მოთხოვნები სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მენეჯერისთვის. სახლის მენეჯერის სამუშაოს აღწერა. გათავისუფლება და შეცვლა

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია თავის მუშაობაში ეფუძნება რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსს და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსს. HOA-ს მთავარი შიდა დოკუმენტი არის ქარტია. ის უნდა შეესაბამებოდეს რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობას, ამიტომ აუცილებელია ცვლილებების შეტანა კანონებში ცვლილებების გათვალისწინებით. შექმნისთანავე მფლობელები ირჩევენ თემის გამგეობის თავმჯდომარეს.

მოსახლეობა თავმჯდომარეს ენდობა ეკონომიკური აქტივობაგალამაზებაზე საცხოვრებელი კორპუსი, სარემონტო სამუშაოებიდა კომუნალური ხარჯები. HOA-ს თავმჯდომარის მუშაობის სფერო ფართოა და ყოველთვის არ შედის ამ თანამდებობაზე არჩეული პირის კომპეტენციაში. ამ შემთხვევაში ჭკვიანური გამოსავალი იქნება მცოდნე ადამიანის დაქირავება. სამართლებრივი ქმედება არის იურიდიული რეგისტრაცია და ხელშეკრულების დადება HOA მენეჯერთან.

HOA-ს მენეჯმენტში შედის კორპუსის ან რამდენიმე ბინების მფლობელები საცხოვრებელი კორპუსები. ესენი არიან გაუმჯობესებით დაინტერესებული და არა საკუთრებისადმი გულგრილი ადამიანები. მაგრამ ექსპერტები კომუნალური მომსახურებაყოველთვის არ არიან მათ შორის. ელექტრიკოსის ან ბუღალტერის დაქირავება უფრო ადვილია, ვიდრე ბინის კორპუსში სიცოცხლის მხარდაჭერის მენეჯერი. ამიტომ გაჩნდა ფიზიკური პირის - ამ ტიპის საქმიანობის სპეციალისტის დაქირავების პრაქტიკა.

HOA მენეჯერი არის საბჭოს თავმჯდომარის დაქვემდებარებული თანამშრომელი, რომელიც თავის საქმიანობაში ხელმძღვანელობს სამუშაოს აღწერილობითა და ხელშეკრულებით. თითოეული საბინაო თემი დამოუკიდებლად აფასებს მენეჯერისთვის დაკისრებულ ამოცანებს, საკუთარი საჭიროებების გათვალისწინებით.

საერთო მახასიათებლები მოიცავს:

• HOA-ს წარმომადგენლობაში სამთავრობო ორგანიზაციებიდა ადგილობრივი ხელისუფლების ორგანოები;
• კონტრაქტორების შერჩევა, მათი საქმიანობის კონტროლი, სამუშაოს მოცულობის განსაზღვრა და სამუშაოს შედეგების გადამოწმება;
• იჯარის ხელშეკრულებების დადება საერთო საკუთრება(ბანერები ფასადზე, სარდაფის დაქირავება);
• ამხანაგობის წევრების საქმიანობის კოორდინაცია;
• გარკვეული პერიოდის შეფასებისა და ანგარიშების შედგენა;
• მუშაობა დეფოლტებთან კომუნალური;
• სერვის პროვაიდერებთან მუშაობა;
• პერსონალის (დამლაგებლები, დამლაგებლები და ა.შ.) დაქირავება, სამუშაოს რეგულირება და გათავისუფლება;
• ურთიერთქმედება სახლის მაცხოვრებლებთან, საჩივრებისა და წინადადებების მიღება.

გარდა ზემოაღნიშნულისა, არსებობს მრავალი პასუხისმგებლობა, რომელიც მენეჯმენტთან და ბინის მესაკუთრეებთან საერთო კრებაზე შეთანხმებით შედის HOA-ს მენეჯერთან შრომით ხელშეკრულებაში.

საბინაო კოდექსის 147-ე მუხლის 3.1 პუნქტის მიხედვით, გამგეობის თავმჯდომარეს არ შეუძლია თავისი უფლებამოსილების დელეგირება დაქირავებულ თანამშრომელზე. შესაძლებელია მხოლოდ საერთო კრების წევრებთან შეთანხმებული პასუხისმგებლობის გარკვეული სპექტრის მინიჭება.

HOA მენეჯერის პოზიცია კანონით მკაცრად არ არის მოთხოვნილი. ყველაფერი საზოგადოების საჭიროებებზეა დამოკიდებული და კოლექტიურად წყდება. გამგეობის თავმჯდომარეს და მთელ საბინაო თემს მოეთხოვებათ განსაზღვრონ, რა მიზნით ჩაერთვება სპეციალისტი. HOA-ს გარე მენეჯერის აყვანის აუცილებლობა შეიძლება წარმოიშვას შემდეგი მიზეზების გამო:

• მოსახლეობას შორის არ არიან სპეციალისტები, რომლებსაც აქვთ საჭირო ცოდნა, გამოცდილება და კომპეტენცია;
• თემში არის რამდენიმე საცხოვრებელი კორპუსი, შესაბამისად დიდი მოცულობამუშაობა;
• საბჭოს თავმჯდომარეს აკლია თავისუფალი დრო მენეჯმენტის ყველა საქმიანობისთვის;
• კრიზისის მართვის აუცილებლობა.

ანტიკრიზისული ხელმძღვანელობის საჭიროება ჩნდება, მაგალითად, როდესაც HOA-ს აქვს დიდი დავალიანება კომუნალური მომსახურებისთვის. ასევე პრაქტიკულია მესამე მხარის მენეჯერის დაქირავება ახალი HOA-ს მენეჯმენტისთვის ცოდნისა და გამოცდილების გადასაცემად. სამუშაო პირობები განსაზღვრავს კანდიდატის მოთხოვნებს.

მენეჯერისთვის მნიშვნელოვანი ფაქტორები იქნება:

• უმაღლესი განათლება;
• საბინაო კანონმდებლობის ცოდნა;
• მართვის გამოცდილება;
• არ აქვს სისხლის სამართლის ჩანაწერი; სტრესის წინააღმდეგობა;
• ადამიანებთან ურთიერთგაგების მიღწევის უნარი.

HOA მენეჯერის მუშაობა შეიძლება დარეგულირდეს ორი ტიპის დოკუმენტით:

• სამოქალაქო შეთანხმება HOA მენეჯერთან;
• სამუშაო ხელშეკრულება HOA მენეჯერთან.

შეთანხმება ფართო უფლებამოსილებებს იღებს თანამშრომელი. მაგრამ სამოქალაქო ხელშეკრულება იდება მაშინ, როდესაც თანამშრომელი არის დაქირავებული გარკვეული ვადით კონკრეტული დავალების შესასრულებლად. იგი დეტალურად აღწერს მენეჯერის საქმიანობის სფეროს, ვადებსა და პასუხისმგებლობებს.

შრომითი ხელშეკრულება გულისხმობს მენეჯერის დაქვემდებარებულ თანამდებობას HOA-ს გამგეობის თავმჯდომარის მიმართ. ხელშეკრულება რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის შრომის კოდექსით.

ინტერნეტში შეგიძლიათ იპოვოთ მრავალი ვარიანტი შრომითი ხელშეკრულება HOA მენეჯერთან ერთად. მაგრამ ძირითადი პუნქტები მსგავსია და დადგენილია საკანონმდებლო დონეზე.
ხელშეკრულების სუბიექტებს წარმოადგენს გამგეობის თავმჯდომარისა და ჩართული სპეციალისტის მიერ წარმოდგენილი მაცხოვრებელთა საზოგადოება. მენეჯერი შეიძლება იყოს ინდივიდუალურიან ინდივიდუალური მეწარმე(IP). IP დეპარტამენტს შეიძლება ჰქონდეს რამდენიმე საცხოვრებელი თემი.

ხელშეკრულება მოიცავს სტანდარტულ სექციებს:

• ხელშეკრულების საგანი. ეს პუნქტი ცხადყოფს სახელშეკრულებო ხელშეკრულებების არსს - მენეჯმენტის მომსახურების გაწევას.
• კონტრაქტის დროდამოკიდებულია სპეციალისტზე დაკისრებულ მოთხოვნებზე: სახელშეკრულებო ურთიერთობები შემოიფარგლება კონკრეტული თარიღებით, ხელშეკრულების გაფორმება განუსაზღვრელი ვადით, ხელშეკრულების გაფორმება ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაოს ხანგრძლივობისთვის.
• მხარეების დეტალები. დეტალებში მითითებულია HOA-ს მიმდინარე ანგარიში, მისი მისამართი, INN და სახელი. კანდიდატმა უნდა წარმოადგინოს პასპორტის დეტალები, სადაზღვევო მოწმობის ნომერი, TIN და საბანკო რეკვიზიტები.
• მხარეთა მოვალეობები. ამ პუნქტში ვლინდება მენეჯერის მუშაობის მოთხოვნები და ხელშეკრულების სუბიექტების პასუხისმგებლობა.
• Სამუშაო პირობები. ეს პუნქტი დეტალურად აღწერს ხელფასი, ხელფასის გარანტიები, სამუშაო საათების რაციონირება, შვებულება, დაქირავებული სპეციალისტის სოციალური უზრუნველყოფა.
• ხელშეკრულების შეცვლა, გაგრძელება და შეწყვეტა. სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეიძლება შეწყდეს ხელშეკრულების ვადის ბოლოს ან ავტომატურად გაგრძელდეს სერვისული საქმიანობის დასრულებამდე. ეს პუნქტი ასევე არეგულირებს ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტას.
• განსაკუთრებული პირობები. პუნქტი არეგულირებს სხვა პირობებს, რაც დამოკიდებულია HOA-ს წესდებაზე, მესამე მხარის თანამშრომლის აყვანის მიზანსა და შესაძლო იურიდიულ დეტალებზე.

დავების თავიდან ასაცილებლად მნიშვნელოვანია შრომითი ხელშეკრულების სწორად და რაც შეიძლება დეტალურად გაფორმება.

Სამსახურის აღწერა– HOA-ს წესდებით დამტკიცებული დოკუმენტი, რომელიც ასახავს ყველაფერს სამსახურეობრივი მოვალეობებიმენეჯერი გარდა ამისა, დოკუმენტი განსაზღვრავს დასაქმებულის უფლებებს, გადახდის პირობებს და არეგულირებს სამუშაო დრო, დასვენების დრო და შვებულება.

HOA-ს სამუშაო აღწერილობისა და წესდების გაცნობა უნდა მოხდეს შრომითი ხელშეკრულების გაფორმებამდე. შრომითი ხელშეკრულება გარანტიას იძლევა თანამშრომლის თანხმობას სამუშაოს აღწერილობის ყველა პირობაზე. სამუშაოს აღწერილობას ხელს აწერენ HOA-ს საბჭოს თავმჯდომარე და დაქირავებული მენეჯერი. დამოწმებული სველი ლუქით.

უფლებამოსილი ქმედებების მინდობილობა

HOA მენეჯერის თანამდებობის დაკავებისას, ახალ თანამშრომელს ეძლევა მინდობილობა, რომ იმოქმედოს საბინაო ასოციაციის სახელით. ეს იურიდიული დოკუმენტიანიჭებს გადაწყვეტილების მიღებისა და ხელმოწერის უფლებას Საჭირო საბუთები. HOA მენეჯერს სჭირდება მინდობილობა შემდეგი საკითხების გადასაჭრელად:

• კონტრაქტორებთან და რესურსების მომწოდებლებთან ხელშეკრულებების რეგისტრაცია;
• საფინანსო და საზედამხედველო ორგანიზაციებში პრობლემების გადაჭრა;
• წარმოადგენს HOA-ების ინტერესებს სასამართლოებსა და საგადასახადო ორგანოებში.

ფინანსური ან სამართლებრივი ხასიათის ნებისმიერი ქმედება უნდა დადასტურდეს მინდობილობით, რომელსაც ხელს აწერს HOA-ს გამგეობის თავმჯდომარე. მინდობილობაში უნდა იყოს მითითებული ყველა ორგანიზაცია, რომელშიც მოქმედებს მენეჯერის უფლებამოსილება. ასევე უნდა იყოს მითითებული ყველა ქმედება, რომელზეც ვრცელდება HOA-ს სახელით თანამშრომლის უფლებები. სავალდებულოა მიეთითოს მინდობილობის ვადის გასვლის თარიღი. როგორც წესი, ეს ემთხვევა შრომითი ხელშეკრულების ვადის გასვლას.

მინდობილობის ნამდვილობას ადასტურებს HOA-ს გამგეობის თავმჯდომარე ხელმოწერით და სველი ბეჭდით. გონივრული იქნებოდა მინდობილობის აღსრულება ადვოკატს მივანდოთ, ვინაიდან არასწორად შედგენილი დოკუმენტი შესაძლოა გახდეს გარიგების ბათილად ცნობის საფუძველი.

HOA-ს მენეჯერი ოფიციალურად მიიღება გამგეობის შტატში, იღებს საშტატო ცხრილში მითითებულ ხელფასს და აწესრიგებს სამუშაოს სამუშაოს აღწერილობის შესაბამისად. მისი თანამდებობიდან გათავისუფლება უნდა დარეგულირდეს რუსეთის ფედერაციის შრომის კოდექსით. HOA მენეჯერთან შრომითი ხელშეკრულების გაფორმება დასაქმებულს გარანტიას აძლევს შემდეგ უფლებებს:

• HOA-ს შეხვედრებში მონაწილეობის შესაძლებლობა;
• საკუთარი ინიციატივების გაკეთების უნარი;
• მიიღოს საჭირო დოკუმენტაცია HOA-ს მუშაობის შესახებ.

HOA მენეჯერის პასუხისმგებლობა

დასაქმებულს ეკისრება მატერიალური, სამოქალაქო და სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა. მატერიალური და სამოქალაქო პასუხისმგებლობა უნდა აისახოს ხელშეკრულებაში. სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა წარმოიქმნება HOA მენეჯერის მხრიდან გაუფრთხილებლური ქმედებების შემთხვევაში, როდესაც ისინი იწვევს საგანგებო სიტუაციებისაფრთხეს უქმნის მოქალაქეების სიცოცხლეს ან ჯანმრთელობას.

HOA მენეჯერი არ არის სანტექნიკოსი, ელექტრიკოსი და ბუღალტერი. ეს უფრო მენეჯერს ჰგავს, რომელიც პასუხისმგებლობას იღებს ადმინისტრაციული საქმიანობა. კომპეტენტურ სპეციალისტს HOA მენეჯერის პოზიციაზე შეუძლია მოაწესრიგოს მისთვის მინდობილი სახლი, ააშენოს ეფექტური მუშაობაპერსონალი, რომელიც ემსახურება შენობებს და წყვეტს საბინაო და კომუნალურ მომსახურებას.

ვსწავლობთ ხელშეკრულებას მმართველ კომპანიასთან

ძირითადი დებულებები მმართველი კომპანიის მენეჯერთან დაკავშირებით მოცემულია სამუშაოს აღწერილობაში და არის სამართლებრივი ჩარჩოგანსაზღვროს დანიშვნის პროცედურა, მოქმედი პირის მიმართ მოთხოვნები, ასევე უფლება-მოვალეობები.

მენეჯერის სამუშაოს აღწერა შეიცავს შემდეგ ძირითად დებულებებს:

ეს დებულებები სავალდებულოა.

პასუხისმგებლობები

პირობითად, მენეჯერის პასუხისმგებლობა შეიძლება დაიყოს 2 კატეგორიად- საინფორმაციო და მატერიალური. ორივე თანაბრად მნიშვნელოვანია.

საინფორმაციო:

• სახლის რეორგანიზაციის კონსტრუქციული წინადადებების მომზადება და სინთეზი;
• თქვენი მუშაობის შედეგების შესახებ ინფორმირება;
• ყოველთვიური ანგარიშების წარდგენა ბუღალტრული აღრიცხვისათვის;
• კვარტალური სამუშაო გეგმის შედგენა;
• აუხსნას სახლის მცხოვრებლებს მათი უფლებები და მოვალეობები.

მასალა:

• მასალებისა და აღჭურვილობის შეძენა;
• მატერიალური ანგარიშგების ჟურნალის წარმოება;
• რეგულაციების მომზადება.

უფლებები

დირექტორის უფლებები შეესაბამება მის მოვალეობებს (წაიკითხეთ დირექტორის შესახებ). მმართველი კომპანიის მენეჯერს უფლება აქვს:

ბევრი ადამიანი აბნევს მმართველი კომპანიის მენეჯერს ორგანიზაციის დირექტორთან. მიუხედავად იმისა, რომ ორივე პოზიცია არის მენეჯმენტის თანამდებობა, არსებობს გარკვეული განსხვავებები მათ სამუშაო აღწერილობაში. შეიტყვეთ მათ შესახებ ჩვენს საიტზე მმართველი კომპანიის დირექტორის უფლებებისა და მოვალეობების შესახებ!

პასუხისმგებლობა

მმართველი კომპანიის მენეჯერი პასუხისმგებელია:

მენეჯერის მუშაობის მახასიათებლები

ეს პოზიცია გულისხმობს სხვადასხვა ინდუსტრიის გაშუქებას MKD მენეჯმენტი.მენეჯერი მზად უნდა იყოს სხვადასხვა საკითხების გადასაჭრელად, მათ შორის:

1. სახლის მიმდინარე კონტროლი, საქმიანობის ორგანიზება ეკონომიკისა და საზოგადოების სფეროებში.
2. თქვენი კომპეტენციის ფარგლებში დამოუკიდებელი გადაწყვეტილებების მიღება.
3. თავმჯდომარესთან ერთად ბიზნეს სეგმენტის ამოცანების განხორციელება.
4. ჟურნალის შენახვა და...
5. გადაანგარიშების აქტების რეგისტრაცია.
6. საბინაო კომპლექსისა და საერთო ფართების ტერიტორიაზე დასუფთავების ორგანიზება.
7. საინჟინრო სისტემების სათანადო ფორმით შენარჩუნება.
8. სითბოს მიწოდებისა და წყალმომარაგების კონტროლი.
9. სახლის მიმდებარე ტერიტორიაზე გამწვანების შემუშავება.
10. ელექტრო ქსელის, ვენტილაციის სისტემების და საკანალიზაციო სისტემების ექსპლუატაციის შენარჩუნება.
11. საჭიროებისამებრ მოაწყეთ რემონტი.
12. მაცხოვრებლების მიღება და მათი მოთხოვნების განხილვა მათი შემდგომი რეგისტრაციასთან ერთად.
13. მოსახლეობის ინფორმირება საბინაო და კომუნალური მომსახურების საკითხებზე.
14. კოლექტიური შეხვედრებში მონაწილეობა.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი ასევე განსაზღვრავს გარკვეულ მოთხოვნებს საბინაო და კომუნალური მომსახურების მართვის კომპანიის მენეჯერისთვის:

მენეჯერს ყველაფერი აქვს საჭირო იარაღებიკონსტრუქციული მენეჯმენტისთვის საცხოვრებელი კორპუსიდა მათი პირადი ინტერესების დაცვის უფლება.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

HOA-ს თავმჯდომარის პასუხისმგებლობის სპექტრი საკმაოდ ფართოა. HOA-ს თავმჯდომარის ამოცანების შესახებ მეტი შეგიძლიათ წაიკითხოთ სტატიაში. თავმჯდომარის დასახმარებლად ამხანაგობას შეუძლია დაიქირაოს ადამიანი, რომელიც დაიკავებს მენეჯერის პოზიციას და შეასრულებს შიდა პროცესებთან დაკავშირებულ გარკვეულ ფუნქციებს.

HOA მენეჯერის მახასიათებლები

HOA მენეჯერი არის ინდივიდი, რომლის პასუხისმგებლობაა პარტნიორობის მუშაობაში ყველა ადმინისტრაციული და სამართლებრივი ფუნქციის ორგანიზება.

HOA მენეჯერის ამოცანები განისაზღვრება სამუშაოს აღწერილობით, რომლის მიხედვითაც იგი ვალდებულია: ჩაერთოს კონტრაქტორი ორგანიზაციების შერჩევაში ბინის კორპუსის ტექნიკური და სარემონტო სამუშაოების განსახორციელებლად; დადოს სხვადასხვა კონტრაქტები (მაგალითად, კომუნალური მომსახურების გაწევისთვის); დაიქირაოს თანამშრომლები და გაათავისუფლოს ისინი თავიანთი მოვალეობის შეუსრულებლობის შემთხვევაში; სახლისა და მიმდებარე ტერიტორიების მდგომარეობის გაუმჯობესებისკენ მიმართული სხვადასხვა სამუშაოების განხორციელების კონტროლი; წარმოადგენენ პარტნიორობას ხელისუფლებასა და სასამართლოში; მოამზადოს სხვადასხვა ფინანსური დოკუმენტი, მათ შორის ხარჯებისა და შემოსავლების წლიური შეფასებები; ფინანსური ანგარიშგების მომზადება; მოვალეებთან მუშაობა, რომელიც მიზნად ისახავს ვალების დაფარვას; სამუშაოსთვის მასალების შეძენა.

განსხვავებები HOA მენეჯერსა და თავმჯდომარეს შორის

შედარების კრიტერიუმები	მენეჯერი	თავმჯდომარე
	დაქირავებულია ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადით.*	არჩეულია ამხანაგობის წესდებით განსაზღვრული ვადით, მაგრამ არა უმეტეს ორი წლისა. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, პუნქტი 2, ხელოვნება. 147: „სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობას ასოციაციის წევრთაგან ირჩევს ასოციაციის წევრთა საერთო კრება ასოციაციის წესდებით დადგენილი ვადით, მაგრამ არა უმეტეს ორი წლისა“. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, პუნქტი 1, მუხ. 149: „სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის თავმჯდომარე აირჩევა ასოციაციის წესდებით დადგენილი ვადით.
მოთხოვნა თანამდებობაზე	არ არის აუცილებელი საცხოვრებლის ფლობა თემში.*	უნდა იყოს HOA საბჭოს წევრი და იყოს ქონების მფლობელი. ( რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, მუხლი 3, მუხ. 147)
ბიზნესის წარმართვის მინდობილობის არსებობა	მინდობილობა გაიცემა, როდესაც მენეჯერი წარმოადგენს საზოგადოების ინტერესებს მესამე პირის ორგანიზაციაში (ჩ. 10რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).	არ არის საჭირო მინდობილობა: აქვს უფლება იმოქმედოს ამხანაგობის სახელით მის გარეშე (მუხლი 2 ხელოვნება. 149რუსეთის ფედერაციის საბინაო კომპლექსი).
ხელშეკრულების ტიპი	1. შრომითი ხელშეკრულება; 2. სამოქალაქო ხელშეკრულება, გარკვეული ვადით მომსახურების გაწევის აქტის სახით.*	Შრომითი ხელშეკრულება.*
სამუშაო სფერო	ადმინისტრაცია, დაქირავებული მუშაკების საქმიანობის მონიტორინგი, HOA-ს საქმიანობის ოპტიმიზაციის წინადადებები.*	ორგანიზაციული, სამართლებრივი და ფინანსური საკითხები, რეზიდენტების სურვილების ანალიზი. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 149, პუნქტი 1: „პარტნიორობის საბჭოს თავმჯდომარე უზრუნველყოფს საბჭოს გადაწყვეტილებების შესრულებას, უფლება აქვს მისცეს მითითებები და ბრძანებები ყველას. ოფიციალური პირებიამხანაგობები, რომელთა შესრულება სავალდებულოა მითითებული პირებისათვის.“.

* პორტალების pravo.guru და pr-tsj.ru მასალების საფუძველზე

ურთიერთქმედება ქონების მენეჯერსა და სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციას შორის

მენეჯერსა და HOA-ს შორის თანამშრომლობის ორი მოდელი არსებობს:

დღეს სულ უფრო ხშირად ხდება HOA მენეჯერის თავმჯდომარის თანაშემწის ყოფნა. ეს ტენდენცია ბუნებრივია და ვარაუდობს, რომ საცხოვრებელი კორპუსის თვითმართვა ხშირად არ არის საკმარისი, ამიტომ პროფესიონალურ მენეჯმენტთან კომბინაცია სამაშველოში მოდის.

სახლის მენეჯერი არის ინდივიდუალური. მას უნდა ჰქონდეს მართვის გამოცდილებაგქონდეთ უმაღლესი განათლება ტექნიკური სპეციალობით, იყავით ინიციატივიანი და ენერგიული. ეს პოზიცია მოიცავს ფინანსური ვალდებულება.

სახლის მენეჯერი შეიძლება იყოს პირი, რომელიც არ ცხოვრობს მომსახურე სახლში.

ძირითადი პირობები - მაღალი კვალიფიკაციადა პერსონალის მართვის უნარიპარტნიორობა.

ყურადღება.მენეჯერი არ შეიძლება გახდეს ინდივიდუალური მეწარმე ან რომელიმე იურიდიული პირის წარმომადგენელი.

სახლის მენეჯერი ახორციელებს მენეჯმენტის სამუშაოებს, რომლებიც ეხება მრავალსართულიანი შენობის მოვლას. Მთავარი ფუნქცია- კომპეტენტურად შეასრულეთ სამუშაო, რომელიც ეხება ამ სახლს.

საოპერაციო ხელშეკრულება არის იურიდიული დოკუმენტი, რომლის მიხედვითაც მუშაობს HOA მენეჯერი. იქ ნათლად არის მითითებული მისი შესაძლებლობები და ვალდებულებები, ისევე როგორც პასუხისმგებლობა მათ შეუსრულებლობაზე.

სახლის მენეჯერის სამუშაო დაჯილდოვებულია ხელფასები. ყველა ეს დებულება უნდა გაფორმდეს სამოქალაქო სამართლებრივ სფეროში HOA-ს მენეჯერთან შრომითი ხელშეკრულების გაფორმებით.

ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, სახლის მენეჯერი დაცულია კანონით, მას აქვს იგივე შესაძლებლობები, როგორც სხვა კატეგორიის თანამშრომლები:

• დასვენება;
• შვებულება;
• შრომისუუნარობის აქტი;
• სამსახურიდან გათავისუფლება.

ხელფასის ოდენობა დარეგულირდება საშტატო მაგიდაპარტნიორობა. სახლის მენეჯერს აქვს საკუთარი ოფისი სავალდებულო კომპიუტერით.

ვალდებულია თუ არა ქონების მენეჯერს დადოს შრომითი ხელშეკრულება?

ყურადღება.კანონის თანახმად, შენობის მენეჯერმა უნდა გააფორმოს შრომითი ან სამოქალაქო სამართლის ხელშეკრულება HOA-სთან.

თუ დოკუმენტი ხელმისაწვდომია, სახლის მცხოვრებლები დარწმუნდებიან, რომ შენობის მენეჯერი შეასრულებს მისთვის დაკისრებულ მოვალეობებს.

თავის მხრივ, სახლის მენეჯერი მიიღებს გარანტიას მისი მუშაობისთვის.

შენობის მენეჯერის იურიდიული თანამდებობა დაფიქსირებულია მისი თანამდებობის დაკავების შესახებ აქტში და სამსახურის ინსტრუქციებში.

მენეჯერი, როგორც ინდივიდუალური, არ არის ვალდებული შეასრულოს სამუშაო კომუნალური. მას კოორდინაციას უწევს ამხანაგობის საბჭო.

სახლის მენეჯმენტის საქმიანობის სფერო მოიცავს მენეჯმენტის საკითხებსკერძოდ, საჯარო უძრავი ქონების გამართული მდგომარეობის შემოწმება, საჭიროების შემთხვევაში მისი შეკეთება და განახლება.

არყოფნის შედეგები

სამუშაო შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში, მენეჯერის ოფიციალური საქმეების საკითხი გაურკვეველი დარჩება. ამან შეიძლება გამოიწვიოს შენობის მენეჯერის კრიტიკა და მისთვის ხელფასების გადახდის სურვილი.

თუ მენეჯერი ვერ ასრულებს ან არაჯეროვნად ასრულებს თავის მოვალეობებს, ან ბოროტად იყენებს წესებს, რაც გამოიწვევს ამხანაგობის მატერიალურ ზარალს, შეუძლებელია პირის სანქციების დაწესება.

ყურადღება!შრომითი ხელშეკრულების არარსებობა საზიანო გავლენას მოახდენს როგორც შენობის მენეჯერზე, ასევე სახლის სტუმრებზე.

დოკუმენტის სტრუქტურა და შინაარსი

შენობის მენეჯერთან შრომითი ხელშეკრულება მოიცავს შემდეგ ძირითად დებულებებს:

ვინ ადგენს, გამოსცემს და ამტკიცებს?

სამუშაო ხელშეკრულებას ადგენენ მხარეები (HOA-ს საბჭო და შენობის მენეჯერი). მათ წამოაყენეს დებულებები ხელშეკრულების შინაარსთან დაკავშირებით.

ვისთან უნდა კოორდინირება?

ხელმოწერისთვის შრომითი ხელშეკრულებაშენობის მენეჯერთან, ეს ოპერაცია კოორდინირებული უნდა იყოს გარკვეულ ორგანოებთან. ქონების მენეჯერის დაქირავება უნდა ეცნობოს სახლის მესაკუთრეთა შეხვედრას.

მენეჯერთან სამუშაო დოკუმენტის შედგენის ფაქტი ასევე კოორდინირებული უნდა იყოს საგადასახადო სამსახურთან.

მხოლოდ ამ ორგანოების თანხმობით შესაძლებელია სახლის მმართველთან ოფიციალური ურთიერთობის აქტის დამტკიცება.

მოქმედების ვადა

სახლის მენეჯერთან შრომითი ხელშეკრულება შეიძლება იყოს გადაუდებელი, თუ ხელშეკრულებაში მითითებულია მოქმედების ვადა, ან განუსაზღვრელი.

მითითება.თანამშრომლობის შეწყვეტა შესაძლებელია მხარეთა ურთიერთშეთანხმებით, ასევე იმ შემთხვევაში, თუ ერთ-ერთი მონაწილე თავს არიდებს ვალდებულებების შესრულებას.

ხელშეკრულება შედგენილია ორ ეგზემპლარად. ერთი ინახება სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის ოფისში, მეორეს კი მენეჯერი.

შეცვლა

IN სამუშაო ხელშეკრულებადასაშვებია დამატებები და დაზუსტებები- ამისათვის გარკვეული პირობები უნდა იყოს დაცული.

ცვლილებების შესატანად იურიდიული ძალასაჭიროა ორივე მხარის ურთიერთშეთანხმება. თუ ერთი მხარე არ ეთანხმება ხელშეკრულების დებულებების კორექტირებას, შეუძლებელია მათი განხორციელება კანონის შესაბამისად.

დასკვნა

სახლის მენეჯერი ყველაზე მნიშვნელოვანი ადამიანია, რომელიც თამაშობს დიდი როლისტუმრების ცხოვრების ხარისხის გაუმჯობესებაში. შენობის მენეჯერის აყვანის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს HOA-ს საბჭო. თავმჯდომარე მის მიერ წარმოდგენილ სამუშაო ხელშეკრულებას ხელს აწერს შენობის მენეჯერთან. ხელშეკრულება ნათლად განსაზღვრავს მონაწილეთა შესაძლებლობებსა და ვალდებულებებს, ასევე პასუხისმგებლობის ზომა.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

საბინაო ასოციაციის თავმჯდომარე არის ლიდერი, რომელიც მკაცრად არჩეულია HOA-ს მონაწილეთაგან ორი ძირითადი გზაქარტიის დებულებებიდან გამომდინარე (RF საბინაო კოდექსის 147-ე მუხლის მე-3 პუნქტი):

1. საერთო კრებაზე კენჭისყრით.
2. გამგეობის წევრების კენჭისყრით.

დაზუსტებულია თავმჯდომარის ფუნქციები საბინაო კოდექსი და წესდებაპარტნიორობა.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 149-ე მუხლის 1.2 პუნქტის თანახმად, თავმჯდომარემ უნდა განახორციელოს საბჭოს გადაწყვეტილებებიდა HOA-ს მონაწილეთა შეხვედრები, ასევე ახორციელებს საქმიანობის ზოგად მართვას, შეიმუშავეთ საკადრო რეგულაციებიდა განსაზღვრავს დაქირავებულ მუშაკთა ანაზღაურებას.

თავმჯდომარის მიერ შემუშავებული დაქირავებულ თანამშრომელთა საქმიანობის გეგმა და დებულება და მათი ანაზღაურების ოდენობა. ექვემდებარება სავალდებულო დამტკიცებას HOA-ს წევრების საერთო კრება (RF საბინაო კოდექსის 149-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, მუხლი 149. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის თავმჯდომარე.

1. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის თავმჯდომარე აირჩევა ასოციაციის წესდებით დადგენილი ვადით. ამხანაგობის გამგეობის თავმჯდომარე უზრუნველყოფს გამგეობის გადაწყვეტილებების შესრულებას, უფლება აქვს მისცეს მითითებები და ბრძანებები ამხანაგობის ყველა თანამდებობის პირს, რომლის შესრულებაც სავალდებულოა ამ პირებისთვის.
2. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის თავმჯდომარე მოქმედებს ამხანაგობის სახელით მინდობილობის გარეშე, ხელს აწერს გადახდის დოკუმენტებს და ახორციელებს ოპერაციებს, რომლებიც კანონის, ამხანაგობის წესდების შესაბამისად, არ საჭიროებს გამგეობის სავალდებულო დამტკიცებას. ამხანაგობის ან ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების შეიმუშავებს და დასამტკიცებლად წარუდგენს ამხანაგობის წევრთა საერთო კრებას ამხანაგობის შიდა წესებს თანამშრომლებთან მიმართებაში, რომელთა პასუხისმგებლობა მოიცავს ბინაში საერთო ქონების მოვლა-პატრონობასა და შეკეთებას. შენობა, მათი შრომის ანაზღაურების დებულება, ამ კოდექსით გათვალისწინებული ამხანაგობის სხვა შიდა დოკუმენტების დამტკიცება, ამხანაგობის წესდება და ამხანაგობის წევრთა საერთო კრების გადაწყვეტილებები.

ამხანაგობის მენეჯერი არის თანამშრომელი, რომელიც გადაწყვეტაში ჩართულიშემდეგი ამოცანები:

• სარემონტო და სხვა სამუშაოების ორგანიზება;
• კონტროლი საჯარო სერვისების ხარისხზე;
• პერსონალის მართვა;
• კრიზისის მენეჯმენტი.

Მნიშვნელოვანი!მენეჯერი სულაც არ უნდა იყოს HOA-ს წევრი, მაგრამ უნდა ჰქონდეს გამოცდილება კომუნალურ სფეროში და ესმოდეს საბინაო კანონმდებლობა.

რა განსხვავებაა მათ შორის?

მთავარი განსხვავება არის ის, რომ თავმჯდომარეა აირჩიეს უფლებამოსილი ლიდერი, ხოლო მენეჯერს მთლიანად აკონტროლებს თავმჯდომარე, ისევე როგორც HOA-ს ყველა სხვა დაქირავებული თანამშრომელი. თავმჯდომარე ადგენს მენეჯერის სამუშაო პირობებიგამგეობის სხდომაზე.

მენეჯერი, როგორც ინდივიდი არის ერთგვარი ალტერნატივა მმართველი კომპანია, ხოლო თავმჯდომარე, როგორც ქონების მესაკუთრეთა წარმომადგენელი აკონტროლებს მენეჯერის საქმიანობასდა მას ანგარიშს სთხოვს. ამ პოზიციებს შორის მრავალი განსხვავებაა რამდენიმე ასპექტში:

• ლეგალური სტატუსი;
• უფლება-მოვალეობების სფერო;
• პასუხისმგებლობა;
• დაქირავება და სამსახურიდან გათავისუფლების პროცედურები.

განსხვავებები ყველა ასპექტშიდაიცვას სამოქალაქო და საბინაო კანონმდებლობა, ასევე კონკრეტული საბინაო ასოციაციის საქმიანობა და არსებული სამართალდამცავი პრაქტიკა.

Ლეგალური სტატუსი

საბინაო ასოციაციის მენეჯერის სტატუსი მითითებულია ქირავნობის ხელშეკრულებაშიმას და ამხანაგობის გამგეობას შორის.

არჩეულ თავმჯდომარეს, მენეჯერისგან განსხვავებით, აქვს არა თანამშრომლის, არამედ სტატუსი ადმინისტრაციული ხელმძღვანელი HOA, რომელსაც აქვს აუცილებელი უფლებამოსილება განახორციელოს სამართლებრივი ქმედებები საბინაო ასოციაციის სახელით.

კანონი იძლევა უფლებასმენეჯერი, საჭიროების შემთხვევაში, შეასრულებს მთელ რიგ ქმედებებს.

მას აქვს უფლება გადაწყვეტილების მიღება მინდობილობის გარეშეხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. 149 რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი.

კანონის თანახმად, HOA-ს ხელმძღვანელს შეუძლია იმოქმედოს როგორც:

1. ფიზიკური პირი (დასაქმებული).
2. ინდივიდუალური მეწარმე.

ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მქონე მენეჯერებს შეუძლიათ გააცნობიეროს მართვის საქმიანობა რამდენიმე HOA-ში ერთდროულად.

Მნიშვნელოვანი!მენეჯერი არ შეიძლება იყოს კომუნალური მომსახურების მიმწოდებელი.

ამ ფუნქციის შესრულება შესაძლებელია მხოლოდ მმართველი ორგანიზაციებიან რესურსების მიმწოდებელი საწარმოები.

უფლებამოსილების რეგისტრაცია

საბინაო ასოციაციის თავმჯდომარის უფლებამოსილებებინაწილობრივ განსაზღვრულია საბინაო კოდექსით და ექვემდებარება დეტალურ აღწერას კონკრეტული HOA-ს წესდებაში. სამართლებრივი საქმიანობის საფუძველითავმჯდომარე არის. ეს დოკუმენტიექვემდებარება საბინაო ზედამხედველობის ორგანოებსა და საგადასახადო სამსახურს წარდგენას, სადაც ფიქსირდება ამხანაგობის თავმჯდომარის თანამდებობაზე არჩეული პირის მონაცემები.

მენეჯერი შეიძლება დარეგისტრირდეს როგორც თანამშრომელიპარტნიორობა ორი გზით:

• შრომითი ხელშეკრულების გაფორმების გზით;
• სამოქალაქო ხელშეკრულების დადების გზით.

შრომითი ხელშეკრულების გაფორმება რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის შრომის კოდექსის მე-11 თავის ნორმებით და მოიცავს მენეჯერის დაქვემდებარებული პოზიცია HOA-ს მენეჯმენტთან დაკავშირებით.

სამოქალაქო შეთანხმება მოიცავს უფრო ფართო დაქირავებული მენეჯერის უფლებამოსილებებითან დეტალური აღწერამისი საქმიანობის პირობები და კომპეტენციის სფეროები.

უფლებები და მოვალეობები

ძირითადი HOA-ს თავმჯდომარის უფლებები(საბინაო ასოციაციები) ჩამოდის საკონტროლო ფუნქციების განხორციელებადაქირავებული მუშაკების (მათ შორის დაქირავებული მენეჯერის) საქმიანობაზე.

გარდა ამისა, ის დაევალა გადაწყვეტილების მიღებასხელშეკრულებების, ხელშეკრულებების გაფორმებაზე და ფინანსური დოკუმენტებისახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის სახელით.

სხვა საკითხებთან ერთად, ასკვნის HOA-ს თავმჯდომარე შეთანხმება მენეჯერის ჩართვაზე.

TO დაქირავებული მენეჯერის უფლებებიმოიცავს:

• საბინაო ასოციაციის ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების მუშაკთა შერჩევა;
• დაქირავებული მუშაკების გათავისუფლება;
• HOA-ს ფინანსური ისტორიის შესახებ ინფორმაციის მოპოვება;
• HOA-ს ინტერესების წარმომადგენლობა ოფიციალურ ორგანოებში მინდობილობით.

Მნიშვნელოვანი! HOA-ს თავმჯდომარის პასუხისმგებლობა შემოიფარგლება პარტნიორობის მონაწილეთა შეხვედრების გადაწყვეტილებების აღსრულების ორგანიზებით.

ამას ექვემდებარება წესდება და მოვალეობები სამუშაოს დროული და ხარისხიანი შესრულების მონიტორინგისთვის და კომუნალური რესურსებით უზრუნველყოფა.

დაქირავებული მენეჯერის მოვალეობებიგანისაზღვრება მასთან შრომითი ხელშეკრულებით. უმეტეს შემთხვევაში, ეს პასუხისმგებლობა მოიცავს:

1. კონტრაქტორების შერჩევა.
2. კონტრაქტების და კონტრაქტორების გაფორმება.
3. საქმიანობის ანგარიშის პრეზენტაცია.
4. მოვალეებთან მუშაობა.

სხდომის თავმჯდომარეარ შეუძლია თავისი უფლებამოსილება გადასცეს დაქირავებულ მენეჯერს ან დაავალოს მისი მოვალეობები (RF საბინაო კოდექსის 147-ე მუხლის 3.1 პუნქტი).

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი, მუხლი 147. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის საბჭო

3.1. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის წევრი არ შეიძლება იყოს პირი, რომელთანაც ასოციაციამ გააფორმა ხელშეკრულება ბინის კორპუსის მართვის შესახებ, ან პირი, რომელიც იკავებს თანამდებობას იმ ორგანიზაციის მმართველ ორგანოებში, რომელთანაც ასოციაცია შევიდა. აღნიშნულ ხელშეკრულებაში, ასევე წევრი აუდიტის კომისიაამხანაგობის (აუდიტორი). სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გამგეობის წევრს არ შეუძლია შეუთავსოს თავისი საქმიანობა ამხანაგობის საბჭოში და ამხანაგობაში მუშაობა შრომითი ხელშეკრულებით, აგრეთვე ანდოს, ენდოს ან სხვაგვარად ანდოს სხვა პირს თავისი მოვალეობების შესრულებას. ამხანაგობის გამგეობის წევრი.

დასაშვებია მხოლოდ დაქირავებული მენეჯერის მინიჭება შეზღუდული მითითების პირობებიგამგეობის ან საერთო კრების წევრთა უმრავლესობის (წესდებით განსაზღვრული) თანხმობით.

პასუხისმგებლობა

ამხანაგობის თავმჯდომარე წევრი სრულად ანგარიშვალდებული მოსახლეობის წინაშე.

ის რეგულარულად უნდა უზრუნველყოს საჭირო დოკუმენტაციაარჩეული აუდიტორი და მთავარი შეხვედრა HOA-ს წევრები და პასუხისმგებელია ამ საკონტროლო ინსტიტუტების მიერ.

მენეჯერს არ აქვს უფლება მიიღოს გადაწყვეტილებები მოსახლეობის ინტერესების საწინააღმდეგოდ.

HOA-ს თავმჯდომარე ახორციელებს ზოგადი კონტროლიდა ადგენს სრულ ანგარიშს.

ის ეკისრება ფინანსურ პასუხისმგებლობასყველა მაცხოვრებელს შემდეგ საკითხებზე:

• სახლის მფლობელებისთვის კომუნალური რესურსების დროული მიწოდებისთვის;
• მატერიალური რესურსების პასუხისმგებლობით გამოყენებისათვის;
• დაქირავებული მენეჯერის საქმიანობისთვის.

თუ მენეჯერი რაიმე მიზეზით ვერ შეასრულა თავისი მოვალეობა, ან შეასრულა ისინი კანონის ან შრომითი ხელშეკრულების დარღვევით, მაშინ პასუხისმგებლობა ასოციაციის დამქირავებელ-წევრებს ამ შეცდომებზე. დაევალა HOA-ს თავმჯდომარეს.

Მნიშვნელოვანი!საბჭოს წევრები თანაბრად პასუხისმგებელნი არიან იმ ქმედებებზე, რომლებსაც ისინი ახორციელებენ პარტნიორობის სახელით.

ხელფასიანი მენეჯერი პასუხისმგებელიათავისი საქმიანობის ფარგლებში:

• მასალა;
• კრიმინალური;
• სამოქალაქო.

პასუხისმგებლობა განისაზღვრება შესაბამისი შრომითი ხელშეკრულების პუნქტებიდა არსებობს განკარგვაზე მინდობილი ქონების ფარგლებში და ფული. სამოქალაქო პასუხისმგებლობა არსებობს ხელშეკრულების პირობების ფარგლებშიამხანაგობის ხელმძღვანელობით.

სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა ხდება გამონაკლის შემთხვევებშიმუშების მიერ ენერგეტიკული კომუნიკაციების შენარჩუნებაზე კონტროლის ფუნქციების განხორციელებისას დაუდევრობისას იწვევს საგანგებო სიტუაციებს.

გათავისუფლება და შეცვლა

მენეჯერის დაქირავება და გათავისუფლებახორციელდება ქონების მესაკუთრეთა კრების გადაწყვეტილებით ან მხოლოდ თავმჯდომარის მიერ, თუ ის უფლებამოსილია ქარტიით.

საბინაო ასოციაციის მენეჯმენტი უფლება აქვს შეცვალოს დაქირავებული მენეჯერიან გაათავისუფლოს იგი, თუ ეს უკანასკნელი ასრულებდა თავის მოვალეობებს რუსეთის ფედერაციის შრომის კოდექსის შესაბამისად, არ ასრულებს ხელშეკრულების პირობებს.

ზოგჯერ მენეჯერის თანამდებობიდან გათავისუფლება არ შეიძლება განხორციელდეს ხელოვნებაში მოცემულ პუნქტებზე. რუსეთის ფედერაციის შრომის კოდექსის 81.

კანონის დარღვევა მიუღებელია.

ამ შემთხვევაში, საბინაო ასოციაციის მონაწილეთა შეხვედრა აქვს გადაწყვეტილების მიღების უფლებაასეთი მენეჯერის საქმიანობის შეჩერების შესახებ.

გათავისუფლებული მენეჯერის ნაცვლად საბჭო ნიშნავს ახალს.

Შესაძლოა უფლებამოსილების ვადამდე შეწყვეტაშემდეგ შემთხვევებში:

1. მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებები.
2. გამგეობის გადაწყვეტილებები (თუ გათვალისწინებულია წესდებით).
3. სასამართლო გადაწყვეტილებები.

სამოქალაქო სასამართლოებს აქვთ უფლებაპროკურატურის წარდგინებით ჩაერიოს სახლის მესაკუთრეთა ორგანიზაციებში, ასეთი ორგანიზაციების ხელმძღვანელობის მიერ კანონის და დებულებების უხეში დარღვევის შემთხვევაში.

ასე რომ, ამხანაგობის თავმჯდომარეა ორგანიზაციის ოფიციალური ხელმძღვანელისახლის მფლობელები და მენეჯერი ასრულებს ფუნქციებს აღმასრულებელი დირექტორი, ყოფნა დაქირავებული მუშაკი HOA-ს მართვასთან და ლიდერული ფუნქციების შესრულებასთან დაკავშირებით მკაცრად შრომითი ხელშეკრულების ფარგლებში.