Plan biznesowy 

Rosyjski rynek hotelowy. Przegląd rynku: biznes hotelowy Kluczowe wskaźniki moskiewskich hoteli o nowoczesnych standardach

Rosyjski rynek hotelowy rozwija się w ciągu ostatnich kilku lat w dość szybkim tempie, na co w dużej mierze składają się następujące czynniki.

1. Rosnące zainteresowanie turystyczne Federacją Rosyjską ze strony społeczności światowej, wyrażające się pozytywną dynamiką liczby przyjazdów turystów, gdzie Federacja Rosyjska od kilku lat niezmiennie znajduje się w pierwszej dziesiątce krajów świata według Wskaźnik „Przyjazdy turystów międzynarodowych” według Światowej Organizacji Turystyki UNWNO (Tabela 5).

Tabela 5. Dynamika i prognoza przyjazdów turystów międzynarodowych do Federacji Rosyjskiej

2. Dodatnia dynamika wzrostu krajowego ruchu turystycznego w Federacji Rosyjskiej, co potwierdzają dane Federalnej Państwowej Służby Statystycznej Federacji Rosyjskiej, VTsIOM i Stowarzyszenia Organizatorów Turystyki Rosji (tabela 6).

Tabela 6. Dynamika krajowych przepływów turystycznych w Federacji Rosyjskiej

Liczba wyjazdów turystycznych, mln osób.

wzrost do 2014 r. mógłby wynieść od 30 do 50%

Tym samym turystyka krajowa rośnie średnio o 5-6 % W roku.

  • 3. Stworzenie sprzyjającego klimatu inwestycyjnego dla rozwoju działalności hotelarskiej zarówno w całej Federacji Rosyjskiej, jak iw poszczególnych regionach i miastach kraju. Wśród głównych działań można wyróżnić następujące działania:
    • utworzenie specjalnych stref ekonomicznych o charakterze turystyczno-rekreacyjnym (SSE TRT) w celu rozwoju działalności turystyczno-hotelarskiej na swoim terenie;
    • rozwój programu „Lokalizacja obiektów infrastruktury hotelowej w Petersburgu”, który pojawił się w 2004 roku w celu zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej Petersburga i promowania przyspieszonego rozwoju rynku usług hotelarskich. W ramach tego programu został sporządzony i stale aktualizowany „Wykaz adresowy budynków i działek pod zabudowę obiektów infrastruktury hotelowej”. Udostępnianie inwestorom gruntów i innych nieruchomości pod adresami wskazanymi w wykazie lokalizacji obiektów infrastruktury hotelowej odbywa się na podstawie wyników przetargu przeprowadzanego w trybie otwartego konkursu lub na określony cel zgodnie z art. z decyzją rządu. Podobny dokument istnieje w Moskwie „Program branżowy dotyczący umieszczania hoteli w Moskwie”;
    • preferencje podatkowe dla hoteli. Przykładowo w Moskwie moskiewska Duma Miejska zatwierdziła świadczenia dla hoteli, których celem jest rozwój turystyki krajowej i wsparcie Mistrzostw Świata FIFA w 2018 r. Świadczenie będzie obowiązywać od 2015 r. do 1 stycznia 2020 r. (władze nie wykluczają świadczenia mogą zostać przedłużone). Organizacyjny podatek od nieruchomości nie będzie pobierany od minimalnej powierzchni pokojów pomnożonej przez 2. Jednocześnie ulgi przysługują hotelom, które przed 2016 rokiem przejdą klasyfikację i potwierdzą swoją „gwiazdkę”. Oprócz, mówimy o o liczbie pokoi znajdujących się w budynkach objętych podatkiem od nieruchomości według wartości katastralnej;
    • Komitet Rozwoju Turystyki w Petersburgu przygotowuje specjalny program inwestycyjny dotyczący budowy hoteli trzygwiazdkowych itp., Aby w imieniu gubernatora wesprzeć inwestorów, którzy są gotowi inwestować w hotele klasy ekonomicznej.

Według BusinesStat i DISCOVERY Research Group wartość rynku usług hotelarskich w Federacji Rosyjskiej wykazuje w latach 2002-2008 stopniową tendencję wzrostową. (przed kryzysem) rosła w średnim tempie około 20%, a w ciągu ostatnich kilku lat po 2009 r. średnie tempo wzrostu wynosi 12,9% rocznie (rys. 6).

Warto zaznaczyć, że w chwili obecnej największy udział w obrotach sektora hotelarskiego – aż do 70% – mają Moskwa i Sankt Petersburg, jednak z roku na rok reprezentacja regionów jest coraz większa.

Warto zauważyć, że zgodnie z prognozami ekspertów przedstawionymi w ramach federalnego programu celowego „Rozwój turystyki krajowej i przyjazdowej w Federacji Rosyjskiej

Ryż. 6.

(2011-2018)”, określonych w państwowym programie Federacji Rosyjskiej „Rozwój kultury i turystyki” na lata 2013 - 2020, wolumen płatnych usług hoteli i podobnych obiektów noclegowych będzie stopniowo rósł i do 2018 roku może osiągnąć 500 miliardów ruble. (Tabela 7).

Tabela 7. Główne podstawowe i prognozowane wskaźniki rozwoju branży hotelarskiej w Federacji Rosyjskiej do 2018 roku w oparciu o Federalny Program Celowy „Rozwój turystyki krajowej i przyjazdowej w Federacji Rosyjskiej (2011-2018)”, określony w państwowym programie Federacji Rosyjskiej „Rozwój Kultury i Turystyki” na lata 2013-2020 gg.

organizacje

2015 (prognoza Rosturystyki)

Tabela 8. Hotele i podobne obiekty noclegowe w Federacji Rosyjskiej

organizacje

Ich jednorazowa pojemność, tysiąc miejsc

Prognoza Federalnej Agencji Turystyki

Według Federalnej Państwowej Służby Statystycznej i BusinesStat liczba hoteli i podobnych obiektów noclegowych w Federacji Rosyjskiej stale rośnie w ciągu ostatnich 10 lat, a w ciągu ostatnich 5 lat liczba obiektów hotelowych w Rosji wzrosła o ok. 36,2% i osiągnęła w 2014 roku liczbę 10 714 obiektów (tabela 8).

W tabeli 8 do 1995 roku dane prezentowane są bez uwzględnienia hoteli znajdujących się w bilansie kołchozów i PGR, a od 2005 roku dane prezentowane są z uwzględnieniem osoby, wykonanie działalność przedsiębiorcza bez tworzenia osoby prawnej (przedsiębiorcy indywidualni).

Warto podkreślić, że rynek hotelowy nawet przy tych wskaźnikach nie jest nasycony i ma duży potencjał wzrostu. Obecnie w Federacji Rosyjskiej wskaźnik udostępnienia łóżek hotelowych wynosi około 4,5 łóżka na 1 tys. mieszkańców, podczas gdy w Europie przypada 13-35 łóżek. W Moskwie liczba ta wynosi blisko 10, w Petersburgu - do 8 miejsc. Według firmy Blackwood średnia wartość współczynnika dostępności pokoi hotelowych w ośrodkach administracyjnych odpowiednich regionów objętych Złotym Pierścieniem Federacji Rosyjskiej wynosi

2,1 pokoju na 1 tys. mieszkańców.

Tak więc w Siergijewie Posadzie liczba pokoi hotelowych wynosi 1,5 pokoju na 1 tysiąc mieszkańców, Iwanowo - 1,8, Jarosław - 2, Kostroma - 2,1, Władimir - 2,6 pokoi na 1 tysiąc mieszkańców.

Według raportu Międzynarodowego Forum Ekonomicznego „The Travel & Tourism Competitiveness Report 2015” Rosja zajmuje 90. miejsce na 141 krajów na świecie pod względem liczby pokoi hotelowych na 100 osób. populacji (Tabela 9).

Większość obiektów hotelowych w Rosji to hotele. W 2014 r. udział hoteli wśród wszystkich organizacji typu hotelowego wyniósł 86,6% (ryc. 7). Warto również zaznaczyć, że z całego rynku hotelarskiego klienci preferują hotele.

Według Federalnej Służby Statystycznej, podział terytorialny rynku hotelowego Federacji Rosyjskiej według okręgów federalnych kraju koncentruje się największy odsetek hoteli i podobnych obiektów noclegowych, nieco ponad 66% liczby ogólnorosyjskiej w czterech okręgach federalnych: Centralny Okręg Federalny, Południowy Okręg Federalny, Wołżański Okręg Federalny, Syberyjski Okręg Federalny (ryc. 8).

Wyspy Zielonego Przylądka

Chorwacja

Szwajcaria

Seszele

Norwegia

Islandia

Bułgaria

Czarnogóra

Irlandia

Barbados

Luksemburg

Nowa Zelandia

Republika Czeska

Federacja Rosyjska

Ryż. 7.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę podział regionalny, najwięcej hoteli i podobnych obiektów noclegowych znajduje się w Region Krasnodarski, Moskwa, obwód Tiumeń, Petersburg i obwód Swierdłowska.

Ogólnie rzecz biorąc, w ostatnim czasie branża hotelarska ma tendencję do coraz większego skupiania się w kierunku regionów rosyjskich - wielu deweloperów hotelowych, którzy wcześniej pracowali wyłącznie w główne miasta, dziś starają się zagospodarować odległe terytoria Federacji Rosyjskiej.


Ryż. 8.


Ryż. 9.

Segment ośrodków wypoczynkowych, kempingów i innych organizacji rekreacyjnych jest najaktywniej rozwinięty i reprezentowany w Południowym Okręgu Federalnym, który ma znaczną różnicę w stosunku do swoich dwóch zwolenników: Wołskiego i Syberyjskiego Okręgu Federalnego (ryc. 9).

Branża hotelarska jest dość atrakcyjna z punktu widzenia inwestorów, a według ekspertów CBRE Group Inc., światowego lidera w dziedzinie nieruchomości komercyjnych, w 2014 roku wolumen inwestycji w segmencie hotelowym w Rosji wyniósł 530 milionów dolarów, co stanowi 15% całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Dzisiaj w Rosji, według specjalistów agencji informacyjnej INFOLine, którzy przeanalizowali federalne i regionalne programy rozwoju i modernizacji bazy noclegowej, regionalne programy rozwoju turystyki oraz programy przygotowawcze do głównych wydarzenia sportowe zaprezentowano 180 projektów budowy obiektów hotelowych w Rosji (projekty 2014-2017). Jednocześnie około 45% tych obiektów jest już na etapie budowy, 25% na etapie projektu, a dla pozostałych 30% trwają prace przygotowawcze lub rozpoczął się już zerowy cykl budowy. Niewątpliwymi liderami w rozwoju projektów inwestycyjnych w branży hotelarskiej Federacji Rosyjskiej są


Ryż. 10.

Znajduje się obwód moskiewski i Północno-Zachodni Okręg Federalny, a następnie Wołga i Południowy Okręg Federalny

Inwestycje w budowę jednego obiektu na terenie Federacji Rosyjskiej w większości przypadków wahają się od 20 do 250 mln dolarów, natomiast projekty inwestycyjne różne rodzaje obiekty hotelowe: same hotele, sanatoria, hotele w różnych kompleksach wielofunkcyjnych, hotele butikowe, apartamenty itp. (ryc. 10).

Należy również zauważyć, że niestety 80% nowych hoteli w Federacji Rosyjskiej buduje się za pieniądze z kredytów, a obecna sytuacja polityczna i gospodarcza w kraju może w pewnym stopniu skorygować planowane plany inwestorów hotelarskich, ponieważ niektóre projekty hotelowe zostały już zaczęto „zamrażać”. Ponadto wielu inwestorów, chcąc skrócić okresy zwrotu inwestycji i ograniczyć ryzyko, rozważa budowę hoteli w ramach wielofunkcyjnych kompleksów obejmujących oprócz hoteli także obszary biurowe, mieszkalne oraz handlowo-rozrywkowe.

Najwięcej hoteli i podobnych obiektów noclegowych w Federacji Rosyjskiej stanowi własność prywatną, stanowiąc 91,2% wszystkich obiektów hotelowych w kraju (ryc. 11).

Według szacunków BusinesStat realna wielkość rynku usług hotelarskich w Federacji Rosyjskiej kształtuje się średnio w ciągu ostatnich kilku lat na poziomie 78,1 mln osobodni. I tak w 2010 r. wyniosło to 77,7 mln osobodni, w 2011 r. – 87 mln osobodni pobytu, w 2013 r. w hotelach w kraju przebywało ponad 42,5 mln


Ryż. 12.


Ryż. 11. Zróżnicowanie hoteli i podobnych obiektów noclegowych w Federacji Rosyjskiej ze względu na rodzaj własności (2014), %

osób i udzielono 72,8 mln noclegów, a w 2014 r. udzielono 75 mln noclegów. Wskaźnik ten jest jednak nadal stosunkowo niewielki w porównaniu z wieloma krajami europejskimi, gdzie 4-5 razy przekracza wskaźniki Federacji Rosyjskiej, ale jest bardzo zbliżony do średniego wskaźnika krajów Unii Europejskiej (rys. 12).

Goście hoteli i podobnych obiektów noclegowych na terenie Federacji Rosyjskiej podzieleni są według podziału geograficznego (terytorialnego). w następujący sposób:

  • Największą część rynku stanowią konsumenci z Rosji, jak pokazuje badanie TripBarometr z serwisu TripAdvisor, gdzie odsetek Rosjan nocujących w hotelach w Rosji wynosi 85%. W szczególności ten fakt oraz struktura wydatków konsumpcyjnych ludności Federacji Rosyjskiej, gdzie według Federalnej Państwowej Służby Statystycznej Federacji Rosyjskiej pozycja „hotele, kawiarnie i restauracje” stanowi niecałe 3%, w dużej mierze określa dość skromne wskaźniki kosztów branży hotelarskiej w Federacji Rosyjskiej, przedstawione w danych Ryc. 6 (Tabela 10);
  • Według różnych szacunków udział obcokrajowców wynosi około 11-15%, czego nie można zignorować.

Według Stowarzyszenia Turystyki Biznesowej (ABT) około 60% gości hotelowych w Rosji to turyści biznesowi, a w miastach o dużej aktywności biznesowej odsetek ten jest jeszcze wyższy.

W tym zakresie Stowarzyszenie Turystyki Biznesowej (ABT) przyjęło program „Certyfikacja hoteli biznesowych i konferencyjnych”, oparty

Tabela 10. Struktura wydatków konsumpcyjnych ludności Federacji Rosyjskiej w 2014 roku

Nazwa grupy towarów i usług

Środek ciężkości, %

Żywność i napoje bezalkoholowe

Napoje alkoholowe, wyroby tytoniowe

Ubrania i buty

Usługi mieszkaniowe, woda, prąd, gaz i inne paliwa

Artykuły gospodarstwa domowego, Urządzenia i codzienna pielęgnacja domowa

Opieka zdrowotna

Transport

Organizacja imprez rekreacyjnych i kulturalnych

Edukacja

Hotele, kawiarnie i restauracje

Inne produkty i usługi

łazienki w badaniu przeprowadzonym wśród specjalistów turystyki biznesowej, które pomogło zidentyfikować główne czynniki decydujące o wyborze obiektu noclegowego. Pierwsze miejsca w rankingu zajęły takie kryteria, jak dogodna lokalizacja hotelu, tj. dobrze rozwinięte połączenia komunikacyjne z dworcami kolejowymi, lotniskami, wystawami i dzielnicami biznesowymi miasta; rekomendacje od kolegów i poziom usług. Jednocześnie 92% przedstawicieli branży turystyki biznesowej jest przekonanych, że hotel musi to mieć Szybki internet, a dostęp do niego powinien być ogólnodostępny w miejscach publicznych- restauracja, hol, lobby, a nawet na korytarzu. Wśród niezbędne usługi obecność klimatyzacji (77%), bankomat w hotelu lub w jego pobliżu (73%), możliwość płatności kartą kredytową w hotelu (62%), obecność sejfu (54%) %), suszarkę do włosów (50%), centrum biznesowe (50%), usługę zamówienia i dostarczenia jedzenia do pokoju (50%), a także dodatkowe gniazdka elektryczne, które umożliwiają jednoczesne ładowanie laptopa, smartfona i innych urządzeń (38%).

Należy zauważyć, że przy widocznych pozytywnych tendencjach w rozwoju branży hotelarskiej w Federacji Rosyjskiej i jasnych perspektywach jej rozwoju w przyszłym okresie w ten segment Branża turystyczna nadal boryka się z wieloma problemami wymagającymi szybkich i wysokiej jakości rozwiązań, wśród których można wymienić:

  • 1) przestarzała liczba pokoi w wielu obiektach noclegowych Federacji Rosyjskiej, zwłaszcza tych wybudowanych ponad 30 lat temu (ponad 50% hoteli to obiekty z czasów sowieckich), wymagających remontów;
  • 2) trudności i obciążenia biurokratyczne przy przydzielaniu gruntów pod budowę obiektów hotelarskich;
  • 3) niedobór wysokiej jakości bazy noclegowej o standardzie 3 gwiazdek dla rozwoju zarówno turystyki biznesowej, jak i turystyki kulturalno-edukacyjnej, co wynika w ostatnich latach ze wzrostu dużej liczby nowych obiektów budowlanych zlokalizowanych w standardzie 4-5 gwiazdek człon;
  • 4) wysokie ceny usług hotelowych rosyjskich obiektów noclegowych;
  • 5) brak profesjonalnej kadry w branży hotelarskiej i niewystarczający poziom wyszkolenia specjalistów pracujących w dziedzinie turystyki, niedobór specjalistów średniego i młodszego szczebla, niechęć absolwentów szkół wyższych instytucje edukacyjne pracują na stanowiskach podstawowych w hotelach (pokojówki, kelnerzy itp.) i bardzo często przyciągają na te stanowiska obcokrajowców;
  • 6) stosunkowo niskie obłożenie hoteli w Regiony rosyjskie, czemu sprzyja stan regionalnej infrastruktury turystycznej, a przede wszystkim transportowej.

Pytania testowe

  • 1. W jakim tempie zmienia się liczba hoteli i podobnych obiektów noclegowych na światowym rynku usług hotelarskich?
  • 2. Który region świata ma najwyższy wskaźnik otwarć nowych hoteli?
  • 3. Jakie czynniki są najważniejsze, według raportu Global Travel Economy Report, ważne dla przeciętnego międzynarodowego gościa hotelowego?
  • 4. Wymień główne czynniki szybkiego rozwoju rosyjskiego rynku hotelarskiego w ciągu ostatnich kilku lat.
  • 5. Jakie są aktualne wskaźniki dostępności pokoi hotelowych w rosyjskich miastach w Federacji Rosyjskiej i jak te wartości odpowiadają wartościom europejskim?
  • 6. W jakich trzech okręgach federalnych Federacji Rosyjskiej występuje największy odsetek hoteli i podobnych obiektów noclegowych z rosyjskiego rynku usług noclegowych?
  • 7. Jaki procent w strukturze wydatków konsumpcyjnych ludności Federacji Rosyjskiej, według Federalnej Państwowej Służby Statystycznej Federacji Rosyjskiej, stanowi pozycja „hotele, kawiarnie i restauracje”?
  • 8. Wymień główne problemy rozwoju branży hotelarskiej w Federacji Rosyjskiej.

Jak wynika z raportu #MARKETBEAT firmy Cushman & Wakefield, rok 2019 dla moskiewskiego rynku hotelarskiego może stać się rokiem wytrzeźwienia i „wojen cenowych” pomiędzy hotelami. Efekt wzrostu przychodów hoteli spowodowany wzmożonym popytem po Mistrzostwach Świata FIFA 2018 został całkowicie wyczerpany: popyt powrócił do swojej zwykłej wielkości i jest wrażliwy na wahania cen.

Miniony 2018 rok pozostawał pod silnym wpływem Mistrzostw Świata FIFA 2018: rekordowy popyt na hotele w Moskwie na początku lata pozytywnie wpłynął na rentowność hoteli, hotelarze natomiast skupiali się głównie na osiągnięciu maksymalnego poziomu taryf, podczas gdy średni miesięczny poziom obłożenia dla całego rynku w okresie czerwiec-lipiec nie osiągnął on 90%.

Jeśli mówimy o wynikach roku, średnie obłożenie rynku hotelami o nowoczesnej jakości w 2018 roku wyniosło 76,6%, co oznacza wzrost o 4 punkty procentowe. wyższy niż rok wcześniej. Liderami pod względem wolumenu sprzedanych noclegów były hotele z segmentu Midscale i Upscale, które odnotowały średnioroczne obłożenie na poziomie 80,4%. Minimalny wzrost obłożenia zaobserwowano jedynie w segmencie wysokim, gdzie zmiana wyniosła zaledwie 1 punkt procentowy. Jednak ceny plasowań wzrosły we wszystkich bez wyjątku segmentach średnio o 38,4% (z 6428 rubli w 2017 r. do 8898 rubli w tym samym okresie w 2018 r.). Podczas Mistrzostw Świata 2018 najwięcej pieniędzy na gościach zarobiły hotele z segmentu Luksus (+55,0%, do 21 645 RUB).

W rezultacie hotele we wszystkich segmentach cenowych bez wyjątku wykazały doskonałe tempo wzrostu przychodów na dostępny pokój (RevPAR). Według Cushman & Wakefield średnioroczna zmiana stopy zwrotu na pokój dla całego rynku wyniosła 46,1% w rublach i 36% w dolarach amerykańskich.

Jednak pod koniec roku „efekt Pucharu Świata 2018” został już praktycznie wyczerpany – mówi Marina Usenko, partner w dziale biznesu hotelarskiego i turystyki w Cushman & Wakefield.

„Na podstawie retrospektywnej analizy działalności rynków hotelowych innych miast i krajów, które były gospodarzami mistrzostw świata i podobnych mega-sportowych wydarzeń, uczestnicy rynku spodziewali się, że „efekt otwarcia nowej destynacji turystycznej” zadziała i tak się stało, na przykład w Barcelonie po Letnich Igrzyskach Olimpijskich w 1992 r., gdzie w ciągu niespełna dziesięciu lat roczna liczba odwiedzających podwoiła się – z 3 milionów na początku lat 90. do 7 milionów w 2010 r. Jednakże jednym z najważniejszych mechanizmów tak radykalnych zmiany na moskiewskim rynku hotelarskim, omawiane przez rząd Rosji bezpośrednio po zakończeniu mistrzostw świata, Reformy reżimu wizowego w 2018 roku, które zdaniem ekspertów mogą zwiększyć liczbę odwiedzających tradycyjne „stolice turystyczne” kraju – Moskwę i Petersburgu - o 10-20% rocznie, nie otrzymały jeszcze dalszego rozwoju. Możemy mieć tylko nadzieję, że nadal zobaczymy rezultaty, choć z pewnym opóźnieniem” – zauważyła Marina Usenko.

Zdaniem eksperta rok 2019 ma wszelkie szanse stać się rokiem ogólnego wytrzeźwienia, a nawet „wojen cenowych” pomiędzy moskiewskimi hotelami. „Dlatego sytuacja uczestników nie będzie łatwa. Na razie widzimy, że nie ma przesłanek do wzrostu przychodów operacyjnych moskiewskich hoteli powyżej poziomu przewidywanej inflacji” – mówi Marina Usenko.

Podaż nowoczesnej jakości gwałtownie wzrosła w latach 2017-2018 - około 2500 „kluczy”, a rynek jeszcze nie „przetrawił” tej ilości. Rynek dostaw wysokiej jakości w Moskwie wzrósł w ciągu ostatniego roku o 4%, a w 2017 r. o prawie 9,5%. W 2019 roku planowane jest oddanie do użytku łącznie 715 pokoi hotelowych w 4 projektach hotelowych: Holiday Inn Express Baumanskaya, Crowne Plaza Park Huaming, Mercure Neglinnaya i Hampton by Hilton Rogozhsky Val. Tym samym oczekiwany wzrost netto podaży nowoczesnego standardu w Moskwie w 2019 roku szacuje się na zaledwie 3,6%.

Kolejnego „skoku” wzrostu podaży należy spodziewać się nie wcześniej niż w 2021 roku – uważa ekspert. „Brak radykalnych zmian w gospodarce zmusza inwestorów hotelowych do przesuwania planowanych terminów rozpoczęcia budowy zapowiadanych projektów na coraz późniejsze terminy, co skutkuje oczekiwanym średnim tempem wzrostu podaży w latach 2019-2024. wyniesie zaledwie 5,6% rocznie – podsumowuje Marina Usenko.

„Wojny cenowe” będą spowodowane tym, że wzrostowi podaży nie towarzyszy niestety proporcjonalny wzrost popytu. Ponadto popyt będzie w dalszym ciągu wykazywać dużą wrażliwość cenową. Powodem tego jest niska dynamika wzrostu gospodarki narodowej, trwała sytuacja z sankcjami gospodarczymi i politycznymi, wzrost obciążeń podatkowych (w tym podwyżka podatku VAT z 18% do 20%) oraz okresowe osłabienie rubla.

Moskiewski rynek hotelowy pozostaje wiodącym rynkiem hotelowym w Rosji, choć zmiany zachodzące w ostatnich latach, wyrażające się w tworzeniu na rynku w Soczi podaży o jakości porównywalnej z moskiewską, zaczynają wywierać presję na stołeczny rynek noclegowy, przede wszystkim w kontekście popyt biznesowy grupy (MICE).

Popyt na usługi hotelarskie w Moskwie pozostaje w przeważającej mierze biznesowy, mimo że w latach 2014-2015 nastąpił wzrost udziału przyjazdów turystów grupowych i indywidualnych, w tym ze względu na popyt krajowy, co przy zachowaniu wolumenu ruchu krajowego wyjazdy służbowe na akceptowalnym poziomie uchroniły rynek przed znaczącym spadkiem przyjazdów w ostrej fazie kryzysu w 2014 i na początku 2015 roku. Utrzymanie wolumenu popytu przy jednoczesnej jego redystrybucji pomiędzy segmenty wpływa na wyniki operacyjne hoteli, zmuszając je do bardziej elastycznej pracy z cenami. Jednocześnie rozpoczęta w połowie roku stabilizacja rynku daje hotelarzom nadzieję na możliwą poprawę wyników operacyjnych.

W połowie 2015 roku kubatura pokoi nowoczesnego moskiewskiego standardu wynosiła około 15,5 tys. jednostek. Pojawienie się w latach 2014-2015 nowych hoteli (2068 pokoi, niemal we wszystkich segmentach, od Economy po Luxury) zapewniło gościom miasta większy wybór, a jednocześnie ograniczyło wzrost kosztów noclegów. Obecnie na różnych etapach budowy znajduje się około 6500 kolejnych pokoi o różnym standardzie, jednak prawdopodobieństwo terminowej realizacji większości zapowiadanych projektów jest wątpliwe. Jednocześnie charakterystyczne dla okresów kryzysu spowolnienie tempa wprowadzania nowej oferty łagodzi napięcia konkurencyjne i pozwala istniejącym hotelom przetrwać trudne czasy przy mniejszych stratach.

Wzrost obłożenia hoteli (o 8,4% w sierpniu 2015 roku w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku) staje się motorem zmian rynkowych i jeśli ta tendencja się utrzyma, hotele w Moskwie zamierzają stopniowo nadrabiać obniżki średnich cen sprzedaży, na poziomie przynajmniej dla elementu inflacyjnego. Wzrost średnich cen noclegów rozpoczyna się od wyższego segmentu rynku, wykorzystując efekt „przepływu” najbardziej wyrafinowanej klienteli innych segmentów rynku hotelarskiego do najdroższego formatu, który stał się bardziej dostępny dzięki znaczne osłabienie waluty krajowej. Z drugiej strony hotele luksusowe, dysponując wysokimi kosztami funkcjonowania, nie mogą powstrzymać się od dostosowywania cen w ślad za wzrostem krzywej inflacji. Inflacja i ożywienie popytu to główne czynniki, które spowodują wzrost cen moskiewskich hoteli w rublu.

Moskwa pozostaje rynkiem „rublowym” i od tej okoliczności zależeć będzie zarówno jej atrakcyjność dla klientów zagranicznych, jak i oczekiwania inwestycyjne potencjalnych nabywców aktywów hotelowych. Stabilizacja kursu może dać zielone światło dla części transakcji zamrożonych w okresie silnych wahań kursów walut, jednak w najbliższej przyszłości poziom przejrzystości rynku hoteli inwestycyjnych nie ulegnie radykalnym zmianom na lepsze.

Analiza liczby przyjazdów obywateli zagranicznych i rosyjskich do Moskwy

Liczba wizyt w Moskwie powoli, ale systematycznie rośnie. Wyrażane przez cały 2014 rok głośne obawy wielu ekspertów i innych uczestników rynku dotyczące nieuniknionego radykalnego spadku liczby przyjazdów cudzoziemców do Moskwy w związku z międzynarodową izolacją Rosji na arenie światowej i wynikającymi z niej różnymi „katastrofami gospodarczymi i politycznymi” ”, małe i duże, nie zostało potwierdzone.

Wzrost liczby przyjazdów uległ spowolnieniu (w dalszej części wykorzystuje się dane Rosstatu, o ile nie wskazano inaczej) z szybkiego 20% w 2010 r. do 3–5% w 2013 i 2014 r., ale nie jest to spadek. Oczywiście nowa rzeczywistość polityczna, w której Rosja żyje od początku 2014 roku, nie mogła powstrzymać się od zmiany geografii przyjazdów. Tym samym skorygowano listę wiodących krajów, z których przybywa najwięcej gości, w szczególności w 2014 roku Stany Zjednoczone pominęły Turcję i opuściły listę pięciu krajów wiodących pod względem liczby turystów wysyłanych do Moskwy. Należy także zaznaczyć, że wszyscy moskiewscy hotelarze, z którymi przeprowadzono wywiady w trakcie przygotowywania niniejszego badania, odnotowali znaczny wzrost przyjazdów do stolicy obywateli krajów BRICS, a cele ich przyjazdów są związane nie tylko z turystyką, ale także ze względów biznesowych .

Na tym tle dość wyraźnie zarysował się główny motor wzrostu – popyt krajowy. Liczba Rosjan przebywających w moskiewskich hotelach w 2014 roku była o 7% większa niż w 2013 roku (dla porównania liczba gości zagranicznych praktycznie nie uległa zmianie).

Jeśli tradycyjnie Rosjanie woleli nocować w hotelach o niższym standardzie, podczas gdy w najlepszych hotelach w mieście udział obcokrajowców był bardzo zauważalny i sięgał nawet 70-80% mieszkańców, to w aktualne realia Niektóre hotele o wysokim standardzie odnotowują, że udział Rosjan wśród swoich gości wzrósł i przekracza 50%. Jednocześnie, pomimo wolniejszego wzrostu liczby obcokrajowców nocujących w moskiewskich hotelach, ich udział w ogólnej liczbie noclegów (średnio 34%) utrzymuje się od 2009 roku na stabilnym poziomie (mimo że w „tłustych” latach w połowie pierwszej dekady XXI w. udział obcokrajowców zakwaterowanych w moskiewskich hotelach sięgał 37-38%).

Wreszcie średnia długość pobytu gościa w Moskwie nadal osiąga minimum: 1 dzień. W porównaniu do 3,5-3,6 dnia pobytu w pierwszej dekadzie XXI w., w 2014 r. liczba ta wynosi 2,5 dnia. Skrócenie pobytu spowodowane jest wieloma czynnikami, niekoniecznie negatywnymi. Oprócz wysokich kosztów zakwaterowania (i ogólnie kosztów utrzymania), które mogą skrócić czas pobytu w podróży, wygoda połączeń komunikacyjnych między Moskwą a innymi miejscami docelowymi pozwala również zoptymalizować czas gościa w stolicy – ​​i zmniejszyć liczbę noclegów podczas jednej wizyty. Ponadto nowoczesne formaty komunikacji pozwalają częściowo zastąpić podróże służbowe wideokonferencjami, a nawet rozmowami przez Skype.

Liczba osób przebywających w moskiewskich hotelach (w milionach osób)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Obywatele Federacji Rosyjskiej 2,4 2,27 2,41 2,33 2,41 2,48 2,49 2,25 2,74 3,12 3,39 3,48 3,73
Zmiana wskaźnika (%) -0,05 0,06 -0,03 0,03 0,03 0 -0,09 0,22 0,14 0,08 0,03 0,07
Obcokrajowcy 1,28 1,19 1,3 1,36 1,45 1,49 1,38 1,19 1,4 1,62 1,73 1,82 1,83
Zmiana wskaźnika (%) -0,07 0,09 0,05 0,07 0,03 -0,07 -0,13 0,17 0,16 0,07 0,05 0
Całkowita liczba umieszczonych osób 3,68 3,46 3,71 3,69 3,86 3,97 3,87 3,45 4,14 4,75 5,12 5,3 5,56
Zmiana wskaźnika (%) -0,06 0,07 -0,01 0,05 0,03 -0,03 -0,11 0,2 0,15 0,08 0,03 0,05
Liczba noclegów 12,27 12,09 12,23 12,31 12,44 12,03 12,05 9,75 11,68 12,65 13,27 14,15 14,13
Zmiana wskaźnika (%) -0,01 0,01 0,01 0,01 -0,03 0 -0,19 0,2 0,08 0,05 0,07 0

Struktura popytu na usługi hotelowe w Moskwie

Temat zmiany struktury popytu na usługi hotelowe w Moskwie nie jest bezczynny. Bardziej równomierny rozkład przyjazdów w ciągu tygodnia i roku pozwala hotelarzom poprawić jakość planowania (w tym kosztów operacyjnych) i zwiększyć rentowność działalności hotelarskiej. Ale czy Moskwa wkrótce dorówna poziomem atrakcyjności zarówno dla biznesmenów, jak i turystów kluczowym miastom świata, takim jak Londyn czy Paryż, gdzie średni roczny poziom obłożenia z roku na rok z pewnością utrzymuje się w granicach 80% (średni roczny poziom obłożenia w Londynie w 2014 r. wyniósł 83%, w Paryżu – 80,4%)? Dotychczas zauważalny przez hotelarzy znaczny wzrost liczby noclegów w segmencie zorganizowanych grup turystycznych wynika z krajów, które korzystają z ruchu bezwizowego do Rosji, jednak ogranicza się on do sezonu letniego. Rosnące znaczenie segmentu turystyki indywidualnej, który może zwiększyć obłożenie hoteli w weekendy oraz podczas tradycyjnych rosyjskich sezonów wakacyjnych, jest wciąż zjawiskiem nowym, prawdopodobnie związanym z reorientacją popytu krajowego w związku z ogólnym ograniczeniem liczby Rosjan wyjeżdżających w celach wakacyjnych za granicę ( -15% w oparciu o wyniki 2014 r. i -24% w oparciu o wyniki I półrocza 2015 r.) i trudno nazwać to trendem długoterminowym. Być może zmiany te będą wyraźniej widoczne „z daleka”, po upływie co najmniej roku.

Obecnie możemy śmiało stwierdzić, że koniec 2015 roku upływa pod znakiem pozytywnych trendów z ożywieniem popytu ze strony wszystkich typów klientów – indywidualnych, korporacyjnych, grupowych (grup turystycznych i biznesowych). Hotele wykorzystają to ożywienie do restrukturyzacji swoich systemów sprzedaży w celu uzyskania optymalnego wpływu na rentowność biznesu. Oznacza to powrót do „podstawowych wartości”: wzrostu udziału klientów biznesowych (odwiedzający indywidualni, klienci korporacyjni i grup biznesowych), zapewniając wyższe ceny za zakwaterowanie w tygodniu/sezonie biznesowym - jednocześnie aktywnie współpracując z dużymi touroperatorami-hurtownikami w obiecujących destynacjach (w szczególności w krajach azjatyckich) w celu podpisania nowych umów o podróżach dla dużych grup po logicznych cenach.

Podsumowując powyższe, można stwierdzić, że struktura popytu na noclegi hotelowe w Moskwie nie uległa jeszcze większym zmianom, a poza sezonem letnim w mieście jest niewielu turystów. Jednak pojawiające się zmiany w pozytywnym postrzeganiu miasta przez przyjezdnych, będące efektem wysiłków władz miasta, aby przekształcić Moskwę w miasto przyjazne, czyste i ciekawe, już dają efekty. W tym kontekście nie dziwi fakt, że we wrześniu 2015 roku burmistrz Siergiej Sobianin został uhonorowany nagrodą Złotego Jabłka, ustanowioną przez międzynarodowe stowarzyszenie dziennikarzy piszących o turystyce. Nagroda ta jest międzynarodowym uznaniem zmian na lepsze, jakie zaszły w moskiewskim sektorze turystycznym.

Nawet osławiony problem wiz, który nieustannie niepokoi pracowników branży turystycznej i tradycyjnie uznawany jest za jedną z głównych barier w zwiększaniu ruchu turystycznego w Federacji Rosyjskiej, jak się okazuje, można całkowicie rozwiązać. Oprócz oficjalnej listy 40 krajów, których obywatele mogą teraz wjeżdżać do Federacji Rosyjskiej bez wizy, z tych samych korzyści korzystają obywatele krajów WNP, a w grudniu 2014 roku rząd Rosji oficjalnie zatwierdził inicjatywę zniesienia wiz wjazdowych dla uczestników , osoby towarzyszące, kibice i pracownicy mediów relacjonujący Międzynarodowe Mistrzostwa w Piłce Nożnej 2018. Wreszcie trwają dyskusje na temat możliwości wprowadzenia bezwizowego wjazdu do Moskwy na okres do 72 godzin, tak jak miało to miejsce już w przypadku pasażerów statków wycieczkowych w Petersburgu i obywateli innych krajów.

Oferta na moskiewskim rynku hotelowym

Według Służby Federalnej Statystyka państwowa na koniec 2014 roku w Moskwie oficjalnie zarejestrowanych było 492 obiekty zbiorowego zakwaterowania, z czego 246 to hotele i podobne obiekty noclegowe o łącznej liczbie 43 442 miejsc (wg danych Departamentu Polityki Narodowej, Stosunków Międzyregionalnych i Turystyki U.S. rządu moskiewskiego, w 2014 roku w mieście działało także 125 hosteli i 335 minihoteli). Według szacunków Cushman & Wakefield na koniec września 2015 r. na rynku tzw. „Nowoczesny standard” Moskwy obejmował 15,5 tys. pokoi. Kategoria „pokoju hotelowego o nowoczesnym standardzie” jest trudna do jednoznacznego zdefiniowania, ale w zasadzie obejmuje hotele wybudowane w czasach poradzieckich (lub które w tym czasie przeszły całkowitą przebudowę) i odpowiadające wyobrażeniom współczesnych podróżnych o komforcie, wiele z nich są one zlokalizowane w hotelach należących do sieci firm hotelarskich (międzynarodowych lub rosyjskich). W związku z tym większość pozostałej oferty pokoi jest przestarzała moralnie i/lub fizycznie lub „niesformatowana” (nie uwzględnia się tu minihoteli i hosteli, większości małych hoteli) i nie odpowiada oczekiwanemu poziomowi komfortu nowoczesny podróżnik.

Choć certyfikacja hoteli w Federacji Rosyjskiej jest dobrowolna, w ramach Mistrzostw Świata FIFA 2018 Rosja zobowiązała się do certyfikacji wszystkich hoteli, w których będą zakwaterowani uczestnicy mistrzostw. Według stanu na połowę 2015 roku certyfikat ten przeszły 154 moskiewskie hotele, z czego większość to hotele 3-4 gwiazdkowe.

Pod względem liczby wysokiej jakości pokoi hotelowych Moskwa wciąż pozostaje w tyle za wiodącymi miastami europejskimi – Paryżem, Londynem czy Berlinem, ale blisko zbliża się do takich miast jak Stambuł, Barcelona czy Amsterdam, a już wyprzedza Pragę czy Warszawę. Nie można zatem powiedzieć, że na tle miast europejskich moskiewski rynek hotelowy wygląda na słabo rozwinięty, co oczywiście było efektem aktywnego wzrostu podaży w ostatnich latach.

Z punktu widzenia dynamiki zmian moskiewskiego rynku pokoi hotelowych nowoczesnej jakości, jego wzrost od 2006 roku do chwili obecnej wyniósł 7,5 tys. pokoi różnych kategorii, co oznacza praktycznie podwojenie jakości zasobów pokoi. W tym okresie rynek rósł średnio o 9% rocznie, ze szczytem aktywności w latach 2010 i 2011, kiedy wolumen dostaw wysokiej jakości wzrósł odpowiednio o 17% i 15%.

Oddanie pokoi hotelowych w Moskwie w latach 2014-2015

Nazwa Człon Liczba pokoi Otwarcie
„Inturysta Kolomenskoje” Segment średniej wielkości 259 kwateruję 2014
Mercure, Moskwa, Baumanskaya Segment średniej wielkości 47 II kwartał 2014
Radisson Blu, Szeremietiewo Segment wyższy (ekskluzywny) 379 III kwartał 2014
Hotel Four Seasons w Moskwie Segment luksusowy 180 IV kwartał 2014
DoubleTree by Hilton Hotel Moskwa - Marina Segment wyższy (ekskluzywny) 270 IV kwartał 2014
Marriott, Nowy Arbat 234 kwateruję 2015
Ibis, Dynamo Segment ekonomiczny 317 III kwartał 2015
Ibis, Pole Październikowe Segment ekonomiczny 242 IV kwartał 2015
Hampton by Hilton Moskwa, Strogino Segment średniej wielkości 214 IV kwartał 2015
Butikowo-hotelowy StandArt Wyższy ekskluzywny 110 IV kwartał 2015
Doubletree by Hilton Moskwa, Wnukowo Segment wyższy (ekskluzywny) 432 IV kwartał 2015
Całkowity: 2684

W miarę powstawania nowych skupisk działalności gospodarczej (przede wszystkim wokół stacji metra Białoruska, Pawelecka, Mieżdunarodnaja) i wykraczania strefy biznesowej Moskwy daleko poza Ogród i Trzeci Pierścień Transportowy, powstały także strefy hotelowe, działające w ścisłym powiązaniu z nowymi centra biurowe. Ponadto prowadzono aktywną budowę hoteli wzdłuż głównych arterii komunikacyjnych miasta oraz w głównych węzłach komunikacyjnych. To właśnie te obszary kreują popyt na nowe projekty hotelowe. Specyficzna lokalizacja tych obszarów narzuca standard i format nowych hoteli – przede wszystkim kategorie Economy i Midscale, na które w Moskwie jest największe zapotrzebowanie.

Według Cushman & Wakefield na dzień sporządzenia niniejszego raportu w fazie rozwoju lub realizacji było około 6500 pokoi hotelowych w 23 projektach hotelowych. Biorąc pod uwagę trwający kryzys w gospodarce kraju, a także fakt, że większość zapowiadanych projektów ma charakter markowy (tj. ma praktycznie stałe koszty budowy – w euro lub dolarach amerykańskich – w przeliczeniu na powierzchnię), znaczny spadek rentowności działalność hotelarska w solidnej walucie w związku z deprecjacją rubla w 2014 roku oznacza spadek atrakcyjności inwestycyjnej tych inwestycji dla właścicieli. W tym względzie wydaje się, że realizacja projektów znajdujących się obecnie w wczesna faza prace rozwojowe mogą zostać przełożone na później lub całkowicie anulowane.

Hotele mają zostać oddane do użytku przed 2019 rokiem

Nazwa Człon Liczba pokoi Rok wpisu
Novotel, Kijów Segment średniej wielkości 200 2016
Adagio, Kijów Segment ekonomiczny 150 2016
Ibis, Kijów Segment ekonomiczny 350 2016
Hotel Marriott w Moskwie Crocus City Segment wyższy (ekskluzywny) 250 2016
Hyatt Regency Moskwa, Park Pietrowski Wyższy ekskluzywny 297 2016
Novotel, Awtozawodskaja Segment średniej wielkości 350 2017
Holiday Inn Crocus City Segment średniej wielkości 1025 2017
Ibis Budget, Pole Październikowe Segment ekonomiczny 108 2017
Ibis Styles, Malaja Pirogowskaja Segment ekonomiczny 220 2017
Radisson Blu Arena Moskwa Segment wyższy (ekskluzywny) 363 2017
Galeria M, Gostiny Dwór Segment wyższy (ekskluzywny) 181 2017
Hotel Plac Zubowskiego Segment wyższy (ekskluzywny) 130 2017
Hilton, Prechistenka Wyższy ekskluzywny 142 2018
Hilton (dawniej Hotel Tsentral”naya) Wyższy ekskluzywny 170 2018
Novotel, Tagańska Segment średniej wielkości 155 2018
Bułgarski Hotel Segment luksusowy 150 2019
Budynek mieszkalny Persitsa (Mandaryński Oriental) Segment luksusowy 320 2019
Raffles Moskwa Segment luksusowy 130 2019
Ośrodek Radisson Riverside Segment wyższy (ekskluzywny) 200 2019
Całkowity: 4891

Perspektywy rozwoju moskiewskiego rynku hotelarskiego

Moskwa nadal aktywnie się rozwija, tworząc nowe klastry na dużą skalę poprzez rozwój dawnych stref przemysłowych (na przykład ZIL), rozwój wcześniej pustych terytoriów (na przykład Chodynka, Tuszyno, Mniewniki), a także tworzenie jakościowych nowe strefy rozwoju na styku miasta i regionu (na przykład Skołkowo i Rublewo-Archangielskoje). I nie liczy się to z zakończeniem już realizowanych projektów w centrum biznesowym MIBC Moskwa City. Wszystkie te projekty nie tylko zmienią oblicze miasta, ale także stworzą nowe źródła popytu na bazę noclegową w obszarach, które wcześniej nie były perspektywiczne dla budowy bazy noclegowej.

Poniżej znajduje się częściowa lista najważniejszych projektów, które w momencie sporządzania niniejszego raportu zostały zgłoszone do realizacji lub były w trakcie realizacji:

MIBC „MOSKWA-MIASTO”
Duże centrum biznesowe w budowie w Centralnym Okręgu Administracyjnym Moskwy na powierzchni 100 hektarów, składające się głównie z wieżowców o powierzchni ponad 4 milionów metrów kwadratowych. m biur, lokale handlowe, apartamenty i hotele. Planowane zakończenie najnowszych projektów w budowie to rok 2020. Od rozpoczęcia projektu Moskwy w 1995 roku wielokrotnie zmieniał się nie tylko wygląd architektoniczny projektów, skład uczestników, ale także rozkład funkcjonalny obszarów. Obecnie zamiast kilku hoteli realizowany jest tylko jeden (Novotel Moskwa City, 360 pokoi), a kolejny zapowiadany jest w ramach projektu Grand Tower.

ZIL
Zrealizowany na obszarze 330 hektarów, zajmowanym wcześniej przez zakłady produkcyjne samochodowego giganta o tej samej nazwie, to wieloetapowy i wielofunkcyjny projekt o łącznej kubaturze przekraczającej 4 miliony metrów kwadratowych. m, który składać się będzie z 9 części funkcjonalnych, w których znajdą się osiedla mieszkaniowe, centrum biznesowe, klaster sportowy oraz produkcja samochodów. Okres realizacji do 2022 roku. Wraz z otwarciem Ice Arena of Legends (obecnie VTB Ice Palace) na początku 2015 roku zakończono pierwszy etap reorganizacji terytorium przemysłowego. W kilku składniki W ramach wieloetapowego projektu ogłoszono kilka hoteli w różnych kategoriach cenowych i potwierdzono budowę jednego hotelu na 350 pokoi.

CENTRUM INNOWACJI SKOLKOWO
Pierwsze „miasto nauki” zrealizowane w czasach poradzieckich, zbudowane „od podstaw” na granicy Moskwy i obwodu moskiewskiego (od 2012 roku terytorium to oficjalnie stało się częścią Moskwy). Projekt Rosyjskiej Doliny Krzemowej (całkowita powierzchnia budynków i budowli to 2,6 mln mkw.), zajmujący 386 hektarów, powinien zostać ukończony do 2020 roku. Oprócz pełnienia funkcji badawczo-produkcyjnych Skołkowo będzie zwykłym miastem naukowym ze stałą populacją 20 tys. Mieszkańców i typową dla miasta infrastrukturą, w tym węzłem komunikacyjnym i kilkoma hotelami.

RUBLEWO-ARKANGELSKOJE
Działka o powierzchni 461 hektarów, położona wzdłuż autostrady Noworożsko, była początkowo przeznaczona pod utworzenie nowego międzynarodowego centrum finansowego, ale realia obecnego stanu gospodarki odpowiednio dostosowały się, w wyniku czego z 4,1 mln mkw. . m powierzchni, dwie trzecie zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jednocześnie obecna wersja projektu przewiduje budowę ponad 800 tysięcy metrów kwadratowych. m powierzchni biurowej oraz 60 tys. m hoteli. Termin realizacji projektu jest niejasny, ponieważ właściciel projektu, Sbierbank, nadal poszukuje inwestorów.

CENTRUM PARLAMENTARNE W DOLNYCH MNIEWNIKACH
Decyzja o przeniesieniu części instytucji federalnych z centrum Moskwy na peryferie przy jednoczesnym zjednoczeniu obu izb parlamentu ( Duma Państwowa i Zgromadzenie Federalne), skorygowane w 2014 r., określiło dzielnicę Niżne Mniewniki jako ostateczny adres przyszłego kompleksu parlamentarnego z całkowitą powierzchnią na 345 tys. mkw. m. Według doniesień rządu moskiewskiego obok głównego budynku powstanie miasteczko parlamentarne, w którym znajdą się pomieszczenia do pracy obu izb parlamentu, budynki biurowe, hotel, centrum fitness, przychodnia lekarska i inne. obiekty infrastruktury społecznej. W pobliżu powstanie także stacja metra i dwa nowe mosty na rzece Moskwie. Podany harmonogram realizacji projektu to lata 2016-2019.

TUSHINO
Nazwa projektu „Miasto nad rzeką – Tuszyno 2018” realizowanego przez grupę IFD Capital w oczywisty sposób nawiązuje do planowanej organizacji Międzynarodowych Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej w Moskwie w 2018 roku. Pierwszy etap inwestycji (całkowita powierzchnia – ponad 1,5 mln m2 powierzchni o różnym przeznaczeniu), obejmujący 160 hektarów dawnego lotniska Tuszyńskiego, zakończył się oddaniem do użytku stadionu piłkarskiego Otkritie Arena w 2014 roku. Pozostałymi elementami projektu będzie różnorodna infrastruktura sportowa, nieruchomości biurowe i handlowe, mieszkania oraz hotel z 322 pokojami. Cała infrastruktura sportowa, hotel i około 90 tys. m mieszkań ma zostać ukończony do rozpoczęcia Pucharu Świata, a pozostała część projektu do końca 2020 roku.

Rentowność moskiewskiego biznesu hotelarskiego

Bez przesady można powiedzieć, że począwszy od 2014 roku wszyst- ko Rosyjska gospodarkażyje w nowych warunkach, które nawet jeśli ulegną zmianie na lepsze, nie prędko nastąpią. Oprócz zachodnich sankcji politycznych i gospodarczych, które poważnie zmieniły warunki działania hotelarzy, koniec 2014 roku przyniósł także deprecjację rubla. W rezultacie rok 2014 stał się jednym z najbardziej niepokojących i niestabilnych lat dla moskiewskich hoteli, które właśnie odzyskały zaufanie do jutro» po kryzysie gospodarczym lat 2008-2009.

Specyfika segmentacji działalności w branży hotelarskiej, gdzie jedynie część sprzedaży realizowana jest po cenach „otwartych”, podlegających wahaniom chwilowych zmian popytu, a dość znaczna część sprzedaży realizowana jest w ramach kontraktów długoterminowych zawartych wcześniej rok kalendarzowy i ustalanie na rok taryf dla różnych grup klientów, oznacza pewne opóźnienie w reakcji zmian średniej ceny za pokój (Średniej Stawki Dziennej - ADR) na nowy „obraz świata”. Dlatego przy prawie 7-procentowym (-6,8%) spadku popytu na noclegi na koniec 2014 roku średnia cena za pokój nie uległa istotnej zmianie (-1% w porównaniu do 2013 roku). Oczywiście w związku z gwałtownym spadkiem kursu rubla w drugiej połowie roku (według Giełdy Moskiewskiej na koniec 2014 roku kurs rubla spadł o 41% w stosunku do dolara amerykańskiego i o 34% w stosunku do dolara amerykańskiego) euro), ADR wyrażony w dolarach amerykańskich spadł o 18%, a wynikający z tego spadek przychodu na jeden dostępny pokój (RevPAR) wyniósł 23,6%. Na pierwszy rzut oka wygląda to na katastrofę, jeśli zapomnieć, że jeszcze niedawno, w 2009 roku, głębokość spadku wydawała się jeszcze bardziej tragiczna (podczas gdy średnie obłożenie na rynku spadło o 12,2%, średnia cena za pokój spadła o 12,2%). 22,3%, uzyskana rentowność na pokój wyniosła 31,7%, a w dolarach amerykańskich spadek RevPAR wyniósł 46,5%.

Dlaczego rok 2014, przy ogólnej atmosferze „przedburzowej” na tle rozwijającego się od początku roku kryzysu ukraińskiego, wykazał stabilniejsze wyniki, nawet biorąc pod uwagę zwiększony wolumen podaży (wzrost liczby pokoi w latach 2009-2014 wyniosło 5,5 tys. pokoi)?

Hotelarze zazwyczaj wolą „leczyć” osłabiony popyt tradycyjnymi metodami: elastycznym podejściem do ustalania cen i pilnym poszukiwaniem nowych klientów w miejsce tych, którzy zniknęli (jak zauważono powyżej, w 2014 r. większość umów z grupami turystycznymi z UE i USA zostały odwołane ze względu na obawy – rzeczywiste lub wyimaginowane – turystów dotyczące bezpieczeństwa pobytu w Rosji w dobie „kryzysu ukraińskiego”).
W rezultacie w letnich sezonach turystycznych Moskwy 2014-2015 odnotowano znaczny wzrost grup turystycznych z Chin, Indii, Korea Południowa, Iranie. Jak wynika z raportu CityMetric Intelligence, w 2014 roku najwięcej zyskała Moskwa popularny cel podróży dla chińskich turystów w Europie.

Na tle wyraźnej stagnacji w liczbie obcokrajowców zakwaterowanych w moskiewskich hotelach (1,83 mln w 2014 r. wobec 1,82 mln w 2013 r.) zwiększył się popyt na noclegi ze strony Rosjan (wzrost w 2014 r. o 7%, do 3,73 mln milion osób umieszczonych). Co więcej, tendencja Rosjan do reorientacji w stronę wakacji na terytorium Federacji Rosyjskiej, która dała się zauważyć w 2014 roku i była skutkiem rosnących cen wyjazdów zagranicznych w związku z dewaluacją waluty krajowej, a także (m.in. !) w związku z eksplozją zainteresowania Moskwą jako ośrodkiem „turystyki eventowej” (według rządu moskiewskiego całkowita liczba turystów i wycieczkowiczów, którzy odwiedzili Moskwę w 2014 roku wyniosła 16,5 mln), stała się przyczyną zauważalnego wzrostu do 10 punktów procentowych - wzrost obłożenia hoteli miejskich w weekendy i święta sezonowe (listopad, styczeń, maj).

Pierwsze oznaki poprawy popytu, odnotowane przez wszystkie hotele w mieście, można było zauważyć wiosną 2015 roku, w kontekście ogólnej stabilizacji sytuacji politycznej w kraju, zwłaszcza w związku z przetrzymywaniem na dużą skalę szeregu rocznicy Dnia Zwycięstwa w maju oraz BRICS i SCO w lipcu, kiedy stało się jasne, że próba międzynarodowej izolacji Rosji nie powiodła się. Hotele niemal we wszystkich kategoriach cenowych odnotowały wzrost obłożenia (wyjątek stanowił segment Economy, gdzie podaż wzrosła w latach 2013-2014 o 16%). Nastąpiła logiczna dla okresów kryzysowych redystrybucja popytu pomiędzy segmentami, zarówno cenowa: klienci podnosili standard kategorii hoteli przy znacznej zbieżności cen pomiędzy hotelami różnych kategorii, jak i geograficzna, co sugerowało chęć klientów do rozważenia przeniesienia się do mniej dogodnie położony hotel, gdyby obowiązywała zniżka na nocleg. Wszystko to pozwoliło hotelom wyższej klasy ulepszyć swoje wskaźniki finansowe(przede wszystkim w celu zwiększenia obciążenia) poprzez przyciągnięcie tańszych grup klientów napływających z segmentów o niższej jakości (szczególnie ucierpiał segment Upscale).

Lipiec-sierpień, a także wrzesień 2015 roku stały się najbardziej pracowitymi miesiącami od 2013 roku, kiedy to w niemal wszystkich segmentach cenowych poziom obłożenia był bliski 80%, a nawet go przekraczał. I choć „głębokość rezerwacji” pozostaje niewielka (dla grup – około 2 tygodni, dla klientów korporacyjnych – niecały tydzień), ogólne nastroje wśród hotelarzy są pozytywne, co pozwala mówić o pokonaniu „dna”.

Kluczowe wskaźniki moskiewskich hoteli o nowoczesnym standardzie

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0,687 0,648 0,569 0,633 0,65 0,673 0,685 0,638
Cena za miejsce docelowe (RUB) 8 447 8 166 6 349 5 366 5 685 5 916 5 991 5 933
Rentowność na pokój (RUB) 5 803 5 292 3 612 3 397 3 695 3 983 4 103 3 786
Zmiana plonu (%) -0,09 -0,32 -0,06 0,09 0,08 0,03 -0,08
Inflacja (%) 0,119 0,133 0,088 0,088 0,061 0,066 0,065 0,114

Prognoza rozwoju moskiewskiego rynku hotelarskiego

Logiczną konsekwencją większego popytu są wyższe ceny. Na ile hotelarze są gotowi na podniesienie cen i czy istnieją inne możliwości zwiększenia zysków?

Zdecydowanie popyt w dalszym ciągu pozostaje słaby, choćby ze względu na niejasną politykę gospodarczą rosyjskiego rządu, która dziś skutkuje długoterminową recesją (prognoza Banku Centralnego na 2016 rok, ogłoszona w październiku 2015 roku, zakłada negatywne zmiany we wzroście gospodarczym kraju ). W związku z tym trudno spodziewać się radykalnego wzrostu cen w umowach, które obecnie hotele zawierają na przyszły rok z właścicielami korporacji, a także dużymi touroperatorami i innymi firmami świadczącymi duże wolumeny noclegów. Ostrożny konsensus wśród hotelarzy jest dziś taki, że w 2016 roku oczekuje się wzrostu cen o 5-7%, co w najlepszym przypadku będzie w stanie zrekompensować prognozowaną inflację (wg oczekiwań Ministerstwa Rozwoju w 2016 roku może to być 6,4% ).

Bardziej elastycznym mechanizmem operacyjnego oddziaływania hotelarzy na zmiany popytu jest tradycyjnie kategoria „cen otwartych”, do której zalicza się, obok własnych kanałów sprzedaży hoteli, sprzedaż poprzez serwisy internetowe (Expedia, booking.com i podobne), których udział w indywidualnych rezerwacjach hotelowych rocznie wzrasta kilkukrotnie (mimo imponujących stawek prowizji, które wynoszą 15-20% od każdej rezerwacji).

Oprócz uniwersalnej recepty na powszechny wzrost cen, moskiewscy hotelarze są zdeterminowani przeprowadzić dokładny audyt segmentacji własnej działalności w celu jej rekonfiguracji - od segmentów zapewniających wolumeny (turystyka grupowa) do tradycyjnych, wysoce dochodowych segmentów (turyści indywidualni , klienci korporacyjni i grupy biznesowe), które podają maksymalne ceny. Jednym z oczekiwań moskiewskich hoteli jest także możliwy powrót grup biznesowych z Soczi, dokąd w 2015 roku przeniosło się wielu organizatorów wydarzeń biznesowych (segment MICE), zwłaszcza tych dużych (800 i więcej delegatów), niektórzy z miłości do różnorodności, inni realizując niewypowiedziane polecenie rządu skierowane do przedsiębiorstw państwowych, aby w miarę możliwości wzięły udział w utrzymaniu popytu na najnowszy i najbardziej nasycony rynek obiektów kongresowo-rekreacyjnych w kraju. Biorąc pod uwagę, że głównymi inwestorami tych projektów były wszystkie największe przedsiębiorstwa państwowe w Rosji, taka decyzja wydawała się całkiem logiczna.

Oprócz restrukturyzacji segmentacji biznesu i selektywnych (o ile to możliwe powszechnych) podwyżek cen, hotelarze w 2016 roku będą w dalszym ciągu uważnie monitorować kluczowe koszty operacyjne, kontrolować wszelkie zakupy (zwłaszcza w zakresie żywności i napojów, w miarę możliwości zastępując niektóre towary lokalne odpowiedniki - w celu ograniczenia ryzyka walutowego w przypadku przedmiotów kupowanych za granicą za walutę obcą), chociaż istnieje opinia, że ​​po poprzednim kryzysie z lat 2008-2009, który dał początek rozwojowi działań poprawiających efektywność przedsiębiorstw hotelarskich praktycznie nie ma już „nadwyżki”. Powszechna przestaje być także kwestia corocznej waloryzacji wynagrodzeń pracowników (w celu zniwelowania skutków inflacji), która niegdyś była głównym czynnikiem motywującym do zatrzymania pracowników. Menedżerowie hoteli coraz częściej opowiadają się za innymi czynnikami motywującymi, oferując pracownikom zdobywanie nowych umiejętności i rozwój kariery jako powód do podwyższenia wynagrodzeń.

Do „niekontrolowanych wydatków”, które wpływają na poziom zysku operacyjnego moskiewskich hoteli, zaliczają się tzw. „wydatki systemowe” markowych hoteli (opłaty za część scentralizowanych usług hoteli działających pod zarządem międzynarodowych operatorów ustalane są w walucie krajów, w których te spółki się znajdują), a także koszty mediów miejskich (których wielkość w struktura kosztów funkcjonowania hotelu jest jednak niska).

W rezultacie poziom zysku operacyjnego brutto (Gross Operating Profit - GOP) moskiewskich hoteli o nowoczesnym standardzie stopniowo zbliża się do średniego poziomu europejskiego i nie budzi już zdumienia wśród zagranicznych inwestorów hotelowych, jednak są tu w szczególności wyjątki wśród hoteli w kategorii Economy i Economy z doskonałymi lokalizacjami Midscale, które w niektórych miesiącach są jeszcze w stanie wygenerować GOP przekraczający 60-65 proc. Gwoli ścisłości należy zauważyć, że moskiewskie hotele nadal mają „margines bezpieczeństwa”, zwłaszcza na tle drobnych oszczędności, do jakich w ostatnich czasach zmuszone były uciekać się hotele na rynkach Europy Wschodniej (Praga i Budapeszt). kryzys.

Chociaż kwestie inwestycji kapitałowych w istniejące hotele leżą w gestii właścicieli, a nie wynajętych menadżerów hoteli, hotelarze są bezpośrednio zainteresowani zapewnieniem minimalnego poziomu fizycznego i moralnego zużycia hotelu, co można osiągnąć poprzez rozsądne przestrzeganie zasad zgodnie z ogólnie przyjętym w branży hotelarskiej harmonogramem napraw planowych i wymiany zużytych mebli i wyposażenia hoteli. Kryzys lat 2014-2015 nie tylko opóźnił rozpoczęcie, ale także postawił pod znakiem zapytania zakończenie wielu programów poprawy kapitału hotelowego zaplanowanych lub rozpoczętych po poprzednim kryzysie z lat 2008-2009. Przykładowo, nawet otwarcie Four Seasons Moskwa pod koniec 2014 roku, co stanowiło poważną konkurencję dla istniejących hoteli w segmencie Luksusu, nie pozwoliło dwóm hotelom z tego segmentu (Ararat Park Hyatt i Baltchug Kempinski) na pełną realizację swoich programów wyremontować, które oszacowano na około 200 000 dolarów za pokój.

Trudne czasy gospodarcze oznaczają, że większość hotelarzy prawdopodobnie zdecyduje się odłożyć planowane remonty swoich hoteli na później, co oznacza złe wieści dla hoteli wybudowanych w latach 90. i na początku XXI w., które w dalszym ciągu będą tracić swoją konkurencyjność – w kontekście ciągłego wzrostu zasobów pokoi w mieście i utrzymująca się ostra konkurencja między hotelami.

Analiza moskiewskiego rynku inwestycji hotelowych

Chociaż liczba nowoczesnych hoteli w Moskwie rośnie z roku na rok, moskiewski rynek inwestycji hotelowych jest nadal dość lokalny, a kupno i sprzedaż nieruchomości, które są od czasu do czasu ustalane, z reguły odbywają się albo poprzez bezpośrednią interakcję pomiędzy sprzedającym a kupującym lub w wyniku aukcji, podczas których sprzedawana jest własność państwowa. Sytuację tę można wyjaśnić Limitowana ilość uczestników, którzy z reguły zawodowo zajmują się inwestowaniem w projekty hotelowe, znają się nawzajem i „reguły gry”. Oczywiście nie można wykluczyć czynnika „przypadkowego nabywcy”, jednak motywy takich transakcji często wykraczają poza czynniki czysto ekonomiczne.

Do najważniejszych transakcji zrealizowanych w latach 2013-2014 należą:

  • Sprzedaż Hotelu Belgrad w kwietniu 2014 roku przez prywatnego właściciela spółki kontrolowanej przez inwestora i dewelopera, właściciela firm KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels oraz Hotelu Metropol, Aleksandra Klyachina. Kwotę transakcji szacuje się na 110 mln dolarów, co w przeliczeniu na obecną liczbę pokoi wynosi 480 tys. dolarów. Hotel wymaga jednak całkowitej przebudowy, po której liczba pokoi może wzrosnąć z obecnych 230 pokoi. Biorąc to pod uwagę oraz biorąc pod uwagę poprawę przyszłej efektywności operacyjnej, nominalna rentowność transakcji nie może być uznana za orientacyjną.
  • Zakup hotelu Heliopark Empire (33 pokoje) w 2014 roku przez prywatnego inwestora. Sprzedającym był bank, dla którego dany składnik aktywów stanowił aktywo niezwiązane z podstawową działalnością. Kwota transakcji nie jest ujawniana i szacowana jest na 4-5 mln dolarów amerykańskich. Cechą charakterystyczną transakcji jest nietypowe dla rynku moskiewskiego obciążenie w postaci umowy najmu z operatorem Heliopark Hotels and Resorts. Pod tym względem rentowność transakcji jest porównywalna z rentownością sprzedaży inwestycyjnej biurowca klasy B.
  • Sprzedaż hotelu Olympic Olympic Renaissance Moskwa (486 pokoi) przez strukturę Magnitogorsk Iron and Steel Works Wiktora Rasznikowa (hotel został przekazany właścicielowi w ramach rekompensaty za dług miasta Moskwy) Aleksandrowi Klyachinowi w maju 2013 roku. Transakcja kwotę szacuje się na 150 milionów dolarów, co w przeliczeniu na pokój daje 310 tysięcy dolarów. Szacowana rentowność transakcji wynosi 9%. Po zakupie nowy właściciel rozwiązała umowę ze spółką zarządzającą Marriott i dodała hotel do własnej sieci Azimut Hotels.

O ile przed kryzysem 2014-2015 oczekiwaną rentowność transakcji hotelowych w Moskwie dla istniejących hoteli szacowano na 9-11% (choć bardziej agresywne poziomy rentowności notowano także w przypadku hoteli o unikalnych cechach i/lub potencjale do znacznego zwiększenia rentowności biznesu) , to już teraz, spadek rentowności działalności hotelarskiej (zwłaszcza w przeliczeniu na dolary amerykańskie) stawia pod znakiem zapytania definicję „ Cena rynkowa" Pod tym względem rynek sprzedającego i rynek kupującego praktycznie nie mają punktów styku, zwłaszcza w świetle utrzymujących się „dolarowych” oczekiwań sprzedawców na tle „rublowego” strumienia przychodów generowanych przez hotele. Skoki kursu rubla zaobserwowane w grudniu 2014 r. i lecie 2015 r. praktycznie pozbawiły rynek nadziei na realizację transakcji: oferowane do sprzedaży przedmioty zostały wycofane z rynku „do lepszych czasów”. Okoliczność ta jest jednak dodatkowym argumentem przemawiającym za utrzymaniem na rynku „marginesu bezpieczeństwa” pomimo wstrząsów gospodarczych: „napięta” sprzedaż, podobnie jak w 2009 r., pozostaje mitem. Właściciele wolą „trzymać” aktywa generujące zysk, niż znacząco obniżać ich cenę. Oczywiście, gdy sytuacja rynkowa się ustabilizuje, właścicielowi i kupującemu łatwiej będzie znaleźć kompromis cenowy, a rentowność transakcji powróci do poziomów sprzed kryzysu.

Recenzja przygotowana przez:
Marina Smirnova, dyrektor działu hotelarstwa i turystyki w Cushman & Wakefield,
Marina Usenko, ekspertka w dziedzinie hotelarstwa i turystyki

Według szacunków specjalistów z działu biznesu hotelarskiego i turystyki firmy Cushman & Wakefield, druga połowa 2016 roku przyniesie powrót hoteli do strefy wzrostu przychodów.

Oferta

Wysokiej jakości oferta moskiewskich hoteli w II kwartale. Rok 2016 utrzyma się na poziomie 16 tys. pokoi. ( Z wyłączeniem hosteli, minihoteli i hoteli lotniskowych).

Zamknięcie na początku 2016 roku dwóch dużych hoteli (Iris Congress i Belgrad) w celu przebudowy spowodowało jednoczesne wycofanie z rynku 431 pokoi. Biorąc pod uwagę ponowne otwarcie dawnego Kongresu Iris w czerwcu – jako Holiday Inn Seligerskaya (choć liczba pokoi w pełni spełniających standardy marki jest nadal ograniczona do 30) – faktyczna zmiana w ofercie hoteli jakościowych w pierwszym półroczu wyniosła -1,4% w porównaniu do wyników na koniec 2015 roku

Zasoby pokoi, których otwarcie oczekuje się realistycznie przed końcem 2016 roku po otwarciu odnowionego hotelu Holiday Inn Seligerskaya, szacuje się na 750 jednostek (patrz tabela z ogłoszonymi projektami), chociaż wzrost „netto” jakości pokoi jest znacznie skromniejszy - 470 jednostki.

Pod warunkiem dotrzymania przez deweloperów harmonogramów realizacji nowych projektów, bazując na wynikach 2016 roku, jakość podaży hoteli może wzrosnąć o 2,9%, do około 16,8 tys. pokoi różnych kategorii.

Nowa oferta 2016

Midscale & Economy – segment średniej i ekonomicznej półki

Ekskluzywny - ponadprzeciętny segment cenowy

Upper-Upscale – wysoki segment cenowy

Luksus - segment luksusowy

Główny wzrost liczby pokoi nastąpił w segmencie Economy

W 2016 roku podaż pokoi w standardzie ekonomicznym wzrośnie o 25 proc.

Przy realnym wzroście jakości podaży wyniosło zaledwie 470 pokoi, co stanowi 3,4 punktu procentowego. niższe od dość skromnych wyników wzrostu poprzedniego okresu, główny wzrost w 2016 roku następuje w segmencie Economy, który w połowie 2016 roku stanowił 9% rynku (1 488 pokoi). Do końca roku, biorąc pod uwagę otwarcie hotelu Ibis Kijowskaja (350 pokoi), jego udział w strukturze rynku wzrośnie do zaledwie 10%, ale wzrost liczby pokoi wyniesie aż 25%.

Pomimo planowanego otwarcia Novotel Kijowska (250 pokoi) i Adagio Kijowska (150 pokoi), udział segmentu Midscale pozostanie praktycznie niezmieniony ze względu na fakt, że w związku z tymczasowym zamknięciem 270 pokoi w dawnym hotelu Belgrad, sieć wzrost podaży w tej kategorii wyniesie zaledwie 2% liczby pokoi.

W przypadku braku nowych skończone projekty Standardy luksusowe, Upper-Upscale i Upscale ich proporcjonalne udziały w strukturze rynku zmniejszą się, jeśli w ogóle, to tylko nieznacznie.

Struktura podaży hoteli, II kwartał. 2016

Popyt

Przywrócenie średniej ceny za pokój staje się trendem

W pierwszym kwartale zanotowano nieśmiałe przebłyski optymizmu. lat w segmencie cen luksusowych, do połowy roku rozprzestrzeniły się one na hotele tańsze, co spowodowało średni wzrost rynku ADR o 8,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2015 roku – do 6628 rubli za pokój.

Jednocześnie głównymi motorami wzrostu pozostają hotele segmentu Luksus, gdzie ceny wzrosły średnio o 13,5%, do 14 016 RUB za pokój.

W segmentach Upper-Upscale i Upscale wzrost ADR był bardziej umiarkowany – odpowiednio o 5,9% i 3,6%. W kategorii Midscale wzrostów nie było jeszcze w ogóle (poniżej 1%), a w hotelach Economy zanotowano dalszy spadek cen – średnio o 6%.

Czy popyt się ożywił?

Obserwowane w moskiewskich hotelach ożywienie popytu na usługi hotelowe praktycznie nie zmieniło wektora wzrostu w ciągu ostatnich 12 miesięcy, przy wyraźnym przyspieszeniu od początku II kwartału. roku, pozwoliło rynkowi zwiększyć poziom obłożenia średnio o 3,4 punktu procentowego, bazując na wynikach pierwszego półrocza. (5,5%) w porównaniu do poprzedniego okresu.

Nie wszystkie segmenty cenowe w równym stopniu skorzystały na wzroście liczby sprzedanych noclegów. Największy wzrost (o 7,2 pp. i 5,9 pp.) zanotowano w hotelach odpowiednio kategorii Upscale i Midscale. Z kolei hotele o standardzie ekonomicznym chwilowo tracą – poziom obłożenia spadł o 1,7 punktu procentowego.

W ujęciu procentowym wzrost popytu jest jednak najbardziej widoczny w segmencie Upscale i Luxury – odpowiednio 11,9% i 9,9%.

Rosnąca rentowność hoteli napawa hotelarzy powodem do optymizmu

Odnotowane od wiosny ożywienie popytu w moskiewskich hotelach w niemal wszystkich kategoriach cenowych pozwoliło przełożyć jednokierunkowy wzrost liczby noclegów i kosztów noclegów na wzrost rentowności w przeliczeniu na pokój.

Według wyników I półrocza 2016 roku średni poziom rentowności na jeden dostępny pokój wyniósł 4319 rubli i jest o prawie 15% wyższy niż wynik z tego samego okresu 2015 roku.

Najbardziej imponujące wyniki wykazały hotele w standardzie Luxury (24,7%), a także Upscale (15,9%), a jeśli w hotelach luksusowych wzrost tego wskaźnika został osiągnięty dzięki wzrostowi średniej ceny za pokój, to w segmencie Upscale – wyłącznie ze względu na rosnące obciążenie.

Segment Ekonomiczny, który w dalszym ciągu posiada znaczny udział w starym, „posowieckim” zasobu pokoi, w dalszym ciągu wykazuje ujemne wyniki (-8,4% w porównaniu do poprzedniego okresu), co najprawdopodobniej jest spowodowane próbą hoteli w tej cenie kategoria mająca na celu zatrzymanie odpływu klientów poprzez obniżenie cen noclegów.

Trendy

Duże nadzieje związane z wynikami 2016 roku

Silne ożywienie popytu, które moskiewskie hotele notują od końca pierwszego kwartału. 2016 rok, pozwala moskiewskim hotelarzom nie tylko aktywnie zwiększać elastyczne stawki (w tym stawki w internetowych systemach sprzedaży, które dziś zapewniają imponujący udział sprzedanych pokoi), ale także daje powód do optymizmu co do wyników roku, gdyż Druga połowa roku jest tradycyjnie bardziej produktywna pod względem przychodów hoteli.

W rezultacie dla niektórych możliwy wzrost obłożenia dla całego rynku, głównym czynnikiem wzrostu ma być wskaźnik ADR (8-10% w ujęciu rocznym), który przekroczy średnioroczną stopę inflacji przewidywaną przez Bank Centralny Federacji Rosyjskiej (5 -5,5%) i powrót hoteli do strefy wzrostu przychodów.

Podstawowe pytanie brzmi, czy te pozytywne wyniki i wysokie tempo ożywienia ceł można przełożyć na wzrost dochodów przewyższający stopę inflacji w 2017 roku.

W ciągu ostatnich dziewięciu lat moskiewski sektor turystyczny otrzymał potężny impuls do rozwoju i bardzo się zmienił. Liczba turystów korzystających z hoteli wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat o 80%, a przychody branży hotelarskiej wzrosły w ciągu ostatnich trzech lat o 122%.

Jednym z głównych elementów rozwoju turystyki jest hotelarstwo, które liczy obecnie 1,7 tys. hoteli i podobnych obiektów noclegowych. Średnie roczne obłożenie obiektów noclegowych stolicy wynosi 77%, co jest porównywalne z danymi w Amsterdamie, Londynie i Paryżu.

Dziś Moskwa oferuje już pełen zakres usług, dzięki którym pobyt turystów w mieście będzie maksymalnie komfortowy. Dotyczy to infrastruktury transportowej, poziomu usług i środowiska miejskiego jako całości. Poprawa ulic i parków, festiwali i świąt, poprawa transportu i zwiększenie bezpieczeństwa - wszystko to odbywa się nie tylko dla Moskali, ta infrastruktura jest również ważna i znacząca dla turystów.

Warto zwrócić uwagę na wpływ moskiewskiego festiwalu i programu wydarzeń na moskiewską branżę hotelarską. W ciągu ostatnich 2 lat wyraźna sezonowość praktycznie zniknęła, co pozwala hotelom na prowadzenie działalności z dużym obłożeniem i rentownością przez cały rok.

Program wydarzeń w Moskwie stał się motorem wzrostu ruchu turystycznego i rozwoju branży hotelarskiej. Tak więc podczas obchodów Dnia Miasta Moskwy 2019 (7-8 września) obłożenie hoteli wyniosło ponad 90%, z czego 65% stanowili turyści zagraniczni. Liderami wśród krajów spoza WNP pod względem liczby gości hotelowych są Chiny, Hiszpania, USA, Izrael i Argentyna. Natomiast same obiekty wakacyjne odwiedziło 7,9 mln osób.

Według Moskiewskiej Komisji Turystyki obecnie w stolicy jest 1718 hoteli, hosteli i umeblowanych pokoi, które przeszły procedurę kwalifikacyjną i otrzymały odpowiednią kategorię. Pięć gwiazdek przyznano 41 obiektom, cztery gwiazdki – 132, trzy gwiazdki – 331, dwie gwiazdki – 152, jedną gwiazdkę – 86, a 976 obiektów bez gwiazdek.

Udział liczby pokoi w hotelach trzygwiazdkowych wynosi 44,4%, w hotelach czterogwiazdkowych – 17,8%. Jeśli chodzi o sytuację globalną, udział hoteli trzygwiazdkowych wynosi średnio 27%, hoteli czterogwiazdkowych - około 50%. Oznacza to, że hotele w Moskwie są średnio tańsze i tańsze.

W stolicy 377 hoteli ma ponad 50 pokoi, 609 hoteli i minihoteli ma mniej niż 50 pokoi. Reszta to 713 hosteli i 19 umeblowanych pokoi.

Łączna liczba pokoi hotelowych w Moskwie wynosi 82,9 tys. pokoi. To prawie dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

44 hotele o łącznej pojemności ponad 13 tys. pokoi działają pod znanymi międzynarodowymi markami: Four Seasons, Hilton Hotels & Resorts, Holiday Inn, InterContinental, Kempinski Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, Ritz Carlton, Swissotel, Pentahotel i inni.

Do 2010 roku większość moskiewskich hoteli posiadała zakwaterowanie od jednej do trzech gwiazdek. Na stołecznym rynku niewiele było hoteli, które odpowiadały kategorii cztery-pięć gwiazdek. W ciągu ostatnich 10 lat liczba miejsc noclegowych w hotelach na poziomie europejskim wzrosła kilkukrotnie. Ich udział w zasobach wszystkich obiektów zbiorowego zakwaterowania w Moskwie na koniec 2018 roku przekroczył 34%, co jest porównywalne ze średnimi europejskimi wskaźnikami zapewnienia turystom wysokiej jakości hoteli.

Do 2010 roku prawie niemożliwe było określenie, ile hoteli działało w Moskwie, ponieważ działalność hotelarska nigdy nie była licencjonowana. Dziś, dzięki przygotowaniom miasta do Mistrzostw Świata FIFA 2018, wszystkie hotele w Moskwie zostały wzięte pod uwagę, przeszły obowiązkową klasyfikację państwową i zostały podzielone na sześć kategorii: „bez gwiazdek”, „jedna gwiazdka”, „dwie gwiazdki ”, „trzy gwiazdki”, „cztery gwiazdki”, „pięć gwiazdek”.

„Najważniejsze osiągnięcia stołecznej branży hotelarsko-gastronomicznej za lata 2011 - 2019 to osiągnięcie średniorocznego poziomu obłożenia porównywalnego z hotelami w czołowych europejskich stolicach branży turystycznej. I, co jeszcze ważniejsze, w tym okresie Moskwa, jako pierwsze z dużych rosyjskich miast, znacząco ograniczyła sezonowe wahania w obłożeniu pokoi hotelowych, przede wszystkim za sprawą rozwoju turystyki kulturalno-edukacyjnej, cyklu wydarzeń stolicy i po prostu bo samo miasto stało się ładniejsze i bardziej atrakcyjne turystycznie – zauważa prezydent.

Przed 2010 rokiem w Moskwie nie było zbyt wielu hoteli z restauracjami, nie mówiąc już o innych terenach nadających się do organizacji wypoczynku lub biznesu. Hotele ze strefą spa praktycznie nie istniały. Dziś prawie wszystkie hotele cztero- i pięciogwiazdkowe, których w Moskwie jest 173, posiadają nowoczesne sale konferencyjne, bar czy restaurację. Hotele pięciogwiazdkowe posiadają strefę spa i basen. Przychody ze świadczenia usług dodatkowych stanowią do 40% całkowitych przychodów hotelu.

Obłożenie hoteli zauważalnie wzrosło. Przykładowo do 2010 roku kompleks hotelowy Cosmos był wynajęty w najwyżej 25-30%, Hotel Ukraina od 20 do 40%. Dziś kompleks hotelowy Cosmos i Radisson Collection Hotel Moskwa (dawniej Hotel Ukraina) są zajęte w 75-80%, niezależnie od pory roku.

Przez dane Cushman & Wakefield w ciągu 10 lat nominalny wzrost moskiewskiego rynku nowoczesnych pokoi hotelowych wysokiej jakości do 2018 roku wyniósł 202%. W tym okresie rynek rósł w średnim tempie 8,1% rocznie, ze „szczytami” aktywności w latach 2010, 2011 i 2017, kiedy wolumen dostaw wysokiej jakości wzrósł odpowiednio o 21,2%, 10,1% i 9,4%.

Zmiany w grupie docelowej

Szereg zmian w branży wynika z preferencji nowej klasy podróżujących z pokolenia na pokolenie. Moskwa nadąża także za światowymi trendami w branży hotelarsko-gastronomicznej.

Hotele zmuszone są dostosować się do nowej generacji grupa docelowa. Sieci megahotelowe ponownie rozważają swoje strategie rozwoju. Według badania agencji Landor Associates, nie są już uważane za najbardziej innowacyjne. Najbardziej dalekowzroczni gracze poszerzają swoje portfolio i tworzą nowe submarki.

Wszystkie światowe i moskiewskie trendy branży hotelarskiej kojarzą się ze wzrostem liczby podróżujących z pokolenia na pokolenie – osób urodzonych w latach 1980-2000. Millenialsi dorastali w epoce cyfrowej. Aby lepiej zrozumieć trendy w moskiewskim biznesie hotelarskim, trzeba najpierw zrozumieć wartości millenialsów - docelowej grupy odbiorców na rynku usług hotelarskich.

Według dyrektor generalny AZIMUT Hotel Smolenskaya Moskwa autorstwa Michaiła Gitmana, w ostatnich latach systematycznie rośnie udział przedstawicieli młodszego pokolenia, co odbija się na branży hotelarskiej. Teraz ważne jest nie tylko zapewnienie gościowi przytulnego, cichego pokoju, pysznego jedzenia i nienagannej obsługi, ale także umożliwienie mu zdobycia żywych wrażeń i emocji. Wyrazem tego może być niecodzienny wystrój hotelu, oryginalna restauracja czy inne punkty, o których goście chętnie będą opowiadać swoim przyjaciołom i znajomym, przede wszystkim poprzez Media społecznościowe.

„Jeśli hotel jest organicznie zintegrowany ze środowiskiem miejskim, współpracuje z muzeami, kompleksami wystawienniczymi, tarasami widokowymi i wszystkim, co pomaga gościom urozmaicić swój wolny czas i nauczyć się czegoś nowego, to jest to duży plus dla hotelu. Ci, którzy z powodzeniem radzą sobie z zadaniem dostarczania wrażeń swoim gościom, mają pewne przewaga konkurencyjna i wykazuje wyniki powyżej średniej rynkowej” – zauważa Michaił Gitman.

Millenialsi to ludzie o niekonwencjonalnych i elastycznych umysłach, którzy żyją w szalonym tempie i nie wyobrażają sobie innego sposobu życia. Dla millenialsów status materialny nie jest już ważny – przedstawiciele tego pokolenia czasami chcą mieć dokładnie tyle pieniędzy, ile wystarczy na zaspokojenie ich zainteresowań. Dlatego nie są skłonni do oszczędzania, nie chcą kupować drogich samochodów, własnych mieszkań i domów, drogiej biżuterii i markowej odzieży, ale wiedzą, gdzie to wszystko wypożyczyć. Wydają pieniądze na nowe gadżety edukacyjne kursy i podróż.

Dlatego nowoczesne hotele dążą do stworzenia bardzo osobistej lojalności wobec marki – to trend numer jeden. Między nimi a ich gośćmi jest „więcej powietrza”, a programy lojalnościowe znacząco się zmieniły. Wypłacalni millenialsi dyktują zasady rynku. Współcześni goście stolicy woleliby raczej wypożyczyć darmowe rowery niż bar w swoim pokoju. Mniej interesują ich własne przyjemności, bardziej przykładowo interesują się emisją dwutlenku węgla i tym, jak zmniejszyć ślad węglowy, jaki pozostawiają w swoim mieście zamieszkania.

Trend numer dwa dotyczy designu – autentyczności i różnorodności. Od 2010 roku podejście do projektowania uległo istotnej zmianie. Podczas gdy sami goście nie boją się już śmiałości i koloru, hotele dekorują teraz swoje pokoje w bardziej naturalny, przyjazny sposób, łącząc elementy eklektyczne: kontrastujące kolory i jasne, stare i nowe. W hotelach jest więcej nieoczekiwanych kombinacji tekstur. Branża hotelarska przeżywa nową falę designu, w którym zamiłowanie do historii przeplata się z nowoczesnością i funkcjonalnością.

Butikowe podejście do projektowania hoteli pomaga stworzyć naprawdę autentyczne i wciągające doświadczenia, których oczekują współcześni goście, zwłaszcza milenialsi. W ciągu ostatnich dziewięciu lat hotele nauczyły się utrzymywać równowagę elegancji i prostoty, nie rezygnując przy tym z najwyższej jakości usług hotelu pięciogwiazdkowego.

Trend numer trzy to duża szybkość zmian. Tendencja ta dobrze ilustruje, jak szybko zakończyło się przejście na rezerwację online.

Przyjazność dla środowiska to trend numer cztery, który od dawna jest istotny i ważny dla wielu branż i projektów.

Trend numer pięć to instagrammability. Podróżnicy od zawsze dążyli do odwiedzania malowniczych miejsc. Wraz z pojawieniem się i rozwojem sieci społecznościowych to pragnienie tylko się nasiliło. Teraz odwiedzając Moskwę możesz zbierać polubienia i zdobywać nowych obserwujących. Gazeta Independent opublikowała wyniki badania brytyjskiej firmy Schofields Insurance, podczas którego przebadano ponad 1000 młodych ludzi w wieku od 18 do 33 lat. Na pytanie: „Co jest najważniejsze przy wyborze miejsca na wakacje?” — większość odpowiedziała: „Instrumentalność”.

Nowoczesne hotele zastanawiają się, jak sprawić, by goście poza domem poczuli się jak w domu – trend numer szósty. Hotele mają prawdziwą misję – tworzyć swoją społeczność. Hotele na różne sposoby odpowiadają na wyzwania czasów. Aby stworzyć wspólnotę, zachęcają np. do socjalizacji i współpracy swoich gości – organizują przestrzenie coworkingowe w lobby.

Trend numer siedem wynika z poprzedniego trendu – rozprzestrzeniania się hosteli i przestrzeni colivingowych. Ponieważ rynek usług hotelowych jest trudny, inwestorzy poszukują nowych formatów. W opiniach hotelarzy i właścicieli hoteli jest zgodna, że ​​rok 2019 dyktuje rozwój obiektów zbiorowego zakwaterowania.

Od 2012 roku w Moskwie aktywnie pojawiają się ekonomiczne obiekty noclegowe – hostele. Tego typu ekonomiczne hotele zyskały dużą popularność wśród turystów zagranicznych i rosyjskich, głównie młodych ludzi, a ich liczba wynosi obecnie 713 obiektów. Nawiasem mówiąc, 95% hosteli znajduje się poza apartamentowcami, ponieważ polityka miasta w tym kierunku zawsze była niezmieniona: działalność hotelarska nie powinna zakłócać spokoju mieszkańców Moskwy.

„Dzisiaj młodzi podróżnicy podróżują w poszukiwaniu emocji, zamyślenia i rozrywki. Hotele dostosowują się do zmian rynkowych i preferencji turystów. Przykładowo, aby być na tych samych falach z millenialsami, nasza sieć uruchomiła specjalny projekt, w ramach którego organizujemy sety DJ-skie w lobby i restauracji, sponsorujemy konkursy DJ-skie i festiwale sztuki ulicznej. Mamy obszary coworkingowe do komunikacji i pracy. Staramy się iść z duchem czasu - dekorujemy pomieszczenia ogólnodostępne i pomieszczenia w jasny i niecodzienny sposób. Cenimy oceny i recenzje gości i staramy się angażować naszych potencjalni klienci poprzez sieci społecznościowe – w ten sposób konsekwentnie budujemy naszą reputację” – zauważyła Natalia Grineva, dyrektor generalna Combo Ibis & Ibis Budget Moskwa Oktyabrskoye Pole.

Coliving i aparthotele reprezentują nowy format w branży hotelarskiej, z dłuższymi okresami wynajmu. Format zaczyna się rozprzestrzeniać w Moskwie. Osoby przyjeżdżające do Moskwy zatrzymują się w aparthotelach na dwa tygodnie lub dłużej. Osobliwość aparthoteli to obecność wyposażenia kuchennego, które pozwala turystom na samodzielne przygotowywanie posiłków. Ze względu na dłuższe pobyty, koszt usług w apart-hotelach jest o około 20-30% niższy niż w zwykłym hotelu. Użytkownikami usług aparthotelu są obywatele, którzy przybyli do Moskwy w długiej podróży służbowej, a także w celu odbycia szkolenia, uzyskania usługi medyczne i turyści z rodzinami wielodzietnymi. Dziś w Moskwie działa ponad 40 aparthoteli.