მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდები. მიწის ნაკვეთების შეფასების მეთოდები და პროცედურები. საბაზრო ღირებულების შეფასების პროცედურა

მიწის პოტენციალის გაანალიზების და არჩევის შემდეგ შესაძლო ვარიანტებიმისი გამოყენება, შემფასებელმა უნდა გააგრძელოს მისი საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი (BNEI). ანუ იმ სარგებლობის იდენტიფიცირება, გონივრულ, განხორციელებად და ლეგალურ ალტერნატივებს შორის, რომლებიც ფიზიკურად შესაძლებელია, გონივრულად გონივრული და ფინანსურად შესაძლებელია და რაც იწვევს მიწის უდიდეს ღირებულებას.

NEI-ის ანალიზის გარდა, მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესაფასებლად შეიძლება გამოყენებულ იქნას შემდეგი:

მეთოდი შედარებითი ანალიზიგაყიდვები (SAP).

შეფასების მეთოდი ნარჩენი ღირებულების საფუძველზე.

გადაცემის მეთოდი.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი.

დარჩენილი მეთოდი მიწისთვის.

საუკეთესო და საუკეთესო გამოყენების ანალიზი მიწის ნაკვეთი ითვალისწინებს მიწის ნაკვეთის განაშენიანების (განაშენების) ალტერნატიული ვარიანტების შედარებას. განვითარების თითოეული ვარიანტისთვის გამოითვლება მიწის ნარჩენი ღირებულება. მიწის ყველაზე მაღალი ნარჩენი ღირებულება შეესაბამება მის საუკეთესო და ეფექტურ გამოყენებას.

ანალიზის პირველი ნაბიჯი არის იმ გამოყენების შემთხვევების შერჩევა, რომლებიც გონივრულად შესაძლებელია, ბაზრის შესაძლებლობებისა და შეზღუდვების გათვალისწინებით. გათვალისწინებულია ადგილმდებარეობის პოტენციალი, ბაზრის მოთხოვნა და სამართლებრივი განვითარების უფლებები. ეს პროცედურა საშუალებას გვაძლევს გამოვავლინოთ მიწის გამოყენების მხოლოდ დასაბუთებული ვარიანტები, რითაც გამორიცხავს არასაჭირო ინფორმაციის შეგროვების აუცილებლობას. ამრიგად, თუ ზონირების რეგულაციები ზღუდავს მიწის განვითარებას მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსებით, მაშინ კომერციული ან სამრეწველო განვითარების ვარიანტები საერთოდ არ განიხილება. თუმცა, თუ ანალიტიკოსი თვლის, რომ მოცემული საიტის ზონირების რეგულაციები მომავალში გადაიხედება, მაშინ დაკავშირებულმა მიმდინარე შეზღუდვებმა არ უნდა გამორიცხოს არასაცხოვრებელი განაშენიანების ვარიანტების განხილვა.

მეორე ეტაპზე განისაზღვრება თითოეული ალტერნატიული სტრატეგიის განვითარების ღირებულება. გათვალისწინებულია საიტის რესურსის ხარისხი და განვითარების სხვადასხვა ვარიანტების ტექნოლოგიური მიზანშეწონილობა.

მესამე ეტაპზე განისაზღვრება განსაზღვრული განვითარების სტრატეგიების ფინანსური მიზანშეწონილობა. თითოეული ვარიანტისთვის მზადდება საპროგნოზო შემოსავლის განცხადება. თითოეული განვითარების სტრატეგიისთვის, დაშვებებისა და მომავალი ბაზრის ქცევის შესახებ დაშვებებზე დაყრდნობით, გამოითვლება წმინდა საოპერაციო შემოსავალი.

მეოთხე ეტაპზე წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ნაწილდება მიწასა და შენობებს (სტრუქტურებს) შორის. ანალიტიკოსს შეუძლია გამოიყენოს კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები, რომლებიც განისაზღვრება ხელმისაწვდომი ბაზრის ინფორმაციით ან ინვესტორების მოლოდინებზე დაყრდნობით. განვითარების თითოეულ ვარიანტს შეიძლება ჰქონდეს თავისი განსხვავებული კოეფიციენტი. თანაფარდობა დამოკიდებულია რისკის დონეზე, კაპიტალის აღდგენის პერიოდის ხანგრძლივობაზე, დაფინანსების სტრუქტურასა და ობიექტის ღირებულების მოსალოდნელ ზრდაზე ან შემცირებაზე.

შედარებითი გაყიდვების ანალიზის მეთოდი (SAP)გულისხმობს მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულებების განსაზღვრას შესადარებელი ნაკვეთების გასაყიდი ფასების შეფასებული ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებად გარდაქმნით.

ჩვენს პირობებში ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობის, ბაღის ნაკვეთების და ბოსტნეულის ნაკვეთების ღირებულების დასადგენად.

შეფასების თეორიის მიხედვით, ამ მეთოდის გამოყენებისას შემფასებელმა უნდა გამოიყენოს შედარების ექვსი ელემენტი:

ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები.

გაყიდვის პირობები.

გაყიდვების დრო.

მდებარეობა.

Ფიზიკური მახასიათებლები.

შემოსავლის მახასიათებლები.

შედარების თითოეული ელემენტისთვის, შესაბამისი კორექტირება ხდება (ცხრილი 8.1) შესადარებელი ტერიტორიის შეფასების მსგავსის საფუძველზე.

ცვლილებების თანმიმდევრობა ასეთია. შემფასებელი იღებს შუალედურ ფასებს და მიმართავს შემდგომ კორექტირებას წინა შესწორებულ ღირებულებაზე.

ცხრილი 8.1

კორექტირების ცხრილი ნაკვეთის ღირებულების შესაფასებლად

	შედარების ელემენტები	შესწორება	მორგებული ფასი, ათასი რუბლი
	Გასაყიდი ფასი
	განსაკუთრებული პირობები
	იყიდება სპეციალური პირობები
	ბაზრის პირობები (დრო)
	მდებარეობა
	Ფიზიკური მახასიათებლები
	ფასდება ქონების ღირებულება

ფიზიკური მახასიათებლების გათვალისწინებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ ადგილის ზომის, არარეგულარული ფორმისა და კუთხოვანი მდებარეობის კორექტირება.

ცნობილია, რომ რაც უფრო დიდია ნაკვეთი, მით უფრო დაბალია ფასი ერთეულზე, როგორც წესი.

საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში არსებობს სპეციალური ცხრილები, რომლებიც საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ ნაკვეთის კონსოლიდაციის გავლენა მის ღირებულებაზე. ჩვენს პირობებში შემფასებელმა დამოუკიდებლად უნდა გააკეთოს ასეთი ანალიზი, ანუ უნდა ააგოს გრაფიკი, მაგალითად, 1 მ 2 ან ასი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთის გასაყიდი ფასის დამოკიდებულების ფართობზე. ნაკვეთი.

ასევე ცნობილია, რომ იმავე ფართობთან ერთად სამკუთხა ფართობი მართკუთხაზე დაბალია მასზე მუშაობის უხერხულობის გამო. სამკუთხა ლოტების შესაფასებლად შემფასებლები ხშირად იყენებენ „65-35 წესს“, რომელიც ამბობს, რომ „სამკუთხა ლოტის ღირებულება ქუჩის ფრონტით იქნება მართკუთხა ლოტის ღირებულების დაახლოებით 65%.

არარეგულარული ფორმის უბნების შესაფასებლად შეგიძლიათ გამოიყენოთ ტექნიკა, როდესაც ტერიტორია დაყოფილია მართკუთხედებად, რომლებიც ფასდება ცალკე, ხოლო მთლიანი ღირებულება არის ცალკეული ნაწილების ხარჯების ჯამი.

კუთხის ადგილმდებარეობის ზემოქმედებას განსაზღვრავს საიტის კომერციული უფლებამოსილი პირი. მაღაზიებისა და ბენზინგასამართი სადგურებისთვის ეს მდებარეობა გარკვეულ უპირატესობებს იძლევა და, შესაბამისად, მათი ღირებულება უფრო მაღალი იქნება. ბაღის ნაკვეთებისა და კოტეჯების მშენებლობისთვის კუთხის მდებარეობა ამცირებს მათ ღირებულებას. კუთხის მდებარეობის შესაფასებლად აუცილებელია გაყიდვების შესახებ გარკვეული სტატისტიკის შეგროვება და ამ გავლენის შესაბამისი ანალიზის გაკეთება სხვადასხვა მიზნებისთვის ტერიტორიებზე.

შეფასების მეთოდი ნარჩენი ღირებულების საფუძველზე.ამ მეთოდის მიხედვით, შენობების ღირებულებას აკლდება ქონების გასაყიდი ფასი, რის შედეგადაც ხდება მიწის ღირებულების შეფასება მისი ნარჩენი ღირებულებით.

ეს ტექნიკა განსაკუთრებით სასარგებლოა დიდი ხნის განმავლობაში განვითარებულ ადგილებში, როდესაც არ არის ვაკანტური ნაკვეთების გაყიდვა. მეთოდი იძლევა უფრო ზუსტ შედეგებს შედარებით ახალი შენობების მქონე უბნებზე, რომლებისთვისაც ხელმისაწვდომია ხარჯთაღრიცხვა.

თუ არ არის საკმარისი ინფორმაცია გაყიდვებთან დაკავშირებით, მაშინ მათი ღირებულების ექსპერტთა შეფასებები შეიძლება გამოყენებულ იქნას საწყის ღირებულებებად. მეთოდის სიზუსტე დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სანდოა ექსპერტიზის შეფასება და მშენებლობის ხარჯების გაანგარიშება.

გადაცემის მეთოდი.გარკვეული ტიპის უძრავი ქონებისთვის და კონკრეტული რეგიონისთვის, არსებობს გარკვეული კავშირი მიწის ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის. ამიტომ, თუ რეგიონს არ აქვს განუვითარებელი მიწის გაყიდვების საკმარისი რაოდენობა, მაშინ შესაძლებელია შეარჩიოს შესადარებელი რეგიონი საკმარისი რაოდენობის დასრულებული ტრანზაქციებით, დადგინდეს ტიპიური თანაფარდობა მიწის ღირებულებასა და შენობების ღირებულებას შორის და გამოიყენეთ ეს თანაფარდობა ამ რეგიონის შეფასებაში.

ამ მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ შენობების ღირებულების დასადგენად არ არის საჭირო ხარჯების მეთოდის გამოყენება.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი.ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როდესაც მიწის ნაკვეთი შენობებისა და ნაგებობებისგან განცალკევებულია იჯარით.

თუ საიჯარო ხელშეკრულება არის უახლესი ან საკმაოდ ზუსტად ასახავს ქირავნობის ამჟამინდელ ბაზარს, იჯარის წმინდა თანხა შეიძლება პირდაპირ კაპიტალიზდეს მიწის ქონების ღირებულებაში.

მაგალითი: მიწის ნაკვეთი ცოტა ხნის წინ იჯარით იქნა გაცემული იმ პირობით, რომ საოპერაციო ხარჯები მიეკუთვნება მოიჯარეს წელიწადში 100 000 რუბლს 10 წლის განმავლობაში. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი - 15%. განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

გამოსავალი: 100,000: 0.15 = 666,700 რუბლი.

დარჩენილი მეთოდი მიწისთვის.მეთოდი ეფუძნება ზრდის პროდუქტიულობის პრინციპს. მიწის ღირებულება გამოითვლება ნაშთად, შრომის, კაპიტალისა და მართვის ხარჯებთან დაკავშირებული ყველა აუცილებელი გადასახადის გათვალისწინების შემდეგ.

მაგალითი: აუცილებელია შეფასდეს საცხოვრებლისთვის გამოყოფილი 16 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი, დასაშვები რაოდენობით 1 სახლი 10 ჰექტარზე. მფლობელი ყიდის 0,1 ჰექტარ ფართობს, გამწვანებისა და კომუნიკაციების გათვალისწინებით, 175,000-220,000 რუბლს (საშუალოდ 200,000 რუბლს). საიტის მომზადების, გამწვანებისა და კომუნიკაციების ხარჯები დასჭირდება 14,000,000 რუბლს. ასეთი პროექტებისთვის საპროექტო ხარჯები, ადმინისტრაციული ხარჯები, ტრანზაქციის და სხვა ზედნადები ხარჯები საშუალოდ შეადგენს მთლიანი გაყიდვის ფასის 25%-ს. სესხის დასაშვები საკომისიო, ტექნიკური ხარჯები და მოგება იქნება წმინდა შემოსავლის 40%. განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

1. ნაკვეთების სავარაუდო გასაყიდი ფასი 160 * 200000 = 32 (მილიონი რუბლი)

2. განვითარების ხარჯები - 14 (მილიონი რუბლი)

3. ზოგადი ზედნადები ხარჯები (25%) - (8 მილიონი რუბლი)

4. წმინდა შემოსავალი მოგების გარეშე - (პუნქტი 1. – (პუნქტი 2 + პუნქტი 3)) - 10 (მილიონი რუბლი)

5. საკუთრების ხარჯები და მოგება (10,000,000-დან 40%) - 4 (მილიონი რუბლი)

განუვითარებელი მიწის ღირებულებაა 6 (მილიონი რუბლი).

როგორ განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება? რა ღირს ასი კვადრატული მეტრი მიწა? შესაძლებელია თუ არა მიწის საბაზრო ღირებულების გარკვევა საკადასტრო ნომრით?

ნებისმიერი პროდუქტის ან სერვისის გაყიდვისას, ჩვენ ვიღებთ იმას, რაც მიგვაჩნია სამართლიან ფასად. ამისათვის ჩვენ ვპოულობთ მსგავს რეკლამებს და ვადარებთ მათ ჩვენს რეკლამებს. თუმცა, ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი. განსაკუთრებით გასაყიდი ატიპიური ობიექტებისთვის, მაგალითად, ზოგიერთი მიწის ნაკვეთისთვის.

მე მქვია ვალერი ჩემაკინი. როგორც კონსულტანტი სამართლებრივი საკითხები, ამ სტატიაში ვისაუბრებ მიწის საბაზრო ღირებულებაზე.

ასევე ვისაუბრებ იმაზე, თუ სად და როგორ უნდა შეუკვეთოთ მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება.

1. რა არის მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება და რატომ უნდა იცოდეთ იგი

მიწის თავისუფალი კომერციული მიმოქცევის პირობებში ნაკვეთებზე ფასებს ბაზარი განსაზღვრავს. ყველაზე ხშირად, იმავე ტიპის ობიექტები კონკრეტულ ტერიტორიაზე დაახლოებით იგივე ღირს. ეს იმიტომ ხდება, რომ ბაზარს შეუძლია თვითრეგულირება, მიუხედავად აშკარა ქაოსისა.

ნათქვამიდან გამომდინარე, ჩამოვაყალიბოთ განმარტება.

ეს არის ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მისი გაყიდვა გონივრულ ვადაში თავისუფალ ბაზარზე, ორივე მხარის გარიგების შედეგებით ორმხრივი კმაყოფილებით.

სად შეიძლება გავიგო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება? უმეტეს შემთხვევაში, ამ კითხვაზე პასუხი აშკარაა. საკმარისია გახსნათ ნებისმიერი ვებგვერდი რეკლამებით და შეისწავლოთ შეთავაზებები იმ ტერიტორიაზე, სადაც მიწა მდებარეობს. თუმცა, თუ არ არის არც ერთი მსგავსი ნაკვეთი გასაყიდად, მოგიწევთ მიმართოთ შემფასებელთა დახმარებას.

თუ გჭირდებათ ოფიციალური ექსპერტიზის დასკვნა, მაგალითად, სასამართლოსთვის, ასევე ტარდება დამოუკიდებელი. წაიკითხეთ ჩვენი სპეციალური სტატია ამ კონცეფციის არსის შესახებ. ექსპერტები იყენებენ შეფასების სხვადასხვა მეთოდს საიტის საბაზრო ღირებულების დასადგენად, მიწის დანიშნულების მიხედვით.

მაგალითად, სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთისთვის ფორმულა იყენებს შენარჩუნებიდან პოტენციური მოგების ფაქტორს სოფლის მეურნეობაან კომერციული წარმოება. სამრეწველო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ასევე ითვალისწინებს პოტენციურ შემოსავალს, მაგრამ სხვა ეკონომიკური საქმიანობიდან.

2. რა ღირს ასი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებაზე მოქმედი ძირითადი ფაქტორების მიმოხილვა

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების პროცედურაში ღრმად რომ არ ჩავუღრმავდე, აღვნიშნავ, რომ მის ჩამოყალიბებაზე გავლენას ახდენს ათობით ფაქტორი.

აქ არის მთავარი.

ფაქტორი 1. ადგილის მდებარეობა

ეს არის ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი, რადგან სწორედ მას აქვს გადამწყვეტი გავლენა ფასების ფორმირებაზე. რაც უფრო ახლოს არის მიწა დიდ ქალაქებთან, მით უფრო ძვირი ღირს.

მაგალითი

ახლახან გავყიდე 17 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი სოფლადკომუნიკაციებით, მაგრამ უახლოესიდან 200 კმ დიდი ქალაქიმხოლოდ 100 ათასი რუბლისთვის. ამის შემდეგ დაუყოვნებლივ მან შეიძინა 20 ჰექტარი მიწა ტიუმენში, თუმცა კომუნიკაციების გარეშე, მაგრამ 1,5 მილიონ რუბლზე.

ეს არის პენიები მოსკოვის ელიტარულ გარეუბნებში მიწის ფასთან შედარებით. ერთი და იგივე საკადასტრო რეგიონის საზღვრებშიც კი, მსგავსების მიუხედავად, იმავე ფართობის ნაკვეთების ფასი საკმაოდ მნიშვნელოვნად განსხვავდება. ეს დამოკიდებულია იმაზე ინდივიდუალური მახასიათებლებიმითითებულია შემდეგ ქვეთავში.

ფაქტორი 2. ნიადაგის მდგომარეობა და რელიეფი

ხალხი მიწის ნაკვეთებს ყიდულობს არა მხოლოდ სახლის ასაშენებლად, არამედ შემდგომი აქტიური დასვენებისთვის. ამიტომ, საიტმა უნდა გაახაროს ადამიანი თავისით გარეგნობა, ტყესთან, მდინარესთან ან ტბასთან სიახლოვე, ნიადაგის ნაყოფიერება. ჭაობები, თხრილები და სხვა არასასურველი რელიეფის ფორმები მნიშვნელოვნად ამცირებს ხარჯებს, ისევე როგორც ჭაობიანი ან მარილიანი ნიადაგი.

ფაქტორი 3. შენობა-ნაგებობების არსებობა ადგილზე და მათი მდგომარეობა

საცხოვრებელი კორპუსით მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება გაცილებით მაღალია. მასში ხომ შედის თავად შენობის ფასიც, თუნდაც ის ძველი დანგრეული სახლი იყოს, რომელიც უნდა დაანგრიოს. თუმცა შენობების მდგომარეობასაც აქვს მნიშვნელობა. ცხადია, ნაკვეთი აგარაკთან შედარებით გაცილებით ღირებულია, ვიდრე ბეღელთან.

ფაქტორი 4. კავშირის ქსელებთან დაკავშირება

მუნიციპალიტეტები ხშირად აფინანსებენ კომუნალური ხაზების მშენებლობას ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობის ობიექტებზე (IHC). ელექტროენერგია, გაზი და წყალმომარაგება მნიშვნელოვნად ზრდის მიწის ღირებულებას.

მაგალითი

ჩემს მიერ შეძენილ მიწის ნაკვეთს არ აქვს კომუნიკაციები და არც მისასვლელი გზები, ამიტომ ღირს 1,5 მილიონი რუბლი. მსგავსი მიწა უახლოეს დასახლებულ სოფელში მინიმუმ 3 მილიონი რუბლი ღირს. ეს ნიშნავს, რომ მე მაქვს კარგი მოგების მიღების შანსი კომუნალური ქსელების დაყენების შემდეგ.

ფაქტორი 5. საიტის სარგებლობიდან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მოგების მიღების ალბათობა

მიწა სასოფლო-სამეურნეო მიზნებისთვის ან სამრეწველო ობიექტების ასაშენებლად განკუთვნილია მატერიალური საქონლის წარმოებისთვის, რაც ნიშნავს, რომ მათ შეუძლიათ მოგების გამომუშავება. განსაკუთრებით ღირებულია ფედერალური მაგისტრალების მიმდებარე ტერიტორიები. ეს პოტენციური შემოსავალი ასევე შედის ასეთი ნაკვეთების საბაზრო ღირებულებაში.

3. ვინ არის პასუხისმგებელი მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრაზე - ძირითადი ვარიანტების მიმოხილვა შემფასებლებისთვის

ნებისმიერი იურიდიულად მნიშვნელოვანი მოქმედებისთვის, საკმარისი არ არის უბრალოდ იცოდეთ თქვენი ნაკვეთის ფასი. აუცილებელია პროფესიონალი შემფასებლებისგან კანონის შესაბამისად შედგენილი ოფიციალური დასკვნის მიღება შეფასების საქმიანობა.

ვნახოთ, ვინ ადგენს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას, როგორ განისაზღვრება და სად მივმართოთ ამისათვის.

ვარიანტი 1. სპეციალიზებული შეფასების ბიურო

დღეს ბევრი კომერციული ფირმაა ჩართული სხვადასხვა სახისშეფასების აქტივობები. წინაპირობაა, რომ ისინი უნდა იყვნენ თვითრეგულირებადი ორგანიზაციები(SRO). ეს ფირმები ახორციელებენ მხოლოდ შეფასებებს, მაგრამ არ ახორციელებენ სხვა მომსახურებას, როგორიცაა იურიდიული.

ვარიანტი 2. დამოუკიდებელი კერძო შემფასებელი

კანონი არ კრძალავს ინდივიდუალური შეფასების საქმიანობებში ჩართვას, ასე რომ თქვენ ასევე შეგიძლიათ იპოვოთ კერძო შემფასებელი. იგი იყენებს იმავე შეფასების პრინციპებს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას, როგორც რომელიმე კომპანიის თანამშრომელი. შეფასების საქმიანობის შესახებ იგივე კანონი ექვემდებარება კერძო შემფასებელს.

ვარიანტი 3. უძრავი ქონების სააგენტო

ნებისმიერ მსხვილ უძრავი ქონების სააგენტოს ჰყავს შემფასებლები. ამიტომ, თუ გადაწყვეტთ მიწის ნაკვეთის გაყიდვას უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით და არ იცით რა ფასი დააწესოთ, ისინი თქვენს სამსახურში არიან. ეს ძალიან მოსახერხებელია, რადგან მათი სამუშაო ანაზღაურდება საკომისიოებიდან.

ვარიანტი 4. იურიდიული ფირმა

ბევრი იურიდიული ფირმა არ შემოიფარგლება მხოლოდ კლიენტებისთვის იურიდიული დახმარების გაწევით. ისინი სთავაზობენ ექსპერტიზის და შეფასების მომსახურებას. მიზანშეწონილია დაუკავშირდეთ ასეთ ოფისებს, როდესაც გჭირდებათ არა მხოლოდ ქონების ღირებულების გარკვევა, არამედ იურიდიული დახმარების მიღება. მაგალითად, სასამართლო მოითხოვს ქონების გაყოფას თქვენს ყოფილ მეუღლესთან, მაგრამ თქვენ არ ეთანხმებით მის შეფასებას.

განსაკუთრებით ხშირია სასამართლოში მიმართვა საკადასტრო ღირებულების შესამცირებლად, რათა ნაკლები გადასახადი გადაიხადოს. ამისათვის ტარდება გამოწვევის პროცედურა, მაგრამ უმჯობესია ამის შესახებ წაიკითხოთ ჩვენს სპეციალურ სტატიაში.

4. როგორ გავარკვიოთ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება - ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები

თუ არ იცით, როგორ გამოითვლება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება, მაგრამ ის უბრალოდ გჭირდებათ მითითებისთვის და არა იურიდიულად მნიშვნელოვანი მოქმედებების შესასრულებლად, გამოიყენეთ ერთი ხრიკი. ახლა სახელმწიფო ცდილობს საკადასტრო ღირებულება საბაზრო ღირებულებასთან მიახლოებას, რათა მეტი გადასახადი აიღოს. ინფორმაცია საკადასტრო ღირებულების შესახებ ხელმისაწვდომია Rosreestr მონაცემთა ბაზაში.

ამიტომ, ონლაინ გამოთვალეთ მიწის ნაკვეთის სავარაუდო საბაზრო ღირებულება მისი საკადასტრო ნომრის გამოყენებით. ამისათვის ეწვიეთ Rosreestr-ის ან რომელიმე შუამავალი კომპანიის ვებსაიტს და შეიყვანეთ ნომერი სპეციალურ საძიებო ფორმაში. საკადასტრო ნომრის ნაცვლად, ნებადართულია მისამართის შეყვანა, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის უკვე ოფიციალურად არსებობს.

როდესაც დაგჭირდებათ ოფიციალური ქაღალდი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შესახებ, მაგალითად, იჯარის უფლების დასარეგისტრირებლად, მაშინ დაუკავშირდით პროფესიონალი შემფასებლები. როგორ გავაკეთოთ ეს - წაიკითხეთ.

ნაბიჯი 1. აირჩიეთ შემფასებელი კომპანია

სამუშაოს მოცულობისა და სირთულის მიხედვით, აირჩიეთ დამოუკიდებელი შემფასებელიან დაუკავშირდით შემფასებელ კომპანიას. ამისთვის სწორი არჩევანიკომპანიებო, პირველ რიგში გააკეთეთ შეკითხვები თქვენს მხარეში არსებული ყველა ნივთის შესახებ.

ჰკითხეთ თქვენს ნაცნობებს, მეგობრებს და მეზობლებს. უცებ ვიღაცამ ცოტა ხნის წინ გამოიყენა შემფასებლის მომსახურებით. წაიკითხეთ ფორუმები. შედეგად, თქვენ უნდა აირჩიოთ კომპანია, რომელიც ოპტიმალურია მომსახურების ღირებულებისა და ხარისხის თვალსაზრისით.

ნაბიჯი 2. განსაზღვრეთ რამდენიმე კითხვა ექსპერტისთვის

ხელშეკრულების გაფორმებამდე უნდა გადაწყვიტოთ ის კითხვები, რომლებიც გსურთ დაუსვათ ექსპერტს. მიზანშეწონილია დაუყოვნებლივ მოაგვაროთ მასთან ყველა ნიუანსი.

კითხვები ექსპერტს:

• ეწვევა თუ არა საიტს ან ჩაატარებს შეფასებას დოკუმენტებზე დაყრდნობით;
• რა შედის მომსახურების ღირებულებაში;
• რა მეთოდს გამოიყენებს საიტის შესაფასებლად;
• რამდენი დრო დასჭირდება მას მუშაობას?

ნუ დაგავიწყდებათ შეხედოთ მას მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების მაგალითზე. მისი დათვალიერებისას მიხვდებით, რამდენად პასუხისმგებლობით და ზუსტად მუშაობს შემფასებელი და აკმაყოფილებს თუ არა მოხსენების ფორმა მოთხოვნებს.

ნაბიჯი 3. მიაწოდეთ საჭირო დოკუმენტაცია

სამუშაოს შესასრულებლად შემფასებელს დასჭირდება ტექნიკური დოკუმენტაციანაკვეთზე, ასევე თქვენი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები.

თუ რამე არ გაქვთ, ყოველთვის შეგიძლიათ შეუკვეთოთ ის, რაც გაკლიათ Unified State Register 365 ვებსაიტზე, უბრალოდ გადადით ამ პორტალზე და ნახავთ რა დოკუმენტებს ამზადებენ. იქ, საძიებო ფორმაში, შეიყვანეთ ნაკვეთის საკადასტრო ნომერი და მიიღეთ ინფორმაცია უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან (USRN). Უფასოა.

თუ გჭირდებათ ოფიციალური საკადასტრო მოწმობა, ამონაწერი უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ან ტექნიკური დოკუმენტაცია საიტისთვის - გადაიხადეთ თანხა და ყველაფერს კურიერის საშუალებით გადმოგცემენ. ოფიციალურ სერთიფიკატებსა და სხვა დოკუმენტებს აქვთ Rosreestr-ის ბეჭდები. თუ ბეჭდვა არ არის საჭირო, მაშინ მომსახურების ღირებულება გაცილებით დაბალია.

ნაბიჯი 4. გადაიხადეთ მომსახურება და გააფორმეთ ხელშეკრულება

მას შემდეგ, რაც ყველა დოკუმენტი მზად იქნება, დადო ხელშეკრულება და გადაიხადე მომსახურება. დარწმუნდით, რომ ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების პირობები. მასში უნდა იყოს მითითებული შემფასებლის პასუხისმგებლობა მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების არასწორად შეფასების გამო წარმოშობილ პრობლემებზე.

ნაბიჯი 5. შეათანხმეთ შეფასების თარიღი და დრო

ვინაიდან ყველაზე ხშირად კომპეტენტური და სწორი შეფასების ჩასატარებლად საჭიროა თავად საიტის შემოწმება, წინასწარ შეთანხმდით სპეციალისტთან ამ მოვლენის დროსა და თარიღზე. ყოველივე ამის შემდეგ, მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დასრულდება, ის შეძლებს პირდაპირ გააგრძელოს გამოთვლები. სხვათა შორის, წინასწარ იკითხეთ, შედის თუ არა მისი ვიზიტი მთელი სერვისის ღირებულებაში. თუ არა, მაშინ გაარკვიეთ, გჭირდებათ გადახდა დაუყოვნებლივ თუ მოგვიანებით.

ნაბიჯი 6. დაელოდეთ სპეციალისტის მოსვლას

დანიშნულ დღეს და დროს შეხვდით სპეციალისტს და მიიყვანეთ ადგილზე. დარჩით ახლოს შემოწმების დროს. შეიძლება არსებობდეს გარკვეული დამაზუსტებელი კითხვები საიტის ინდივიდუალურ მახასიათებლებთან დაკავშირებით. ეს შეიძლება იყოს ნიადაგის ხარისხი, გაზაფხულზე დატბორვის ხარისხი, სხვა ფარული ფაქტორების არსებობა, რომელთა გათვალისწინებაც აუცილებლად მიგაჩნიათ.

ნაბიჯი 7

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიში შეიცავს ინფორმაციას ქონების მფლობელისა და შემფასებლის შესახებ. ანგარიშის მნიშვნელოვანი კომპონენტია მეთოდოლოგიის აღწერა და მისი სამართლებრივი საფუძველი.

მაგალითად, მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას მასობრივი შეფასების მეთოდის გამოყენება დასაშვებია მხოლოდ დასახლებული პუნქტების საზღვრებში მშენებლობისთვის სტანდარტულ მიწასთან მიმართებაში.

სრულიად განსხვავებული მეთოდები გამოიყენება ტყის მიწების, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის, სამრეწველო ობიექტების, აგრეთვე ნებისმიერი ატიპიური მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დასადგენად. ნებისმიერი მოხსენება მთავრდება დასკნით, რომელშიც მითითებულია საბაზრო ღირებულება.

თუ გსურთ უფრო დეტალურად გაიაროთ კონსულტაცია ამ ან სხვა იურიდიულ საკითხებზე, გთხოვთ, ეწვიოთ კომპანია Pravoved-ის ვებგვერდს. იქ ნახავთ მოსახერხებელ ფორმას უკუკავშირი, რომლის მეშვეობითაც შეგიძლიათ ადვოკატს დაუსვათ შეკითხვა.

მოკლედ და ნათლად დაასახელეთ თქვენი პრობლემა. შედეგად, თქვენ მიიღებთ ამომწურავ პასუხს მოქმედებების კონკრეტული ალგორითმით პრობლემის გადასაჭრელად. ასეთი ონლაინ კონსულტაციის ღირებულება 1000 რუბლზე ნაკლებია.

5. პროფესიული დახმარება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრაში - TOP-3 შემფასებელი კომპანიების მიმოხილვა

შემფასებელ კომპანიასთან დაკავშირებისას უნდა ვიყოთ დარწმუნებული სპეციალისტების პროფესიონალიზმში. გარდა ამისა, ჩვენ არ გვინდა ზედმეტი გადახდა.

ქვემოთ გთავაზობთ 3 ცნობილი შემფასებელი კომპანიის მიმოხილვას, სადაც მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების შეკვეთა ძვირი არ დაჯდება.

ეს კომპანია ახორციელებს უძრავი ქონების შეფასებას ბანკებისთვის. თუ გსურთ თქვენი ნაკვეთით უზრუნველყოფილი სესხის აღება და საკადასტრო ღირებულება ძალიან დაბალია, დაუკავშირდით კომპანია Yurdis-ს. ის მუშაობს რუსეთის უმეტეს მსხვილ ბანკებთან. მას ენდობიან, ამიტომ დარწმუნებული იყავით, რომ თქვენი საიტი ადეკვატურად შეფასდება და სასურველ სესხს მიიღებთ.

აქ შეგიძლიათ შეუკვეთოთ ის, რომელიც გსურთ გამოიყენოთ როგორც გირაოს სახით. კომპანიის შემფასებლები მზად არიან გამოთვალონ ქონების სალიკვიდაციო ღირებულება, რომელიც 20%-ით დაბალია საბაზრო ღირებულებაზე. საჭიროა სწრაფი გასაყიდად. ასეთი მომსახურება მხოლოდ 4 ათასი რუბლი ღირს, რაც კონკურენტებთან შედარებით გაცილებით დაბალია.

კომპანია გთავაზობთ ყველა სახის შეფასების მომსახურებას. მიწის ნაკვეთები ფასდება სამად სხვადასხვა გზებიდამკვეთთან შეთანხმებით: ობიექტის დათვალიერებით ან მის გარეშე გაცემით ექსპერტის მოსაზრებამიწის ღირებულების შესახებ შეფასების მოქმედებების გარეშე.

რა უპირატესობები აქვს Consult Pro Assessment-ს:

№	უპირატესობა	სარგებელი
1	იურიდიული ძალა	ანგარიში მიიღება ნებისმიერ სასამართლოში, ბანკსა და სახელმწიფო უწყებაში
2	მოსკოვის ბაზრის პირობების ცოდნა	ისინი ითვალისწინებენ ტერიტორიის პრესტიჟს, შენობის სიმჭიდროვეს, გარემო ფაქტორებს
3	სანდოობა	მიღწეულია ბაზრის მდგომარეობის საფუძვლიანი ანალიზით დროის კონკრეტულ მომენტში
4	მოხერხებულობა	სერვისის შეკვეთა შესაძლებელია ვებგვერდის საშუალებით, გათვალისწინებულია მომხმარებლის ყველა სურვილი
5	ეფექტურობა	ყველა სამუშაო სრულდება უმოკლეს დროში

კომპანიის ვებსაიტზე შემოთავაზებულია შექმნა პირადი ფართობი, რომლის მეშვეობითაც ძალიან მოსახერხებელია მიწის შეფასების სერვისების განხორციელების კონტროლი. ასევე ადვილია იქ თქვენი შეკვეთების ისტორიის თვალყურის დევნება. ყველა ანგარიში სრულად შეესაბამება კანონს, რაც გარანტიას იძლევა მათი მიღებას ბანკებში, სასამართლოებში და სამთავრობო სააგენტოები, სპეციალისტები ახორციელებენ გამოთვლებს გამოყენებით სპეციალური პროგრამები, რაც მინიმუმამდე ამცირებს შეცდომის ალბათობას.

ვებსაიტს აქვს კიდეც ონლაინ კალკულატორი, რომლითაც შეგიძლიათ გააკეთოთ ზოგიერთი ობიექტის უფასო შეფასება. შემფასებლები მუშაობენ ნებისმიერ დროს და მზად არიან შეასრულონ სასწრაფო შეკვეთები შაბათ-კვირასაც. კომპანია გთავაზობთ უფრო მეტს მომგებიანი პირობებირეგულარულ მომხმარებლებთან თანამშრომლობა.

Ტექნიკა

გაიდლაინებიმიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენა

1. ზოგადი დებულებები

ეს მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად შეიმუშავა კვინტო-კონსალტინგმა სს, როგორც განვითარების, გამოქვეყნების და განაწილების პროექტის ნაწილი. სასწავლო მასალები LARIS ცენტრის დაკვეთით მიწის შეფასების სხვადასხვა ასპექტზე.

ეს მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები ითვალისწინებს შეფასების მუშაობის გამოცდილებას №135 ფედერალური კანონის „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“ და ასევე შეფასების ფედერალური სტანდარტების შესაბამისად FSO 1, FSO 2, FSO 3, რომლებიც სავალდებულოა გამოსაყენებლად. შეფასების საქმიანობის საგნები.

ეს მეთოდოლოგია მიზნად ისახავს მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრას მიწათმოქმედების მონაწილეთათვის.

2. ძირითადი ცნებები

მიწის ნაკვეთი- დედამიწის ზედაპირის ნაწილი (ნიადაგის ფენის ჩათვლით), რომლის საზღვრები აღწერილი და დამოწმებულია დადგენილი წესით.

მიწის ნაკვეთი შეიძლება იყოს გასაყოფი და განუყოფელი. გასაყოფი არის მიწის ნაკვეთი, რომელიც შეიძლება დაიყოს ნაწილებად, რომელთაგან თითოეული, გაყოფის შემდეგ, ქმნის დამოუკიდებელ მიწის ნაკვეთს, რომლის ნებადართული გამოყენება შეიძლება განხორციელდეს სხვა კატეგორიის მიწაზე გადაცემის გარეშე, გარდა ფედერალური მიერ დადგენილი შემთხვევებისა. კანონები.

მიწის კეთილმოწყობა- მიწის ნაკვეთის ფარგლებში მდებარე შენობები, ნაგებობები, ნაგებობები, საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტები, აგრეთვე სამუშაოების შედეგები და სხვა ზემოქმედება (ტოპოგრაფიის ცვლილებები, სასუქების შეტანა და ა.შ.), რომლებიც ცვლის მიწის ნაკვეთის ხარისხობრივ მახასიათებლებს.

შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება- ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია საგნის ქონების გასხვისება ღია ბაზარიკონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და გარიგების ფასის ღირებულებაზე გავლენას არ ახდენს რაიმე საგანგებო გარემოება.

შეფასების მეთოდი— შეფასების ობიექტის ღირებულების გამოთვლის მეთოდი შეფასების ერთ-ერთი მიდგომის ფარგლებში.

შეფასების თარიღი- კალენდარული თარიღი, რომლის მიხედვითაც განისაზღვრება შეფასებული ობიექტის ღირებულება.

ფასი- შესაფასებელი ქონების ან მისი ექვივალენტისთვის შეთავაზებული ან გადახდილი თანხის ოდენობა.

შეფასების ობიექტის ანალოგი- შეფასების ობიექტის ძირითადი ეკონომიკური, მატერიალური, ტექნიკური და სხვა მახასიათებლებით მსგავსი სხვა ობიექტი, რომლის ფასი ცნობილია მსგავს პირობებში განხორციელებული გარიგებიდან.

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულება- შეფასების ობიექტის ღირებულების ღირებულება, მიღებული შეფასების ობიექტის ღირებულების გამოთვლების შედეგების განზოგადების შედეგად, დასაბუთებული შემფასებლის მიერ, შეფასებისა და შეფასების მეთოდების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით.

ანაზღაურების რისკის გარეშე- ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი ფულიყველაზე სანდო აქტივებში.

ფასდაკლებით- მომავალი შემოსავლებისა და ხარჯების ამჟამინდელი ღირებულების განსაზღვრის პროცესი.

მიწის ქირავდება- მიწის ნაკვეთით მიღებული შემოსავალი.

ღირებულების ფაქტორი- ფაქტორი, რომლის ცვლილება გავლენას ახდენს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებაზე.

3. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითადი პრინციპები

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ეფუძნება შემდეგ პრინციპებს.

სარგებლობის პრინციპი- მიწის ნაკვეთები, რომლებსაც შეუძლიათ გარკვეული დროით დააკმაყოფილონ მომხმარებლის (პოტენციური მომხმარებელი) საჭიროებები, აქვთ საბაზრო ღირებულება.

მიწოდებისა და მოთხოვნის პრინციპი— მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება ყალიბდება ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთქმედების შედეგად და გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის კონკურენციის ხასიათის შედეგად.

მოთხოვნა ჩვეულებრივ ხასიათდება იმ ობიექტების რაოდენობით, რომელთა შეძენაც მყიდველებს სურთ ან შეუძლიათ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, მოცემულ დროს გაბატონებული საბაზრო ღირებულებით. მიწოდება ხასიათდება იმ ობიექტების რაოდენობით, რომლებიც შემოთავაზებულია ბაზარზე გასაყიდად კონკრეტულ ფასად. მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობა განსაზღვრავს ფასების დონეს წონასწორული მიწის ბაზარზე.

მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობის სამი შესაძლო მდგომარეობაა:

• მიწოდება და მოთხოვნა თანაბარია, საბაზრო ოპერაციების შედეგად ყალიბდება უძრავი ქონების წონასწორული სამართლიანი საბაზრო ფასი;
• მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას, იზრდება ფასები ბაზარზე, ყალიბდება სპეკულაციური ფასები, ჩნდება პროტექციონიზმისა და კორუფციის საფრთხე, რაც ბაზრის განადგურებას იწვევს;
• მიწოდება აჭარბებს მოთხოვნას, ფასები ეცემა და ბაზრის სტაგნაცია ხდება.

წონასწორული საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში ეს ქვეყნები პერიოდულად ცვლიან ერთმანეთს ეკონომიკის ზოგად მდგომარეობასთან და სოციალურ, დემოგრაფიულ და სხვა პროცესებთან დაკავშირებული ფაქტორებიდან გამომდინარე.

რუსეთისთვის დამახასიათებელი გარდამავალი ეკონომიკის არაბალანსირებულ პირობებში, ამ პრინციპს ხშირად არ აქვს მნიშვნელოვანი გავლენა, რადგან მიწოდება და მოთხოვნა დიდწილად რეგულირდება ადმინისტრაციულად, ხშირად მიწის ნაკვეთების მიწოდების ფასის მნიშვნელოვანი შემცირების გამო.

ჩანაცვლების პრინციპი- მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ეკვივალენტური სარგებლობის ობიექტის შეძენის ყველაზე სავარაუდო ხარჯებს.

ეს პრინციპი გულისხმობს მყიდველისთვის ვარიანტების ხელმისაწვდომობას, ანუ ქონების (მიწის) ღირებულება დამოკიდებულია იმაზე, არის თუ არა მსგავსი ობიექტები ბაზარზე ან ობიექტები, რომლებიც ანაცვლებენ მას. პრინციპი აჩვენებს, რომ მოცემული ობიექტის ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ბაზარზე მსგავსი ობიექტის (მიწის) შეძენის ღირებულებას. შესაბამისად, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ღირებულება განისაზღვრება ყველაზე დაბალი ფასით, რომლითაც შეიძლება შეიძინოს მსგავსი მიწის ნაკვეთი იგივე ძირითადი მაჩვენებლებით, პოტენციური სარგებლობისა და მომგებიანობის ჩათვლით.

მოსკოვში, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში, ისევე როგორც ისტორიულად ჩამოყალიბებული არქიტექტურული იერსახის მქონე სხვა ქალაქებში, თითქმის შეუძლებელია აბსოლუტურად იდენტური ვაკანტური მიწის ნაკვეთების პოვნა. თითოეული ნაკვეთის უნიკალურობა ქმნის გარკვეულ სირთულეებს მიწის ბაზარზე გასაყიდად და შემდგომ განვითარებაში, მაგრამ ხელს უწყობს საკმარისად ჩამოყალიბებას. მაღალი დონესაბაზრო ფასები. ბაზრის ვითარება სხვაგვარად გამოიყურება ახალ ქალაქებში, ახალი მასობრივი განვითარების სფეროებში, სადაც არქიტექტურული ურბანული დაგეგმარების გადაწყვეტილებების სტანდარტიზაციის დონე უფრო მაღალია და, შესაბამისად, მეტია იმავე ტიპის მიწის ნაკვეთები. აქ ჩანაცვლების პრინციპი სრულად ვლინდება, რაც ხელს უწყობს საბაზრო ფასების სტაბილიზაციას შედარებით დაბალ დონეზე.

ლოდინის პრინციპი— მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დამოკიდებულია მისგან მოსალოდნელ ღირებულებაზე, პერიოდსა და ქირის მიღების ალბათობაზე.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთზე მოზიდული წარმოების ფაქტორების გადახდის შემდეგ დარჩენილ შემოსავალზე. სამეწარმეო საქმიანობა.

ეს პრინციპი გვიჩვენებს, რომ ქონების ღირებულება - მისი სარგებლობის შედეგად მიღებული ყველა მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულება (მათ შორის უძრავი ქონების გაყიდვა და ღირებულება, უპირველეს ყოვლისა მიწა) - მუდმივად იზრდება მოთხოვნისა და შეზღუდული მიწოდების გამო.

თუმცა ეს პრინციპი არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების (მიწის) მფლობელმა ფაქტიურად უნდა დაელოდოს უძრავი ქონების ფასის ზრდას ან მის გაქირავების რენტაბელობას. ეს მხოლოდ ასახავს იმ ფაქტს, რომ უძრავი ქონებით, მიწით სარგებლობა ფუნდამენტურად გრძელვადიანი ხასიათისაა. ამიტომ, ქონების შეფასებისას უნდა გახსოვდეთ, რომ მისი ღირებულება ყოველთვის არ არის ამის ტოლი საშუალო ფასი, რომელიც განვითარდა ბაზარზე მსგავსი ობიექტების შეფასების დროს. შემოსავლის მთელი ოდენობის ამჟამინდელი ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად მაღალი აღმოჩნდეს.

გარე გავლენის პრინციპი- მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია გარე ფაქტორების გავლენას.

მიმოწერის პრინციპი- შეფასებულ ობიექტს (მიწის ნაკვეთს) აქვს უმაღლესი ღირებულება, იმ პირობით, რომ იგი გარკვეულწილად მსგავსია მიმდებარე ობიექტების გამოყენების, ზომით და სტილით, მინიმალური ხარჯებიმისი განვითარებისთვის. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ყველაფერი ეკონომიკური ძალები, რომლებიც განსაზღვრავენ მოცემული საიტის მაქსიმალურ სარგებლიანობას და მომგებიანობას, დაბალანსებულია მაქსიმალურად.

ამრიგად, მოცემული მიწის ნაკვეთისთვის და მასზე მდებარე ან შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტისთვის, უნდა იყოს მიღწეული პირობები, რომ მისი შეძენისა და განვითარების ხარჯები შეესაბამებოდეს მასზე შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულებას ან მომგებიანობას. მიწის ნაკვეთის შეფასების ამ პრინციპთან შესაბამისობის შემოწმების ერთ-ერთი კრიტერიუმია თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულების წილი მასზე განთავსებული უძრავი ქონების ჯამურ ღირებულებაში.

მოსკოვის ცენტრალურ ნაწილში ეს თანაფარდობა უახლოვდება მსოფლიოს სხვა დიდი ქალაქებისთვის დამახასიათებელ მაჩვენებლებს. ამიტომ, ქალაქის ცენტრში მიწის ნაკვეთებზე ფასების შემდგომი ზრდა შედარებით მცირეა (მაღალი შენობების ასაშენებლად განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების გამოკლებით) და შესაძლოა ძირითადად გამოწვეული იყოს სამშენებლო ხარჯების შემდგომი ზრდით და უძრავი ქონების ფასების გაუმჯობესებით. თავის სამომხმარებლო თვისებებში.

ამ პრინციპის განხორციელება საშუალებას გვაძლევს გამოვყოთ თვით მიწის ნაკვეთის ღირებულება ქონების მთლიანი ღირებულებისგან.

საუკეთესო გამოყენების პრინციპი— მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე.

მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება არის მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია, გონივრულად გამართლებულია, შეესაბამება საკანონმდებლო მოთხოვნებს, ფინანსურად შესაძლებელია და რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთის ღირებულება იქნება მაქსიმალური. მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება განისაზღვრება მისი შესაძლო დასაბუთებული დაყოფის გათვალისწინებით ცალკეულ ნაწილებად, რომლებიც განსხვავდება ფორმის, ტიპისა და გამოყენების ბუნებით. საუკეთესო გამოყენება შეიძლება არ იყოს მიწის ამჟამინდელი გამოყენება.

ყველაზე ეფექტური გამოყენების დადგენისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

• სპეციალური დანიშნულებადა ნებადართული გამოყენება;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის უშუალო სიახლოვეს მიწათსარგებლობის გაბატონებული მეთოდები;
• მიწის ბაზარზე მოსალოდნელი ცვლილებები;
• მიწის არსებული გამოყენება.

მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, მისი გამოყენების ყველა შესაძლო (ნებადართული) ვარიანტიდან შეირჩევა საუკეთესო და ყველაზე მომგებიანი და სწორედ ეს გამოიყენება შეფასებისთვის.

ამ შემთხვევაში, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მხედველობაში მიიღება მხოლოდ ის გამოყენების ვარიანტები, რომლებიც, პირველ რიგში, შეესაბამება საკანონმდებლო სტანდარტებს (ურბანული დაგეგმარების შეზღუდვების ჩათვლით, დაცვის მოთხოვნები გარემოისტორიული ძეგლები, არქიტექტურა, მიმდებარე ტერიტორიის კეთილმოწყობა), რომელთა განხორციელება, მეორეც, ფიზიკურადაა შესაძლებელი და მესამე, შემოსავალს ქმნის (თუ კომერციულ შეფასებაზეა საუბარი). შედეგად, შეირჩევა გამოყენების შემთხვევა, რომელშიც მაქსიმალური ფასის მიღება შესაძლებელია ყველა სამართლებრივი, ქალაქგეგმარებითი, გარემოსდაცვითი და სხვა შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ საიტი თავისუფალია შენობებისგან, მაშინ დგინდება, თუ რომელი ობიექტი შეიძლება აშენდეს საიტის ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე, ყველა არსებული შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ ადგილზე არის შენობა, მაშინ ტარდება ანალიზი, უნდა გაიზარდოს საიტის ღირებულება ამ შენობის ღირებულების ღირებულებით თუ შემცირდეს ამ შენობის დანგრევის ღირებულების ოდენობით არჩეული ვარიანტით. საუკეთესო გამოყენებაამ მიწის ნაკვეთზე, რა თქმა უნდა, არსებული შეზღუდვების გათვალისწინებით.

ეს პრინციპი ყველაზე მეტად გამოიყენება ვაკანტური მიწის ნაკვეთების შეფასებისას. ჩაშენებული მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, მისი გამოყენება ბევრად უფრო რთულია, რადგან ის საშუალებას იძლევა გამოყოს თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულება მთელი უძრავი ქონების კომპლექსის ღირებულებისგან. მიწის ნაკვეთზე განლაგებულ შენობას ან ნაგებობას ყოველთვის არ აქვს ყველაზე დიდი ღირებულება ან უდიდესი შემოსავალი. გარდა ამისა, დროთა განმავლობაში, შენობის ბუნებრივი ცვეთა, საბაზრო პირობების ცვლილების და სხვა ფაქტორების შედეგად, მთლიანი ქონების ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს, ხოლო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეიძლება დარჩეს უცვლელი. და კიდევ გაიზარდოს.

ამგვარად, საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი საშუალებას გვაძლევს გამოვთვალოთ მიწის ქირის მაქსიმალური შესაძლო ღირებულება მოცემული მიწის ნაკვეთიდან, იმისდა მიუხედავად, არის თუ არა საიტი აშენებული და რა შენობა ან სტრუქტურა მდებარეობს მასზე იმ დროს. შეფასება.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ეს პრინციპი მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ცალკეული მიწის ნაკვეთების, არამედ დიდი ურბანული ტერიტორიების შეფასებისას. მისი გამოყენება შესაძლებელს ხდის ქალაქის მიწის და ურბანული დაგეგმარების პოლიტიკის ოპტიმიზაციას მკაცრი ეკონომიკური გათვლების საფუძველზე.

უპირველეს ყოვლისა, ეს ეხება ქალაქის საკუთრებაში არსებული ურბანული მიწების, ანუ მისი მიწის საკუთრების გაუმჯობესებას.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დროთა განმავლობაში იცვლება და განისაზღვრება კონკრეტულ თარიღზე (შეფასების თარიღზე).

4. შეფასების მიდგომები

შეფასების სამი ზოგადად მიღებული მიდგომაა:

• შედარებითი მიდგომაშეფასების დღეს არსებული კონკრეტული ბაზრის (მიწოდება და მოთხოვნა, კონკურენცია, შეზღუდვები და ა.შ.) ფასების ფაქტორების ნაკრების ასახვა;
• შემოსავლის მიდგომაყველაზე სავარაუდო მყიდველის (ინვესტორის) პოზიციების ასახვა;
• ხარჯთეფექტური მიდგომა, ასახავს თვალსაზრისს შეფასების ობიექტის შექმნაზე გაწეული ხარჯების პერსპექტივიდან.

შეფასების ამა თუ იმ მიდგომის არჩევა ხორციელდება შეფასებული ობიექტის სპეციფიკის, კონკრეტული ბაზრის მახასიათებლებისა და წარმოდგენილ ინფორმაციაში შემავალი ინფორმაციის შემადგენლობის საფუძველზე.

ზოგადად, თუ არსებობს საკმარისი საბაზრო ინფორმაცია შეფასებისთვის, სამივე მიდგომა უნდა იქნას გამოყენებული. შეფასების ანგარიშში გამართლებულია რომელიმე მიდგომის გამოყენების შეუძლებლობა ან შეზღუდვა.

ზემოთ აღწერილი სამი მიდგომიდან თითოეულის ფარგლებში ხარჯების გამოთვლები ხორციელდება შესაბამისი მეთოდების გამოყენებით (სქემა 1).

სქემა 1

მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ თითოეული მიდგომა და შეფასების მეთოდების მახასიათებლები.

4.1. შედარებითი მიდგომა

შედარებითი მიდგომა გამოიყენება საგანი ქონების ღირებულების დასადგენად მიწის მსგავსი ნაკვეთების ბოლო გაყიდვების ფასების შედარების გზით ეფექტურად მოქმედ თავისუფალ ბაზარზე, სადაც მსურველი მყიდველები და მსურველი გამყიდველები ყიდულობენ და ყიდიან შესადარებელ საკუთრებებს, იღებენ დამოუკიდებელ გადაწყვეტილებებს. მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს: გონივრული მყიდველი არ გადაიხდის იმაზე მეტ თანხას, რომლის ღირებულებაც ფასდება, ვიდრე მსგავსი ხარისხისა და სასარგებლო მიწის ნაკვეთის შეძენა ბაზარზე.

საკმარისი სანდო ინფორმაციის ქონა მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შესახებ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში იმავე ტიპის გამოყენებისა, როგორც შეფასებული, ბაზრის გაყიდვების შედარების მიდგომა საშუალებას გვაძლევს მივიღოთ ნაკვეთის ყველაზე ზუსტი საბაზრო ღირებულება კონკრეტულ ბაზარზე.

შედარებითი მიდგომის ფარგლებში გამოიყენება: შედარების (გაყიდვის) მეთოდი, განაწილების მეთოდი, განაწილების მეთოდი. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ თითოეული მეთოდი.

გაყიდვების შედარების მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება შენობებითა და ნაგებობებით დაკავებული მიწის ნაკვეთების (შემდგომში - ჩაშენებული) და შენობებითა და ნაგებობებით დაუკავებელი მიწის ნაკვეთების (შემდგომში - აუთვისებელი მიწის ნაკვეთების) შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა გარიგების ფასებზე აუშენებელ მიწის ნაკვეთებთან, რომლებიც შეფასებულის ანალოგია. მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ფასებზე სანდო ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში დასაშვებია შეთავაზების (მოთხოვნის) ფასების გამოყენება.

• მიწის ნაკვეთის ღირებულების ძირითადი ფაქტორების შერჩევა;
• მიწის ნაკვეთების სარეალიზაციო ფასების განსაზღვრა - ანალოგები;
• თითოეულ ანალოგსა და მიწის ნაკვეთს შორის განსხვავებების ხასიათისა და მასშტაბის განსაზღვრა შერჩეული ხარჯების ფაქტორების მიხედვით;
• ანალოგების ფასებში კორექტირების დადგენა მიწის ნაკვეთიდან თითოეული ანალოგის განსხვავების ხასიათისა და ხარისხის მიხედვით;
• თითოეული ანალოგის ფასების კორექტირება, შეფასებული მიწის ნაკვეთიდან განსხვავებების აღმოფხვრა;
• მიწის ნაკვეთის ღირებულების დასაბუთება და გაანგარიშება, როგორც ანალოგების დაზუსტებული ფასების საშუალო შეწონილი.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორები, როგორც წესი, არის:

• მდებარეობა და გარემო;
• დანიშნულება, ნებადართული გამოყენება, სხვა პირების უფლებები მიწის ნაკვეთზე;
• ფიზიკური მახასიათებლები: რელიეფი, ზომა, ფორმა და სხვ.;
• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• ხელმისაწვდომი ინფრასტრუქტურა (კომუნალური ქსელების არსებობა ან სიახლოვე, მათთან დაკავშირების პირობები და ა.შ.).

მიწის ნაკვეთის ანალოგების შერჩევამ უნდა უზრუნველყოს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშის, როგორც მტკიცებულებათა ღირებულების ინფორმაციის შემცველი დოკუმენტის სანდოობა.

ანალოგსა და შეფასებულ მიწის ნაკვეთს შორის განსხვავებების ბუნება და ხარისხი დგინდება ღირებულების ფაქტორების კონტექსტში თითოეული ანალოგის შეფასების ობიექტთან პირდაპირი შედარების გზით.

ანალოგების ფასების კორექტირებისას, სხვა საკითხებთან ერთად გათვალისწინებულია შემდეგი:

• ანალოგებით ოპერაციების დაფინანსების პირობები (საკუთარი და ნასესხები ფული, ნასესხები სახსრების უზრუნველყოფის პირობები);
• გადახდის პირობები ანალოგთან ოპერაციების განხორციელებისას (ნაღდი ანგარიშსწორება; ანგარიშსწორება ვალუტით; ოფსეტური; ბარტერული და ა.შ.);
• ანალოგთან გარიგების გარემოებები (მიწის ნაკვეთი ღია ბაზარზე წარმოდგენილი იყო თუ არა საჯარო შეთავაზების სახით, მყიდველისა და გამყიდველის კუთვნილება, გაყიდვა გაკოტრების პირობებში და ა.შ.);
• დრო, რომელიც გავიდა ანალოგთან გარიგების დადების დღიდან.

ანალოგების ფასების კორექტირება ღირებულების ფაქტორების მიხედვით შეიძლება განისაზღვროს როგორც ანალოგის საზომი ერთეულის ფასისთვის (მაგალითად, ჰექტარი, კვადრატული მეტრი) და მთლიანად ანალოგის ფასისთვის. ფასის კორექტირება ხარჯების ფაქტორებისთვის შეიძლება გამოითვალოს აბსოლუტური ან პროცენტული თვალსაზრისით.

• ორი ანალოგის შემოსავლის შედარება, რომლებიც ერთმანეთისგან განსხვავდება მხოლოდ ერთი დანახარჯის ფაქტორით და შემოსავლის სხვაობის კაპიტალიზაციით განსაზღვრა ამ ღირებულების ფაქტორის კორექტირება;
• ანალოგებისთვის ფასების კორექტირების ექსპერტიზის განსაზღვრა.

თუ შეფასების ობიექტს აქვს შედარებით უკეთესი მახასიათებლები, მაშინ ანალოგიური ობიექტის ფასი რეგულირდება ზემოთ და პირიქით.

ღირებულების ფაქტორებისთვის, რომელთაგან ერთ-ერთი არის განმსაზღვრელი, ანალოგების ფასების კორექტირება ხდება თანმიმდევრულად: ჯერ ანალოგის ფასის კორექტირება ხდება განმსაზღვრელი ფაქტორით, შემდეგ ხდება ანალოგების ფასის კორექტირება. განმსაზღვრელი ფაქტორი დამოკიდებული ფაქტორით.

ღირებულების ფაქტორებისთვის, რომლებსაც არანაირი კავშირი არ აქვთ, ანალოგური ობიექტის ფასის კორექტირება ხდება მთლიანი კორექტირების აბსოლუტური ან პროცენტული თვალსაზრისით გაანგარიშებით.

როდესაც სათანადოდ არის განსაზღვრული და დარეგულირებული, შერბილებული ანალოგიური ფასები, ზოგადად, ერთმანეთთან ახლოს უნდა იყოს. ანალოგების დაზუსტებულ ფასებში მნიშვნელოვანი განსხვავებების შემთხვევაში მიზანშეწონილია აირჩიოთ: სხვა ანალოგები; შედარებისთვის შერჩეული ღირებულების ფაქტორები; კორექტირების ღირებულებები.

მაგალითი

საბაზრო პირობების გასაანალიზებლად და ობიექტების ფასეულ ობიექტზე მიტანისთვის საჭიროა შედარების ელემენტების მიხედვით შედარების ობიექტის გასაყიდი ფასის კორექტირება.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების ძირითადი ფაქტორებია:

1. საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე და მიწაზე (გათვალისწინებულია სხვაობა გარიგებაში გადაცემულ უფლებათა სიმრავლეში);
2. დაფინანსების პირობები (გადახდის ფორმა, საკუთარი და ნასესხები სახსრების თანაფარდობა, იპოთეკური სესხით სარგებლობის შესაძლებლობა და ა.შ.);
3. რეალიზაციის პირობები (გაყიდვა ღია ბაზარზე - საჯარო შეთავაზება; გაყიდვა გაკოტრების ან ლიკვიდაციის პირობებში; გამყიდველისა და მყიდველის კუთვნილება);
4. გაყიდვის დრო (მხედველობაში მიიღება დროთა განმავლობაში ბაზრის პირობების ცვლილებები);
5. მდებარეობა, ტიპიური გარემო, შენობის სიმჭიდროვე (მდებარეობის გაანალიზებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მდებარეობა ყველაზე მიმზიდველ ზონებთან და მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის ფაქტორი);
6. ფიზიკური მახასიათებლები (რელიეფი, ზომა, ფორმა; სასოფლო-სამეურნეო მიწის ხარისხობრივი მახასიათებლები: ნიადაგის პარამეტრები, მიწის პროდუქტიულობის დონე; გაუმჯობესების ხელმისაწვდომობა: გზები, წყალმომარაგება, ელექტროენერგია და გაზი, სხვა კომუნიკაციები; ტერიტორიის რეკრეაციული ღირებულება; ეკოლოგიური პარამეტრები. ტერიტორიის მდგომარეობა);
7. ეკონომიკური მახასიათებლები, რომლებიც გავლენას ახდენენ წმინდა შემოსავლის ოდენობაზე (მიმდინარე ხარჯები, მენეჯმენტის ხარისხი, ფასდაკლებები იჯარაში, იჯარის ვადები და პირობები და ა.შ.);
8. გამოყენების ბუნება (შესაფასებელი ქონების ანალოგების არჩევისას განხილვისგან უნდა გამოირიცხოს ის, ვისი გამოყენებაც არ ემთხვევა შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის გამოყენებას).

კორექტირება შეიძლება გამოხატული იყოს პროცენტულად ან ფულადი პირობები. ფულადი კორექტირება შეიძლება განხორციელდეს როგორც მთლიანი ნაკვეთის ფასზე (აბსოლუტური ფულადი კორექტირება), ასევე შედარების ერთეულის ფასზე (შედარებითი ფულადი კორექტირება).

შემდეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას შედარების ერთეულებად:

ცხრილი 1

შეფასების ობიექტის ანალოგების გაყიდვის ფასების კორექტირების პროცედურა:

• უპირველეს ყოვლისა, კორექტირება ხდება გარიგების პირობებთან და ბაზრის მდგომარეობასთან დაკავშირებით, რომლებიც ხორციელდება ყოველი შემდგომი კორექტირების გამოყენებით წინა შედეგზე;
• მეორეც, კეთდება კორექტირება, რომელიც პირდაპირ კავშირშია შეფასების ობიექტთან, რომელიც ხდება ამ კორექტივების გამოყენებით საბაზრო პირობების კორექტირების შემდეგ მიღებულ შედეგზე, ნებისმიერი თანმიმდევრობით.

ფასების კორექტირების სიდიდე, როგორც წესი, განისაზღვრება შემდეგი გზებით:

1. ანალოგების ფასების პირდაპირი წყვილი შედარება, რომლებიც ერთმანეთისგან განსხვავდებიან მხოლოდ ერთი ღირებულების ფაქტორით და ამგვარად მოპოვებული ინფორმაციის საფუძველზე ამ ღირებულების ფაქტორის კორექტირების განსაზღვრა;
2. ორი ანალოგის შემოსავლის პირდაპირი წყვილი შედარება, რომლებიც ერთმანეთისგან განსხვავდებიან მხოლოდ ერთი ღირებულების ფაქტორით და განსაზღვრა, შემოსავლის სხვაობის კაპიტალიზაციით, კორექტირება ამ ღირებულების ფაქტორისთვის;
3. ღირებულების ფაქტორის ცვლილებასა და ანალოგების ფასებში ცვლილებებს შორის კავშირის კორელაცია და რეგრესიული ანალიზი და ღირებულების ფაქტორის ღირებულებისა და მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულების კავშირის განტოლების განსაზღვრა;
4. ხარჯების შეფასება, რომელიც დაკავშირებულია ღირებულების ფაქტორის მახასიათებლების შეცვლასთან, რომლითაც ანალოგი განსხვავდება შეფასების ობიექტისგან;
5. ექსპერტმა დასაბუთებული ანალოგების ფასის კორექტირების განსაზღვრა.

კორექტირების შედეგების საფუძველზე ხდება ფასების ანალიზი და შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

მიწის საბაზრო ღირებულებაშეიძლება განისაზღვროს როგორც საშუალო ან შეწონილი საშუალო.

ანალოგების დაზუსტებულ ფასებში მნიშვნელოვანი განსხვავებების შემთხვევაში მიზანშეწონილია აირჩიოთ: სხვა ანალოგები; შედარებისთვის შერჩეული ხარჯების ფაქტორები; კორექტირების ღირებულებები.

Მაგალითად,- 2001 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით ფასდება ვაკანტური მიწის ნაკვეთი, რომელიც მდებარეობს ქალაქის საცხოვრებელ უბანში. ნაკვეთის საერთო ფართობი 0,2 ჰექტარია. დანიშნულება - მშენებლობა სავაჭრო პავილიონი. შედარებისთვის, შეირჩა 4 ნაკვეთი, რომლებიც გაიყიდა ადგილობრივ ბაზარზე, იმავე დანიშნულებით. შედარებული ტერიტორიების მახასიათებლები მოცემულია ქვემოთ (ცხრილი 2).

მაგიდა 2

ნაკვეთი	№1	№2	№3	№4
გასაყიდი ფასი, რუბლი.	29 500	30 800	33 400	24 000
ნაკვეთის ზომა, ჰა	0,20	0,25	0,28	0,18
გაყიდვების დრო, თვე/წელი	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
დაფინანსების პირობები		უნაღდო ანგარიშსწორება, საკუთარი სახსრები	უნაღდო ანგარიშსწორება, საკუთარი სახსრები	უნაღდო ანგარიშსწორება, განვადებით
გაყიდვის პირობები	არ მოიძებნა	არ არის ჩვეულებრივი გაყიდვის პერიოდი (2 თვე)	არ მოიძებნა	არ მოიძებნა
მდებარეობა	Საცხოვრებელი ფართი	ადმინისტრაციული და ბიზნეს ცენტრი	ინდუსტრიული ტერიტორია	Საცხოვრებელი ფართი
ფიზიკური მახასიათებლები	ძირითადი განსხვავებები არ არის ნაპოვნი	ძირითადი განსხვავებები არ არის ნაპოვნი	ზედაპირის რელიეფი არათანაბარია	ძირითადი განსხვავებები არ არის ნაპოვნი

სხვა შედარების ელემენტების თვალსაზრისით, ტერიტორიებს არ აქვთ მნიშვნელოვანი განსხვავებები.

გადაწყვეტა:
შეტანილი ცვლილებების აღწერა

საკუთრება:

გადაცემული უფლებების (მფლობელობის) ფარგლების მხრივ, შეფასების ობიექტის ყველა ანალოგს ერთნაირი პირობები აქვს. შესაბამისად, საკუთრების კორექტირება არ განხორციელებულა.

დაფინანსების პირობები:

მეოთხე ანალოგი შეძენილი იქნა ტრანზაქციის დასრულებისას 40%-ის, ხოლო 9 თვის განვადებით 60%-ის გადახდის პირობით თვეში 1,5%-იანი შემოსავლით. მე-4 ანალოგის გასაყიდ ფასში შეტანილი ცვლილება არის -1003 რუბლი.

იყიდება სპეციალური პირობები:

No2 ნაკვეთის გასაყიდ ფასში ცვლილება შევიდა ატიპიური ექსპოზიციის პერიოდის გათვალისწინებით. ტიპიური ექსპოზიციის პერიოდი 6 თვეა. ექსპოზიციის პერიოდის შემცირება საშუალოდ 4 თვით იწვევს ფასის 10%-ით შემცირებას.

საიტის ბაზარზე ექსპოზიციის შეზღუდული პერიოდი ამცირებს შესადარებელ გასაყიდ ფასს. აქედან გამომდინარე, მასში დანერგილია პროფესიონალურად განსაზღვრული აღმავალი კორექტირება +10%.

გაყიდვის დრო:

ამ ცვლილების შეტანის საფუძველი მიწის ბაზარზე ფასების ცვლილებაა.

მიწის ბაზარზე ფასების ზრდა დაფიქსირდა 2000 წლის პირველ ნახევარში თვეში 2%-ით, მესამე კვარტალში 1%-ით, მეოთხე კვარტალში ფასების ზრდა არ დაფიქსირებულა.

ცვლილება No1 ანალოგზე იქნება 0% (ფასის მომატების გარეშე), ანალოგზე No2 + 2%, ანალოგზე No3 + 7%, ანალოგზე No4 + 3%.

მდებარეობა:

№1 და №4 ნაკვეთებს შეფასებული მიწის ნაკვეთის მსგავსი მდებარეობა აქვთ. ადმინისტრაციულ და ბიზნეს ცენტრში მდებარე №2 ნაკვეთს აქვს საუკეთესო მდებარეობა სავაჭრო პავილიონის ასაშენებლად და დიდი მოთხოვნაა. ამიტომ, მდებარეობის ქვევით კორექტირება ხდება -5% (წარსული დაწყვილებული გაყიდვების ანალიზი ადგენს განსხვავებას 5-7%-ის ფარგლებში).

მე-3 ნაკვეთს აქვს ყველაზე ცუდი მდებარეობა (ქალაქის სამრეწველო ტერიტორია). ექსპერტულად, No3 მონაკვეთის კორექტირების მნიშვნელობა განისაზღვრა +10%.

Ფიზიკური მახასიათებლები:

მე-3 მიწის ნაკვეთის ზედაპირული რელიეფი არათანაბარია. ეს აუარესებს ფიზიკურ მდგომარეობას. ნაკვეთის გასაყიდ ფასზე კორექტირების ოდენობა არის +1% (წარსული დაწყვილებული გაყიდვების ანალიზიდან).

შედარებული ნაკვეთების ფასის კორექტირების შედეგები მოცემულია ქვემოთ - ცხრილი 3.

ცხრილი 3

შედარების ელემენტები	მიწის ნაკვეთი No1	მიწის ნაკვეთი No2	მიწის ნაკვეთი No3	მიწის ნაკვეთი No4
	29 500	30 800	33 400	24 000
ნაკვეთის ზომა, ჰა	0,20	0,25	0,28	0,18
ფასი 0,10 ჰა, რუბ.	14 750	12 320	11 929	13 333
სათაურის კორექტირება	-	-	-	-
დაფინანსების პირობების კორექტირება, რუბ.	0,00	0,00	0,00	-1 003
მორგებული ფასი, რუბლი.	14 750	12 320	11 929	12 330
კორექტირება ამისთვის განსაკუთრებული პირობებიგაყიდვების		+10%
მორგებული ფასი, რუბლი.	14 750	13 552	11 929	12 330
კორექტირება გაყიდვის დროს	+0%	+2%	+7%	+3%
მორგებული ფასი, რუბლი.	14 750	13 823	12 764	12 700
ადგილმდებარეობის კორექტირება	+0%	-5%	+10%	+0%
მორგებული ფასი, რუბლი.	14 750	13 132	14 040	12 700
ფიზიკური (გეოლოგიური) პირობების რეგულირება	+0%	+0%	+2%	+0%
მორგებული ფასი, რუბლი.	14 750	13 132	14 321	12 700

შეფასებული საიტის ღირებულების დადგენა

ცვლილებების შეტანის შემდეგ, შედარებითი მიწის ნაკვეთების ფასების დიაპაზონი იყო 12,700 რუბლიდან. 14,750 რუბლამდე. 0,10 ჰა-ზე. შეფასებული ნაკვეთის 0,1 ჰა-ის ღირებულება განისაზღვრება საშუალო ღირებულებით და შეადგენს 13,726 რუბლს. ამრიგად, მთელი ნაკვეთის ღირებულება იქნება 13,726 * 0,2 = 27,451 რუბლი.

შერჩევის მეთოდი

განაწილების მეთოდი გამოიყენება განვითარებული მიწის ფართობების შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობებია ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა უძრავი ქონების ობიექტებთან, მათ შორის მსგავს მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ან მიწოდების (მოთხოვნის) ფასების შესახებ.

ეს მეთოდი გამოიყენება, როგორც წესი, მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრისას, რომელსაც აქვს სტანდარტული განაშენიანება (აგარაკების სახლები, აგარაკი სოფლები). მიწის ნაკვეთები უნდა იყოს იგივე ზომის.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• ქონების ღირებულების ძირითადი ფაქტორების შერჩევა, რომელშიც შედის შესაფასებელი მიწის ნაკვეთი;
• გასაყიდი ფასების ან მიწოდების (მოთხოვნის) დადგენა ცალკეულ უძრავ ქონებაზე, მათ შორის შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის მსგავსი მიწის ნაკვეთები;
• თითოეულ ანალოგსა და უძრავ ქონებას შორის განსხვავებების ხასიათისა და მასშტაბის განსაზღვრა, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს, შერჩეული ღირებულების ფაქტორებიდან;
• ანალოგების ფასებში კორექტირების დადგენა უძრავი ქონების ობიექტიდან თითოეული ანალოგის ბუნებისა და განსხვავების ხარისხის მიხედვით, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს;
• მიწის კეთილმოწყობის ჩანაცვლების ღირებულების ან რეპროდუქციის ღირებულების გაანგარიშება;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ერთი უძრავი ქონების ობიექტის საბაზრო ღირებულებიდან გამოკლებით, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით, ჩანაცვლების ღირებულება ან მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების რეპროდუცირების ღირებულება.

მიწის ნაკვეთის ჩანაცვლების ან გაუმჯობესების რეპროდუქციის ღირებულება განისაზღვრება შესაბამისად რესურსის მეთოდების ან ძირითადი (ინდექსი, კომპენსაციის) მეთოდების გამოყენებით (ამ შემთხვევაში უპირატესობა უნდა მიენიჭოს რესურსის მეთოდებს). ჩანაცვლების ან რეპროდუქციის ღირებულების დადგენისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ მეწარმის მოგება და გაუმჯობესების ყველა სახის ამორტიზაცია.

ჩანაცვლების ღირებულების ან რეპროდუქციის ღირებულების დასადგენად რესურსის მეთოდები შედგება გაუმჯობესების შესაქმნელად საჭირო ყველა რესურსის (ღირებულების ელემენტების) მიმდინარე (საპროგნოზო) ფასებში და ტარიფებში გაანგარიშებით.

ჩანაცვლების ღირებულების ან რეპროდუქციის ღირებულების განსაზღვრის ძირითადი მეთოდები ეფუძნება მიმდინარე და საპროგნოზო ინდექსების სისტემის გამოყენებას სავარაუდო ღირებულების გადაანგარიშებისთვის საბაზისო ფასის დონეზე განსაზღვრულ ღირებულებასთან მიმართებაში. საბაზისო ფასების დონე მოიცავს 1969, 1984, 1991, 1998, 2001 წლების მოქმედ ნორმებსა და ფასებს. როგორც წესი, დადგენილია სავარაუდო ღირებულების საბაზო ფასის დონიდან შეფასების თარიღზე მოქმედ ფასებზე გადაყვანის ინდექსები. რეგიონალური ცენტრებიფასზე მშენებლობაში.

მეწარმის მოგება არის საბაზრო მოგების ოდენობა მომგებიანი პროექტის ორგანიზებისა და (ან) განხორციელებისთვის. მეწარმის მოგება ფასდება, როგორც სხვაობა აქტივის გასაყიდ ფასსა და მისი შექმნის ხარჯებს შორის, ან ქონების შეძენისა და მოდერნიზაციის ხარჯებს შორის. მეწარმის მოგება ასევე შეიძლება გამოითვალოს კაპიტალის ყველაზე სავარაუდო ალტერნატიული ინვესტიციისთვის დაბრუნების განაკვეთების მიხედვით.

მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების ჩანაცვლების ღირებულების ან რეპროდუქციის ღირებულების განსაზღვრისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ გაუმჯობესებების დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა რაოდენობა.

დაგროვილი ცვეთა იყოფა ფიზიკურად, ფუნქციურ და გარეგნულად.

ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა არის გაუმჯობესების ღირებულების დაკარგვა, რომელიც დაკავშირებულია მათი მომსახურებისუნარიანობის ნაწილობრივ ან სრულ დაკარგვასთან.

ფუნქციური ცვეთა - გაუმჯობესების ღირებულების დაკარგვა სივრცის დაგეგმვის გადაწყვეტის შეუსაბამობის გამო, სამშენებლო მასალებიდა შენობის საინჟინრო აღჭურვილობა, წარმოების ხარისხი სამშენებლო სამუშაოებიან არსებული ბაზრის სტანდარტების გაუმჯობესების სხვა მახასიათებლები ამ ტიპის გაუმჯობესებისთვის.

ეკონომიკური ცვეთა არის ქონების ღირებულების დაკარგვა მის გარე ღირებულების ფაქტორების უარყოფითი გავლენის გამო.

ფიზიკური და ფუნქციური ცვეთა შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. ამ შემთხვევაში ცვეთა მოსახსნელია, თუ მისი ლიკვიდაციის ღირებულება ნაკლებია, ვიდრე ქონების ღირებულების ზრდა მისი ლიკვიდაციის შედეგად.

დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა შეიძლება განისაზღვროს, როგორც ფიზიკური, ფუნქციური და ეკონომიკური ცვეთა და ცვეთა ჯამი.

დაგროვილი ცვეთა შეიძლება განისაზღვროს ზოგადად დაფუძნებული მიწის ნაკვეთზე გაუმჯობესების რეალური ასაკისა და ეკონომიკური სიცოცხლის შეფასების საფუძველზე.

დაგროვილი აცვიათ ასევე შეიძლება განისაზღვროს მთლიანობაში, ან ცალკე, თითოეული ტიპის ტარების გათვალისწინებით. ზოგადად დაგროვილი ამორტიზაციის შეფასებისას გამოიყენება ობიექტების ასაკის შეფასებაზე დაფუძნებული მეთოდები (ეკონომიკური ასაკის მეთოდი და შეცვლილი ეკონომიკური ასაკის მეთოდი) და გაყიდვების შედარების მეთოდი. ობიექტების ასაკის შეფასებაზე დაფუძნებული მეთოდების სიზუსტე დამოკიდებულია მთლიანი ეკონომიკური სიცოცხლისა და ობიექტის ეფექტური ასაკის განსაზღვრის სისწორეზე. დაგროვილი ამორტიზაციის ინდივიდუალურად შეფასებისას გამოიყენება ავარიის მეთოდი.

ეკონომიკური ასაკის მეთოდი განსაზღვრავს დაგროვილ ცვეთას პროცენტულად, ობიექტის ეფექტური ასაკის გაყოფით მის ეკონომიკურ სიცოცხლეზე და ასზე გამრავლებით. ქონების ეფექტური ასაკი განისაზღვრება ანალიტიკურ საფუძველზე, შესაფასებელი ქონების ეკონომიკური სარგებლობის გათვალისწინებით. შეფასების ობიექტის ეფექტური ასაკი მიჩნეულია მისი რეალური ასაკის ტოლი, ნორმალურად ტექნიკური ოპერაციაშესაბამისი წესებისა და რეგულაციების მიხედვით და სათანადოდ ტექნიკური მდგომარეობა. შეფასების ობიექტის ეფექტური ასაკი მიჩნეულია მის ფაქტობრივ ასაკზე მეტი, ექვემდებარება ცუდ ტექნიკურ მუშაობას და ტექნიკურ მდგომარეობას უფრო დაბალი ვიდრე სათანადო. შეფასების ობიექტის ეფექტური ასაკი მიჩნეულია მის ფაქტობრივ ასაკზე ნაკლები, კარგი ტექნიკური ექსპლუატაციისა და ტექნიკური მდგომარეობის ნორმაზე მაღალი. ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა უდრის რეალური ასაკისა და დარჩენილი ეფექტური ასაკის ჯამს. ვარაუდობენ, რომ ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა უდრის სტანდარტული სიცოცხლის (მომსახურების) სიცოცხლეს, შეფასებული ობიექტის სათანადო ტექნიკური მდგომარეობისა და გამოყენების გათვალისწინებით. ქონების ეკონომიკური სიცოცხლე განისაზღვრება ანალიტიკურ საფუძველზე, შესაფასებელი ქონების ეკონომიკური სარგებლობის გათვალისწინებით.

შეცვლილი ეკონომიკური ასაკის მეთოდის გამოყენებით, დაგროვილი ცვეთა განისაზღვრება ფულად ერთეულებში, როგორც ქონების მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ცვეთა. მოსახსნელი ცვეთა უტოლდება არსებული ცვეთის ნიშნების აღმოფხვრის ხარჯებს და განისაზღვრება გაუმჯობესების ფუნქციონირების არსებული დეფექტებით და მათი შეუსაბამობით ბაზრის მოთხოვნებთან და მოლოდინებთან. გამოუსწორებელი ამორტიზაცია გამოითვლება ობიექტის ეფექტური ასაკის გაყოფით მის ეკონომიკურ სიცოცხლეზე და მიღებული ღირებულების გამრავლებით შექმნის ღირებულებასა და მოსახსნელი ცვეთა რაოდენობას შორის სხვაობაზე.

გაყიდვების შედარების მეთოდის გამოყენებით, დაგროვილი ცვეთა განისაზღვრება პროცენტულად ცვეთის შეფასებით მსგავსი ქონების ცვეთის შეფასების საფუძველზე, რომელიც გამოითვლება მსგავსი ქონების შექმნის ღირებულებასა და მათ საბაზრო ღირებულებას შორის სხვაობის საფუძველზე.

დაშლის მეთოდის გამოყენებით, ფიზიკური, ფუნქციური და გარეგანი ცვეთა ცალ-ცალკე ფასდება, შემდეგ კი მიღებული მნიშვნელობები ემატება.

როგორც ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა შეფასების ნაწილი, ცალ-ცალკე ფასდება მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ცვეთა. შემდეგ ემატება მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ფიზიკური აცვიათ მიღებული მნიშვნელობები. მოსახსნელი ფიზიკური გაუარესებამისი აღმოფხვრის ხარჯის ტოლია. შეუქცევადი ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გამოითვლება ცალ-ცალკე კონსტრუქციული ელემენტებისთვის, რომელთა ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა შენობის სიცოცხლის ხანგრძლივობაზე ნაკლებია (ხანმოკლე ელემენტები) და სტრუქტურული ელემენტებისთვის, რომელთა ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა უდრის შენობის სიცოცხლეს (გრძელვადიანი ელემენტები). . ორივე ტიპის ელემენტისთვის შეუცვლელი ფიზიკური ცვეთა განისაზღვრება ფულად ერთეულებში ელემენტის ფიზიკური ასაკის გაყოფით მის ტერმინზე. ფიზიკური ცხოვრებადა მიღებული ღირებულების გამრავლება ამ ელემენტის შექმნის ღირებულებაზე.

როგორც ფუნქციური ცვეთა შეფასების ნაწილი, მოსახსნელი და გამოუსწორებელი ცვეთა ფასდება ცალკე, და შედეგად მიღებული მნიშვნელობები შემდეგ ემატება ერთად.

მოსახსნელი ფუნქციური ცვეთა გამოწვეულია:

• ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების დამატებას ან მოდერნიზაციას;
• ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების შეცვლას;
• ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების აღმოფხვრას;

შექცევადი ფუნქციონალური ცვეთა ხარვეზების გამო, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების დამატებას ან განახლებას, უდრის, შესაბამისად, საჭირო დამატებების ან განახლებების გაკეთების ღირებულებას.

შექცევადი ფუნქციონალური ცვეთა გამო ჩანაცვლება საჭირო ნივთების გამო, უდრის მათ რეპროდუქციის ღირებულებას, პლუს ახალი ნივთების შექმნის ღირებულება, პლუს არსებული ნივთების დემონტაჟის ღირებულება, გამოკლებული მასალების დაბრუნების ღირებულება, თუ მოხდება დაბრუნება.

მოსახსნელი ფუნქციონალური ცვეთა დეფექტების გამო, რომლებიც საჭიროებენ აღმოფხვრას, უდრის მათი რეპროდუქციის ღირებულებას, პლუს დემონტაჟის ღირებულება, გამოკლებული მასალების დაბრუნების ღირებულება, თუ დაბრუნება მოხდება.

გამოუსწორებელი ფუნქციური ცვეთა გამოწვეულია:

• ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების შეცვლას ან მოდერნიზაციას;
• ხარვეზები, რომლებიც საჭიროებენ გაუმჯობესების ელემენტების აღმოფხვრას.

შეუქცევადი ფუნქციონალური ცვეთა გამო ელემენტების შეცვლას ან მოდერნიზაციას საჭიროებს, უდრის დაკარგული შემოსავლის ამჟამინდელ ღირებულებას (ან დამატებითი ხარჯების ღირებულებას), რომელიც დაკავშირებულია ამ ნივთების ხელმისაწვდომობასთან.

შეუცვლელი ფუნქციონალური ცვეთა, რომელიც გამოწვეულია ელიმინაციის საჭიროების გამო, უდრის მათ რეპროდუქციის ღირებულებას, პლუს დაკარგული შემოსავლის მიმდინარე ღირებულებას (მაგალითად, დამატებითი ხარჯები), რომელიც დაკავშირებულია ამ ნივთების არსებობასთან.

გარე ცვეთა და ცვეთა ვრცელდება მთლიან ქონებაზე და, როგორც წესი, მუდმივი ცვეთაა. გარე აცვიათ შეფასების ძირითადი გზებია:

• საბაზრო ღირებულების დანაკარგების განსაზღვრა ნეგატიური გარე ფაქტორების არსებობის გამო წმინდა შემოსავლის (ან მოგების) დანაკარგების კაპიტალიზაციით;
• ნეგატიური გარე ფაქტორების არსებობის გამო საბაზრო ღირებულების დანაკარგების გაყიდვების შედარების გზით განსაზღვრა.

მაგალითი

ერთიანი საკუთრება არის მიწის ნაკვეთი და სტანდარტული შენობა 985 კვ.მ. ღირებულება კვ.მ. ერთი საკუთრება, რომელიც განისაზღვრება შედარებითი გაყიდვის მეთოდით, არის 34000 რუბლი. ვარაუდობენ, რომ მიწის ნაკვეთი მდებარეობს შენობის ქვეშ. მშენებლობის წელი: 1980. შეფასების თარიღი: 2000. საჭიროა მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასება.

გადაწყვეტა:

ერთი ქონების საბაზრო ღირებულება იქნება:

985 * 34,000 = 33,490,000 რუბლი.

ბაზრის ანალიზი აჩვენებს, რომ გაუმჯობესების შექმნის ღირებულება, ტიპიური სახლის აშენების პირდაპირი ხარჯები, არის 38500 რუბლი/კვ.მ. დაგროვილი აცვიათ:

ამორტიზაცია = ეფექტური ასაკი / ტიპიური ეკონომიკური ვადა = 20 / 80 = 0.25%

ამრიგად, გაუმჯობესების (შენობის) საბაზრო ღირებულება იქნება:

985 * 38,500 * (1-25%) = 28,441,875 რუბლი.

შესაბამისად, გამოყოფის მეთოდით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის ღირებულება იქნება:

33,490,000 - 28,441,875 = 5,048,125 რუბლი.

განაწილების მეთოდი

განაწილების მეთოდი გამოიყენება განვითარებული მიწის ფართობების შესაფასებლად.

მეთოდის გამოყენების პირობები:

• ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა უძრავი ქონების ობიექტებთან, მათ შორის მსგავს მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ან მიწოდების (მოთხოვნის) ფასების შესახებ;
• მიწის ნაკვეთის ღირებულების სავარაუდო წილის შესახებ ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა ერთი ქონების საბაზრო ღირებულებაში;
• მიწის კეთილმოწყობის შესაბამისობა ყველაზე ეფექტურ გამოყენებასთან.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• ერთი ქონების ღირებულების ძირითადი ფაქტორების შერჩევა, მათ შორის შესაფასებელი მიწის ნაკვეთი;
• სარეალიზაციო ფასების ან მიწოდების (მოთხოვნის) განსაზღვრა უძრავი ქონების ცალკეული ობიექტების - უძრავი ქონების ობიექტის ანალოგების, მათ შორის, შეფასებული მიწის ნაკვეთის;
• თითოეულ ანალოგსა და უძრავი ქონების ცალკეულ ობიექტს შორის განსხვავებების ხასიათისა და მასშტაბის განსაზღვრა, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით, თითოეული შერჩეული ღირებულების ფაქტორისთვის;
• ანალოგების ფასებში კორექტირების განსაზღვრა, რომელიც შეესაბამება თითოეული ანალოგის ბუნებისა და განსხვავების ხარისხს ერთი უძრავი ქონების ობიექტიდან, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს;
• თითოეული ანალოგის ფასების კორექტირება, განსხვავებების აღმოფხვრა ერთი უძრავი ქონების ობიექტიდან, რომელიც მოიცავს შეფასებულ მიწის ნაკვეთს;
• ერთი ქონების, მათ შორის შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დასაბუთება და გამოთვლა ანალოგების დაზუსტებული ფასების საშუალო შეწონილებით;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება ერთი უძრავი ქონების ობიექტის, მათ შორის შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამრავლებით, მიწის ნაკვეთების ღირებულების ყველაზე სავარაუდო წილით უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაში.

მეთოდი იძლევა უფრო ზუსტ შედეგებს შედარებით ახალი შენობების მქონე უბნებზე, რომლებისთვისაც ხელმისაწვდომია ხარჯთაღრიცხვა. შენობების ასაკის მატებასთან ერთად იზრდება მიწის ღირებულების თანაფარდობა ერთი ქონების მთლიან ღირებულებასთან.

მაგალითი

ერთი უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი, რომელიც წარმოადგენს ტიპიურ განვითარებულ მიწის ნაკვეთს, არის $57,430. აუცილებელია განისაზღვროს მიწის ნაკვეთის ღირებულება, რომელიც არის ერთიანი უძრავი ქონების ნაწილი.

გადაწყვეტა:

არსებობს ინფორმაცია იმავე ტერიტორიაზე განლაგებული ცალკეული უძრავი ქონების მსგავსი გაყიდვების შესახებ.

ცხრილი 4

მიწის ნაკვეთის ღირებულების წილის საშუალო ღირებულება ერთი ქონების ღირებულებაში არის 0,22.

ამრიგად, ერთ შეფასების ობიექტში შემავალი მიწის ნაკვეთის ღირებულება უდრის:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. შემოსავლის მიდგომა

მიდგომა გამოიყენება შეფასებული საიტის ღირებულების დასადგენად, რომელსაც შეუძლია მომავალში შემოსავალი გამოიმუშაოს მისი მუშაობის გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. ღირებულება არის მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავლისა და შესაფასებელი ქონების ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული თანხის ჯამი, შემცირებული მიმდინარე მომენტამდე.

მიდგომა ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს - გონივრული მყიდველი (ინვესტორი) ყიდულობს მიწას მომავალი შემოსავლის ან სარგებლის მოლოდინში.

მიდგომა გამოიყენება მიწის ნაკვეთების ღირებულების შეფასებისას, რისთვისაც შესაძლებელია მსგავსი ხარისხის მიწის ინდივიდუალური გაქირავების ტარიფების ანალიზის საფუძველზე დადგინდეს ამ შემოსავლის კატეგორიის დონე.

ქირა ასახავს მიწის ქირის ოდენობას, რადგან ჩამოყალიბებულია ძირითადი რენტგენის ფაქტორების გათვალისწინებით და ითვალისწინებს მოიჯარეების შემოსავლის რეალურ დონეს მათ რაიონებში. ფუნქციური აქტივობა. ამრიგად, მიწის ნაკვეთის ღირებულება წარმოადგენს მომავალი მიწის ქირის ფასდაკლებულ ღირებულებას.

სასოფლო-სამეურნეო მიწების შეფასებისას, შემოსავლის მიდგომა შეიძლება განხორციელდეს, როდესაც ქირა გამოითვლება კულტივირებული სასოფლო-სამეურნეო კულტურების გაყიდვის საბაზრო ფასებზე, რომელიც ყველაზე ეფექტურია საბაზრო თვალსაზრისით, და მათი დამუშავების ხარჯები, ტექნოლოგიურად ნორმალიზებული და შეფასებული. საბაზრო ფასებიგამოყენებული მასალები და გამოყენებული მომსახურება. სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეფასების თავისებურებები უფრო დეტალურად არის წარმოდგენილი ქვემოთ შესაბამის ნაწილში.

განაცხადი შემოსავლის მიდგომამოითხოვს ობიექტის ფინანსური და ფიზიკური მდგომარეობის საფუძვლიან ანალიზს, მის გარემოს, ეკონომიკური პირობებიდა ტენდენციები, ასევე ისეთი გამოთვლილი ინდიკატორების გამოყენება, როგორიცაა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, რთული პროცენტი, დისკონტირება და ანუიტეტები და ა.შ.

შეფასებისთვის გამოიყენება შემოსავლის მიდგომა. მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი, მიწის ნარჩენი მეთოდი, სავარაუდო გამოყენების მეთოდი. მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ თითოეული მეთოდი.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული და განუვითარებელი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა შესაფასებელი მიწის ნაკვეთიდან მიწის ქირის მიღების შესაძლებლობა.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• მიწის ნაკვეთის მიერ შექმნილი მიწის ქირის გაანგარიშება;
• მიწის საიჯარო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ღირებულების განსაზღვრა;
• მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა მიწის ქირის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე გაყოფით.

აშენებული ან განაშენიანებისთვის განკუთვნილ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის ოდენობა შეიძლება გამოითვალოს მიწის ნაკვეთის გაქირავების შედეგად მიღებული შემოსავალი. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ქირა შეიძლება გამოითვალოს, როგორც შემოსავალი მიწის სასოფლო-სამეურნეო სარგებლობიდან ან შემოსავალი მისი გაქირავებიდან.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ღირებულება განისაზღვრება მსგავსი რისკის დონის მქონე ინვესტიციების კაპიტალზე დაბრუნების განაკვეთების ანალიზის საფუძველზე. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის ძირითადი გზებია:

• მსგავსი მიწის ნაკვეთების ქირის ოდენობის გაყოფა გასაყიდ ფასზე;
• კაპიტალის ანაზღაურების ურისკო განაკვეთის ზრდა შეფასებულ მიწის ნაკვეთში კაპიტალის ინვესტირებასთან დაკავშირებული რისკის პრემიის ოდენობით.

მაგალითი

ეს მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როდესაც მიწის ნაკვეთი შენობებისა და ნაგებობებისგან განცალკევებულია იჯარით.

მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს, ე.ი. ტიპიური ინვესტორი ყიდულობს მიწას მომავალი შემოსავლის ან სარგებლის მოლოდინში.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით მოიცავს იჯარის გადახდებით მიღებული შემოსავლების კაპიტალიზაციას. ამრიგად, მიწის ნაკვეთის ღირებულება წარმოადგენს მომავალი მიწის ქირის ფასდაკლებულ ღირებულებას. როგორც რეგულარული შემოსავლის ნაკადი, მიწის ქირა კაპიტალიზდება ღირებულებად მიწის კაპიტალიზაციის განაკვეთზე დაყოფით, რომელიც განისაზღვრება ბაზრის ანალიზით. კაპიტალიზაციის საწყისი მონაცემები მიღებულია იჯარით გაცემული მიწის გაყიდვისა და იჯარის ღირებულებების შედარებიდან.

Მაგალითად,— ცოტა ხნის წინ მიწის ნაკვეთი იჯარით გაცემული იყო იმ პირობით, რომ საოპერაციო ხარჯები მიეკუთვნებოდა მოიჯარეს წელიწადში 30 000 რუბლს 49 წლის განმავლობაში. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი 12%-ია მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა.

გადაწყვეტა:

მიწის ნაკვეთის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, იქნება:

სზემ. = წლის ქირა / კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი = 30,000 / 12% = 250,000 რუბლი.

დარჩენილი მეთოდი მიწისთვის

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული და განუვითარებელი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა შეფასებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების შესაძლებლობა შემოსავლის მომტანი გაუმჯობესებით ან შემოსავლის მომტანი მიწის ნაკვეთის კომერციული გამოყენების შესაძლებლობა. თუ შემოსავალი გამოითვლება მიწის ნაკვეთის კომერციული სარგებლობიდან, აუცილებელია ამ შემოსავალს გამოკლდეს მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული შემოსავალი ან კაპიტალიზებული შემოსავლიდან გამოკლდეს მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული აქტივების საბაზრო ღირებულება.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• შეფასების ზონაში არსებული ან მოსალოდნელი გაუმჯობესებების რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება;
• ერთი ქონებიდან მთლიანი წმინდა შემოსავლის გაანგარიშება საბაზრო გაქირავების ტარიფებზე და არსებულზე დაყრდნობით სამართლებრივი შეზღუდვებიქონების გამოყენება;
• გაუმჯობესებისთვის მიკუთვნებული წმინდა შემოსავლის გაანგარიშება, როგორც მათი რეპროდუქციის ღირებულების პროდუქტი ან ჩანაცვლება გაუმჯობესებისთვის შემოსავლის კაპიტალიზაციის ნორმით;
• მიწის ნაკვეთზე მიკუთვნებული წმინდა შემოსავლის გაანგარიშება, როგორც სხვაობა მთლიან წმინდა შემოსავალსა და გაუმჯობესებაზე მიკუთვნებულ წმინდა შემოსავალს შორის;
• მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოთვლა მიწის ნაკვეთზე მიკუთვნებული წმინდა შემოსავლის გაყოფით მიწის შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე.

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის განსხვავება რეალურ მთლიან შემოსავალსა და საოპერაციო ხარჯებს შორის. ამ შემთხვევაში ფაქტობრივ მთლიან შემოსავალს აკლდება მხოლოდ ის საოპერაციო ხარჯები, რომლებსაც აიღო მეიჯარე.

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი უდრის სხვაობას პოტენციურ მთლიან შემოსავალსა და ზარალს შორის შენობების გაჩერების დროს და ზარალს შორის ქირის გადაუხდელობისგან.

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი არის შემოსავალი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნას ქონების გაქირავებით, თუ მოიჯარეები გამოიყენებენ ფართის ას პროცენტს და არ არის ზარალი ქირის გადაუხდელობით. მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, ქირავნობის განაკვეთები სარგებლობისთვის უნდა გამოითვალოს ექსკლუზიურად საბაზრო იჯარის ტარიფების საფუძველზე, არსებული ტვირთის გათვალისწინებით (მაგალითად, უკვე დადებული იჯარის ხელშეკრულებები). იმ შენობებისთვის, რომლებიც ცარიელია და გამოიყენება მესაკუთრის მიერ საკუთარი საჭიროებისთვის, ასევე უნდა იქნას გამოყენებული საბაზრო ქირაობის ტარიფები. პოტენციური შემოსავალი უნდა მოიცავდეს სხვა შემოსავალს, რომელიც მიღებულია ქონების მუდმივი გაუმჯობესებიდან, მაგრამ არ შედის ქირაში.

არსებობს ორი სახის საოპერაციო ხარჯები: მუდმივი - დამოუკიდებელი ობიექტის დაკავებულობის დონისგან, ცვლადი - დამოკიდებულია დაკავებულობაზე. საოპერაციო ხარჯების დონე განისაზღვრება ბაზრის იჯარის პირობებიდან გამომდინარე.

გაუმჯობესების ელემენტების მოკლე ეკონომიკური ხანგრძლივობით ჩანაცვლების ღირებულება გამოითვლება პირდაპირი გაანგარიშებით: გაუმჯობესების ელემენტების გამოცვლის ღირებულების (ცვეთა და ცვეთის გამოკლებით) გაყოფით მათ ეკონომიკურ ცხოვრებაზე. ამ გამოთვლების შესრულების პროცესში მიზანშეწონილია გავითვალისწინოთ სახსრების პროცენტული გაზრდის შესაძლებლობა ელემენტების მოკლე მომსახურების ვადით ჩანაცვლებისთვის.

მართვის ხარჯები შედის საოპერაციო ხარჯებში, მიუხედავად იმისა, თუ ვინ მართავს ქონებას - თავად მესაკუთრე თუ კონტრაქტის მენეჯერი. მართვის ხარჯები განისაზღვრება ან ფულადი თვალსაზრისით ან ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის პროცენტულად, ქონების ტიპის მიხედვით.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშებისას ფაქტობრივ მთლიან შემოსავალს არ აკლდება შემდეგი. ამორტიზაციის გამოქვითვებიუძრავი ქონება და უძრავ ქონებაზე სავალო ვალდებულებების მომსახურების ხარჯები.

გაუმჯობესებისთვის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისას, ზოგადად უნდა იყოს გათვალისწინებული ქონების გაუმჯობესებაში ჩადებული კაპიტალის დაბრუნების საჭიროება.

მაგალითი

მიწის ნარჩენების ტექნიკის არსი არის მიწაზე მიკუთვნებული შემოსავლის კაპიტალიზაცია, სანამ ცნობილია მასზე აშენებული ქონების ღირებულება.

ნარჩენი ტექნიკის გამოყენება მიწაზე ვარაუდობს, რომ შენობის (სტრუქტურის) ღირებულება შეიძლება საკმაოდ ზუსტად განისაზღვროს. ტექნიკა ძირითადად გამოიყენება მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზში. ტექნიკა შეიძლება სასარგებლო იყოს იმ შემთხვევებში, როდესაც არ არსებობს სანდო მონაცემები ვაკანტური მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შესახებ.

მიწის ბალანსის ტექნიკა ეფუძნება ხარჯების მიდგომას და შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდს.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების დასადგენად თქვენ უნდა იცოდეთ:

• შენობის (სტრუქტურის) ღირებულება;
• წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ყველა ქონებისგან;
• მიწისა და შენობების კაპიტალიზაციის განაკვეთები.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშების თანმიმდევრობა მიწის ნარჩენი ტექნიკის გამოყენებით

დარჩენილი ტექნიკის გამოსაყენებლად, თქვენ უნდა შეასრულოთ შემდეგი ნაბიჯები:

1. გაუმჯობესების იდენტიფიცირება, რომელიც წარმოადგენს ყველაზე მაღალ და საუკეთესო გამოყენებას;
2. განსაზღვროს შენობებისთვის მიკუთვნებული წლიური შემოსავლის ნაწილი შენობის ღირებულების შესაბამისი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე გამრავლებით (შენობის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი);
3. მიწის წლიური შემოსავლის ოდენობის განსაზღვრა შენობიდან მიღებული შემოსავლის მთლიანი წლიური შემოსავლიდან გამოკლებით;
4. მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა მისთვის მიკუთვნებული შემოსავლის შესაბამის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე (მიწის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი) გაყოფით.

Მაგალითად,- შენობის საბაზრო ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება ხარჯების მიდგომით, არის 15 მილიონი რუბლი, შენობის მომსახურების ვადა 80 წელია, შემოსავლის მაჩვენებელი წელიწადში 15%. მიწის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი 10%-ია. ერთი ქონებით მიღებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის 2,850,000 რუბლი წელიწადში. განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

გადაწყვეტა:

1) განვსაზღვროთ შენობის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი 80 წლის განმავლობაში შენობის მომსახურების ვადის გათვალისწინებით:

Kzd = r + Kv = r + 1/n, სადაც:

Kzd - შენობის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი;

r - შემოსავლის მაჩვენებელი;

Kv - კაპიტალის კომპენსაციის (დაბრუნების) განაკვეთი;

n არის შენობის მომსახურების ვადა.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

კზდ. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) განსაზღვრეთ შენობასთან დაკავშირებული შემოსავლის ნაწილი:

CHOD შენობა = Szd * Kzd, სადაც

CHOD შენობა - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, რომელიც მიეკუთვნება შენობას;

Сзд - შენობის ღირებულება;

Kzd - შენობის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი.

CHOD შენობა = 15,000,000 * 0.1625 = 2,437,500 რუბლი.

3) განვსაზღვროთ მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული შემოსავლის ნაწილი:

ჩოდზემ = ჩოდობშჩ - ჩოდ შენობა, სადაც

ჭოძემ - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი მიწიდან;

CHODtotal - მთლიანი შემოსავალი წელიწადში ერთი ქონების ექსპლუატაციიდან;

CHODzd - შენობასთან დაკავშირებული შემოსავალი.

CHOD მიწა = 2,850,000 - 2,437,500 = 412,500 რუბლი.

4) განსაზღვრეთ მიწის ღირებულება მიწაზე მიკუთვნებული შემოსავლის ნაწილის კაპიტალიზაციით:

Szem = CHODzem/Kzem, სადაც

სზემი - მიწის ღირებულება;

ჭოძემ - შემოსავალი მიწიდან;

კზემი - მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი.

სემი = 412,500/0,10 = 4,125,000 რუბლი.

დანიშნულებისამებრ გამოყენების მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული და განუვითარებელი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად.

მეთოდის გამოყენების პირობაა შეფასებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების შესაძლებლობა გაუმჯობესებებით, რაც შემოსავლის მომტანია. მეთოდის გამოყენება შესაძლებელია ნებისმიერი მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, რომელსაც აქვს განვითარების (განაშენების) პერსპექტივა.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• განაშენიანებული მიწის ნაკვეთის განვითარების ყველაზე ეფექტური ვარიანტისა და მომგებიანი გამოყენების ანალიზი;
• შექმნის ხარჯების გაანგარიშება, მიწის ნაკვეთის ასაშენებლად შერჩეული ვარიანტის შექმნის ხარჯების დროის სტრუქტურის დასაბუთება;
• განაშენიანებული მიწის ნაკვეთით სარგებლობის შემოსავლის პროგნოზირება
• განაშენიანებული მიწის ნაკვეთის სარგებლობიდან შემოსავლის მისაღებად საჭირო ხარჯების გაანგარიშება
• მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასება მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენებისათვის პროექტის განხორციელებასთან დაკავშირებული ყველა ფულადი ნაკადის დისკონტირებით.

სამომავლო შემოსავლებისა და ხარჯების ამჟამინდელი ღირებულების შესაფასებლად გამოყენებული უნდა იქნეს დისკონტის განაკვეთები, რომლებიც მიღებულია ალტერნატიული რისკის დონის მქონე ინვესტიციების კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთების ანალიზის საფუძველზე.

შემოსავლის წყარო შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთზე დაგეგმილი კეთილმოწყობის დაქირავება, ან მათი გაყიდვა შექმნის დასრულების შემდეგ მისაღებ ვადებში საბაზრო გონივრულ ფასებში.

შემოსავლის გაანგარიშება უძრავი ქონების გაქირავების ვარიანტში უნდა მოიცავდეს ქონების გაყიდვის საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებას ქირავნობის გადახდის გაანგარიშების ჰორიზონტის ბოლოს.

მაგალითი

მეთოდი ეფუძნება სამივე შეფასების მიდგომას: ღირებულებას, ბაზარზე გაყიდვების შედარებას და შემოსავალს.

მეთოდი გამოიყენება, როდესაც ნაკვეთის დაშლა რამდენიმე მცირე ნაკვეთად წარმოადგენს მიწის საუკეთესო და ეფექტურ გამოყენებას.

მეთოდის გამოყენების პირობაა შეფასებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების შესაძლებლობა გაუმჯობესებებით, რაც შემოსავლის მომტანია. მეთოდის გამოყენება შესაძლებელია ნებისმიერი მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, რომელსაც აქვს გამოყენების (განაშენების) პერსპექტივა.

გაანგარიშების თანმიმდევრობა:

1. განსაზღვრეთ ნაკვეთების რაოდენობა და ზომა ფიზიკური, იურიდიული შესაძლებლობებისა და ეკონომიკური მიზანშეწონილობის საფუძველზე.
2. განსაზღვრეთ პოტენციური მთლიანი შემოსავალი მომზადებული საიტების გაყიდვიდან ან გაქირავებიდან. გაანგარიშების საფუძველია ერთი ნაკვეთის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება გაყიდვების შედარებით, განსხვავებების კორექტირების გათვალისწინებით.
3. განსაზღვრეთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი გაყიდვებიდან, რაც არის განსხვავება გაყიდვებიდან პოტენციურ მთლიან შემოსავალსა და გაუმჯობესებისა და საიტის განვითარების ყველა ხარჯის ჯამს შორის.
   გაუმჯობესების ხარჯები მოიცავს: ტერიტორიების ჩაყრის, გაწმენდისა და შეფასების ხარჯებს; გზების, ტროტუარების, კომუნალური ქსელების, დრენაჟის მშენებლობის ხარჯები; გადასახადები, დაზღვევა, ხელფასიინჟინრები; მარკეტინგული ხარჯები; კონტრაქტორის მოგება და ზედნადები; მეწარმის მოგება.
4. მიწის ნაკვეთის მიმდინარე ღირებულება განისაზღვრება, როგორც სხვაობა დისკონტირებული შემოსავლის ნაკადსა და დისკონტირებული ხარჯების ნაკადს შორის.

Მაგალითად,— საჭიროა მიწის მასის შეფასება საერთო ფართით 120 ჰექტარი, რომლის დეველოპერი დაყოფას გეგმავს 10 ნაკვეთად, თითოეული 12 ჰექტარი ფართობით. ერთი ნაკვეთის სავარაუდო გასაყიდი ფასი 5000 დოლარია. შემდეგი ხარჯები იქნება გამოყენებული:

ცხრილი 5

ნაკვეთების გაყიდვის სქემა: 1 წლის განმავლობაში - 5 ნაკვეთი, 2 წლის განმავლობაში - 3 ნაკვეთი, 3 წლის განმავლობაში - 2 ნაკვეთი.

ამ ტიპის ინვესტიციის ფასდაკლების განაკვეთი განისაზღვრება 12%-ით.

მოდით განვსაზღვროთ მიმდინარე მნიშვნელობა ფულადი სახსრების დინებაშემოსავალი:

ცხრილი 6

გაყიდული მიწის ნაკვეთების რაოდენობა, ც.	5	3	2
წლიური შემოსავალი, $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

განვსაზღვროთ ხარჯების ფულადი ნაკადის მიმდინარე ღირებულება

ცხრილი 7

ხარჯები, $	13 200	3 900	3 900
შუა წლის ფასდაკლების ფაქტორი	0,944911	0,843671	0,753277
შემოსავლის ნაკადის ამჟამინდელი ღირებულება, $	12 473	3 290	2 938
შემოსავლის მთლიანი ღირებულება, $	18 701

მიწის ნაკვეთის ამჟამინდელი ღირებულება:

Szem = TSdoh - TSras = 43,811 - 18,701 = $25,110

TSdoh - ნაკვეთების რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავლის მთლიანი ღირებულება;

TSexp არის ყველა ხარჯის მიმდინარე ღირებულება გაუმჯობესებისა და საიტების მშენებლობისთვის.

4.3. ხარჯთეფექტური მიდგომა

ხარჯთეფექტური მიდგომა პრაქტიკულად არ გამოიყენება მიწის ნაკვეთის თვითშეფასებისთვის. მიდგომა გულისხმობს საიტის მთლიანი ღირებულების განსაზღვრას მისი გაუმჯობესებით: შენობები, ნაგებობები, კომუნალური მომსახურება. მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასების ხარჯთაღრიცხვის მიდგომა ვარაუდობს, რომ გონივრული ინვესტორი არ გადაიხდის უფრო მაღალ ფასს ქონებაზე, ვიდრე დაჯდება შესაბამისი სამშენებლო ნაკვეთის შეძენა და მასზე მსგავსი დანიშნულების და ხარისხის შენობის აღმართვა. გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.

ღირებულების მიდგომა გვიჩვენებს თავად მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას, როგორც განსხვავებას მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას გაუმჯობესებით და გაუმჯობესების ჩანაცვლების ღირებულებას შორის მათი ცვეთის გამოკლებით. ამ შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრის მოდელი ეფუძნება ნარჩენის პრინციპს.

ხარჯების მიდგომა ეფუძნება მიწის ნაკვეთების გაუმჯობესებასთან დაკავშირებული ხარჯების გათვალისწინებას.

ხარჯების მიდგომა გამოიყენება სასოფლო-სამეურნეო მიწების შესაფასებლად, მიწის მელიორაციის, ეროზიის კონტროლის, ჰიდრავლიკური ინჟინერიისა და მიწის პროდუქტიულობის გაზრდის მიზნით კაპიტალური ინვესტიციების გათვალისწინებით.

მიწის განაშენიანებისთვის გამოყოფისას, ნაყოფიერი ფენის შეფასებასთან ერთად, მნიშვნელოვანია ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა კაპიტალი და საოპერაციო ხარჯები:

• ადგილის მდებარეობა წყლისა და ენერგომომარაგების წყაროებთან მიმართებაში, სხვა დასახლებებისოციალური და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ობიექტები;
• საინჟინრო და სამშენებლო პირობები: ნიადაგის მახასიათებლები, მიწისქვეშა წყლების დონე, რელიეფი და ა.შ. ნაყოფიერი ფენის, ადგილმდებარეობის და მისი საინჟინრო და სამშენებლო ფაქტორების შეფასებისას გათვალისწინებულია ტერიტორიის ბუნებრივი პირობები;
• გამოყენებული სასუქები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები;
• მიწის ღირებულების სოციალური ფაქტორები (სოციალურ-ეკონომიკური ცხოვრების პირობები, ნიადაგისა და მცენარეულობის მახასიათებლები და სხვა);
• ტერიტორიების სანიტარიული და ჰიგიენური პარამეტრები (ჰაერის და ნიადაგის დაბინძურება, ხმაურის დონე და ა.შ.).

ღირებულების მიდგომა იწვევს ობიექტურ შედეგებს, თუ შესაძლებელია ზუსტად შეფასდეს გაუმჯობესების (შენობები და ნაგებობები) ჩანაცვლების ღირებულება და ცვეთა, რაც ექვემდებარება უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის შედარებით ბალანსს.

ხარჯების მიდგომა არის მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ერთადერთი მეთოდი იმ შემთხვევებში, როდესაც ბაზარზე არ არსებობს სანდო მონაცემები მსგავსი ნაკვეთებით დასრულებული ტრანზაქციების შესახებ გაუმჯობესების გარეშე.

ხარჯების მიდგომის ელემენტები მიწის ნაკვეთის რეპროდუქციის ან გაუმჯობესების ღირებულების გაანგარიშების კუთხით გამოიყენება მიწის ნარჩენების მეთოდში და ზემოთ აღწერილი განაწილების მეთოდში.

5. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასების თავისებურებები

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასება უნდა ეფუძნებოდეს მათ ნებადართულ, ყველაზე ეფექტურ გამოყენებას, ტერიტორიის სასოფლო-სამეურნეო ზონირების მახასიათებლების გათვალისწინებით.

შეფასების განსახორციელებლად, ერთი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საზღვრებში გამოიყოფა ნაწილები, რომლებიც განსხვავდება გამოყენების სახეობებით, რომელთაგან თითოეული ექვემდებარება დამოუკიდებელ შეფასებას. ნაწილების გამოყოფა, როგორც წესი, ხდება მიწის ნაკვეთის ახსნის შესაბამისად.

გამოყენების ტიპის მიხედვით, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ნაწილები შეიძლება დაიყოს:

• სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა (სახნავი მიწები, თივის მინდვრები, საძოვრები, ნაკვეთები და მრავალწლიანი ნარგავები);
• სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების შენობების მიწები (სამფლობელო და სამეურნეო ნაგებობები, სარემონტო-ტექნიკური, მანქანათმშენებლობითი სადგურები, სამრეწველო სასოფლო-სამეურნეო კომპლექსები, საკულტო და მეფრინველეობის სადგურები, საწყობები, აგრეთვე სასოფლო-სამეურნეო პროდუქტების წარმოებისა და გადამუშავების კომპლექსები);
• მიწები, რომლებიც დაკავებულია ფერმაში არსებული გზებით, კომუნიკაციებით, ხეებითა და ბუჩქებით, რომლებიც მიზნად ისახავს მიწის დაცვას არასასურველი ბუნებრივი, ანთროპოგენური და ტექნოგენური ფენომენების გავლენისგან, დახურული წყალსაცავები.

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მისი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ნაგებობების მიწების ღირებულების საფუძველზე და მიწის ნაკვეთის სხვა ნაწილების ხარისხობრივი მახასიათებლების გათვალისწინებით.

მიწის ნაკვეთის ნაწილები, რომლებიც დაკავებულია სასოფლო-სამეურნეო ნაგებობებით, ფასდება ნაშენი ან განაშენიანებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების შეფასების მეთოდების გამოყენებით.

მიწის ნაკვეთის ნაწილები, რომლებიც გამოიყენება სასოფლო-სამეურნეო მიწად და დახურული წყლის ობიექტები, რომლებიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას ცალკეული ბიზნეს საქმიანობისთვის (მაგალითად, თევზაობა), ჩვეულებრივ ფასდება გაყიდვების შედარების მეთოდით ან მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით.

მიწის ნაკვეთის ნაწილები, რომლებიც დაკავებულია სასოფლო-სამეურნეო გზებით; კომუნიკაციები; დახურული წყლის ობიექტები, რომლებიც არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ცალკეული ბიზნეს საქმიანობისთვის; ხეებისა და ბუჩქების მცენარეულობა, რომელიც განკუთვნილია მიწის დასაცავად არასასურველი ბუნებრივი, ანთროპოგენური და ადამიანის მიერ შექმნილი ფენომენების ზემოქმედებისაგან, არ ექვემდებარება დამოუკიდებელ შეფასებას. ამ შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთის მთლიანობაში ღირებულების შეფასებისას მხედველობაში მიიღება მიწის ნაკვეთის ამ ნაწილების მახასიათებლები.

5.1. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის შეფასების თავისებურებები

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას გაყიდვების შედარების მეთოდით და მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მიწის ნაკვეთის ბუნებრივი აგრონომიული თვისებები, აგრეთვე ანთროპოგენური დაბინძურების წყაროების გავლენა, როგორც ღირებულების ნაწილი. ფაქტორები. მიწის ნაკვეთისა და მისი ნიადაგის ფენის ძირითადი აგრონომიული თვისებები მოიცავს: მიწის ნაკვეთის ნიადაგის ფენის ხარისხობრივ მახასიათებლებს (კვებითი შემცველობა, ხელმისაწვდომი ტენიანობა, აერაცია, მექანიკური შემადგენლობა, სტრუქტურული შემადგენლობა, მჟავიანობა და ა.შ.) და ადგილმდებარეობის ხარისხობრივ მახასიათებლებს. მიწის ნაკვეთის (რელიეფი, ტენიანობა, მიკროკლიმატი).

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, არსებობს ქირის გამოთვლის თავისებურებები, რომლებიც დაკავშირებულია მიწის ნაკვეთის ბუნებრივი აგრონომიული თვისებების აღრიცხვის მიღებულ სისტემასთან.

ქირა გამოითვლება როგორც სხვაობა მთლიან შემოსავალსა და სოფლის მეურნეობის წარმოების ხარჯებს შორის. მთლიანი შემოსავალი გამოითვლება მიწის ფართობის ერთეულზე, როგორც სასოფლო-სამეურნეო კულტურის სტანდარტული მოსავლიანობის და მისი საბაზრო ფასის პროდუქტი.

სასოფლო-სამეურნეო კულტურის სტანდარტული მოსავლიანობა განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის ბუნებრივი აგრონომიული თვისებებით, გაზომილი ხარისხის ქულებით.

სასოფლო-სამეურნეო კულტურების არჩევა, რომლებზეც გამოითვლება მიწის ქირა, ხდება მიწის ნაკვეთის ადგილზე ტიპიური ან ტრადიციულად გაშენებული კულტურების ნაკრებიდან. კულტურების ამ ნაკრებიდან დგინდება მათი ბრუნვა, რაც უზრუნველყოფს მიწის რენტას ყველაზე დიდ რაოდენობას და ამავე დროს არ არღვევს ნიადაგის ბუნებრივ აგრონომიულ თვისებებს.

სახნავი მიწების მთლიანი შემოსავალი შეიძლება გამოითვალოს ძირითადი მოსავლის მთლიანი მოსავლიანობის მიხედვით. ძირითადი მოსავლის არჩევა ხდება მიწის ნაკვეთის ადგილზე ტიპიური ან ტრადიციულად გაშენებული კულტურების ნაკრებიდან. ამ შემთხვევაში, თანმხლები კულტურების პროდუქტიულობა შეიძლება ითარგმნოს ძირითადი მოსავლის პროდუქტიულობაში.

სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის წარმოებისთვის მატერიალური ხარჯები განისაზღვრება საფუძველზე ტექნოლოგიური რუკები, დაარსება სტანდარტული ხარჯებითესლი, საწვავი და საპოხი მასალები, სასუქები და ა.შ. სახის.

ხარჯები ფულადი თვალსაზრისით გამოითვლება იმ ტერიტორიაზე, სადაც მიწის ნაკვეთი ჭარბობს საბაზრო ფასებზე.

ხარჯების გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება მიწის ნაკვეთის საინჟინრო განვითარების დონე, მათ შორის საგზაო ქსელის სიმჭიდროვე, გზების კლასი და სატრანსპორტო მარშრუტების სიახლოვე და სასოფლო-სამეურნეო ნედლეულის გადამუშავების პუნქტები და ნედლეულის მიწოდების ადგილები და წარმოებისთვის საჭირო მარაგი.

5.2. შეფასების მახასიათებლები ცალკეული სახეობებისასოფლო - სამეურნეო მიწა

სახნავ-სათესი მიწების მთლიანი შემოსავლის გაანგარიშებისას შეიძლება გათვალისწინებულ იქნეს ბოსტნეული პროდუქტებისა და სამკურნალო მცენარეების პროდუქტებისთვის ერთი სეზონის განმავლობაში რამდენიმე მოსავლის მიღების შესაძლებლობა.

საბადო ფასდება შემოთავაზებული განაშენიანების მეთოდით, მისი სხვა ტიპის (ტიპების) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე გადაცემის ეკონომიკური მიზანშეწონილობის გათვალისწინებით.

თივის მინდვრებისა და საძოვრების მთლიანი შემოსავლის გაანგარიშებისას უნდა მოხდეს ბუნებრივი საკვები მიწების ფაქტობრივი პროდუქტიულობის გათვალისწინებით და არ გავითვალისწინოთ სასურსათო მიწების გაუმჯობესების (მაგალითად, მორწყვის) შედეგად მთლიანი შემოსავლის ზრდა.

მრავალწლიანი ნარგავების მთლიანი შემოსავლის გაანგარიშებისას უნდა მოხდეს მათი ნაყოფიერების სიხშირე და ხილისა და კენკროვანი პროდუქტების რეალური მოსავლიანობა. ეს უნდა გაითვალისწინოს:

• მრავალწლიანი ნარგავების ასაკი;
• მრავალწლოვანი ნარგავების სახეობა-ჯიშური შემადგენლობა;
• მრავალწლიანი ნარგავების სივრცითი განთავსების თავისებურებები ერთი მიწის ნაკვეთის საზღვრებში;
• ბაღებისა და ვენახების რიგებიდან მიღებული დამატებითი პროდუქტებიდან შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასების მეთოდი მიწის გადასახადის განაკვეთის საფუძველზე ნიადაგის ბუნებრივი ნაყოფიერების გათვალისწინების გარეშე

ეს მეთოდი ეფუძნება შეფასების ზონების, ადმინისტრაციული ოლქების, დასახლებების ან მათი ჯგუფების შესაბამისი დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სტანდარტულ ფასს, რომელიც განისაზღვრება რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1997 წლის 15 მარტის No319 დადგენილების შესაბამისად. „მიწის სტანდარტული ფასის დადგენის პროცედურის შესახებ“.

შეფასებული ნაკვეთის სტანდარტული ფასი კორექტირებულია მზარდი (კლებადი) კოეფიციენტებით, რომლებიც ითვალისწინებენ ტერიტორიული შეფასების ზონას, მიწოდებასა და მოთხოვნაზე დამოკიდებულებას მიწის ბაზარზე, კუმულაციური ინფლაციის კოეფიციენტს გარკვეული წლის განმავლობაში, მიწის გამოყენების ტიპს. და ნაკვეთის მდებარეობა ზონაში. შედეგი არის მიწის სარგებლობის (ნორმატიული) ღირებულება.

გამოყენების (ნორმატიული) მნიშვნელობის გამოთვლის ფორმულა:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF,

სადაც SP1 არის მიწის ნაკვეთის სარგებლობის (ნორმატიული) ღირებულება;

3Н - მიწის გადასახადის განაკვეთი 1 ჰექტარზე გარკვეული სახის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე M-რაიონში;

K - მიწის გადასახადის განაკვეთის მრავალჯერადი მოცემული საგანიქვეყნები;

S - საიტის ფართობი, ჰექტარი;

საბაზრო (ძირითადი) ღირებულება უდრის ნაკვეთის სარგებლობის (ნორმატიული) ღირებულების ნამრავლს მოცემულ შეფასების ზონაში მიწოდებისა და მოთხოვნის ინდექსით, რაც დამოკიდებულია მიწის გამოყოფის მიზნებზე:

SR1 = SP1 * ISPR,

სადაც CP1 არის საიტის საბაზრო (ძირითადი) ღირებულება;

SP1 - გამოყენების (ნორმატიული) მნიშვნელობა;

მაგალითი 1.ბაღის კოოპერატივად გაყიდვის მიზნით 10 ჰექტარი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა. ტერიტორია გამოიყენებოდა სახნავ-სათესად.

საიტის მისამართი: ვლადიმირის რეგიონი, სუდოგოდსკის რაიონი, სოფელი ვიატკინო. ადგილის მანძილი რაიონული ცენტრიდან - 8 კმ, რაიონი - 32 კმ, ცენტრალური ქონება - 1 კმ, გზატკეცილი ~ 1 კმ, რკინიგზა- 10 კმ, სანაოსნო მდინარე (წყლის არტერია) - 9 კმ. 1 კმ მანძილზე არის აუზი, 3 კმ - ტყემდე, 8 კმ - ტექნოგენური დაბინძურების ადგილებიდან. მიმდებარედ არის კომუნიკაციების ცენტრი (0,5კმ), გაზსადენის შეერთების პუნქტამდე 0,5კმ და ელექტროგადამცემი ხაზამდე 2კმ. საიტი მდებარეობს ვლადიმირის შესაფერის უბანში.

გამოსავალი. პროდუქციის გაყიდვის ძირითადი ადგილებიდან, მიმდებარე ლანდშაფტის ელემენტებიდან და კომუნალური საშუალებებიდან საიტის დაშორებიდან გამომდინარე, ადგილმდებარეობის კოეფიციენტი (LC) იქნება 1.22.

საგადასახადო განაკვეთი 1 ჰექტარ სახნავ-სათეს მიწებზე (ZN) ამ ტერიტორიაზე შეფასების თარიღისთვის არის დაახლოებით 35 აშშ დოლარი.

გადასახადის სიმრავლე რეგიონში (კ) - 200; ინფლაციის ინდექსი (IINF) - 1,5; მიწოდებისა და მოთხოვნის ინდექსი (DSID) მე-2 შეფასების ზონისთვის არის 2.0 (რეგიონული ადმინისტრაციის უფროსის გადაწყვეტილებით). მიწოდებისა და მოთხოვნის ინდექსი შეიძლება განისაზღვროს, როგორც 1 ჰექტარის საშუალო საბაზრო ღირებულების 75%-ის თანაფარდობა (გასული წლის გაყიდვების მონაცემების მიხედვით) მოცემული ერთეული ფართობის სტანდარტულ ფასთან. გამოყენების ღირებულება:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1.22 * 1.3 * 1.0 * 1.5.

SP1 = $166,530.

საბაზრო ღირებულება იქნება:

SR1 = SP1 * ISPR = 166,530 * 2.0 = 333,060 აშშ დოლარი.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასების მეთოდი მიწის გადასახადის განაკვეთის საფუძველზე, ნიადაგის ბუნებრივი ნაყოფიერების გათვალისწინებით

ეს მეთოდი წინა მეთოდის მოდიფიკაციაა. მიწის გადასახადის განაკვეთი აღებულია არა 1 ჰექტარზე, არამედ რეგიონული ნიადაგის ხარისხის საშუალო ქულის 1 ქულაზე (შეგიძლიათ გამოიყენოთ გადასახადის ღირებულება გარკვეული შეფასების ზონის 1 ქულაზე).

ნიადაგის ხარისხის ქულა (B) არის უბნების ნიადაგის ხარისხის (ანუ ნაყოფიერების) და მათი პროდუქტიული შესაძლებლობების შედარებითი შეფასება, გამოხატული ქულებით.

ხარჯების გამოთვლებში გამოიყენება შეფასებული ტერიტორიის ნიადაგის ხარისხის რეალური ქულა, მისი კორექტირებით ნიადაგის საშუალო ხარისხის რეგიონულ ქულასთან მიმართებაში. შემდგომი გამოთვლები წინა მეთოდის მსგავსია:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF,

სადაც SP2 არის მიწის ნაკვეთის სარგებლობის (ნორმატიული) ღირებულება;

3НБ - მიწის გადასახადის განაკვეთი 1 საშუალო რეგიონალური (ზონის) ნიადაგის ხარისხის ქულაზე;

B - შეფასებული ტერიტორიის ნიადაგის ხარისხის ქულა;

KPP - საგადასახადო განაკვეთის კორექტირების ფაქტორი შეფასებული ადგილის ნიადაგის ხარისხის 1 პუნქტისთვის საშუალო რეგიონალურ ან ზონალურ ხარისხის წერტილთან მიმართებაში.

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - მიწის გადასახადის განაკვეთის მრავალჯერადი ქვეყნის მოცემულ სუბიექტში;

S - საიტის ფართობი, ჰექტარი:

KM - კორექტირების ფაქტორი საიტის ადგილმდებარეობისთვის;

KZ - კორექტირების ფაქტორი საიტის ღირებულებაზე, ადგილმდებარეობის ზონის მიხედვით;

KUG - საიტის ღირებულების კორექტირების ფაქტორი მიწის გამოყენების სახეობიდან გამომდინარე;

IINF - ინფლაციის ინდექსი კონკრეტული წლისთვის.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო (ძირითადი) ღირებულების გამოთვლის ფორმულა:

SR2 = SP2 * ISPR,

სადაც CP2 არის საიტის საბაზრო (ძირითადი) ღირებულება;

SP2 - გამოყენების (ნორმატიული) მნიშვნელობა;

ISDP - მიწოდებისა და მოთხოვნის ინდექსი.

მაგალითი 2. 10 ჰექტარი ფართობის მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლის საწყისი პარამეტრებია მაგალით 1-ში აღწერილი ნაკვეთის მონაცემები, შეფასების თარიღია 1998 წლის 10 იანვარი. დამატებით, მიწის გადასახადის რეგიონალური განაკვეთი 1 ჰექტარზე. გამოყენებულია სახნავი მიწა - 40 აშშ დოლარი/ჰა; საშუალო რეგიონალური ნიადაგის ხარისხის ქულა არის 50, ხოლო შეფასებული უბნის ნიადაგის ხარისხის ქულა არის 41.5.

გამოსავალი.მიწის გადასახადის განაკვეთი 1 ქულის ნიადაგის ხარისხის რეგიონში არის 40/50 = 0,85 აშშ დოლარი.

მოხმარების (ნორმატიული) ღირებულება, საიტის ნაყოფიერების გათვალისწინებით, განისაზღვრება ფორმულით:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0.8*41.5 * (41.5/50+1)/2 * 200 * 10 *1.22 * 1.3 * 1.00 * 1.5 = $144,538.6.

საბაზრო ღირებულებაა:

SR2 = SP2 * ISPR = 144,538.5 * 2.0 = 289,077 აშშ დოლარი.

მიწის ნაკვეთის შეფასება არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ზემოთ მითითებულ საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითად პრინციპებს.

თუ მოთხოვნის შემცველი ნორმატიული სამართლებრივი აქტი სავალდებულომიწის ნაკვეთის შეფასება, ან მიწის ნაკვეთის შეფასების ხელშეკრულებაში (შემდგომში ხელშეკრულება) არ არის განსაზღვრული. კონკრეტული ტიპიშეფასების ობიექტის ღირებულება, ამ ობიექტის საბაზრო ღირებულება ექვემდებარება განსაზღვრას.

მიწის ნაკვეთების შეფასების ჩატარება სავალდებულოა, თუ გარიგებაში ჩართულია მიწის ნაკვეთები მთლიანად ან ნაწილობრივ. რუსეთის ფედერაცია, რუსეთის ფედერაციის სუბიექტები ან მუნიციპალიტეტები, მათ შორის:

• რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების ღირებულების დადგენისას მათი პრივატიზების, ნდობის მართვაზე გადაცემის ან იჯარის მიზნით;
• რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების გირაოს გამოყენებისას;
• რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების გაყიდვის ან სხვაგვარად გასხვისებისას;
• რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილ მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებული სავალო ვალდებულებების დაკისრებისას;
• რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების გადაცემისას, როგორც შენატანი. საწესდებო კაპიტალი, იურიდიული პირების სახსრები, აგრეთვე მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესახებ დავის შემთხვევაში, მათ შორის:
• მიწის ნაკვეთების ნაციონალიზაციისას;
• იპოთეკური სესხისთვის პირებიხოლო იურიდიული პირები მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესახებ დავის შემთხვევაში;
• საქორწინო კონტრაქტების გაფორმებისას და განქორწინებულ მეუღლეთა ქონების გაყოფისას ერთ-ერთი მხარის ან ორივე მხარის მოთხოვნით ამ ქონების ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში;
• რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებული სახელმწიფო ან მუნიციპალური საჭიროებისთვის მიწის ნაკვეთების გამოსყიდვის ან სხვაგვარად ჩამორთმევისას;
• მიწის ნაკვეთების ღირებულების შეფასებისას გადასახადების (ქონების გადასახადის) სწორად გადახდის მონიტორინგისას დასაბეგრი ბაზის გამოანგარიშებასთან დაკავშირებით დავის წარმოშობის შემთხვევაში.

ეს მოთხოვნები არ ვრცელდება სახელმწიფო და მუნიციპალური განკარგვისას წარმოშობილ ურთიერთობებზე უნიტარული საწარმოებიდა ეკონომიკური მართვის უფლებით მათთვის მინიჭებული ქონებით ან ოპერატიული მენეჯმენტი, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც ქონების განკარგვა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად ნებადართულია ამ ქონების მფლობელის თანხმობით.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესაფასებლად სამუშაოების განხორციელების საფუძველია შემფასებელსა და დამკვეთს შორის შეთანხმება.

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასება, განმეორებითი შეფასების ჩათვლით, შეიძლება განხორციელდეს შემფასებლის მიერ სასამართლოს, საარბიტრაჟო სასამართლოს, საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე. ასევე გადაწყვეტილებით უფლებამოსილი ორგანო.

სასამართლო, საარბიტრაჟო სასამართლო, არბიტრაჟი დამოუკიდებელნი არიან შემფასებლის არჩევისას. შესაფასებელი ობიექტის შეფასებასთან დაკავშირებული ხარჯები, აგრეთვე შემფასებლის ფულადი ანაზღაურება ექვემდებარება ანაზღაურებას (გადახდას) რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

ხელშეკრულება შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის არის წერადა არ საჭიროებს ნოტარიულად დამოწმებას.

კონტრაქტი უნდა შეიცავდეს:

• ხელშეკრულების დადების საფუძველი;
• შეფასების ობიექტის ტიპი;
• შეფასების ობიექტის განსაზღვრული ღირებულების (მნიშვნელობების) ტიპი;
• შეფასების საგნის შეფასების ჩატარების ფულადი ანაზღაურება;
• ინფორმაცია შემფასებლის სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას იმის შესახებ, აქვს თუ არა შემფასებელს შეფასების საქმიანობის ლიცენზია, ამ ლიცენზიის სერიული ნომრისა და გაცემის თარიღის მითითებით, მისი გამცემი ორგანოს, აგრეთვე პერიოდის შესახებ, რომელზედაც გაიცა ეს ლიცენზია.

შეფასების ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს მიწის ნაკვეთის ზუსტ მითითებას და მის აღწერას.

რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების შეფასებასთან დაკავშირებით შემფასებლის მიერ დადებულია ხელშეკრულება მესაკუთრის მიერ უფლებამოსილ პირთან, განახორციელოს გარიგება შეფასების ობიექტებთან, თუ სხვა რამ არ არის. დადგენილია რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით.

შეფასების გაკეთებისას შემფასებელი ვალდებულია გამოიყენოს ინფორმაცია, რომელიც უზრუნველყოფს შეფასების ანგარიშის სანდოობას, როგორც მტკიცებულებათა მნიშვნელობის ინფორმაციის შემცველ დოკუმენტს. შეფასებაში გამოყენებული ინფორმაციის მოცულობას, ინფორმაციის წყაროების არჩევანს და ინფორმაციის გამოყენების წესს განსაზღვრავს შემფასებელი.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მისი დანიშნულება და ნებადართული გამოყენება, აგრეთვე სხვა პირების უფლებები მიწის ნაკვეთზე. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება იცვლება მისი რომელიმე ჩამოთვლილი სამართლებრივი მახასიათებლის ცვლილებით.

შეფასების შედეგები დოკუმენტირებული უნდა იყოს შეფასების წერილობით ანგარიშში.

შეფასების ანგარიში არ უნდა იყოს ორაზროვანი ან შეცდომაში შემყვანი. შეფასების ანგარიში უნდა იყოს დაწერილი საყოველთაოდ ხელმისაწვდომ ენაზე, სპეციალური ტერმინების ახსნა-განმარტებით, შეიცავდეს დეტალურ დასაბუთებებს და აუცილებელ განმარტებებს შემფასებლის დაშვებების, გამოთვლებისა და დასკვნების შესახებ.

თუ მიწის ნაკვეთის შეფასებისას განისაზღვრება არა საბაზრო ღირებულება, არამედ სხვა სახის ღირებულება, ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენის შესაძლებლობისგან გადახრის კრიტერიუმები და მიზეზები.

მოხსენებაში აუცილებლად უნდა იყოს მითითებული:

• ანგარიშის მომზადების თარიღი და რიგითი ნომერი;
• შემფასებლის მიერ შეფასების ობიექტის შეფასების საფუძველი;
• შემფასებლის იურიდიული მისამართი და ინფორმაცია მასზე გაცემული ლიცენზიის შესახებ შეფასებითი საქმიანობის განსახორციელებლად ამ სახეობისქონება;
• შეფასების ობიექტის ზუსტი აღწერა, ხოლო იურიდიული პირის კუთვნილ შეფასების ობიექტთან დაკავშირებით - დეტალები იურიდიული პირიდა ამ შეფასების ობიექტის საბალანსო ღირებულება;
• შეფასების სტანდარტები შეფასების ობიექტის შესაბამისი ტიპის ღირებულების დასადგენად, მათი გამოყენების დასაბუთება ამ შეფასების ობიექტის შეფასებისას, შეფასების ობიექტის შეფასებისას გამოყენებული მონაცემების სია, მათი მიღების წყაროების მითითებით, აგრეთვე დაშვებები, როდესაც მიღებულია. შეფასების ობიექტის შეფასება;
• შეფასების ობიექტის ღირებულებისა და მისი საბოლოო ღირებულების განსაზღვრის თანმიმდევრობა, აგრეთვე მიღებული შედეგის გამოყენების შეზღუდვები და საზღვრები;
• შეფასების ობიექტის ღირებულების დადგენის თარიღი;
• შემფასებლის მიერ გამოყენებული დოკუმენტების ჩამონათვალი და შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დადგენა.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიში, სავალდებულო მონაცემების გარდა, უნდა შეიცავდეს:

• მიწის ნაკვეთის აღწერა და მისი გაუმჯობესებები, მიწის ნაკვეთის დანიშნულების და ნებადართული სარგებლობის ჩათვლით, ტვირთი მესამე პირების უფლებებით;
• მიწის და მისი გაუმჯობესების ფოტოები;
• მიწისა და უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობის დახასიათება;
• მიწის ყველაზე ეფექტური გამოყენების იდენტიფიცირება.

შეფასების დასკვნა შეიძლება შეიცავდეს დანართებს, რომელთა შემადგენლობას განსაზღვრავს შემფასებელი, შეფასების ხელშეკრულების პირობებით გათვალისწინებული მოთხოვნების გათვალისწინებით.

შეფასების ანგარიშის ყველა მასალა მიმართული უნდა იყოს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დასაბუთებაზე. მოერიდეთ შეფასების ანგარიშში მასალებისა და ინფორმაციის შეტანას, რომლებიც არ არის დაკავშირებული საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის პროცედურასთან.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება უნდა იყოს გამოხატული რუბლით, როგორც ერთიანი ღირებულება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული შეფასების ხელშეკრულებაში. ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს, რომ მიწის ნაკვეთის საბოლოო ღირებულება განისაზღვრება ღირებულებების დიაპაზონში.

დადგენილი წესით და მოთხოვნების საფუძველზე შედგენილ შეფასების ანგარიშში მითითებული შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულება. ფედერალური კანონი„შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციაში“, შეფასების სტანდარტები და რეგულაციებირუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის განხორციელების კონტროლის უფლებამოსილი ორგანოს შეფასების საქმიანობების შესახებ, შეიძლება ჩაითვალოს რეკომენდებულად შეფასების საგანთან გარიგების დადების მიზნებისათვის, თუ გასულია არაუმეტეს 6 წლისა. შეფასების ანგარიშის შედგენა შეფასების საგანთან დაკავშირებული ტრანზაქციის ან საჯარო შეთავაზების თვეების წარდგენის თარიღამდე.

თუ არსებობს დავა ანგარიშში მოცემული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ან სხვა ღირებულების სანდოობაზე, მათ შორის იმავე მიწის ნაკვეთის შეფასების შესახებ არსებულ სხვა ანგარიშთან დაკავშირებით, ეს დავა განიხილება სასამართლოს მიერ. საარბიტრაჟო სასამართლო დადგენილი იურისდიქციის შესაბამისად, არბიტრაჟი სასამართლოს მიერ დავის ან შეთანხმების მხარეთა შეთანხმებით ან შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელი რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

სასამართლოს, საარბიტრაჟო სასამართლოს, საარბიტრაჟო ტრიბუნალს უფლება აქვს დაავალოს მხარეები დადონ გარიგება დავის განხილვისას განსაზღვრულ ფასად. სასამართლო მოსმენა, მხოლოდ იმ შემთხვევებში, როდესაც გარიგება სავალდებულოა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოსალოდნელ ღირებულებაზე, ხანგრძლივობასა და მიწის ნაკვეთიდან შემოსავლის მიღების ალბათობაზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენებით, მიწის ნაკვეთზე მოზიდული წარმოების სხვა ფაქტორებიდან შემოსავლის გათვალისწინების გარეშე. სამეწარმეო საქმიანობისთვის (შემდგომში, ამ რეკომენდაციების მიზნებისათვის მიწის ქირა) (მოლოდინის პრინციპი).

სასამართლო პრაქტიკა და კანონმდებლობა - რუსეთის ფედერაციის ქონების სამინისტროს ბრძანება 03/06/2002 N 568-r (შესწორებული 07/31/2002) „მიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების დამტკიცების შესახებ“

კლასტერებისთვის, რომლებისთვისაც ასევე გამოიყენება მიწის ნაკვეთების ქირავნობის შესახებ ინფორმაცია, მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ხორციელდება მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, ბაზრის განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV თავის მე-4 პუნქტის შესაბამისად. მიწის ნაკვეთების ღირებულება, დამტკიცებული რუსეთის საკუთრების სამინისტროს 06.03 .2002 N 568-r ბრძანებით (შემდგომში - მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად).

მიწის ფასის დასადგენად გამოიყენება არაერთი ერთიანი მეთოდი. ეს არის ზოგადი მეთოდოლოგიური ტექნიკა და შეფასების ტექნოლოგიები, რომლებიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას მისი ღირებულების დასადგენად, მიუხედავად მიწათსარგებლობის ტიპისა. მიწის შეფასების კონკრეტული ტექნიკის ან მეთოდის გამოყენების შესაძლებლობა და მიზანშეწონილობა დამოკიდებულია შეფასების მიზანზე, შეფასებული უძრავი ქონების ტიპზე და საწყისი მონაცემების ხელმისაწვდომობაზე. აუცილებელი პირობამიწის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ნებისმიერი მიზნით არის ბაზრის მონაცემების გამოყენება. ჩვენი შემფასებელი კომპანია მოსკოვში გთავაზობთ ყველა ტიპის ტერიტორიის შეფასების მომსახურებას თქვენთვის ოპტიმალური მეთოდის შერჩევით.

მიწის შეფასების ძირითადი მეთოდებია:

• გაყიდვების შედარება;
• გამონადენი;
• განაწილება;
• მიწის ქირის კაპიტალიზაცია;
• ნაშთი;
• დანიშნულებისამებრ გამოყენების.

ეს სია სტანდარტულია. იგი დამტკიცდა რუსეთის საკუთრების სამინისტროს 2002 წლის 7 მარტის No568-r ბრძანებით დოკუმენტში „მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები“. ეს მეთოდები გამოიყენება ნებისმიერი ტიპის ტერიტორიის შესაფასებლად. შეფასების სერვისებისა და გამოყენებული მეთოდების შესახებ მეტი შეგიძლიათ გაიგოთ გვერდებზე

1. გაყიდვების შედარების მეთოდი

იგი გამოიყენება მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, როგორც შენობებით, ნაგებობებით და (ან) ნაგებობებით დაკავებული, ასევე განაშენიანებისაგან თავისუფალი მიწის ნაკვეთებით. მეთოდის გამოყენების პირობაა ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა შეფასებული ქონების ანალოგი მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ფასებზე. მიწის ნაკვეთებთან გარიგების ფასების შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში დასაშვებია მიწოდების (მოთხოვნის) ფასების გამოყენება.

მიწის შეფასების ეს მეთოდი მოიცავს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• იმ ელემენტების განსაზღვრა, რომლებითაც შეფასების ობიექტი შედარებულია ანალოგ ობიექტებთან (შემდგომში - შედარების ელემენტები);
• თითოეულ ანალოგსა და შეფასებულ მიწის ნაკვეთს შორის განსხვავებების ბუნებისა და ხარისხის შედარების თითოეული ელემენტის განსაზღვრა;
• ანალოგების ფასის კორექტირების თითოეული შედარების ელემენტის განსაზღვრა, რომელიც შეესაბამება თითოეული ანალოგის შეფასებული მიწის ნაკვეთიდან განსხვავებების ბუნებასა და ხარისხს;
• თითოეული ანალოგის ფასის შედარების თითოეული ელემენტის კორექტირება, მათი განსხვავებების აღმოფხვრა შეფასებული მიწის ნაკვეთიდან;
• მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ანალოგების დაზუსტებული ფასების გონივრული განზოგადებით.

შედარების ელემენტები მოიცავს შესაფასებელი ქონების ღირებულების ფაქტორებს (ფაქტორები, რომელთა ცვლილებები გავლენას ახდენს შესაფასებელი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე) და ბაზარზე განვითარებულ მიწის ნაკვეთებთან გარიგების მახასიათებლებს.

ყველაზე მნიშვნელოვანი ხარჯების ფაქტორებია:

• მდებარეობა და გარემო;
• დანიშნულება, ნებადართული გამოყენება, სხვა პირების უფლებები მიწის ნაკვეთზე;
• ფიზიკური მახასიათებლები (რელიეფი, ფართობი, კონფიგურაცია და ა.შ.);
• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• ინფრასტრუქტურა (კომუნალური ქსელების არსებობა ან სიახლოვე და მათთან დაკავშირების პირობები, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტები და ა.შ.).

2. იზოლაციის მეთოდი

მიწის შეფასების ძირითადი წესები, რომლებსაც ეს მეთოდი შეიცავს:

მიწის შეფასების ეს მეთოდი მოიცავს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• შეფასებული მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების რეპროდუქციის ჩანაცვლების ღირებულების ან ღირებულების გაანგარიშება;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ერთი უძრავი ქონების ობიექტის საბაზრო ღირებულებიდან გამოკლებით, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით, ჩანაცვლების ღირებულება ან მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების რეპროდუცირების ღირებულება.

3. განაწილების მეთოდი

გამოიყენება ნაშენი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად.

ამ მეთოდოლოგიით დამტკიცებული მიწის შეფასების წესები:

• ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა ერთ უძრავი ქონების ობიექტებთან გარიგების ფასებზე, ერთი უძრავი ქონების მსგავსი, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს. ტრანზაქციის ფასების შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში დასაშვებია მიწოდების (მოთხოვნის) ფასების გამოყენება;
• მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო წილის შესახებ ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა ერთი ქონების საბაზრო ღირებულებაში;
• მიწის კეთილმოწყობის შესაბამისობა მის ყველაზე ეფექტურ გამოყენებასთან.

მეთოდი მოიცავს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• იმ ელემენტების დადგენა, რომლითაც ერთი უძრავი ქონების ობიექტი, მათ შორის შეფასებული მიწის ნაკვეთი, შედარებულია ანალოგიურ ობიექტებთან;
• თითოეული ანალოგის ბუნებისა და განსხვავების ხარისხის შედარების თითოეული ელემენტის განსაზღვრა ერთი უძრავი ქონების ობიექტიდან, შეფასებული მიწის ნაკვეთის ჩათვლით;
• ანალოგების ფასის კორექტირების თითოეული შედარების ელემენტის განსაზღვრა, რომელიც შეესაბამება თითოეული ანალოგის ბუნებისა და განსხვავების ხარისხს ერთი უძრავი ქონების ობიექტიდან, შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ჩათვლით;
• თითოეული ანალოგისთვის ფასების შედარების თითოეული ელემენტის კორექტირება, მათი განსხვავებების აღმოფხვრა ერთი უძრავი ქონების ობიექტისგან, რომელიც მოიცავს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს;
• ერთი ქონების, მათ შორის შეფასებული მიწის ნაკვეთის, საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ანალოგების დაზუსტებული ფასების გონივრული განზოგადების გზით;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ერთი უძრავი ქონების ობიექტის საბაზრო ღირებულების გამრავლებით, რომელიც მოიცავს შეფასებულ მიწის ნაკვეთს, მიწის ნაკვეთის წილის ყველაზე სავარაუდო ღირებულებაზე ერთი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაში. ობიექტი.

4. მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდი

მიწის შეფასების ეს მეთოდი გამოიყენება განვითარებული და განუვითარებელი მიწის შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა შესაფასებელი მიწის ნაკვეთიდან მიწის ქირის მიღების შესაძლებლობა.

მიწის შეფასების ეს მეთოდი მოიცავს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• მიწის ნაკვეთის მიერ შექმნილი მიწის ქირის გაანგარიშება;
• მიწის შესაბამისი იჯარის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ღირებულების დადგენა;

მიწის ქირის კაპიტალიზაცია ნიშნავს მიწის ქირის ყველა მომავალი ღირებულების განსაზღვრას შეფასების თარიღზე, რომლებიც უდრის ერთმანეთს ან იცვლება იგივე განაკვეთით დროის თანაბარი პერიოდის განმავლობაში. გაანგარიშება ხდება შეფასების თარიღის შემდეგ პირველი პერიოდის ღირებულების გაყოფით შემფასებლის მიერ განსაზღვრულ შესაბამის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე მიწის ნაკვეთი მიწის ბაზარზე არსებული პირობებით.

5. ნარჩენი მეთოდი

იგი გამოიყენება განაშენიანებული და განუვითარებელი მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა შეფასებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების შესაძლებლობა გაუმჯობესებებით, რაც შემოსავლის მომტანია.

მიწის შეფასების ეს მეთოდი მოიცავს წესების დაცვითგამოთვლები:

• შეფასებული მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესაბამისი გაუმჯობესების რეპროდუქციის ან გამოცვლის ღირებულების გაანგარიშება;
• წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება ერთი ქონებიდან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში საბაზრო იჯარის განაკვეთების საფუძველზე;
• წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება, რომელიც მიეკუთვნება გაუმჯობესებას გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, როგორც რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ხარჯების პროდუქტი
• გაუმჯობესებების გაანგარიშება გაუმჯობესებიდან მიღებული შემოსავლის შესაბამისი კაპიტალიზაციის მაჩვენებლით;
• მიწის ქირის ოდენობის გაანგარიშება, როგორც სხვაობა ერთი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის გარკვეული პერიოდის განმავლობაში და წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის, რომელიც მიეკუთვნება გაუმჯობესებას შესაბამისი დროის განმავლობაში;
• მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება მიწის ქირის კაპიტალიზაციით.

6. დანიშნულებისამებრ გამოყენების მეთოდი

მიწის ღირებულების შეფასების ეს მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ და განუვითარებელ მიწის ნაკვეთებზე. მეთოდის გამოყენების პირობაა მიწის ნაკვეთის შემოსავლის გამომუშავების შესაძლებლობა.

ამ მეთოდოლოგიით დამტკიცებული მიწის შეფასების წესები მოითხოვს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

• მიწის ნაკვეთის გამოყენებისათვის საჭირო ხარჯების ოდენობის და დროის სტრუქტურის განსაზღვრა მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენების ვარიანტის შესაბამისად (მაგალითად, მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების ხარჯები ან მიწის ნაკვეთის ცალკეულ ნაწილებად დაყოფის ხარჯები, რომლებიც განსხვავდება ფორმის, ტიპისა და გამოყენების ბუნებით);
• მიწის ყველაზე ეფექტური გამოყენების შედეგად მიღებული შემოსავლის ოდენობისა და დროის სტრუქტურის განსაზღვრა;
• საოპერაციო ხარჯების ოდენობისა და დროის სტრუქტურის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია მიწის ყველაზე ეფექტური სარგებლობიდან შემოსავლის მისაღებად;
• შეფასებულ მიწის ნაკვეთზე კაპიტალის ინვესტირების რისკის დონის შესაბამისი დისკონტის განაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა;
• მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოთვლა მიწის ნაკვეთის გამოყენებასთან დაკავშირებული ყველა შემოსავლისა და ხარჯის დისკონტირებით.

მიწის ნაკვეთის სავარაუდო ღირებულების საბოლოო ღირებულება მიიღება მიღებული შედეგების მიხედვით სხვადასხვა მეთოდები. ამ მონაცემების შედარებისას მიზანშეწონილია უპირატესობა მიანიჭოთ უფრო სრულ და სანდო ინფორმაციაზე დაფუძნებულ შეფასებებს. გამოთვლილი მიწის ღირებულებაში მნიშვნელოვანი შეუსაბამობები სხვადასხვა მეთოდები, მეთოდები და წესები მიუთითებს შეფასების შეცდომებზე ან მიწის ბაზრის დისბალანსზე.