууц, нийтийн үйлчилгээний асуудлыг шийдвэрлэх.

Удирдлагын компанитай байгуулсан гэрээг судалж байна

Удирдлагын компанийн менежертэй холбоотой үндсэн заалтууд нь ажлын байрны тодорхойлолтод багтсан болно хууль эрх зүйн орчинтомилох журам, үүрэг гүйцэтгэгчд тавигдах шаардлага, түүнчлэн эрх, үүргийг тогтоох.

Менежерийн ажлын байрны тодорхойлолт нь дараахь үндсэн заалтуудыг агуулна.

Эдгээр заалтууд нь заавал биелүүлэх ёстой.

Хариуцлага

нөхцөлөөр, Менежерийн үүрэг хариуцлагыг 2 төрөлд хувааж болно- мэдээллийн болон материаллаг. Аль аль нь адилхан чухал.

Мэдээллийн:

• гэрийг өөрчлөн зохион байгуулах талаар бүтээлч санал бэлтгэх, нэгтгэх;
• ажлын үр дүнгийн талаар мэдээлэх;
• нягтлан бодох бүртгэлд сар бүр тайлан гаргах;
• улирлын ажлын төлөвлөгөө гаргах;
• байшингийн оршин суугчдад тэдний эрх, үүргийг тайлбарлах.

Материал:

• материал, тоног төхөөрөмж худалдан авах;
• материалын тайлангийн журнал хөтлөх;
• журам бэлтгэх.

Эрх

Захирлын эрх нь түүний үүрэг хариуцлагатай нийцдэг (захирлын тухай уншина уу). Удирдлагын компанийн менежер дараахь эрхтэй.

Олон хүмүүс менежментийн компанийн менежерийг байгууллагын захиралтай андуурдаг. Энэ хоёр албан тушаал нь хэдийгээр удирдах албан тушаал боловч ажлын байрны тодорхойлолтод тодорхой ялгаа бий. Менежментийн компанийн захирлын эрх, үүргийн талаар манай нийтлэлээс тэдний талаар олж мэдээрэй!

Хариуцлага

Удирдлагын компанийн менежер дараахь зүйлийг хариуцна.

Менежерийн ажлын онцлог

Энэ байр суурь нь янз бүрийн салбарыг хамарсан гэсэн үг юм MKD-ийн удирдлага.Менежер нь янз бүрийн асуудлыг шийдвэрлэхэд бэлэн байх ёстой, үүнд:

1. Байшингийн одоогийн хяналт, эдийн засаг, нийгмийн салбарт үйл ажиллагааны зохион байгуулалт.
2. Өөрийн чадамжийн хүрээнд бие даан шийдвэр гаргах.
3. Бизнесийн сегментийн даалгавруудыг даргатай хамт хэрэгжүүлэх.
4. Бүртгэлийн дэвтэр хөтлөх ба...
5. Дахин тооцоолох актыг бүртгэх.
6. Орон сууцны хороолол, нийтийн эзэмшлийн талбайн цэвэрлэгээг зохион байгуулах.
7. Инженерийн системийг зохих хэлбэрээр нь засварлах.
8. Дулаан хангамж, усан хангамжийн хяналт.
9. Байшингийн зэргэлдээх талбайн тохижилтыг хөгжүүлэх.
10. Цахилгааны сүлжээ, агааржуулалтын систем, ариутгах татуургын системийн ашиглалтын байдлыг хангах.
11. Шаардлагатай бол засварын ажлыг зохион байгуул.
12. Оршин суугчдыг хүлээн авч, хүсэлтийг нь харгалзан үзэж, дараа нь бүртгүүлэх.
13. Орон сууц, нийтийн үйлчилгээний асуудлаар оршин суугчдад мэдээлэл өгөх.
14. Хамтын хуралд оролцох.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд орон сууц, нийтийн аж ахуйн менежментийн компанийн менежерт тавигдах зарим шаардлагыг мөн тодорхойлсон байдаг.

Менежерт бүх зүйл бий шаардлагатай багаж хэрэгсэлбүтээлч менежментийн төлөө орон сууцны барилгахувийн ашиг сонирхлоо хамгаалах эрх.

Хэрэв та алдаа олсон бол текстийн хэсгийг тодруулж, товшино уу Ctrl+Enter.

HOA-ийн даргын үүрэг хариуцлагын хүрээ нэлээд өргөн. Та HOA-ийн даргын үүрэг даалгаврын талаар нийтлэлээс уншиж болно. Даргад туслахын тулд нөхөрлөл нь менежерийн албан тушаалыг авч, дотоод үйл явцтай холбоотой тодорхой чиг үүргийг гүйцэтгэх хүнийг ажилд авч болно.

HOA менежерийн шинж чанарууд

HOA менежер нь нөхөрлөлийн ажил дахь бүх захиргааны болон хууль эрх зүйн чиг үүргийг зохион байгуулах үүрэгтэй хувь хүн юм.

HOA менежерийн даалгаврыг ажлын байрны тодорхойлолтоор тодорхойлдог бөгөөд үүний дагуу тэрээр дараахь зүйлийг хийх үүрэгтэй. орон сууцны барилгад засвар үйлчилгээ хийх гүйцэтгэгч байгууллагыг сонгон шалгаруулах ажилд оролцох; төрөл бүрийн гэрээ байгуулах (жишээлбэл, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэх); ажилчдыг ажилд авах, үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд ажлаас халах; байшин болон хүрээлэн буй орчны нөхцөл байдлыг сайжруулахад чиглэсэн төрөл бүрийн ажлын хэрэгжилтэд хяналт тавих; эрх мэдэл, шүүхэд нөхөрлөлийг төлөөлөх; зардал, орлогын жилийн тооцоог багтаасан янз бүрийн санхүүгийн баримт бичгийг бэлтгэх; санхүүгийн тайлан гаргах; өрийг барагдуулахад чиглэсэн зээлдэгчидтэй ажиллах; ажилд материал худалдаж авах.

HOA менежер ба дарга хоёрын ялгаа

Харьцуулах шалгуур	Менежер	дарга
	Гэрээнд заасан хугацаанд ажилд авна.*	Нөхөрлөлийн дүрэмд заасан хугацаагаар, гэхдээ хоёр жилээс илүүгүй хугацаагаар сонгогдоно. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 2-р зүйлийн 2-р зүйл. 147: “Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийг холбооны гишүүдийн дундаас холбооны дүрмээр тогтоосон хугацаатай, гэхдээ хоёр жилээс илүүгүй хугацаагаар холбооны гишүүдийн нэгдсэн хурлаар сонгоно.” ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 1-р зүйлийн 1-р зүйл. 149: “Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийн даргыг тухайн холбооны дүрмээр тогтоосон хугацаанд сонгодог.”
Албан тушаалд тавигдах шаардлага	Орон нутагт орон сууц өмчлөх шаардлагагүй.*	HOA-ийн удирдах зөвлөлийн гишүүн байх ёстой бөгөөд эд хөрөнгийн өмчлөгч байх ёстой. ( ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 3-р зүйлийн 3-р зүйл. 147)
Бизнес эрхлэх итгэмжлэлтэй байх	Менежер нь гуравдагч этгээдийн байгууллагад хамт олны ашиг сонирхлыг төлөөлж байгаа тохиолдолд итгэмжлэл олгоно (Ч. 10ОХУ-ын Иргэний хууль).	Итгэмжлэл шаардлагагүй: үүнгүйгээр нөхөрлөлийн нэрийн өмнөөс ажиллах эрхтэй (Урлагийн 2-р зүйл. 149ОХУ-ын орон сууцны цогцолбор).
Гэрээний төрөл	1. Хөдөлмөрийн гэрээ; 2. Тодорхой хугацаанд үйлчилгээ үзүүлэх тухай акт хэлбэрийн иргэний гэрээ.*.	Хөдөлмөрийн гэрээ.*
Ажлын талбар	Захиргаа, хөлсний ажилчдын үйл ажиллагаанд хяналт тавих, HOA-ийн үйл ажиллагааг оновчтой болгох санал.*	Зохион байгуулалт, хууль эрх зүй, санхүүгийн асуудал, оршин суугчдын хүсэлд дүн шинжилгээ хийх. Урлаг. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 149-р зүйлийн 1-д: “Нөхөрлөлийн ТУЗ-ийн дарга нь ТУЗ-ийн шийдвэрийн хэрэгжилтийг хангаж, бүх хүмүүст заавар, тушаал өгөх эрхтэй. албан тушаалтнуудНөхөрлөлүүд, тэдгээрийн гүйцэтгэлийг заасан хүмүүс заавал биелүүлэх ёстой."

* pravo.guru болон pr-tsj.ru порталуудын материалд үндэслэсэн

Үл хөдлөх хөрөнгийн менежер ба орон сууц өмчлөгчдийн холбоо хоорондын харилцан үйлчлэл

Менежер ба HOA хоёрын хамтын ажиллагааны хоёр загвар байдаг.

Өнөөдөр HOA менежерийг даргын туслахаар ажиллуулах нь улам бүр түгээмэл болж байна. Энэ хандлага нь байгалийн шинж чанартай бөгөөд орон сууцны байшингийн өөрийгөө удирдах нь ихэвчлэн хангалтгүй байдаг тул мэргэжлийн менежменттэй хослуулан аврах ажилд ирдэг.

Байшингийн менежер бол хувь хүн. Тэр менежментийн туршлагатай байх ёстой, техникийн дээд боловсролтой, санаачлагатай, эрч хүчтэй байх. Энэ албан тушаалд хамаарна санхүүгийн хариуцлага.

Байшингийн менежер нь үйлчлүүлж буй байшинд амьдардаггүй хүн байж болно.

Үндсэн нөхцөл - өндөр ур чадварболон ажилтнуудыг удирдах чадвартүншлэл.

АНХААР.Хувиараа бизнес эрхлэгч эсвэл аливаа хуулийн этгээдийн төлөөлөгч менежер болж чадахгүй.

Байшингийн менежер нь олон давхар байшинг арчлахтай холбоотой менежментийн ажлыг гүйцэтгэдэг. Үндсэн функц- энэ байшинтай холбоотой ажлыг чадварлаг гүйцэтгэх.

Үйл ажиллагааны гэрээ нь HOA менежерийн үйл ажиллагаа явуулдаг хууль ёсны баримт бичиг юм. Тэнд түүний чадвар, үүрэг хариуцлага, тэдгээрийг биелүүлээгүйн хариуцлагыг тодорхой зааж өгсөн болно.

Байшингийн менежерийн ажлыг шагнадаг цалин. Эдгээр бүх заалтыг HOA-ийн менежертэй хөдөлмөрийн гэрээ байгуулснаар иргэний эрх зүйн чиглэлээр албан ёсны болгох ёстой.

Гэрээ байгуулсны дараа байшингийн менежерийг хуулиар хамгаалж, бусад ангиллын ажилчдын нэгэн адил чадвартай болно.

• амрах;
• амралт;
• хөдөлмөрийн чадваргүй байдлын акт;
• ажлаас халах.

Цалингийн хэмжээг зохицуулна боловсон хүчний хүснэгттүншлэл. Байшингийн менежер нь заавал компьютертэй өөрийн гэсэн оффистой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн менежер хөдөлмөрийн гэрээ байгуулах шаардлагатай юу?

АНХААР.Хуулийн дагуу барилгын менежер нь HOA-тай хөдөлмөрийн болон иргэний хуулийн гэрээ байгуулах ёстой.

Хэрэв баримт бичиг байгаа бол байшингийн оршин суугчид барилгын менежер түүнд өгсөн үүрэг даалгаврыг биелүүлэх болно гэдэгт итгэлтэй байх болно.

Хариуд нь байшингийн менежер ажлынхаа төлбөрийн баталгааг авах болно.

Барилгын менежерийн эрх зүйн байр суурийг албан тушаалд орсны дараа акт, үйлчилгээний зааварт тусгасан болно.

Менежер нь хувь хүн учраас ажил гүйцэтгэх үүрэг хүлээхгүй хэрэгслүүд. Үүнийг нөхөрлөлийн удирдах зөвлөл зохицуулдаг.

Байшингийн удирдлагын үйл ажиллагааны хүрээнд удирдлагын асуудал багтана, ялангуяа нийтийн үл хөдлөх хөрөнгийн хэвийн байдлыг шалгах, шаардлагатай бол засварлах, шинэчлэх.

Байхгүйн үр дагавар

Ажлын гэрээ байхгүй тохиолдолд менежерийн албан ёсны асуудал тодорхойгүй хэвээр байх болно. Энэ нь барилгын менежерийг шүүмжилж, цалингаа өгөхөөс татгалзаж магадгүй юм.

Хэрэв менежер үүргээ биелүүлээгүй, зохисгүй биелүүлсэн, дүрмийг урвуулан ашигласнаар нөхөрлөлд материаллаг хохирол учруулсан бол тухайн хүнийг хариуцлага хүлээлгэх боломжгүй болно.

Анхаар!Хөдөлмөрийн гэрээ байхгүй байх нь барилгын менежер болон байшингийн зочдод муугаар нөлөөлнө.

Баримт бичгийн бүтэц, агуулга

Барилгын менежертэй байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээнд дараахь үндсэн заалтуудыг тусгасан болно.

Хэн эмхэтгэж, гаргаж, баталдаг вэ?

Ажлын гэрээг талууд (HOA удирдах зөвлөл ба барилгын менежер) байгуулна. Тэд гэрээний агуулгын талаар заалтуудыг дэвшүүлсэн.

Та хэнтэй зохицуулах ёстой вэ?

Гарын үсэг зурахын тулд хөдөлмөрийн гэрээбарилгын менежертэй хамт энэ үйл ажиллагааг тодорхой эрх бүхий байгууллагатай зохицуулах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежер ажилд авсан тухайгаа орон сууц өмчлөгчдийн хуралд мэдээлэх ёстой.

Менежертэй ажлын баримт бичиг бүрдүүлэх баримтыг татварын албатай зохицуулах ёстой.

Зөвхөн эдгээр эрх бүхий байгууллагуудын зөвшөөрлөөр байшингийн менежертэй албан ёсны харилцааны актыг батлах боломжтой.

Хүчин төгөлдөр байх

Гэрийн менежертэй байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээ нь гэрээнд хүчинтэй байх хугацааг заасан тохиолдолд яаралтай эсвэл тодорхойгүй байж болно.

Лавлагаа.Хамтын ажиллагааг цуцлах нь талуудын харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр, түүнчлэн оролцогчдын аль нэг нь үүргээ биелүүлэхээс зайлсхийсэн тохиолдолд боломжтой.

Гэрээг хоёр хувь үйлдсэн. Нэгийг нь Сууц өмчлөгчдийн холбооны байранд, нөгөөг нь менежерт хадгалдаг.

Өөрчлөх

IN ажлын гэрээнэмэлт, тодруулга хийхийг зөвшөөрнө- Ингэхийн тулд тодорхой болзол хангасан байх ёстой.

Өөрчлөлт хийхийн тулд хууль эрх зүйн хүчинхоёр талын харилцан зөвшөөрөл шаардлагатай. Гэрээнд заасан зохицуулалтыг аль нэг тал зөвшөөрөхгүй бол хуулийн дагуу хэрэгжүүлэх боломжгүй.

Дүгнэлт

Байшингийн менежер бол хамгийн чухал хүн юм том үүрэгзочдын амьдралын чанарыг сайжруулахад. Барилгын менежерийг ажилд авах шийдвэрийг HOA-ийн зөвлөл гаргадаг. Түүний төлөөлөл болсон дарга нь барилгын менежертэй ажлын гэрээ байгуулдаг. Гэрээнд оролцогчдын чадавхи, үүргийг тодорхой тусгасан, түүнчлэн хариуцлагын хэмжүүр.

Хэрэв та алдаа олсон бол текстийн хэсгийг тодруулж, товшино уу Ctrl+Enter.

Орон сууцны нийгэмлэгийн дарга нь HOA-д оролцогчдын дундаас сонгогдсон удирдагч юм. хоёр үндсэн арга замДүрмийн заалтаас хамааран (ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 147 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг):

1. нэгдсэн хуралдаанаар санал хураалтаар.
2. Удирдах зөвлөлийн гишүүдийн саналаар.

Даргын чиг үүргийг тодорхойлсон Орон сууцны хууль ба дүрэмтүншлэл.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 149 дүгээр зүйлийн 1.2 дахь хэсэгт зааснаар дарга зөвлөлийн шийдвэрийг хэрэгжүүлэх HOA оролцогчдын хурал, түүнчлэн үйл ажиллагааны ерөнхий удирдлагыг явуулах, боловсон хүчний журам боловсруулахмөн хөлсний ажилчдын цалин хөлсийг тогтоох.

Хөдөлмөр эрхэлсэн ажилтны үйл ажиллагааны төлөвлөгөө, журмыг дарга нар боловсруулж, цалин хөлсний хэмжээ заавал зөвшөөрөл авах ёстой HOA гишүүдийн ерөнхий хурал (ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 149-р зүйлийн 2 дахь хэсэг).

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль, 149 дүгээр зүйл.Орон сууцны өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийн дарга.

1. Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийн даргыг тухайн холбооны дүрмээр тогтоосон хугацаанд сонгодог. Нөхөрлөлийн ТУЗ-ийн дарга нь ТУЗ-ийн шийдвэрийн хэрэгжилтийг хангаж, нөхөрлөлийн бүх албан тушаалтанд заавар, тушаал өгөх эрхтэй бөгөөд эдгээр хүмүүст заавал биелүүлэх ёстой.
2. Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийн дарга нь нөхөрлөлийн нэрийн өмнөөс итгэмжлэлгүйгээр үйл ажиллагаа явуулж, төлбөрийн баримт бичигт гарын үсэг зурж, нөхөрлөлийн дүрэмд заасны дагуу зөвлөлөөс заавал зөвшөөрөл авах шаардлагагүй гүйлгээг хийдэг. Нөхөрлөл эсвэл нөхөрлөлийн гишүүдийн нэгдсэн хуралдаанд орон сууцанд нийтлэг өмчийн эд хөрөнгийг засварлах, засварлах үүрэгтэй ажилчдын талаархи нөхөрлөлийн дотоод журмыг боловсруулж, гишүүдийн нэгдсэн хуралдаанд батлуулах; барилга байгууламж, тэдний хөдөлмөрийн хөлсний тухай журам, энэ хуульд заасан нөхөрлөлийн бусад дотоод баримт бичгийг батлах, нөхөрлөлийн дүрэм, нөхөрлөлийн гишүүдийн ерөнхий хурлын шийдвэр.

Нөхөрлөлийн менежер нь ажилтан юм шийдвэрлэхэд оролцдогдараах ажлууд:

• засвар болон бусад ажлыг зохион байгуулах;
• төрийн үйлчилгээний чанарыг хянах;
• Хувийн менежмент;
• хямралын менежмент.

Чухал!Менежер нь HOA-ийн гишүүн байх албагүй, харин нийтийн аж ахуйн чиглэлээр ажиллаж байсан туршлагатай, орон сууцны хууль тогтоомжийг ойлгосон байх ёстой.

Тэдний хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?

Гол ялгаа нь дарга нь байна сонгогдсон эрх бүхий удирдагч, мөн менежерийг HOA-ийн бусад хөлсөлсөн ажилчдын нэгэн адил дарга бүрэн удирддаг. Дарга тогтоодог менежерийн ажлын даалгаварудирдах зөвлөлийн хурал дээр.

Хувь хүний ​​хувьд менежер нэг төрлийн хувилбар юм менежментийн компани, дарга нь өмч эзэмшигчдийн төлөөлөгчөөр менежерийн үйл ажиллагаанд хяналт тавьдагмөн түүнээс тайлан асууна. Эдгээр албан тушаалын хооронд хэд хэдэн талаараа хэд хэдэн ялгаа байдаг:

• эрх зүйн байдал;
• эрх, үүргийн хүрээ;
• хариуцлага;
• ажилд авах, халах журам.

Бүх талаараа ялгаатайиргэний болон орон сууцны хууль тогтоомж, түүнчлэн тухайн орон сууцны холбооны үйл ажиллагаа болон одоо байгаа хууль сахиулах практик.

Хууль эрх зүйн байдал

Орон сууцны нийгэмлэгийн менежерийн байдал түрээсийн гэрээнд заасантүүнийг болон нөхөрлөлийн удирдах зөвлөлийн хооронд.

Сонгогдсон дарга нь менежерээс ялгаатай нь ажилтан биш, харин статустай байдаг байдал захиргааны дарга Орон сууцны нийгэмлэгийн нэрийн өмнөөс хууль ёсны үйл ажиллагаа явуулахад шаардлагатай эрх мэдэл бүхий HOA.

Хууль нь эрх өгдөгменежер шаардлагатай бол хэд хэдэн арга хэмжээ авна.

Түүнд эрх бий итгэмжлэлгүйгээр шийдвэр гаргахУрлагийн 2 дахь хэсгийн дагуу. 149 ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль.

Хуулийн дагуу HOA-ийн дарга дараахь үүргийг гүйцэтгэж болно.

1. хувь хүн (ажилтан).
2. Хувиараа бизнес эрхлэгч.

Хувиараа бизнес эрхлэгч статустай менежерүүд боломжтой ухаарах удирдлагын үйл ажиллагаа хэд хэдэн HOA-д нэгэн зэрэг.

Чухал!Менежер нь нийтийн үйлчилгээний үйлчилгээ үзүүлэгч байж болохгүй.

Энэ функцийг гүйцэтгэх боломжтой зөвхөн удирдлагын байгууллагуудэсвэл нөөц ханган нийлүүлэгч аж ахуйн нэгж.

Эрх мэдлийг бүртгэх

Орон сууцны нийгэмлэгийн даргын бүрэн эрхОрон сууцны тухай хуулиар хэсэгчлэн тодорхойлсон бөгөөд тодорхой HOA-ийн дүрэмд нарийвчилсан тайлбар хийх ёстой. Хууль эрх зүйн үйл ажиллагааны үндэсдарга нь. Энэхүү баримт бичигНөхөрлөлийн даргын албан тушаалд сонгогдсон хүний ​​мэдээллийг бүртгэсэн орон сууцны хяналтын байгууллага, татварын албанд хүргүүлэх ёстой.

Менежерийг ажилтнаар бүртгүүлж болнотүншлэлийг хоёр аргаар:

• хөдөлмөрийн гэрээ байгуулах замаар;
• иргэний гэрээ байгуулах замаар.

Хөдөлмөрийн гэрээний гүйцэтгэлийг ОХУ-ын Хөдөлмөрийн тухай хуулийн 11-р бүлэгт заасан журмаар зохицуулдаг. менежерийн доод албан тушаал HOA-ийн удирдлагатай холбоотой.

Иргэний гэрээ нь илүү өргөн хүрээг хамардаг хөлсөлсөн менежерийн бүрэн эрх-тай Дэлгэрэнгүй тодорхойлолтүйл ажиллагааны нөхцөл, чадамжийн чиглэл.

Эрх үүрэг

Үндсэн HOA даргын эрх(орон сууцны холбоо) хүртэл бууруулж байна хяналтын функцийг хэрэгжүүлэххөлсөлсөн ажилчдын (хөлс авсан менежерийг оруулаад) үйл ажиллагааны талаар.

Үүнээс гадна тэр шийдвэр гаргах үүрэгтэйгэрээ, хэлэлцээр болон гарын үсэг зурах тухай санхүүгийн баримт бичигСууц өмчлөгчдийн холбооны нэрийн өмнөөс.

Бусад зүйлсийн дотор HOA-ийн дарга дүгнэж байна менежер татах гэрээ.

TO хөлсөлсөн менежерийн эрхҮүнд:

• орон сууцны холбооны өмчийг засварлах, засварлах ажилчдыг сонгох;
• хөлсөлсөн ажилчдыг ажлаас халах;
• HOA-ийн санхүүгийн түүхийн талаар мэдээлэл авах;
• албан ёсны эрх бүхий байгууллагад итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр HOA-ийн ашиг сонирхлыг төлөөлөх.

Чухал! HOA-ийн даргын үүрэг нь нөхөрлөлийн оролцогчдын хурлын шийдвэрийг биелүүлэх ажлыг зохион байгуулахад чиглэгддэг.

Үүнийг дүрмийн дагуу хийж, ажлаа цаг тухайд нь, чанартай гүйцэтгэхэд хяналт тавих үүрэг, хэрэглээний нөөцөөр хангах.

Ажилд авсан менежерийн үүрэг хариуцлагатүүнтэй байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээгээр тогтоогдсон. Ихэнх тохиолдолд эдгээр үүрэг хариуцлагад дараахь зүйлс орно.

1. гүйцэтгэгчдийг сонгох.
2. Гэрээ, гүйцэтгэгчдийг байгуулах.
3. Үйл ажиллагааны тайлангийн танилцуулга.
4. Өртэй хүмүүстэй ажиллах.

Удирдах зөвлөлийн даргаэрх мэдлээ хөлсөлсөн менежерт шилжүүлэх, түүний үүргийг шилжүүлэх боломжгүй (ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 147-р зүйлийн 3.1 дэх хэсэг).

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль, 147-р зүйл. Орон сууцны өмчлөгчдийн холбооны зөвлөл.

3.1. Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдах зөвлөлийн гишүүн нь тус холбоо нь орон сууцны барилгыг удирдах тухай гэрээ байгуулсан этгээд, эсхүл тус холбоо орсон байгууллагын удирдлагын байгууллагад албан тушаал эрхэлж байгаа хүн байж болохгүй. дээрх гэрээнд, түүнчлэн гишүүн аудитын комисснөхөрлөлийн (аудитор) . Сууц өмчлөгчдийн холбооны Удирдах зөвлөлийн гишүүн нь нөхөрлөлийн удирдах зөвлөл дэх үйл ажиллагаагаа хөдөлмөрийн гэрээгээр нөхөрлөлийн ажилтай хослуулах, түүнчлэн өөрийн үүргээ биелүүлэхийг өөр хүнд даатгах, итгэлцүүлэх, бусад хэлбэрээр даатгах эрхгүй. нөхөрлөлийн удирдах зөвлөлийн гишүүн.

Зөвхөн хөлсөлсөн менежерийн эрхийг авахыг зөвшөөрдөг хязгаарлагдмал ажлын нөхцөлудирдах зөвлөлийн гишүүдийн олонхийн саналаар буюу бүх нийтийн хурлын (дүрэмд заасан) зөвшөөрснөөр.

Хариуцлага

Нөхөрлөлийн тэргүүлэгч гишүүн оршин суугчдын өмнө бүрэн хариуцлага хүлээдэг.

Тэр тогтмол байх ёстой шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэхсонгогдсон аудитор болон Ерөнхий уулзалт HOA-ийн гишүүд бөгөөд хариуцлага хүлээнэ эдгээр хяналтын байгууллагууд.

Менежер шийдвэр гаргах эрхгүй оршин суугчдын эрх ашгийн эсрэг.

HOA-ийн дарга гүйцэтгэдэг ерөнхий хяналтТэгээд бүрэн тайланг бүрдүүлдэг.

Тэр санхүүгийн хариуцлага хүлээнэДараахь цэгүүдийн бүх оршин суугчдад:

• нийтийн аж ахуйн нөөцийг орон сууцны эздэд цаг тухайд нь хүргэх;
• материаллаг нөөцийг хариуцлагатай ашиглах;
• хөлсөлсөн менежерийн үйл ажиллагаанд зориулсан.

Хэрэв ямар нэг шалтгааны улмаас менежер үүргээ биелүүлж чадаагүй, эсхүл тэдгээрийг хууль тогтоомж, хөдөлмөрийн гэрээг зөрчиж гүйцэтгэсэн бол эдгээр алдааны төлөө түрээслэгч-холбооны гишүүдийн өмнө хариуцлага хүлээх болно. HOA-ийн даргад итгэмжлэгдсэн.

Чухал!Удирдах зөвлөлийн гишүүд нөхөрлөлийн нэрийн өмнөөс хийж байгаа үйл ажиллагаандаа адилхан хариуцлага хүлээнэ.

Цалинтай менежер хариуцнаүйл ажиллагааныхаа хүрээнд:

• материал;
• гэмт хэрэгтэн;
• иргэний.

Хариуцлагыг холбогдох байгууллага тогтоодог хөдөлмөрийн гэрээний заалтуудзахиран зарцуулахаар итгэмжлэгдсэн эд хөрөнгийн хүрээнд орших ба Мөнгө. Иргэний хариуцлага бий гэрээний нөхцлийн хүрээнднөхөрлөлийн удирдлагатай.

Эрүүгийн хариуцлага онцгой тохиолдолд тохиолддогажилчдын эрчим хүчний харилцаа холбооны засвар үйлчилгээнд хяналт тавих чиг үүргийг хайхрамжгүй хандах үед онцгой нөхцөл байдалд хүргэдэг.

Ажлаас халах, өөрчлөх

Менежер ажилд авах, халахөмчлөгчдийн хурлын шийдвэрээр, эсхүл тэргүүлэгч бол дангаар гүйцэтгэнэ дүрмээр эрх мэдэл олгосон.

Орон сууцны нийгэмлэгийн удирдлага ажилд авсан менежерээ солих эрхтэйэсвэл ОХУ-ын Хөдөлмөрийн тухай хуульд заасны дагуу үүргээ гүйцэтгэсэн бол түүнийг ажлаас халах; гэрээний нөхцлийг биелүүлээгүй.

Заримдаа менежерийг ажлаас халах нь Урлагт заасан зүйлд хамаарахгүй. ОХУ-ын Хөдөлмөрийн тухай хуулийн 81.

Хууль зөрчиж болохгүй.

Энэ тохиолдолд орон сууцны холбооны оролцогчдын хурал шийдвэр гаргах эрхтэйийм менежерийн үйл ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай.

Ажлаас халагдсан менежерийн оронд Удирдах зөвлөл шинээр томилдог.

Магадгүй бүрэн эрхийг хугацаанаас нь өмнө дуусгавар болгохдараах тохиолдолд:

1. өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлын шийдвэр.
2. Удирдах зөвлөлийн шийдвэр (дүрэмд заасан бол).
3. Шүүхийн шийдвэрүүд.

Иргэний хэргийн шүүх ийм эрхтэйИйм байгууллагын удирдлага хууль, тогтоомжийг бүдүүлгээр зөрчсөн тохиолдолд прокурорын санал болгосноор орон сууц өмчлөгчдийн байгууллагад хөндлөнгөөс оролцох.

Тэгэхээр нөхөрлөлийн дарга нь байгууллагын албан ёсны даргагэрийн эзэд, менежер нь чиг үүргийг гүйцэтгэдэг гүйцэтгэх захирал, байх хөлсөлсөн ажилчин HOA-ийн удирдлага, манлайллын чиг үүргийг гүйцэтгэхтэй холбоотой хөдөлмөрийн гэрээний хүрээнд хатуу.