Газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга. Газрын талбайг үнэлэх арга, журам. Зах зээлийн үнэлгээний журам

Газрын боломжид дүн шинжилгээ хийж, сонгосны дараа боломжит сонголтуудҮүнийг ашиглахын тулд үнэлгээч нь түүний хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээг (BNEI) дүн шинжилгээ хийх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, газар дээр хамгийн их үнэ цэнийг авчрах бодитой, боломжийн, санхүүгийн хувьд боломжтой, боломжийн, боломжтой, хууль ёсны хувилбаруудын дунд эдгээр ашиглалтыг тодорхойлох.

NEI-ийн шинжилгээнээс гадна газрын үнэ цэнийг тооцоолохын тулд дараахь зүйлийг ашиглаж болно.

Арга харьцуулсан шинжилгээборлуулалт (SAP).

Үлдэгдэл үнэд суурилсан үнэлгээний арга.

Дамжуулах арга.

Газрын түрээсийг капиталжуулах арга.

Газар дээр үлдэх арга.

Шилдэг ба хамгийн сайн хэрэглээний шинжилгээ газар газар нутгийг хөгжүүлэх (хөгжүүлэх) өөр хувилбаруудыг харьцуулах боломжийг олгодог. Бүтээн байгуулалтын хувилбар бүрийн хувьд газрын үлдэгдэл үнийг тооцдог. Газрын хамгийн өндөр үлдэгдэл үнэ цэнэ нь түүнийг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглахтай тохирч байна.

Шинжилгээний эхний алхам бол зах зээлийн боломж, хязгаарлалтыг харгалзан үндэслэлтэй ашиглах боломжтой хувилбаруудыг сонгох явдал юм. Байршлын боломж, зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ, хууль эрх зүйн хөгжлийн эрхийг харгалзан үздэг. Энэхүү журам нь газрыг ашиглах үндэслэлтэй хувилбаруудыг тодорхойлох боломжийг олгодог бөгөөд ингэснээр шаардлагагүй мэдээлэл цуглуулах хэрэгцээг арилгадаг. Тиймээс хэрэв бүсчлэлийн журам нь зөвхөн орон сууцны барилга байгууламжийг хөгжүүлэх газрыг хязгаарлавал арилжааны болон үйлдвэрлэлийн хөгжлийн хувилбаруудыг огт авч үзэхгүй. Гэсэн хэдий ч, шинжээч тухайн талбайн бүсчлэлийн зохицуулалтыг ирээдүйд шинэчлэгдэнэ гэж үзэж байгаа бол холбогдох одоогийн хязгаарлалт нь орон сууцны бус бүтээн байгуулалтын хувилбаруудыг авч үзэхэд саад болохгүй.

Хоёр дахь шатанд альтернатив стратеги бүрийн хөгжлийн өртөгийг тодорхойлно. Сайтын нөөцийн чанар, хөгжлийн янз бүрийн хувилбаруудын технологийн боломжуудыг харгалзан үздэг.

Гурав дахь шатанд тодорхойлсон хөгжлийн стратегийн санхүүгийн боломжуудыг тодорхойлдог. Сонголт бүрийн хувьд орлогын урьдчилсан тайланг бэлтгэдэг. Хөгжлийн стратеги бүрийн хувьд зах зээлийн ирээдүйн төлөв байдлын талаархи таамаглал, таамаглал дээр үндэслэн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцдог.

Дөрөвдүгээр шатанд үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг газар, барилга байгууламж (барилга байгууламж) хооронд хуваарилдаг. Шинжээч нь зах зээлийн мэдээлэл эсвэл хөрөнгө оруулагчдын хүлээлт дээр үндэслэн тодорхойлсон капиталжуулалтын харьцааг ашиглаж болно. Хөгжлийн хувилбар бүр өөр өөрийн гэсэн коэффициенттэй байж болно. Энэ харьцаа нь эрсдэлийн түвшин, хөрөнгийн нөхөн сэргээх хугацаа, санхүүжилтийн бүтэц, объектын үнэ цэнийн хүлээгдэж буй өсөлт, бууралт зэргээс хамаарна.

Харьцуулсан борлуулалтын шинжилгээний арга (SAP)харьцуулах боломжтой талбайн борлуулалтын үнийг үнэлэгдсэн талбайн зах зээлийн үнэд хөрвүүлэх замаар газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оршино.

Манай нөхцөлд энэ аргыг хувийн орон сууцны барилга байгууламж, цэцэрлэгийн талбай, хүнсний ногооны талбайн өртгийг тодорхойлоход ашиглаж болно.

Үнэлгээний онолын дагуу энэ аргыг хэрэглэхдээ үнэлгээчин харьцуулах зургаан элементийг ашиглах ёстой.

Гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл.

Борлуулалтын нөхцөл.

Борлуулалтын хугацаа.

Байршил.

Физик шинж чанар.

Орлогын шинж чанар.

Харьцуулалтын элемент бүрийн хувьд харьцуулж болох талбайг үнэлж буй талбайтай ижил болгоход үндэслэн зохих тохируулга (Хүснэгт 8.1) хийнэ.

Нэмэлт өөрчлөлт оруулах дараалал дараах байдалтай байна. Үнэлгээчин нь завсрын үнийн мэдээллийг олж аваад өмнөх тохируулсан үнэд дараагийн залруулга хийнэ.

Хүснэгт 8.1

Талбайн өртгийг тооцоолох тохируулгын хүснэгт

	Харьцуулах элементүүд	Нэмэлт өөрчлөлт	Тохируулах үнэ, мянган рубль
	Борлуулалтын үнэ
	Онцгой нөхцөл
	Борлуулалтын онцгой нөхцөл
	Зах зээлийн нөхцөл (цаг хугацаа)
	Байршил
	Физик шинж чанар
	Үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн үнэ цэнэ

Физик шинж чанарыг харгалзан үзэхдээ талбайн хэмжээ, жигд бус хэлбэр, өнцгийн байршлын залруулга зэргийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Газар нь том байх тусам нэгж талбайн үнэ бага байх нь дүрэм ёсоор мэдэгдэж байна.

Зах зээлийн эдийн засагтай орнуудад талбайг нэгтгэх нь түүний үнэ цэнэд үзүүлэх нөлөөг харгалзан үзэх боломжийг олгодог тусгай хүснэгтүүд байдаг. Манай нөхцөлд үнэлгээчин ийм шинжилгээг бие даан хийх ёстой, тухайлбал, 1 м 2 эсвэл нэг зуун метр квадрат талбайн борлуулалтын үнээс хамаарах графикийг зурах шаардлагатай. талбай.

Ижил талбайтай гурвалжин талбай нь үүн дээр ажиллахад тохиромжгүй тул тэгш өнцөгтөөс доогуур үнэлэгддэг нь мэдэгдэж байна. Гурвалжин талбайг үнэлэхдээ үнэлгээчид ихэвчлэн "65-35 дүрэм"-ийг ашигладаг бөгөөд үүнд "гудамжны нүүрэн тал бүхий гурвалжин талбайн үнэ нь тэгш өнцөгт хэсгийн үнийн дүнгийн 65 орчим хувьтай тэнцэнэ" гэж заасан байдаг.

Тогтмол бус хэлбэртэй талбайг үнэлэхийн тулд та талбайг тэгш өнцөгт болгон хувааж, тус тусад нь үнэлдэг техникийг ашиглаж болно, нийт өртөг нь тусдаа хэсгүүдийн зардлын нийлбэр юм.

Булангийн байршлын нөлөөллийг сайтын арилжааны төлөөлөгч тодорхойлно. Дэлгүүр, шатахуун түгээх станцуудын хувьд энэ байршил нь тодорхой давуу талыг өгдөг тул өртөг нь өндөр байх болно. Цэцэрлэгийн талбай, зуслангийн байшин барихад булангийн байршил нь тэдний зардлыг бууруулдаг. Булангийн байршлыг үнэлэхийн тулд борлуулалтын талаархи тодорхой статистик мэдээллийг цуглуулж, янз бүрийн зориулалтаар газар нутгуудад үзүүлэх нөлөөллийн зохих дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай.

Үлдэгдэл үнэд суурилсан үнэлгээний арга.Энэ аргын дагуу барилгын үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнээс хасч, газрын үнэ цэнийг үлдэгдэл үнээр нь тооцдог.

Энэ техник нь сул талбайн борлуулалт байхгүй үед удаан хугацаанд хөгжсөн газруудад ялангуяа ашигтай байдаг. Энэ арга нь зардлын тооцоог хийх боломжтой харьцангуй шинэ барилгатай газруудад илүү нарийвчлалтай үр дүнг өгдөг.

Хэрэв борлуулалтын талаар хангалттай мэдээлэл байхгүй бол тэдгээрийн үнэ цэнийн талаархи шинжээчдийн тооцооллыг анхны үнэ болгон ашиглаж болно. Аргын нарийвчлал нь шинжээчдийн үнэлгээ, барилгын зардлын тооцоо хэр найдвартай байхаас хамаарна.

Дамжуулах арга.Тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө болон тодорхой бүс нутгийн хувьд газрын үнэ болон барилгын өртөг хоёрын хооронд тодорхой хамаарал байдаг. Тиймээс, хэрэв тухайн бүс нутагт ашиглалтад ороогүй газар хангалттай хэмжээний борлуулалт байхгүй бол хангалттай тооны гүйцэтгэсэн ажил гүйлгээ бүхий харьцуулах боломжтой бүс нутгийг сонгож, газрын үнэ болон барилгын үнийн ердийн харьцааг тодорхойлох боломжтой. тухайн бүс нутгийн үнэлгээнд энэ харьцааг ашиглана.

Энэ аргын давуу тал нь барилгын өртгийг тодорхойлохдоо зардлын аргыг ашиглах шаардлагагүй юм.

Газрын түрээсийг капиталжуулах арга.Энэ аргыг барилга байгууламжаас тусад нь газар түрээслэх тохиолдолд ашиглаж болно.

Хэрэв түрээсийн гэрээ саяхан хийгдсэн эсвэл одоогийн түрээсийн зах зээлийг үнэн зөв тусгасан бол түрээсийн цэвэр дүнг газрын хөрөнгийн үнэд шууд хөрөнгөжүүлж болно.

Жишээ нь: Ашиглалтын зардлыг түрээслэгчээс 10 жилийн хугацаатай жилд 100,000 рубль төлөх нөхцөлтэйгээр саяхан газар түрээсэлсэн. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ - 15%. Нэг хэсэг газрын өртгийг тодорхойл.

Шийдэл: 100,000: 0.15 = 666,700 рубль.

Газрын хувьд үлдсэн арга.Энэ арга нь бүтээмжийг нэмэгдүүлэх зарчим дээр суурилдаг. Газрын үнэ цэнийг хөдөлмөр, хөрөнгө, менежментийн зардалтай холбоотой шаардлагатай бүх төлбөрийг тооцсоны дараа үлдэгдэл байдлаар тооцно.

Жишээ нь: Орон сууцны барилга барихаар олгосон 16 га талбайг 10 акр талбайд 1 байшин барих зөвшөөрөгдөх хэмжээтэйгээр үнэлэх шаардлагатай. Эзэмшигч нь тохижилт, харилцаа холбоог харгалзан 0.1 га талбай бүхий талбайг 175,000-220,000 рубль (дунджаар 200,000 рубль) зардаг. Талбайн бэлтгэл, тохижилт, харилцаа холбооны зардалд 14,000,000 рубль шаардагдана. Ийм төслүүдийн дизайны зардал, захиргааны зардал, гүйлгээний зардал болон бусад нэмэлт зардал нь дунджаар нийт борлуулалтын үнийн дүнгийн 25 хувийг эзэлдэг. Зээлийн хураамж, засвар үйлчилгээний зардал, ашиг нь цэвэр орлогын 40% байх болно. Нэг хэсэг газрын өртгийг тодорхойл.

1. 160 * 200000 = 32 (сая рубль) талбайн урьдчилсан борлуулалтын үнэ

2. Хөгжлийн зардал - 14 (сая рубль)

3. Ерөнхий нэмэлт зардал (25%) - (8 сая рубль)

4. Ашиг ороогүй цэвэр орлого - (1-р зүйл. – (2-р зүйл + 3-р зүйл)) - 10 (сая рубль)

5. Өмчлөлийн зардал ба ашиг (10,000,000-ийн 40%) - 4 (сая рубль)

Хөгжөөгүй газрын өртөг нь 6 (сая рубль) юм.

Газрын зах зээлийн үнийг хэрхэн тодорхойлдог вэ? Нэг зуун метр квадрат газар ямар үнэтэй вэ? Кадастрын дугаараар газрын зах зээлийн үнийг мэдэх боломжтой юу?

Аливаа бүтээгдэхүүн, үйлчилгээг борлуулахдаа бид шударга үнээр авдаг. Үүнийг хийхийн тулд бид ижил төстэй зар сурталчилгаануудыг олж, тэдгээрийг манайхтай харьцуулдаг. Гэсэн хэдий ч энэ нь үргэлж боломжтой байдаггүй. Ялангуяа борлуулах ердийн бус объект, жишээлбэл, зарим газрын хувьд.

Намайг Валерий Чемакин гэдэг. зөвлөхөөр хуулийн асуудлууд, энэ нийтлэлд би газрын зах зээлийн үнийн талаар ярих болно.

Мөн газрын зах зээлийн үнэлгээг хаана, яаж захиалах талаар ярина.

1. Газрын зах зээлийн үнэ хэд вэ, яагаад үүнийг мэдэх шаардлагатай вэ

Газрын чөлөөт арилжааны нөхцөлд талбайн үнийг зах зээлээр тогтоодог. Ихэнх тохиолдолд тухайн бүс нутагт ижил төрлийн объектууд ойролцоогоор ижил үнэтэй байдаг. Энэ нь эмх замбараагүй байдлыг үл харгалзан зах зээл өөрөө өөрийгөө зохицуулах чадвартай байдагтай холбоотой юм.

Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн тодорхойлолтыг томъёолъё.

Энэ нь аль аль талдаа гүйлгээний үр дүнд харилцан сэтгэл хангалуун байж чөлөөт зах зээл дээр боломжийн хугацаанд зарж болох үнэ юм.

Газрын зах зээлийн үнийг хаанаас олж мэдэх вэ? Ихэнх тохиолдолд энэ асуултын хариулт тодорхой байдаг. Зар сурталчилгаа бүхий ямар ч вэб сайтыг нээж, тухайн газар байрладаг бүс нутгийн саналыг судлахад хангалттай. Гэсэн хэдий ч зарах ижил төстэй газар байхгүй бол та үнэлгээчдийн тусламжид хандах хэрэгтэй болно.

Хэрэв танд албан ёсны шинжээчийн дүгнэлт хэрэгтэй бол, жишээлбэл, шүүхийн хувьд хараат бус дүгнэлт гаргадаг. Энэ үзэл баримтлалын мөн чанарын тухай манай тусгай нийтлэлийг уншина уу. Мэргэжилтнүүд газрын зориулалтаас хамааран тухайн газрын зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо янз бүрийн үнэлгээний аргыг ашигладаг.

Жишээлбэл, хөдөө аж ахуйн газар тариалангийн талбайн хувьд энэ томъёо нь хадгалахаас олох боломжтой ашгийн хүчин зүйлийг ашигладаг Хөдөө аж ахуйэсвэл арилжааны үйлдвэрлэл. Аж үйлдвэрийн газрын зах зээлийн үнийг тооцоолохдоо эдийн засгийн бусад үйл ажиллагаанаас олох боломжит орлогыг харгалзан үздэг.

2. Нэг зуун метр квадрат газрын үнэ хэр үнэтэй вэ - талбайн зах зээлийн үнэд нөлөөлж буй гол хүчин зүйлсийн тойм.

Газрын талбайн зах зээлийн үнийг үнэлэх журмыг гүнзгийрүүлэхгүйгээр би түүний үүсэхэд нөлөөлж буй олон арван хүчин зүйл байгааг тэмдэглэх болно.

Гол нь энд байна.

Хүчин зүйл 1. Талбайн байршил

Энэ нь үнэ бүрэлдэхэд шийдвэрлэх нөлөө үзүүлдэг тул энэ нь хамгийн чухал хүчин зүйл юм. Газар нь томоохон хотуудтай ойр байх тусам илүү үнэтэй байдаг.

Жишээ

Би саяхан 17 акр газар зарсан Хөдөө орон нутагхарилцаа холбоо бүхий, гэхдээ хамгийн ойроос 200 км том хотердөө 100 мянган рубль. Үүний дараа тэр даруй Тюмень дотор 20 акр газрыг харилцаа холбоогүй байсан ч 1.5 сая рублиэр худалдаж авсан.

Эдгээр нь Москвагийн элит хотын захын газрын үнэтэй харьцуулахад пенни юм. Ижил кадастрын бүсийн хил хязгаар дотор ч гэсэн ижил төстэй талбайн үнэ нэлээд ялгаатай байдаг. -аас хамаарна хувь хүний ​​онцлогдараагийн дэд хэсэгт заасан.

Хүчин зүйл 2. Хөрсний байдал, газар нутаг

Хүмүүс зөвхөн байшин барихын тулд бус, цаашдын идэвхтэй амралт зугаалгын зорилгоор газар худалдаж авдаг. Тиймээс сайт нь хүнийг баярлуулах ёстой Гадаад төрх, ой, гол, нууртай ойр, хөрсний үржил шим. Жалга, суваг болон бусад хүсээгүй ландшафтын хэлбэрүүд нь намаг, шорвог хөрстэй адил зардлыг ихээхэн бууруулдаг.

Хүчин зүйл 3. Талбай дээрх барилга байгууламж, тэдгээрийн нөхцөл байдал

Орон сууцны барилгатай газрын зах зээлийн үнэ хамаагүй өндөр байдаг. Ямартай ч нураах ёстой хуучин хуучирсан байшин байсан ч барилгынхаа үнийг бас багтаасан байгаа. Гэсэн хэдий ч барилга байгууламжийн нөхцөл байдал бас чухал юм. Мэдээжийн хэрэг, зуслангийн байшинтай талбай нь амбаартай газраас хамаагүй илүү үнэ цэнэтэй юм.

Хүчин зүйл 4. Харилцаа холбооны сүлжээнд холбогдох боломж

Хотын захиргаа ихэвчлэн хувийн орон сууц барих (IHC) сайтууд дээр инженерийн шугам сүлжээ барих ажлыг санхүүжүүлдэг. Цахилгаан, хий, усан хангамж нь газрын өртөгийг ихээхэн нэмэгдүүлдэг.

Жишээ

Миний худалдаж авсан газар нь харилцаа холбоо, тэр ч байтугай нэвтрэх замгүй тул 1.5 сая рублийн үнэтэй. Хамгийн ойрын оршин суудаг тосгонд ижил төстэй газар дор хаяж 3 сая рублийн үнэтэй байдаг. Энэ нь инженерийн шугам сүлжээг суурилуулсны дараа надад сайн ашиг олох боломж байна гэсэн үг юм.

Хүчин зүйл 5. Сайтыг ашигласнаар тодорхой хугацаанд ашиг олох магадлал

Хөдөө аж ахуйн зориулалтаар эсвэл аж үйлдвэрийн барилга байгууламж барих зориулалттай газар нь материаллаг бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх зориулалттай бөгөөд энэ нь ашиг олох чадвартай гэсэн үг юм. Холбооны хурдны замын ойролцоох газрууд онцгой үнэ цэнэтэй байдаг. Энэ боломжит орлогыг мөн ийм талбайн зах зээлийн үнэд оруулсан болно.

3. Газрын зах зээлийн үнийг хэн тодорхойлох вэ - үнэлгээчдийн үндсэн сонголтуудын тойм.

Хуулийн ач холбогдолтой аливаа үйл ажиллагааны хувьд таны талбайн үнийг мэдэх нь хангалтгүй юм. Хуулийн дагуу гаргасан мэргэжлийн үнэлгээчдээс албан ёсны дүгнэлт авах шаардлагатай үнэлгээний үйл ажиллагаа.

Газрын зах зээлийн үнийг хэн тогтоодог, яаж тогтоодог, хаана хандах вэ гэдгийг харцгаая.

Сонголт 1. Мэргэшсэн үнэлгээний товчоо

Өнөөдөр арилжааны олон фирмүүд ажиллаж байна янз бүрийн төрөлүнэлгээний үйл ажиллагаа. Урьдчилсан нөхцөл бол тэдгээр нь байх ёстой өөрийгөө зохицуулах байгууллагууд(SRO). Эдгээр пүүсүүд зөвхөн үнэлгээ хийдэг боловч хуулийн үйлчилгээ гэх мэт бусад үйлчилгээ үзүүлдэггүй.

Сонголт 2. Бие даасан хувийн үнэлгээчин

Хуулинд ганцаарчилсан үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулахыг хориглодоггүй тул та мөн хувийн үнэлгээчин олж болно. Тэрээр аль ч компанийн ажилтны хувьд газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо үнэлгээний ижил зарчмыг баримталдаг. Хувийн үнэлгээчинд үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хууль үйлчилнэ.

Сонголт 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг

Аливаа томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн ажилтнуудад үнэлгээчид байдаг. Тиймээс, хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагаар дамжуулан газраа зарахаар шийдсэн бол ямар үнэ тогтоохоо мэдэхгүй байгаа бол тэд таны үйлчилгээнд байна. Энэ нь маш тохиромжтой, учир нь тэдний ажлыг комиссоос төлөх болно.

Сонголт 4. Хуулийн фирм

Олон хуулийн фирмүүд үйлчлүүлэгчдэд хууль зүйн туслалцаа үзүүлэхээр хязгаарлагддаггүй. Тэд шалгалт, үнэлгээний үйлчилгээг санал болгодог. Зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг олж мэдээд зогсохгүй хууль зүйн туслалцаа авах шаардлагатай бол ийм оффисуудтай холбоо барихыг зөвлөж байна. Жишээлбэл, шүүх таны хуучин эхнэр, нөхөртэйгээ эд хөрөнгийг хуваахыг шаарддаг боловч та түүний үнэлгээтэй санал нийлэхгүй байна.

Ялангуяа бага татвар төлөхийн тулд кадастрын үнэ цэнийг бууруулахын тулд шүүхэд хандах нь түгээмэл. Үүнийг хийхийн тулд сорилтын процедурыг дараа нь хийдэг, гэхдээ та энэ талаар манай тусгай нийтлэлээс уншсан нь дээр.

4. Газрын талбайн зах зээлийн үнийг хэрхэн олж мэдэх вэ - алхам алхмаар зааварчилгаа

Хэрэв та газрын зах зээлийн үнэ цэнийг хэрхэн тооцдогийг мэдэхгүй ч хууль ёсны ач холбогдолтой үйлдлүүдийг хийх шаардлагагүй, лавлагаа авах шаардлагатай бол нэг заль мэхийг ашигла. Одоо улсаас илүү татвар авахын тулд кадастрын үнэ цэнийг зах зээлийн үнэд ойртуулах гэж оролдож байна. Кадастрын үнийн талаархи мэдээллийг Rosreestr мэдээллийн санд авах боломжтой.

Тиймээс газрын кадастрын дугаарыг ашиглан газрын зах зээлийн ойролцоо үнийг онлайнаар тооцоол. Үүнийг хийхийн тулд Rosreestr эсвэл ямар нэгэн зуучлагч компанийн вэбсайтад зочилж, дугаарыг тусгай хайлтын хэлбэрээр оруулна уу. Кадастрын дугаарын оронд хаяг оруулахыг зөвшөөрдөг, гэхдээ энэ нь аль хэдийн албан ёсоор байгаа тохиолдолд л болно.

Танд газрын зах зээлийн үнэ, тухайлбал түрээсийн эрхийг бүртгүүлэх тухай албан ёсны бичиг хэрэгтэй бол холбоо барина уу. мэргэжлийн үнэлгээчид. Үүнийг яаж хийх вэ - цааш уншина уу.

Алхам 1. Үнэлгээний компанийг сонго

Ажлын хэмжээ, нарийн төвөгтэй байдлаас хамааран сонгох хэрэгтэй бие даасан үнэлгээчинэсвэл үнэлгээний компанитай холбоо барина уу. Учир нь зөв сонголтКомпаниуд, эхлээд өөрийн нутаг дэвсгэрт байгаа бүх компанийн талаар лавлагаа аваарай.

Танил, найз нөхөд, хөршүүдээсээ асуу. Гэнэт саяхан хэн нэгэн үнэлгээчний үйлчилгээг ашигласан. Форумуудыг уншина уу. Үүний үр дүнд та үзүүлж буй үйлчилгээний өртөг, чанарын хувьд оновчтой компанийг сонгох хэрэгтэй.

Алхам 2. Шинжээчдийн хэд хэдэн асуултыг тодорхойл

Гэрээ байгуулахын өмнө та шинжээчээс асуухыг хүсч буй асуултуудаа шийдэх хэрэгтэй. Түүнтэй хамт бүх нарийн ширийн зүйлийг нэн даруй шийдвэрлэхийг зөвлөж байна.

Мэргэжилтэнд өгөх асуултууд:

• тэр газар дээр нь очиж үзэх эсвэл баримт бичигт үндэслэн үнэлгээ хийх;
• үйлчилгээний өртөгт юу багтсан бэ;
• тэр сайтыг үнэлэхийн тулд ямар аргыг ашиглах вэ;
• түүнийг ажиллахад хэр хугацаа шаардагдах вэ?

Газрын талбайн зах зээлийн үнийг үнэлэх зарим жишээг түүн рүү харахаа бүү мартаарай. Үүнийг харахад үнэлгээчин хэр хариуцлагатай, үнэн зөв ажилладаг, тайлангийн маягт шаардлага хангаж байгаа эсэхийг ойлгох болно.

Алхам 3. Шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэх

Ажлыг гүйцэтгэхийн тулд үнэлгээчин хэрэгтэй болно техникийн баримт бичиггазар, түүнчлэн таны өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичиг.

Хэрэв танд ямар нэгэн зүйл байхгүй бол Улсын нэгдсэн бүртгэлийн 365 вэб сайтаас дутуу зүйлээ захиалах боломжтой. Энэ портал руу ороод ямар бичиг баримт бэлдэж байгааг харах боломжтой. Тэнд хайлтын маягт дээр талбайн кадастрын дугаарыг оруулаад Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс (USRN) мэдээлэл аваарай. Энэ Үнэгүй.

Хэрэв танд албан ёсны кадастрын гэрчилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн улсын нэгдсэн бүртгэлийн хуулбар эсвэл сайтын техникийн баримт бичиг хэрэгтэй бол мөнгөө төлж, шуудангаар танд хүргэх болно. Албан ёсны гэрчилгээ болон бусад баримт бичиг нь Rosreestr-ийн тамгатай байдаг. Хэрэв хэвлэх шаардлагагүй бол үйлчилгээний өртөг хамаагүй бага байх болно.

Алхам 4. Үйлчилгээний төлбөрийг төлж, гэрээ байгуул

Бүх бичиг баримт бэлэн болсны дараа гэрээ байгуулж, үйлчилгээний төлбөрийг төлнө. Гэрээний нөхцөлийг анхааралтай уншина уу. Энэ нь газрын зах зээлийн үнийг буруу үнэлснээс болж түүний буруугаас үүссэн асуудалд үнэлгээчний хариуцлагыг зааж өгөх ёстой.

Алхам 5. Үнэлгээний өдөр, цагийг тохиролцоно

Ихэнх тохиолдолд чадварлаг, зөв ​​үнэлгээ хийхийн тулд сайтыг өөрөө шалгаж, энэ үйл явдлын цаг, огноог мэргэжилтэнтэй урьдчилан тохиролцох шаардлагатай байдаг. Эцсийн эцэст, үүнийг хийж дууссаны дараа тэрээр шууд тооцоололд орох боломжтой болно. Дашрамд хэлэхэд, түүний айлчлал бүх үйлчилгээний зардалд багтсан эсэхийг урьдчилан асуу. Хэрэв тийм биш бол шууд эсвэл дараа нь төлөх шаардлагатай эсэхийг олж мэдээрэй.

Алхам 6. Мэргэжилтэн ирэхийг хүлээнэ үү

Товлосон өдөр, цагт мэргэжилтэнтэй уулзаж, газар дээр нь аваачна. Шалгалтын үеэр ойролцоо байх. Сайтын бие даасан шинж чанаруудын талаар тодруулах асуултууд байж болно. Энэ нь хөрсний чанар, хаврын үерийн зэрэг, бусад далд хүчин зүйлүүд байж болох бөгөөд үүнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Алхам 7

Газрын зах зээлийн үнэлгээний тайланд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, үнэлгээчний талаархи мэдээллийг агуулсан болно. Тайлангийн чухал бүрэлдэхүүн хэсэг нь аргачлал, түүний хууль эрх зүйн үндэслэлийн тодорхойлолт юм.

Жишээлбэл, газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо массын үнэлгээний аргыг зөвхөн хүн ам суурьшсан газрын хилийн дотор барилга барих стандарт газартай холбоотой ашиглахыг зөвшөөрнө.

Ойн сан, хөдөө аж ахуйн газар, үйлдвэрлэлийн зориулалттай газар, түүнчлэн ердийн бус газрын зах зээлийн үнийг тогтооход огт өөр аргыг ашигладаг. Аливаа тайлан зах зээлийн үнийг харуулсан дүгнэлтээр төгсдөг.

Хэрэв та эдгээр болон бусад хууль эрх зүйн асуудлаар илүү дэлгэрэнгүй зөвлөгөө авахыг хүсвэл "Правовед" компанийн вэбсайтад зочилно уу. Тэнд та тохиромжтой хэлбэрийг олох болно санал хүсэлт, үүгээр дамжуулан та өмгөөлөгчөөс асуулт асууж болно.

Асуудлаа товч бөгөөд тодорхой хэлээрэй. Үүний үр дүнд та асуудлыг шийдвэрлэх тодорхой үйлдлийн алгоритм бүхий цогц хариултыг авах болно. Ийм онлайн зөвлөгөөний үнэ 1000 рубльээс бага байдаг.

5. Газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлоход мэргэжлийн туслалцаа үзүүлэх - ТОП-3 үнэлгээний компаниудын тойм.

Үнэлгээний компанитай холбоо барихдаа бид мэргэжилтнүүдийн мэргэжлийн ур чадварт итгэлтэй байх ёстой. Түүнээс гадна бид илүү мөнгө төлөхийг хүсэхгүй байна.

Доор би газрын зах зээлийн үнэлгээг захиалах нь тийм ч их зардал гарахгүй алдартай 3 үнэлгээний компанийн тоймыг санал болгож байна.

Энэ компани нь банкуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийдэг. Хэрвээ та хашаандаа барьцаалан зээл авахыг хүсч байгаа бөгөөд кадастрын үнэ хэт доогуур байвал "Юрдис" компанид хандаарай. Энэ нь Оросын ихэнх томоохон банкуудтай ажилладаг. Тэд түүнд итгэж байгаа тул таны сайтыг зохих ёсоор үнэлж, хүссэн зээлээ авах болно гэдэгт итгэлтэй байгаарай.

Эндээс та барьцаанд ашиглахыг хүссэн бараагаа захиалах боломжтой. Тус компанийн үнэлгээчид зах зээлийн үнээс 20%-иар доогуур байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн татан буулгах үнийг тооцоход бэлэн болжээ. Яаралтай зарахад хэрэгтэй байна. Ийм үйлчилгээ нь ердөө 4 мянган рублийн үнэтэй бөгөөд энэ нь өрсөлдөгчдөөс хамаагүй бага юм.

Тус компани нь бүх төрлийн үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлдэг. Газрыг гурваар үнэлдэг янз бүрийн арга замуудзахиалагчтай тохиролцсоны дагуу: объектыг шалгах эсвэл шалгахгүйгээр, гаргах замаар шинжээчийн дүгнэлтүнэлгээний үйл ажиллагаагүйгээр газрын үнэ цэнийн талаар.

Consult Pro Assessment-ийн давуу талууд юу вэ?

№	Давуу тал	Ашиг тус
1	Хууль эрх зүйн хүчин	Тайланг аль ч шүүх, банк, төрийн байгууллагад хүлээн авна
2	Москвагийн зах зээлийн нөхцөл байдлын талаархи мэдлэг	Тэд тухайн газрын нэр хүнд, барилгын нягтрал, хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлсийг харгалзан үздэг
3	Найдвартай байдал	Тодорхой цаг хугацааны зах зээлийн нөхцөл байдалд нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийсний үр дүнд хүрсэн
4	Тав тухтай байдал	Үйлчилгээг вэбсайтаар дамжуулан захиалж болно, хэрэглэгчийн бүх хүслийг харгалзан үзнэ
5	Үр ашиг	Бүх ажлыг хамгийн богино хугацаанд хийж гүйцэтгэдэг

Компанийн вэбсайт дээр үүнийг бий болгохыг санал болгож байна Хувийн бүс, үүгээр дамжуулан газрын үнэлгээний үйлчилгээний хэрэгжилтэд хяналт тавихад маш тохиромжтой. Мөн захиалгын түүхийг тэнд хянахад хялбар байдаг. Бүх тайлан нь хууль тогтоомжид бүрэн нийцэж байгаа бөгөөд энэ нь банк, шүүх, шүүхэд хүлээн зөвшөөрөгдөх болно төрийн байгууллагууд, Мэргэжилтнүүд ашиглан тооцоолол хийдэг тусгай хөтөлбөрүүд, энэ нь алдаа гарах магадлалыг хамгийн бага хэмжээнд хүртэл бууруулдаг.

Сайт нь бүр байдаг онлайн тооцоолуур, үүний тусламжтайгаар та зарим объектын үнэ төлбөргүй үнэлгээ хийх боломжтой. Үнэлгээчид ямар ч үед ажилладаг бөгөөд амралтын өдрүүдээр ч гэсэн яаралтай захиалгыг биелүүлэхэд бэлэн байдаг. Тус компани илүү онцгой зүйлийг санал болгодог ашигтай нөхцөлбайнгын үйлчлүүлэгчидтэй хамтран ажиллах.

Техник

Удирдамжгазрын зах зээлийн үнийг тогтоох

1. Ерөнхий заалт

Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн эдгээр зөвлөмжийг боловсруулах, хэвлэх, түгээх төслийн хүрээнд Куинто-Консалтинг ХК боловсруулсан болно. сургалтын материал LARIS төвийн захиалгаар газрын үнэлгээний янз бүрийн асуудлаар.

Эдгээр арга зүйн зөвлөмжүүд нь "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны № 135 хуулийн дагуу үнэлгээний ажлыг хийж байсан туршлага, түүнчлэн Холбооны үнэлгээний FSO 1, FSO 2, FSO 3 стандартыг харгалзан үзэх шаардлагатай. үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектууд.

Энэхүү аргачлал нь газрын харилцаанд оролцогчдын газрын зах зээлийн үнийг тогтоох зорилготой юм.

2. Үндсэн ойлголтууд

Газар- газрын гадаргын хэсэг (хөрсний давхарга орно), түүний хил хязгаарыг тогтоосон журмаар тодорхойлж, баталгаажуулсан болно.

Газар нь хуваагдаж, хуваагддаггүй байж болно. Хуваагдах гэдэг нь хэсэг болгон хувааж болох газар бөгөөд тус бүр нь хуваагдсаны дараа бие даасан газар үүсгэдэг бөгөөд холбооны хуулиар тогтоосон тохиолдлоос бусад тохиолдолд өөр ангиллын газарт шилжүүлэхгүйгээр зөвшөөрөгдсөн ашиглалтыг хийх боломжтой. хуулиуд.

Газрын сайжруулалт- газрын талбайн дотор байрлах барилга, байгууламж, барилга байгууламж, инженерийн дэд бүтцийн байгууламж, түүнчлэн ажлын үр дүн болон газрын гадаргуугийн чанарын шинж чанарыг өөрчилсөн бусад нөлөөлөл (газарзүйн өөрчлөлт, бордоо хэрэглэх гэх мэт).

Үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ- субьектийн өмчийг хасаж болох хамгийн өндөр магадлалтай үнэ нээлттэй зах зээлӨрсөлдөөнт орчинд, хэлцлийн талууд үндэслэлтэй, шаардлагатай бүх мэдээллийг агуулсан, аливаа онцгой нөхцөл байдал хэлцлийн үнийн үнэд нөлөөлөхгүй байх үед.

Үнэлгээний арга- үнэлгээний аргын аль нэгний хүрээнд үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тооцоолох арга.

Үнэлгээний огноо- үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг тодорхойлсон хуанлийн огноо.

Үнэ- Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн төлөө санал болгож буй буюу төлсөн мөнгөний хэмжээ буюу түүнтэй тэнцэх хэмжээний.

Үнэлгээний объектын аналог- эдийн засаг, материал, техникийн болон бусад үндсэн шинж чанараараа үнэлгээний объекттой ижил төстэй өөр объект, ижил төстэй нөхцөлд хийгдсэн хэлцлээс үнэ нь мэдэгдэж байна.

Үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнэ- үнэлгээний янз бүрийн арга барилыг ашиглан үнэлгээчний үндэслэл бүхий үнэлгээний объектын үнэлгээний үр дүнг нэгтгэсний үр дүнд олж авсан үнэлгээний объектын үнэ цэнийн үнэ цэнэ.

Эрсдэлгүй өгөөжийн хувь- хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин Мөнгөхамгийн найдвартай хөрөнгө болгон .

Хөнгөлөлт- ирээдүйн орлого, зардлын өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлох үйл явц.

Газрын түрээс- газрын талбайгаас олсон орлого.

Зардлын хүчин зүйл- өөрчлөлт нь газрын зах зээлийн үнэд нөлөөлөх хүчин зүйл.

3. Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх үндсэн зарчим

Газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо дараах зарчмуудыг баримтална.

Ашигтай байдлын зарчим- хэрэглэгчийн (боломжит хэрэглэгч) хэрэгцээг тодорхой хугацаанд хангах чадвартай газар нь зах зээлийн үнэлгээтэй байдаг.

Эрэлт нийлүүлэлтийн зарчим- газрын зах зээлийн үнэ нь зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн харилцан үйлчлэлийн үр дүнд, худалдагч, худалдан авагчдын хоорондох өрсөлдөөний шинж чанарын үр дүнд бий болдог.

Эрэлт нь ихэвчлэн тухайн цаг үеийн зах зээлийн үнэ цэнээр тодорхой хугацаанд худалдан авагчид худалдан авах хүсэлтэй эсвэл худалдан авах боломжтой объектын тоогоор тодорхойлогддог. Нийлүүлэлт нь тухайн үед зах зээл дээр тодорхой үнээр борлуулагдаж буй объектуудын тоогоор тодорхойлогддог. Эрэлт нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарал нь газрын тэнцвэрт зах зээлийн үнийн түвшинг тодорхойлдог.

Эрэлт, нийлүүлэлтийн хоорондын харилцааны гурван боломжит төлөв байдаг.

• эрэлт нийлүүлэлт тэнцүү, зах зээлийн гүйлгээний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тэнцвэрт шударга үнэ бүрддэг;
• эрэлт нийлүүлэлтээс давж, зах зээл дээрх үнэ өсөж, дамын үнэ бий болж, зах зээлийг сүйрүүлэх, протекционизм, авлигын аюул үүсэх;
• нийлүүлэлт нь эрэлтээс давж, үнэ буурч, зах зээлийн зогсонги байдал үүсдэг.

Тэнцвэртэй зах зээлийн эдийн засагтай орнуудад эдгээр мужууд эдийн засгийн ерөнхий байдал, нийгэм, хүн ам зүйн болон бусад үйл явцтай холбоотой хүчин зүйлээс хамааран үе үе бие биенээ сольж байдаг.

ОХУ-ын онцлог шинж чанартай шилжилтийн эдийн засгийн тэнцвэрт бус нөхцөлд энэ зарчим нь ихэвчлэн тийм ч чухал нөлөө үзүүлдэггүй, учир нь эрэлт, нийлүүлэлт нь ихэвчлэн захиргааны зохицуулалтаар зохицуулагддаг бөгөөд энэ нь ихэвчлэн газрын нийлүүлэлтийн үнийг мэдэгдэхүйц бууруулсантай холбоотой юм.

Орлуулах зарчим- газрын зах зээлийн үнэ нь ижил төстэй ашиг тустай объектыг олж авах хамгийн их магадлалтай зардлаас хэтрэхгүй байх ёстой.

Энэ зарчим нь худалдан авагчийн хувьд сонголт хийх боломжтой байхыг шаарддаг, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн (газар) үнэ нь зах зээл дээр ижил төстэй объект эсвэл үүнийг орлох объект байгаа эсэхээс хамаарна. Уг зарчим нь тухайн объектын өртөг нь зах зээл дээр ижил төстэй объект (газар) худалдаж авах зардлаас хэтрэхгүй байх ёстойг харуулж байна. Үүний үр дүнд тухайн газрын үнэ цэнийг ижил төстэй үндсэн үзүүлэлтүүд, түүний дотор ашиг тус, ашигт ажиллагаа зэрэгтэй ижил төстэй газрыг худалдаж авах боломжтой хамгийн бага үнээр тодорхойлдог.

Москвад, ялангуяа хотын төв хэсэгт, түүхэн тогтсон архитектурын дүр төрхтэй бусад ихэнх хотуудын нэгэн адил яг ижил хоосон талбайг олох нь бараг боломжгүй юм. Талбай бүрийн өвөрмөц байдал нь газрын зах зээл дээр борлуулах, цаашдын бүтээн байгуулалтад тодорхой бэрхшээл учруулдаг боловч хангалттай хэмжээний газрыг бий болгоход хувь нэмэр оруулдаг. өндөр түвшинзах зээлийн үнэ. Архитектурын хот төлөвлөлтийн шийдлүүдийн стандартчиллын түвшин өндөр, тиймээс ижил төрлийн газар илүү олон байдаг шинэ хотууд, шинэ массын бүтээн байгуулалтын бүсүүдэд зах зээлийн нөхцөл байдал өөр харагдаж байна. Энд орлуулах зарчим бүрэн илэрч, зах зээлийн үнийг харьцангуй бага түвшинд тогтворжуулахад тусалдаг.

Хүлээлтийн зарчим- газрын зах зээлийн үнэ цэнэ нь хүлээгдэж буй үнэ цэнэ, хугацаа, түүнээс түрээс авах магадлалаас хамаарна.

Газрын зах зээлийн үнэ цэнэ нь тухайн газарт татагдсан үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлсийг төлсний дараа үлдсэн орлогоос хамаарна. бизнес эрхлэх үйл ажиллагаа.

Энэ зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ - ашиглалтаас олж авсан ирээдүйн бүх орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ (үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, үнэ цэнэ, ялангуяа газрын үнэ зэргийг оруулаад) эрэлт нэмэгдэж, нийлүүлэлтийн хязгаарлагдмал байдлаас шалтгаалан байнга өсч байгааг харуулж байна.

Гэсэн хэдий ч энэ зарчим нь үл хөдлөх хөрөнгө (газар) эзэмшигч нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдэх эсвэл түүнийг түрээслэхээс ашиг олохыг шууд хүлээх ёстой гэсэн үг биш юм. Энэ нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгө, газрыг ашиглах нь үндсэндээ урт хугацааны шинж чанартай болохыг харуулж байна. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ түүний үнэ цэнэ үргэлж үүнтэй тэнцүү байдаггүй гэдгийг санах хэрэгтэй дундаж үнэ, үнэлгээ хийх үед ижил төстэй объектын зах зээл дээр боловсруулсан. Орлогын нийт дүнгийн өнөөгийн үнэ цэнэ хамаагүй өндөр болж магадгүй юм.

Гадны нөлөөллийн зарчим- газрын зах зээлийн үнэ нь гадны хүчин зүйлийн нөлөөллөөс хамаарна.

Захидал харилцааны зарчим- үнэлгээнд хамрагдсан объект (газар) нь ашиглалт, хэмжээ, хэв маягийн хувьд хүрээлэн буй орчны объекттой зарим талаараа төстэй байх тохиолдолд хамгийн өндөр үнэ цэнэтэй байх болно. хамгийн бага зардалтүүний хөгжлийн төлөө. Өөрөөр хэлбэл, бүх зүйл бол эдийн засгийн хүчнүүдТухайн сайтын хамгийн их ашиг тус, ашигт ажиллагааг тодорхойлдог , хамгийн сайн аргаар тэнцвэржүүлсэн.

Тиймээс тухайн газар, түүн дээр байрлах эсвэл бий болгосон үл хөдлөх хөрөнгийн объектын хувьд түүнийг олж авах, хөгжүүлэх зардал нь түүн дээр бий болсон үл хөдлөх хөрөнгийн объектын өртөг, ашигт нийцэх нөхцлийг бүрдүүлэх ёстой. Газрын үнэлгээ нь энэ зарчимд нийцэж байгаа эсэхийг шалгах шалгууруудын нэг нь тухайн газар дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэд тухайн газрын өөрийн үнэлгээний эзлэх хувь юм.

Москвагийн төв хэсэгт энэ харьцаа дэлхийн бусад томоохон хотуудын онцлог шинж чанаруудтай ойролцоо байна. Тиймээс хотын төвийн газрын үнийн цаашдын өсөлт нь харьцангуй бага (өндөр барилга барих зориулалттай газрыг тооцохгүй) бөгөөд барилгын зардал, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ сайжирч, цаашид нэмэгдэж байгаатай холбоотой байж магадгүй юм. хэрэглээний чанараараа.

Энэхүү зарчмыг хэрэгжүүлснээр тухайн газрын өөрийн өртгийг үл хөдлөх хөрөнгийн нийт зардлаас салгах боломжийг олгодог.

Хамгийн сайн хэрэглээний зарчим- газрын зах зээлийн үнийг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад үндэслэн тогтооно.

Газрын талбайг хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь биет байдлын хувьд боломжтой, үндэслэлтэй үндэслэлтэй, хууль ёсны шаардлагад нийцсэн, санхүүгийн хувьд боломжтой, үүний үр дүнд газрын үнэ цэнэ хамгийн их байх магадлалтай газрыг ашиглах явдал юм. Газар нутгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь хэлбэр, төрөл, ашиглалтын шинж чанараараа ялгаатай салангид хэсгүүдэд үндэслэлтэй хуваагдах боломжийг харгалзан тодорхойлно. Хамгийн сайн ашиглах нь тухайн газрын одоогийн ашиглалт биш байж болно.

Хамгийн үр дүнтэй хэрэглээг тодорхойлохдоо дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.

• тусгай зориулалтба зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ;
• үнэлэгдсэн газрын ойролцоох газар ашиглалтын давамгайлсан аргууд;
• газрын зах зээлд хүлээгдэж буй өөрчлөлтүүд;
• одоо байгаа газрын ашиглалт.

Газрын талбайг үнэлэхдээ түүнийг ашиглах бүх боломжит (зөвшөөрөгдсөн) хувилбаруудаас хамгийн сайн, хамгийн ашигтай нь сонгогддог бөгөөд энэ нь үнэлгээнд ашиглагддаг.

Энэ тохиолдолд, өмнө дурьдсанчлан, зөвхөн хууль эрх зүйн стандартад нийцсэн (хот төлөвлөлтийн хязгаарлалт, хамгаалалтын шаардлага гэх мэт) зөвхөн ашиглалтын хувилбаруудыг харгалзан үздэг. орчин, түүхийн дурсгалт газар, архитектур, зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийн тохижилт), үүнийг хэрэгжүүлэх нь хоёрдугаарт, бие махбодийн хувьд боломжтой, гуравдугаарт, орлого бий болгодог (хэрэв бид арилжааны үнэлгээний тухай ярьж байгаа бол). Үүний үр дүнд хууль эрх зүй, хот төлөвлөлт, байгаль орчны болон бусад хязгаарлалтыг харгалзан хамгийн дээд үнийг авах боломжтой ашиглалтын тохиолдлыг сонгоно.

Хэрэв тухайн талбай нь барилга байгууламжгүй бол одоо байгаа бүх хязгаарлалтыг харгалзан тухайн талбайг хамгийн үр ашигтай ашиглахад үндэслэн аль байгууламжийг барьж болохыг тогтооно.

Хэрэв тухайн талбайд барилга байгаа бол тухайн барилга байгууламжийн өртгийг тухайн барилгын өртгийн үнээр нэмэгдүүлэх үү эсвэл сонгосон хувилбараар энэ барилгыг нураах зардлын хэмжээгээр бууруулах уу гэсэн дүн шинжилгээ хийдэг. хамгийн сайн ашиглахМэдээжийн хэрэг одоо байгаа хязгаарлалтыг харгалзан энэ газрын талбай.

Энэ зарчим нь сул талбайг үнэлэхэд хамгийн тохиромжтой. Баригдсан газрыг үнэлэхийн тулд түүний ашиглалт нь илүү төвөгтэй байдаг, учир нь энэ нь тухайн газрын үнэ цэнийг үл хөдлөх хөрөнгийн цогцолборын үнээс салгах боломжийг олгодог. Газар дээр байрлах барилга байгууламж нь хамгийн их үнэ цэнэтэй, хамгийн их орлого авчирдаггүй. Түүнчлэн цаг хугацаа өнгөрөхөд барилгын байгалийн элэгдэл, зах зээлийн нөхцөл байдал болон бусад хүчин зүйлсийн нөлөөгөөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бүхэлдээ мэдэгдэхүйц буурч, харин газрын зах зээлийн үнэ өөрчлөгдөхгүй байх магадлалтай. бүр нэмэгдэнэ.

Тиймээс, хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглах зарчим нь тухайн газар баригдсан эсэхээс үл хамааран тухайн газрын түрээсийн хамгийн дээд хэмжээг тооцоолох боломжийг олгодог. үнэлгээ.

Зөвхөн хувь хүний ​​газар төдийгүй томоохон хот суурин газруудыг үнэлэхэд энэ зарчим чухал ач холбогдолтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Үүнийг ашигласнаар эдийн засгийн хатуу тооцоонд тулгуурлан хотын газар, хот төлөвлөлтийн бодлогыг оновчтой болгох боломжтой.

Юуны өмнө энэ нь хотын эзэмшлийн газар, тухайлбал, газрын өмчийг сайжруулахтай холбоотой юм.

Газрын зах зээлийн үнэ цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөж, тодорхой өдөр (үнэлгээний огноо) -аар тодорхойлогддог.

4. Үнэлгээний арга барил

Үнэлгээний нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн гурван хандлага байдаг:

• Харьцуулсан хандлагаҮнэлгээний өдөр байгаа тодорхой зах зээлийн үнийн багц хүчин зүйлсийг (эрэлт, нийлүүлэлт, өрсөлдөөн, хязгаарлалт гэх мэт) тусгасан;
• Орлогын хандлага, хамгийн их магадлалтай худалдан авагчийн (хөрөнгө оруулагчийн) байр суурийг тусгасан;
• Зардал багатай арга, гарсан зардлын үүднээс үнэлгээний объектыг бий болгох үзэл бодлыг тусгасан.

Үнэлгээний нэг буюу өөр аргыг сонгохдоо үнэлж буй объектын онцлог, тодорхой зах зээлийн шинж чанар, танилцуулсан мэдээлэлд агуулагдах мэдээллийн найрлагад үндэслэн хийдэг.

Ерөнхийдөө үнэлгээ хийх зах зээлийн мэдээлэл хангалттай байгаа бол гурван аргыг хоёуланг нь ашиглах ёстой. Үнэлгээний тайланд аль нэг хандлагыг ашиглах боломжгүй эсвэл хязгаарлалтыг зөвтгөсөн болно.

Дээр дурдсан гурван арга тус бүрийн зардлын тооцоог зохих аргуудыг ашиглан гүйцэтгэнэ (Схем 1).

Схем 1

Үнэлгээний арга барил, аргуудын онцлогийг нарийвчлан авч үзье.

4.1. Харьцуулсан хандлага

Харьцуулсан арга нь бие даасан шийдвэр гаргах хүсэлтэй худалдан авагчид болон худалдагчид харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авч зарж, үр ашигтай ажиллаж байгаа чөлөөт зах зээлийн ижил төстэй газрын сүүлийн үеийн борлуулалтын үнийг харьцуулах замаар объектын үнэ цэнийг тодорхойлоход хэрэглэгддэг. Энэ арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг: ухаалаг худалдан авагч нь үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд ижил төстэй чанар, ашиг тустай газрыг зах зээл дээр худалдаж авч болохоос илүү их мөнгө төлөхгүй.

Үнэлгээ хийгдэж байгаа газартай ижил төрлийн тодорхой хугацаанд ашиглалтын талбайг борлуулах талаар хангалттай найдвартай мэдээлэлтэй байх нь зах зээлийн борлуулалтыг харьцуулах арга нь тодорхой зах зээл дээрх талбайн зах зээлийн хамгийн үнэн зөв үнийг олж авах боломжийг олгодог.

Харьцуулсан аргын хүрээнд дараахь зүйлийг ашигладаг: харьцуулах (борлуулалтын) арга, хуваарилах арга, хуваарилах арга. Арга тус бүрийг нарийвчлан авч үзье.

Борлуулалтын харьцуулалтын арга

Энэ аргыг барилга, байгууламж (цаашид - баригдсан газар), барилга байгууламж эзэлдэггүй газар (цаашид - баригдаагүй газар) -ийг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл бол үнэлж буй газрын ижил төстэй бүтээн байгуулалтгүй газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэлтэй байх явдал юм. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаар найдвартай мэдээлэл байхгүй тохиолдолд санал (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.

• газрын үнэ цэнийн үндсэн хүчин зүйлсийг сонгох;
• газрын талбайн борлуулалтын үнийг тодорхойлох - аналог;
• сонгосон зардлын хүчин зүйл тус бүрээр аналоги болон үнэлж буй газрын талбайн ялгааны шинж чанар, цар хүрээг тодорхойлох;
• аналог тус бүрийн газрын талбайгаас ялгарах шинж чанар, зэргээс хамааран аналогийн үнийн зохицуулалтыг тодорхойлох;
• аналог бүрийн үнийг тохируулах, үнэлэгдсэн газрын талбайн зөрүүг арилгах;
• газрын талбайн үнийг ижил төстэй тохируулсан үнийн жигнэсэн дундажаар үндэслэл, тооцоолол.

Газрын зардлын хамгийн чухал хүчин зүйлүүд нь дүрмээр бол:

• байршил, орчин;
• газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх;
• физик шинж чанар: тусламж, хэмжээ, хэлбэр гэх мэт;
• тээврийн хүртээмж;
• хүртээмжтэй дэд бүтэц (инженерийн сүлжээ байгаа эсэх, ойролцоо байдал, тэдгээрт холбогдох нөхцөл гэх мэт).

Газрын талбайн аналогийг сонгохдоо тухайн газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх тайлангийн найдвартай байдлыг нотлох баримт бүхий мэдээллийг агуулсан байх ёстой.

Аналоги болон үнэлэгдсэн газрын хоорондох ялгааны шинж чанар, зэргийг зардлын хүчин зүйлийн хүрээнд аналог бүрийг үнэлгээний объекттой шууд харьцуулах замаар тогтооно.

Аналогийн үнийг тохируулахдаа дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.

• аналогитай гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл (өөрийн болон мөнгө зээлсэн, зээлсэн хөрөнгийг олгох нөхцөл);
• аналогитай гүйлгээ хийхдээ төлбөрийн нөхцөл (бэлэн мөнгөөр ​​төлөх; векселээр хийх төлбөр; харилцан тооцоо; бартер гэх мэт);
• ижил төстэй хэлцлийн нөхцөл байдал (газрын талбайг олон нийтэд санал болгох хэлбэрээр нээлттэй зах зээлд танилцуулсан эсэх, худалдан авагч, худалдагчийн харьяалал, дампуурлын нөхцөлд худалдах гэх мэт);
• аналогтой хэлцэл хийсэн өдрөөс хойш өнгөрсөн хугацаа.

Аналогийн үнийг зардлын хүчин зүйлээр тохируулахыг аналогийн нэгжийн үнэ (жишээлбэл, га, квадрат метр) болон аналогийн үнийг бүхэлд нь тодорхойлж болно. Зардлын хүчин зүйлийн үнийн зохицуулалтыг үнэмлэхүй эсвэл хувиар тооцож болно.

• зөвхөн нэг зардлын хүчин зүйлээр бие биенээсээ ялгаатай хоёр аналогийн орлогыг харьцуулж, орлогын зөрүүг капиталжуулах замаар энэ өртгийн хүчин зүйлд тохируулга хийх замаар тодорхойлох;
• аналог үнийн тохируулгын шинжээчийн тодорхойлолт.

Хэрэв үнэлгээний объект нь харьцангуй сайн шинж чанартай бол ижил төстэй объектын үнийг дээш болон эсрэгээр нь тохируулна.

Нэг нь тодорхойлох хүчин зүйл болох зардлын хүчин зүйлсийн хувьд аналогийн үнийн өөрчлөлтийг дараалан хийдэг: нэгдүгээрт, аналогийн үнийг тодорхойлох хүчин зүйлээр, дараа нь аналогийн үнэд тохируулга хийдэг. хамаарах хүчин зүйлээр тодорхойлох хүчин зүйл.

Ямар ч хамааралгүй зардлын хүчин зүйлсийн хувьд аналог объектын үнэд тохируулга хийхдээ нийт тохируулгыг үнэмлэхүй буюу хувиар тооцно.

Зөв тодорхойлж, тохируулсан тохиолдолд жигдрүүлсэн үнэ нь ерөнхийдөө бие биентэйгээ ойролцоо байх ёстой. Аналогуудын тохируулсан үнэ мэдэгдэхүйц ялгаатай байгаа тохиолдолд дараахь зүйлийг сонгохыг зөвлөж байна: бусад аналоги; харьцуулах зорилгоор сонгосон зардлын хүчин зүйлүүд; тохируулгын утгууд.

ЖИШЭЭ

Зах зээлийн нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийж, объектыг үнэлэгдсэн объектод хүргэхийн тулд харьцуулах элементүүдийн дагуу харьцуулах объектын борлуулалтын үнэд залруулга хийх шаардлагатай.

Газрын зардлын үндсэн хүчин зүйлүүд нь:

1. үл хөдлөх хөрөнгө, газар өмчлөх эрх (гүйлгээнд шилжүүлсэн эрхийн багцын зөрүүг харгалзан үзнэ);
2. санхүүжилтийн нөхцөл (төлбөрийн хэлбэр, өөрийн болон зээлсэн хөрөнгийн харьцаа, ипотекийн зээлийг ашиглах боломж гэх мэт);
3. борлуулалтын нөхцөл (нээлттэй зах зээл дээр худалдах - олон нийтэд санал болгох; дампуурал эсвэл татан буулгах нөхцөлд худалдах; худалдагч ба худалдан авагчийн харьяалал);
4. худалдах хугацаа (цаг хугацааны явцад зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтийг харгалзан үздэг);
5. байршил, ердийн орчин, барилгын нягтрал (байршилд дүн шинжилгээ хийхдээ хамгийн сонирхол татахуйц газартай харьцуулахад байршлыг харгалзан үзэх шаардлагатай бөгөөд тээврийн хүртээмжийн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх шаардлагатай);
6. физик шинж чанар (хөдөө аж ахуйн газрын чанарын үзүүлэлтүүд: хөрсний параметрүүд, газрын бүтээмжийн түвшин; сайжруулах боломж: зам, усан хангамж, цахилгаан хийн хангамж, бусад харилцаа холбоо; нутаг дэвсгэрийн амралт зугаалгын үнэ цэнэ; экологийн үзүүлэлтүүд. нутаг дэвсгэрийн байдал);
7. цэвэр орлогын хэмжээнд нөлөөлж буй эдийн засгийн шинж чанар (урсгал зардал, менежментийн чанар, түрээсийн хөнгөлөлт, түрээсийн нөхцөл гэх мэт);
8. ашиглалтын шинж чанар (үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн аналогийг сонгохдоо ашиглалт нь үнэлэгдэж буй газрын ашиглалттай давхцахгүй байгаа хүмүүсийг харгалзан үзэхгүй байх ёстой).

Тохируулгыг хувиар буюу хувиар илэрхийлж болно мөнгөн дүнгээр. Мөнгөний зохицуулалтыг бүх талбайн үнэ (үнэмлэхүй мөнгөний тохируулга) болон харьцуулах нэгжийн үнэ (харьцангуй мөнгөний тохируулга) хоёуланд нь хийж болно.

Харьцуулах нэгж болгон дараахь зүйлийг ашиглаж болно.

Хүснэгт 1

Үнэлгээний объектын аналогийн борлуулалтын үнийг тохируулах журам:

• Юуны өмнө, гүйлгээний нөхцөл, зах зээлийн төлөв байдалтай холбоотой зохицуулалтыг өмнөх үр дүнд дараагийн залруулга бүрийг ашиглан хийдэг;
• хоёрдугаарт, зах зээлийн нөхцөл байдалд тохируулсны дараа олж авсан үр дүнд эдгээр тохируулгыг ямар ч дарааллаар хийх замаар үнэлгээний объекттой шууд холбоотой зохицуулалтыг хийдэг.

Үнийн тохируулгын хэмжээг ихэвчлэн дараах байдлаар тодорхойлдог.

1. зөвхөн нэг зардлын хүчин зүйлээр бие биенээсээ ялгаатай аналоги үнийг шууд хосоор нь харьцуулж, олж авсан мэдээлэлд үндэслэн энэ өртгийн хүчин зүйлд тохируулга хийх;
2. зөвхөн нэг зардлын хүчин зүйлээр бие биенээсээ ялгаатай хоёр аналогийн орлогыг шууд хосоор нь харьцуулж, орлогын зөрүүг капиталжуулах замаар энэ өртгийн хүчин зүйлд залруулга хийх замаар тодорхойлох;
3. зардлын хүчин зүйлийн өөрчлөлт ба аналогийн үнийн өөрчлөлтийн хоорондын уялдаа холбоо, регрессийн шинжилгээ, зардлын хүчин зүйлийн үнэ цэнэ ба газрын зах зээлийн үнэ цэнийн хоорондын хамаарлын тэгшитгэлийг тодорхойлох;
4. аналог нь үнэлгээний объектоос ялгаатай зардлын хүчин зүйлийн шинж чанарыг өөрчлөхтэй холбоотой зардлын үнэлгээ;
5. аналогийн үнийн тохируулгыг шинжээчийн үндэслэлтэй тодорхойлох.

Зохицуулалт хийсэн үр дүнд үндэслэн үнэд дүн шинжилгээ хийж, үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг тогтооно.

Газрын зах зээлийн үнэ цэнэдундаж буюу жигнэсэн дундаж гэж тодорхойлж болно.

Аналогуудын тохируулсан үнэ мэдэгдэхүйц ялгаатай байгаа тохиолдолд дараахь зүйлийг сонгохыг зөвлөж байна: бусад аналоги; харьцуулах зорилгоор сонгосон зардлын хүчин зүйлүүд; тохируулгын утгууд.

Жишээлбэл,- Хотын суурьшлын бүсэд байрлах сул газрыг 2001 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар үнэлэв. Талбайн нийт талбай нь 0.2 га. Зорилго - барилгын ажил худалдааны павильон. Харьцуулбал ижил зориулалттай, орон нутгийн зах зээлд борлуулсан 4 газрыг сонгосон. Харьцуулсан талбайн шинж чанарыг доор өгөв (Хүснэгт 2).

хүснэгт 2

Зохиол	№1	№2	№3	№4
Борлуулалтын үнэ, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Талбайн хэмжээ, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Борлуулалтын хугацаа, сар/жил	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Санхүүжилтийн нөхцөл		Бэлэн бус төлбөр тооцоо, өөрийн хөрөнгө	Бэлэн бус төлбөр тооцоо, өөрийн хөрөнгө	Бэлэн бус төлбөр тооцоо, хэсэгчлэн төлөх
Борлуулалтын нөхцөл	Олдсонгүй	Ердийн борлуулалтын хугацаа биш (2 сар)	Олдсонгүй	Олдсонгүй
Байршил	Орон сууцны талбай	Захиргааны болон бизнесийн төв	Аж үйлдвэрийн бүс	Орон сууцны талбай
Физик шинж чанар	Гол ялгаа олдсонгүй	Гол ялгаа олдсонгүй	Гадаргуугийн рельеф нь тэгш бус байна	Гол ялгаа олдсонгүй

Бусад харьцуулах элементүүдийн хувьд талбайнууд нь мэдэгдэхүйц ялгаагүй байна.

ШИЙДЭЛ:
Хийж буй нэмэлт, өөрчлөлтийн тайлбар

Өмчлөл:

Шилжүүлсэн эрхийн (өмчлөлийн) хамрах хүрээний хувьд үнэлгээний объектын бүх аналогууд ижил нөхцөлтэй байна. Тиймээс өмчлөлийн зохицуулалт хийгдээгүй.

Санхүүжилтийн нөхцөл:

Дөрөв дэх аналогийг гүйлгээ дууссаны дараа 40%, 60% -ийг 9 сарын хугацаанд, сарын 1.5% орлогын хувьтай төлөх нөхцөлтэйгээр худалдаж авсан. 4-р аналогийн борлуулалтын үнэд хийсэн өөрчлөлт нь -1,003 рубль юм.

Борлуулалтын тусгай нөхцөл:

2-р талбайн борлуулалтын үнэд өртөлтийн хэвийн бус хугацааг харгалзан нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Ердийн өртөлтийн хугацаа 6 сар байна. Өртөх хугацааг дунджаар 4 сараар бууруулснаар үнэ 10% буурна.

Сайтын зах зээл дээр гарах хязгаарлагдмал хугацаа нь харьцуулж болох борлуулалтын үнийг бууруулдаг. Тиймээс шинжээчдийн тогтоосон +10% -ийн өсөлтийн зохицуулалтыг үүнд нэвтрүүлсэн.

Борлуулалтын хугацаа:

Энэхүү нэмэлт, өөрчлөлтийг оруулах үндэслэл нь газрын зах зээл дээрх үнийн өөрчлөлт юм.

Газрын зах зээл дээрх үнийн өсөлт 2000 оны эхний хагаст сарын 2%, 3-р улиралд сарын 1%, 4-р улиралд үнийн өсөлт ажиглагдаагүй байна.

1-р аналогийн нэмэлт өөрчлөлт нь 0% (үнийн өсөлтгүй), аналог No2 + 2%, аналог No3 + 7%, аналог No4 + 3% байх болно.

Байршил:

1, 4-р хэсэг нь үнэлэгдсэн газартай ойролцоо байршилтай. Захиргаа, бизнесийн төвд байрлах 2-р талбай нь худалдааны павильон барихад хамгийн тохиромжтой байршилтай бөгөөд эрэлт ихтэй. Тиймээс байршлын бууралтын тохируулга -5% (өнгөрсөн хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээ нь 5-7% дотор зөрүүг тогтоодог).

3-р талбай нь хамгийн муу байршилтай (хотын үйлдвэрлэлийн бүс). Мэргэжилтнээр 3-р хэсгийн тохируулгын утгыг +10% гэж тодорхойлсон.

Физик шинж чанар:

3-р газрын гадаргуугийн рельеф тэгш бус байна. Энэ нь биеийн байдлыг улам дордуулдаг. Талбайн борлуулалтын үнэд тохируулсан хэмжээ нь +1% (өнгөрсөн хосолсон борлуулалтын дүн шинжилгээнээс).

Харьцуулсан талбайн үнийг тохируулах үр дүнг доор өгөв - Хүснэгт 3.

Хүснэгт 3

Харьцуулах элементүүд	1-р газар	2-р газар	3-р газар	4-р газар
	29 500	30 800	33 400	24 000
Талбайн хэмжээ, га	0,20	0,25	0,28	0,18
0.10 га талбайн үнэ, урэх.	14 750	12 320	11 929	13 333
Гарчгийн тохируулга	-	-	-	-
Санхүүжилтийн нөхцлийн тохируулга, урэх.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Тохируулах үнэ, руб.	14 750	12 320	11 929	12 330
Тохируулга онцгой нөхцөлборлуулалт		+10%
Тохируулах үнэ, руб.	14 750	13 552	11 929	12 330
Борлуулалтын үеийн тохируулга	+0%	+2%	+7%	+3%
Тохируулах үнэ, руб.	14 750	13 823	12 764	12 700
Байршлын тохируулга	+0%	-5%	+10%	+0%
Тохируулах үнэ, руб.	14 750	13 132	14 040	12 700
Физик (геологийн) нөхцөлд тохируулга хийх	+0%	+0%	+2%	+0%
Тохируулах үнэ, руб.	14 750	13 132	14 321	12 700

Үнэлгээ хийгдэж буй сайтын үнэ цэнийг тодорхойлох

Нэмэлт өөрчлөлт оруулсны дараа харьцуулах боломжтой газрын үнийн хүрээ 12,700 рубль байв. 14,750 рубль хүртэл. 0.10 га талбайд. Үнэлгээтэй талбайн 0.1 га талбайн үнийг дундаж үнээр тодорхойлж, 13,726 рубль байна. Тиймээс бүхэл бүтэн талбайн өртөг нь 13,726 * 0,2 = 27,451 рубль болно.

Сонгох арга

Хуваарилалтын аргыг хөгжсөн газар нутгийг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл эсвэл нийлүүлэлт (эрэлт) байх явдал юм.

Энэ аргыг ердийн бүтээн байгуулалттай (хөдөөгийн байшин, зуслангийн тосгон) газрын үнэ цэнийг тодорхойлоход ашигладаг. Газар нь ижил хэмжээтэй байх ёстой.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• үнэлэгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн үндсэн хүчин зүйлийг сонгох;
• дан үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлэгдэж буй газартай ижил төстэй газрын борлуулалтын үнэ, нийлүүлэлт (эрэлт) -ийг тодорхойлох;
• сонгосон зардлын хүчин зүйл тус бүрээр үнэлэгдэж буй газрын талбайг багтаасан аналоги болон үл хөдлөх хөрөнгийн хоорондын ялгааны шинж чанар, цар хүрээг тодорхойлох;
• Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн аналог тус бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон үнийн өөрчлөлтийг тодорхойлох;
• газрын сайжруулалтыг нөхөн сэргээх зардал буюу нөхөн үржихүйн зардлын тооцоо;
• Үнэлгээтэй газрын зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын зах зээлийн үнэ, түүний дотор үнэлэгдсэн газар, солих, нөхөн сэргээх зардал зэргийг хасаж тооцох.

Газрын талбайг орлуулах эсвэл сайжруулсан нөхөн үржихүйн зардлыг нөөцийн аргууд эсвэл үндсэн (индекс, нөхөн олговор) аргуудыг ашиглан тус тусад нь тодорхойлдог (энэ тохиолдолд нөөцийн аргуудыг илүүд үзэх хэрэгтэй). Солих, нөхөн үржих зардлыг тодорхойлохдоо бизнес эрхлэгчийн ашиг, сайжруулалтын бүх төрлийн элэгдлийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Орлуулах зардал эсвэл нөхөн үйлдвэрлэлийн зардлыг тодорхойлох нөөцийн аргууд нь сайжруулалтыг бий болгоход шаардлагатай бүх нөөцийг (зардлын элементүүд) одоогийн (урьдчилан таамагласан) үнэ, тарифаар тооцохоос бүрдэнэ.

Орлуулах зардал эсвэл нөхөн үйлдвэрлэлийн өртгийг тодорхойлох үндсэн аргууд нь үндсэн үнийн түвшинд тодорхойлсон өртөгтэй харьцуулахад тооцоолсон өртгийг дахин тооцоолох одоогийн болон урьдчилсан индексийн системийг ашиглахад суурилдаг. Үнийн суурь түвшинд 1969, 1984, 1991, 1998, 2001 оны мөрдөгдөж байсан хэм хэмжээ, үнийг багтаасан болно. Тооцоолсон өртгийг үндсэн үнийн түвшингээс үнэлгээний өдөр хүчинтэй байгаа үнэ рүү хөрвүүлэх индексийг ихэвчлэн тогтоодог. бүс нутгийн төвүүдбарилгын үнэ тогтоох тухай.

Бизнес эрхлэгчийн ашиг гэдэг нь ашигтай төслийг зохион байгуулах, (эсвэл) хэрэгжүүлэхэд зах зээлд суурилсан ашгийн хэмжээ юм. Бизнес эрхлэгчийн ашгийг тухайн хөрөнгийг худалдах үнэ ба түүнийг бий болгох зардал, эсвэл эд хөрөнгийг олж авах, шинэчлэх зардлын зөрүүгээр тооцдог. Бизнес эрхлэгчийн ашгийг мөн капиталын альтернатив хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь хэмжээгээр тооцож болно.

Газрын талбайн нөхөн сэргээлтийн зардал эсвэл нөхөн үржихүйн зардлыг тодорхойлохдоо сайжруулалтын хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Хуримтлагдсан элэгдлийг физик, үйл ажиллагааны болон гадаад гэж хуваадаг.

Бие махбодийн элэгдэл гэдэг нь ашиглалтын чадвараа хэсэгчлэн эсвэл бүрэн алдсантай холбоотой сайжруулалтын үнэ цэнийг алдах явдал юм.

Функциональ элэгдэл - орон зай төлөвлөлтийн шийдэлд нийцэхгүйн улмаас сайжруулалтын үнэ цэнэ алдагдах, барилгын материалболон барилгын инженерийн тоног төхөөрөмж, үйлдвэрлэсэн чанар Барилгын ажилэсвэл тухайн төрлийн сайжруулалтын өнөөгийн зах зээлийн стандартын сайжруулалтын бусад шинж чанарууд.

Эдийн засгийн элэгдэл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн гаднах үнэ цэнийн хүчин зүйлийн сөрөг нөлөөллөөс болж үнэ цэнээ алдах явдал юм.

Бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдэл нь салгаж, нөхөж баршгүй байж болно. Энэ тохиолдолд түүнийг арилгах зардал нь түүнийг арилгасны үр дүнд эд хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлтөөс бага байвал элэгдлийг арилгах боломжтой.

Хуримтлагдсан элэгдлийг физик, үйл ажиллагааны болон эдийн засгийн элэгдлийн нийлбэр гэж тодорхойлж болно.

Хуримтлагдсан элэгдлийг тухайн газар дээрх сайжруулалтын бодит нас, эдийн засгийн ашиглалтын үнэлгээнд үндэслэн ерөнхийд нь тодорхойлж болно.

Хуримтлагдсан элэгдлийг элэгдлийн төрөл бүрийг харгалзан бүхэлд нь эсвэл тусад нь тодорхойлж болно. Хуримтлагдсан элэгдлийг ерөнхийд нь үнэлэхдээ тухайн объектын насыг үнэлэх (эдийн засгийн насны арга ба эдийн засгийн насны өөрчилсөн арга) болон борлуулалтын харьцуулалтын аргад суурилсан аргуудыг ашигладаг. Объектын насыг тооцоолоход үндэслэсэн аргуудын нарийвчлал нь тухайн объектын эдийн засгийн нийт нас, үр дүнтэй насыг зөв тодорхойлохоос хамаарна. Хуримтлагдсан элэгдлийг дангаар нь тооцохдоо задаргааны аргыг ашиглана.

Эдийн засгийн насны арга нь тухайн объектын үр ашигтай насыг эдийн засгийн амьдралд нь хувааж, зуугаар үржүүлэх замаар хуримтлагдсан элэгдлийг хувиар тодорхойлдог. Эд хөрөнгийн үр ашигтай насыг үнэлж буй эд хөрөнгийн эдийн засгийн үр ашгийг харгалзан аналитик үндэслэлээр тодорхойлно. Үнэлгээний объектын үр дүнтэй насыг ердийнхөөс хамаарч бодит настай тэнцүү гэж үзнэ техникийн үйл ажиллагаахолбогдох дүрэм, журмын дагуу, зохих техникийн нөхцөл. Үнэлгээний объектын үр дүнтэй насыг бодит наснаасаа их байх ба техникийн ашиглалт муу, техникийн нөхцөл нь зохих хэмжээнээс доогуур байна. Үнэлгээний объектын үр дүнтэй насыг бодит наснаасаа бага, техникийн сайн ажиллагаа, техникийн нөхцөл зохих хэмжээнээс өндөр байх ёстой гэж үздэг. Эдийн засгийн амьдралын хугацаа нь бодит нас болон үлдсэн үр дүнтэй насны нийлбэртэй тэнцүү байна. Эдийн засгийн ашиглалтын хугацааг үнэлж буй объектын техникийн нөхцөл, ашиглалтын дагуу стандарт ашиглалтын (үйлчилгээний) хугацаатай тэнцүү гэж үзнэ. Эд хөрөнгийн эдийн засгийн ашиглалтын хугацааг аналитик үндсэн дээр үнэлж буй эд хөрөнгийн эдийн засгийн ашиг тусыг харгалзан тодорхойлдог.

Эдийн засгийн насны өөрчилсөн аргыг ашиглан хуримтлагдсан элэгдлийг хөрөнгийн нүүлгэн шилжүүлж, нөхөж баршгүй элэгдлийн хэмжээгээр мөнгөн нэгжээр тодорхойлно. Зөөврийн элэгдлийг одоо байгаа элэгдлийн шинж тэмдгийг арилгах зардалтай тэнцүүлэх бөгөөд сайжруулалтын үйл ажиллагааны доголдол, зах зээлийн шаардлага, хүлээлттэй нийцэхгүй байгаагаар тодорхойлогддог. Нөхөн нөхөгдөөгүй элэгдэл нь тухайн объектын үр ашигтай насыг эдийн засгийн ашиглалтын хугацаанд нь хувааж, үүссэн үнэ цэнийг бүтээх зардал ба зөөврийн элэгдлийн дүнгийн зөрүүгээр үржүүлэх замаар тооцдог.

Борлуулалтын харьцуулалтын аргыг ашиглан хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдлийн тооцоонд үндэслэн тооцож, ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг бий болгох зардал ба тэдгээрийн зах зээлийн үнэ хоёрын зөрүүг үндэслэн тооцож, хувиар тооцдог.

Эвдрэлийн аргыг ашиглан физик, функциональ болон гадаад элэгдэл, элэгдлийг тусад нь үнэлж, үр дүнгийн утгыг нэмдэг.

Бие махбодийн элэгдлийн үнэлгээний хүрээнд зөөврийн болон нөхөж баршгүй элэгдлийг тус тусад нь үнэлдэг. Дараа нь зөөврийн болон нөхөж баршгүй биеийн элэгдлийн үр дүнгийн утгыг нэмнэ. Зөөврийн бие махбодийн доройтоларилгах зардалтай тэнцүү байна. Биеийн эдэлгээний хугацаа нь барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаанаас бага (богино эдэлгээтэй элементүүд), эдэлгээний хугацаа нь барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаатай тэнцүү (урт эдэлгээтэй элементүүд) бүтцийн элементүүдийн хувьд салшгүй физик элэгдлийг тус тусад нь тооцдог. . Хоёр төрлийн элементийн салшгүй физик элэгдлийг тухайн элементийн физик насыг ашиглалтын хугацаанд нь хуваах замаар мөнгөн нэгжээр тодорхойлно. бие махбодийн амьдралгарсан утгыг энэ элементийг бий болгох зардалд үржүүлнэ.

Функциональ элэгдлийн үнэлгээний нэг хэсэг болгон зөөврийн болон нөхөж баршгүй элэгдлийг тусад нь үнэлж, дараа нь үр дүнгийн утгыг нэгтгэдэг.

Зөөврийн функциональ элэгдэл нь дараахь шалтгааны улмаас үүсдэг.

• сайжруулах элементүүдийг нэмэх, шинэчлэх шаардлагатай дутагдал;
• сайжруулах элементүүдийг солих шаардлагатай дутагдал;
• сайжруулах элементүүдийг арилгах шаардлагатай дутагдал;

Сайжруулах зүйлд нэмэлт, шинэчлэлт хийх шаардлагатай дутагдлуудын улмаас урвуу функциональ элэгдэл нь шаардлагатай нэмэлт, шинэчлэлтийг хийх зардалтай тэнцүү байна.

Солих шаардлагатай эд зүйлсийн урвуу үйл ажиллагааны элэгдэл нь тэдгээрийг нөхөн үйлдвэрлэх зардал, шинээр бий болгох зардал, одоо байгаа эд зүйлсийг задлах зардал, хэрэв буцаах тохиолдолд материалыг буцааж өгөх зардлыг хассантай тэнцүү байна.

Арилгах шаардлагатай согогоос шалтгаалсан зөөврийн функциональ элэгдэл нь тэдгээрийг нөхөн сэргээх зардал, дээр нь буулгах зардал, хэрэв буцаах тохиолдолд материалыг буцааж өгөх зардлыг хассантай тэнцүү байна.

Нөхөн сэргээх боломжгүй функциональ элэгдэл нь дараахь шалтгааны улмаас үүсдэг.

• сайжруулах элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай дутагдал;
• сайжруулах элементүүдийг арилгах шаардлагатай дутагдал.

Элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай зүйлсийн улмаас нөхөгдөөгүй үйл ажиллагааны элэгдэл нь эдгээр зүйлсийн бэлэн байдалтай холбоотой алдагдсан орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ (эсвэл нэмэлт зардлын өртөг) -тэй тэнцүү байна.

Устгах шаардлагатай зүйлсийн улмаас арилгадаггүй функциональ элэгдэл нь тэдгээрийг нөхөн үржихүйн зардал, эдгээр зүйлс байгаатай холбоотой алдагдсан орлогын одоогийн зардал (жишээлбэл, нэмэлт зардал) -тай тэнцүү байна.

Гадны элэгдэл нь үл хөдлөх хөрөнгөд бүхэлд нь хамаатай бөгөөд ерөнхийдөө байнгын элэгдэл юм. Гаднах элэгдлийг үнэлэх үндсэн аргууд нь:

• гадаад сөрөг хүчин зүйлсийн улмаас цэвэр орлогын (эсвэл ашиг) алдагдлыг капиталжуулах замаар зах зээлийн үнэ цэнийн алдагдлыг тодорхойлох;
• борлуулалтыг харьцуулах замаар гадны сөрөг хүчин зүйлийн нөлөөгөөр зах зээлийн үнэ цэнийн алдагдлыг тодорхойлох.

ЖИШЭЭ

Ганц үл хөдлөх хөрөнгө нь 985 м.кв талбай бүхий газар, жишиг барилга юм. Зардал мкв. харьцуулсан борлуулалтын аргаар тодорхойлсон нэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 34,000 рубль байна. Газар нь барилгын доор байрладаг гэж таамаглаж байна. Баригдсан он: 1980. Үнэлгээ хийсэн огноо: 2000. Газрын үнэ цэнийг тооцох шаардлагатай.

ШИЙДЭЛ:

Нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь:

985 * 34,000 = 33,490,000 рубль.

Зах зээлийн шинжилгээнээс харахад сайжруулалтыг бий болгох зардал, ердийн байшин барих шууд зардал нь 38,500 рубль / м2 байна. Хуримтлагдсан элэгдэл:

Элэгдэл = Үр ашигтай нас / Эдийн засгийн ердийн хугацаа = 20 / 80 = 0.25%

Тиймээс сайжруулалтын (барилга) зах зээлийн үнэ цэнэ нь:

985 * 38,500 * (1-25%) = 28,441,875 рубль.

Тиймээс, хуваарилалтын аргаар тодорхойлсон газрын өртөг нь:

33,490,000 - 28,441,875 = 5,048,125 рубль.

Түгээх арга

Хуваарилалтын аргыг боловсруулсан газар нутгийг үнэлэхэд ашигладаг.

Энэ аргыг ашиглах нөхцөл:

• үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний үнэ, нийлүүлэлтийн (эрэлт) талаарх мэдээлэл байгаа эсэх;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд газрын үнэ цэнийн хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээний талаарх мэдээлэл байгаа эсэх;
• газрын сайжруулалтыг хамгийн үр ашигтай ашиглахад нийцүүлэх.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн өртгийн үндсэн хүчин зүйлсийг, түүний дотор үнэлж буй газрын талбайг сонгох;
• үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын борлуулалтын үнэ эсвэл нийлүүлэлтийг (эрэлт) тодорхойлох - үл хөдлөх хөрөнгийн объектын аналог, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбай;
• Сонгосон зардлын хүчин зүйл тус бүрээр аналоги болон нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлж буй газрын талбайн ялгааны шинж чанар, цар хүрээг тодорхойлох;
• Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос аналог тус бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн зохицуулалтыг тодорхойлох;
• аналог бүрийн үнийг тохируулах, үнэлэгдсэн газрын талбайг багтаасан нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектын ялгааг арилгах;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг аналогийн тохируулсан үнийн жигнэсэн дундажаар тооцох үндэслэл;
• үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд газрын зардлын хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээгээр үржүүлэх замаар тооцоолох.

Энэ арга нь зардлын тооцоог хийх боломжтой харьцангуй шинэ барилгатай газруудад илүү нарийвчлалтай үр дүнг өгдөг. Барилгын нас ахих тусам газрын үнэ цэнийг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн нийт өртөгтэй харьцуулах харьцаа нэмэгддэг.

ЖИШЭЭ

Ердийн хөгжсөн газрыг төлөөлж буй нэг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ 57,430 доллар байна. Нэг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг болох газрын үнэ цэнийг тодорхойлох шаардлагатай.

ШИЙДЭЛ:

Нэг газар байрладаг ганц үл хөдлөх хөрөнгийн ижил төстэй борлуулалтын талаархи мэдээлэл байдаг.

Хүснэгт 4

Нэг үл хөдлөх хөрөнгийн өртөгт газрын зардлын эзлэх хувийн жингийн дундаж утга 0.22 байна.

Ийнхүү нэг үнэлгээний объектод багтсан газрын үнэ нь дараахь хэмжээтэй тэнцүү байна.

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. Орлогын хандлага

Энэхүү хандлагыг үйл ажиллагааныхаа тодорхой хугацаанд ирээдүйд орлого олох боломжтой үнэлэгдсэн сайтын үнэ цэнийг тодорхойлоход ашигладаг. Өртөг гэдэг нь ирээдүйн хүлээгдэж буй орлого ба үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг дахин борлуулснаас олсон орлогын нийлбэр бөгөөд одоогийн мөч хүртэл буурна.

Энэ хандлага нь хүлээлтийн зарчимд суурилдаг - боломжийн худалдан авагч (хөрөнгө оруулагч) ирээдүйн орлого, үр ашгийг нь хүлээж газар худалдаж авдаг.

Энэ хандлагыг ижил төстэй чанартай газрын түрээсийн хувь хүний ​​үнийн дүн шинжилгээнд үндэслэн тухайн орлогын ангиллын түвшинг тогтоох боломжтой газрын үнэ цэнийг үнэлэхэд ашигладаг.

Түрээс нь газрын түрээсийн хэмжээг тусгасан байдаг, учир нь Түрээсийг бий болгох үндсэн хүчин зүйлсийг харгалзан тогтоодог бөгөөд тухайн нутаг дэвсгэр дэх түрээслэгчдийн орлогын бодит түвшинг харгалзан үздэг функциональ үйл ажиллагаа. Тиймээс газрын үнэ нь ирээдүйн газрын түрээсийн хөнгөлөлттэй үнийг илэрхийлдэг.

Газар тариалангийн газрыг үнэлэхдээ зах зээлийн үүднээс хамгийн үр дүнтэй тариалсан тариалангийн таримал ургамлыг борлуулах зах зээлийн үнэ, түүнийг тариалах зардлыг технологийн хувьд хэвийн болгож, үнэлснээр түрээсийн төлбөрийг тооцохдоо орлогын хандлагыг хэрэгжүүлж болно. зах зээлийн үнэашигласан материал, ашигласан үйлчилгээ. Хөдөө аж ахуйн газрын үнэлгээний онцлогийг холбогдох хэсэгт доор дэлгэрэнгүй харуулав.

Өргөдөл орлогын хандлагаобъектын санхүүгийн болон физикийн байдал, түүний хүрээлэн буй орчныг сайтар шинжлэхийг шаарддаг. эдийн засгийн нөхцөл байдалболон чиг хандлага, түүнчлэн капиталжуулалтын харьцаа, нийлмэл хүү, хөнгөлөлт ба аннуитет гэх мэт тооцоолсон үзүүлэлтүүдийг ашиглах.

Үнэлгээнд орлогын аргыг ашигладаг. газрын түрээсийн капиталжуулалтын арга, газрын үлдэгдэл арга, тооцоолсон ашиглалтын арга. Арга тус бүрийг нарийвчлан авч үзье.

Газрын түрээсийн капиталжуулалтын арга

Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлгээ хийлгэж буй газраас газрын түрээс авах боломж юм.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• газрын талбайгаас үүссэн газрын түрээсийн тооцоо;
• газрын түрээсийн капиталжуулалтын коэффициентийн утгыг тодорхойлох;
• газрын түрээсийг капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох.

Баригдсан болон бүтээн байгуулалт хийхээр төлөвлөж буй газрын хувьд түрээсийн хэмжээг тухайн газрыг түрээслэсний орлогоор тооцож болно. Хөдөө аж ахуйн газрын хувьд түрээсийн төлбөрийг газар тариалангийн зориулалтаар ашигласны орлого эсвэл түрээсийн орлого гэж тооцож болно.

Капиталжуулалтын харьцааны үнэ цэнийг ижил төстэй эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшингийн дүн шинжилгээнд үндэслэн тодорхойлно. Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох үндсэн аргууд нь:

• ижил төстэй газрын түрээсийн хэмжээг худалдах үнэд нь хуваах;
• Эрсдэлгүй хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээг үнэлэгдсэн газарт хөрөнгө оруулахтай холбоотой эрсдлийн урамшууллын хэмжээгээр нэмэгдүүлэх.

ЖИШЭЭ

Энэ аргыг барилга байгууламжаас тусад нь газар түрээслэх тохиолдолд ашиглаж болно.

Газрын түрээсийг капиталжуулах арга нь хүлээлтийн зарчим дээр суурилдаг, i.e. Ердийн хөрөнгө оруулагч ирээдүйн орлого, үр өгөөжийг хүлээж газар худалдаж авдаг.

Газрын түрээсийн капиталжуулалтын аргыг ашиглан газрын үнэ цэнийг тодорхойлох нь түрээсийн төлбөрөөр олсон орлогыг капиталжуулахаас бүрдэнэ. Тиймээс газрын үнэ нь ирээдүйн газрын түрээсийн хөнгөлөлттэй үнийг илэрхийлдэг. Орлогын тогтмол урсгалын хувьд газрын түрээсийг зах зээлийн шинжилгээгээр тодорхойлсон газрын хөрөнгийн үнэлгээнд хувааж үнэд капиталжуулна. Хөрөнгөжүүлэх анхны өгөгдлийг түрээсийн газрын борлуулалт, түрээсийн үнийн харьцуулалтаас олж авна.

Жишээлбэл,- Саяхан газар түрээслүүлсэн бөгөөд ашиглалтын зардлыг түрээслэгчээс 49 жилийн хугацаатай жилд 30,000 рубль төлөх нөхцөлтэйгээр түрээслэв. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ 12%.Газрын талбайн өртгийг тодорхойл.

ШИЙДЭЛ:

Газрын түрээсийг капиталжуулах аргаар тодорхойлсон газрын өртөг нь дараахь байдалтай байна.

Szem. = Жилийн түрээс / Капиталжуулалтын хувь = 30,000 / 12% = 250,000 рубль.

Газрын хувьд үлдсэн арга

Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлгээтэй газрыг орлого бүрдүүлдэг сайжруулалтаар хөгжүүлэх, эсвэл орлого бий болгодог газрыг арилжааны зориулалтаар ашиглах боломж юм. Хэрэв тухайн газрыг арилжааны зориулалтаар ашигласнаас орлого тооцох бол энэ орлогоос тухайн газартай холбоогүй орлогыг хасах буюу капиталжуулсан орлогоос тухайн газартай холбоогүй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг хасах шаардлагатай.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• Үнэлгээ хийгдэж буй талбай дахь одоо байгаа эсвэл урьдчилан таамаглаж буй сайжруулалтыг нөхөн сэргээх, солих зардлыг тооцоолох;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн нийт цэвэр орлогын тооцоог зах зээлийн түрээсийн хувь хэмжээ болон одоо байгаа хууль эрх зүйн хязгаарлалтэд хөрөнгийг ашиглах;
• сайжруулалттай холбоотой цэвэр орлогыг нөхөн үржихүйн зардлын бүтээгдэхүүн болгон сайжруулах буюу сайжруулах орлогын капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр тооцох;
• газрын талбайн цэвэр ашгийг нийт цэвэр орлого ба сайжруулалтад хамаарах цэвэр орлогын зөрүүгээр тооцох;
• Газарт хамаарах цэвэр орлогыг тухайн газрын орлогын капиталжуулалтын харьцаанд хуваах замаар газрын үнэ цэнийг тооцох.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь бодит нийт орлого ба үйл ажиллагааны зардлын зөрүү юм. Энэ тохиолдолд зөвхөн түрээслүүлэгчийн төлсөн үйл ажиллагааны зардлыг бодит нийт орлогоос хасна.

Бодит нийт орлого нь боломжит нийт орлого ба байрны сул зогсолтын алдагдал, түрээсийн төлбөрийг төлөөгүйгээс үүсэх алдагдлын зөрүүтэй тэнцүү байна.

Боломжит нийт орлого гэдэг нь түрээслэгчид тухайн талбайг зуун хувь ашиглаж, түрээсийн төлбөрөө төлөөгүйгээс ямар нэгэн хохирол учраагүй тохиолдолд түрээслүүлснээс олж болох орлого юм. Газрын талбайг үнэлэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын түрээсийн үнийг одоо байгаа ачааллыг (жишээлбэл, аль хэдийн байгуулсан түрээсийн гэрээ) харгалзан зөвхөн зах зээлийн түрээсийн үнийн дүнд үндэслэн тооцох ёстой. Сул, эзэн өөрийн хэрэгцээнд ашиглаж байгаа байрны хувьд зах зээлийн түрээсийн үнийг мөн ашиглах ёстой. Боломжит орлогод үл хөдлөх хөрөнгийн байнгын сайжруулалтаас олсон бусад орлого багтсан байх ёстой, гэхдээ түрээсийн төлбөрт ороогүй болно.

Ашиглалтын хоёр төрлийн зардал байдаг: тогтмол - байгууламжийн ашиглалтын түвшингээс хамааралгүй, хувьсах - ашиглалтаас хамаарна. Үйл ажиллагааны зардлын түвшинг зах зээлийн түрээсийн нөхцөл дээр үндэслэн тодорхойлдог.

Эдийн засгийн богино хугацаатай сайжруулалтын элементүүдийг солих зардлыг шууд тооцоогоор тооцоолно: сайжруулах элементүүдийг солих зардлыг (элэгдэл, элэгдлийг тооцохгүй) эдийн засгийн хугацаанд нь хуваах замаар. Эдгээр тооцоог хийх явцад элементүүдийг богино хугацаанд орлуулах хөрөнгийг хэдэн хувиар нэмэгдүүлэх боломжийг харгалзан үзэх нь зүйтэй.

Удирдлагын зардлыг өмчлөгч өөрөө эсвэл гэрээний менежерээс үл хамааран үйл ажиллагааны зардалд оруулна. Удирдлагын зардлыг өмчийн төрлөөс хамааран мөнгөн дүнгээр эсвэл бодит нийт орлогын хувиар тодорхойлно.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцохдоо бодит нийт орлогоос дараахь зүйлийг хасч тооцохгүй. элэгдлийн суутгалүл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийн өрийн үүргийг гүйцэтгэх зардал.

Сайжруулах хөрөнгийн хэмжээг тооцохдоо тухайн хөрөнгийг сайжруулахад оруулсан хөрөнгийн өгөөжийн хэрэгцээг ерөнхийд нь анхаарч үзэх хэрэгтэй.

ЖИШЭЭ

Газрын үлдэгдэл техникийн мөн чанар нь газар дээр баригдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг мэдэхийн зэрэгцээ газартай холбоотой орлогыг хөрөнгөжүүлэх явдал юм.

Газарт үлдэгдэл техникийг ашиглах нь барилгын (бүтэц) өртөгийг нэлээд нарийвчлалтай тодорхойлох боломжтой гэж үздэг. Энэ техникийг голчлон газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтын шинжилгээнд ашигладаг. Сул талбайн борлуулалтын талаар найдвартай мэдээлэл байхгүй тохиолдолд техник нь ашигтай байж болно.

Газрын балансын техник нь зардлын арга, орлогын капиталжуулалтын аргад суурилдаг.

Газрын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд та дараахь зүйлийг мэдэх хэрэгтэй.

• барилга байгууламжийн өртөг (бүтэц);
• бүх үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр үйл ажиллагааны орлого;
• газар болон барилгын капиталжуулалтын хувь хэмжээ.

Газрын үлдэгдэл техникийг ашиглан газрын өртгийг тооцоолох дараалал

Үлдсэн техникийг ашиглахын тулд та дараах алхмуудыг хийх ёстой.

1. хамгийн өндөр, хамгийн сайн хэрэглээг илэрхийлсэн сайжруулалтыг тодорхойлох;
2. барилга байгууламжид хамаарах жилийн орлогын хэсгийг тухайн барилгын өртгийг зохих капиталжуулалтын харьцаагаар (барилгын капиталжуулалтын хувь) үржүүлэх замаар тодорхойлох;
3. жилийн нийт орлогоос тухайн барилгаас олсон орлогын дүнг хасаж тухайн газраас олсон орлогын хэмжээг тогтоох;
4. газрын үнэ цэнийг түүнд ногдох орлогыг капиталжуулалтын зохих харьцаанд (газрын капиталжуулалтын хувь) хуваах замаар тодорхойлно.

Жишээлбэл,- Өртөг зардлын дагуу тодорхойлсон барилгын зах зээлийн үнэ нь 15 сая рубль, ашиглалтын хугацаа 80 жил, орлогын хэмжээ нь жилийн 15% байна. Газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ 10% байна. Нэг үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь жилд 2,850,000 рубль юм. Газрын талбайн үнийг тодорхойлох.

ШИЙДЭЛ:

1) Барилгын ашиглалтын 80 жилийн хугацааг харгалзан барилгын капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлъё.

Kzd = r + Kv = r + 1/n, энд:

Kzd - барилгын капиталжуулалтын харьцаа;

r - орлогын түвшин;

Кв - хөрөнгийн нөхөн олговор (өгөөж) хувь;

n нь барилгын ашиглалтын хугацаа.

1/n=1/80 =0.0125=1.25%.

Kzd. = 15% + 1.25% = 16.25%.

2) Барилгатай холбоотой орлогын хэсгийг тодорхойлно.

ЧОД барилга = Szd * Kzd, хаана

CHOD барилга - тухайн барилгад хамаарах үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

Сзд - барилгын өртөг;

Kzd - барилгын капиталжуулалтын харьцаа.

COD барилга = 15,000,000*0,1625 = 2,437,500 урэх.

3) Орлогын газартай холбоотой хэсгийг тодорхойлъё.

CHODzem = CHODobshch - ЧОД барилга, хаана

CHODzem - газрын үйл ажиллагааны цэвэр орлого;

CHODtotal - нэг үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олсон жилийн нийт орлого;

CHODzd - барилгатай холбоотой орлого.

ЧОД газар = 2,850,000 - 2,437,500 = 412,500 рубль.

4) Газарт хамаарах орлогын нэг хэсгийг капиталжуулах замаар газрын үнэ цэнийг тодорхойлно.

Szem = CHODzem/Kzem, хаана

Szem - газрын өртөг;

CHODzem - газраас олох орлого;

Kzem - газрын капиталжуулалтын коэффициент.

Szem = 412,500 / 0.10 = 4,125,000 урэх.

Зориулалтын хэрэглээний арга

Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг.

Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь орлого бий болгох сайжруулалт бүхий үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломж юм. Энэ аргыг хөгжүүлэх (хөгжүүлэх) хэтийн төлөв бүхий аливаа газрыг үнэлэхэд ашиглаж болно.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• боловсруулсан газрын талбайг хамгийн үр дүнтэй хөгжүүлэх, ашигтай ашиглах хувилбарт дүн шинжилгээ хийх;
• бий болгох зардлын тооцоо, газрын талбайг хөгжүүлэх сонгосон хувилбарыг бий болгох зардлын цаг хугацааны бүтцийг зөвтгөх;
• боловсруулсан газар ашиглалтаас олох орлогыг урьдчилан таамаглах
• боловсруулсан газар ашиглалтаас орлого олоход шаардагдах зардлын тооцоо
• газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглах төслийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой бүх мөнгөн гүйлгээг хөнгөлөх замаар газрын үнэ цэнийн үнэлгээ.

Ирээдүйн орлого, зардлын өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолохын тулд өөр эрсдэлийн түвшин бүхий хөрөнгө оруулалтын хөрөнгийн өгөөжийн түвшингийн дүн шинжилгээнд үндэслэн олж авсан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашиглана.

Орлогын эх үүсвэр нь газар дээр төлөвлөсөн сайжруулалтыг түрээслэх, эсвэл зах зээлийн боломжийн үнээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн хугацаанд бүтээн байгуулалтыг дуусгасны дараа зарах байж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх сонголтын орлогын тооцоонд түрээсийн төлбөрийн тооцооны төгсгөлд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын зах зээлийн үнийг харгалзан үзэх шаардлагатай.

ЖИШЭЭ

Энэ арга нь өртөг, зах зээлийн борлуулалтын харьцуулалт, орлого гэсэн гурван үнэлгээний аргад суурилдаг.

Энэ аргыг хэд хэдэн жижиг хэсгүүдэд хуваах нь газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтыг илэрхийлдэг.

Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь орлого бий болгох сайжруулалт бүхий үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломж юм. Энэ аргыг ашиглалтын (хөгжлийн) хэтийн төлөвтэй аливаа газрыг үнэлэхэд ашиглаж болно.

Тооцооллын дараалал:

1. Талбайн тоо, хэмжээг биет байдал, хууль эрх зүйн боломж, эдийн засгийн үндэслэлд тулгуурлан тодорхойлох.
2. Бэлтгэсэн сайтуудыг худалдах эсвэл түрээслэхээс олсон нийт орлогыг тодорхойлох. Тооцооллын үндэс нь нэг талбайн өртөг бөгөөд борлуулалтыг харьцуулж, зөрүүг тохируулах замаар тодорхойлно.
3. Борлуулалтаас олсон үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тодорхойл, энэ нь борлуулалтын боломжит нийт орлого ба сайжруулалт, сайтыг хөгжүүлэх бүх зардлын нийлбэрийн зөрүү юм.
   Сайжруулах зардалд дараахь зүйлс орно: талбайг боох, цэвэрлэх, зэрэглэл тогтоох зардал; зам, явган хүний ​​зам, инженерийн шугам сүлжээ, ус зайлуулах суваг барих зардал; татвар, даатгал, цалининженерүүд; маркетингийн зардал; гүйцэтгэгчийн ашиг, нэмэлт зардал; бизнес эрхлэгчийн ашиг.
4. Газрын өнөөгийн үнэ цэнийг хөнгөлөлттэй орлогын урсгал ба хөнгөлөлттэй зардлын урсгалын зөрүүгээр тодорхойлно.

Жишээлбэл,- Газрын массыг үнэлэх шаардлагатай нийт талбайтай 120 акр газар, хөгжүүлэгч тус бүр нь 12 акр талбайтай 10 талбайд хуваахаар төлөвлөж байна. Нэг талбайг худалдах тооцоолсон үнэ нь 5000 доллар. Дараах зардал хамаарна.

Хүснэгт 5

Газар зарах схем: 1 жилийн дотор - 5 газар, 2 жилийн дотор - 3 газар, 3 жилийн дотор - 2 газар.

Энэ төрлийн хөрөнгө оруулалтын хөнгөлөлтийн хэмжээг 12% гэж тогтоосон.

Одоогийн утгыг тодорхойлъё бэлэн мөнгөний урсгалорлого:

Хүснэгт 6

Борлуулсан газрын тоо, ширхэг.	5	3	2
Жилийн орлого, доллар	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

Зардлын мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлъё

Хүснэгт 7

Зардал, доллар	13 200	3 900	3 900
Жилийн дунд үеийн хөнгөлөлтийн хүчин зүйл	0,944911	0,843671	0,753277
Орлогын урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэ, доллар	12 473	3 290	2 938
Орлогын нийт зардал, доллар	18 701

Газрын өнөөгийн үнэ цэнэ:

Szem = TSdoh - TSras = 43,811 - 18,701 = 25,110 доллар

TSdoh - талбайг борлуулснаас олсон орлогын нийт зардал;

TSexp - талбайг сайжруулах, барихад шаардагдах бүх зардлын одоогийн өртөг.

4.3. Зардал багатай арга

Зардал багатай арга газрын талбайг өөрөө үнэлэхэд бараг ашигладаггүй. Энэ арга нь сайтын нийт үнэ цэнийг сайжруулах замаар тодорхойлох явдал юм: барилга, байгууламж, инженерийн шугам сүлжээ. Газрын үнэ цэнийг үнэлэх зардлын арга нь боломжийн хөрөнгө оруулагч нь тухайн барилга байгууламжийг худалдан авч, түүн дээр ижил төстэй зориулалт, чанартай барилга барихад шаардагдах зардлаас өндөр үнэ төлөхгүй гэж үздэг. тодорхой хугацаа.

Зардлын арга нь тухайн газрын зах зээлийн үнэ цэнийг сайжруулсан газрын зах зээлийн үнэ ба сайжруулалтын орлуулах өртөгөөс тэдгээрийн элэгдлийг хассан зөрүү гэж харуулдаг. Энэ тохиолдолд газрын үнэ цэнийг тодорхойлох загвар нь үлдэгдлийн зарчим дээр суурилдаг.

Зардлын арга нь газрын талбайг сайжруулахтай холбоотой зардлыг харгалзан үзэхэд суурилдаг.

Газар тариалангийн газрыг нөхөн сэргээх, элэгдлээс хамгаалах, гидравлик инженерчлэл болон газрын бүтээмжийг нэмэгдүүлэх бусад арга хэмжээнд оруулсан хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг харгалзан үзэхэд зардлын аргыг ашигладаг.

Бүтээн байгуулалтад зориулж газар олгохдоо үржил шимт давхаргын үнэлгээний зэрэгцээ хөрөнгийн болон ашиглалтын зардал зэрэг хүчин зүйлүүд чухал ач холбогдолтой.

• ус, эрчим хүчний хангамжийн эх үүсвэртэй холбоотой талбайн байршил, бусад суурин газрууд, нийгмийн болон тээврийн дэд бүтцийн байгууламж;
• инженерийн болон барилгын нөхцөл: хөрсний шинж чанар, гүний усны түвшин, рельеф гэх мэт үржил шимт давхарга, байршил, түүний инженерийн болон барилгын хүчин зүйлсийг үнэлэхдээ тухайн нутаг дэвсгэрийн байгалийн нөхцөлийг харгалзан үздэг;
• хэрэглэсэн бордоо, олон наст ургамал, барилга байгууламж;
• газрын үнэ цэнийн нийгмийн хүчин зүйлүүд (нийгэм-эдийн засгийн амьдралын нөхцөл, хөрс, ургамлын шинж чанар, бусад);
• нутаг дэвсгэрийн ариун цэврийн болон эрүүл ахуйн үзүүлэлтүүд (агаар, хөрсний бохирдол, дуу чимээний түвшин гэх мэт).

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн харьцангуй тэнцвэртэй байдлыг харгалзан сайжруулалт (барилга байгууламж) болон элэгдлийн орлуулах өртөгийг үнэн зөв тооцоолох боломжтой бол зардлын арга нь бодит үр дүнд хүргэдэг.

Зардлын арга нь сайжруулалтгүйгээр ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний талаар найдвартай мэдээлэл байхгүй тохиолдолд газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох цорын ганц арга юм.

Газрын талбайн нөхөн үржихүйн болон сайжруулалтыг солих зардлыг тооцоолоход зардлын аргын элементүүдийг газрын үлдэгдэл арга, дээр дурдсан хуваарилалтын аргад ашигладаг.

5. Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх онцлог

Газар тариалангийн талбайн үнэлгээг тухайн нутаг дэвсгэрийн газар тариалангийн бүсчлэлийн онцлогийг харгалзан зөвшөөрөгдсөн, хамгийн үр дүнтэй ашиглахад үндэслэсэн байх ёстой.

Үнэлгээг хийхийн тулд нэг газар тариалангийн газрын хилийн хүрээнд ашиглалтын төрлөөр ялгаатай хэсгүүдийг хуваарилж, тус бүрийг бие даасан үнэлгээнд хамруулдаг. Дүрмээр бол эд ангиудыг хуваарилах нь тухайн газрын тодорхойлолтын дагуу хийгддэг.

Ашиглалтын төрлөөр үнэлэгдсэн газрын хэсгийг дараахь байдлаар хувааж болно.

• хөдөө аж ахуйн газар (таримал газар, хадлан, бэлчээр, уринш, олон наст ургамал);
• хөдөө аж ахуйн зориулалттай барилга байгууламжийн доорхи газар (үл хөдлөх хөрөнгө, барилга байгууламж, засвар техникийн, машин нөхөн сэргээлтийн станцууд, үйлдвэрлэлийн хөдөө аж ахуйн цогцолборууд, ангаахай, шувууны станцууд, агуулахууд, түүнчлэн хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх, боловсруулах цогцолборууд);
• газар нутгийг байгаль, хүний ​​болон хүний ​​үйл ажиллагааны сөрөг үзэгдлийн нөлөөллөөс хамгаалах зориулалттай фермийн зам, харилцаа холбоо, мод, бут сөөг, битүү усан сан бүхий газар.

Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг түүний газар тариалангийн зориулалттай газар, хөдөө аж ахуйн барилга байгууламжийн доорх газрын үнэ, газрын бусад хэсгийн чанарын шинж чанарыг харгалзан тогтооно.

Хөдөө аж ахуйн барилга байгууламж барьж буй газрын зарим хэсгийг баригдсан эсвэл хөгжүүлэхээр төлөвлөж буй газрын үнэлгээний аргыг ашиглан үнэлдэг.

Газар тариалангийн газар болон бие даасан бизнесийн үйл ажиллагаанд (жишээлбэл, загас агнуур) ашиглах боломжтой газрын хэсэг, битүү усны нөөцийг ихэвчлэн борлуулалтын харьцуулалтын арга эсвэл газрын түрээсийн хөрөнгийн үнэлгээний аргаар үнэлдэг.

Газар тариалангийн зам талбайн хэсэг; харилцаа холбоо; бие даасан бизнесийн үйл ажиллагаанд ашиглах боломжгүй хаалттай усан сан; газар нутгийг байгаль, хүний ​​болон хүний ​​үйл ажиллагааны сөрөг үзэгдлийн нөлөөллөөс хамгаалах зориулалттай мод, сөөг ургамлыг бие даасан үнэлгээнд хамруулахгүй. Энэ тохиолдолд газрын талбайн үнэ цэнийг бүхэлд нь үнэлэхдээ газрын эдгээр хэсгүүдийн шинж чанарыг харгалзан үзнэ.

5.1. Хөдөө аж ахуйн газрын үнэлгээний онцлог

Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг борлуулалтын харьцуулалтын арга ба газрын түрээсийн капиталжуулалтын аргаар үнэлэхдээ тухайн газрын байгалийн агрономийн шинж чанар, түүнчлэн антропогенийн бохирдлын эх үүсвэрийн нөлөөллийг өртгийн нэг хэсэг болгон харгалзан үзнэ. хүчин зүйлүүд. Газар, түүний хөрсний давхаргын агрономийн үндсэн шинж чанарууд нь: газрын хөрсний давхаргын чанарын шинж чанар (шим тэжээлийн агууламж, боломжит чийг, агааржуулалт, механик найрлага, бүтцийн найрлага, хүчиллэг байдал гэх мэт), байршлын чанарын шинж чанар. газрын талбайн (хөнгөвчлөх, чийг, бичил цаг уур).

Газрын түрээсийг капиталжуулах аргыг ашиглан хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ газрын талбайн байгалийн агрономийн шинж чанарыг нягтлан бодох бүртгэлийн батлагдсан системтэй холбоотой түрээсийг тооцох онцлог шинж чанарууд байдаг.

Түрээсийг нийт орлого ба хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн зардлын зөрүүгээр тооцдог. Нийт орлогыг газар тариалангийн таримал ургамлын жишиг ургац, зах зээлийн үнийн үржвэрээр нэгж талбайгаар тооцно.

Хөдөө аж ахуйн ургацын стандарт ургацыг чанарын оноогоор хэмжсэн газрын байгалийн агрономийн шинж чанараар тодорхойлдог.

Газрын түрээсийн төлбөрийг тооцох хөдөө аж ахуйн ургацын сонголтыг тухайн газрын байршилд ердийн эсвэл уламжлалт байдлаар тариалж буй үр тарианы багцаас хийдэг. Тариалангийн энэ багцаас тэдгээрийн эргэлтийг тодорхойлж, хамгийн их хэмжээний газрын рентийг хангаж, хөрсний байгалийн агрономийн шинж чанарыг алдагдуулахгүй.

Тариалангийн нийт орлогыг үндсэн ургацын нийт ургацаар тооцож болно. Үндсэн ургацыг сонгохдоо тухайн газрын байршилд ердийн эсвэл уламжлалт байдлаар тариалж буй үр тарианы багцаас авдаг. Энэ тохиолдолд дагалдах үр тарианы бүтээмжийг үндсэн ургацын бүтээмжид шилжүүлж болно.

Хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэхэд шаардагдах материалын зардлыг үндэслэнэ технологийн газрын зураг, байгуулах стандарт зардалүр, шатах тослох материал, бордоо гэх мэт. төрөл хэлбэрээр.

Зардлыг мөнгөн дүнгээр тооцож тухайн газрын байршилд байгаа зах зээлийн үнээр тооцдог.

Зардлыг тооцоолохдоо замын сүлжээний нягтрал, замын ангилал, тээврийн маршрут, хөдөө аж ахуйн түүхий эдийг боловсруулах цэг, түүхий эдийг хүргэх цэгүүдийн ойролцоо зэргийг багтаасан газрын инженерийн хөгжлийн түвшинг харгалзан үздэг. үйлдвэрлэлд шаардлагатай хангамж.

5.2. Үнэлгээний онцлог бие даасан төрөл зүйлхөдөө аж ахуйн газар

Тариалангийн талбайн нийт орлогыг тооцохдоо хүнсний ногоо, эмийн ургамлын гаралтай бүтээгдэхүүнээс нэг улиралд хэд хэдэн ургац авах боломжийг харгалзан үзэж болно.

Ордыг өөр төрлийн (төрөл) газар тариалангийн газарт шилжүүлэх эдийн засгийн үндэслэлийг харгалзан ашиглахаар төлөвлөж буй аргаар үнэлдэг.

Хадлан, бэлчээрийн нийт орлогыг тооцоолохдоо байгалийн тэжээлийн талбайн бодит бүтээмжийг харгалзан үзэх ёстой бөгөөд тэжээлийн талбайг сайжруулах (жишээлбэл, усалгаа) -ын үр дүнд нийт орлогын өсөлтийг тооцохгүй.

Олон наст ургамлын нийт орлогыг тооцоолохдоо тэдгээрийн үр жимсний давтамж, жимс, жимсгэний бүтээгдэхүүний бодит ургацыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Үүнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй:

• олон наст ургамлын нас;
• олон наст ургамлын төрөл зүйлийн найрлага;
• нэг газрын хилийн дотор олон наст ургамлыг орон зайд байрлуулах онцлог;
• цэцэрлэг, усан үзмийн талбайн эгнээнээс олж авсан нэмэлт бүтээгдэхүүнээс орлого олох боломж.

Хөрсний байгалийн үржил шимийг харгалзахгүйгээр газрын албан татварын хувь хэмжээгээр газрын үнэлгээг тогтоох арга

Энэ арга нь ОХУ-ын Засгийн газрын 1997 оны 3-р сарын 15-ны өдрийн 319 тоот тогтоолын дагуу тогтоосон үнэлгээний бүс, засаг захиргааны дүүрэг, суурин газар, тэдгээрийн бүлэгт хамаарах зориулалтын тодорхой газрын стандарт үнэд үндэслэсэн болно. “Газрын жишиг үнийг тогтоох журмын тухай”.

Үнэлгээний талбайн жишиг үнийг нутаг дэвсгэрийн үнэлгээний бүс, газрын зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн хамаарал, тодорхой жилийн инфляцийн хуримтлагдсан коэффициент, газрын ашиглалтын төрлийг харгалзан коэффициентийг нэмэгдүүлэх (бууруулах) замаар тохируулна. бүс доторх талбайн байршил. Үүний үр дүнд газрын ашиглалтын (норматив) үнэ цэнэ.

Ашиглалтын (норматив) утгыг тооцоолох томъёо:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

Энд SP1 нь газрын ашиглалтын (норматив) үнэ цэнэ;

3Н - М хорооллын зарим төрлийн хөдөө аж ахуйн 1 га газрын татварын хувь хэмжээ;

K - газрын татварын хувь хэмжээний үржвэр өгсөн сэдэвулс орнууд;

S - талбайн талбай, га;

Зах зээлийн (үндсэн) үнэ нь тухайн үнэлгээний бүс дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн индексээр тухайн талбайн ашиглалтын (норматив) үнийн бүтээгдэхүүнтэй тэнцүү бөгөөд энэ нь газар олгох зориулалтаас хамаарна.

SR1 = SP1 * ISPR,

Энд CP1 нь сайтын зах зээлийн (үндсэн) үнэ цэнэ;

SP1 - ашиглах (норматив) утга;

Жишээ 1.Цэцэрлэгжүүлэлтийн хоршоо болгон худалдах зориулалтаар 10 га газрыг зах зээлийн үнийг тогтооно. Энэ газрыг тариалангийн талбай болгон ашиглаж байсан.

Сайтын хаяг: Владимир муж, Судогодский дүүрэг, Вяткино тосгон. Талбай нь бүсийн төвөөс 8 км, дүүрэг - 32 км, төвлөрсөн газар - 1 км, хурдны зам ~ 1 км, төмөр зам- 10 км, усан замын гол (усны артери) - 9 км. 1 км-ийн зайд цөөрөм, 3 км - ой хүртэл, 8 км - техногенийн бохирдолтой газраас байдаг. Ойролцоох (0,5 км), хийн хоолой холбох цэг хүртэл 0,5 км, цахилгааны шугам хүртэл 2 км зайд холбооны төв байдаг. Энэ сайт нь Владимирын тохиромжтой бүсэд байрладаг.

Шийдэл. Бүтээгдэхүүн борлуулах гол цэгүүд, хүрээлэн буй орчны ландшафтын элементүүд, инженерийн шугам сүлжээнээс тухайн талбайн зайд үндэслэн байршлын коэффициент (LC) нь 1.22 байна.

Үнэлгээний өдрийн байдлаар энэ бүсийн 1 га тариалангийн талбайн (ЗН) татварын хэмжээ ойролцоогоор 35 ам.доллар байна.

Бүс нутгийн татварын олон талт байдал (K) - 200; инфляцийн индекс (IINF) - 1.5; 2-р үнэлгээний бүсийн эрэлт нийлүүлэлтийн индекс (DSID) 2.0 байна (Бүс нутгийн захиргааны даргын шийдвэрээр). Эрэлт нийлүүлэлтийн индексийг тухайн нэгж талбайн жишиг үнэд 1 га талбайн зах зээлийн дундаж үнийн (өнгөрсөн жилийн борлуулалтын мэдээгээр) 75%-тай харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлж болно. Утга ашиглах:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1.22 * 1.3 * 1.0 * 1.5.

SP1 = 166,530 доллар.

Зах зээлийн үнэ нь:

SR1 = SP1 * ISPR = 166,530 * 2,0 = 333,060 ам.доллар.

Хөрсний байгалийн үржил шимийг харгалзан газрын татварын хувь хэмжээг үндэслэн газрын үнэ цэнийг үнэлэх арга

Энэ арга нь өмнөх аргын өөрчлөлт юм. Газрын татварын хувь хэмжээг 1 га талбайд биш, харин бүс нутгийн хөрсний чанарын дундаж онооны 1 оноогоор тооцно (та тодорхой үнэлгээний бүсийн 1 цэгт ноогдох татварын үнийг ашиглаж болно).

Хөрсний чанарын оноо (B) нь талбайн хөрсний чанар (жишээ нь үржил шим) болон тэдгээрийн бүтээмжийн чадавхийг оноогоор илэрхийлсэн харьцуулсан үнэлгээ юм.

Зардлын тооцоололд үнэлгээ хийж буй талбайн хөрсний чанарын бодит оноог тухайн бүс нутгийн хөрсний чанарын дундаж оноотой уялдуулан тохируулна. Цаашдын тооцоо нь өмнөх аргатай төстэй:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

энд SP2 нь газрын ашиглалтын (норматив) үнэ цэнэ;

3НБ - хөрсний чанарын бүсийн (бүсийн) 1 дундаж онооны газрын татварын хувь хэмжээ;

B - үнэлгээ хийж буй талбайн хөрсний чанарын оноо;

KPP - бүс нутгийн эсвэл бүсийн чанарын дундаж цэгтэй харьцуулахад үнэлэгдсэн талбайн хөрсний чанарын 1 цэгийн татварын хувь хэмжээг засах коэффициент

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - тухайн улсын тухайн субьект дэх газрын татварын хувь хэмжээний үржвэр;

S - талбайн талбай, га:

KM - сайтын байршлыг засах коэффициент;

KZ - байршлын бүсээс хамаарч сайтын өртөгт залруулах коэффициент;

KUG - газрын ашиглалтын төрлөөс хамааран талбайн өртөгт залруулах коэффициент;

IINF - тодорхой жилийн инфляцийн индекс.

Газрын зах зээлийн (үндсэн) үнийг тооцоолох томъёо:

SR2 = SP2 * ISPR,

Энд CP2 нь сайтын зах зээлийн (үндсэн) үнэ цэнэ;

SP2 - ашиглах (норматив) утга;

ISDP - эрэлт нийлүүлэлтийн индекс.

Жишээ 2. 10 га талбай бүхий газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох анхны параметрүүд нь 1-р жишээнд дурдсан талбайн мэдээлэл бөгөөд үнэлгээний огноо нь 1998 оны 1-р сарын 10. Нэмж дурдахад 1 га газрын бүс нутгийн газрын татварын хувь хэмжээ. тариалангийн талбай ашигласан - 40 ам.доллар/га; бүс нутгийн хөрсний чанарын дундаж оноо 50, үнэлгээ авсан талбайн хөрсний чанарын оноо 41.5 байна.

Шийдэл.Бүс нутгийн хөрсний чанарын 1 цэгийн газрын татварын хувь хэмжээ 40/50 = 0.85 ам.доллар байна.

Талбайн үржил шимийг харгалзан хэрэглээний (норматив) зардлыг дараахь томъёогоор тодорхойлно.

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0.8*41.5 * (41.5/50+1)/2 * 200 * 10 *1.22 * 1.3 * 1.00 * 1.5 = 144,538.6 доллар.

Зах зээлийн үнэ нь:

SR2 = SP2 * ISPR = 144,538.5 * 2.0 = 289,077 ам.доллар.

Газрын үнэлгээ нь дээр дурдсан зах зээлийн үнийг үнэлэх үндсэн зарчимтай зөрчилдөх ёсгүй.

шаардлагыг агуулсан норматив эрх зүйн акт бол заавал байх ёстойгазрын үнэлгээ, эсхүл газрын үнэлгээний гэрээнд (цаашид гэрээ гэх) тодорхойлогдоогүй. тодорхой төрөлүнэлгээний объектын үнэ цэнэ, энэ объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох ёстой.

Гүйлгээнд бүхэлд нь буюу хэсэгчлэн өмчилсөн газар хамрагдсан тохиолдолд газрын үнэлгээг заавал хийх ёстой. Оросын Холбооны Улс, ОХУ-ын субъектууд эсвэл хотын захиргааҮүнд:

• оХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаанд өмчлүүлэх, өмчлүүлэх, итгэлцлийн менежментэд шилжүүлэх, түрээслэх зорилгоор эзэмшиж буй газрын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо;
• оХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаанд харьяалагдах газрыг барьцаа болгон ашиглахдаа;
• оХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүд, хотын захиргаанд харьяалагдах газрыг худалдах, өөр бусад байдлаар өмчлөх;
• оХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаанд харьяалагдах газартай холбоотой өрийн үүргийг шилжүүлэх;
• ОХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаанд харьяалагдах газрыг хувь нэмэр болгон шилжүүлэх үед. эрх бүхий капитал, хуулийн этгээдийн хөрөнгө, түүнчлэн газрын үнийн талаар маргаан гарсан тохиолдолд, үүнд:
• газар өмчлүүлэх үед;
• ипотекийн зээлийн хувьд хувь хүмүүсгазрын үнийн талаар маргаан гарсан тохиолдолд хуулийн этгээд;
• Гэрлэлтийн гэрээ байгуулах, энэ хөрөнгийн үнийн талаар маргаан гарсан тохиолдолд талуудын аль нэг нь буюу хоёр талын хүсэлтээр гэрлэлтээ цуцлуулж буй эхнэр, нөхөр хоёрын эд хөрөнгийг хуваах;
• оХУ-ын хууль тогтоомжид заасан улсын болон хотын хэрэгцээнд зориулан өмчлөгчдөөс газрыг эргүүлэн авах эсвэл бусад хэлбэрээр хураан авах;
• татвар ногдуулах баазыг тооцохтой холбоотой маргаан гарсан тохиолдолд татвар (хөрөнгийн татвар) зөв төлсөн эсэхэд хяналт тавих зорилгоор газрын үнэ цэнийг үнэлэхдээ.

Эдгээр шаардлага нь төрийн болон хотын өмчийг захиран зарцуулах үед үүссэн харилцаанд хамаарахгүй нэгдмэл аж ахуйн нэгжүүдболон аж ахуйн удирдах эрхэнд олгосон эд хөрөнгө бүхий байгууллага буюу үйл ажиллагааны удирдлага, ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийг захиран зарцуулахыг энэ эд хөрөнгийн өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр зөвшөөрснөөс бусад тохиолдолд.

Газрын үнэ цэнийг үнэлэх ажлыг гүйцэтгэх үндэс нь үнэлгээчин ба захиалагчийн хооронд байгуулсан гэрээ юм.

ОХУ-ын хууль тогтоомжид заасан тохиолдолд газрын үнэ цэнийн үнэлгээ, түүний дотор давтан үнэлгээг шүүх, арбитрын шүүх, арбитрын шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр үнэлэгч хийж болно. түүнчлэн шийдвэрээр эрх бүхий байгууллага.

Шүүх, арбитрын шүүх, арбитрын шүүх нь үнэлгээчийг сонгохдоо хараат бус байдаг. Үнэлгээ хийгдэж буй объектын үнэлгээтэй холбоотой зардал, түүнчлэн үнэлгээчинд олгох мөнгөн урамшууллыг ОХУ-ын хууль тогтоомжоор тогтоосон журмаар нөхөн төлнө (төлбөр).

Үнэлгээчин болон захиалагчийн хоорондын гэрээ нь бичихмөн нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагагүй.

Гэрээ нь дараахь зүйлийг агуулсан байх ёстой.

• гэрээ байгуулах үндэслэл;
• үнэлгээний объектын төрөл;
• үнэлгээний объектын тодорхойлсон үнэ цэнэ (үнэ цэнэ) -ийн төрөл;
• үнэлгээний зүйлд үнэлгээ хийсэн мөнгөн урамшуулал;
• үнэлгээчний иргэний хариуцлагын даатгалын талаарх мэдээлэл.

Гэрээнд үнэлгээчин нь үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх тухай мэдээллийг тусгаж, энэ тусгай зөвшөөрлийн серийн дугаар, олгосон огноо, түүнийг олгосон байгууллага, түүнчлэн энэхүү тусгай зөвшөөрлийг олгосон хугацаа зэргийг тусгасан байх ёстой.

Үнэлгээний гэрээнд газрын талбай, түүний тодорхойлолтыг үнэн зөв тусгасан байх ёстой.

ОХУ, ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгж, хотын захиргаанд харьяалагдах газрын үнэлгээний талаар өөрөөр заагаагүй бол үнэлгээчин нь үнэлгээний объекттой хэлцэл хийх эрх бүхий этгээдтэй гэрээ байгуулна. ОХУ-ын хууль тогтоомжоор тогтоосон.

Үнэлгээ хийхдээ үнэлгээчин нь үнэлгээний тайлангийн найдвартай байдлыг баталгаажуулсан мэдээллийг нотлох ач холбогдолтой мэдээллийг агуулсан баримт бичиг болгон ашиглах үүрэгтэй. Үнэлгээнд ашигласан мэдээллийн хэмжээ, мэдээллийн эх сурвалжийн сонголт, мэдээллийг ашиглах журмыг үнэлгээчин тогтооно.

Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ түүний зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, түүнчлэн газар эзэмших бусад этгээдийн эрхийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Бүртгэгдсэн эрх зүйн шинж чанаруудын аль нэг нь өөрчлөгдөхөд газрын зах зээлийн үнэ өөрчлөгддөг.

Үнэлгээний үр дүнг үнэлгээний тайланд баримтжуулсан байх ёстой.

Үнэлгээний тайлан нь хоёрдмол утгатай, төөрөгдүүлсэн байх ёсгүй. Үнэлгээний тайланг тусгай нэр томьёоны тайлбар бүхий нийтээр хүртээмжтэй хэлээр бичиж, үнэлгээчний таамаглал, тооцоо, дүгнэлтийн нарийвчилсан үндэслэл, шаардлагатай тайлбарыг агуулсан байх ёстой.

Хэрэв газрын үнэлгээний явцад зах зээлийн үнэ биш, харин бусад төрлийн үнэлэмжийг тодорхойлсон бол үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох боломжоос хазайх шалгуур, шалтгааныг тайланд тусгасан байх ёстой.

Тайлан нь дараахь зүйлийг заавал зааж өгөх ёстой.

• тайланг бэлтгэсэн огноо, серийн дугаар;
• үнэлгээний объектыг үнэлэгчийн үнэлгээний үндэслэл;
• үнэлгээчний хууль ёсны хаяг, түүнд үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийн тухай мэдээлэл энэ төрөлөмч хөрөнгө;
• үнэлгээний объектын нарийн тодорхойлолт, хуулийн этгээдэд хамаарах үнэлгээний объекттой холбоотой дэлгэрэнгүй мэдээлэл хуулийн этгээдмөн энэхүү үнэлгээний объектын дансны үнэ;
• Үнэлгээний объектын үнэ цэнийн зохих төрлийг тодорхойлох үнэлгээний стандартууд, энэхүү үнэлгээний объектыг үнэлэхдээ тэдгээрийг ашиглах үндэслэл, үнэлгээний объектыг үнэлэхэд ашигласан мэдээллийн жагсаалт, тэдгээрийг хүлээн авсан эх үүсвэрийг харуулсан жагсаалт, түүнчлэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийн зохих төрлийг тодорхойлох үнэлгээний стандартууд. үнэлгээний объектыг үнэлэх;
• үнэлгээний объектын үнэ цэнэ, түүний эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох дараалал, түүнчлэн олж авсан үр дүнг хэрэглэх хязгаарлалт, хязгаарлалт;
• үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тогтоосон огноо;
• үнэлгээчний ашигласан, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанарыг тодорхойлсон баримт бичгийн жагсаалт.

Газрын зах зээлийн үнэлгээний тайланд заавал байх ёстой мэдээллээс гадна дараахь зүйлийг тусгасан байх ёстой.

• газрын талбайн тодорхойлолт, түүний сайжруулалт, түүний дотор газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, гуравдагч этгээдийн эрхийн дарамт;
• газрын зураг, түүний сайжруулалт;
• газар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдлын шинж чанар;
• газрын хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг тодорхойлох.

Үнэлгээний тайланд үнэлгээний гэрээнд заасан шаардлагыг харгалзан үнэлгээчин тогтоосон хавсралтыг агуулж болно.

Үнэлгээний тайлангийн бүх материал нь тухайн газрын зах зээлийн үнийг зөвтгөхөд чиглэгдсэн байх ёстой. Зах зээлийн үнийг тодорхойлох журамтай холбоогүй материал, мэдээллийг үнэлгээний тайланд оруулахаас зайлсхийх хэрэгтэй.

Үнэлгээний гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол газрын талбайн зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг нэг үнээр рубльээр илэрхийлэх ёстой. Гэрээнд газрын эцсийн үнэ цэнийн хүрээг тогтоохоор зааж болно.

Үнэлгээний объектын эцсийн үнэ нь тогтоосон журмаар, шаардлагын үндсэн дээр боловсруулсан үнэлгээний тайланд заасан. Холбооны хууль"ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай", үнэлгээний стандарт ба дүрэм журамОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны хэрэгжилтэд хяналт тавих эрх бүхий байгууллагын үнэлгээний үйл ажиллагааны талаар, хэрэв үнэлгээний объекттой хэлцэл хийх зорилгоор санал болгосон гэж үзэж болно үнэлгээний объекттой гүйлгээ хийх өдөр эсвэл олон нийтэд санал болгох сар хүртэл үнэлгээний тайланг бүрдүүлэх.

Тайлангаар тогтоосон газрын зах зээлийн үнэ болон бусад үнийн найдвартай байдлын талаар маргаан, түүний дотор тухайн газрын үнэлгээний талаархи өөр тайлантай холбогдуулан маргаан гарсан тохиолдолд энэ маргааныг шүүх хянан шийдвэрлэх, тогтоосон харьяаллын дагуу арбитрын шүүх, маргаан, хэлэлцээрт оролцогч талуудын тохиролцоогоор шүүхийн арбитрын шүүх, эсвэл үнэлгээний үйл ажиллагааг зохицуулдаг ОХУ-ын хууль тогтоомжоор тогтоосон журмаар.

Шүүх, арбитрын шүүх, арбитрын шүүх нь маргааныг хянан шийдвэрлэх явцад тогтоосон үнээр хэлцэл хийхийг талуудад үүрэг болгох эрхтэй. шүүх хурал, зөвхөн ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу гүйлгээг заавал хийх ёстой тохиолдолд.

Газрын зах зээлийн үнэ нь тухайн газарт татагдсан үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлээс олох орлогыг харгалзахгүйгээр тухайн газраас хамгийн үр ашигтайгаар тодорхой хугацаанд орлого олох хүлээгдэж буй үнэ цэнэ, үргэлжлэх хугацаа, магадлалаас хамаарна. бизнесийн үйл ажиллагаа (цаашид эдгээр зөвлөмжийн зорилгоор газрын түрээс гэх) (хүлэлтийн зарчим).

Шүүхийн практик ба хууль тогтоомж - ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 06-ны өдрийн 568-р тушаал (2002 оны 07-р сарын 31-ний өдрийн нэмэлт өөрчлөлт) "Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмжийг батлах тухай".

Газрын түрээсийн талаархи мэдээллийг мөн ашигладаг кластеруудын хувьд газрын талбайн зах зээлийн үнийг тооцохдоо зах зээлийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмжийн IV бүлгийн 4-д заасны дагуу газрын түрээсийг капиталжуулах аргаар гүйцэтгэдэг. ОХУ-ын Өмчийн яамны 06.03.2002 оны N 568-r тушаалаар батлагдсан Газрын талбайн үнэ цэнэ (цаашид - Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмж).

Газрын үнийг тогтоохдоо хэд хэдэн нэгдсэн арга хэрэглэдэг. Эдгээр нь газар ашиглалтын төрлөөс үл хамааран түүний үнэ цэнийг тогтооход ашиглаж болох ерөнхий арга зүйн техник, үнэлгээний технологи юм. Газрын үнэлгээний тодорхой техник, аргыг ашиглах боломж, боломж нь үнэлгээний зорилго, үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл, эх сурвалжийн мэдээллийн хүртээмжээс хамаарна. Шаардлагатай нөхцөлАливаа зориулалтаар газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь зах зээлийн мэдээллийг ашиглах явдал юм. Москва дахь манай үнэлгээний компани нь танд хамгийн оновчтой аргыг сонгох замаар бүх төрлийн нутаг дэвсгэрт үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлдэг.

Газрын үнэлгээний үндсэн аргууд нь:

• борлуулалтын харьцуулалт;
• гадагшлуулах;
• хуваарилалт;
• газрын түрээсийг капиталжуулах;
• үлдэгдэл;
• зорилготой ашиглах.

Энэ жагсаалт нь стандарт юм. Энэ нь ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 7-ны өдрийн 568-р тоот тушаалаар "Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмж" баримт бичигт батлагдсан. Эдгээр аргуудыг ямар ч төрлийн нутаг дэвсгэрийг үнэлэхэд ашигладаг. Та үнэлгээний үйлчилгээ болон ашигласан аргуудын талаар илүү ихийг хуудаснаас олж мэдэх боломжтой

1. Борлуулалтын харьцуулалтын арга

Энэ нь барилга байгууламж, барилга байгууламж, (эсвэл) байгууламжийн эзэмшиж буй газар, бүтээн байгуулалтаас чөлөөлөгдсөн газрыг үнэлэхэд ашиглагддаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлж буй эд хөрөнгийн ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэлтэй байх явдал юм. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.

Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• үнэлгээний объектыг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох (цаашид харьцуулах элемент гэх);
• аналоги болон үнэлж буй газрын талбайн ялгааны шинж чанар, зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
• үнэлэгдсэн газар дээрх аналог бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн зохицуулалтын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
• аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлэгдсэн газрын талбайн ялгааг арилгах;
• аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох.

Харьцуулах элементүүдэд үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийн хүчин зүйлүүд (үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд), зах зээл дээр үүссэн газартай хийсэн хэлцлийн шинж чанарууд орно.

Зардлын хамгийн чухал хүчин зүйлүүд нь:

• байршил, орчин;
• газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх;
• физик шинж чанар (тусламж, талбай, тохиргоо гэх мэт);
• тээврийн хүртээмж;
• дэд бүтэц (инженерийн сүлжээ байгаа эсвэл ойрхон байгаа эсэх, тэдгээрт холбогдох нөхцөл, нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж гэх мэт).

2. Тусгаарлах арга

Энэ аргыг агуулсан газрыг үнэлэх үндсэн дүрмүүд нь:

Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• үнэлэгдсэн газрын нөхөн сэргээлтийн зардал эсвэл нөхөн үржихүйн зардлын тооцоо;
• Үнэлгээтэй газрын зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын зах зээлийн үнэ, түүний дотор үнэлэгдсэн газар, солих, нөхөн сэргээх зардал зэргийг хасаж тооцох.

3. Түгээлтийн арга

Баригдсан газрыг үнэлэхэд ашигладаг.

Энэхүү аргачлалаар батлагдсан газрын үнэлгээний дүрэм:

• Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объекттой ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байгаа эсэх. Гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд газрын талбайн хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээний талаарх мэдээлэл байгаа эсэх;
• газрын сайжруулалтыг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад нийцүүлэх.

Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектоос аналог бүрийн шинж чанар, ялгааны зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбай;
• Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос аналог тус бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн тохируулгын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
• аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос тэдгээрийн ялгааг арилгах;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар тооцоолох;
• Үнэлгээнд хамрагдсан нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектын зах зээлийн үнийг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд тухайн газрын эзэмшиж буй хувь хэмжээний хамгийн их магадлалтай үнээр үржүүлэх замаар үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох обьект.

4. Газрын түрээсийг хөрөнгөжүүлэх арга

Энэхүү газрын үнэлгээний аргыг хөгжүүлсэн болон боловсруулаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлгээ хийлгэж буй газраас газрын түрээс авах боломж юм.

Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.

• газрын талбайгаас үүссэн газрын түрээсийн тооцоо;
• газрын түрээсийн хөрөнгийн харгалзах коэффициентийн утгыг тодорхойлох;

Газрын түрээсийг капиталжуулах гэдэг нь үнэлгээ хийх өдөр өөр хоорондоо тэнцүү буюу ижил хугацаанд ижил хувь хэмжээгээр өөрчлөгдөх газрын түрээсийн ирээдүйн бүх утгыг тодорхойлохыг хэлнэ. Тооцооллыг үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойшхи эхний хугацааны газрын түрээсийн үнийг үнэлгээчний тодорхойлсон харгалзах капиталжуулалтын коэффициентэд хуваах замаар хийгддэг.Энэ аргын хүрээнд газрын түрээсийн үнийг түрээсийн орлогод тооцож болно. газрын зах зээлд давамгайлсан нөхцөлд газар.

5. Үлдсэн арга

Энэ нь баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашиглагддаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь орлого бий болгох сайжруулалт бүхий үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломж юм.

Газрын үнэлгээний энэ арга нь дагаж мөрдөх дүрэмтооцоо:

• үнэлэгдсэн газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахад тохирсон сайжруулалтыг нөхөн сэргээх, солих зардлыг тооцоолох;
• нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зах зээлийн түрээсийн хувь хэмжээгээр тооцох;
• нөхөн үржихүйн болон орлуулах зардлын бүтээгдэхүүн болох тодорхой хугацааны сайжруулалттай холбоотой үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо
• сайжруулалтаас олсон орлогын зохих капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр сайжруулалтыг тооцоолох;
• газрын түрээсийн хэмжээг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлого ба тухайн хугацааны сайжруулалтад хамаарах үйл ажиллагааны цэвэр орлогын зөрүүгээр тооцох;
• газрын түрээсийг капиталжуулах замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцох.

6. Зориулалтын хэрэглээний арга

Газрын үнэ цэнийг үнэлэх энэхүү арга нь бүтээн байгуулалттай болон баригдаагүй газарт хамаарна. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь тухайн газрыг ашиг орлоготой болгох боломж юм.

Энэхүү аргачлалаар батлагдсан газрын үнэлгээний дүрэмд дараах дарааллаар ажиллах шаардлагатай байна.

• газрыг хамгийн үр дүнтэй ашиглах хувилбарын дагуу ашиглахад шаардагдах зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох (жишээлбэл, газрын талбайг сайжруулах зардал эсвэл газрыг салангид хэсгүүдэд хуваах зардал гэх мэт). хэлбэр, төрөл, хэрэглээний шинж чанараараа ялгаатай);
• газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаас олох орлогын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
• газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаар орлого олоход шаардагдах үйл ажиллагааны зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
• үнэлэгдсэн газарт хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинд тохирсон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох;
• газар ашиглахтай холбоотой бүх орлого, зардлыг хөнгөлөх замаар газрын үнэ цэнийг тооцох.

Газрын талбайн тооцоолсон үнийн эцсийн үнийг олж авсан үр дүнд үндэслэн гаргана янз бүрийн арга. Эдгээр өгөгдлийг харьцуулахдаа илүү бүрэн гүйцэд, найдвартай мэдээлэлд суурилсан тооцоололд давуу эрх олгохыг зөвлөж байна. Тооцоолсон газрын үнэ цэнийн ихээхэн зөрүүтэй өөр өөр аргууд, арга, дүрэм нь үнэлгээний алдаа эсвэл газрын зах зээлийн тэнцвэргүй байдлыг илэрхийлдэг.