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토지의 시장 가치를 결정하는 방법. 토지 계획을 평가하는 방법 및 절차. 시장 가치 평가 절차

토지의 가능성을 분석하고 선택하신 후 가능한 옵션평가자는 BNEI(최적 및 가장 효과적인 사용) 분석을 진행해야 합니다. 즉, 합리적이고 실현 가능하며 법적 대안 중에서 물리적으로 가능하고 합리적이며 재정적으로 실현 가능하며 토지에 가장 큰 가치를 가져오는 용도를 식별하는 것입니다.

NEI 분석 외에도 다음을 사용하여 토지 가치를 추정할 수 있습니다.

    방법 비교 분석판매(SAP).

    잔존가치에 따른 평가방법입니다.

    전송 방법.

    토지 임대료의 자본화 방법.

    토지에 대한 나머지 방법.

최고 및 최고 활용 분석 토지 계획 토지 개발(개발)에 대한 대체 옵션을 비교합니다. 각 개발 옵션에 대해 토지의 잔존 가치가 계산됩니다. 토지의 가장 높은 잔존 가치는 토지를 가장 효율적이고 효율적으로 사용하는 것과 같습니다.

분석의 첫 번째 단계는 시장 기회와 제약 조건을 고려하여 합리적으로 실현 가능한 사용 사례를 선택하는 것입니다. 위치 잠재력, 시장 수요, 법적 개발권 등이 고려됩니다. 이 절차를 통해 우리는 토지 사용에 대한 정당한 옵션만 식별할 수 있으므로 불필요한 정보를 수집할 필요가 없습니다. 따라서 구역 설정 규정이 토지 개발을 주거용 건물로만 제한한다면 상업 또는 산업 개발 옵션은 전혀 고려되지 않습니다. 그러나 분석가가 특정 부지에 대한 구역 지정 규정이 향후 개정될 것이라고 믿는다면 이와 관련된 현재 제한 사항이 비주거용 개발 옵션의 고려를 배제해서는 안 됩니다.

두 번째 단계에서는 각 대안 전략의 개발 비용이 결정됩니다. 사이트의 자원 품질과 다양한 개발 옵션의 기술적 타당성이 고려됩니다.

세 번째 단계에서는 파악된 개발 전략의 재정적 타당성이 결정됩니다. 각 옵션에 대해 예측 손익계산서가 준비됩니다. 각 개발 전략에 대해 미래 시장 행동에 대한 가정 및 가정을 기반으로 순 영업 이익이 계산됩니다.

네 번째 단계에서는 순영업소득이 토지와 건물(구조물) 사이에 분배됩니다. 분석가는 이용 가능한 시장 정보나 투자자 기대에 따라 결정된 자본화 비율을 사용할 수 있습니다. 각 개발 옵션마다 고유한 계수가 있을 수 있습니다. 비율은 위험 수준, 자본 회수 기간, 자금 조달 구조 및 대상 가치의 예상 증가 또는 감소에 따라 달라집니다.

비교매출분석방법(SAP)비교 가능한 필지의 판매 가격을 평가 필지의 시장 가치로 변환하여 토지 필지의 시장 가치를 결정하는 작업이 포함됩니다.

우리 조건에서 이 방법은 개별 주택 건설, 정원 부지 및 채소밭의 부지 비용을 결정하는 데 사용될 수 있습니다.

가치평가 이론에 따르면, 이 방법을 적용할 때 평가자는 6가지 비교 요소를 사용해야 합니다.

    거래 자금 조달 조건.

    판매 조건.

    판매 시간.

    위치.

    신체적 특성.

    소득 특성.

각 비교 요소에 대해 비교 대상 영역을 평가 대상 영역과 유사하게 만드는 것을 기반으로 적절한 조정이 이루어집니다(표 8.1).

개정 순서는 다음과 같습니다. 평가자는 중간 가격 수치를 확보하고 이전 조정 값에 후속 조정을 적용합니다.

표 8.1

플롯 비용 추정을 위한 조정 테이블

비교요소

개정

조정된 가격, 천 루블

판매가격

특수 조건

특별 판매 조건

시장상황(시간)

위치

물리적 특성

평가 대상 부동산의 가치

물리적 특성을 고려할 때 부위의 크기, 불규칙한 모양, 각도 위치에 대한 교정도 고려해야 합니다.

원칙적으로 부지가 클수록 단위 면적당 가격이 낮아지는 것으로 알려져 있습니다.

시장 경제 국가에는 플롯 통합이 해당 가치에 미치는 영향을 고려할 수 있는 특수 테이블이 있습니다. 우리의 조건에서 평가자는 독립적으로 이러한 분석을 수행해야 합니다. 즉, 예를 들어 1m 2 또는 100m2의 토지 판매 가격이 해당 지역에 미치는 영향에 대한 그래프를 작성해야 합니다. 줄거리.

또한 동일한 면적에 대해 삼각형의 면적은 작업의 불편함 때문에 직사각형의 면적보다 낮은 평가를 받는 것으로 알려져 있다. 삼각형 부지의 가치를 평가하기 위해 감정인들은 “도로 정면이 있는 삼각형 부지의 가치는 직사각형 부지 가치의 약 65%가 될 것”이라는 “65-35 규칙”을 자주 사용합니다.

불규칙한 모양의 영역을 평가하려면 영역을 직사각형으로 나누어 별도로 평가하고 총 비용이 개별 부품 비용의 합인 기술을 사용할 수 있습니다.

코너 위치의 영향은 해당 사이트의 상업적 양수인에 의해 결정됩니다. 상점과 주유소의 경우 이 위치는 특정 이점을 제공하므로 비용이 더 높아집니다. 정원 및 별장 건설의 경우 모퉁이 위치로 인해 비용이 절감됩니다. 코너 위치를 평가하려면 판매에 대한 특정 통계를 수집하고 다양한 목적을 위해 해당 지역에 대한 이러한 영향을 적절하게 분석해야 합니다.

잔존가치에 따른 평가방법입니다.이 방법에서는 부동산 매매가에서 건물의 가치를 차감하여 잔여 가치를 기준으로 토지의 가치를 추정합니다.

이 기술은 빈 필지가 판매되지 않는 장기 개발 지역에서 특히 유용합니다. 이 방법은 비용 추정이 가능한 비교적 새로운 건물이 있는 현장에 대해 보다 정확한 결과를 제공합니다.

매출에 관한 정보가 충분하지 않은 경우 전문가의 추정 가치를 초기 가치로 사용할 수 있습니다. 방법의 정확성은 전문가의 건설 비용 평가 및 계산이 얼마나 신뢰할 수 있는지에 달려 있습니다.

전송 방법.특정 유형의 부동산과 특정 지역의 경우 토지 비용과 건물 비용 사이에 일정한 관계가 있습니다. 따라서 해당 지역의 미개발 토지 매매 건수가 충분하지 않은 경우에는 거래 완료 건수가 충분한 비교 가능한 지역을 선택하고 토지 가치와 건물 가치의 일반적인 비율을 결정하고 해당 지역에 대한 평가에 이 비율을 사용합니다.

이 방법의 장점은 건물의 비용을 결정하기 위해 비용 방법을 사용할 필요가 없다는 것입니다.

토지 임대료의 자본화 방법.이 방법은 건물, 구조물과 별도로 토지를 임대하는 경우에 사용할 수 있습니다.

임대 계약이 최근에 체결되었거나 현재 임대 시장 상황을 상당히 정확하게 반영하는 경우 순 임대 금액을 토지 자산 가치로 직접 자본화할 수 있습니다.

예: 최근 10년 동안 연간 100,000루블의 운영 비용을 임차인에게 귀속시키는 조건으로 토지를 임대했습니다. 자본화율 - 15%. 토지의 가격을 결정하십시오.

해결책: 100,000: 0.15 = 666,700 루블.

토지에 대한 나머지 방법.이 방법은 증분 생산성의 원칙을 기반으로 합니다. 토지의 가치는 인건비, 자본 및 관리 비용과 관련된 모든 필요한 비용을 고려한 후 나머지로 계산됩니다.

예: 주거 개발을 위해 할당된 16헥타르의 토지 계획을 평가해야 하며, 허용 수량은 10에이커당 주택 1채입니다. 소유자는 조경 및 통신을 고려하여 0.1헥타르 규모의 부지를 175,000-220,000 루블(평균 200,000 루블)에 판매합니다. 부지 준비, 조경 및 통신 비용에는 14,000,000 루블이 필요합니다. 이러한 프로젝트의 평균 설계 비용, 관리 비용, 거래 비용 및 기타 간접비는 총 판매 가격의 25%에 달합니다. 허용되는 대출 수수료, 유지비 및 이익은 당기순이익의 40%입니다. 토지의 가격을 결정하십시오.

1. 예상 토지 판매 가격 160 * 200000 = 32(백만 루블)

2. 개발 비용 - 14(백만 루블)

3. 일반 간접비 (25%) - (8백만 루블)

4. 이익을 제외한 순이익 - (1항 – (2항 + 3항)) - 10(백만 루블)

5. 소유 비용 및 이익(10,000,000의 40%) - 4(백만 루블)

    미개발 토지의 비용은 6(백만 루블)입니다.

토지의 시장가치는 어떻게 결정되나요? 100제곱미터의 토지 비용은 얼마입니까? 지적번호로 토지의 시가를 알 수 있나요?

어떤 제품이나 서비스를 판매할 때 우리는 공정한 가격이라고 생각하는 금액을 청구합니다. 이를 위해 우리는 유사한 광고를 찾아 우리 광고와 비교합니다. 그러나 이것이 항상 가능한 것은 아닙니다. 특히 일부 토지와 같은 판매용 비정형 물체의 경우.

제 이름은 발레리 체마킨입니다. 컨설턴트로서 법적 문제, 이번 글에서는 토지의 시장 가치에 대해 이야기하겠습니다.

또한 토지의 시장 가치 평가를 주문하는 위치와 방법에 대해서도 이야기하겠습니다.

1. 토지의 시장가치는 얼마이며 이를 알아야 하는 이유

토지의 자유로운 상업적 유통 조건에서 토지 가격은 시장에 의해 결정됩니다. 대부분의 경우 특정 영역에서 동일한 유형의 개체 비용은 거의 동일합니다. 이는 명백한 혼란에도 불구하고 시장이 자체 규제할 수 있기 때문에 발생합니다.

말한 내용을 바탕으로 정의를 공식화하겠습니다.

이는 양측의 거래 결과에 대해 상호 만족하면서 자유 시장에서 합리적인 시간 내에 판매할 수 있는 가격입니다.

토지의 시장 가치는 어디서 확인할 수 있나요? 대부분의 경우 이 질문에 대한 답은 분명합니다. 광고가 있는 웹사이트를 열고 토지가 위치한 지역의 제안을 연구하는 것으로 충분합니다. 그러나 유사한 판매용 플롯이 하나도 없는 경우 감정사의 도움을 받아야 합니다.

예를 들어 법원과 같이 공식적인 전문가 의견이 필요한 경우 독립적인 의견도 수행됩니다. 이 개념의 본질에 관한 특별 기사를 읽어보세요. 전문가들은 토지의 용도에 따라 부지의 시장 가치를 결정하기 위해 다양한 평가 방법을 사용합니다.

예를 들어 농지 계획의 경우 공식은 유지 관리로 인한 잠재적 이익 요소를 사용합니다. 농업또는 상업적 생산. 산업용 토지의 시장 가치를 계산할 때 잠재적 소득도 고려하지만 기타 경제 활동에서도 발생합니다.

2. 100제곱미터의 토지 비용은 얼마입니까? 플롯의 시장 가치에 영향을 미치는 주요 요인에 대한 개요

토지의 시장 가치를 평가하는 절차를 깊이 다루지 않고 토지 형성에 영향을 미치는 수십 가지 요소가 있음을 지적하겠습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

요인 1. 사이트 위치

가격 형성에 결정적인 영향을 미치는 것이 바로 이것이 가장 중요한 요소입니다. 토지가 주요 도시에 가까울수록 가격이 더 비쌉니다.

예

나는 최근에 17에이커의 부지를 팔았습니다. 농촌 지역통신이 가능하지만 가장 가까운 곳에서 200km 대도시단 100,000 루블에 대해서. 그 직후 그는 통신은 없었지만 150 만 루블에 튜멘 내 20 에이커의 토지를 인수했습니다.

이것은 모스크바 엘리트 교외의 토지 가격과 비교하면 1페니에 불과합니다. 동일한 지적지역 내에서도 동일 면적의 필지 가격은 유사성에도 불구하고 상당한 차이를 보입니다. 그것은 달려있다 개인의 특성다음 하위 섹션에 지정됩니다.

요인 2. 토양상태 및 지형

사람들은 단지 집을 짓기 위해서가 아니라 보다 활동적인 레크리에이션을 위해 토지를 구입합니다. 따라서 사이트는 사람을 기쁘게 해야 합니다. 모습, 숲, 강 또는 호수와의 근접성, 토양 비옥도. 도랑, 도랑 및 기타 바람직하지 않은 지형은 습지나 염분 토양과 마찬가지로 비용을 크게 줄여줍니다.

요인 3. 현장 건물의 존재 및 상태

주거용 건물이 있는 토지의 시장 가치는 훨씬 높습니다. 결국 철거해야 할 낡고 낡은 집이라 할지라도 건물 자체의 가격도 포함됩니다. 그러나 건물의 상태도 중요합니다. 분명히, 오두막이 있는 부지는 헛간이 있는 부지보다 훨씬 더 가치가 있습니다.

요인 4. 통신 네트워크와의 연결성

지방자치단체는 개별 주택 건설(IHC)을 위해 부지에 송전선 건설에 자금을 지원하는 경우가 많습니다. 전기, 가스, 수도 공급으로 인해 토지 비용이 크게 증가합니다.

예

내가 구입한 토지에는 통신도 없고 진입로도 없기 때문에 150만 루블의 비용이 듭니다. 가장 가까운 사람이 거주하는 마을의 유사한 토지 비용은 최소 300만 루블입니다. 이는 유틸리티 네트워크를 설치한 후 좋은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있다는 것을 의미합니다.

요인 5. 사이트 이용으로 일정 기간 동안 수익을 얻을 확률

농업용 토지나 산업시설 건설용 토지는 물질적 재화의 생산을 목적으로 하며, 이는 수익을 창출할 수 있음을 의미합니다. 연방 고속도로 근처 지역은 특히 중요합니다. 이 잠재적 소득은 해당 토지의 시장 가치에도 포함됩니다.

3. 토지의 시장 가치 결정을 담당하는 사람 - 감정인의 주요 옵션 개요

법적으로 중요한 조치의 경우 단순히 토지 가격을 아는 것만으로는 충분하지 않습니다. 법률에 따라 작성된 전문 감정인으로부터 공식 의견을 얻는 것이 필요합니다. 평가 활동.

토지의 시장 가치는 누가 설정하는지, 어떻게 결정되는지, 그리고 이를 위해 어디로 가야 하는지 살펴보겠습니다.

선택 1. 전문평가국

오늘날 많은 상업 회사가 참여하고 있습니다. 다양한 유형평가 활동. 전제 조건은 다음과 같아야 한다는 것입니다. 자율 규제 기관(SRO). 이들 회사는 평가만 수행할 뿐 법률 서비스 등 기타 서비스는 제공하지 않습니다.

옵션 2. 독립 민간 감정인

법률은 개별 감정 활동에 참여하는 것을 금지하지 않으므로 개인 감정인을 찾을 수도 있습니다. 그는 회사의 직원으로서 토지의 시장 가치를 결정할 때 동일한 평가 원칙을 사용합니다. 민간 감정인은 평가 활동에 대해서도 동일한 법률의 적용을 받습니다.

옵션 3. 부동산 중개소

대형 부동산 중개소에는 감정평가사 직원이 있습니다. 따라서 부동산 중개인을 통해 토지를 판매하기로 결정했지만 가격을 정할 수 없는 경우에는 귀하의 서비스에 문의하십시오. 그들의 작업은 커미션으로 지불되기 때문에 매우 편리합니다.

선택 사항 4. 법률 회사

많은 법률 회사고객에 대한 법적 지원에만 국한되지 않습니다. 그들은 검사 및 평가 서비스를 제공합니다. 물건의 비용을 알아내는 것뿐만 아니라 물건을 받아야 할 경우 해당 사무실에 연락하는 것이 좋습니다. 법적 지원. 예를 들어, 법원은 전 배우자와의 재산 분할을 요구하지만 귀하는 그의 평가에 동의하지 않습니다.

특히 세금을 덜 내기 위해 지적 가치를 낮추기 위해 법원에 가는 것이 일반적입니다. 이를 위해 이후에 챌린지 절차가 수행되지만 이에 대한 내용은 특별 기사에서 읽어 보는 것이 좋습니다.

4. 토지의 시장 가치를 찾는 방법-단계별 지침

토지의 시장 가치가 어떻게 계산되는지 모르지만 참조용으로만 필요하고 법적으로 중요한 조치를 수행할 필요가 없는 경우 한 가지 트릭을 사용하십시오. 이제 주에서는 더 많은 세금을 징수하기 위해 지적 가치를 시장 가치에 더 가깝게 만들려고 노력하고 있습니다. 지적 가치에 대한 정보는 Rosreestr 데이터베이스에서 확인할 수 있습니다.

따라서 지적 번호를 사용하여 토지의 대략적인 시장 가치를 온라인으로 계산하십시오. 이렇게 하려면 Rosreestr 웹사이트나 중개 회사를 방문하여 특수 검색 양식에 번호를 입력하세요. 지적번호 대신 주소 입력이 허용되지만, 주소가 이미 공식적으로 존재하는 경우에만 가능합니다.

예를 들어 임대 등록을 위해 토지의 시장 가치에 대한 공식 문서가 필요한 경우 다음 연락처로 문의하십시오. 전문 감정인. 이를 수행하는 방법 - 계속 읽으십시오.

Step 1. 감정평가사 선택

작업의 양과 복잡도에 따라 선택하세요. 독립 감정인또는 감정평가사에 문의하세요. 을 위한 올바른 선택회사 여러분, 먼저 해당 지역에서 사용 가능한 모든 제품에 대해 문의하십시오.

지인, 친구, 이웃에게 물어보세요. 갑자기 최근 누군가가 감정사의 서비스를 이용했습니다. 포럼을 읽어보세요. 따라서 비용과 제공되는 서비스 품질 측면에서 최적의 회사를 선택해야 합니다.

2단계. 전문가를 위한 질문 수 결정

계약을 체결하기 전에 전문가에게 묻고 싶은 질문을 정해야 합니다. 그와 함께 모든 뉘앙스를 즉시 해결하는 것이 좋습니다.

전문가에게 질문:

  • 현장을 방문할 것인지, 아니면 문서를 기반으로 평가를 실시할 것인지;
  • 서비스 비용에는 무엇이 포함되어 있습니까?
  • 그는 사이트를 평가하기 위해 어떤 방법을 사용할 것인가?
  • 그 사람 일하는 데 얼마나 걸릴까요?

토지의 시장 가치를 평가하는 몇 가지 예를 보려면 그를 살펴보는 것을 잊지 마십시오. 이를 살펴보면 평가자가 얼마나 책임감 있고 정확하게 업무를 수행하는지, 보고서 양식이 요구 사항을 충족하는지 여부를 이해할 수 있습니다.

3단계. 필요한 서류 제공

작업을 수행하려면 감정인이 필요합니다. 기술 문서귀하의 소유권을 확인하는 문서뿐만 아니라 음모에도 적용됩니다.

없는 경우 언제든지 Unified State Register 365 웹사이트에서 누락된 항목을 주문할 수 있습니다. 이 포털로 이동하면 그들이 어떤 문서를 준비하는지 확인할 수 있습니다. 검색 양식에 해당 부지의 지적 번호를 입력하고 USRN(Unified State Register of Real Estate)으로부터 정보를 받습니다. 그것은 무료입니다.

공식 지적 증명서, 부동산 통합 등록부에서 발췌한 내용 또는 사이트에 대한 기술 문서가 필요한 경우 비용을 지불하면 택배로 모두 배달됩니다. 공식 인증서 및 기타 문서에는 Rosreestr의 인장이 찍혀 있습니다. 인쇄가 필요하지 않은 경우 서비스 비용이 훨씬 저렴합니다.

Step 4. 서비스 요금 결제 및 계약 체결

모든 서류가 준비되면 계약을 체결하고 서비스 비용을 지불하세요. 계약 조건을 주의 깊게 읽어 보십시오. 토지의 시장 가치에 대한 잘못된 평가로 인해 자신의 잘못으로 인해 발생하는 문제에 대한 감정인의 책임을 명시해야 합니다.

5단계. 평가 날짜 및 시간에 대한 동의

유능하고 올바른 평가를 수행하려면 사이트 자체를 검사해야 하는 경우가 많기 때문에 이 이벤트의 시간과 날짜에 대해 전문가와 미리 동의하십시오. 결국, 계산이 완료된 후에야 그는 직접 계산을 진행할 수 있습니다. 그건 그렇고, 그의 방문이 전체 서비스 비용에 포함되어 있는지 미리 물어보십시오. 그렇지 않다면 즉시 지불해야 하는지 아니면 나중에 지불해야 하는지 알아보세요.

6단계. 전문가가 도착할 때까지 기다리세요.

지정된 날짜와 시간에 전문가를 만나 현장으로 데려가세요. 검사하는 동안 근처에 머물십시오. 사이트의 개별 특성에 관해 몇 가지 명확한 질문이 있을 수 있습니다. 이것은 토양의 질, 봄의 홍수 정도, 고려해야 할 다른 숨겨진 요소의 존재일 수 있습니다.

7단계

토지의 시장 가치 평가 보고서에는 부동산 소유자와 감정인에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 보고서의 중요한 구성 요소는 방법론과 법적 근거에 대한 설명입니다.

예를 들어, 토지의 시장 가치를 결정할 때 대량 평가 방법을 사용하는 것은 인구 거주 지역 경계 내의 건설 표준 토지와 관련해서만 허용됩니다.

임지, 농경지, 산업 시설용 토지 및 비정형 토지의 시장 가치를 확립하기 위해 완전히 다른 방법이 사용됩니다. 모든 보고서는 시장 가치를 나타내는 결론으로 ​​끝납니다.

이러한 문제나 기타 법적 문제에 대해 더 자세한 상담을 원하시면 Pravoved 회사의 웹 사이트를 방문하십시오. 거기에서 편리한 양식을 찾을 수 있습니다 피드백, 이를 통해 변호사에게 질문을 할 수 있습니다.

문제를 간단하고 명확하게 설명하십시오. 결과적으로 문제 해결을 위한 특정 조치 알고리즘을 포함하는 포괄적인 답변을 받게 됩니다. 이러한 온라인 상담 비용은 1000 루블 미만입니다.

5. 토지의 시장 가치 결정에 대한 전문적인 지원 - TOP-3 평가 회사 검토

감정평가사에 문의할 때에는 전문가의 전문성을 확신해야 합니다. 게다가 우리는 초과 지불을 원하지 않습니다.

아래에서는 토지의 시장 가치 평가를 주문하는 데 많은 비용이 들지 않는 잘 알려진 평가 회사 3곳에 대한 개요를 제공합니다.

이 회사는 은행에 부동산 평가를 제공합니다. 귀하의 음모로 담보 대출을 받고 싶고 지적 가치가 너무 낮은 경우 Yurdis 회사에 문의하십시오. 대부분의 주요 러시아 은행과 협력합니다. 그들은 그녀를 신뢰하므로 귀하의 사이트가 적절하게 평가되고 귀하가 원하는 대출을 받을 수 있는지 확인하십시오.

여기에서 담보로 사용하려는 것을 주문할 수 있습니다. 회사의 감정인은 시장 가치보다 20% 낮은 부동산의 청산 가치를 계산할 준비가 되어 있습니다. 빠른 판매를 위해 필요합니다. 이러한 서비스 비용은 4,000 루블에 불과하며 이는 경쟁사보다 훨씬 낮습니다.

회사는 모든 유형의 평가 서비스를 제공합니다. 토지의 가치는 세 가지로 평가됩니다. 다양한 방법으로고객과의 합의에 따라: 물체 검사 유무에 관계없이 발행을 통해 전문가 의견평가 조치 없이 토지 가치에 대해.

Consult Pro 평가의 장점은 무엇입니까?

№ 이점혜택
1 법적 강제보고서는 모든 법원, 은행 및 정부 기관에서 접수됩니다.
2 모스크바 시장 상황에 대한 지식그들은 지역의 명성, 건물 밀도, 환경 요인을 고려합니다.
3 믿을 수 있음특정 시점의 시장 상황에 대한 철저한 분석을 통해 달성
4 편의서비스는 웹사이트를 통해 주문할 수 있으며 모든 고객 희망사항이 고려됩니다.
5 능률모든 작업은 최단 시간 내에 완료됩니다.

회사 웹 사이트에서 다음을 만들 것을 제안합니다. 개인 계정이를 통해 토지 평가 서비스 구현을 제어하는 ​​것이 매우 편리합니다. 또한 주문 내역을 쉽게 추적할 수 있습니다. 모든 보고서는 법률을 완전히 준수하며 은행, 법원 및 기타 기관에서의 승인을 보장합니다. 정부 기관, 전문가는 다음을 사용하여 계산을 수행합니다. 특별 프로그램, 이는 오류 가능성을 최소한으로 줄입니다.

사이트에는 심지어 온라인 계산기, 일부 개체를 무료로 평가할 수 있습니다. 감정사는 언제든지 근무하며 주말에도 긴급 주문을 처리할 준비가 되어 있습니다. 회사는 더 많은 특별함을 제공합니다 유리한 조건일반 고객과의 협력.

기법

체계적인 권장 사항토지의 시장 가치를 결정하기 위해

1. 일반 조항

토지의 시장 가치를 결정하기 위한 이러한 방법론적 권장 사항은 개발, 출판 및 배포를 위한 프로젝트의 일환으로 Quinto-Consulting CJSC에 의해 개발되었습니다. 교재 LARIS 센터에서 의뢰한 토지 평가의 다양한 측면에 대해 알아보세요.

이러한 방법론적 권장 사항은 연방법 No. 135 "러시아 연방의 평가 활동에 관한"뿐만 아니라 연방 평가 표준 FSO 1, FSO 2, FSO 3에 따라 평가 작업을 수행한 경험을 고려합니다. 평가 활동의 주제.

이 방법론은 토지 관계 참가자를 위한 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 것입니다.

2. 기본 개념

토지 계획- 경계가 규정된 방식으로 설명되고 인증된 지구 표면(토양층 포함)의 일부입니다.

토지 계획은 분할 가능하거나 분할 불가능할 수 있습니다. 분할 가능이란 여러 부분으로 나눌 수 있는 토지 계획으로, 각 부분은 분할 후 독립적인 토지 계획을 형성하며 연방 정부가 정한 경우를 제외하고는 다른 범주의 토지로 이전하지 않고도 허용된 사용을 수행할 수 있습니다. 법률.

토지 개량- 토지 내에 위치한 건물, 구조물, 구조물, 엔지니어링 인프라 시설뿐만 아니라 토지의 품질 특성을 변화시키는 작업 결과 및 기타 영향(지형 변화, 비료 적용 등).

평가대상의 시장가치- 평가대상이 양도될 수 있는 가장 가능성이 높은 가격 공개 시장경쟁 환경에서 거래 당사자가 필요한 모든 정보를 갖고 합리적으로 행동하고 거래 가격의 가치가 특별한 상황에 의해 영향을 받지 않는 경우.

평가방법— 평가 접근법 중 하나의 틀 내에서 평가 대상의 가치를 계산하는 방법.

평가일— 감정된 물건의 가치가 결정되는 달력 날짜.

가격- 평가 대상 부동산에 대해 제공되거나 지불된 금액 또는 이에 상응하는 금액.

평가 대상의 유사체- 유사한 조건에서 발생한 거래를 통해 가격이 알려진 평가 대상과 기본적인 경제적, 물질적, 기술적 및 기타 특성이 유사한 또 다른 대상입니다.

평가 대상의 최종 가치- 평가 및 평가 방법에 대한 다양한 접근 방식을 사용하여 평가자가 정당화한 평가 대상의 가치 계산 결과를 일반화한 결과 얻은 평가 대상의 가치.

무위험 수익률— 투자 수익률 현금가장 신뢰할 수 있는 자산으로

할인- 미래 수입과 지출의 현재 가치를 결정하는 과정.

지상 임대료- 토지 계획으로 인해 발생하는 소득.

비용 요소- 변화가 토지의 시장 가치에 영향을 미치는 요소.

3. 토지의 시장가치를 평가하는 기본원칙

토지의 시장 가치를 결정하는 것은 다음 원칙에 기초합니다.

유용성의 원리— 일정 기간 동안 사용자(잠재 사용자)의 요구를 충족할 수 있는 토지는 시장 가치를 갖습니다.

수요와 공급의 원리— 토지의 시장 가치는 시장의 수요와 공급의 상호 작용과 판매자와 구매자 간의 경쟁 성격의 결과로 형성됩니다.

수요는 일반적으로 구매자가 특정 시간에 지배적인 시장 가치로 특정 기간 내에 구매할 의향이 있거나 구매할 수 있는 물건의 수로 특징지어집니다. 공급은 현재 특정 가격으로 시장에 판매되는 물건의 수를 특징으로 합니다. 수요와 공급의 관계는 균형 토지 시장의 가격 수준을 결정합니다.

수요와 공급의 관계에는 세 가지 가능한 상태가 있습니다.

  • 수요와 공급이 동일하고 시장 거래의 결과로 부동산의 균형 공정 시장 가격이 형성됩니다.
  • 수요가 공급을 초과하고 시장 가격이 상승하며 투기적 가격이 형성되고 보호주의와 부패 위험이 발생하여 시장이 파괴됩니다.
  • 공급이 수요를 초과하여 가격이 하락하고 시장 침체가 발생합니다.

균형 시장 경제를 갖춘 국가에서는 이러한 국가가 경제의 일반적인 상태와 사회, 인구 통계 및 기타 프로세스와 관련된 요소에 따라 주기적으로 서로를 대체합니다.

러시아의 특징인 전환 경제의 비평형 조건에서 이 원칙은 종종 토지 공급 가격의 상당한 감소로 인해 공급과 수요가 행정적으로 크게 규제되기 때문에 큰 영향을 미치지 않습니다.

대체원리— 토지의 시장 가치는 동등한 유용성을 지닌 대상을 획득하는 데 드는 가장 예상되는 비용을 초과할 수 없습니다.

이 원칙은 구매자를 위한 옵션의 가용성을 전제로 합니다. 즉, 부동산(토지) 비용은 시장에 유사한 물건이 있는지 또는 이를 대체하는 물건이 있는지에 따라 달라집니다. 원칙은 주어진 물건의 비용이 시장에서 유사한 물건(토지)을 구입하는 비용을 초과해서는 안 된다는 것을 보여줍니다. 결과적으로, 특정 토지의 가치는 잠재적 효용성, 수익성 등 기본 지표가 동일한 유사한 토지를 구입할 수 있는 최저 가격에 의해 결정됩니다.

모스크바, 특히 도시 중심부에서는 역사적으로 확립된 건축 외관을 가진 대부분의 다른 도시와 마찬가지로 완전히 동일한 빈 토지를 찾는 것이 거의 불가능합니다. 각 플롯의 독창성은 토지 시장 판매 및 후속 개발에 특정 어려움을 야기하지만 충분한 토지 형성에 기여합니다. 높은 수준시장 가격. 건축 도시 계획 솔루션의 표준화 수준이 더 높아 동일한 유형의 토지가 더 많은 신도시, 새로운 대량 개발 지역에서는 시장 상황이 다르게 보입니다. 여기에서 대체 원칙이 완전히 나타나 시장 가격을 상대적으로 낮은 수준으로 안정시키는 데 도움이 됩니다.

기다림의 원리— 토지의 시장 가치는 예상 가치, 기간 및 임대료를 받을 확률에 따라 달라집니다.

토지의 시장가치는 해당 토지에 유인된 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남은 소득에 따라 결정된다. 기업가 활동.

이 원칙은 부동산의 가치(부동산의 판매 및 가치, 주로 토지 포함)가 수요 증가와 공급 제한으로 인해 지속적으로 증가하고 있음을 보여줍니다.

그러나 이 원칙은 부동산(토지) 소유자가 말 그대로 부동산 가격이 오르거나 임대수익률이 오르기를 기다려야 한다는 뜻은 아니다. 이는 부동산, 즉 토지의 사용이 근본적으로 장기적인 성격을 갖는다는 사실을 반영할 뿐입니다. 따라서 부동산을 평가할 때 그 가치가 항상 그 가치와 같지는 않다는 점을 기억해야 합니다. 평균 가격, 평가 당시 유사한 대상에 대해 시장에서 개발되었습니다. 전체 소득 금액의 현재 가치는 훨씬 더 높아질 수 있습니다.

외부 영향의 원리— 토지의 시장 가치는 외부 요인의 영향에 따라 달라집니다.

대응의 원리- 평가 대상(토지)은 사용, 크기 및 스타일이 주변 대상과 다소 유사할 경우 가장 높은 가치를 갖습니다. 최소 비용개발을 위해. 즉, 만약 모든 것이 경제적 힘특정 사이트의 최대 유용성과 수익성을 결정하는 는 가능한 최선의 방법으로 균형을 이룹니다.

따라서 특정 토지와 그 위에 위치하거나 생성된 부동산 개체의 경우, 해당 토지에 생성된 부동산 개체의 비용 또는 수익성과 일치하도록 취득 및 개발 비용에 대한 조건이 달성되어야 합니다. 이 원칙에 따라 토지 가치 평가가 준수되는지 확인하는 기준 중 하나는 토지에 위치한 부동산의 총 가치에서 토지 자체의 가치가 차지하는 비율입니다.

모스크바 중심부에서 이 비율은 세계의 다른 대도시의 특징적인 지표에 접근합니다. 따라서 도심부 토지 가격의 추가 상승은 상대적으로 적으며(고층 건물 건설을 위한 토지 제외) 주로 건설 비용 및 부동산 가격의 개선으로 인한 추가 상승이 원인일 수 있습니다. 소비자의 자질에서.

이 원칙을 실행하면 토지 자체의 비용을 부동산의 총 비용에서 분리할 수 있습니다.

최선의 사용 원칙— 토지의 시장 가치는 가장 효과적인 용도에 따라 결정됩니다.

토지 계획의 가장 효과적인 사용은 물리적으로 가능하고 합리적으로 정당하며 ​​법적 요구 사항을 충족하고 재정적으로 실현 가능하며 결과적으로 토지 가치가 최대가 되는 토지 계획의 사용 가능성이 가장 높은 것입니다. 토지 계획의 가장 효과적인 사용은 모양, 유형 및 사용 성격이 다른 별도의 부분으로의 정당한 분할 가능성을 고려하여 결정됩니다. 최선의 용도는 토지의 현재 용도가 아닐 수도 있습니다.

가장 효과적인 사용을 결정할 때 다음 사항이 고려됩니다.

  • 의도된 목적및 허용된 용도
  • 평가 대상 토지 바로 인근의 일반적인 토지 이용 방법;
  • 토지 시장의 예상되는 변화;
  • 기존 토지 이용.

토지 계획을 평가할 때 가능한 모든 (허용된) 옵션 중에서 가장 좋고 가장 수익성이 높은 것이 선택되며 이것이 평가에 사용됩니다.

이 경우 앞서 언급했듯이 먼저 법적 표준(도시 계획 제한, 보호 요구 사항 포함)을 준수하는 사용 옵션만 고려됩니다. 환경, 역사적 기념물, 건축물, 인접 지역의 조경), 두 번째로 구현이 물리적으로 가능하고 세 번째로 수입을 창출합니다 (있는 경우 우리 얘기 중이야상업적 가치에 따라). 결과적으로 모든 법적, 도시 계획, 환경 및 기타 제한 사항을 고려하여 최대 가격을 얻을 수 있는 사용 사례가 선택됩니다.

부지에 건물이 없는 경우 기존의 모든 제한 사항을 고려하여 부지를 가장 효율적으로 활용하여 어떤 시설을 지을 수 있는지 결정됩니다.

부지에 건물이 있는 경우 선택한 옵션을 사용하여 해당 건물의 비용만큼 부지의 비용을 증가시킬지, 아니면 이 건물을 철거하는 데 드는 비용만큼 감소할지 분석이 수행됩니다. 최고의 사용물론 기존 제한 사항을 고려하여 이 토지 계획의 일부입니다.

이 원칙은 비어있는 토지의 평가에 가장 적용 가능합니다. 건설된 토지를 평가하려면 토지 자체의 가치를 전체 부동산 단지의 가치에서 분리할 수 있기 때문에 사용이 훨씬 더 복잡합니다. 토지에 위치한 건물이나 구조물이 항상 가장 큰 가치를 갖거나 가장 큰 소득을 창출하는 것은 아닙니다. 또한 시간이 지남에 따라 건물의 자연적인 마모, 시장 상황의 변화 및 기타 요인으로 인해 부동산 전체의 가치가 크게 감소할 수 있지만 토지의 시장 가치는 변하지 않을 수 있습니다. 그리고 심지어 증가합니다.

따라서 가장 효율적이고 최선의 사용 원칙을 통해 부지가 건설되었는지 여부, 건설 당시 어떤 건물이나 구조물이 위치했는지에 관계없이 주어진 토지에서 지상 임대료의 가능한 최대 가치를 추정할 수 있습니다. 평가.

또한 이 원칙은 개별 토지 구획뿐만 아니라 대규모 도시 지역을 평가할 때도 중요하다는 점에 유의해야 합니다. 이를 사용하면 엄격한 경제적 계산을 바탕으로 도시의 토지 및 도시 계획 정책을 최적화할 수 있습니다.

우선, 이는 도시가 소유한 도시 토지, 즉 토지 자산의 개선에 관한 것입니다.

토지의 시장 가치는 시간이 지남에 따라 변하며 특정 날짜(평가 날짜)에 결정됩니다.

4. 평가 접근법

평가에는 일반적으로 인정되는 세 가지 접근 방식이 있습니다.

  • 비교 접근법평가일에 존재하는 특정 시장의 가격 결정 요인(공급과 수요, 경쟁, 제한 등)을 반영합니다.
  • 소득 접근 방식, 가장 가능성이 높은 구매자(투자자)의 입장을 반영합니다.
  • 비용 효율적인 접근 방식, 발생 비용의 관점에서 평가 대상 생성에 대한 관점을 반영합니다.

평가를 위한 하나 또는 다른 접근 방식의 선택은 평가 대상의 세부 사항, 특정 시장의 특성 및 제시된 정보에 포함된 정보의 구성을 기반으로 수행됩니다.

일반적으로 가치 평가를 위한 충분한 시장 정보가 있는 경우 세 가지 접근 방식을 모두 사용해야 합니다. 어떤 접근법을 사용하는 것이 불가능하거나 제한된다는 점은 평가 보고서에서 정당화됩니다.

위에서 설명한 세 가지 접근 방식 각각의 비용 계산은 적절한 방법(도식 1)을 사용하여 수행됩니다.

계획 1

평가에 사용되는 각 접근 방식과 방법의 특징을 더 자세히 살펴 보겠습니다.

4.1. 비교 접근법

비교 접근법은 기꺼이 구매자와 판매자가 유사한 부동산을 사고 팔면서 독립적인 결정을 내리는 효율적으로 기능하는 자유 시장에서 유사한 토지 필지의 최근 매매 가격을 비교함으로써 대상 부동산의 가치를 결정하는 데 사용됩니다. 이 접근 방식은 대체 원칙에 기초합니다. 즉, 신중한 구매자는 유사한 품질과 유용성을 가진 토지를 시장에서 구입할 수 있는 것보다 평가 대상 부동산에 대해 더 많은 금액을 지불하지 않을 것입니다.

평가 대상 토지와 동일한 유형의 특정 기간 동안 토지 판매에 대해 신뢰할 수 있는 충분한 정보가 있으면 시장 판매 비교 접근 방식을 통해 특정 시장에서 토지의 가장 정확한 시장 가치를 얻을 수 있습니다.

비교 접근 방식의 틀 내에서 비교 (판매) 방법, 할당 방법, 분배 방법이 사용됩니다. 각 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

매출비교방법

이 방법은 건물 및 구조물이 점유하고 있는 필지(이하 - 건축 필지)와 건물 및 구조물이 점유되지 않은 필지(이하 - 미개발 필지)를 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가 대상 토지와 유사한 미개발 토지와의 거래 가격에 대한 정보의 가용성입니다. 토지 거래 가격에 대한 신뢰할 수 있는 정보가 없는 경우 제안(수요) 가격의 사용이 허용됩니다.

  • 토지 가치의 주요 요소 선택;
  • 토지의 판매 가격 결정 - 유사품;
  • 선택된 각 비용 요소에 대해 평가되는 각 유사품과 토지 계획 간의 차이의 성격과 정도를 결정합니다.
  • 토지 계획과 각 유사품의 성격 및 차이 정도에 따라 유사품 가격 조정 결정;
  • 평가된 토지 계획과의 차이를 완화하여 각 아날로그의 가격을 조정합니다.
  • 아날로그 조정 가격의 가중 평균으로 토지 비용의 정당화 및 계산.

일반적으로 토지 비용의 가장 중요한 요소는 다음과 같습니다.

  • 위치와 환경;
  • 의도된 목적, 허용된 사용, 토지 계획에 대한 타인의 권리;
  • 물리적 특성: 부조, 크기, 모양 등;
  • 교통 접근성;
  • 접근 가능한 인프라(유틸리티 네트워크의 존재 또는 근접성, 연결 조건 등).

토지의 유사 항목을 선택하면 증거 가치 정보가 포함된 문서로서 토지의 시장 가치 평가에 관한 보고서의 신뢰성이 보장되어야 합니다.

아날로그와 평가된 토지 사이의 차이의 성격과 정도는 각 아날로그를 평가 대상과 직접 비교하여 비용 요소의 맥락에서 설정됩니다.

아날로그 가격을 조정할 때 무엇보다도 다음 사항이 고려됩니다.

  • 유사품과의 거래 자금 조달 조건 (자체 비율과 빌린 자금, 빌린 자금 제공 조건);
  • 아날로그 거래시 지불 조건 (현금 지불, 환어음 결제, 상쇄, 물물 교환 등)
  • 유사품과의 거래 상황(토지가 공모의 형태로 공개 시장에 제시되었는지 여부, 구매자와 판매자의 소속, 파산 조건에 따른 판매 등)
  • 아날로그와의 거래가 완료된 날짜 이후 경과된 시간입니다.

비용 요소에 따른 아날로그 가격 조정은 아날로그 측정 단위 가격(예: 헥타르, 평방 미터)과 아날로그 전체 가격에 대해 결정될 수 있습니다. 비용 요소에 대한 가격 조정은 절대값 또는 백분율로 계산할 수 있습니다.

  • 하나의 비용 요소만 서로 다른 두 유사체의 소득을 비교하고 소득 차이를 활용하여 이 비용 요소에 대한 조정을 결정합니다.
  • 유사품에 대한 가격 조정에 대한 전문적인 결정.

평가 대상의 특성이 상대적으로 더 나은 경우 유사한 대상의 가격이 상향 조정되고 그 반대도 마찬가지입니다.

비용 요소 중 하나가 결정 요소인 경우 아날로그 가격 조정은 순차적으로 이루어집니다. 먼저 아날로그 가격이 결정 요소에 의해 조정된 다음 아날로그 가격이 조정됩니다. 종속 요인에 의한 결정 요인.

종속적이지 않은 비용 요소의 경우 아날로그 개체의 가격에 대한 조정은 전체 조정을 절대값 또는 백분율로 계산하여 이루어집니다.

적절하게 결정되고 조정되면 평활화된 동종 가격은 일반적으로 서로 가까워야 합니다. 유사품의 조정 가격에 상당한 차이가 있는 경우 다음을 선택하는 것이 좋습니다. 비교를 위해 선택된 비용 요소; 조정 값.

예

시장 상황을 분석하고 물건을 가치 있는 물건으로 가져오려면 비교 요소에 따라 비교 대상의 판매 가격을 조정해야 합니다.

토지 계획 비용의 주요 요소는 다음과 같습니다.

  1. 부동산 및 토지에 대한 소유권(거래에서 양도된 권리 집합의 차이가 고려됨)
  2. 금융 조건(지불 방식, 자체 자금과 차입 자금 비율, 모기지 대출 사용 가능성 등)
  3. 판매 조건(공개 시장 판매 - 공모, 파산 또는 청산 조건에 따른 판매, 판매자와 구매자의 제휴)
  4. 판매 시간(시간 경과에 따른 시장 상황의 변화가 고려됨)
  5. 위치, 일반적인 환경, 건물 밀도(위치를 분석할 때 가장 매력적인 지역과 관련된 위치를 고려해야 하며 교통 접근성 요소를 고려해야 함)
  6. 물리적 특성(구호, 크기, 모양, 농경지의 질적 특성: 토양 매개변수, 토지 생산성 수준, 개선 가능성: 도로, 물 공급, 전기 및 가스 공급, 기타 통신, 해당 지역의 레크리에이션 가치, 생태학적 매개변수 영토의 상태);
  7. 순이익 금액에 영향을 미치는 경제적 특성(현재 비용, 관리 품질, 임대료 할인, 임대 조건 등)
  8. 사용 성격 (평가 대상 부동산의 유사품을 선택할 때 평가 대상 토지의 사용과 용도가 일치하지 않는 용도는 고려 대상에서 제외되어야 함).

조정은 백분율로 표시할 수 있습니다. 금전적으로. 금전적 조정은 전체 토지의 가격(절대적 금전적 조정)과 비교 단위의 가격(상대적 금전적 조정) 모두에 이루어질 수 있습니다.

비교 단위로 다음을 사용할 수 있습니다.

표 1

평가 대상 유사품의 판매 가격을 조정하는 절차:

  • 우선, 거래 조건 및 시장 상황과 관련하여 조정이 이루어지며, 이는 이전 결과에 대한 각 후속 조정을 적용하여 수행됩니다.
  • 둘째, 시장 상황을 조정한 후 얻은 결과에 이러한 조정을 순서에 관계없이 적용하여 평가 대상과 직접적으로 관련된 조정이 이루어집니다.

가격 조정의 규모는 일반적으로 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.

  1. 하나의 비용 요소에서만 서로 다른 유사품의 가격을 쌍으로 직접 비교하고 이렇게 얻은 정보를 기반으로 이 비용 요소에 대한 조정을 결정합니다.
  2. 하나의 비용 요소만 서로 다른 두 유사체의 소득을 쌍으로 직접 비교하고, 소득 차이를 활용하여 이 비용 요소에 대한 조정을 결정합니다.
  3. 비용 요소의 변화와 유사품 가격 변화 사이의 연관성에 대한 상관 관계 및 회귀 분석 및 비용 요소의 값과 토지 플롯의 시장 가치 사이의 연결에 대한 방정식 결정;
  4. 아날로그가 평가 대상과 다른 비용 요소의 특성 변경과 관련된 비용 평가
  5. 유사품에 대한 가격 조정에 대한 전문가의 합리적인 결정.

조정 결과에 따라 가격 분석이 수행되고 평가된 토지의 시장 가치가 결정됩니다.

토지의 시장가치평균 또는 가중 평균으로 정의될 수 있습니다.

유사품의 조정 가격에 상당한 차이가 있는 경우 다음을 선택하는 것이 좋습니다. 비교를 위해 선택된 비용 요소; 조정 값.

예를 들어,— 2001년 1월 1일 현재 도시의 주거 지역에 위치한 빈 토지가 평가되었습니다. 줄거리의 총 면적은 0.2 헥타르입니다. 목적 - 건설 쇼핑 파빌리온. 비교를 위해 동일한 목적으로 현지 시장에 판매되는 4개 필지를 선택했습니다. 비교된 영역의 특성은 다음과 같습니다(표 2).

표 2

구성 №1 №2 №3 №4
판매 가격, 문지름. 29 500 30 800 33 400 24 000
부지 크기, 하 0,20 0,25 0,28 0,18
판매시간, 월/년 01/11/2000 01/08/2000 01/05/2000 01/07/2000
자금조달 조건 무현금 결제, 자체 자금 무현금 결제, 자체 자금 무현금결제, 할부결제
판매 조건 식별되지 않음 일반적인 판매기간이 아님(2개월) 식별되지 않음 식별되지 않음
위치 주거지역 행정 및 비즈니스 센터 산업지역 주거지역
물리적 특성 큰 차이점은 발견되지 않았습니다 큰 차이점은 발견되지 않았습니다 표면 릴리프가 고르지 않음 큰 차이점은 발견되지 않았습니다

다른 비교요소에서는 영역별로 큰 차이가 없습니다.

해결책:
개정 내용에 대한 설명

소유권:

양도된 권리(소유권)의 범위 측면에서 평가 대상의 모든 유사 항목은 동일한 조건을 갖습니다. 따라서 소유권 조정이 이루어지지 않았습니다.

파이낸싱 조건:

네 번째 아날로그는 거래 완료 시 40% 지급, 월 1.5% 수익율로 9개월간 60% 할부 지급 조건으로 구매했다. 네 번째 아날로그의 판매 가격에 대한 수정 사항은 -1,003 루블입니다.

특별 판매 조건:

비정형 노출기간을 고려하여 2호지 매매가격을 수정하였습니다. 일반적인 노출 기간은 6개월입니다. 노출 기간을 평균 4개월 단축하면 가격은 10% 감소한다.

시장에 사이트가 노출되는 기간이 제한되어 있어 비교 가능한 판매 가격이 낮아집니다. 따라서 전문적으로 결정된 +10%의 상향 조정이 도입되었습니다.

판매 시간:

이 개정안을 도입하는 근거는 토지 시장의 가격 변화입니다.

토지시장 가격 상승률은 2000년 상반기에 월 2%, 3분기에 월 1%, 4분기에는 가격 상승이 나타나지 않았다.

아날로그 1번에 대한 수정안은 0%(가격 인상 없음), 아날로그 2번의 경우 + 2%, 아날로그 3번의 경우 + 7%, 아날로그 4번의 경우 + 3%입니다.

위치:

1번 필지와 4번 필지는 평가 대상 필지와 유사한 위치에 있습니다. 행정 및 비즈니스 센터에 위치한 Plot No.2는 소매 파빌리온 건설에 가장 적합한 위치를 갖추고 있으며 수요가 많습니다. 따라서 위치에 대한 하향 조정은 -5%로 이루어집니다(과거 페어링 판매 분석을 통해 차이가 5~7% 이내로 설정됨).

3번 플롯은 위치가 가장 좋지 않습니다(도시의 산업 지역). 전문적으로 3번 구간의 조정값은 +10%로 결정되었습니다.

물리적 특성:

3번 토지의 표면 기복은 고르지 않습니다. 이는 신체 상태를 악화시킵니다. 플롯의 판매 가격에 대한 조정 금액은 +1%입니다(과거 페어링 판매 분석에서).

비교된 플롯의 가격을 조정한 결과는 다음과 같습니다(표 3).

표 3

비교요소 토지 계획 번호 1 토지 계획 번호 2 토지 3번 토지 계획 번호 4
29 500 30 800 33 400 24 000
부지 크기, 하 0,20 0,25 0,28 0,18
0.10ha 당 가격, 문지름. 14 750 12 320 11 929 13 333
제목 조정 - - - -
자금 조달 조건 조정, 문지름. 0,00 0,00 0,00 -1 003
가격 조정, 문지름. 14 750 12 320 11 929 12 330
다음에 대한 조정 특별한 조건매상 +10%
가격 조정, 문지름. 14 750 13 552 11 929 12 330
판매시 조정 +0% +2% +7% +3%
가격 조정, 문지름. 14 750 13 823 12 764 12 700
위치 조정 +0% -5% +10% +0%
가격 조정, 문지름. 14 750 13 132 14 040 12 700
물리적(지질학적) 조건에 대한 조정 +0% +0% +2% +0%
가격 조정, 문지름. 14 750 13 132 14 321 12 700

평가 대상 현장의 가치 결정

수정안이 도입된 후 비슷한 토지의 가격 범위는 12,700 루블이었습니다. 최대 14,750 문지름. 0.10ha 동안. 평가된 부지의 0.1헥타르 비용은 평균값으로 결정되며 13,726루블에 달합니다. 따라서 전체 플롯의 비용은 13,726 * 0.2 = 27,451 루블입니다.

선정방법

할당 방법은 개발된 토지 면적을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 유사한 토지를 포함하여 부동산 개체의 거래 가격 또는 공급(수요)에 대한 정보의 가용성입니다.

이 방법은 일반적으로 표준 개발(시골집, 별장 마을)이 있는 토지의 가치를 결정할 때 사용됩니다. 토지의 면적은 동일해야 합니다.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가 대상 토지를 포함하여 부동산 가치의 주요 요소 선택;
  • 평가 대상 토지와 유사한 토지를 포함하여 단일 부동산 객체의 판매 가격 또는 공급(수요) 결정
  • 선택된 각 비용 요소에 대해 각 유사품과 평가 대상 토지를 포함하는 부동산 사이의 차이의 성격과 정도를 결정합니다.
  • 평가 대상 토지를 포함하는 부동산 개체와 각 유사체의 차이의 성격 및 정도에 해당하는 유사체 가격 조정 결정;
  • 토지 개량의 대체 비용 또는 재생산 비용 계산;
  • 평가 대상 토지, 토지 교체 비용 또는 토지 개선 재현 비용을 포함하여 단일 부동산 객체의 시장 가치에서 공제하여 평가 대상 토지의 시장 가치를 계산합니다.

대지개량의 대체비용이나 재생산비용은 각각 자원방법 또는 기본(지표, 보상)방법을 사용하여 결정된다(이 경우 자원방법을 우선시한다). 교체 또는 재생산 비용을 결정할 때 기업가의 이익과 모든 유형의 개선 감가상각을 고려해야 합니다.

교체 비용 또는 재생산 비용을 결정하기 위한 자원 방법은 현재(예측) 가격과 관세를 계산하여 개선을 만드는 데 필요한 모든 자원(비용 요소)을 계산하는 것으로 구성됩니다.

대체 비용이나 재생산 비용을 결정하는 기본 방법은 기본 가격 수준에서 정의된 비용과 관련하여 예상 비용을 다시 계산하기 위한 현재 및 예측 지수 시스템을 사용하는 것을 기반으로 합니다. 기본 가격 수준에는 1969년, 1984년, 1991년, 1998년, 2001년의 현재 기준과 가격이 포함됩니다. 추정원가를 기준가격 수준에서 평가일 현재 유효한 가격으로 환산하기 위한 지수는 일반적으로 설정됩니다. 지역 센터건설 가격에 대해.

기업가의 이익은 수익성 있는 프로젝트를 조직하고 실행하는 데 따른 시장 기반 이익 금액입니다. 기업가의 이익은 자산 판매 가격과 자산 생성 비용 또는 자산 취득 및 현대화 비용의 차이로 추정됩니다. 기업가의 이익은 자본의 가장 가능성 있는 대체 투자에 대한 수익률에 따라 계산될 수도 있습니다.

대지 개량의 교체 비용이나 재생산 비용을 결정할 때 개량의 누적 마모량을 고려할 필요가 있습니다.

누적된 마모는 물리적, 기능적, 외부적 마모로 구분됩니다.

물리적 마모는 서비스 가능성의 부분적 또는 전체 손실과 관련된 개선 가치의 손실입니다.

기능적 마모 - 공간계획 솔루션의 불일치로 인한 개선가치 상실, 건축 자재건물의 엔지니어링 장비, 제조 품질 건설 작업또는 해당 유형의 개선에 대한 현재 시장 표준에 대한 개선의 기타 특성.

경제적 감가상각은 외부 가치 요소의 부정적인 영향으로 인해 부동산 자산의 가치가 손실되는 것입니다.

물리적, 기능적 마모 및 파손은 제거 가능하거나 복구 불가능할 수 있습니다. 이 경우, 제거 비용이 제거로 인한 자산 가치 증가보다 적으면 마모 및 손상을 제거할 수 있습니다.

누적된 마모는 물리적, 기능적, 경제적 마모의 합으로 정의할 수 있습니다.

감가상각 누계액은 일반적으로 해당 토지에 대한 개량물의 실제 수명과 경제적 수명을 평가하여 결정될 수 있습니다.

누적 마모는 각 마모 유형을 고려하여 전체적으로 또는 개별적으로 결정될 수도 있습니다. 일반적으로 감가상각누계액을 평가할 때에는 대상물의 연령평가에 기초한 방법(경제적 연령법, 수정경제적 연령법)과 매출액비교법을 사용한다. 물체의 연령 추정에 기초한 방법의 정확성은 전반적인 경제 생활과 물체의 유효 연령을 결정하는 정확성에 달려 있습니다. 감가상각누계액을 개별적으로 추정하는 경우에는 분할법을 사용합니다.

경제적 연령법은 물체의 유효 연령을 경제 수명으로 나누고 100을 곱하여 감가상각 누계액을 백분율로 결정합니다. 부동산의 유효 연령은 평가 대상 부동산의 경제적 유용성을 고려하여 분석적으로 결정됩니다. 평가 대상의 유효 연령은 정상 연령에 따라 실제 연령과 동일한 것으로 가정됩니다. 기술적인 운영관련 규칙 및 규정에 따라, 그리고 적절한 기술적 조건. 평가 대상의 유효 수명은 실제 수명보다 긴 것으로 간주됩니다. 단, 기술적 운영이 불량하고 기술적 조건이 적절하지 않은 경우가 있습니다. 평가 대상의 유효 연한은 실제 연한보다 낮은 것으로 간주되며, 기술적 운영이 양호하고 기술적 조건이 적절할 경우에 한합니다. 경제적 수명은 실제연령과 잔여 유효연령을 합한 것과 같다. 경제적 수명은 표준 수명(서비스) 수명과 동일한 것으로 간주되며, 평가 대상 개체의 적절한 기술 조건 및 사용에 따라 달라질 수 있습니다. 부동산의 경제적 수명은 평가 대상 부동산의 경제적 유용성을 고려하여 분석적으로 결정됩니다.

수정된 경제적 연령법을 사용하여 누적 감가상각액은 자산의 제거 가능하고 회복 불가능한 감가상각 금액으로 화폐 단위로 결정됩니다. 제거 가능한 마모는 기존 마모 징후를 제거하는 비용과 동일하며 개선 작업의 기존 결함과 시장 요구 사항 및 기대와의 불일치로 인해 결정됩니다. 회수 불능 감가상각은 물체의 유효 수명을 경제 수명으로 나누고 결과 가치에 생성 비용과 제거 가능한 마모량의 차이를 곱하여 계산됩니다.

매매비교법은 유사부동산의 창출원가와 시장가치의 차이를 바탕으로 계산한 유사부동산의 감가상각추정치를 바탕으로 감가상각비를 추정하여 누적상각비를 백분율로 결정하는 방식입니다.

고장 방법을 사용하여 물리적, 기능적, 외부적 마모를 개별적으로 평가한 다음 결과 값을 합산합니다.

물리적 마모 평가의 일환으로 제거 가능한 마모와 수리 불가능한 마모를 별도로 평가합니다. 그런 다음 제거 가능하고 수리 불가능한 물리적 마모의 결과 값이 합산됩니다. 이동할 수 있는 육체적인 마모그것을 제거하는 데 드는 비용과 동일합니다. 물리적 수명이 건물의 수명보다 짧은 구조 요소(단수명 요소)와 물리적 수명이 건물의 수명과 동일한 구조 요소(장수명 요소)에 대해 제거할 수 없는 물리적 마모는 별도로 계산됩니다. . 두 요소 유형 모두 제거할 수 없는 물리적 마모는 요소의 물리적 수명을 수명으로 나누어 화폐 단위로 결정됩니다. 육체적 삶결과 값에 이 요소를 생성하는 비용을 곱합니다.

기능적 마모 평가의 일환으로 제거 가능한 마모와 수리 불가능한 마모를 별도로 평가한 후 결과 값을 합산합니다.

제거 가능한 기능성 마모의 원인은 다음과 같습니다.

  • 개선 요소의 추가 또는 현대화가 필요한 결함;
  • 개선 요소의 교체가 필요한 결함;
  • 개선 요소를 제거해야 하는 결함;

개선 항목의 추가 또는 업그레이드가 필요한 결함으로 인한 가역적 기능 마모는 각각 필요한 추가 또는 업그레이드 비용과 동일합니다.

교체가 필요한 품목으로 인한 가역적 기능적 마모는 해당 품목의 재생산 비용에 새 품목 생성 비용, 기존 품목 해체 비용, 반품 시 자재 반품 비용을 뺀 금액과 같습니다.

제거가 필요한 결함으로 인한 제거 가능한 기능적 마모는 재생산 비용에 해체 비용을 더한 금액에서 반품 시 자재 반품 비용을 뺀 금액과 같습니다.

회복 불가능한 기능적 마모는 다음과 같은 원인으로 인해 발생합니다.

  • 개선 요소의 교체 또는 현대화가 필요한 결함;
  • 개선 요소를 제거해야 하는 단점.

부품 교체 또는 업그레이드가 필요한 품목으로 인해 회복할 수 없는 기능적 마모는 해당 품목의 가용성과 관련된 손실된 수입의 현재 가치(또는 추가 비용의 가치)와 같습니다.

제거가 필요한 품목으로 인해 제거할 수 없는 기능적 마모는 해당 품목의 존재와 관련된 재생산 비용에 현재 소득 손실 비용(예: 추가 비용)을 더한 금액과 같습니다.

외부적 마모는 건물 전체에 적용되며 일반적으로 회복이 불가능한 마모입니다. 외부 마모를 평가하는 주요 방법은 다음과 같습니다.

  • 부정적인 외부 요인으로 인한 순이익(또는 이익) 손실을 자본화하여 시장 가치 손실을 결정합니다.
  • 매출을 비교하여 부정적인 외부 요인으로 인한 시장 가치 손실을 결정합니다.

예

단일 부동산은 토지와 985 평방 미터 면적의 표준 건물입니다. 비용 평방미터 비교 판매 방법으로 결정된 단일 부동산의 가치는 34,000 루블입니다. 토지는 건물 아래에 있는 것으로 추정됩니다. 건축 연도: 1980. 평가 날짜: 2000. 토지 가치를 추정하는 데 필요합니다.

해결책:

단일 부동산의 시장 가치는 다음과 같습니다.

985 * 34,000 = 33,490,000 루블.

시장 분석에 따르면 개량 비용, 즉 일반 주택 건설에 드는 직접 비용은 38,500 루블/sq.m입니다. 누적 마모:

감가상각비 = 유효연령 / 일반경제수명 = 20 / 80 = 0.25%

따라서 개선(건물)의 시장 가치는 다음과 같습니다.

985 * 38,500 * (1-25%) = 28,441,875 루블.

결과적으로 할당 방법에 따라 결정되는 토지 비용은 다음과 같습니다.

33,490,000 - 28,441,875 = 5,048,125 루블.

배포방법

배분 방법은 개발된 토지의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.

이 방법을 사용하기 위한 조건:

  • 유사한 토지를 포함하여 부동산 개체의 거래 가격 또는 공급(수요)에 대한 정보의 가용성;
  • 단일 부동산의 시장 가치에서 토지의 가치가 가장 많이 차지하는 비율에 대한 정보의 가용성;
  • 토지개량을 가장 효율적인 이용에 대응합니다.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가되는 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 비용의 주요 요소 선택;
  • 단일 부동산 객체의 판매 가격 또는 공급(수요) 결정 - 평가된 토지를 포함하여 부동산 객체와 유사함
  • 선택된 각 비용 요소에 대해 평가 대상 토지를 포함하여 각 유사품과 단일 부동산 객체 간의 차이의 성격과 정도를 결정합니다.
  • 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 개체와 각 유사체의 차이의 성격 및 정도에 해당하는 유사체 가격 조정 결정;
  • 평가된 토지 계획을 포함하는 단일 부동산 개체와의 차이를 완화하여 각 아날로그의 가격을 조정합니다.
  • 평가된 토지를 포함하여 단일 부동산의 시장 가치를 아날로그 조정 가격의 가중 평균으로 정당화 및 계산합니다.
  • 평가된 토지를 포함한 단일 부동산 객체의 시장 가치에 부동산 시장 가치 중 토지 비용의 가장 가능성 있는 부분을 곱하여 평가된 토지의 시장 가치를 계산합니다.

이 방법은 비용 추정이 가능한 비교적 새로운 건물이 있는 현장에 대해 보다 정확한 결과를 제공합니다. 건물의 노후화에 따라 단일 부동산의 총 비용에 대한 토지 가치의 비율이 증가합니다.

예

일반적인 개발 토지를 대표하는 단일 부동산의 판매 가격은 $57,430입니다. 단일 부동산의 일부인 토지의 가치를 결정하는 것이 필요합니다.

해결책:

같은 지역에 위치한 단일 부동산의 유사한 매매에 대한 정보가 있습니다.

표 4

단일 부동산 비용에서 토지 비용이 차지하는 비율의 평균 값은 0.22입니다.

따라서 단일 평가대상에 포함된 토지의 가치는 다음과 같습니다.

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. 소득 접근 방식

이 접근법은 특정 운영 기간 동안 미래에 수익을 창출할 수 있는 평가 대상 부지의 가치를 결정하는 데 사용됩니다. 비용은 예상되는 미래 소득과 평가 대상 부동산의 재판매 수익금을 현재 시점으로 감소시킨 합계입니다.

이 접근 방식은 합리적인 구매자(투자자)가 미래 소득이나 혜택을 기대하여 토지를 구매한다는 기대의 원칙에 기반합니다.

이 접근법은 유사한 품질의 토지에 대한 개별 임대료 분석을 기반으로 이 소득 범주의 수준을 설정할 수 있는 토지의 가치를 평가할 때 사용됩니다.

임대료는 지상 임대료를 반영하므로 주요 임대료 창출 요소를 고려하여 설정되었으며 해당 지역의 임차인의 실제 소득 수준을 고려합니다. 기능적 활동. 따라서 토지의 가치는 미래 토지 임대료의 할인된 가치를 나타냅니다.

농지를 평가할 때 시장 관점에서 가장 효과적인 재배 농작물의 판매에 대한 시장 가격과 재배 비용을 기술적으로 표준화하고 평가한 기준으로 임대료를 계산하면 소득 접근 방식을 구현할 수 있습니다. 시장 가격사용된 재료와 사용된 서비스. 농지 평가의 특징은 아래 해당 섹션에서 더 자세히 설명됩니다.

애플리케이션 소득 접근 방식물체의 재무적, 물리적 상태, 환경, 환경에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 경제 상황추세, 자본화 비율, 복리이자, 할인 및 연금 등과 같은 계산된 지표의 사용

가치평가에는 소득접근법이 사용된다. 토지임대료자본화법, 토지의 잔여법, 추정사용법. 각 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

지상 임대료 자본화 방법

이 방법은 건설 및 미개발 토지 구획을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가 대상 토지에서 토지 임대료를 얻을 수 있는 가능성입니다.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 토지 계획에 의해 생성된 토지 임대료 계산;
  • 토지 임대료 자본화 계수의 가치를 결정합니다.
  • 토지 임대료를 자본화 비율로 나누어 토지의 시장 가치를 계산합니다.

건설되거나 개발될 예정인 토지의 경우 임대료는 토지 임대 소득으로 계산될 수 있습니다. 농경지의 경우 임대료는 토지의 농업적 사용으로 인한 소득이나 임대로 인한 소득으로 계산될 수 있습니다.

자본화 비율의 가치는 유사한 위험 수준을 가진 투자의 자본 수익률을 분석하여 결정됩니다. 자본화 비율을 결정하는 주요 방법은 다음과 같습니다.

  • 유사한 토지의 임대료를 판매 가격으로 나누는 것;
  • 평가된 토지에 대한 투자 자본과 관련된 위험에 대한 프리미엄 금액만큼 무위험 자본 수익률이 증가합니다.

예

이 방법은 건물, 구조물과 별도로 토지를 임대하는 경우에 사용할 수 있습니다.

토지 임대료의 자본화 방법은 기대의 원리에 기초합니다. 일반적인 투자자는 미래의 소득이나 이익을 기대하여 토지를 구입합니다.

토지 임대료 자본화 방법을 사용하여 토지 가치를 결정하는 것은 임대료 지불을 통해 얻은 소득을 자본화하는 것으로 구성됩니다. 따라서 토지의 가치는 미래 토지 임대료의 할인된 가치를 나타냅니다. 정기적인 수입원으로서 토지 임대료는 시장 분석을 통해 결정된 토지 자본화율로 나누어 가치로 자본화됩니다. 자본화를 위한 초기 데이터는 임대 토지의 매매와 임대 가치를 비교하여 얻습니다.

예를 들어,— 최근 49년 동안 연간 30,000루블의 운영 비용을 임차인에게 귀속시키는 조건으로 토지를 임대했습니다. 자본화 비율은 12%입니다. 토지 비용을 결정합니다.

해결책:

토지 임대료의 자본화 방법에 따라 결정되는 토지 비용은 다음과 같습니다.

Szem. = 연간 임대료 / 자본화율 = 30,000 / 12% = 250,000 루블.

토지의 나머지 공법

이 방법은 건설 및 미개발 토지 구획을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 개량을 통해 평가된 토지를 개발할 가능성 또는 소득을 창출하는 토지의 상업적 사용 가능성입니다. 토지의 상업적 이용으로 소득을 계산하는 경우, 이 소득에서 토지와 관련되지 않은 소득을 차감하거나 자본화 소득에서 토지와 관련되지 않은 자산의 시장 가치를 뺄 필요가 있습니다.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가 대상 지역의 기존 또는 예상 개선 사항의 재생산 또는 교체 비용 계산
  • 시장 임대료와 기존 가격을 기준으로 단일 부동산의 총 순이익 계산 법적 제한재산의 사용;
  • 개선을 위한 소득의 자본화율을 재생산 또는 대체 비용의 곱으로 개선에 따른 순이익을 계산합니다.
  • 토지에 따른 순이익을 총 순이익과 개선에 따른 순이익의 차이로 계산합니다.
  • 토지에 귀속되는 순이익을 토지의 소득 자본화 비율로 나누어 토지 가치를 계산합니다.

순영업소득은 실제 총소득과 영업비용을 뺀 금액이다. 이 경우 임대인이 부담하는 운영비용만 실제 총수입에서 공제됩니다.

실제 총수입은 잠재 총수입과 건물 가동 중단으로 인한 손실 및 임대료 미납으로 인한 손실의 차액과 같습니다.

잠재 총소득은 임차인이 공간을 100% 사용하고 임대료 미납으로 인한 손실이 없는 경우 부동산 임대를 통해 얻을 수 있는 소득입니다. 토지를 평가할 때 부동산 사용에 대한 임대료는 기존 부담(예: 이미 체결된 임대 계약)을 고려하여 시장 임대료만을 기준으로 계산해야 합니다. 비어 있고 집주인이 자신의 필요에 따라 사용하는 건물의 경우 시장 임대료도 사용해야 합니다. 잠재적 소득에는 부동산의 영구적인 개선으로 얻은 기타 소득이 포함되어야 하지만 임대료에는 포함되지 않습니다.

운영 비용에는 두 가지 유형이 있습니다. 고정 비용 - 시설의 점유 수준과 무관하고 가변 - 점유에 따라 다릅니다. 운영비 수준은 시장 임대 조건에 따라 결정됩니다.

경제 수명이 짧은 개선 요소 교체 비용은 개선 요소의 교체 비용(마모 제외)을 경제 수명으로 나누어 직접 계산하여 계산합니다. 이러한 계산을 수행하는 과정에서 서비스 수명이 짧은 요소를 교체하기 위한 자금의 백분율 증가 가능성을 고려하는 것이 좋습니다.

관리비는 누가 부동산을 관리하는지(소유주 본인 또는 계약 관리자)에 관계없이 운영비에 포함됩니다. 관리비 금액은 재산 유형에 따라 금전적 기준이나 실제 총소득의 백분율로 결정됩니다.

영업순수익을 계산할 때, 실제 총수익에서 다음 항목을 공제하지 않습니다. 감가상각비부동산 및 부동산에 대한 채무 이행을 위한 비용.

개선을 위한 자본화 비율을 계산할 때 일반적으로 토지 개선에 투자된 자본을 반환해야 할 필요성을 고려해야 합니다.

예

토지 잔여 기술의 본질은 토지에 건설된 부동산의 가치를 알면서 토지에 귀속되는 소득을 자본화하는 것입니다.

토지에 대한 잔여 기법의 사용은 건물(구조물)의 비용이 매우 정확하게 결정될 수 있다고 가정합니다. 이 기술은 주로 토지의 가장 효율적이고 효과적인 이용을 분석하는 데 사용됩니다. 이 기법은 빈 토지 매매에 대한 신뢰할 만한 데이터가 없는 경우에 유용할 수 있습니다.

토지수지법은 비용접근법과 소득자본화법에 기초를 두고 있다.

토지의 가치를 결정하려면 다음 사항을 알아야 합니다.

  • 건물(구조) 비용;
  • 모든 자산의 순영업소득;
  • 토지와 건물의 자본화율.

토지에 대한 잔여 기법을 사용하여 토지 계획의 비용을 계산하는 순서

나머지 기법을 사용하려면 다음 단계를 수행해야 합니다.

  1. 최고의 활용도를 나타내는 개선 사항을 식별합니다.
  2. 건물 비용에 적절한 자본화 비율(건물의 자본화 비율)을 곱하여 건물에 귀속되는 연간 소득 부분을 결정합니다.
  3. 총 연간 소득에서 건물 소득을 빼서 토지의 연간 소득을 결정합니다.
  4. 토지에 귀속되는 소득을 적절한 자본화 비율(토지의 자본화율)로 나누어 토지의 가치를 결정합니다.

예를 들어,— 비용 접근법에 따라 결정된 건물의 시장 가치는 1,500만 루블이고 건물의 서비스 수명은 80년이며 연간 소득율은 15%입니다. 토지의 자본화율은 10%이다. 단일 부동산에서 창출되는 순 영업 소득은 연간 2,850,000 루블입니다. 토지 계획의 비용을 결정하십시오.

해결책:

1) 건물의 사용 수명인 80년을 고려하여 건물의 자본화 비율을 결정해 보겠습니다.

Kzd = r + Kv = r + 1/n, 여기서:

Kzd - 건물의 자본화 비율;

r - 소득율;

Kv - 자본 보상(수익률) 비율

n은 건물의 수명입니다.

1/n=1/80 =0.0125=1.25%.

Kzd. = 15% + 1.25% = 16.25%.

2) 건물과 관련된 소득 부분을 결정합니다.

CHOD 건물 = Szd * Kzd, 여기서

CHOD 건물 - 건물에 귀속되는 순영업소득

Сзд - 건물 비용;

Kzd - 건물의 자본화 비율입니다.

CHOD 빌딩 = 15,000,000*0.1625 = 2,437,500 문지름

3) 토지 계획과 관련된 소득 부분을 결정합시다.

CHODzem = CHODtotal - CHOD 빌딩, 여기서

CHODzem - 토지 순영업소득;

CHODtotal - 단일 자산 운영으로 인한 연간 총 수입;

CHODzd - 건물과 관련된 소득.

CHOD 토지 = 2,850,000 - 2,437,500 = 412,500 루블.

4) 토지에 귀속되는 소득의 일부를 자본화하여 토지 가치를 결정합니다.

Szem = CHODzem/Kzem, 여기서

Szem - 토지 비용;

CHODzem - 토지 소득;

Kzem - 토지의 자본화 계수.

Szem = 412,500/0.10 = 4,125,000 문지름.

사용 목적 방법

이 방법은 건설 및 미개발 토지 구획을 평가하는 데 사용됩니다.

이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 개선을 통해 평가된 토지 계획을 개발할 가능성입니다. 이 방법은 개발(개발) 전망이 있는 토지를 평가할 때 사용할 수 있습니다.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 가장 효과적인 개발 옵션과 개발된 토지의 수익성 있는 사용에 대한 분석;
  • 생성 비용 계산, 토지 계획 개발을 위해 선택한 옵션 생성 비용의 시간 구조 정당화;
  • 개발된 토지의 사용으로 인한 수입 예측
  • 개발된 토지의 사용으로 소득을 얻는 데 필요한 비용 계산
  • 토지의 가장 효율적인 사용을 위한 프로젝트 구현과 관련된 모든 현금 흐름을 할인하여 토지의 가치를 평가합니다.

미래 수입과 지출의 현재 가치를 추정하려면 대체 위험 수준을 갖는 투자의 자본 수익률 분석을 기반으로 얻은 할인율을 사용해야 합니다.

수입원은 토지에 계획된 개선 사항을 임대하거나 허용 가능한 기간 내에 시장 합리적인 가격으로 조성이 완료되면 판매하는 것일 수 있습니다.

부동산 임대 옵션의 소득 계산에는 임대료 지불 계산 기간이 끝날 때 부동산 판매의 시장 가치를 고려하는 것이 포함되어야 합니다.

예

이 방법은 비용, 시장 판매 비교, 수익이라는 세 가지 평가 접근 방식을 모두 기반으로 합니다.

이 방법은 토지를 가장 효율적이고 효율적으로 사용할 수 있는 여러 개의 작은 구획으로 구획을 나눌 때 사용됩니다.

이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 개선을 통해 평가된 토지 계획을 개발할 가능성입니다. 이 방법은 사용(개발) 전망이 있는 토지를 평가할 때 사용할 수 있습니다.

계산 순서:

  1. 물리적, 법적 능력, 경제적 타당성을 고려하여 부지 수와 규모를 결정합니다.
  2. 준비된 부지의 판매 또는 임대로 인한 잠재적 총수입을 결정합니다. 계산의 기초는 차이에 대한 조정을 고려하여 매출을 비교하여 결정된 한 플롯의 비용입니다.
  3. 판매로 인한 순영업소득을 결정합니다. 이는 판매로 인한 잠재적 총소득과 개선 및 부지 개발에 드는 모든 비용의 합계를 뺀 것입니다.
    개선 비용에는 다음이 포함됩니다: 부지 측설, 정리 및 등급 지정 비용; 도로, 보도, 유틸리티 네트워크, 배수 시설 건설 비용; 세금, 보험, 임금엔지니어; 마케팅 비용; 계약자의 이익과 간접비; 기업가의 이익.
  4. 토지의 현재 가치는 할인된 소득 흐름과 할인된 비용 흐름의 차이로 결정됩니다.

예를 들어,— 토지량 평가가 필요합니다. 총면적개발자는 120에이커를 각각 12에이커의 면적을 가진 10개의 플롯으로 나눌 계획입니다. 한 필지의 예상 판매 가격은 $5,000입니다. 다음 비용이 적용됩니다:

표 5

필지 매각 계획: 1년 이내 - 5필지, 2년 이내 - 3필지, 3년 이내 - 2필지.

이러한 유형의 투자에 대한 할인율은 12%로 설정됩니다.

현재 가치를 결정합시다 현금 흐름소득:

표 6

판매된 토지 수, 개 5 3 2
연간 수입, $ 25 000 15 000 10 000
0,944911 0,843671 0,753277
23 623 12 655 7 533
43 811

비용 현금 흐름의 현재 가치를 결정합시다

표 7

비용, $ 13 200 3 900 3 900
중기할인계수 0,944911 0,843671 0,753277
소득 흐름의 현재 가치, $ 12 473 3 290 2 938
총 수입 비용, $ 18 701

토지의 현재 가치:

Szem = TSdoh - TSras = 43,811 - 18,701 = $25,110

TSdoh - 토지 판매로 인한 총 수입 비용입니다.

TSexp는 사이트 개선 및 건설에 소요되는 모든 비용의 현재 비용입니다.

4.3. 비용 효율적인 접근 방식

비용 효율적인 접근 방식 실제로 토지 계획의 자체 평가에는 사용되지 않습니다.. 이 접근 방식에는 건물, 구조물, 유틸리티 등 개선 사항을 통해 현장의 총 가치를 결정하는 것이 포함됩니다. 토지의 가치를 평가하는 비용 접근법은 합리적인 투자자가 해당 건물을 구입하고 그 위에 유사한 목적과 품질의 건물을 세우는 데 드는 비용보다 더 높은 부동산 가격을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다. 특정 기간.

비용 접근법은 토지 자체의 시장 가치를 개선이 있는 토지의 시장 가치와 개선의 대체 비용에서 감가상각을 뺀 차이로 표시합니다. 이 경우 필지의 가치를 결정하는 모델은 나머지 원칙을 기반으로 합니다.

비용 접근법은 토지 개선과 관련된 비용을 고려하는 것을 기반으로 합니다.

비용 접근법은 토지 매립, 침식 제어, 수력 공학 및 토지 생산성을 높이기 위한 기타 조치에 대한 자본 투자를 고려하여 농지를 평가하는 데 사용됩니다.

비옥한 층의 평가와 함께 개발을 위해 토지를 할당할 때 자본 및 운영 비용과 같은 요소가 매우 중요합니다.

  • 물 및 에너지 공급원과 관련된 현장 위치, 기타 정착지, 사회 및 교통 인프라 시설;
  • 엔지니어링 및 건설 조건: 토양 특성, 지하수 수준, 구호 등. 비옥한 층, 위치 및 엔지니어링 및 건설 요인을 평가할 때 해당 지역의 자연 조건이 고려됩니다.
  • 적용 비료, 다년생 식물, 건물;
  • 토지 가치의 사회적 요인(사회 경제적 생활 조건, 토양 및 식생 특성 등)
  • 영토의 위생 및 위생 매개변수(대기 및 토양 오염, 소음 수준 등).

비용 접근법은 부동산 시장의 상대적인 공급과 수요 균형에 따라 개량(건물 및 구조물) 및 감가상각의 대체 비용을 정확하게 추정할 수 있는 경우 객관적인 결과를 가져옵니다.

비용 접근법은 유사한 토지를 개선하지 않고 완료된 거래에 대해 시장에 신뢰할 수 있는 데이터가 없는 경우 토지의 시장 가치를 결정하는 유일한 방법입니다.

토지에 대한 재생산 또는 개량 대체 비용을 계산하는 측면에서 비용 접근법의 요소는 위에서 설명한 토지 잔여 방법 및 할당 방법에 사용됩니다.

5. 농지의 시장가치 평가의 특징

농경지에 대한 평가는 해당 지역의 농업 구역 특성을 고려하여 허용되고 가장 효과적인 사용을 기준으로 이루어져야 합니다.

평가를 수행하기 위해 단일 농경지 경계 내에서 용도가 다른 부분이 할당되며 각 부분은 독립적인 평가를 받습니다. 부품배분은 원칙적으로 대지의 설명에 따라 이루어진다.

사용 유형에 따라 평가된 토지의 일부는 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

  • 농경지(경작지, 건초밭, 목초지, 휴경지 및 다년생 식물);
  • 농업 목적을 위한 건물 아래의 토지(부동산 및 별채, 수리 및 기술, 기계 매립 스테이션, 산업 농업 단지, 부화장 및 가금류 스테이션, 저장 시설, 농산물 생산 및 가공 단지);
  • 자연적, 인위적, 인공적 현상의 영향으로부터 토지를 보호하기 위해 농장 도로, 통신, 나무 및 관목이 차지하는 토지, 폐쇄된 저수지.

농지의 시장가치는 농경지와 농경지 아래의 토지의 가치를 기준으로 하여 토지의 다른 부분의 질적 특성을 고려하여 결정됩니다.

농업용 건물이 차지하는 토지 부분은 건축 또는 개발용 토지를 평가하는 방법을 사용하여 평가됩니다.

별도의 사업 활동(예: 어업)에 사용할 수 있는 농경지 및 폐쇄된 수역으로 사용되는 토지 부분은 일반적으로 판매 비교 방법 또는 토지 임대료 자본화 방법을 사용하여 평가됩니다.

농경지 도로가 차지하는 토지의 일부 연락; 별도의 사업 활동에 사용할 수 없는 폐쇄된 수역 불리한 자연적, 인위적, 인공 현상의 영향으로부터 토지를 보호하기 위한 나무 및 관목 식생은 독립적인 평가 대상이 아닙니다. 이 경우 토지의 가치를 전체적으로 평가할 때 토지의 이러한 부분의 특성이 고려됩니다.

5.1. 농지평가의 특징

매매비교법과 토지임대자본화법을 사용하여 농지의 시장가치를 평가할 때, 토지의 자연적 농업적 특성과 인위적 오염원의 영향을 비용의 일부로 고려해야 합니다. 요인. 토지 및 토양층의 주요 농업적 특성에는 토지 토양층의 질적 특성(영양분 함량, 이용 가능한 수분, 통기, 기계적 구성, 구조적 구성, 산도 등) 및 위치의 질적 특성이 포함됩니다. 토지 계획 (구호, 습기, 미기후).

토지 임대료 자본화 방법을 사용하여 농지의 시장 가치를 평가할 때 토지의 자연 농업 특성을 회계 처리하기 위해 채택된 시스템과 관련된 임대료를 계산하는 특징이 있습니다.

임대료는 총소득과 농업 생산 비용의 차이로 계산됩니다. 총소득은 농작물의 표준 생산량과 시장 가격을 곱하여 토지 면적 단위로 계산됩니다.

농작물의 표준 수확량은 품질 점수로 측정된 토지의 자연적 농업적 특성에 따라 결정됩니다.

토지 임대료가 계산되는 농작물 선택은 토지 부지 위치에서 전형적인 또는 전통적으로 재배되는 작물 세트에서 이루어집니다. 이 작물 세트에서 윤작이 결정되어 가장 많은 토지 임대료를 제공하는 동시에 토양의 자연적인 농업 특성을 방해하지 않습니다.

경작지의 총소득은 주요 작물의 총 수확량을 기준으로 계산할 수 있습니다. 주요 작물의 선택은 해당 토지의 위치에서 전형적이거나 전통적으로 재배되는 작물 세트에서 이루어집니다. 이 경우, 동반 작물의 생산성은 주요 작물의 생산성으로 환산될 수 있습니다.

농산물 생산에 필요한 재료비는 다음을 기준으로 결정됩니다. 기술 지도, 확립 표준 비용종자, 연료 및 윤활제, 비료 등 현물로.

화폐 단위의 비용은 토지가 위치한 지역의 시장 가격을 기준으로 계산됩니다.

비용을 계산할 때 도로망의 밀도, 도로 등급, 운송 경로와의 근접성, 농업 원자재 가공 지점 및 원자재 배송 지점을 포함하여 토지 계획의 엔지니어링 개발 수준이 고려됩니다. 생산에 필요한 물품.

5.2. 평가 기능 개별 종농경지

경작지의 총소득을 계산할 때 식물성 제품과 약용 식물 제품에 대해 한 시즌 동안 여러 수확을 얻을 가능성을 고려할 수 있습니다.

휴경지는 다른 유형의 농지로의 이전의 경제적 타당성을 고려하여 제안된 개발 방법으로 평가됩니다.

건초밭과 목초지의 총소득을 계산할 때, 자연 채집지의 실제 생산성을 기준으로 진행해야 하며, 채집지 개선(예: 관개)으로 인한 총소득 증가를 고려해서는 안 됩니다.

다년생 식물의 총수입을 계산할 때는 결실 빈도와 과일 및 베리 제품의 실제 생산량을 기준으로 진행해야 합니다. 다음 사항을 고려해야 합니다.

  • 다년생 재배 연령;
  • 다년생 식물의 종-변종 구성;
  • 단일 토지 구획의 경계 내에서 다년생 식물의 공간 분포 특징;
  • 과수원과 포도원에서 얻은 추가 제품으로 수입을 창출할 가능성.

자연적인 토양 비옥도를 고려하지 않고 토지 세율을 기준으로 토지 가치를 평가하는 방법

이 방법은 1997년 3월 15일 러시아 연방 정부 법령 No. 319에 따라 결정된 평가 구역, 행정 구역, 거주지 또는 그 그룹에 해당하는 목적의 특정 토지 계획의 표준 가격을 기반으로 합니다. “토지표준가격 ​​결정절차에 대하여.”

평가지의 기준가격은 국토평가지역, 토지시장의 수요공급 의존도, 특정 연도의 누적 인플레이션 계수, 토지의 용도 등을 고려한 계수의 증감(감소)을 통해 조정됩니다. 그리고 구역 내 플롯의 위치. 결과는 토지의 사용(규범) 가치입니다.

사용(표준) 가치 계산 공식:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

여기서 SP1은 토지의 사용(표준) 가치입니다.

3Н - M 구역의 특정 유형의 농지 1헥타르에 대한 토지세율;

K - 토지 세율의 배수 주어진 주제국가;

S - 사이트 면적, 헥타르;

시장(기본) 가치는 토지 할당 목적에 따라 특정 평가 구역의 수요 공급 지수를 사용하여 해당 토지의 사용(표준) 가치를 곱한 것과 같습니다.

SR1 = SP1 * ISPR,

여기서 CP1은 사이트의 시장(기본) 가치입니다.

SP1 - (표준) 값을 사용합니다.

예시 1.정원 협동조합으로 판매할 목적으로 10헥타르 규모의 토지의 시장 가치를 결정합니다. 해당 부지는 경작지로 사용되었습니다.

사이트 주소: Vladimir 지역, Sudogodsky 지역, Vyatkino 마을. 지역 센터에서 사이트까지의 거리 - 8km, 지구 - 32km, 중앙 부지 - 1km, 고속도로 ~ 1km, 철도- 10km, 항해 가능한 강(수동맥) - 9km. 1km 거리에는 기술 오염 장소에서 숲까지 3km, 8km 떨어진 연못이 있습니다. 근처에 통신센터가 있고(0.5km), 가스관 연결점까지 0.5km, 전력선까지 2km입니다. 사이트는 블라디미르의 적합한 지역에 위치하고 있습니다.

해결책. 주요 제품 판매 장소, 주변 경관 및 유틸리티 요소와의 거리를 기준으로 위치 계수(LC)는 1.22가 됩니다.

평가일 현재 이 지역의 경작지(ZN) 1헥타르에 대한 세율은 약 US$35입니다.

지역 (K)의 세금 다중성 - 200; 인플레이션 지수(IINF) - 1.5; 2차평가지역의 수요공급지수(DSID)는 2.0이다(지방청장 결정). 수요공급지수는 특정 면적당 기준가격에 대한 1헥타르의 평균 시가(지난해 매매자료 기준)의 75% 비율로 정의할 수 있다. 사용 가치:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1.22 * 1.3 * 1.0 * 1.5.

SP1 = $166,530.

시장 가치는 다음과 같습니다.

SR1 = SP1 * ISPR = 166,530 * 2.0 = 333,060 미국 달러.

자연적인 토양 비옥도를 고려하여 토지 세율을 기준으로 토지 가치를 평가하는 방법

이 방법은 이전 방법을 수정한 것입니다. 토지세율은 1헥타르당이 아니라 평균 지역 토양 품질 점수의 1점당 부과됩니다(특정 평가 구역의 1점당 세금 값을 사용할 수 있음).

토양 품질 점수(B)는 비교 평가해당 지역의 토양 품질(예: 비옥도)과 생산 능력을 포인트로 표시합니다.

비용 계산에는 평가 대상 지역의 실제 토양 품질 점수가 지역 평균 토양 품질 점수와 관련하여 조정되어 사용됩니다. 추가 계산은 이전 방법과 유사합니다.

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

여기서 SP2는 토지의 사용(표준) 가치입니다.

3НБ - 1개의 평균 지역(구역) 토양 품질 점수에 대한 토지세율;

B - 평가 대상 지역의 토양 품질 점수;

KPP - 평균 지역 또는 구역 품질 지점과 관련하여 평가 대상 부지의 토양 품질 1점에 대한 세율 보정 계수

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - 해당 국가의 특정 주제에 대한 토지세율의 배수;

S - 사이트 면적, 헥타르:

KM - 사이트 위치에 대한 보정 계수입니다.

KZ - 위치 구역에 따라 사이트 비용에 대한 수정 계수입니다.

KUG - 토지 사용 유형에 따라 현장 비용에 대한 수정 계수.

IINF - 특정 연도의 인플레이션 지수입니다.

토지의 시장(기본) 가치를 계산하는 공식:

SR2 = SP2 * ISPR,

여기서 CP2는 사이트의 시장(기본) 가치입니다.

SP2 - (표준) 값을 사용합니다.

ISDP - 공급 및 수요 지수.

예시 2. 10헥타르 면적의 토지의 시장 가치를 계산하기 위한 초기 매개변수는 예제 1에 설명된 플롯의 데이터이며 평가 날짜는 1998년 1월 10일입니다. 또한 1헥타르에 대한 지역 토지세율 경작지가 사용됩니다 - 40 US 달러/ha; 평균 지역 토양 품질 점수는 50이고 평가 현장의 토양 품질 점수는 41.5입니다.

해결책.해당 지역의 토양 품질 1점에 대한 토지세율은 40/50 = 0.85달러입니다.

사이트의 비옥도를 고려한 소비 (표준) 비용은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0.8*41.5 * (41.5/50+1)/2 * 200 * 10 *1.22 * 1.3 * 1.00 * 1.5 = $144,538.6.

시장 가치는 다음과 같습니다.

SR2 = SP2 * ISPR = 144,538.5 * 2.0 = 289,077 미국 달러.

토지의 가치 평가는 위에 표시된 시장 가치 평가의 기본 원칙과 모순되어서는 안 됩니다.

요구 사항을 포함하는 규범적인 법적 행위가있는 경우 필수적인토지 계획의 평가 또는 토지 계획 평가에 관한 계약 (이하 계약이라고 함)에는 정의되어 있지 않습니다. 특정 유형평가 대상의 가치에 따라 이 대상의 시장 가치가 결정됩니다.

토지의 전부 또는 일부가 거래에 포함된 경우 토지 평가 수행은 필수입니다. 러시아 연방, 러시아 연방의 주체 또는 지방자치단체, 포함:

  • 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 자치단체가 소유한 토지의 가치를 결정할 때 민영화를 목적으로 신탁 관리 또는 임대로 이전합니다.
  • 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속한 토지를 담보로 사용할 때
  • 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속한 토지를 매각하거나 기타 양도하는 경우
  • 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속한 토지와 관련된 채무 의무를 할당하는 경우
  • 러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 자치단체에 속한 토지를 양도할 때 승인된 자본, 법인 자금 및 토지 가치에 대한 분쟁이 있는 경우 다음을 포함합니다.
  • 토지를 국유화할 때;
  • 주택담보대출을 위해 개인토지 가치에 대한 분쟁이 있는 경우 법인;
  • 이 재산의 가치에 대한 분쟁이 있는 경우 당사자 중 일방 또는 양 당사자의 요청에 따라 결혼 계약을 작성하고 이혼 배우자의 재산을 분할할 때;
  • 러시아 연방 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체의 필요에 따라 소유자로부터 토지를 환매하거나 기타 압류하는 경우,
  • 과세표준 계산에 관한 분쟁이 발생할 경우 세금(재산세)의 올바른 납부를 모니터링하기 위해 토지 가치를 평가할 때.

이러한 요구 사항은 주 및 지방 자치 단체를 처분할 때 발생하는 관계에는 적용되지 않습니다. 단일 기업경제 관리권에 따라 재산이 할당된 기관 또는 운영 관리, 단, 러시아 연방 법률에 따라 재산 처분이 해당 재산 소유자의 동의를 받아 허용되는 경우는 제외됩니다.

토지 가치를 평가하기 위한 작업 수행의 기초는 감정인과 고객 간의 합의입니다.

러시아 연방 법률에 규정된 경우 반복 평가를 포함한 토지 가치 평가는 법원, 중재 법원, 중재 법원의 판결에 따라 감정인이 수행할 수 있습니다. 뿐만 아니라 결정에 의해서도 승인된 기관.

법원, 중재 법원, 중재 재판소는 감정인을 선택하는 데 있어 독립적입니다. 평가 대상의 평가와 관련된 비용 및 감정인에 대한 금전적 보상은 러시아 연방 법률에 의해 설정된 방식으로 상환(지불)됩니다.

감정인과 고객 사이의 합의는 다음과 같습니다. 서면으로공증이 필요하지 않습니다.

계약서에는 다음이 포함되어야 합니다.

  • 계약 체결 근거;
  • 평가 대상 유형;
  • 평가 대상의 결정된 가치(값) 유형;
  • 평가 대상 평가 수행에 대한 금전적 보상;
  • 감정인의 민사 책임 보험에 관한 정보.

계약서에는 감정인이 감정 활동을 수행할 수 있는 라이센스가 있는지 여부에 대한 정보가 포함되어야 하며, 이 라이센스의 일련번호와 발급 날짜, 라이센스를 발급한 기관, 라이센스가 발급된 기간을 명시해야 합니다.

평가 계약에는 토지 계획 및 설명에 대한 정확한 표시가 포함되어야 합니다.

러시아 연방, 러시아 연방 구성 기관 또는 지방자치단체에 속한 토지의 평가와 관련하여, 달리 평가하지 않는 한 감정인은 평가 대상과의 거래를 수행하도록 소유자가 권한을 부여한 사람과 계약을 체결합니다. 러시아 연방 법률에 의해 제정되었습니다.

평가를 할 때 평가자는 증거 가치가 있는 정보가 포함된 문서로서 평가 보고서의 신뢰성을 보장하는 정보를 사용할 의무가 있습니다. 평가에 사용되는 정보의 양, 정보 출처의 선택 및 정보 사용 절차는 평가자가 결정합니다.

토지의 시장 가치를 평가할 때 토지의 의도된 목적과 허용된 사용은 물론 토지에 대한 다른 사람의 권리도 고려해야 합니다. 토지의 시장 가치는 나열된 법적 특성이 변경됨에 따라 변경됩니다.

평가 결과는 서면 평가 보고서에 문서화되어야 합니다.

평가 보고서는 모호하거나 오해의 소지가 있어서는 안 됩니다. 평가 보고서는 특수 용어에 대한 설명과 함께 일반적으로 접근 가능한 언어로 작성되어야 하며, 평가자의 가정, 계산 및 결론에 대한 자세한 정당성과 필요한 설명을 포함해야 합니다.

토지 평가 중에 시장 가치가 결정되지 않고 다른 유형의 가치가 결정되는 경우 보고서에는 평가 대상의 시장 가치 결정 가능성에서 벗어나는 기준과 이유가 명시되어야 합니다.

보고서에는 반드시 다음 사항이 명시되어야 합니다.

  • 보고서 작성 날짜 및 일련번호
  • 평가 대상에 대한 평가자의 평가 근거
  • 감정인의 법적 주소 및 감정 활동을 수행하기 위해 그에게 발급된 라이센스에 대한 정보 이 종재산;
  • 평가 대상에 대한 정확한 설명 및 법인에 속하는 평가 대상과 관련된 세부 사항 법인그리고 이 평가 대상의 장부가치;
  • 평가 대상의 적절한 가치 유형을 결정하기 위한 평가 표준, 이 평가 대상을 평가할 때 사용하는 정당성, 평가 대상 평가에 사용된 데이터 목록, 수령 출처를 나타내는 데이터 목록 및 다음과 같은 경우에 채택된 가정 평가 대상을 평가합니다.
  • 평가 대상의 가치와 최종 가치를 결정하는 순서, 얻은 결과의 적용 제한 및 한계
  • 평가 대상의 가치 결정 날짜;
  • 평가자가 사용하고 평가 대상의 양적 및 질적 특성을 설정하는 문서 목록입니다.

토지의 시장 가치 평가 보고서에는 필수 데이터 외에 다음이 포함되어야 합니다.

  • 토지 계획에 대한 설명 및 토지 계획의 의도된 목적 및 허용된 사용, 제3자의 권리에 대한 부담을 포함한 개선 사항
  • 토지 및 그 개량 사진;
  • 토지 및 부동산 시장 상태의 특성화;
  • 토지의 가장 효율적인 사용을 식별합니다.

평가 보고서에는 평가 계약 조건에 명시된 요구 사항을 고려하여 평가자가 구성을 결정하는 부록이 포함될 수 있습니다.

평가 보고서의 모든 자료는 토지의 시장 가치를 정당화하는 것을 목표로 해야 합니다. 시장 가치를 결정하는 절차와 관련되지 않은 자료 및 정보를 평가 보고서에 포함하지 마십시오.

토지의 시장 가치의 최종 가치는 평가 계약에 달리 규정되지 않는 한 단일 가치로 루블 단위로 표시되어야 합니다. 계약에서는 토지의 최종 가치가 다양한 가치로 결정된다고 규정할 수 있습니다.

설정된 요구 사항에 따라 작성된 평가 보고서에 표시된 평가 대상의 최종 가치 연방법"러시아 연방의 평가 활동", 평가 기준 및 규정러시아 연방의 평가 활동 이행을 통제하기 위한 권한 있는 기관의 평가 활동에 대한 평가 활동은 평가 대상과의 거래를 체결하기 위한 목적으로 권장되는 것으로 간주될 수 있습니다. 단, 해당 날짜로부터 6년이 지나지 않은 경우 평가 대상 거래일 또는 공모월 제출일까지 평가 보고서를 작성합니다.

동일한 토지의 평가에 대한 기존의 다른 보고서와 관련된 것을 포함하여 보고서에 설정된 토지의 시장 가치 또는 기타 가치의 신뢰성에 대한 분쟁이 있는 경우 이 분쟁은 법원에서 고려됩니다. , 확립된 관할권에 따른 중재 법원, 분쟁 또는 합의 당사자들의 합의에 의한 법원의 중재, 또는 가치 평가 활동을 규제하는 러시아 연방 법률에 의해 설정된 방식에 따른 중재입니다.

법원, 중재 법원, 중재 재판소는 당사자들에게 분쟁을 고려하는 동안 결정된 가격으로 거래를 시작하도록 의무화할 권리가 있습니다. 법원 심리, 러시아 연방 법률에 따라 거래가 필수인 경우에만 해당됩니다.

토지의 시장 가치는 토지에 유인되는 다른 생산 요소에서 발생하는 소득을 고려하지 않고 특정 기간 동안 토지를 가장 효율적으로 사용하여 토지에서 소득을 받을 예상 가치, 기간 및 확률에 따라 달라집니다. 사업 활동(이하, 본 권고의 목적상 토지 임대료)(기대 원칙).

사법 관행 및 법률 - 2002년 3월 6일자 러시아 연방 재산부 명령 N 568-r(2002년 7월 31일 개정) "토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항 승인 시"

토지 임대료에 대한 정보도 사용되는 클러스터의 경우 토지 토지의 시장 가치 계산은 시장 결정을 위한 방법론적 권장 사항 IV장 4항에 따라 토지 임대료를 자본화하는 방법으로 수행됩니다. 2002년 6월 3일 N 568-r 일자 러시아 재산부의 명령에 의해 승인된 토지의 가치(이하 - 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항).



토지 가격을 결정하는 데에는 여러 가지 통일된 방법이 사용됩니다. 이는 토지 이용 유형에 관계없이 그 가치를 확립하는 데 사용할 수 있는 일반적인 방법론적 기법 및 평가 기술입니다. 토지 평가에 특정 기술이나 방법을 사용할 가능성과 타당성은 평가 목적, 평가되는 부동산 유형, 원본 데이터의 가용성에 따라 달라집니다. 필수 조건어떤 목적으로든 토지의 시장 가치를 결정하는 것은 시장 데이터를 사용하는 것입니다. 모스크바에 있는 당사 감정 회사는 귀하에게 가장 적합한 방법을 선택하여 모든 유형의 지역에 대한 감정 서비스를 제공합니다.

토지 평가에 사용되는 주요 방법은 다음과 같습니다.

  • 판매 비교;
  • 해고하다;
  • 분포;
  • 토지 임대료의 자본화;
  • 나머지;
  • 사용 목적.

이 목록은 표준입니다. 이는 "토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항" 문서에서 2002년 3월 7일자 No. 568-r 러시아 재산부의 명령에 의해 승인되었습니다. 이러한 방법은 모든 유형의 영역을 평가하는 데 사용됩니다. 해당 페이지에서 평가 서비스 및 사용된 방법에 대해 자세히 알아볼 수 있습니다.

1. 매출액 비교방법

이는 건물, 구조물 및/또는 구조물이 차지하는 토지 구획과 개발되지 않은 토지 구획을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가 대상 부동산과 유사한 토지 거래 가격에 대한 정보의 가용성입니다. 토지 거래 가격에 대한 정보가 없으면 공급(수요) 가격을 사용할 수 있습니다.

이 토지 평가 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가 대상을 유사 대상과 비교하는 요소(이하 비교 요소라고 함)를 결정합니다.
  • 각 유사품과 평가된 토지 계획 간의 차이의 성격과 정도에 대한 각 비교 요소에 대한 결정;
  • 평가된 토지 계획과 각 유사품의 차이점의 성격과 정도에 해당하는 유사품 가격 조정의 각 비교 요소에 대한 결정;
  • 각 아날로그의 가격 비교의 각 요소에 대한 조정, 평가된 토지 플롯과의 차이점을 완화합니다.
  • 아날로그 조정 가격의 합리적인 일반화를 통해 토지의 시장 가치를 계산합니다.

비교 요소에는 평가 대상 부동산의 가치 요소(평가 대상 부동산의 시장 가치에 변화가 영향을 미치는 요소)와 시장에서 개발된 토지와의 거래 특성이 포함됩니다.


가장 중요한 비용 요소는 다음과 같습니다.

  • 위치와 환경;
  • 의도된 목적, 허용된 사용, 토지 계획에 대한 타인의 권리;
  • 물리적 특성(구호, 면적, 구성 등)
  • 교통 접근성;
  • 인프라(유틸리티 네트워크의 존재 또는 근접성 및 연결 조건, 사회 인프라 시설 등).

2. 분리방법


이 방법에 포함된 토지 평가의 기본 규칙은 다음과 같습니다.

이 토지 평가 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가된 토지 계획에 대한 개선의 대체 비용 또는 재생산 비용 계산;
  • 평가 대상 토지, 토지 교체 비용 또는 토지 개선 재현 비용을 포함하여 단일 부동산 객체의 시장 가치에서 공제하여 평가 대상 토지의 시장 가치를 계산합니다.

3. 배포방법

건축된 토지 계획을 평가하는 데 사용됩니다.


이 방법론에 의해 승인된 토지 평가 규칙은 다음과 같습니다.

  • 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 객체와 유사한 단일 부동산 객체와의 거래 가격에 대한 정보의 가용성. 거래 가격에 대한 정보가 없는 경우 공급(수요) 가격을 사용할 수 있습니다.
  • 단일 부동산의 시장 가치에서 토지의 가장 큰 비중에 대한 정보의 가용성;
  • 토지개량을 가장 효과적으로 활용하기 위한 대응.

이 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 평가된 토지를 포함하여 단일 부동산 객체를 유사한 객체와 비교하는 요소 결정
  • 평가된 토지 계획을 포함하여 단일 부동산 객체와 각 유사체의 차이점의 성격과 정도를 비교하는 각 요소에 대한 결정
  • 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 개체와 각 아날로그의 차이점의 성격 및 정도에 해당하는 아날로그 가격 조정의 각 비교 요소에 대한 결정;
  • 각 아날로그에 대한 가격 비교의 각 요소를 조정하여 평가 대상 토지를 포함하는 단일 부동산 개체와의 차이점을 완화합니다.
  • 유사품의 조정 가격을 합리적으로 일반화하여 평가 토지를 포함한 단일 부동산의 시장 가치를 계산합니다.
  • 평가된 토지를 포함하는 단일 부동산 객체의 시장 가치에 단일 부동산의 시장 가치 중 토지의 지분 중 가장 가능성 있는 가치를 곱하여 평가된 토지의 시장 가치를 계산합니다. 물체.

4. 토지임대료의 자본화방법

이 토지 평가 방법은 개발된 토지와 미개발 토지의 가치를 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 평가 대상 토지에서 토지 임대료를 얻을 수 있는 가능성입니다.


이 토지 평가 방법에는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.

  • 토지 계획에 의해 생성된 토지 임대료 계산;
  • 해당 토지 임대료 자본화 계수의 값을 결정합니다.

지상 임대료의 자본화는 서로 동일하거나 동일한 기간 동안 동일한 비율로 변경되는 지상 임대료의 모든 미래 가치 평가 날짜를 결정하는 것으로 이해됩니다. 평가일 이후 첫 번째 기간의 지상 임대료 값을 평가자가 결정한 해당 자본화 계수로 나누어 계산합니다. 이 방법의 틀 내에서 지상 임대료 값은 임대 소득으로 계산할 수 있습니다. 토지 시장의 일반적인 조건 하에서 토지 계획.

5. 나머지 방법

이는 건설 및 미개발 토지 계획을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 개선을 통해 평가된 토지 계획을 개발할 가능성입니다.


이 토지 평가 방법에는 다음이 포함됩니다. 규칙을 따르다계산:

  • 평가된 토지의 가장 효율적인 사용에 해당하는 재생산 또는 개선 교체 비용 계산
  • 시장 임대율을 기준으로 특정 기간 동안 단일 부동산의 순 운영 소득을 계산합니다.
  • 재생산 또는 교체 비용을 곱하여 일정 기간 동안의 개선에 따른 순 영업 이익을 계산합니다.
  • 개선으로 인한 소득의 적절한 자본화 비율로 개선 계산;
  • 특정 기간 동안 단일 부동산의 순 운영 소득과 해당 기간 동안의 개선으로 인한 순 운영 소득의 차이로 지상 임대료를 계산합니다.
  • 토지 임대료를 자본화하여 토지의 시장 가치를 계산합니다.

6. 사용목적

토지 가치를 평가하는 이 방법은 개발된 토지와 미개발 토지에 모두 적용 가능합니다. 이 방법을 적용하기 위한 조건은 소득을 창출하는 방식으로 토지를 사용할 수 있는 가능성입니다.


이 방법론에 의해 승인된 토지 평가 규칙에는 다음과 같은 일련의 조치가 필요합니다.

  • 가장 효과적인 사용 옵션에 따라 토지 사용에 필요한 비용의 금액 및 시간 구조 결정(예: 토지 계획을 개선하는 비용 또는 토지 계획을 다음과 같은 별도의 부분으로 나누는 비용) 모양, 종류, 용도가 다름)
  • 토지 계획의 가장 효율적인 사용으로 인한 소득 금액 및 시간 구조 결정;
  • 토지를 가장 효율적으로 사용하여 소득을 얻는 데 필요한 운영 비용의 금액과 시간 구조를 결정합니다.
  • 평가된 토지에 대한 투자 자본의 위험 수준에 해당하는 할인율 값을 결정합니다.
  • 토지의 사용과 관련된 모든 수입과 비용을 할인하여 토지의 가치를 계산합니다.

얻은 결과를 바탕으로 필지 추정 가치의 최종 가치가 도출됩니다. 다양한 방법. 이러한 데이터를 비교할 때는 보다 완전하고 신뢰할 수 있는 정보를 기반으로 한 추정치를 선호하는 것이 좋습니다. 계산된 토지 가치의 상당한 차이 다양한 방법, 방법 및 규칙은 평가 오류 또는 토지 시장의 불균형을 나타냅니다.