Mga pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng mga plot ng lupa. Mga pamamaraan at pamamaraan para sa pagtatasa ng mga plot ng lupa. Pamamaraan ng pagtatasa ng halaga sa merkado

Matapos suriin ang potensyal ng lupa at pagpili posibleng mga opsyon paggamit nito, ang evaluator ay dapat magpatuloy sa pagsusuri ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit nito (BNEI). Ibig sabihin, tukuyin ang mga gamit na iyon sa mga makatwiran, magagawa, at legal na mga alternatibo na pisikal na posible, makatwirang makatwiran, at magagawa sa pananalapi, at nagreresulta sa pinakamalaking halaga para sa lupain.

Bilang karagdagan sa pagsusuri ng NEI, ang mga sumusunod ay maaaring gamitin upang tantiyahin ang halaga ng isang kapirasong lupa:

Pamamaraan paghahambing na pagsusuri benta (SAP).

Paraan ng pagpapahalaga batay sa natitirang halaga.

Paraan ng paglipat.

Paraan ng capitalization ng upa sa lupa.

Ang natitirang paraan para sa lupa.

Pinakamahusay at Pinakamahusay na Pagsusuri sa Paggamit lupain nagbibigay ng paghahambing ng mga alternatibong opsyon para sa pagpapaunlad (pag-unlad) ng isang kapirasong lupa. Para sa bawat opsyon sa pagpapaunlad, kinakalkula ang natitirang halaga ng lupa. Ang pinakamataas na natitirang halaga ng lupa ay tumutugma sa pinakamahusay at pinakamabisang paggamit nito.

Ang unang hakbang ng pagsusuri ay ang piliin ang mga kaso ng paggamit na makatwirang magagawa, na isinasaalang-alang ang mga pagkakataon sa merkado at mga hadlang. Isinasaalang-alang ang potensyal ng lokasyon, pangangailangan sa merkado, at mga karapatan sa legal na pagpapaunlad. Ang pamamaraang ito ay nagpapahintulot sa amin na tukuyin lamang ang mga makatwirang opsyon para sa paggamit ng lupa, sa gayon ay inaalis ang pangangailangan na mangolekta ng hindi kinakailangang impormasyon. Kaya, kung nililimitahan ng mga regulasyon ng zoning ang pagpapaunlad ng lupa sa mga gusaling tirahan lamang, kung gayon ang mga opsyon sa pagpapaunlad ng komersyal o pang-industriya ay hindi isinasaalang-alang. Gayunpaman, kung naniniwala ang analyst na ang mga regulasyon sa pag-zoning para sa isang partikular na site ay babaguhin sa hinaharap, hindi dapat hadlangan ng nauugnay na kasalukuyang mga paghihigpit ang pagsasaalang-alang sa mga opsyon sa pagpapaunlad na hindi tirahan.

Sa ikalawang yugto, ang halaga ng pagpapaunlad para sa bawat alternatibong estratehiya ay tinutukoy. Ang kalidad ng mapagkukunan ng site at ang teknolohikal na pagiging posible ng iba't ibang mga pagpipilian sa pag-unlad ay isinasaalang-alang.

Sa ikatlong yugto, natutukoy ang pagiging posible sa pananalapi ng mga natukoy na estratehiya sa pag-unlad. Para sa bawat opsyon, may inihahanda na forecast income statement. Para sa bawat diskarte sa pag-unlad, batay sa mga pagpapalagay at pagpapalagay tungkol sa pag-uugali ng merkado sa hinaharap, ang netong kita sa pagpapatakbo ay kinakalkula.

Sa ika-apat na yugto, ang netong kita sa pagpapatakbo ay ibinahagi sa pagitan ng lupa at mga gusali (mga istruktura). Maaaring gumamit ang analyst ng mga ratio ng capitalization na tinutukoy mula sa magagamit na impormasyon sa merkado o batay sa mga inaasahan ng mamumuhunan. Ang bawat opsyon sa pag-unlad ay maaaring magkaroon ng sarili nitong magkakaibang koepisyent. Ang ratio ay depende sa antas ng panganib, ang haba ng panahon ng pagbawi ng kapital, ang istraktura ng financing at ang inaasahang pagtaas o pagbaba sa halaga ng bagay.

Paraan ng pagsusuri sa paghahambing ng benta (SAP) nagsasangkot ng pagtukoy ng mga halaga sa merkado ng mga plot ng lupa sa pamamagitan ng pag-convert ng mga presyo ng benta ng maihahambing na mga plot sa halaga ng merkado ng tinasa na plot.

Sa aming mga kondisyon, ang pamamaraang ito ay maaaring gamitin upang matukoy ang halaga ng mga plots para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay, mga plot ng hardin at mga plot ng gulay.

Ayon sa teorya ng pagpapahalaga, kapag inilalapat ang pamamaraang ito, ang appraiser ay dapat gumamit ng anim na elemento ng paghahambing:

Mga kondisyon para sa pagpopondo sa transaksyon.

Mga tuntunin ng pagbebenta.

Oras ng pagbebenta.

Lokasyon.

Mga katangiang pisikal.

Mga katangian ng kita.

Para sa bawat elemento ng paghahambing, ang mga naaangkop na pagsasaayos ay ginawa (Talahanayan 8.1) batay sa paggawa ng maihahambing na lugar na katulad ng tinatasa.

Ang pagkakasunud-sunod ng mga pagbabago ay ang mga sumusunod. Ang appraiser ay nakakakuha ng pansamantalang mga numero ng presyo at inilalapat ang mga kasunod na pagsasaayos sa nakaraang na-adjust na halaga.

Talahanayan 8.1

Talahanayan ng pagsasaayos para sa pagtatantya ng halaga ng isang plot

Mga elemento ng paghahambing	Susog	Inayos ang presyo, libong rubles
Presyo ng pagbebenta
Mga espesyal na kondisyon
Mga espesyal na kondisyon ng pagbebenta
Mga kondisyon sa merkado (oras)
Lokasyon
Mga katangiang pisikal
Ang halaga ng ari-arian na tinatasa

Kapag isinasaalang-alang ang mga pisikal na katangian, kinakailangang isaalang-alang ang mga pagwawasto para sa laki ng site, hindi regular na hugis at angular na lokasyon.

Ito ay kilala na ang mas malaki ang balangkas, mas mababa ang presyo sa bawat unit area, bilang panuntunan.

Sa mga bansang may ekonomiya sa merkado, mayroong mga espesyal na talahanayan na nagbibigay-daan sa iyo upang isaalang-alang ang epekto ng pagsasama-sama ng isang balangkas sa halaga nito. Sa aming mga kondisyon, ang appraiser ay dapat gumawa ng naturang pagsusuri nang nakapag-iisa, iyon ay, kinakailangan na bumuo ng isang graph, halimbawa, ng pag-asa sa presyo ng pagbebenta ng 1 m 2 o isang daang metro kuwadrado ng lupa sa lugar ng ang plot.

Alam din na, na may parehong lugar, ang isang tatsulok na lugar ay na-rate na mas mababa kaysa sa isang hugis-parihaba dahil sa abala ng pagtatrabaho dito. Upang bigyang halaga ang mga tatsulok na lote, kadalasang ginagamit ng mga appraiser ang "65-35 na panuntunan," na nagsasaad na "ang halaga ng isang tatsulok na lote na may harapang kalye ay magiging humigit-kumulang 65% ng halaga ng isang parihabang lote."

Upang suriin ang mga lugar na hindi regular ang hugis, maaari kang gumamit ng isang diskarte kapag ang lugar ay nahahati sa mga parihaba, na tinasa nang hiwalay, at ang kabuuang gastos ay ang kabuuan ng mga gastos ng mga indibidwal na bahagi.

Ang epekto ng lokasyon ng sulok ay tinutukoy ng commercial assignee ng site. Para sa mga tindahan at gasolinahan, ang lokasyong ito ay nagbibigay ng ilang partikular na pakinabang, at, samakatuwid, ang kanilang gastos ay magiging mas mataas. Para sa mga plot ng hardin at pagtatayo ng cottage, binabawasan ng lokasyon ng sulok ang kanilang gastos. Upang masuri ang lokasyon ng sulok, kinakailangan upang mangolekta ng ilang mga istatistika sa mga benta at gumawa ng naaangkop na pagsusuri ng impluwensyang ito para sa mga lugar para sa iba't ibang layunin.

Paraan ng pagpapahalaga batay sa natitirang halaga. Sa ilalim ng pamamaraang ito, ang halaga ng mga gusali ay ibinabawas sa presyo ng pagbebenta ng ari-arian, na nagreresulta sa pagtatantya ng halaga ng lupa sa natitirang halaga nito.

Ang pamamaraan na ito ay lalong kapaki-pakinabang sa mga lugar na matagal nang binuo kapag walang mga benta ng mga bakanteng plot. Ang pamamaraan ay nagbibigay ng mas tumpak na mga resulta para sa mga site na may medyo bagong mga gusali kung saan ang mga pagtatantya ng gastos ay magagamit.

Kung walang sapat na impormasyon tungkol sa mga benta, maaaring gamitin ang mga pagtatantya ng eksperto sa kanilang halaga bilang mga paunang halaga. Ang katumpakan ng pamamaraan ay nakasalalay sa kung gaano maaasahan ang pagtatasa ng eksperto at pagkalkula ng mga gastos sa pagtatayo.

Paraan ng paglipat. Para sa isang partikular na uri ng real estate at isang partikular na rehiyon, mayroong isang tiyak na kaugnayan sa pagitan ng halaga ng lupa at ang halaga ng mga gusali. Samakatuwid, kung ang isang rehiyon ay walang sapat na bilang ng mga benta ng hindi maunlad na lupa, posible na pumili ng isang maihahambing na rehiyon na may sapat na bilang ng mga nakumpletong transaksyon, matukoy ang karaniwang ratio sa pagitan ng halaga ng lupa at ng halaga ng mga gusali, at gamitin ang ratio na ito sa pagtatasa para sa rehiyong iyon.

Ang bentahe ng pamamaraang ito ay hindi na kailangang gamitin ang paraan ng gastos upang matukoy ang halaga ng mga gusali.

Paraan ng capitalization ng upa sa lupa. Ang pamamaraang ito ay maaaring gamitin kapag ang lupa ay inuupahan nang hiwalay sa mga gusali at istruktura.

Kung ang kasunduan sa pag-upa ay kamakailan lamang o medyo tumpak na sumasalamin sa kasalukuyang merkado ng pag-upa, ang halaga ng netong upa ay maaaring direktang i-capitalize sa halaga ng ari-arian ng lupa.

Halimbawa: Ang isang kapirasong lupa ay naupahan kamakailan na may kondisyon na ang mga gastos sa pagpapatakbo ay maiuugnay sa nangungupahan para sa 100,000 rubles bawat taon sa loob ng 10 taon. Rate ng capitalization - 15%. Tukuyin ang halaga ng isang piraso ng lupa.

Solusyon: 100,000: 0.15 = 666,700 rubles.

Ang natitirang paraan para sa lupa. Ang pamamaraan ay batay sa prinsipyo ng incremental productivity. Ang halaga ng lupa ay kinakalkula bilang ang natitira pagkatapos isaalang-alang ang lahat ng kinakailangang pagbabayad na nauugnay sa mga gastos sa paggawa, kapital at pamamahala.

Halimbawa: Kinakailangang suriin ang isang land plot na 16 na ektarya na inilaan para sa pagpapaunlad ng tirahan, na may pinahihintulutang dami ng 1 bahay bawat 10 ektarya. Ang may-ari ay nagbebenta ng mga site na may sukat na 0.1 ektarya, na isinasaalang-alang ang landscaping at komunikasyon, para sa 175,000-220,000 rubles (sa average na 200,000 rubles). Ang mga gastos para sa paghahanda ng site, landscaping at komunikasyon ay mangangailangan ng 14,000,000 rubles. Ang mga gastos sa disenyo, mga gastos sa administratibo, mga gastos sa transaksyon at iba pang mga overhead na gastos sa karaniwan para sa mga naturang proyekto ay umaabot sa 25% ng kabuuang presyo ng pagbebenta. Ang mga pinahihintulutang bayarin sa pautang, mga gastos sa pagpapanatili at mga kita ay magiging 40% ng netong kita. Tukuyin ang halaga ng isang piraso ng lupa.

1. Hinulaang presyo ng pagbebenta ng mga plot 160 * 200000 = 32 (milyong rubles)

2. Mga gastos sa pagpapaunlad - 14 (milyong rubles)

3. Pangkalahatang gastos sa overhead (25%) - (RUB 8 milyon)

4. Netong kita hindi kasama ang tubo - (sugnay 1. – (sugnay 2 + sugnay 3)) - 10 (milyong rubles)

5. Mga gastos sa pagmamay-ari at tubo (40% ng 10,000,000) - 4 (milyong rubles)

Ang halaga ng hindi maunlad na lupa ay 6 (milyong rubles).

Paano tinutukoy ang market value ng isang land plot? Magkano ang halaga ng isang daang metro kuwadrado ng lupa? Posible bang malaman ang market value ng lupa sa pamamagitan ng kadastral na numero?

Kapag nagbebenta ng anumang produkto o serbisyo, sinisingil namin ang itinuturing naming patas na presyo. Para magawa ito, nakahanap kami ng mga katulad na ad at ihambing ang mga ito sa sa amin. Gayunpaman, hindi ito laging posible. Lalo na para sa mga hindi tipikal na bagay na ibinebenta, halimbawa, para sa ilang mga land plot.

Ang pangalan ko ay Valery Chemakin. Bilang consultant para sa mga legal na isyu, sa artikulong ito ay pag-uusapan ko ang halaga sa pamilihan ng lupa.

Pag-uusapan ko rin kung saan at paano mag-order ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng lupa.

1. Ano ang market value ng isang land plot at bakit kailangan mong malaman ito

Sa mga kondisyon ng libreng komersyal na sirkulasyon ng lupa, ang mga presyo para sa mga plot ay tinutukoy ng merkado. Kadalasan, ang mga bagay na may parehong uri sa isang partikular na lugar ay nagkakahalaga ng halos pareho. Nangyayari ito dahil ang merkado ay may kakayahang mag-regulasyon sa sarili, sa kabila ng maliwanag na kaguluhan.

Batay sa nasabi, bumalangkas tayo ng kahulugan.

Ito ang presyo kung saan maaari itong ibenta sa loob ng makatwirang oras sa libreng merkado na may mutual na kasiyahan sa mga resulta ng transaksyon sa magkabilang panig.

Saan ko malalaman ang market value ng isang land plot? Sa karamihan ng mga kaso, ang sagot sa tanong na ito ay malinaw. Ito ay sapat na upang buksan ang anumang website na may mga ad at pag-aralan ang mga alok sa lugar kung saan matatagpuan ang lupain. Gayunpaman, kung walang isang katulad na plot para sa pagbebenta, kakailanganin mong gumamit ng tulong ng mga appraiser.

Kung kailangan mo ng isang opisyal na opinyon ng eksperto, halimbawa, para sa isang korte, ang isang independiyenteng isa ay isinasagawa din. Basahin ang aming espesyal na artikulo tungkol sa kakanyahan ng konseptong ito. Gumagamit ang mga eksperto ng iba't ibang paraan ng pagpapahalaga upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng isang site, depende sa layunin ng lupa.

Halimbawa, para sa isang lupang pang-agrikultura, ginagamit ng formula ang salik ng potensyal na tubo mula sa pagpapanatili Agrikultura o komersyal na produksyon. Isinasaalang-alang din ng pagkalkula ang halaga sa pamilihan ng isang lupang pang-industriya sa potensyal na kita, ngunit mula sa iba pang aktibidad sa ekonomiya.

2. Magkano ang halaga ng isang daang metro kuwadrado ng lupa - isang pangkalahatang-ideya ng mga pangunahing salik na nakakaimpluwensya sa halaga ng merkado ng isang plot

Nang walang malalim na pagpasok sa pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang plot ng lupa, mapapansin ko na mayroong dose-dosenang mga kadahilanan na nakakaimpluwensya sa pagbuo nito.

Narito ang mga pangunahing.

Salik 1. Lokasyon ng site

Ito ang pinakamahalagang kadahilanan, dahil ito ang may mapagpasyang impluwensya sa pagbuo ng presyo. Kung mas malapit ang lupain sa mga pangunahing lungsod, mas mahal ito.

Halimbawa
Nagbenta ako kamakailan ng isang plot na 17 ektarya mga rural na lugar may mga komunikasyon, ngunit 200 km mula sa pinakamalapit malaking siyudad para lamang sa 100 libong rubles. Kaagad pagkatapos nito, nakuha niya ang 20 ektarya ng lupa sa loob ng Tyumen, kahit na walang komunikasyon, ngunit para sa 1.5 milyong rubles.
Ang mga ito ay mga pennies kumpara sa presyo ng lupa sa mga piling lungsod ng Moscow. Kahit na sa loob ng mga hangganan ng parehong rehiyon ng kadastral, ang presyo ng mga plot ng parehong lugar ay naiiba nang malaki, sa kabila ng pagkakapareho. Depende ito sa indibidwal na katangian tinukoy sa susunod na subseksiyon.
Salik 2. Kalagayan ng lupa at kalupaan
Bumibili ang mga tao ng mga lupain hindi lamang para makapagtayo ng bahay, kundi para sa karagdagang aktibong libangan. Samakatuwid, ang site ay dapat masiyahan sa isang tao na may nito hitsura, malapit sa isang kagubatan, ilog o lawa, pagkamayabong ng lupa. Ang mga gullies, kanal at iba pang hindi kanais-nais na anyong lupa ay lubos na nakakabawas sa gastos, gayundin ang marshy o maalat na lupa.
Factor 3. Presensya ng mga gusali sa site at ang kanilang kondisyon
Ang market value ng mga land plot na may residential building ay mas mataas. Kung tutuusin, kasama na rin ang presyo ng mismong gusali, kahit na ito ay isang lumang sira-sirang bahay na kailangang gibain. Gayunpaman, mahalaga din ang kalagayan ng mga gusali. Malinaw, ang isang plot na may isang maliit na bahay ay mas mahalaga kaysa sa isang plot na may isang kamalig.
Salik 4. Pagkakakonekta sa mga network ng komunikasyon
Ang mga munisipyo ay madalas na pinondohan ang pagtatayo ng mga linya ng utility sa mga site para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay (IHC). Ang kuryente, gas at suplay ng tubig ay lubhang nagpapataas ng halaga ng lupa.
Halimbawa
Ang kapirasong lupa na binili ko ay walang mga komunikasyon o kahit na mga kalsada, kaya nagkakahalaga ito ng 1.5 milyong rubles. Ang katulad na lupain sa pinakamalapit na tinitirhan na nayon ay nagkakahalaga ng hindi bababa sa 3 milyong rubles. Nangangahulugan ito na may pagkakataon akong kumita ng malaki pagkatapos i-install ang mga utility network.

Factor 5. Probability na kumita sa isang tiyak na panahon mula sa paggamit ng site
Ang lupa para sa mga layuning pang-agrikultura o para sa pagtatayo ng mga pasilidad na pang-industriya ay inilaan para sa produksyon ng mga materyal na kalakal, na nangangahulugang sila ay may kakayahang makabuo ng kita. Ang mga lugar na malapit sa mga federal highway ay lalong mahalaga. Ang potensyal na kita na ito ay kasama rin sa halaga ng pamilihan ng naturang mga plot.
3. Sino ang may pananagutan sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng lupa - isang pangkalahatang-ideya ng mga pangunahing opsyon para sa mga appraiser
Para sa anumang legal na makabuluhang aksyon, hindi sapat na malaman lamang ang presyo ng iyong plot. Kinakailangang makakuha ng opisyal na opinyon mula sa mga propesyonal na appraiser, na iginuhit alinsunod sa batas sa mga aktibidad sa pagtatasa.
Tingnan natin kung sino ang nagtatakda ng market value ng isang land plot, kung paano ito tinutukoy at kung saan pupunta para dito.
Pagpipilian 1. Espesyal na tanggapan ng pagtasa
Ngayon, maraming mga komersyal na kumpanya ang nakikibahagi iba't ibang uri mga aktibidad sa pagtatasa. Ang isang paunang kinakailangan ay dapat na sila mga organisasyong self-regulatory(SRO). Ang mga kumpanyang ito ay nagsasagawa lamang ng mga pagtatasa, ngunit hindi nagbibigay ng iba pang mga serbisyo, tulad ng mga legal.
Opsyon 2. Independiyenteng pribadong appraiser
Hindi ipinagbabawal ng batas ang pagsali sa mga indibidwal na aktibidad sa pagtatasa, kaya makakahanap ka rin ng pribadong appraiser. Ginagamit niya ang parehong mga prinsipyo sa pagpapahalaga sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang kapirasong lupa bilang empleyado ng anumang kumpanya. Ang isang pribadong appraiser ay napapailalim sa parehong batas sa mga aktibidad sa pagpapahalaga.
Opsyon 3. Ahensya ng real estate
Anumang malalaking ahensya ng real estate ay may mga appraiser sa mga tauhan nito. Samakatuwid, kung magpasya kang magbenta ng isang kapirasong lupa sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate at hindi alam kung anong presyo ang itatakda, sila ay nasa iyong serbisyo. Ito ay napaka-maginhawa, dahil ang kanilang trabaho ay babayaran mula sa mga komisyon.
Opsyon 4. Law firm
Hindi nililimitahan ng maraming law firm ang kanilang sarili sa pagbibigay ng legal na tulong sa mga kliyente. Nag-aalok sila ng mga serbisyo sa pagsusuri at pagpapahalaga. Maipapayo na makipag-ugnay sa mga naturang tanggapan kapag kailangan mo hindi lamang upang malaman ang halaga ng ari-arian, kundi pati na rin upang makatanggap ng legal na tulong. Halimbawa, hinihiling ng hukuman ang paghahati ng ari-arian sa iyong dating asawa, ngunit hindi ka sumasang-ayon sa kanyang pagtatasa.
Lalo na karaniwan na pumunta sa korte upang bawasan ang halaga ng kadastral upang magbayad ng mas kaunting buwis. Upang gawin ito, ang isang pagsubok na pamamaraan ay isinasagawa pagkatapos, ngunit mas mahusay mong basahin ang tungkol dito sa aming espesyal na artikulo.
4. Paano malalaman ang market value ng isang land plot - sunud-sunod na mga tagubilin
Kung hindi mo alam kung paano kinakalkula ang market value ng isang land plot, ngunit kailangan mo lang ito para sa sanggunian, at hindi upang magsagawa ng mga legal na makabuluhang aksyon, pagkatapos ay gumamit ng isang trick. Ngayon sinusubukan ng estado na ilapit ang halaga ng kadastral sa halaga ng pamilihan upang mangolekta ng mas maraming buwis. Ang impormasyon sa kadastral na halaga ay makukuha sa database ng Rosreestr.
Samakatuwid, kalkulahin online ang tinatayang market value ng isang land plot gamit ang cadastral number nito. Upang gawin ito, bisitahin ang website ng Rosreestr o anumang kumpanya ng tagapamagitan at ipasok ang numero sa isang espesyal na form sa paghahanap. Sa halip na isang kadastral na numero, pinapayagan itong magpasok ng isang address, ngunit kung mayroon na itong opisyal na umiiral.
Kapag kailangan mo ng opisyal na papel tungkol sa market value ng isang land plot, halimbawa, para magparehistro ng karapatan sa pag-upa, pagkatapos ay makipag-ugnayan mga propesyonal na appraiser. Paano ito gawin - basahin.
Hakbang 1. Pumili ng kumpanya ng pagtatasa
Depende sa dami at pagiging kumplikado ng trabaho, pumili malayang appraiser o makipag-ugnayan sa isang kumpanya ng pagtatasa. Para sa Ang tamang desisyon Mga kumpanya, magtanong muna tungkol sa lahat ng magagamit sa iyong lugar.
Tanungin ang iyong mga kakilala, kaibigan at kapitbahay. Biglang may gumamit kamakailan sa mga serbisyo ng isang appraiser. Basahin ang mga forum. Bilang resulta, kailangan mong piliin ang kumpanya na pinakamainam sa mga tuntunin ng gastos at kalidad ng mga serbisyong ibinigay.
Hakbang 2. Tukuyin ang ilang tanong para sa eksperto
Bago magtapos ng isang kontrata, kailangan mong magpasya sa mga tanong na gusto mong itanong sa eksperto. Inirerekomenda na agad na ayusin ang lahat ng mga nuances sa kanya.
Mga tanong sa eksperto:
bibisitahin ba niya ang site o magsasagawa ng pagtatasa batay sa mga dokumento;
kung ano ang kasama sa halaga ng mga serbisyo;
anong paraan ang kanyang gagamitin upang suriin ang site;
gaano katagal siya magtatrabaho?

Huwag kalimutang tingnan siya para sa ilang halimbawa ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang land plot. Sa pagtingin dito, mauunawaan mo kung gaano responsable at tumpak na gumagana ang appraiser at kung natutugunan ng form ng ulat ang mga kinakailangan.
Hakbang 3. Ibigay ang kinakailangang dokumentasyon
Upang maisagawa ang gawain, kakailanganin ng appraiser teknikal na dokumentasyon sa plot, pati na rin ang mga dokumentong nagpapatunay sa iyong pagmamay-ari.
Kung wala kang anumang bagay, maaari mong palaging i-order ang nawawala sa iyo sa website ng Unified State Register 365. Pumunta lamang sa portal na ito at makikita mo kung anong mga dokumento ang kanilang inihahanda. Doon, sa form ng paghahanap, ipasok ang numero ng kadastral ng balangkas at tumanggap ng impormasyon mula sa Unified State Register of Real Estate (USRN). Ito'y LIBRE.
Kung kailangan mo ng isang opisyal na sertipiko ng kadastral, isang katas mula sa Unified State Register of Real Estate o teknikal na dokumentasyon para sa site - bayaran ang pera at ihahatid nila ang lahat sa iyo sa pamamagitan ng courier. Ang mga opisyal na sertipiko at iba pang mga dokumento ay may mga selyo ng Rosreestr. Kung hindi kinakailangan ang pag-print, kung gayon ang halaga ng serbisyo ay mas mababa.
Hakbang 4. Magbayad para sa serbisyo at magtapos ng isang kasunduan
Matapos ang lahat ng mga dokumento ay handa na, pumasok sa isang kasunduan at magbayad para sa serbisyo. Siguraduhing basahin nang mabuti ang mga tuntunin ng kontrata. Dapat nitong tukuyin ang pananagutan ng appraiser para sa mga problemang nagmumula sa kanyang kasalanan dahil sa maling pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng land plot.
Hakbang 5. Sumang-ayon sa petsa at oras ng pagtatasa
Dahil kadalasan upang maisagawa ang isang karampatang at tamang pagtatasa, kinakailangan na suriin ang mismong site, sumang-ayon nang maaga sa espesyalista sa oras at petsa ng kaganapang ito. Pagkatapos ng lahat, pagkatapos lamang itong makumpleto ay maaari siyang magpatuloy nang direkta sa mga kalkulasyon. Sa pamamagitan ng paraan, tanungin nang maaga kung ang kanyang pagbisita ay kasama sa halaga ng buong serbisyo. Kung hindi, alamin kung kailangan mong magbayad kaagad o mamaya.
Hakbang 6. Hintaying dumating ang espesyalista
Sa takdang araw at oras, makipagkita sa espesyalista at dalhin siya sa site. Manatili sa malapit sa panahon ng inspeksyon. Maaaring may ilang mga paglilinaw na tanong tungkol sa mga indibidwal na katangian ng site. Maaaring ito ang kalidad ng lupa, ang antas ng pagbaha sa tagsibol, ang pagkakaroon ng iba pang mga nakatagong mga kadahilanan na itinuturing mong kinakailangang isaalang-alang.
Hakbang 7
Ang ulat sa pagtatasa ng market value ng isang land plot ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa may-ari ng ari-arian at ang appraiser. Ang isang mahalagang bahagi ng ulat ay isang paglalarawan ng pamamaraan at ang legal na batayan nito.
Halimbawa, ang paggamit ng mass valuation method sa pagtukoy ng market value ng mga land plot ay pinahihintulutan lamang na may kaugnayan sa karaniwang lupa para sa pagtatayo sa loob ng mga hangganan ng mga populated na lugar.
Ganap na iba't ibang mga pamamaraan ang ginagamit upang maitaguyod ang halaga sa pamilihan ng lupang kagubatan, lupang pang-agrikultura, lupa para sa mga pasilidad na pang-industriya, pati na rin ang anumang hindi tipikal na mga plot ng lupa. Ang anumang ulat ay nagtatapos sa isang konklusyon na nagsasaad ng halaga sa merkado.
Kung gusto mong kumonsulta sa mga ito o iba pang mga legal na isyu nang mas detalyado, mangyaring bisitahin ang website ng kumpanyang Pravoved. Doon ay makakahanap ka ng isang maginhawang form puna, kung saan maaari kang magtanong sa isang abogado.
Sabihin nang maikli at malinaw ang iyong problema. Bilang resulta, makakatanggap ka ng komprehensibong sagot na may partikular na algorithm ng mga aksyon upang malutas ang problema. Ang halaga ng naturang online na konsultasyon ay mas mababa sa 1000 rubles.
5. Propesyonal na tulong sa pagtukoy ng market value ng isang land plot - pagsusuri ng TOP-3 appraisal companies
Kapag nakikipag-ugnayan sa isang kumpanya ng pagtatasa, dapat tayong maging tiwala sa propesyonalismo ng mga espesyalista. Tsaka ayaw naman naming mag-overpay.
Sa ibaba ay nag-aalok ako ng isang pangkalahatang-ideya ng 3 kilalang kumpanya ng pagtatasa kung saan ang pag-order ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang land plot ay hindi magastos ng malaki.
Ang kumpanyang ito ay nagbibigay ng mga paghahalaga ng real estate para sa mga bangko. Kung nais mong makakuha ng pautang na sinigurado ng iyong plot, at ang halaga ng kadastral ay masyadong mababa, makipag-ugnayan sa kumpanya ng Yurdis. Gumagana ito sa karamihan ng mga pangunahing bangko sa Russia. Nagtitiwala sila sa kanya, kaya siguraduhin na ang iyong site ay masuri nang sapat at matatanggap mo ang loan na gusto mo.
Dito maaari kang mag-order ng gusto mong gamitin bilang collateral. Ang mga appraiser ng kumpanya ay handang kalkulahin ang liquidation value ng property, na 20% na mas mababa kaysa sa market value. Ito ay kinakailangan para sa isang mabilis na pagbebenta. Ang mga naturang serbisyo ay nagkakahalaga lamang ng 4 na libong rubles, na mas mababa kaysa sa mga kakumpitensya.
Ang kumpanya ay nagbibigay ng lahat ng uri ng mga serbisyo sa pagtatasa. Ang mga plot ng lupa ay pinahahalagahan sa tatlo iba't ibang paraan sa pamamagitan ng kasunduan sa customer: mayroon o walang inspeksyon ng bagay, sa pamamagitan ng pag-isyu opinyon ng eksperto tungkol sa halaga ng lupa nang walang mga aksyon sa pagtatasa.
Ano ang mga pakinabang ng Consult Pro Assessment:
№ Advantage Benepisyo
1 Legal na puwersa Ang ulat ay tatanggapin sa alinmang korte, bangko at ahensya ng gobyerno
2 Kaalaman sa mga kondisyon ng merkado ng Moscow Isinasaalang-alang nila ang prestihiyo ng lugar, density ng gusali, mga kadahilanan sa kapaligiran
3 kredibilidad Nakamit sa pamamagitan ng isang masusing pagsusuri ng sitwasyon ng merkado sa isang tiyak na punto ng oras
4 Kaginhawaan Ang serbisyo ay maaaring mag-order sa pamamagitan ng website, ang lahat ng mga kagustuhan ng customer ay isinasaalang-alang
5 Kahusayan Ang lahat ng gawain ay nakumpleto sa pinakamaikling posibleng panahon
Sa website ng kumpanya ito ay iminungkahi na lumikha Personal na Lugar, kung saan napakaginhawa upang makontrol ang pagpapatupad ng mga serbisyo sa pagpapahalaga sa lupa. Madali ring subaybayan ang iyong history ng order doon. Ang lahat ng mga ulat ay ganap na sumusunod sa batas, na ginagarantiyahan ang kanilang pagtanggap sa mga bangko, korte at mga ahensya ng gobyerno, Ang mga espesyalista ay nagsasagawa ng mga kalkulasyon gamit ang mga espesyal na programa, na binabawasan ang posibilidad ng error sa isang minimum.
Ang website ay mayroon pa online na calculator, kung saan maaari kang gumawa ng isang libreng pagtatasa ng ilang mga bagay. Gumagana ang mga appraiser anumang oras at handang tuparin ang mga agarang order kahit na sa katapusan ng linggo. Nag-aalok ang kumpanya ng mas espesyal kumikitang mga tuntunin pakikipagtulungan sa mga regular na customer.

Mga pamamaraan

Mga Alituntunin upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng mga lupain

1. Pangkalahatang Probisyon

Ang mga metodolohikal na rekomendasyong ito para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng mga kapirasong lupa ay binuo ng Quinto-Consulting CJSC bilang bahagi ng isang proyekto para sa pagbuo, paglalathala at pamamahagi. gamit pangturo sa iba't ibang aspeto ng pagpapahalaga sa lupa na kinomisyon ng LARIS Center.

Isinasaalang-alang ng mga metodolohikal na rekomendasyong ito ang karanasan sa pagsasagawa ng gawain sa pagtasa alinsunod sa Pederal na Batas No. 135 "Sa mga aktibidad sa pagtasa sa Russian Federation," pati na rin ang mga pamantayan sa pagtasa ng Pederal na FSO 1, FSO 2, FSO 3, na ipinag-uutos para sa paggamit ng paksa ng mga aktibidad sa pagtatasa.

Ang pamamaraang ito ay inilaan upang matukoy ang halaga ng pamilihan ng mga plot ng lupa para sa mga kalahok sa mga relasyon sa lupa.

2. Pangunahing konsepto

Lugar ng lupa- bahagi ng ibabaw ng lupa (kabilang ang layer ng lupa), ang mga hangganan nito ay inilarawan at pinatunayan sa inireseta na paraan.

Ang isang kapirasong lupa ay maaaring mahahati at hindi mahahati. Ang divisible ay isang land plot na maaaring nahahati sa mga bahagi, na ang bawat isa, pagkatapos ng paghahati, ay bumubuo ng isang independiyenteng land plot, ang pinahihintulutang paggamit nito ay maaaring isagawa nang hindi inililipat ito sa lupain ng ibang kategorya, maliban sa mga kaso na itinatag ng pederal. mga batas.

Mga pagpapabuti sa lupa- mga gusali, istruktura, istruktura, pasilidad ng imprastraktura ng inhinyero na matatagpuan sa loob ng land plot, pati na rin ang mga resulta ng trabaho at iba pang mga epekto (mga pagbabago sa topograpiya, aplikasyon ng mga pataba, atbp.) na nagbabago sa mga katangian ng kalidad ng plot ng lupa.

Halaga sa pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga- ang pinaka-malamang na presyo kung saan maaaring ihiwalay ang paksang ari-arian bukas na palengke sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa isang transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng presyo ng transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari.

Paraan ng pagsusuri— isang paraan para sa pagkalkula ng halaga ng isang bagay sa pagpapahalaga sa loob ng balangkas ng isa sa mga diskarte sa pagpapahalaga.

Petsa ng pagtatasa— petsa ng kalendaryo, kung saan natutukoy ang halaga ng tinasa na bagay.

Presyo- ang halaga ng pera na inaalok o binayaran para sa ari-arian na tinasa o katumbas nito.

Analogue ng bagay sa pagpapahalaga- isa pang bagay na katulad sa pangunahing pang-ekonomiya, materyal, teknikal at iba pang mga katangian sa object ng pagtatasa, ang presyo nito ay kilala mula sa isang transaksyon na naganap sa ilalim ng mga katulad na kondisyon.

Ang huling halaga ng bagay sa pagpapahalaga- ang halaga ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, na nakuha bilang isang resulta ng isang pangkalahatan ng mga resulta ng mga kalkulasyon ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, na nabigyang-katwiran ng appraiser, gamit ang iba't ibang mga diskarte sa pagtatasa at mga pamamaraan ng pagpapahalaga.

Walang panganib na rate ng pagbabalik— rate ng return on investment Pera sa mga pinaka-maaasahang asset.

Nagbabawas- ang proseso ng pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita at mga gastos.

upa sa lupa- kita na nabuo sa pamamagitan ng lupa.

Salik ng gastos- isang salik na ang pagbabago ay nakakaapekto sa halaga ng pamilihan ng isang lupain.

3. Mga pangunahing prinsipyo para sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang lupain

Ang pagtukoy sa market value ng isang land plot ay batay sa mga sumusunod na prinsipyo.

Prinsipyo ng utility— ang mga land plot na may kakayahang matugunan ang mga pangangailangan ng gumagamit (potensyal na gumagamit) sa isang tiyak na oras ay may halaga sa pamilihan.

Ang prinsipyo ng supply at demand— ang market value ng isang land plot ay nabuo bilang resulta ng interaksyon ng supply at demand sa merkado at ang katangian ng kompetisyon sa pagitan ng mga nagbebenta at mamimili.

Ang demand ay karaniwang nailalarawan sa bilang ng mga bagay na handa o kayang bilhin ng mga mamimili sa loob ng isang tiyak na tagal ng panahon sa umiiral na halaga sa pamilihan sa isang partikular na oras. Ang supply ay nailalarawan sa bilang ng mga bagay na inaalok para ibenta sa merkado sa sandaling ito sa isang tiyak na presyo. Ang ugnayan sa pagitan ng supply at demand ay tumutukoy sa antas ng presyo sa ekwilibriyong merkado ng lupa.

May tatlong posibleng estado ng ugnayan sa pagitan ng supply at demand:

pantay ang supply at demand, bilang resulta ng mga transaksyon sa merkado, nabuo ang isang equilibrium patas na presyo sa merkado ng real estate;
ang demand ay lumampas sa suplay, ang mga presyo sa merkado ay tumaas, ang mga speculative na presyo ay nabuo, ang panganib ng proteksyonismo at katiwalian ay lumitaw, na humahantong sa pagkawasak ng merkado;
lumampas ang supply sa demand, bumababa ang mga presyo, at nangyayari ang pagwawalang-kilos ng merkado.

Sa mga bansang may equilibrium market economy, ang mga estadong ito ay pana-panahong nagpapalit sa isa't isa depende sa mga salik na nauugnay sa parehong pangkalahatang estado ng ekonomiya at panlipunan, demograpiko at iba pang mga proseso.

Sa mga di-equilibrium na kondisyon ng isang ekonomiya ng paglipat, na katangian ng Russia, ang prinsipyong ito ay madalas na walang makabuluhang epekto, dahil ang supply at demand ay higit na kinokontrol sa administratibo, kadalasan dahil sa isang makabuluhang pagbawas sa presyo ng supply ng mga plots ng lupa.

Prinsipyo ng pagpapalit— ang market value ng isang land plot ay hindi maaaring lumampas sa pinaka-malamang na gastos sa pagkuha ng isang bagay na may katumbas na utility.

Ipinapalagay ng prinsipyong ito ang pagkakaroon ng mga opsyon para sa mamimili, ibig sabihin, ang halaga ng isang ari-arian (lupa) ay depende sa kung may mga katulad na bagay sa merkado o mga bagay na pumapalit dito. Ang prinsipyo ay nagpapakita na ang halaga ng isang ibinigay na bagay ay hindi dapat lumampas sa halaga ng pagbili ng isang katulad na bagay (lupain) sa merkado. Dahil dito, ang halaga ng isang partikular na plot ng lupa ay tinutukoy ng pinakamababang presyo kung saan ang isang katulad na plot ng lupa na may parehong mga pangunahing tagapagpahiwatig, kabilang ang potensyal na utility at kakayahang kumita, ay mabibili.

Sa Moscow, lalo na sa gitnang bahagi ng lungsod, tulad ng sa karamihan ng iba pang mga lungsod na may isang makasaysayang itinatag na hitsura ng arkitektura, halos imposible na makahanap ng ganap na magkaparehong mga bakanteng lupain. Ang pagiging natatangi ng bawat plot ay lumilikha ng ilang mga paghihirap para sa pagbebenta sa merkado ng lupa at kasunod na pag-unlad, ngunit nag-aambag sa pagbuo ng isang sapat na mataas na lebel mga presyo sa pamilihan. Ang sitwasyon ng merkado ay mukhang naiiba sa mga bagong lungsod, mga lugar ng bagong mass development, kung saan ang antas ng standardisasyon ng mga solusyon sa pagpaplano ng arkitektura ng lunsod ay mas mataas at samakatuwid ay mayroong higit pang mga land plot ng parehong uri. Narito ang prinsipyo ng pagpapalit ay ganap na ipinakita, na tumutulong upang patatagin ang mga presyo sa merkado sa isang medyo mababang antas.

Ang Prinsipyo ng Paghihintay— ang halaga ng market value ng isang land plot ay depende sa inaasahang halaga, panahon at posibilidad na makatanggap ng upa mula dito.

Ang halaga ng market value ng isang land plot ay depende sa kita na natitira pagkatapos ng pagbabayad para sa mga salik ng produksyon na naaakit sa land plot para sa aktibidad ng entrepreneurial.

Ang prinsipyong ito ay nagpapakita na ang halaga ng isang ari-arian - ang kasalukuyang halaga ng lahat ng hinaharap na kita na natanggap mula sa paggamit nito (kabilang ang pagbebenta at halaga ng real estate, pangunahin ang lupa) - ay patuloy na lumalaki dahil sa tumaas na demand at limitadong suplay.

Gayunpaman, ang prinsipyong ito ay hindi nangangahulugan na ang may-ari ng real estate (lupa) ay dapat literal na maghintay para sa pagtaas ng presyo ng real estate o ang kakayahang kumita mula sa pag-upa nito. Sinasalamin lamang nito ang katotohanan na ang paggamit ng real estate, lupa, ay sa panimula ng isang pangmatagalang kalikasan. Samakatuwid, kapag sinusuri ang isang ari-arian, dapat mong tandaan na ang halaga nito ay hindi palaging katumbas nito average na presyo, na binuo sa merkado para sa mga katulad na bagay sa oras ng pagtatasa. Ang kasalukuyang halaga ng buong halaga ng kita ay maaaring maging mas mataas.

Ang prinsipyo ng panlabas na impluwensya— ang market value ng isang land plot ay depende sa impluwensya ng mga panlabas na salik.

Prinsipyo ng pagsusulatan- ang tinasang bagay (plot ng lupa) ay may pinakamataas na halaga, sa kondisyon na ito ay medyo katulad ng mga nakapalibot na bagay na ginagamit, laki at istilo, na may pinakamababang gastos para sa pag-unlad nito. Sa madaling salita, kung lahat mga puwersang pang-ekonomiya, na tumutukoy sa maximum na utility at kakayahang kumita ng isang partikular na site, ay balanse sa pinakamahusay na posibleng paraan.

Kaya, para sa isang naibigay na land plot at isang real estate object na matatagpuan o nilikha dito, ang mga kondisyon ay dapat na makamit para sa mga gastos ng pagkuha at pag-unlad nito upang tumugma sa gastos o kakayahang kumita ng real estate object na nilikha dito. Ang isa sa mga pamantayan para sa pagsuri sa pagsunod sa pagpapahalaga ng isang land plot sa prinsipyong ito ay ang bahagi ng halaga ng land plot mismo sa kabuuang halaga ng real estate na matatagpuan dito.

Sa gitnang bahagi ng Moscow, ang ratio na ito ay lumalapit sa mga tagapagpahiwatig na katangian ng iba pang malalaking lungsod sa mundo. Samakatuwid, ang karagdagang paglago ng mga presyo para sa mga plot ng lupa sa sentro ng lungsod ay medyo maliit (hindi kasama ang mga plot ng lupa na inilaan para sa pagtatayo ng mga matataas na gusali), at maaaring higit sa lahat ay dahil sa isang karagdagang pagtaas sa mga gastos sa konstruksiyon at mga presyo ng real estate na may pagpapabuti. sa mga katangian ng mamimili nito.

Ang pagpapatupad ng prinsipyong ito ay nagpapahintulot sa amin na paghiwalayin ang halaga ng land plot mismo mula sa kabuuang halaga ng ari-arian.

Pinakamahusay na Prinsipyo sa Paggamit— ang market value ng isang land plot ay tinutukoy batay sa pinakamabisang paggamit nito.

Ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot ay ang pinaka-malamang na paggamit ng land plot, na pisikal na posible, makatwirang makatwiran, sumusunod sa mga legal na kinakailangan, pinansyal na magagawa at bilang isang resulta kung saan ang halaga ng land plot ay magiging maximum. Ang pinaka-epektibong paggamit ng isang land plot ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang posibleng makatwirang paghahati nito sa magkakahiwalay na mga bahagi na naiiba sa hugis, uri at likas na katangian ng paggamit. Ang pinakamahusay na paggamit ay maaaring hindi ang kasalukuyang paggamit ng lupa.

Kapag tinutukoy ang pinaka-epektibong paggamit, ang mga sumusunod ay isinasaalang-alang:

espesyal na layunin at pinahihintulutang paggamit;
ang umiiral na mga pamamaraan sa paggamit ng lupa sa agarang paligid ng tinasa na lupain;
inaasahang pagbabago sa pamilihan ng lupa;
umiiral na paggamit ng lupa.

Kapag tinatasa ang isang land plot, mula sa lahat ng posibleng (pinahihintulutan) na mga opsyon para sa paggamit nito, ang pinakamahusay at pinaka kumikita ay pinili, at ito ang ginagamit para sa pagtatasa.

Sa kasong ito, tulad ng nabanggit kanina, tanging ang mga opsyon sa paggamit ang isinasaalang-alang na, una, sumusunod sa mga legal na pamantayan (kabilang ang mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan sa proteksyon kapaligiran, mga makasaysayang monumento, arkitektura, landscaping ng katabing teritoryo), ang pagpapatupad kung saan, pangalawa, ay pisikal na posible at kung saan, pangatlo, ay bumubuo ng kita (kung pinag-uusapan natin ang isang komersyal na pagtatasa). Bilang resulta, ang kaso ng paggamit ay pinili kung saan ang pinakamataas na presyo ay maaaring makuha, na isinasaalang-alang ang lahat ng legal, pagpaplano ng lunsod, kapaligiran at iba pang mga paghihigpit.

Kung ang site ay walang mga gusali, pagkatapos ay tinutukoy kung aling pasilidad ang maaaring itayo batay sa pinakamabisang paggamit ng site, na isinasaalang-alang ang lahat ng umiiral na mga paghihigpit.

Kung mayroong isang gusali sa site, pagkatapos ay isinasagawa ang isang pagsusuri kung tataas ang halaga ng site sa halaga ng halaga ng gusaling ito o bawasan ito ng halaga ng halaga ng pagbuwag sa gusaling ito gamit ang napiling opsyon. pinakamahusay na paggamit ng land plot na ito, siyempre, isinasaalang-alang ang mga umiiral na paghihigpit.

Ang prinsipyong ito ay pinaka naaangkop sa pagtatasa ng mga bakanteng lupain. Upang suriin ang mga built-up na land plot, ang paggamit nito ay mas kumplikado, dahil pinapayagan nito ang isa na paghiwalayin ang halaga ng land plot mismo mula sa halaga ng buong real estate complex. Ang isang gusali o istraktura na matatagpuan sa isang kapirasong lupa ay hindi palaging may pinakamalaking halaga o nakakakuha ng pinakamalaking kita. Bilang karagdagan, sa paglipas ng panahon, bilang isang resulta ng natural na pagkasira ng gusali, mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado at iba pang mga kadahilanan, ang halaga ng ari-arian sa kabuuan ay maaaring bumaba nang malaki, habang ang market value ng land plot ay maaaring manatiling hindi nagbabago. at tumaas pa.

Kaya, ang prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ay nagpapahintulot sa amin na matantya ang pinakamataas na posibleng halaga ng upa sa lupa mula sa isang naibigay na land plot, hindi alintana kung ang site ay binuo o hindi at kung anong gusali o istraktura ang matatagpuan dito sa oras ng pagtatasa.

Dapat ding tandaan na ang prinsipyong ito ay mahalaga kapag tinatasa hindi lamang ang mga indibidwal na plot ng lupa, kundi pati na rin ang malalaking lunsod. Ang paggamit nito ay ginagawang posible na i-optimize ang mga patakaran sa pagpaplano ng lupa at lunsod ng lungsod batay sa mahigpit na mga kalkulasyon sa ekonomiya.

Una sa lahat, ito ay may kinalaman sa mga pagpapabuti sa mga urban lands na pag-aari ng lungsod, ibig sabihin, ang ari-arian ng lupa nito.

Ang market value ng isang land plot ay nagbabago sa paglipas ng panahon at natutukoy sa isang tiyak na petsa (petsa ng pagtatasa).

4. Mga diskarte sa pagtatasa

Mayroong tatlong pangkalahatang tinatanggap na mga diskarte sa pagtatasa:

Paghahambing na diskarte, na sumasalamin sa hanay ng mga salik sa pagpepresyo ng isang partikular na merkado (supply at demand, kumpetisyon, mga paghihigpit, atbp.) na naroroon sa petsa ng pagtatasa;
Diskarte sa kita, na sumasalamin sa mga posisyon ng pinakamalamang na mamimili (mamumuhunan);
Cost-effective na diskarte, na sumasalamin sa punto ng view sa paglikha ng isang bagay sa pagtatasa mula sa pananaw ng mga gastos na natamo.

Ang pagpili ng isa o isa pang diskarte para sa pagsusuri ay isinasagawa batay sa mga detalye ng bagay na pinahahalagahan, ang mga katangian ng isang partikular na merkado at ang komposisyon ng impormasyong nakapaloob sa impormasyong ipinakita.

Sa pangkalahatan, kung mayroong sapat na impormasyon sa merkado para sa pagpapahalaga, dapat gamitin ang lahat ng tatlong paraan. Ang imposibilidad o mga limitasyon ng paggamit ng alinman sa mga diskarte ay makatwiran sa ulat ng pagtatasa.

Ang mga kalkulasyon ng gastos sa loob ng bawat isa sa tatlong pamamaraang inilarawan sa itaas ay isinasagawa gamit ang mga naaangkop na pamamaraan (Skema 1).

Scheme 1

Isaalang-alang natin nang mas detalyado ang bawat isa sa mga diskarte at ang mga tampok ng mga pamamaraan na ginamit para sa pagtatasa.

4.1. Paghahambing na diskarte

Ang comparative approach ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng isang subject na ari-arian sa pamamagitan ng paghahambing ng mga presyo ng kamakailang mga benta ng mga katulad na kapirasong lupa sa isang mahusay na gumaganang libreng merkado kung saan ang mga gustong bumibili at gustong nagbebenta ay bumibili at nagbebenta ng mga maihahambing na ari-arian, na gumagawa ng mga independiyenteng desisyon. Ang diskarte ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit: ang isang maingat na mamimili ay hindi magbabayad ng mas malaking halaga para sa ari-arian na pinahahalagahan kaysa sa kung ano ang isang kapirasong lupa na may katulad na kalidad at utility ay maaaring mabili sa merkado.

Ang pagkakaroon ng sapat na mapagkakatiwalaang impormasyon sa pagbebenta ng mga plot para sa isang tiyak na panahon ng parehong uri ng paggamit tulad ng pinahahalagahan, ang diskarte sa paghahambing ng mga benta sa merkado ay nagbibigay-daan sa amin upang makuha ang pinakatumpak na halaga ng merkado ng isang plot sa isang partikular na merkado.

Sa loob ng balangkas ng comparative approach, ang mga sumusunod ay ginagamit: paghahambing (sales) method, allocation method, distribution method. Tingnan natin ang bawat isa sa mga pamamaraan.

Paraan ng paghahambing ng mga benta

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga plot ng lupa na inookupahan ng mga gusali at istruktura (pagkatapos nito - mga built-up na plot), at mga plot ng lupa na hindi inookupahan ng mga gusali at istruktura (pagkatapos nito - mga hindi pa binuo na plot ng lupa). Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon na may hindi pa binuo na mga plot ng lupa na mga analogue ng pinahahalagahan. Sa kawalan ng maaasahang impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa mga plot ng lupa, pinapayagan ang paggamit ng mga presyo ng alok (demand).

pagpili ng mga pangunahing salik ng halaga ng lupa;
pagpapasiya ng mga presyo ng benta para sa mga plots ng lupa - mga analogue;
pagtukoy sa katangian at lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at ang land plot na tinatasa para sa bawat isa sa mga napiling salik sa gastos;
pagtukoy ng mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga analogue, batay sa likas na katangian at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa land plot;
pagsasaayos ng mga presyo para sa bawat analogue, pinapawi ang mga pagkakaiba mula sa tinasa na plot ng lupa;
pagbibigay-katwiran at pagkalkula ng halaga ng isang plot ng lupa bilang isang timbang na average ng mga naayos na presyo ng mga analogue.

Ang pinakamahalagang salik sa gastos ng isang land plot, bilang panuntunan, ay:

lokasyon at kapaligiran;
nilalayon na layunin, pinahihintulutang paggamit, mga karapatan ng ibang tao sa lupain;
pisikal na katangian: kaluwagan, sukat, hugis, atbp.;
accessibility sa transportasyon;
naa-access na imprastraktura (presensya o kalapitan ng mga network ng utility, mga kondisyon para sa pagkonekta sa kanila, atbp.).

Ang pagpili ng mga analogue ng isang land plot ay dapat matiyak ang pagiging maaasahan ng ulat sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng land plot bilang isang dokumento na naglalaman ng impormasyon ng evidentiary value.

Ang kalikasan at antas ng mga pagkakaiba sa pagitan ng analogue at ang tinasang land plot ay itinatag sa konteksto ng mga salik ng gastos sa pamamagitan ng direktang paghahambing ng bawat analogue sa object ng pagtatasa.

Kapag nag-aayos ng mga presyo ng mga analogue, ang mga sumusunod ay isinasaalang-alang, bukod sa iba pang mga bagay:

mga kondisyon para sa mga transaksyon sa pagpopondo na may mga analogue (ratio ng sarili at nanghiram ng pera, mga kondisyon para sa pagbibigay ng mga hiniram na pondo);
mga tuntunin ng pagbabayad kapag gumagawa ng mga transaksyon sa isang analogue (pagbabayad sa cash; pag-aayos sa pamamagitan ng mga bill ng palitan; offset; barter, atbp.);
ang mga kalagayan ng transaksyon na may isang analogue (kung ang land plot ay ipinakita sa bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok, kaakibat ng bumibili at nagbebenta, pagbebenta sa ilalim ng mga kondisyon ng bangkarota, atbp.);
oras na lumipas mula noong petsa ng pagtatapos ng transaksyon sa analogue.

Ang mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga analogue sa pamamagitan ng mga kadahilanan ng gastos ay maaaring matukoy kapwa para sa presyo ng isang yunit ng pagsukat ng analogue (halimbawa, isang ektarya, square meter) at para sa presyo ng analogue sa kabuuan. Ang mga pagsasaayos ng presyo para sa mga salik ng gastos ay maaaring kalkulahin sa ganap o porsyentong mga tuntunin.

paghahambing ng kita ng dalawang analogues na naiiba sa isa't isa lamang sa isang cost factor at pagtukoy, sa pamamagitan ng pag-capitalize ng pagkakaiba sa kita, mga pagsasaayos para sa cost factor na ito;
ekspertong pagpapasiya ng mga pagsasaayos ng presyo ng analogue.

Kung ang bagay sa pagpapahalaga ay may medyo mas mahusay na mga katangian, kung gayon ang presyo ng kahalintulad na bagay ay nababagay pataas at vice versa.

Para sa mga kadahilanan ng gastos, ang isa sa mga ito ay ang pagtukoy, ang mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga analogue ay ginawa nang sunud-sunod: una, ang presyo ng analogue ay nababagay sa pamamagitan ng pagtukoy ng kadahilanan, pagkatapos ay isang pagsasaayos ay ginawa sa presyo ng analogue na inayos ng pagtukoy ng salik sa pamamagitan ng umaasa na salik.

Para sa mga salik sa gastos na walang kaugnayan, ang isang pagsasaayos sa presyo ng isang analogue na bagay ay ginagawa sa pamamagitan ng pagkalkula ng kabuuang pagsasaayos sa ganap o porsyentong mga termino.

Kapag natukoy at naayos nang maayos, dapat na sa pangkalahatan ay malapit sa isa't isa ang mga smoothed peer na presyo. Sa kaso ng mga makabuluhang pagkakaiba sa mga nababagay na presyo ng mga analogue, ipinapayong pumili: iba pang mga analogue; mga kadahilanan ng gastos na pinili para sa paghahambing; mga halaga ng pagsasaayos.

HALIMBAWA

Upang pag-aralan ang mga kondisyon ng merkado at dalhin ang mga bagay sa pinahahalagahang bagay, kinakailangan na gumawa ng mga pagsasaayos sa presyo ng pagbebenta ng bagay sa paghahambing ayon sa mga elemento ng paghahambing.

Ang mga pangunahing kadahilanan ng gastos ng isang land plot ay:

mga karapatan sa pagmamay-ari sa real estate at lupa (ang pagkakaiba sa hanay ng mga karapatan na inilipat sa transaksyon ay isinasaalang-alang);
mga kondisyon sa pagpopondo (paraan ng pagbabayad, ratio ng sarili at hiniram na mga pondo, posibilidad ng paggamit ng isang mortgage loan, atbp.);
mga tuntunin ng pagbebenta (pagbebenta sa bukas na merkado - pampublikong alok; pagbebenta sa ilalim ng mga kondisyon ng pagkalugi o pagpuksa; kaakibat ng nagbebenta at bumibili);
oras ng pagbebenta (mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado sa paglipas ng panahon ay isinasaalang-alang);
lokasyon, karaniwang kapaligiran, density ng gusali (kapag sinusuri ang lokasyon, dapat isaalang-alang ang lokasyon na nauugnay sa mga pinakakaakit-akit na lugar, at dapat isaalang-alang ang kadahilanan ng accessibility ng transportasyon);
mga pisikal na katangian (kaginhawahan, laki, hugis; mga katangian ng husay ng lupang pang-agrikultura: mga parameter ng lupa, antas ng produktibidad ng lupa; pagkakaroon ng mga pagpapabuti: mga kalsada, suplay ng tubig, suplay ng kuryente at gas, iba pang mga komunikasyon; halaga ng libangan ng teritoryo; mga parameter ng ekolohiya estado ng teritoryo);
mga katangiang pang-ekonomiya na nakakaapekto sa halaga ng netong kita (kasalukuyang gastos, kalidad ng pamamahala, mga diskwento sa upa, mga tuntunin at kundisyon ng pag-upa, atbp.);
likas na katangian ng paggamit (kapag pumipili ng mga analogue ng ari-arian na tinatasa, ang mga ang paggamit ay hindi nag-tutugma sa paggamit ng land plot na tinasa ay dapat na hindi kasama sa pagsasaalang-alang).

Ang mga pagsasaayos ay maaaring ipahayag bilang isang porsyento o sa pananalapi. Ang pagsasaayos ng pera ay maaaring gawin pareho sa presyo ng buong plot (ganap na pagsasaayos ng pera) at sa presyo ng yunit ng paghahambing (relative monetary adjustment).

Ang mga sumusunod ay maaaring gamitin bilang mga yunit ng paghahambing:

Talahanayan 1

Ang pamamaraan para sa pagsasaayos ng mga presyo ng pagbebenta ng mga analogue ng bagay sa pagpapahalaga:

Una sa lahat, ang mga pagsasaayos ay ginawa na may kaugnayan sa mga tuntunin ng transaksyon at ang estado ng merkado, na isinasagawa sa pamamagitan ng paglalapat ng bawat kasunod na pagsasaayos sa nakaraang resulta;
pangalawa, ang mga pagsasaayos ay ginawa na direktang nauugnay sa bagay ng pagtatasa, na ginagawa sa pamamagitan ng paglalapat ng mga pagsasaayos na ito sa resultang nakuha pagkatapos ng pagsasaayos para sa mga kondisyon ng merkado, sa anumang pagkakasunud-sunod.

Ang laki ng mga pagsasaayos ng presyo ay karaniwang tinutukoy sa mga sumusunod na paraan:

direktang pairwise na paghahambing ng mga presyo ng mga analogue na naiiba sa isa't isa lamang sa isang cost factor at pagpapasiya, batay sa impormasyong nakuha, ng mga pagsasaayos para sa cost factor na ito;
direktang pairwise na paghahambing ng kita ng dalawang analogues na naiiba sa isa't isa lamang sa isang cost factor at pagtukoy, sa pamamagitan ng pag-capitalize ng pagkakaiba sa kita, mga pagsasaayos para sa cost factor na ito;
pagsusuri ng ugnayan at regression ng koneksyon sa pagitan ng mga pagbabago sa kadahilanan ng gastos at mga pagbabago sa mga presyo ng mga analogue at pagpapasiya ng equation para sa koneksyon sa pagitan ng halaga ng cost factor at ang halaga ng market value ng land plot;
pagtatasa ng mga gastos na nauugnay sa pagbabago ng mga katangian ng kadahilanan ng gastos kung saan ang analogue ay naiiba sa bagay ng pagtatasa;
ang dalubhasa ay nangangatuwirang pagpapasiya ng mga pagsasaayos ng presyo para sa mga analogue.

Batay sa mga resulta ng paggawa ng mga pagsasaayos, sinusuri ang mga presyo at tinutukoy ang halaga sa pamilihan ng tinasa na lupain.

Halaga sa pamilihan ng lupa maaaring tukuyin bilang average o weighted average.

Sa kaso ng mga makabuluhang pagkakaiba sa mga nababagay na presyo ng mga analogue, ipinapayong pumili: iba pang mga analogue; mga kadahilanan ng gastos na pinili para sa paghahambing; mga halaga ng pagsasaayos.

Halimbawa,— Ang isang bakanteng lupain ay tinasa noong Enero 1, 2001, na matatagpuan sa isang residential area ng lungsod. Ang kabuuang lugar ng plot ay 0.2 ektarya. Layunin - pagbuo shopping pavilion. Para sa paghahambing, 4 na mga plot ang napili, ibinebenta sa lokal na merkado, na may parehong layunin. Ang mga katangian ng pinaghahambing na mga lugar ay ibinigay sa ibaba (Talahanayan 2).

talahanayan 2

Plot	№1	№2	№3	№4
Presyo ng pagbebenta, kuskusin.	29 500	30 800	33 400	24 000
Laki ng plot, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Oras ng pagbebenta, buwan/taon	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Mga tuntunin sa pananalapi		Cashless payment, sariling pondo	Cashless payment, sariling pondo	Cashless payment, pagbabayad sa pamamagitan ng installment
Mga tuntunin ng pagbebenta	Hindi mahanap	Hindi karaniwang panahon ng pagbebenta (2 buwan)	Hindi mahanap	Hindi mahanap
Lokasyon	Lugar ng tirahan	Administrative at business center	Lugar na pang-industriya	Lugar ng tirahan
pisikal na katangian	Walang nakitang malalaking pagkakaiba	Walang nakitang malalaking pagkakaiba	Ang lunas sa ibabaw ay hindi pantay	Walang nakitang malalaking pagkakaiba

Sa mga tuntunin ng iba pang mga elemento ng paghahambing, ang mga lugar ay walang makabuluhang pagkakaiba.

SOLUSYON:
Paglalarawan ng mga pagbabagong ginagawa

Pagmamay-ari:

Sa mga tuntunin ng saklaw ng mga inilipat na karapatan (pagmamay-ari), ang lahat ng mga analogue ng object ng pagtatasa ay may parehong mga kondisyon. Samakatuwid, walang ginawang pagsasaayos ng pagmamay-ari.

Mga tuntunin sa pagpopondo:

Ang ika-apat na analogue ay binili na may kondisyon ng pagbabayad na 40% sa pagkumpleto ng transaksyon, at 60% sa mga installment para sa 9 na buwan sa isang rate ng kita na 1.5% bawat buwan. Ang susog na ginawa sa presyo ng pagbebenta ng ika-4 na analogue ay -1,003 rubles.

Mga espesyal na kondisyon ng pagbebenta:

Ang isang pagbabago ay ginawa sa presyo ng pagbebenta ng plot No. 2 upang isaalang-alang ang atypical exposure period. Ang karaniwang panahon ng pagkakalantad ay 6 na buwan. Ang pagbabawas ng panahon ng pagkakalantad ng 4 na buwan sa average ay humahantong sa isang pagbawas sa presyo ng 10%.

Ang limitadong panahon ng pagkakalantad ng site sa merkado ay binabawasan ang maihahambing na presyo ng pagbebenta. Samakatuwid, ang isang tukoy na ekspertong pataas na pagsasaayos ng +10% ay ipinakilala dito.

Oras ng pagbebenta:

Ang batayan para sa pagpapakilala ng susog na ito ay isang pagbabago sa mga presyo sa merkado ng lupa.

Ang pagtaas ng mga presyo sa merkado ng lupa ay naitala para sa unang kalahati ng 2000 sa 2% bawat buwan, para sa ikatlong quarter 1% bawat buwan, para sa ikaapat na quarter ay walang nakitang pagtaas sa mga presyo.

Ang susog para sa analogue No. 1 ay magiging 0% (walang pagtaas ng presyo), para sa analogue No. 2 + 2%, para sa analogue No. 3 + 7%, para sa analogue No. 4 + 3%.

Lokasyon:

Ang mga Plot No. 1 at No. 4 ay may katulad na lokasyon sa tinasang land plot. Ang Plot No. 2, na matatagpuan sa administrative at business center, ay may pinakamagandang lokasyon para sa pagtatayo ng isang shopping pavilion at ito ay lubhang hinihiling. Samakatuwid, ang isang pababang pagsasaayos para sa lokasyon ay ginawa -5% (pagsusuri ng mga nakaraang ipinares na benta ay nagtatatag ng pagkakaiba sa loob ng 5-7%).

Ang Plot No. 3 ay may pinakamasamang lokasyon (pang-industriya na lugar ng lungsod). Sa dalubhasa, ang halaga ng pagsasaayos para sa seksyon No. 3 ay natukoy na +10%.

Mga katangiang pisikal:

Ang lunas sa ibabaw ng land plot No. 3 ay hindi pantay. Pinalala nito ang mga pisikal na kondisyon. Ang halaga ng pagsasaayos sa presyo ng pagbebenta ng plot ay +1% (mula sa pagsusuri ng mga nakaraang ipinares na benta).

Ang mga resulta ng pagsasaayos ng presyo ng pinaghahambing na mga plot ay ibinigay sa ibaba - Talahanayan 3.

Talahanayan 3

Mga elemento ng paghahambing	Land plot No. 1	Land plot No. 2	Land plot No. 3	Land plot No. 4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Laki ng plot, ha	0,20	0,25	0,28	0,18
Presyo bawat 0.10 ha, kuskusin.	14 750	12 320	11 929	13 333
Pagsasaayos ng pamagat	-	-	-	-
Pagsasaayos para sa mga kondisyon ng financing, kuskusin.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Inayos ang presyo, kuskusin.	14 750	12 320	11 929	12 330
Pagsasaayos para sa mga espesyal na kondisyon benta		+10%
Inayos ang presyo, kuskusin.	14 750	13 552	11 929	12 330
Pagsasaayos sa oras ng pagbebenta	+0%	+2%	+7%	+3%
Inayos ang presyo, kuskusin.	14 750	13 823	12 764	12 700
Pagsasaayos para sa lokasyon	+0%	-5%	+10%	+0%
Inayos ang presyo, kuskusin.	14 750	13 132	14 040	12 700
Pagsasaayos para sa pisikal (geological) na mga kondisyon	+0%	+0%	+2%	+0%
Inayos ang presyo, kuskusin.	14 750	13 132	14 321	12 700

Pagtukoy sa halaga ng site na tinatasa

Matapos ang pagpapakilala ng mga susog, ang hanay ng presyo para sa maihahambing na mga plot ng lupa ay mula sa 12,700 rubles. hanggang sa 14,750 kuskusin. para sa 0.10 ha. Ang halaga ng 0.1 ektarya ng tinasang plot ay tinutukoy bilang ang average na halaga at umaabot sa 13,726 rubles. Samakatuwid, ang halaga ng buong balangkas ay magiging 13,726 * 0.2 = 27,451 rubles.

Paraan ng pagpili

Ang paraan ng paglalaan ay ginagamit upang suriin ang mga maunlad na lugar ng lupain. Ang mga kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon o supply (demand) sa mga bagay sa real estate, kabilang ang mga katulad na land plot.

Ang pamamaraang ito ay ginagamit, bilang panuntunan, kapag tinutukoy ang halaga ng isang plot ng lupa na may karaniwang pag-unlad (mga bahay ng bansa, mga nayon ng kubo). Ang mga plot ng lupa ay dapat magkapareho ang sukat.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagpili ng mga pangunahing salik ng halaga ng ari-arian, na kinabibilangan ng land plot na tinatasa;
pagtukoy ng mga presyo ng benta o supply (demand) ng mga solong real estate object, kabilang ang mga land plot na katulad ng land plot na tinatasa;
pagtukoy sa katangian at lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at ng real estate property, na kinabibilangan ng land plot na tinasa, para sa bawat isa sa mga napiling cost factor;
pagpapasiya ng mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga analogue, na naaayon sa kalikasan at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa ari-arian ng real estate, na kinabibilangan ng land plot na tinasa;
pagkalkula ng gastos sa pagpapalit o halaga ng pagpaparami ng mga pagpapahusay sa lupa;
pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa market value ng isang real estate object, kabilang ang tinasa na land plot, ang halaga ng pagpapalit o ang halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa land plot.

Ang halaga ng pagpapalit o ang halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa isang land plot ay tinutukoy gamit ang mga pamamaraan ng mapagkukunan o mga pangunahing (index, kabayaran) na mga pamamaraan, ayon sa pagkakabanggit (sa kasong ito, ang kagustuhan ay dapat ibigay sa mga pamamaraan ng mapagkukunan). Kapag tinutukoy ang gastos ng pagpapalit o pagpaparami, kinakailangang isaalang-alang ang kita ng negosyante at lahat ng uri ng pamumura ng mga pagpapabuti.

Ang mga pamamaraan ng mapagkukunan para sa pagtukoy ng kapalit na gastos o gastos sa pagpaparami ay binubuo ng pagkalkula sa kasalukuyang (pagtataya) na mga presyo at mga taripa sa lahat ng mga mapagkukunan (mga elemento ng gastos) na kinakailangan upang lumikha ng mga pagpapabuti.

Ang mga pangunahing pamamaraan para sa pagtukoy ng kapalit na gastos o gastos sa pagpaparami ay batay sa paggamit ng isang sistema ng kasalukuyan at mga indeks ng pagtataya para sa muling pagkalkula ng tinantyang gastos kaugnay ng gastos na tinukoy sa pangunahing antas ng presyo. Kasama sa pangunahing antas ng presyo ang kasalukuyang mga pamantayan at presyo noong 1969, 1984, 1991, 1998, 2001. Ang mga indeks para sa pag-convert ng tinantyang gastos mula sa batayang antas ng presyo sa mga presyong wasto sa petsa ng pagtatasa ay karaniwang itinatag mga sentrong pangrehiyon sa pagpepresyo sa konstruksyon.

Ang kita ng isang negosyante ay ang halaga ng kita na nakabatay sa merkado para sa pag-aayos at (o) pagpapatupad ng isang kumikitang proyekto. Ang kita ng negosyante ay tinatantya bilang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta ng asset at ang mga gastos sa paglikha nito, o ang mga gastos sa pagkuha at paggawa ng makabago ng ari-arian. Ang kita ng negosyante ay maaari ding kalkulahin ayon sa mga rate ng kita para sa pinaka-malamang na alternatibong pamumuhunan ng kapital.

Kapag tinutukoy ang kapalit na gastos o gastos ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa isang land plot, kinakailangang isaalang-alang ang halaga ng naipon na pagkasira ng mga pagpapabuti.

Ang naipon na pagkasira ay nahahati sa pisikal, functional at panlabas.

Ang pisikal na pagkasira ay ang pagkawala ng halaga ng mga pagpapahusay na nauugnay sa bahagyang o kumpletong pagkawala ng kanilang kakayahang magamit.

Functional wear and tear - pagkawala ng halaga ng mga pagpapabuti dahil sa hindi pagkakapare-pareho ng solusyon sa pagpaplano ng espasyo, mga materyales sa gusali at kagamitan sa engineering ng gusali, kalidad ng ginawa gawaing pagtatayo o iba pang mga katangian ng mga pagpapabuti sa kasalukuyang mga pamantayan sa merkado para sa ganoong uri ng pagpapabuti.

Ang economic depreciation ay ang pagkawala ng halaga ng isang real estate property dahil sa negatibong epekto ng value factor na nasa labas nito.

Ang pisikal at functional na pagkasira ay maaaring naaalis o hindi na maibabalik. Sa kasong ito, ang pagkasira ay naaalis kung ang halaga ng pag-aalis nito ay mas mababa kaysa sa pagtaas ng halaga ng ari-arian bilang resulta ng pag-aalis nito.

Ang naipon na pagkasira ay maaaring tukuyin bilang ang kabuuan ng pisikal, functional at economic wear and tear.

Ang naipon na pamumura ay maaaring matukoy sa pangkalahatan batay sa isang pagtatasa ng aktwal na edad at pang-ekonomiyang buhay ng mga pagpapabuti sa paksang lupain.

Ang naipon na pagsusuot ay maaari ding matukoy sa kabuuan, o hiwalay, na isinasaalang-alang ang bawat uri ng pagsusuot. Kapag tinatasa ang naipon na pamumura sa pangkalahatan, ang mga pamamaraan batay sa isang pagtatasa ng edad ng bagay (ang pamamaraan ng edad ng ekonomiya at ang binagong pamamaraan ng edad ng ekonomiya) at ang paraan ng paghahambing ng mga benta ay ginagamit. Ang katumpakan ng mga pamamaraan batay sa pagtatantya ng edad ng isang bagay ay nakasalalay sa kawastuhan ng pagtukoy sa pangkalahatang buhay pang-ekonomiya at ang epektibong edad ng bagay. Kapag tinatantya ang naipon na pamumura nang paisa-isa, ginagamit ang paraan ng pagkasira.

Tinutukoy ng pamamaraan ng pang-ekonomiyang edad ang naipon na pamumura bilang isang porsyento sa pamamagitan ng paghahati ng epektibong edad ng isang bagay sa pamamagitan ng pang-ekonomiyang buhay nito at pagpaparami ng isang daan. Ang epektibong edad ng isang ari-arian ay tinutukoy sa isang analytical na batayan, na isinasaalang-alang ang pagiging kapaki-pakinabang sa ekonomiya ng ari-arian na pinahahalagahan. Ang epektibong edad ng object ng pagtatasa ay ipinapalagay na katumbas ng aktwal na edad nito, napapailalim sa normal teknikal na operasyon ayon sa mga kaugnay na tuntunin at regulasyon, at nararapat teknikal na kondisyon. Ang epektibong edad ng object ng pagtatasa ay itinuturing na mas malaki kaysa sa aktwal na edad nito, napapailalim sa mahinang teknikal na operasyon at teknikal na kondisyon na mas mababa kaysa sa nararapat. Ang epektibong edad ng object ng pagtatasa ay itinuturing na mas mababa kaysa sa aktwal na edad nito, napapailalim sa mahusay na teknikal na operasyon at teknikal na kondisyon na mas mataas kaysa sa nararapat. Ang haba ng buhay ng ekonomiya ay katumbas ng kabuuan ng aktwal na edad at ang natitirang epektibong edad. Ang pang-ekonomiyang haba ng buhay ay ipinapalagay na katumbas ng karaniwang buhay (serbisyo) buhay, napapailalim sa wastong teknikal na kondisyon at paggamit ng bagay na tinatasa. Ang pang-ekonomiyang buhay ng isang ari-arian ay tinutukoy sa isang analytical na batayan, na isinasaalang-alang ang pang-ekonomiyang pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian na pinahahalagahan.

Gamit ang binagong pamamaraan ng edad ng ekonomiya, ang naipon na pamumura ay tinutukoy sa mga yunit ng pananalapi bilang ang halaga ng naaalis at hindi na maibabalik na pamumura ng isang ari-arian. Ang matatanggal na pagsusuot ay tinutumbas sa mga gastos sa pag-aalis ng mga umiiral na palatandaan ng pagsusuot at tinutukoy ng mga umiiral na depekto sa pagpapatakbo ng mga pagpapabuti at ang kanilang hindi pagkakatugma sa mga kinakailangan at inaasahan ng merkado. Ang hindi mababawi na depreciation ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati sa epektibong edad ng isang bagay sa pang-ekonomiyang buhay nito at pagpaparami ng resultang halaga sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng paglikha at ang halaga ng naaalis na pagsusuot.

Gamit ang paraan ng paghahambing ng mga benta, ang naipon na pamumura ay tinutukoy bilang isang porsyento sa pamamagitan ng pagtatantya ng pamumura batay sa pagtatantya ng pamumura para sa mga katulad na ari-arian, na kinakalkula batay sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng paglikha ng mga katulad na ari-arian at ang kanilang halaga sa pamilihan.

Gamit ang paraan ng pagkasira, ang pisikal, functional at panlabas na pagkasira ay tinasa nang hiwalay, at ang mga resultang halaga ay idinaragdag.

Bilang bahagi ng pagtatasa ng pisikal na pagkasira, ang naaalis at hindi naaayos na pagsusuot ay hiwalay na tinatasa. Ang mga resultang halaga ng naaalis at hindi na maibabalik na pisikal na pagsusuot ay idinaragdag. Matatanggal pisikal na pagkasira katumbas ng halaga ng pag-aalis nito. Ang hindi matatanggal na pisikal na pagkasira ay kinakalkula nang hiwalay para sa mga elementong istruktura na ang pisikal na habang-buhay ay mas mababa kaysa sa habang-buhay ng gusali (mga elementong panandalian), at para sa mga elemento ng istruktura na ang pisikal na habang-buhay ay katumbas ng habang-buhay ng gusali (mga elementong pangmatagalan) . Ang hindi matatanggal na pisikal na pagkasira para sa parehong uri ng mga elemento ay tinutukoy sa mga yunit ng pananalapi sa pamamagitan ng paghahati ng pisikal na edad ng elemento sa buhay nito pisikal na buhay at pagpaparami ng resultang halaga sa halaga ng paglikha ng elementong ito.

Bilang bahagi ng pagtatasa ng functional wear, ang naaalis at hindi naaayos na pagkasuot ay tinasa nang hiwalay, at ang mga resultang halaga ay idinaragdag nang magkasama.

Ang naaalis na functional wear ay sanhi ng:

mga kakulangan na nangangailangan ng pagdaragdag o paggawa ng makabago ng mga elemento ng pagpapabuti;
mga kakulangan na nangangailangan ng pagpapalit ng mga elemento ng pagpapabuti;
mga kakulangan na nangangailangan ng pag-aalis ng mga elemento ng pagpapabuti;

Ang nababalikang functional wear dahil sa mga kakulangan na nangangailangan ng mga karagdagan o pag-upgrade ng mga item sa pagpapahusay ay katumbas ng halaga ng paggawa ng mga kinakailangang karagdagan o pag-upgrade, ayon sa pagkakabanggit.

Ang maibabalik na functional wear dahil sa mga item na nangangailangan ng pagpapalit ay katumbas ng kanilang gastos sa pagpaparami, kasama ang gastos sa paggawa ng mga bagong item, kasama ang gastos sa pagtanggal ng mga umiiral na item, na binawasan ang halaga ng mga ibinabalik na materyales, kung may nangyaring pagbabalik.

Ang naaalis na functional na wear dahil sa mga depekto na nangangailangan ng pag-aalis ay katumbas ng kanilang gastos sa pagpaparami, kasama ang gastos ng pagtatanggal-tanggal, na binawasan ang halaga ng pagbabalik ng mga materyales, kung ang pagbabalik ay magaganap.

Ang hindi mababawi na functional wear ay sanhi ng:

mga kakulangan na nangangailangan ng pagpapalit o modernisasyon ng mga elemento ng pagpapabuti;
mga pagkukulang na nangangailangan ng pag-aalis ng mga elemento ng pagpapabuti.

Ang hindi mababawi na pagkasira at pagkasira dahil sa mga item na nangangailangan ng pagpapalit o modernisasyon ng mga elemento ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng nawalang kita (o ang halaga ng mga karagdagang gastos) na nauugnay sa pagkakaroon ng mga item na ito.

Ang hindi naaalis na functional wear dahil sa mga item na nangangailangan ng pag-aalis ay katumbas ng kanilang gastos sa pagpaparami kasama ang kasalukuyang halaga ng nawalang kita (halimbawa, mga karagdagang gastos) na nauugnay sa pagkakaroon ng mga item na ito.

Nalalapat ang panlabas na pagkasira sa ari-arian sa kabuuan at sa pangkalahatan ay permanenteng pagkasira. Ang mga pangunahing paraan upang masuri ang panlabas na pagsusuot ay:

pagtukoy ng mga pagkalugi sa halaga ng pamilihan sa pamamagitan ng pag-capitalize ng mga pagkalugi ng netong kita (o tubo) dahil sa pagkakaroon ng mga negatibong panlabas na salik;
pagpapasiya, sa pamamagitan ng paghahambing ng mga benta, ng mga pagkalugi sa halaga ng pamilihan dahil sa pagkakaroon ng mga negatibong panlabas na salik.

HALIMBAWA

Ang isang solong ari-arian ay isang kapirasong lupa at isang karaniwang gusali na may lawak na 985 sq.m. Gastos sq.m. ng isang solong ari-arian, na tinutukoy ng comparative na paraan ng pagbebenta, ay 34,000 rubles. Ipinapalagay na ang kapirasong lupa ay matatagpuan sa ilalim ng gusali. Taon ng pagtatayo: 1980. Petsa ng pagtatasa: 2000. Kinakailangang tantiyahin ang halaga ng lupain.

SOLUSYON:

Ang market value ng isang property ay magiging:

985 * 34,000 = 33,490,000 rubles.

Ipinapakita ng pagsusuri sa merkado na ang halaga ng paglikha ng mga pagpapabuti, ang mga direktang gastos sa pagtatayo ng isang tipikal na bahay, ay 38,500 rubles/sq.m. Naipon na pagsusuot:

Depreciation = Epektibong edad / Karaniwang pang-ekonomiyang buhay = 20 / 80 = 0.25%

Samakatuwid, ang halaga sa merkado ng mga pagpapabuti (gusali) ay:

985 * 38,500 * (1-25%) = 28,441,875 rubles.

Dahil dito, ang halaga ng land plot, na tinutukoy ng paraan ng paglalaan, ay magiging:

33,490,000 - 28,441,875 = 5,048,125 rubles.

Paraan ng pamamahagi

Ginagamit ang paraan ng alokasyon upang bigyang halaga ang mga maunlad na lupain.

Mga kondisyon para sa paggamit ng pamamaraan:

pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon o supply (demand) sa mga bagay sa real estate, kabilang ang mga katulad na lupain;
pagkakaroon ng impormasyon sa pinakamalamang na bahagi ng halaga ng isang land plot sa market value ng isang property;
pagsusulatan ng mga pagpapabuti ng lupa sa pinakamabisang paggamit.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagpili ng mga pangunahing salik ng halaga ng isang ari-arian, kabilang ang land plot na tinasa;
pagpapasiya ng mga presyo ng benta o supply (demand) ng mga solong real estate object - mga analogue ng isang real estate object, kabilang ang tinasa na land plot;
pagtukoy sa kalikasan at lawak ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at isang solong real estate object, kabilang ang land plot na tinatasa, para sa bawat isa sa mga napiling cost factor;
pagpapasiya ng mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga analogue, na naaayon sa likas na katangian at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa isang solong real estate object, na kinabibilangan ng land plot na pinahahalagahan;
pagsasaayos ng mga presyo ng bawat analogue, pag-smoothing out ng mga pagkakaiba mula sa isang solong real estate object, na kinabibilangan ng tinasang land plot;
pagbibigay-katwiran at pagkalkula ng halaga sa merkado ng isang solong ari-arian, kabilang ang tinasa na plot ng lupa, bilang isang timbang na average ng mga inayos na presyo ng mga analogue;
pagkalkula ng market value ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pagpaparami ng market value ng isang real estate object, kasama ang assessed land plot, sa pinakamalamang na bahagi ng halaga ng land plots sa market value ng real estate.

Ang pamamaraan ay nagbibigay ng mas tumpak na mga resulta para sa mga site na may medyo bagong mga gusali kung saan ang mga pagtatantya ng gastos ay magagamit. Habang tumataas ang edad ng mga gusali, tumataas ang ratio ng halaga ng lupa sa kabuuang halaga ng isang ari-arian.

HALIMBAWA

Ang presyo ng pagbebenta ng isang ari-arian na kumakatawan sa isang tipikal na binuo na kapirasong lupa ay $57,430. Kinakailangang matukoy ang halaga ng isang land plot na bahagi ng iisang real estate property.

SOLUSYON:

Mayroong impormasyon tungkol sa mga katulad na benta ng mga solong pag-aari na matatagpuan sa parehong lugar.

Talahanayan 4

Ang average na halaga ng bahagi ng halaga ng isang land plot sa halaga ng isang ari-arian ay 0.22.

Kaya, ang halaga ng isang land plot na kasama sa isang bagay sa pagpapahalaga ay katumbas ng:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. Diskarte sa kita

Ang diskarte ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng tinasang site, na may kakayahang makabuo ng kita sa hinaharap sa isang tiyak na panahon ng operasyon nito. Ang gastos ay ang kabuuan ng inaasahang kita sa hinaharap at mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian na tinasa, na binawasan sa kasalukuyang sandali.

Ang diskarte ay batay sa prinsipyo ng pag-asa - isang makatwirang mamimili (namumuhunan) ay bumibili ng lupa sa pag-asam ng kita o mga benepisyo sa hinaharap.

Ang diskarte ay ginagamit kapag tinatasa ang halaga ng mga plots ng lupa, kung saan posible na maitatag, batay sa isang pagsusuri ng mga indibidwal na rate ng pag-upa para sa lupa na may katulad na kalidad, ang antas ng kategoryang ito ng kita.

Ang upa ay sumasalamin sa halaga ng upa sa lupa, dahil ay itinatag na isinasaalang-alang ang pangunahing mga kadahilanan na bumubuo ng upa at isinasaalang-alang ang tunay na antas ng kita ng mga nangungupahan sa kanilang mga lugar functional na aktibidad. Kaya, ang halaga ng isang land plot ay kumakatawan sa may diskwentong halaga ng hinaharap na upa sa lupa.

Kapag pinahahalagahan ang lupang pang-agrikultura, ang diskarte sa kita ay maaaring ipatupad kapag ang upa ay kinakalkula batay sa mga presyo sa merkado para sa pagbebenta ng mga nilinang na pananim na pang-agrikultura, ang pinaka-epektibo mula sa pananaw ng merkado, at ang mga gastos sa kanilang pagtatanim, na teknolohikal na na-normalize at tinasa ng mga presyo sa pamilihan materyales na ginamit at mga serbisyong ginamit. Ang mga tampok ng pagtatasa ng lupang pang-agrikultura ay ipinakita nang mas detalyado sa ibaba sa kaukulang seksyon.

Aplikasyon diskarte sa kita nangangailangan ng masusing pagsusuri ng pinansiyal at pisikal na kalagayan ng bagay, kapaligiran nito, kalagayang pang-ekonomiya at mga uso, gayundin ang paggamit ng mga kinakalkulang indicator tulad ng capitalization ratio, compound interest, discounting at annuity, atbp.

Ang diskarte sa kita ay ginagamit para sa pagpapahalaga. paraan ng capitalization ng upa sa lupa, natitirang paraan para sa lupa, tinantyang paraan ng paggamit. Tingnan natin ang bawat isa sa mga pamamaraan.

Paraan ng capitalization ng upa sa lupa

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped land plots. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad na makakuha ng upa sa lupa mula sa land plot na tinatasa.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagkalkula ng upa sa lupa na nilikha ng isang land plot;
pagtukoy ng halaga ng koepisyent ng capitalization ng upa sa lupa;
pagkalkula ng market value ng isang land plot sa pamamagitan ng paghahati ng upa sa lupa sa capitalization ratio.

Para sa mga land plot na binuo o inilaan para sa pagpapaunlad, ang halaga ng upa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa pag-upa sa lupa. Para sa agrikultural na lupa, ang upa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa agrikultural na paggamit ng lupa o kita mula sa pag-upa nito.

Ang halaga ng capitalization ratio ay tinutukoy batay sa pagsusuri ng mga rate ng return on capital ng mga pamumuhunan na may katulad na antas ng panganib. Ang mga pangunahing paraan upang matukoy ang ratio ng capitalization ay:

paghahati ng halaga ng upa para sa mga katulad na lupain ayon sa presyo ng pagbebenta nito;
isang pagtaas sa walang panganib na rate ng return on capital sa pamamagitan ng halaga ng risk premium na nauugnay sa pamumuhunan ng kapital sa tinasang land plot.

HALIMBAWA

Ang pamamaraang ito ay maaaring gamitin kapag ang lupa ay inuupahan nang hiwalay sa mga gusali at istruktura.

Ang paraan ng capitalization ng upa sa lupa ay batay sa prinsipyo ng inaasahan, i.e. Ang karaniwang mamumuhunan ay bumibili ng lupa sa pag-asam ng hinaharap na kita o mga benepisyo.

Ang pagtukoy sa halaga ng isang land plot gamit ang paraan ng capitalization ng upa sa lupa ay binubuo ng pag-capitalize ng kita na natanggap sa pamamagitan ng mga pagbabayad sa pag-upa. Kaya, ang halaga ng isang kapirasong lupa ay kumakatawan sa may diskwentong halaga ng upa sa lupa sa hinaharap. Bilang isang regular na stream ng kita, ang mga upa sa lupa ay inilalagay sa halaga sa pamamagitan ng paghahati sa rate ng capitalization ng lupa na tinutukoy mula sa pagsusuri sa merkado. Ang paunang data para sa capitalization ay nakuha mula sa isang paghahambing ng mga benta ng inuupahang lupa at mga halaga ng rental.

Halimbawa,— Ang isang kapirasong lupa ay naupahan kamakailan na may kondisyon na ang mga gastos sa pagpapatakbo ay maiuugnay sa nangungupahan para sa 30,000 rubles bawat taon sa loob ng 49 na taon. Ang capitalization rate ay 12%.Tukuyin ang halaga ng land plot.

SOLUSYON:

Ang halaga ng isang land plot, na tinutukoy ng paraan ng capitalization ng upa sa lupa, ay:

Szem. = Renta para sa taon / Rate ng capitalization = 30,000 / 12% = 250,000 rubles.

Ang natitirang paraan para sa lupa

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped land plots. Ang kundisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng pagbuo ng tinasang land plot na may mga pagpapabuti na nakakakuha ng kita o ang posibilidad ng komersyal na paggamit ng land plot na bumubuo ng kita. Kung ang kita ay kinakalkula mula sa komersyal na paggamit ng isang land plot, kinakailangang ibawas ang kita na hindi nauugnay sa land plot mula sa kita na ito o ibawas ang market value ng mga asset na hindi nauugnay sa land plot mula sa capitalized na kita.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagkalkula ng halaga ng pagpaparami o pagpapalit ng umiiral o hinulaang mga pagpapabuti sa lugar na tinatasa;
pagkalkula ng kabuuang netong kita mula sa iisang ari-arian batay sa mga rate ng rental sa merkado at umiiral na mga legal na paghihigpit paggamit ng ari-arian;
pagkalkula ng netong kita na maiuugnay sa mga pagpapabuti bilang produkto ng kanilang gastos sa pagpaparami o pagpapalit ng capitalization rate ng kita para sa mga pagpapabuti;
pagkalkula ng netong kita na maiuugnay sa isang land plot bilang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang netong kita at netong kita na maiuugnay sa mga pagpapabuti;
Kinakalkula ang halaga ng isang land plot sa pamamagitan ng paghahati ng netong kita na maiuugnay sa land plot sa ratio ng kita sa capitalization para sa lupa.

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay ang pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na kabuuang kita at mga gastos sa pagpapatakbo. Sa kasong ito, ang mga gastusin sa pagpapatakbo lamang na dinadala ng lessor ay ibabawas mula sa aktwal na kabuuang kita.

Ang aktwal na kabuuang kita ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng potensyal na kabuuang kita at pagkalugi para sa downtime ng lugar at pagkalugi mula sa hindi pagbabayad ng upa.

Ang potensyal na kabuuang kita ay ang kita na maaaring makuha mula sa pag-upa ng isang ari-arian kung ang mga nangungupahan ay gumagamit ng isang daang porsyento ng espasyo at walang mga pagkalugi mula sa hindi pagbabayad ng upa. Kapag tinatasa ang isang land plot, ang mga rate ng pag-upa para sa paggamit ng ari-arian ay dapat na kalkulahin nang eksklusibo batay sa mga rate ng pag-upa sa merkado, na isinasaalang-alang ang mga umiiral na encumbrances (halimbawa, natapos na ang mga kasunduan sa pag-upa). Para sa mga lugar na bakante at ginagamit ng may-ari para sa kanyang sariling mga pangangailangan, dapat ding gamitin ang mga rate ng pag-upa sa merkado. Ang potensyal na kita ay dapat kasama ang iba pang kita na nakuha mula sa mga permanenteng pagpapahusay sa ari-arian ngunit hindi kasama sa upa.

Mayroong dalawang uri ng mga gastos sa pagpapatakbo: pare-pareho - independyente sa antas ng occupancy ng pasilidad, variable - depende sa occupancy. Ang antas ng mga gastos sa pagpapatakbo ay tinutukoy batay sa mga kondisyon ng pag-upa sa merkado.

Ang halaga ng pagpapalit ng mga elemento ng pagpapabuti na may maikling buhay na pang-ekonomiya ay kinakalkula sa pamamagitan ng direktang pagkalkula: sa pamamagitan ng paghahati sa halaga ng kapalit (hindi kasama ang pagkasira) ng mga elemento ng pagpapabuti sa kanilang buhay pang-ekonomiya. Sa proseso ng pagsasagawa ng mga kalkulasyong ito, ipinapayong isaalang-alang ang posibilidad ng pagtaas ng porsyento sa mga pondo upang palitan ang mga elemento ng isang maikling buhay ng serbisyo.

Ang mga gastos sa pamamahala ay kasama sa mga gastusin sa pagpapatakbo anuman ang namamahala sa ari-arian - ang may-ari mismo o ang tagapamahala ng kontrata. Ang mga gastos sa pamamahala ay tinutukoy alinman sa mga tuntunin sa pananalapi o bilang isang porsyento ng aktwal na kabuuang kita, depende sa uri ng ari-arian.

Kapag kinakalkula ang netong kita sa pagpapatakbo, ang mga sumusunod ay hindi ibabawas mula sa aktwal na kabuuang kita. pagbabawas ng depreciation real estate at mga gastos para sa paglilingkod sa mga obligasyon sa utang sa real estate.

Kapag kinakalkula ang rate ng capitalization para sa mga pagpapabuti, ang pangangailangan para sa pagbabalik sa kapital na namuhunan sa mga pagpapabuti sa ari-arian ay dapat na karaniwang isinasaalang-alang.

HALIMBAWA

Ang kakanyahan ng pamamaraan ng natitirang lupa ay ang pag-capitalize ng kita na maiuugnay sa lupa habang alam ang halaga ng ari-arian na itinayo dito.

Ang paggamit ng natitirang pamamaraan para sa lupa ay ipinapalagay na ang halaga ng gusali (istraktura) ay maaaring matukoy nang tumpak. Ang pamamaraan ay pangunahing ginagamit sa pagsusuri ng pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ng lupa. Ang pamamaraan ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa mga kaso kung saan walang maaasahang data sa mga benta ng mga bakanteng plot ng lupa.

Ang diskarte sa balanse ng lupa ay batay sa diskarte sa gastos at paraan ng capitalization ng kita.

Upang matukoy ang halaga ng isang land plot kailangan mong malaman:

gastos ng gusali (istraktura);
netong kita sa pagpapatakbo mula sa lahat ng ari-arian;
mga rate ng capitalization para sa lupa at para sa mga gusali.

Ang pagkakasunud-sunod ng pagkalkula ng halaga ng isang land plot gamit ang natitirang pamamaraan para sa lupa

Upang magamit ang natitirang pamamaraan, dapat mong gawin ang mga sumusunod na hakbang:

tukuyin ang mga pagpapabuti na kumakatawan sa pinakamataas at pinakamahusay na paggamit;
tukuyin ang bahagi ng taunang kita na maiuugnay sa mga gusali sa pamamagitan ng pagpaparami ng halaga ng gusali sa naaangkop na ratio ng capitalization (rate ng capitalization para sa gusali);
matukoy ang halaga ng taunang kita mula sa lupa sa pamamagitan ng pagbabawas ng halaga ng kita mula sa gusali mula sa kabuuang taunang kita;
matukoy ang halaga ng isang land plot sa pamamagitan ng paghahati sa kita na maiuugnay dito sa naaangkop na capitalization ratio (rate ng capitalization para sa lupa).

Halimbawa,— Ang halaga ng merkado ng gusali, na tinutukoy sa loob ng diskarte sa gastos, ay 15 milyong rubles, ang buhay ng serbisyo ng gusali ay 80 taon, ang rate ng kita ay 15% bawat taon. Ang capitalization rate para sa lupa ay 10%. Ang netong kita sa pagpapatakbo na nabuo ng isang pag-aari ay 2,850,000 rubles bawat taon. Tukuyin ang halaga ng plot ng lupa.

SOLUSYON:

1) Tukuyin natin ang ratio ng capitalization para sa gusali, na isinasaalang-alang ang buhay ng serbisyo ng gusali sa loob ng 80 taon:

Kzd = r + Kv = r + 1/n, kung saan:

Kzd - capitalization ratio para sa gusali;

r - rate ng kita;

Kv - rate ng kabayaran (pagbabalik) ng kapital;

n ay ang buhay ng serbisyo ng gusali.

1/n=1/80 =0.0125=1.25%.

Kzd. = 15% + 1.25% = 16.25%.

2) Tukuyin ang bahagi ng kita na nauugnay sa gusali:

CHOD gusali = Szd * Kzd, kung saan

CHOD building - netong kita sa pagpapatakbo na maiuugnay sa gusali;

Сзд - gastos ng gusali;

Kzd - capitalization ratio para sa gusali.

CHOD building = 15,000,000*0.1625 = 2,437,500 rub.

3) Tukuyin natin ang bahagi ng kita na nauugnay sa kapirasong lupa:

CHODzem = CHODobshch - gusali ng CHOD, kung saan

CHODzem - netong kita sa pagpapatakbo mula sa lupa;

CHODtotal - kabuuang kita bawat taon mula sa pagpapatakbo ng isang pag-aari;

CHODzd - kita na may kaugnayan sa gusali.

CHOD lupa = 2,850,000 - 2,437,500 = 412,500 rubles.

4) Tukuyin ang halaga ng lupa sa pamamagitan ng pag-capitalize ng bahagi ng kita na nauugnay sa lupa:

Szem = CHODzem/Kzem, kung saan

Szem - ang halaga ng lupa;

CHODzem - kita mula sa lupa;

Kzem - capitalization coefficient para sa lupa.

Szem = 412,500/0.10 = 4,125,000 kuskusin.

Nilalayong Paraan ng Paggamit

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped land plots.

Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng pagbuo ng tinasa na plot ng lupa na may mga pagpapabuti na nakakakuha ng kita. Ang pamamaraan ay maaaring gamitin kapag tinatasa ang anumang lupain na may mga prospect para sa pag-unlad (kaunlaran).

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagsusuri ng pinakamabisang opsyon sa pagpapaunlad at kumikitang paggamit ng binuo na lupain;
pagkalkula ng mga gastos para sa paglikha, pagbibigay-katwiran sa istraktura ng oras ng mga gastos para sa paglikha ng napiling opsyon para sa pagbuo ng isang land plot;
pagtataya ng kita mula sa paggamit ng binuong lupain
pagkalkula ng mga gastos na kinakailangan upang makabuo ng kita mula sa paggamit ng isang binuo na lupain
pagtatasa ng halaga ng isang land plot sa pamamagitan ng diskwento sa lahat ng cash flow na nauugnay sa pagpapatupad ng isang proyekto para sa pinakamabisang paggamit ng isang land plot.

Upang matantya ang kasalukuyang halaga ng hinaharap na kita at mga gastos, dapat gamitin ang mga rate ng diskwento, na nakuha batay sa pagsusuri ng mga rate ng return on capital ng mga pamumuhunan na may mga alternatibong antas ng panganib.

Ang pinagmumulan ng kita ay maaaring ang pag-upa ng mga pagpapahusay na inaasahan sa land plot, o ang kanilang pagbebenta kapag natapos ang paglikha sa loob ng isang katanggap-tanggap na takdang panahon sa mga makatwirang presyo sa merkado.

Ang pagkalkula ng kita sa opsyon ng pagrenta ng real estate ay dapat isama ang pagsasaalang-alang sa halaga ng merkado ng pagbebenta ng ari-arian sa dulo ng abot-tanaw ng pagkalkula ng pagbabayad ng rental.

HALIMBAWA

Ang pamamaraan ay batay sa lahat ng tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga: gastos, paghahambing ng mga benta sa merkado, at kita.

Ang pamamaraan ay ginagamit kapag ang paghahati-hati ng isang plot sa ilang mas maliliit na plot ay kumakatawan sa pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng lupa.

Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng pagbuo ng tinasa na plot ng lupa na may mga pagpapabuti na nakakakuha ng kita. Ang pamamaraan ay maaaring gamitin kapag tinatasa ang anumang land plot na may mga prospect para sa paggamit (development).

Pagkakasunod-sunod ng pagkalkula:

Tukuyin ang bilang at laki ng mga plot batay sa pisikal, legal na kakayahan, at pagiging posible sa ekonomiya.
Tukuyin ang potensyal na kabuuang kita mula sa pagbebenta o pagrenta ng mga inihandang site. Ang batayan para sa pagkalkula ay ang halaga ng isang balangkas, na tinutukoy sa pamamagitan ng paghahambing ng mga benta, na isinasaalang-alang ang mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba.
Tukuyin ang netong kita sa pagpapatakbo mula sa mga benta, na siyang pagkakaiba sa pagitan ng potensyal na kabuuang kita mula sa mga benta at ang kabuuan ng lahat ng mga gastos para sa mga pagpapabuti at pagbuo ng site.
Kabilang sa mga gastos sa pagpapahusay ang: mga gastos sa staking, paglilinis at pag-grado ng mga site; gastos para sa pagtatayo ng mga kalsada, bangketa, utility network, drainage; buwis, insurance, sahod mga inhinyero; gastos sa marketing; mga kita at overhead ng kontratista; kita ng negosyante.
Ang kasalukuyang halaga ng isang land plot ay tinutukoy bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng may diskwentong daloy ng kita at ng may diskwentong daloy ng gastos.

Halimbawa,— Kinakailangang suriin ang masa ng lupa na may kabuuang lawak 120 acres, na pinaplano ng developer na hatiin sa 10 plots, bawat isa ay may lawak na 12 acres. Ang tinantyang presyo ng pagbebenta para sa isang plot ay $5,000. Malalapat ang mga sumusunod na gastos:

Talahanayan 5

Scheme para sa pagbebenta ng mga plots: sa loob ng 1 taon - 5 plots, sa loob ng 2 taon - 3 plots, sa loob ng 3 taon - 2 plots.

Ang rate ng diskwento para sa ganitong uri ng pamumuhunan ay nakatakda sa 12%.

Tukuyin natin ang kasalukuyang halaga daloy ng salapi kita:

Talahanayan 6

Bilang ng mga lupang naibenta, mga pcs.	5	3	2
Taunang kita, $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

Tukuyin natin ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng mga gastos

Talahanayan 7

Mga gastos, $	13 200	3 900	3 900
Salik ng diskwento sa kalagitnaan ng taon	0,944911	0,843671	0,753277
Kasalukuyang halaga ng stream ng kita, $	12 473	3 290	2 938
Kabuuang halaga ng kita, $	18 701

Kasalukuyang halaga ng lupain:

Szem = TSdoh - TSras = 43,811 - 18,701 = $25,110

TSdoh - ang kabuuang halaga ng kita mula sa pagbebenta ng mga plots;

TSexp - ang kasalukuyang halaga ng lahat ng mga gastos para sa mga pagpapabuti at pagtatayo ng mga site.

4.3. Cost-effective na diskarte

Cost-effective na diskarte halos hindi ginagamit para sa self-assessment ng isang land plot. Kasama sa diskarte ang pagtukoy sa kabuuang halaga ng site kasama ang mga pagpapabuti nito: mga gusali, istruktura, mga kagamitan. Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng isang land plot ay ipinapalagay na ang isang makatwirang mamumuhunan ay hindi magbabayad ng mas mataas na presyo para sa ari-arian kaysa sa kung ano ang gastos sa pagbili ng kaukulang plot ng gusali at magtayo ng isang gusali sa ibabaw nito na may katulad na layunin at kalidad sa isang tiyak na tagal ng panahon.

Ipinapakita ng cost approach ang market value ng land plot mismo bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng market value ng land plot na may mga improvement at ang replacement cost ng improvements na binawasan ng depreciation ng mga ito. Sa kasong ito, ang modelo para sa pagtukoy ng halaga ng isang plot ng lupa ay batay sa prinsipyo ng natitira.

Ang diskarte sa gastos ay batay sa pagsasaalang-alang sa mga gastos na nauugnay sa pagpapabuti ng mga plot ng lupa.

Ang diskarte sa gastos ay ginagamit upang suriin ang lupang pang-agrikultura, na isinasaalang-alang ang mga pamumuhunan ng kapital sa pagbawi ng lupa, kontrol sa pagguho, hydraulic engineering at iba pang mga hakbang upang mapataas ang produktibidad ng lupa.

Kapag naglalaan ng lupa para sa pagpapaunlad, kasama ang pagtatasa ng fertile layer, ang mga kadahilanan tulad ng kapital at mga gastos sa pagpapatakbo ay napakahalaga:

lokasyon ng site na may kaugnayan sa mga mapagkukunan ng supply ng tubig at enerhiya, iba pa mga pamayanan, mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan at transportasyon;
mga kondisyon ng engineering at konstruksiyon: mga katangian ng lupa, antas ng tubig sa lupa, kaluwagan, atbp. Kapag tinatasa ang mayabong na layer, lokasyon at mga kadahilanan sa engineering at konstruksiyon, ang mga natural na kondisyon ng teritoryo ay isinasaalang-alang;
inilapat na mga pataba, pangmatagalan plantings, mga gusali;
panlipunang mga kadahilanan ng halaga ng lupa (socio-economic na kondisyon ng pamumuhay, mga katangian ng lupa at mga halaman, iba pa);
sanitary at hygienic na mga parameter ng mga teritoryo (polusyon sa hangin at lupa, antas ng ingay, atbp.).

Ang diskarte sa gastos ay humahantong sa mga layunin na resulta kung posible na tumpak na tantiyahin ang kapalit na halaga ng mga pagpapabuti (mga gusali at istruktura) at pagbaba, napapailalim sa isang kamag-anak na balanse ng supply at demand sa merkado ng real estate.

Ang diskarte sa gastos ay ang tanging paraan para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng isang land plot sa mga kaso kung saan walang maaasahang data sa merkado sa mga nakumpletong transaksyon na may katulad na mga plot nang walang mga pagpapabuti.

Ang mga elemento ng diskarte sa gastos sa mga tuntunin ng pagkalkula ng halaga ng pagpaparami o pagpapalit ng mga pagpapabuti sa isang land plot ay ginagamit sa natitirang paraan para sa lupa at ang paraan ng paglalaan na inilarawan sa itaas.

5. Mga tampok ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng lupang pang-agrikultura

Ang pagtatasa ng mga lupang pang-agrikultura ay dapat na batay sa kanilang pinahihintulutan, pinaka-epektibong paggamit, na isinasaalang-alang ang mga katangian ng pagsasanib ng agrikultura ng teritoryo.

Upang maisagawa ang pagtatasa, sa loob ng mga hangganan ng isang lupang pang-agrikultura, ang mga bahagi ay inilalaan na naiiba sa mga uri ng paggamit, na ang bawat isa ay napapailalim sa independiyenteng pagtatasa. Ang paglalaan ng mga bahagi, bilang panuntunan, ay ginawa alinsunod sa pagpapaliwanag ng plot ng lupa.

Ayon sa uri ng paggamit, ang mga bahagi ng tinasang land plot ay maaaring nahahati sa:

lupang pang-agrikultura (lupain na taniman, hayfield, pastulan, hindi pa nabubuong lupain at pangmatagalang pagtatanim);
mga lupain sa ilalim ng mga gusali para sa mga layuning pang-agrikultura (estate at outbuildings, repair at teknikal, machine-reclamation station, industrial agricultural complexes, hatchery at poultry stations, storage facility, pati na rin mga complex para sa produksyon at pagproseso ng mga produktong pang-agrikultura);
mga lupain na inookupahan ng on-farm na mga kalsada, komunikasyon, puno at shrub na nilayon upang protektahan ang lupa mula sa mga epekto ng masamang natural, anthropogenic at gawa ng tao na phenomena, mga saradong reservoir.

Ang halaga ng pamilihan ng isang lupang pang-agrikultura ay tinutukoy batay sa halaga ng lupang pang-agrikultura nito at lupa sa ilalim ng mga gusaling pang-agrikultura at isinasaalang-alang ang mga katangian ng husay ng ibang bahagi ng plot ng lupa.

Ang mga bahagi ng isang land plot na inookupahan ng mga gusaling pang-agrikultura ay tinatasa gamit ang mga pamamaraan para sa pagtatasa ng built-up o inilaan para sa pagpapaunlad ng mga land plot.

Ang mga bahagi ng isang land plot na ginagamit bilang lupang pang-agrikultura at nakapaloob na mga anyong tubig na maaaring gamitin para sa hiwalay na mga aktibidad ng negosyo (halimbawa, pangingisda) ay karaniwang binibigyang halaga gamit ang paraan ng paghahambing ng mga benta o ang paraan ng capitalization ng upa sa lupa.

Mga bahagi ng land plot na inookupahan ng on-farm roads; komunikasyon; saradong mga anyong tubig na hindi maaaring gamitin para sa hiwalay na mga aktibidad sa negosyo; Ang mga halamang puno at palumpong na nilayon upang protektahan ang lupa mula sa mga epekto ng masamang natural, anthropogenic at gawa ng tao na phenomena ay hindi napapailalim sa independiyenteng pagtatasa. Sa kasong ito, ang mga katangian ng mga bahaging ito ng land plot ay isinasaalang-alang kapag tinatasa ang halaga ng land plot sa kabuuan.

5.1. Mga tampok ng pagtatasa ng lupang pang-agrikultura

Kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura gamit ang paraan ng paghahambing ng mga benta at ang paraan ng capitalization ng upa sa lupa, ang mga likas na agronomic na katangian ng plot ng lupa, pati na rin ang impluwensya ng mga mapagkukunan ng anthropogenic na polusyon, ay dapat isaalang-alang bilang bahagi ng gastos. mga kadahilanan. Ang mga pangunahing agronomic na katangian ng isang land plot at ang layer ng lupa nito ay kinabibilangan ng: mga qualitative na katangian ng layer ng lupa ng land plot (nutrient content, available na moisture, aeration, mechanical composition, structural composition, acidity, atbp.) at qualitative na katangian ng lokasyon ng land plot (relief, moisture , microclimate).

Kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng lupang pang-agrikultura gamit ang paraan ng pag-capitalize ng upa sa lupa, may mga tampok ng pagkalkula ng upa na nauugnay sa pinagtibay na sistema ng accounting para sa mga natural na agronomic na katangian ng isang land plot.

Ang upa ay kinakalkula bilang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang kita at mga gastos sa produksyon ng agrikultura. Ang kabuuang kita ay kinakalkula para sa isang yunit ng lawak ng lupa bilang produkto ng karaniwang ani ng isang pananim na pang-agrikultura at ang presyo nito sa pamilihan.

Ang karaniwang ani ng isang pananim na pang-agrikultura ay tinutukoy ng mga likas na agronomic na katangian ng lupain, na sinusukat sa mga puntos ng kalidad.

Ang pagpili ng mga pananim na pang-agrikultura kung saan kinakalkula ang upa sa lupa ay ginawa mula sa isang hanay ng mga pananim na tipikal o tradisyonal na nilinang sa lokasyon ng land plot. Mula sa hanay ng mga pananim na ito, ang kanilang pag-ikot ay tinutukoy, na nagbibigay ng pinakamalaking halaga ng upa sa lupa at sa parehong oras ay hindi nakakagambala sa mga likas na agronomic na katangian ng lupa.

Ang kabuuang kita ng lupang taniman ay maaaring kalkulahin batay sa kabuuang ani ng pangunahing pananim. Ang pagpili ng pangunahing pananim ay ginawa mula sa isang hanay ng mga pananim na tipikal o tradisyonal na nilinang sa lokasyon ng land plot. Sa kasong ito, ang pagiging produktibo ng mga kasamang pananim ay maaaring isalin sa pagiging produktibo ng pangunahing pananim.

Ang mga gastos sa materyal para sa paggawa ng mga produktong pang-agrikultura ay tinutukoy sa batayan mga teknolohikal na mapa, pagtatatag karaniwang mga gastos buto, panggatong at pampadulas, pataba, atbp. sa uri.

Ang mga gastos sa mga tuntunin sa pananalapi ay kinakalkula batay sa mga presyo sa merkado na umiiral sa lugar kung saan matatagpuan ang land plot.

Kapag kinakalkula ang mga gastos, ang antas ng pag-unlad ng engineering ng land plot ay isinasaalang-alang, kabilang ang density ng network ng kalsada, ang klase ng mga kalsada at kalapitan sa mga ruta ng transportasyon at mga punto ng pagproseso ng mga hilaw na materyales sa agrikultura at mga punto ng paghahatid ng mga hilaw na materyales at mga supply na kailangan para sa produksyon.

5.2. Mga Tampok ng Pagsusuri indibidwal na species lupang pang-agrikultura

Kapag kinakalkula ang kabuuang kita ng arable land, ang posibilidad na makakuha ng maraming ani sa isang panahon para sa mga produktong gulay at mga produktong halamang gamot ay maaaring isaalang-alang.

Ang deposito ay tinasa ng paraan ng iminungkahing pag-unlad, na isinasaalang-alang ang pagiging posible ng ekonomiya ng paglipat nito sa ibang uri (uri) ng lupang pang-agrikultura.

Kapag kinakalkula ang kabuuang kita ng mga hayfield at pastulan, ang isa ay dapat magpatuloy mula sa aktwal na produktibidad ng mga natural na lupang pinagkukunan at hindi isinasaalang-alang ang pagtaas ng kabuuang kita bilang resulta ng pagpapabuti (halimbawa, patubig) ng mga lupang pinagkukunan.

Kapag kinakalkula ang kabuuang kita ng mga perennial plantings, dapat magpatuloy ang isa mula sa dalas ng kanilang fruiting at ang aktwal na ani ng mga produkto ng prutas at berry. Dapat itong isaalang-alang:

edad ng pangmatagalan plantings;
species-varietal komposisyon ng pangmatagalan plantings;
mga tampok ng spatial na paglalagay ng mga perennial plantings sa loob ng mga hangganan ng isang solong land plot;
ang posibilidad na magkaroon ng kita mula sa mga karagdagang produkto na nakuha mula sa mga hanay ng mga taniman at ubasan.

Paraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang land plot batay sa rate ng buwis sa lupa nang hindi isinasaalang-alang ang natural na pagkamayabong ng lupa

Ang pamamaraang ito ay batay sa karaniwang presyo ng isang tiyak na plot ng lupa ng kaukulang layunin para sa mga zone ng pagtatasa, mga distritong administratibo, mga pamayanan o kanilang mga grupo, na tinutukoy alinsunod sa Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Marso 15, 1997 No. 319 "Sa pamamaraan para sa pagtukoy ng karaniwang presyo ng lupa."

Ang karaniwang presyo ng tinasang plot ay nababagay sa pamamagitan ng pagtaas (pagbaba) ng mga coefficient na isinasaalang-alang ang territorial assessment zone, pag-asa sa supply at demand sa market ng lupa, ang pinagsama-samang inflation coefficient para sa isang tiyak na taon, ang uri ng paggamit ng lupa. at ang lokasyon ng plot sa loob ng zone. Ang resulta ay ang halaga ng paggamit (normative) na halaga ng lupa.

Formula para sa pagkalkula ng halaga ng paggamit (normative):

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

Kung saan ang SP1 ay ang halaga ng paggamit (normative) ng lupa;

3Н - rate ng buwis sa lupa para sa 1 ektarya ng ilang uri ng lupang pang-agrikultura sa M-district;

K - multiple ng rate ng buwis sa lupa sa ibinigay na paksa mga bansa;

S - lugar ng site, ektarya;

Ang market (basic) value ay katumbas ng produkto ng paggamit (normative) value ng plot sa pamamagitan ng index ng supply at demand sa isang partikular na assessment zone, na nakasalalay sa layunin ng paglalaan ng lupa:

SR1 = SP1 * ISPR,

kung saan ang CP1 ay ang market (basic) value ng site;

SP1 - paggamit (normative) na halaga;

Halimbawa 1. Tukuyin ang market value ng isang land plot na 10 ektarya para sa layuning ibenta ito bilang isang garden cooperative. Ginamit ang lugar bilang taniman.

Address ng site: rehiyon ng Vladimir, distrito ng Sudogodsky, nayon ng Vyatkino. Distansya ng site mula sa sentro ng rehiyon - 8 km, distrito - 32 km, gitnang estate - 1 km, highway ~ 1 km, riles- 10 km, navigable na ilog (water artery) - 9 km. Sa layo na 1 km mayroong isang lawa, 3 km - sa kagubatan, 8 km - mula sa mga lugar ng technogenic polusyon. May malapit na sentro ng komunikasyon (0.5 km), 0.5 km sa punto ng koneksyon ng pipeline ng gas at 2 km sa linya ng kuryente. Ang site ay matatagpuan sa isang angkop na lugar ng Vladimir.

Solusyon. Batay sa distansya ng site mula sa mga pangunahing lugar ng pagbebenta ng mga produkto, mga elemento ng nakapalibot na landscape at mga kagamitan, ang koepisyent ng lokasyon (LC) ay magiging 1.22.

Ang rate ng buwis para sa 1 ektarya ng arable land (ZN) sa lugar na ito sa petsa ng pagtatasa ay humigit-kumulang US$35.

Multiplicity ng buwis sa rehiyon (K) - 200; inflation index (IINF) - 1.5; ang supply at demand index (DSID) para sa 2nd assessment zone ay 2.0 (sa desisyon ng Pinuno ng Regional Administration). Ang index ng supply at demand ay maaaring tukuyin bilang ratio ng 75% ng average na halaga sa pamilihan na 1 ektarya (ayon sa data ng mga benta para sa nakaraang taon) sa karaniwang presyo ng isang partikular na yunit ng lugar. Gamitin ang halaga:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1.22 * 1.3 * 1.0 * 1.5.

SP1 = $166,530.

Ang halaga ng pamilihan ay magiging:

SR1 = SP1 * ISPR = 166,530 * 2.0 = 333,060 US dollars.

Paraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang land plot batay sa rate ng buwis sa lupa, na isinasaalang-alang ang natural na pagkamayabong ng lupa

Ang pamamaraang ito ay isang pagbabago ng nakaraang pamamaraan. Kinukuha ang rate ng buwis sa lupa hindi bawat 1 ektarya, ngunit bawat 1 punto ng average na marka ng kalidad ng lupa sa rehiyon (maaari mong gamitin ang halaga ng buwis sa bawat 1 punto ng isang partikular na zone ng pagtatasa).

Ang marka ng kalidad ng lupa (B) ay isang paghahambing na pagtatasa ng kalidad ng lupa ng mga site (i.e. fertility) at ang kanilang produktibong kapasidad, na ipinahayag sa mga puntos.

Sa mga kalkulasyon ng gastos, ginagamit ang aktwal na marka ng kalidad ng lupa ng lugar na tinatasa, kasama ang pagsasaayos nito kaugnay sa average na marka ng kalidad ng lupa sa rehiyon. Ang karagdagang mga kalkulasyon ay katulad ng nakaraang pamamaraan:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

kung saan ang SP2 ay ang halaga ng paggamit (normative) ng lupa;

3НБ - rate ng buwis sa lupa para sa 1 average na marka ng kalidad ng lupa sa rehiyon (zone);

B - marka ng kalidad ng lupa ng lugar na tinatasa;

KPP - salik ng pagwawasto sa rate ng buwis para sa 1 punto ng kalidad ng lupa ng tinasang lugar na may kaugnayan sa average na punto ng kalidad ng rehiyon o zonal

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - maramihang halaga ng buwis sa lupa sa isang partikular na paksa ng bansa;

S - lugar ng site, ektarya:

KM - kadahilanan ng pagwawasto para sa lokasyon ng site;

KZ - kadahilanan ng pagwawasto sa gastos ng site depende sa zone ng lokasyon;

KUG - kadahilanan ng pagwawasto sa gastos ng site depende sa uri ng paggamit ng lupa;

IINF - inflation index para sa isang partikular na taon.

Formula para sa pagkalkula ng market (basic) value ng isang land plot:

SR2 = SP2 * ISPR,

kung saan ang CP2 ay ang market (basic) value ng site;

SP2 - paggamit (normative) na halaga;

ISDP - index ng supply at demand.

Halimbawa 2. Ang mga paunang parameter para sa pagkalkula ng market value ng isang land plot na may lawak na 10 ektarya ay ang data ng plot na inilarawan sa halimbawa 1, ang petsa ng pagpapahalaga ay Enero 10, 1998. Bilang karagdagan, ang rehiyonal na rate ng buwis sa lupa para sa 1 ektarya ng lupang taniman ay ginagamit - 40 US dollars/ha; ang average na marka ng kalidad ng lupa sa rehiyon ay 50 at ang marka ng kalidad ng lupa ng tinasang lugar ay 41.5.

Solusyon. Ang rate ng buwis sa lupa para sa 1 punto ng kalidad ng lupa sa rehiyon ay 40/50 = 0.85 US dollars.

Ang gastos sa pagkonsumo (normatibo), na isinasaalang-alang ang pagkamayabong ng site, ay tinutukoy ng formula:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0.8*41.5 * (41.5/50+1)/2 * 200 * 10 *1.22 * 1.3 * 1.00 * 1.5 = $144,538.6.

Ang halaga ng merkado ay:

SR2 = SP2 * ISPR = 144,538.5 * 2.0 = 289,077 US dollars.

Ang pagpapahalaga ng isang land plot ay hindi dapat sumalungat sa mga pangunahing prinsipyo ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan na nakasaad sa itaas.

Kung ang normative legal act na naglalaman ng kinakailangan sapilitan ang pagtatasa ng lote ng lupa, o sa kasunduan sa pagtatasa ng lote ng lupa (mula dito ay tinutukoy bilang ang kasunduan) ay hindi tinukoy tiyak na uri halaga ng bagay ng pagtatasa, ang halaga sa pamilihan ng bagay na ito ay napapailalim sa pagpapasiya.

Ang pagsasagawa ng pagtatasa ng mga land plot ay sapilitan kung ang mga land plot na pag-aari ng buo o bahagi ay kasangkot sa transaksyon Pederasyon ng Russia, mga paksa ng Russian Federation o mga munisipalidad, kabilang ang:

kapag tinutukoy ang halaga ng mga land plot na pag-aari ng Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad, para sa layunin ng kanilang pribatisasyon, paglipat sa pamamahala ng tiwala o pag-upa;
kapag gumagamit ng mga land plot na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o munisipyo bilang collateral;
sa pagbebenta o iba pang alienation ng mga land plot na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad;
sa pagtatalaga ng mga obligasyon sa utang na nauugnay sa mga land plot na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad;
kapag naglilipat ng mga land plot na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o munisipyo, bilang kontribusyon sa mga awtorisadong kapital, mga pondo ng mga legal na entity, gayundin sa kaganapan ng isang pagtatalo tungkol sa halaga ng isang land plot, kabilang ang:
kapag naisabansa ang mga lupain;
para sa pagpapautang sa mortgage mga indibidwal at mga legal na entity sa mga kaso ng mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa halaga ng isang land plot;
kapag gumuhit ng mga kontrata sa pag-aasawa at naghahati ng ari-arian ng mga nagdiborsiyo na mag-asawa sa kahilingan ng isa sa mga partido o parehong partido kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan tungkol sa halaga ng ari-arian na ito;
sa pagtubos o iba pang pag-agaw ng mga lupain mula sa mga may-ari para sa mga pangangailangan ng estado o munisipyo na ibinigay ng batas ng Russian Federation;
kapag tinatasa ang halaga ng mga plots ng lupa upang masubaybayan ang tamang pagbabayad ng mga buwis (mga buwis sa ari-arian) sa kaganapan ng isang hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagkalkula ng nabubuwisang base.

Ang mga kinakailangang ito ay hindi nalalapat sa mga relasyon na nagmumula kapag nagtatapon ng estado at munisipyo unitary enterprises at mga institusyong may ari-arian na nakatalaga sa kanila sa ilalim ng karapatan ng pamamahala sa ekonomiya o pamamahala sa pagpapatakbo, maliban sa mga kaso kung saan ang pagtatapon ng ari-arian alinsunod sa batas ng Russian Federation ay pinahihintulutan na may pahintulot ng may-ari ng ari-arian na ito.

Ang batayan para sa pagsasagawa ng trabaho upang masuri ang halaga ng isang land plot ay isang kasunduan sa pagitan ng appraiser at ng customer.

Sa mga kaso na itinakda ng batas ng Russian Federation, ang pagtatasa ng halaga ng isang land plot, kabilang ang isang paulit-ulit na pagtatasa, ay maaaring isagawa ng isang appraiser batay sa isang desisyon ng korte, arbitration court, arbitration court, pati na rin sa pamamagitan ng desisyon awtorisadong katawan.

Ang hukuman, arbitration court, arbitration tribunal ay independyente sa pagpili ng appraiser. Ang mga gastos na nauugnay sa pagtatasa ng bagay na tinasa, pati na rin ang kabayaran sa pera sa appraiser, ay napapailalim sa reimbursement (pagbabayad) sa paraang itinatag ng batas ng Russian Federation.

Ang kasunduan sa pagitan ng appraiser at ng customer ay pagsusulat at hindi nangangailangan ng notarization.

Ang kontrata ay dapat maglaman ng:

mga batayan para sa pagtatapos ng kontrata;
uri ng bagay sa pagpapahalaga;
uri ng natukoy na halaga (mga halaga) ng bagay sa pagpapahalaga;
monetary na kabayaran para sa pagsasagawa ng pagtatasa ng paksa ng pagtatasa;
impormasyon tungkol sa seguro sa pananagutan ng sibil ng appraiser.

Ang kontrata ay dapat magsama ng impormasyon tungkol sa kung ang appraiser ay may lisensya upang magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa, na nagsasaad ng serial number at petsa ng paglabas ng lisensyang ito, ang katawan na nagbigay nito, pati na rin ang panahon kung kailan ibinigay ang lisensyang ito.

Ang kasunduan sa pagtatasa ay dapat maglaman ng tumpak na indikasyon ng land plot at paglalarawan nito.

May kaugnayan sa pagpapahalaga ng mga plots ng lupa na kabilang sa Russian Federation, mga constituent entity ng Russian Federation o mga munisipalidad, ang isang kasunduan ay tinapos ng appraiser sa isang taong pinahintulutan ng may-ari na magsagawa ng isang transaksyon sa mga bagay ng pagtatasa, maliban kung hindi man. itinatag ng batas ng Russian Federation.

Kapag gumagawa ng isang pagtatasa, ang appraiser ay obligadong gumamit ng impormasyon na nagsisiguro sa pagiging maaasahan ng ulat ng pagtatasa bilang isang dokumento na naglalaman ng impormasyon na may halaga ng ebidensiya. Ang dami ng impormasyong ginamit sa pagtatasa, ang pagpili ng mga mapagkukunan ng impormasyon at ang pamamaraan para sa paggamit ng impormasyon ay tinutukoy ng appraiser.

Kapag tinatasa ang market value ng isang land plot, ang nilalayon nitong layunin at pinahihintulutang paggamit, pati na rin ang mga karapatan ng ibang tao sa land plot, ay dapat isaalang-alang. Ang market value ng isang land plot ay nagbabago sa pagbabago sa alinman sa mga nakalistang legal na katangian nito.

Ang mga resulta ng pagtatasa ay dapat na idokumento sa isang nakasulat na ulat ng pagtatasa.

Ang ulat ng pagtatasa ay hindi dapat malabo o mapanlinlang. Ang ulat ng pagtatasa ay dapat na nakasulat sa isang karaniwang naa-access na wika, na may mga paliwanag ng mga espesyal na termino, naglalaman ng mga detalyadong katwiran at kinakailangang mga paliwanag ng mga pagpapalagay, kalkulasyon at konklusyon ng appraiser.

Kung, sa panahon ng pagtatasa ng isang plot ng lupa, hindi ang halaga ng pamilihan ang tinutukoy, ngunit ang iba pang mga uri ng halaga, ang ulat ay dapat magpahiwatig ng mga pamantayan at mga dahilan para sa paglihis mula sa posibilidad ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagtatasa.

Ang ulat ay dapat na ipahiwatig:

petsa ng paghahanda at serial number ng ulat;
ang batayan para sa pagtatasa ng appraiser ng appraisal object;
legal na address ng appraiser at impormasyon tungkol sa lisensyang ibinigay sa kanya upang magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa species na ito ari-arian;
isang eksaktong paglalarawan ng bagay sa pagpapahalaga, at may kaugnayan sa bagay sa pagpapahalaga na kabilang sa isang legal na entity - mga detalye legal na entidad at ang halaga ng libro ng bagay na ito sa pagpapahalaga;
mga pamantayan sa pagpapahalaga para sa pagtukoy ng naaangkop na uri ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, pagbibigay-katwiran para sa kanilang paggamit kapag tinatasa ang bagay na ito sa pagpapahalaga, isang listahan ng data na ginamit sa pagtatasa ng bagay sa pagpapahalaga, na nagpapahiwatig ng mga mapagkukunan ng kanilang resibo, pati na rin ang mga pagpapalagay na pinagtibay kapag pagtatasa ng bagay sa pagpapahalaga;
ang pagkakasunud-sunod ng pagtukoy ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga at ang pangwakas na halaga nito, pati na rin ang mga paghihigpit at limitasyon ng aplikasyon ng resulta na nakuha;
petsa ng pagpapasiya ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga;
isang listahan ng mga dokumento na ginamit ng appraiser at pagtatatag ng quantitative at qualitative na katangian ng appraisal object.

Ang isang ulat sa pagtatasa ng market value ng isang land plot ay dapat, bilang karagdagan sa mandatoryong data, ay kasama ang:

paglalarawan ng land plot at mga pagpapabuti nito, kabilang ang nilalayon na layunin at pinahihintulutang paggamit ng land plot, mga encumbrances sa mga karapatan ng mga ikatlong partido;
mga larawan ng lupain at mga pagpapabuti nito;
paglalarawan ng estado ng lupain at merkado ng real estate;
pagtukoy sa pinakamabisang paggamit ng lupa.

Ang ulat ng pagtatasa ay maaaring maglaman ng mga appendice, ang komposisyon nito ay tinutukoy ng appraiser, na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan na itinakda ng mga tuntunin ng kasunduan sa pagtatasa.

Ang lahat ng mga materyales sa ulat ng pagtatasa ay dapat na naglalayong bigyang-katwiran ang halaga sa pamilihan ng plot ng lupa. Dapat mong iwasang isama ang mga materyales at impormasyon sa ulat ng pagpapahalaga na hindi nauugnay sa pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan.

Ang pangwakas na halaga ng market value ng land plot ay dapat na ipahayag sa rubles bilang isang solong halaga, maliban kung ibinigay sa kasunduan sa pagpapahalaga. Ang kasunduan ay maaaring magbigay na ang panghuling halaga ng land plot ay tinutukoy bilang isang hanay ng mga halaga.

Ang pangwakas na halaga ng bagay sa pagpapahalaga, na ipinahiwatig sa ulat ng pagpapahalaga na iginuhit sa paraan at batay sa mga iniaatas na itinatag Pederal na batas"Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga sa Russian Federation", mga pamantayan sa pagpapahalaga at mga regulasyon sa mga aktibidad sa pagtatasa ng awtorisadong katawan para sa kontrol sa pagpapatupad ng mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation, ay maaaring ituring na inirerekomenda para sa mga layunin ng pagtatapos ng isang transaksyon na may paksa ng pagtatasa, kung hindi hihigit sa 6 na taon ang lumipas mula sa petsa ng pagguhit ng ulat ng pagtatasa sa petsa ng transaksyon na may paksa ng pagtatasa o ang petsa ng pagsusumite ng mga buwan ng pampublikong alok.

Kung mayroong isang pagtatalo tungkol sa pagiging maaasahan ng halaga sa pamilihan o iba pang halaga ng isang land plot na itinatag sa ulat, kabilang ang kaugnay ng isa pang umiiral na ulat sa pagtatasa ng parehong land plot, ang hindi pagkakaunawaan na ito ay sasailalim sa pagsasaalang-alang ng korte, isang hukuman ng arbitrasyon alinsunod sa itinatag na hurisdiksyon, isang arbitrasyon ng isang hukuman sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa isang hindi pagkakaunawaan o kasunduan, o sa paraang itinatag ng batas ng Russian Federation na kumokontrol sa mga aktibidad sa pagpapahalaga.

Ang isang hukuman, arbitration court, arbitration tribunal ay may karapatan na obligahin ang mga partido na pumasok sa isang transaksyon sa isang presyo na tinutukoy sa panahon ng pagsasaalang-alang ng hindi pagkakaunawaan sa pagdinig sa korte, lamang sa mga kaso kung saan ang transaksyon ay ipinag-uutos alinsunod sa batas ng Russian Federation.

Ang market value ng isang land plot ay nakasalalay sa inaasahang halaga, tagal at posibilidad na makatanggap ng kita mula sa land plot sa isang tiyak na tagal ng panahon na may pinakamabisang paggamit nito, nang hindi isinasaalang-alang ang kita mula sa iba pang mga kadahilanan ng produksyon na naaakit sa land plot para sa mga aktibidad sa negosyo (pagkatapos nito, para sa mga layunin ng mga rekomendasyong ito, upa sa lupa ) (prinsipyo sa inaasahan).

Pagsasagawa at batas ng hudisyal - Order ng Ministry of Property ng Russian Federation na may petsang 03/06/2002 N 568-r (tulad ng binago noong 07/31/2002) "Sa pag-apruba ng mga rekomendasyong metodolohikal para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng mga plots ng lupa"

Para sa mga kumpol kung saan ginagamit din ang impormasyon sa upa para sa mga plot ng lupa, ang pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng mga plot ng lupa ay isinasagawa sa pamamagitan ng paraan ng capitalization ng upa sa lupa alinsunod sa sugnay 4 ng Kabanata IV ng Mga Rekomendasyon sa Metodo para sa Pagtukoy sa Market. Halaga ng mga Land Plot, na inaprubahan ng utos ng Ministry of Property ng Russia na may petsang 06.03. .2002 N 568-r (simula dito - Mga rekomendasyong metodolohikal para sa pagtukoy ng halaga sa merkado ng mga plot ng lupa).

Ang isang bilang ng mga pinag-isang pamamaraan ay ginagamit upang matukoy ang presyo ng lupa. Ang mga ito ay mga pangkalahatang pamamaraan ng pamamaraan at mga teknolohiya sa pagtatasa na maaaring magamit upang maitaguyod ang halaga nito, anuman ang uri ng paggamit ng lupa. Ang posibilidad at pagiging posible ng paggamit ng isang partikular na pamamaraan o pamamaraan para sa pagpapahalaga ng lupa ay nakasalalay sa layunin ng pagpapahalaga, ang uri ng real estate na binibigyang halaga, at ang pagkakaroon ng pinagmumulan ng data. Kinakailangang kondisyon Ang pagtukoy sa market value ng lupa para sa anumang layunin ay ang paggamit ng market data. Ang aming kumpanya sa pagtatasa sa Moscow ay nagbibigay ng mga serbisyo sa pagtatasa para sa lahat ng uri ng mga teritoryo na may pagpili ng pinakamainam na paraan para sa iyo.

Ang mga pangunahing pamamaraan na ginagamit para sa pagpapahalaga ng lupa ay:

paghahambing ng mga benta;
discharge;
pamamahagi;
capitalization ng upa sa lupa;
natitira;
nilalayong paggamit.

Ang listahang ito ay pamantayan. Naaprubahan ito sa pamamagitan ng utos ng Ministri ng Pag-aari ng Russia na may petsang Marso 7, 2002 No. 568-r sa dokumentong "Mga rekomendasyong pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng merkado ng mga plot ng lupa." Ang mga pamamaraang ito ay ginagamit upang suriin ang anumang uri ng teritoryo. Maaari mong malaman ang higit pa tungkol sa mga serbisyo ng pagtatasa at ang mga pamamaraang ginamit sa mga pahina

1. Paraan ng paghahambing ng mga benta

Ito ay ginagamit upang suriin ang mga kapirasong lupa, na parehong inookupahan ng mga gusali, istruktura at (o) istruktura, at mga lupang walang pag-unlad. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa mga plot ng lupa na mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan. Sa kawalan ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa mga plots ng lupa, pinapayagan na gumamit ng mga presyo ng supply (demand).

Ang pamamaraang ito ng pagtatasa ng lupa ay kinabibilangan ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagpapasiya ng mga elemento kung saan inihahambing ang bagay sa pagsusuri sa mga kahalintulad na bagay (pagkatapos dito ay tinutukoy bilang mga elemento ng paghahambing);
pagpapasiya para sa bawat elemento ng paghahambing ng kalikasan at antas ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at ang land plot na tinatasa;
pagpapasiya para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng presyo ng mga analogue na naaayon sa likas na katangian at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa tinasa na plot ng lupa;
pagsasaayos para sa bawat elemento ng paghahambing ng presyo ng bawat analogue, pagpapakinis ng kanilang mga pagkakaiba mula sa tinasang land plot;
pagkalkula ng market value ng isang land plot sa pamamagitan ng makatwirang generalization ng adjusted prices ng mga analogues.

Ang mga elemento ng paghahambing ay kinabibilangan ng mga salik ng halaga ng ari-arian na tinatasa (mga salik na ang mga pagbabago ay nakakaapekto sa halaga sa pamilihan ng ari-arian na tinatasa) at ang mga katangian ng mga transaksyon sa mga land plot na binuo sa merkado.

Ang pinakamahalagang salik sa gastos ay malamang na:

lokasyon at kapaligiran;
nilalayon na layunin, pinahihintulutang paggamit, mga karapatan ng ibang tao sa lupain;
pisikal na katangian (kaluwagan, lugar, pagsasaayos, atbp.);
accessibility sa transportasyon;
imprastraktura (presensya o kalapitan ng mga network ng utility at mga kondisyon para sa pagkonekta sa kanila, mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan, atbp.).

2. Paraan ng paghihiwalay

Ang mga pangunahing patakaran para sa pagtatasa ng lupa na naglalaman ng pamamaraang ito:

Ang pamamaraang ito ng pagtatasa ng lupa ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagkalkula ng kapalit na halaga o halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa tinasang land plot;
pagkalkula ng halaga sa pamilihan ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa market value ng isang real estate object, kabilang ang tinasa na land plot, ang halaga ng pagpapalit o ang halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa land plot.

3. Paraan ng pamamahagi

Ginagamit upang suriin ang mga built-up na land plot.

Mga panuntunan sa pagpapahalaga ng lupa na inaprubahan ng pamamaraang ito:

pagkakaroon ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon na may iisang real estate object, katulad ng isang real estate object, na kinabibilangan ng land plot na tinatasa. Sa kawalan ng impormasyon sa mga presyo ng transaksyon, pinahihintulutang gamitin ang mga presyo ng supply (demand);
pagkakaroon ng impormasyon sa pinaka-malamang na bahagi ng isang land plot sa market value ng isang property;
pagsusulatan ng mga pagpapabuti ng lupa sa pinakamabisang paggamit nito.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagpapasiya ng mga elemento kung saan ang isang solong real estate object, kabilang ang tinasang land plot, ay inihahambing sa mga kahalintulad na bagay;
pagpapasiya para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng likas na katangian at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa isang solong real estate object, kabilang ang tinasang land plot;
pagpapasiya para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng mga pagsasaayos ng presyo ng mga analogue, na naaayon sa likas na katangian at antas ng mga pagkakaiba ng bawat analogue mula sa isang solong real estate object, na kinabibilangan ng land plot na tinasa;
pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing ng presyo para sa bawat analogue, pinapakinis ang kanilang mga pagkakaiba mula sa isang solong real estate object, na kinabibilangan ng land plot na tinasa;
pagkalkula ng halaga sa merkado ng isang solong ari-arian, kabilang ang tinasa na plot ng lupa, sa pamamagitan ng isang makatwirang pangkalahatan ng mga naayos na presyo ng mga analogue;
pagkalkula ng market value ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pag-multiply ng market value ng isang real estate object, na kinabibilangan ng assessed land plot, sa pinaka-malamang na halaga ng bahagi ng land plot sa market value ng isang real estate bagay.

4. Paraan ng capitalization ng upa sa lupa

Ang pamamaraang ito ng pagpapahalaga sa lupa ay ginagamit upang bigyang halaga ang maunlad at hindi maunlad na lupa. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad na makakuha ng upa sa lupa mula sa land plot na tinatasa.

Ang pamamaraang ito ng pagtatasa ng lupa ay kinabibilangan ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagkalkula ng upa sa lupa na nilikha ng isang land plot;
pagtukoy ng halaga ng kaukulang capitalization coefficient ng upa sa lupa;

Ang capitalization ng upa sa lupa ay nauunawaan bilang ang pagpapasiya, sa petsa ng pagtatasa, ng lahat ng mga hinaharap na halaga ng upa sa lupa na katumbas ng bawat isa o nagbabago sa parehong rate para sa pantay na mga yugto ng panahon. Ginagawa ang pagkalkula sa pamamagitan ng paghahati sa halaga ng upa sa lupa para sa unang panahon pagkatapos ng petsa ng pagtatasa sa kaukulang capitalization coefficient na tinutukoy ng appraiser. Sa loob ng balangkas ng pamamaraang ito, ang halaga ng upa sa lupa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa pagpapaupa ng isang lupain sa ilalim ng mga kondisyong umiiral sa pamilihan ng lupa.

5. Natitirang paraan

Ito ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped land plots. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng pagbuo ng tinasa na plot ng lupa na may mga pagpapabuti na nakakakuha ng kita.

Kasama sa pamamaraang ito ng pagpapahalaga sa lupa pagsunod sa mga tuntunin mga kalkulasyon:

pagkalkula ng halaga ng pagpaparami o pagpapalit ng mga pagpapahusay na naaayon sa pinakamabisang paggamit ng tinasang lupang lupa;
pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo mula sa isang pag-aari para sa isang tiyak na tagal ng panahon batay sa mga rate ng pag-upa sa merkado;
pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo na maiuugnay sa mga pagpapabuti para sa isang tiyak na tagal ng panahon bilang produkto ng mga gastos sa pagpaparami o pagpapalit
pagkalkula ng mga pagpapabuti sa naaangkop na capitalization rate ng kita mula sa mga pagpapabuti;
pagkalkula ng halaga ng upa sa lupa bilang pagkakaiba sa pagitan ng netong kita sa pagpapatakbo mula sa isang pag-aari para sa isang tiyak na tagal ng panahon at ang netong kita sa pagpapatakbo na maiugnay sa mga pagpapabuti para sa kaukulang yugto ng panahon;
pagkalkula ng market value ng isang land plot sa pamamagitan ng capitalizing land rent.

6. Paraan ng nilalayong paggamit

Ang pamamaraang ito ng pagtatasa ng halaga ng lupa ay naaangkop sa mga binuo at hindi pa binuong lupain. Ang kondisyon para sa paglalapat ng pamamaraan ay ang posibilidad ng paggamit ng lupa sa paraang lumilikha ng kita.

Ang mga tuntunin sa pagpapahalaga ng lupa na inaprubahan ng pamamaraang ito ay nangangailangan ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

pagtukoy ng dami at oras na istraktura ng mga gastos na kinakailangan para sa paggamit ng isang land plot alinsunod sa pinakaepektibong opsyon sa paggamit nito (halimbawa, ang mga gastos sa paglikha ng mga pagpapabuti sa isang land plot o ang mga gastos sa paghahati ng isang land plot sa magkakahiwalay na bahagi na naiiba sa hugis, uri at likas na katangian ng paggamit);
pagtukoy sa dami at oras na istraktura ng kita mula sa pinakamabisang paggamit ng lupa;
pagtukoy sa dami at oras na istraktura ng mga gastos sa pagpapatakbo na kinakailangan upang makabuo ng kita mula sa pinakamabisang paggamit ng lupa;
pagtukoy ng halaga ng rate ng diskwento na naaayon sa antas ng panganib ng pamumuhunan ng kapital sa tinasang land plot;
pagkalkula ng halaga ng isang land plot sa pamamagitan ng diskwento sa lahat ng kita at gastos na nauugnay sa paggamit ng land plot.

Ang panghuling halaga ng tinantyang halaga ng plot ng lupa ay hinango batay sa mga resultang nakuha iba't ibang pamamaraan. Kapag inihambing ang data na ito, ipinapayong bigyan ng kagustuhan ang mga pagtatantya batay sa mas kumpleto at maaasahang impormasyon. Mga makabuluhang pagkakaiba sa halaga ng lupang nakalkula iba't ibang pamamaraan, mga pamamaraan at panuntunan ay nagpapahiwatig ng alinman sa mga pagkakamali sa mga pagtatasa o isang kawalan ng timbang sa merkado ng lupa.

№	Advantage	Benepisyo
1	Legal na puwersa	Ang ulat ay tatanggapin sa alinmang korte, bangko at ahensya ng gobyerno
2	Kaalaman sa mga kondisyon ng merkado ng Moscow	Isinasaalang-alang nila ang prestihiyo ng lugar, density ng gusali, mga kadahilanan sa kapaligiran
3	kredibilidad	Nakamit sa pamamagitan ng isang masusing pagsusuri ng sitwasyon ng merkado sa isang tiyak na punto ng oras
4	Kaginhawaan	Ang serbisyo ay maaaring mag-order sa pamamagitan ng website, ang lahat ng mga kagustuhan ng customer ay isinasaalang-alang
5	Kahusayan	Ang lahat ng gawain ay nakumpleto sa pinakamaikling posibleng panahon