Služby

Transakce od začátku do konce: Dohoda s realitní kanceláří. Mám souhlasit s podmínkami realitní kanceláře? Záleží jen na Vás... Doba trvání smlouvy o realitních službách

Proces vztahů mezi klienty a realitními kancelářemi často vyvolává mnoho otázek. S kým přesně by měla být smlouva uzavřena - se specialistou, který bude transakci provádět, nebo s agenturou, kde pracuje? Za co přesně je realitní makléř odpovědný? A konečně, můžete očekávat kompenzaci, pokud jste obdrželi nekvalitní službu? Zkusme na to přijít.

Druhá strana zákona

BN už svým čtenářům prozradila, jak si vybrat realitního makléře a proč je takový specialista potřeba. Má smysl se podrobněji zabývat právními rysy vztahu mezi realitními kancelářemi a jejich klienty. Od roku 2002 bylo v Rusku zrušeno povinné udělování licencí na činnost v oblasti nemovitostí. Od té doby nemá stát nad touto profesí prakticky žádnou kontrolu: neexistuje definice realitních služeb, žádné obecně uznávané požadavky na práci agentur a jejich zaměstnanců. A jediným dokumentem, který upravuje vztahy profesionálních provozovatelů tohoto trhu s klienty, je mezi nimi uzavřená smlouva. Opět pro něj nejsou žádné povinné požadavky.

Agentury nabízejí klientům různé druhy smlouvy: provizní smlouva, smlouva o obchodním zastoupení, placené služby. Všechny jsou stanoveny občanským zákoníkem Ruské federace a jsou zcela legální. Volba konkrétní formy smlouvy závisí na specifikách prováděné transakce a rozsahu služeb poskytovaných agenturou.

Pokud bude práce prováděna na základě exkluzivní smlouvy, pak musí být smlouva uzavřena s realitní kanceláří, protože právě tato agentura garantuje splnění závazků z transakce. Včetně odpovědnosti za jednání agenta před klientem. Ze strany agentury podepisuje smlouvu výkonný ředitel nebo jeho jmenovaného zástupce. Se soukromým agentem je možné uzavřít smlouvu pouze v případě, že má statut individuální podnikatel. Jedině tak může dát klientovi jakékoli záruky.

Vzhledem k tomu, že na obsah smlouvy o obchodním zastoupení neexistují žádné zákonné požadavky, musí být rozsah odpovědnosti, kterou společnost nebo její zaměstnanec vůči klientovi nese, podrobně rozepsán v samotném dokumentu.

Má smysl, aby si klient pamatoval, že má plné právo na tom trvat standardní smlouva, které mu agentura nabídne, byly zavedeny určité body navíc. Samozřejmě pokud neporušují platnou legislativu.

Spolu s hlavní smlouvou o poskytování služeb agentura často uzavírá s klienty smlouvu o zastoupení. Pokud například klient nechce samostatně registrovat vlastnictví, shromažďovat dokumenty potřebné pro transakci atd., Agent to udělá za něj.

Podle odborníků však smlouvy o obchodním zastoupení mohou představovat pro klienty potenciální nebezpečí, proto je třeba být při jejich uzavírání maximálně obezřetní a mít jasno v tom, jaké přesně úkony a v jakém rozsahu pověřujete.

Kontrola čistoty

Mnoho smluv o zprostředkování uvádí, že realitní makléř je povinen svého klienta koupit. Praxe je ale taková, že pokud bude transakce následně prohlášena za neplatnou, agent za to nenese žádnou odpovědnost. Podle zákona o státní registraci práv k nemovitostem (122-FZ) lze zapsané vlastnické právo zrušit soudní cestou. A kompenzace poskytnutá stejným 122-FZ neúspěšnému kupujícímu je omezena na částku 1 milionu rublů.

Pro obdržení této platby se musíte obrátit na soud a zjistit, čí vinou byla kupujícímu způsobena škoda. Tedy najít viníka a opět od něj soudní cestou získat odškodnění. Podle právníků je to však vše spíše teorie, v praxi je téměř nemožné prokázat agentovu nepoctivost, natož vymáhat od něj pokutu.

Navíc podle současné zákony, realitní makléř není povinen odpovídat za bezúhonnost prodávajícího. Klient si musí být vědom toho, že - i když agentura odvedla svou práci bezchybně. Například pokud se po registraci práv kupujícího neočekávaně objevil dědic, o jehož existenci nikdo nevěděl.

Zodpovědný za obchod

Při absenci legislativní úpravy realitní činnosti jsou veškeré konflikty mezi makléři a jejich klienty řešeny na základě ustanovení zákona o ochraně práv spotřebitele. V souladu s článkem 29 tohoto dokumentu může spotřebitel v případě ukončení smlouvy s realitní kanceláří požadovat „plnou náhradu škody, která mu byla způsobena v souvislosti s nedostatky provedené práce“.

Případy, kdy realitní kancelář klientovi vyplatila náhradu, jsou však podle odborníků extrémně vzácné. V praxi je odpovědnost realitního makléře téměř vždy omezena na výši provizí, které obdrží. Pokuty a penále předepsané ve smlouvě soudy jen zřídka akceptují - jakékoli formy dohod uzavřených mezi stranami zaměstnanci Themis jsou kvalifikovány jako smlouvy o poskytování placených služeb. A hlavním znakem takových smluv je, že v případě jejich jednostranného ukončení je téměř nemožné vybrat penále.

Závěr je následující: arbitrážní praxi K dnešnímu dni neexistuje řešení pro řešení konfliktů mezi realitními kancelářemi a jejich klienty. Z velké části kvůli tomu, že předpisy právní normy a povinné majetkové ručení realitních kanceláří dnes neexistuje.

Klienti se mohou spolehnout pouze na to, že bona fide realitní kanceláře oceňují jejich pověst, která může sloužit jako určitá záruka kvality jejich služeb.

Navíc případy podvodů na sekundárním trhu s bydlením již dávno nejsou rozšířené. Zde sehrál roli jak systém státní registrace práv, tak významná práce odborné veřejnosti na popularizaci civilizovaného trhu s bydlením.

Dodatečnou zárukou pro klienta může být členství v agentuře zvolené jako zprostředkovatel v jakémkoli profesním sdružení, neboť odpovědnost jejich členů bývá pojištěna. V případě vyšší moci to do té či oné míry pokryje finanční ztráty klienta.

Může mít smysl pojistit si vlastnické právo k nemovitosti sami. Náklady na takovou službu se odvíjejí od nákladů na bydlení a pojistné doby.
V každém případě si musíte pamatovat: nikdo vám nedá 100% záruku čistoty transakce. Vyhodnotit všechna rizika spojená s pořízením bydlení na sekundárním trhu je nesmírně obtížné.

Text: Sergey Bardin, Andrey Gryaznov Foto: Alexej Alexandronok

Upravují se práva a povinnosti spotřebitele realitních služeb (klienta). obecná ustanovení Občanský zákoník Ruské federace o závazcích za placené služby, agenturní závazky, provize a záruky, jakož i smlouvy uzavřené mezi klientem a realitní společností.

A. A. Batyaev upozorňuje, že dohoda o poskytování realitních služeb se řídí ustanoveními kap. 39 Občanského zákoníku Ruské federace... „tento produkt je veřejný a podléhá čl. 426 občanského zákoníku Ruské federace. Z obsahu čl. 426 a 427 vyplývá, že realitní kancelář je povinna poskytnout své služby každému, kdo se na ni obrátí. Společnost nemá právo někoho upřednostňovat.“ Hlavním kontingentem spotřebitelů realitních služeb jsou jednotlivci, tedy ke klientovi - k jednotlivci budou uplatněna pravidla zákona Ruské federace ze dne 7. února 1992 č. 2300-1 „O ochraně práv spotřebitelů“ (ve znění novely ze dne 21. prosince 2004). Uvádíme tato práva:

Realitní společnost musí poskytnout úplné informace o poskytovaných službách. Pokud klient pouze kontaktuje realitní společnost, aniž by s ní uzavřel smlouvu o poskytování realitních služeb, je nanejvýš vhodné klientovi vysvětlit celý rozsah služeb, které mu lze na základě požadavků klienta poskytnout. Zároveň mohou být upřesněny přibližné termíny plnění služeb a jejich cena. Realitní kancelář neposkytuje klientovi veškeré informace o svých službách. Děje se tak z toho důvodu, aby informace (např. o umístění bytu, který klient potřebuje, jeho ceně atd.) mohly být klasifikovány jako obchodní tajemství této realitní společnosti.

V případě, kdy je spotřebitel realitních služeb připraven využít služeb dané realitní společnosti, jsou mu poskytnuty informace o službách smlouvy o poskytování realitních služeb. Kromě smlouvy o poskytování realitních služeb může být v závislosti na charakteru úkonů, které je třeba pro klienta provést, nutné uzavřít smlouvu o zprostředkování, provizi nebo postoupení.

V těchto případech musí realitní společnost klienta informovat o všech podmínkách těchto smluv. Realitní makléř to ale není povinen, pouze odpovídá na dotazy svého klienta. Před podpisem jakékoli smlouvy s realitní společností by si spotřebitel měl pečlivě prostudovat všechny navrhované podmínky. Důležité je věnovat pozornost rozsahu služeb, které by realitní společnost měla poskytovat. Pokud například klient potřebuje koupit jednopokojový byt v centru města (nejlépe v některých konkrétních ulicích), který se nachází ve třetím patře, pak musí smlouva podrobně popsat všechny tyto nuance, jinak bude realitní kancelář považována za řádně plnit své smluvní povinnosti, i když nebere ohled na přání svého klienta. A klient bude povinen převzít vše, co na základě smlouvy provede realitní makléř a zaplatit za jeho služby. Veškerá „přání“ klienta o umístění bytu (nebo například kudy mají směřovat okna) by proto měla zůstat nikoli verbálními přáními, ale měla by být sepsána ve smlouvě o poskytování realitních služeb.

Klient by se měl informovat o tak důležitých otázkách, jako je přechod nebezpečí smrti úrazem, odpovědnost stran, právo zadržet realitní kanceláří vše, co obdržel v transakci uzavřené v zájmu klienta, zatížení nemovitosti s právy třetích osob.

Realitní kancelář musí také poskytnout právní informace o všech právních úkonech, které musí realitní kancelář provést, aby splnila požadavky klienta. Během transakcí s nemovitost Může být nutné privatizovat obytné prostory, získat vlastnictví pozemku, zaregistrovat dědictví, zaregistrovat transakci s nemovitostmi, obrátit se na soud a zastupovat zájmy klienta u soudu.

Požadavek na kvalitu služeb v každém konkrétní případ bude jiný. Jsou přímo závislé na podmínkách stanovených ve smlouvě o poskytování realitních služeb.

Pokud klient potřebuje např. vyměnit byty, bude se mít za to, že realitní makléř smlouvu splnil, pokud klientovi převede byty, ve kterých je možné ubytování na základě hygienické požadavky. Jedná se o byty v budovách, které nejsou v havarijním stavu a jsou napojeny na plyn, elektřinu a vodu. V těchto případech, kdy je byt v novostavbě, se musí jednat o dům předaný bytovému úřadu k údržbě. V praxi je zcela běžné, že se kupující nastěhuje do bytu v novostavbě, který ještě není dokončen nebo přijat do provozu bytovým úřadem. Hrozí tak, že až začne topná sezóna, dům se nebude vytápět a nebude do něj dodáván plyn a energie. Nikdo za to všechno neponese odpovědnost. Zatímco strany ( Stavební firma, vlastník objektu, kupující, bytový úřad, realitní společnost) bude u soudu zjišťovat, kdo za to může a kdo ponese majetkovou odpovědnost, nebudou řešeny;

„Stavební trh je opět v horečce: jedna za druhou se objevují zprávy o shromážděních a hladovkách neúspěšných nových obyvatel, kteří zůstali bez peněz a bytů zaplacených ve fázi základové jámy,“ píší I. Nevinnaya a T. Efremenko. Podle think tank„Ukazatele trhu s nemovitostmi“ z nových domů nabízených k prodeji v loňském roce tvořily 20 % lokality, které nebyly ani připraveny k výstavbě, a 55 % novostavby, přičemž většina bytů byla koupena na raná stadia konstrukce.

Ruský stavební byznys se tedy dnes primárně zaměřuje na získávání finančních prostředků od vlastníků akcií, z nichž většinu tvoří občané.

Vývojáři praktikují metody, jako je použití vlastních prostředků a získávání bankovních úvěrů v menším měřítku.

Při přidělování pozemku pro obytnou mikročtvrť obec získala nejen určitý podíl bytů, ale projednala s developerem i „sociální složku“ projektu na vybudování inženýrských sítí, resp. mateřská školka. To přirozeně prodražilo stavbu a nakonec to zaplatili kupci bytů.

Vedoucí moskevského oddělení ekonomické bezpečnosti A. Korsak se domnívá, že na trhu se stále často vyskytují záměrně bezskrupulózní organizace. Nabízejí potenciálním kupcům bytu cizí stránky a domy jako své vlastní a vybírají peníze. Jiné firmy, které vyhrály soutěž na stavbu domu, přitahují spoluinvestory, dostávají od nich peníze, ale se stavbou nespěchají. Tím, že tyto společnosti získávají stále více nových míst a nabízejí budoucí nové budovy k prodeji, hromadí obrovské finanční prostředky, „utrácejí“ je, aniž by utrácely peníze na výstavbu, a vydělávají na tom peníze. Po nějaké době může společnost vrátit akcionářům částky zaplacené před několika lety, ale bez úroků a sankcí.

Pokud je ve smlouvě uvedeno, že byt se musí nacházet na určitém místě (v některých konkrétních ulicích, určitých podlažích), pak bude smlouva považována za splněnou v souladu s požadavkem na kvalitu, pokud jsou splněny všechny dodatečné požadavky klienta a dům splňuje výše uvedený požadavek.

Není-li splněn požadavek na kvalitu poskytované služby a vady zboží nebyly prodávajícím specifikovány, je kupující, na kterého bylo zboží převedeno, špatná kvalita, má právo dle vlastního uvážení požadovat od prodávajícího:

přiměřené snížení kupní ceny;

bezplatné odstranění vad výrobku v přiměřené lhůtě;

náhradu jejich nákladů na odstranění vad zboží.

V případě podstatného porušení požadavků na jakost zboží (zjištění fatálních vad, které nelze bez neúměrných nákladů či času odstranit, nebo jsou zjišťovány opakovaně, nebo se znovu objevují po jejich odstranění a jiné obdobné vady), kupující má podle své volby právo:

odmítnout plnění kupní smlouvy a požadovat vrácení peněžní částky zaplacené za zboží;

požadovat výměnu zboží nevyhovující kvality za zboží, které odpovídá smlouvě.

Tato práva jsou upravena v čl. 475 občanského zákoníku Ruské federace.

K výraznému porušení požadavků na kvalitu produktu dojde právě v případě, že klientovi byl přidělen byt, který nesplňuje požadavky uvedené ve smlouvě o poskytování realitních služeb. Klient má také právo na obdržení zboží bez práv třetích osob. Podle Čl. 460 občanského zákoníku Ruské federace je realitní kancelář povinna převést zboží na kupujícího bez jakýchkoli práv třetích osob, s výjimkou případu, kdy kupující souhlasil s převzetím zboží zatíženého právy třetích osob. .

Nesplněním této povinnosti prodávajícím vzniká kupujícímu právo požadovat slevu z ceny zboží nebo odstoupení od kupní smlouvy, pokud se neprokáže, že kupující věděl nebo měl vědět o právech třetích osob. k tomuto produktu. Realitní makléř například koupí pro svého klienta byt, ve kterém bydlí občan (pozůstalec dědictví). Realitní kancelář si musí vyžádat souhlas klienta s koupí takového bytu. Pokud tak realitní kancelář neučiní, má klient právo po něm požadovat vrácení části kupní ceny, případně ukončení kupní smlouvy a smlouvy o poskytování realitních služeb a náhradu veškerých ztrát. .

Při odejmutí zboží od kupujícího třetími osobami z důvodů, které vznikly před uzavřením kupní smlouvy, je prodávající povinen nahradit kupujícímu vzniklou škodu, pokud neprokáže, že kupující o existenci těchto důvodů věděl nebo vědět měl. .

Ujednání stran o zproštění odpovědnosti prodávajícího v případě poptávky zakoupeného zboží od kupujícího třetími osobami nebo o jejím omezení je neplatná. Pokud třetí osoba z důvodů, které vznikly před uzavřením kupní smlouvy, uplatní nárok na zabavení zboží, je kupující povinen zapojit prodávajícího do účasti na věci a prodávající je povinen uzavřít tento případ na straně kupujícího. Nezapojení kupujícího prodávajícího do případu zbavuje prodávajícího odpovědnosti vůči kupujícímu, pokud prodávající prokáže, že svou účastí na případu mohl zabránit zabavení prodávaného zboží kupujícímu. Prodávající, který je kupujícím vyzván k účasti na obchodu, ale neúčastní se ho, je zbaven práva prokázat, že kupující podnikal nesprávně. Tato pravidla jsou uvedena v čl. 461 Občanský zákoník Ruské federace.

Mezi povinnosti spotřebitele služeb realitní společnosti lze jmenovat především jejich povinnost platit za služby realitní společnosti. V souvislosti s platbou za služby často vyvstává otázka, zda si realitní kancelář ponechá vše, co obdržela v transakci s klientem (na základě článků 359, 360 občanského zákoníku Ruské federace) a odpovědnost klienta za pozdní platbu nebo nezaplacení za služby realitní společnosti. Výhrada je vyjádřena tím, že např. realitní makléř, který za klienta koupil byt, si jej ponechá a nepřevede na klienta, jelikož klient nezaplatil za služby realitní společnosti v plné výši. . Dále má realitní makléř právo tento byt prodat a z této částky uspokojit svou odměnu. Tato pravidla uchovávání platí bez ohledu na to, zda jsou ve smlouvě uvedena či nikoli.

Ale pokud smlouva přímo stanoví zákaz ponechání ze strany realitní kanceláře, pak pravidla Čl. 359, 360 občanského zákoníku Ruské federace se nebude vztahovat na právní vztahy stran, a proto si realitní kancelář nebude moci legálně ponechat majetek klienta, který obdržel.

Kromě včasné platby za zboží musí klient splnit požadavek realitní kanceláře na obchodní tajemství své společnosti (neprozradit třetím osobám informace, které realitní kancelář zakáže zveřejnit). Nesoulad obchodní tajemství realitní společnost může mít za následek majetkovou odpovědnost klienta. Ve smlouvě musí být stanoveno, jaké informace klient nemá právo sdělovat a jaká je za jejich zveřejnění zodpovědná.

Často si realitní kancelář ve smlouvě stanoví podmínku, že klient nemá právo obracet se na jiné realitní společnosti s poskytnutím služeb, o které se u této realitní společnosti ucházel. Za porušení této podmínky může realitní společnost vymáhat po klientovi náklady na službu, kterou by mu mohla poskytnout. Toto pravidlo se použije, pokud je stanoveno ve smlouvě.

Odběratel služeb realitní společnosti je dále povinen převést realitní kanceláři majetek (např. byt k prodeji) v kvalitě sjednané s realitní kanceláří. Například musí realitního makléře upozornit na všechna práva třetích osob ve vztahu k prodávanému bytu, a to ve stavu uvedeném ve smlouvě.

Při nesplnění tohoto požadavku má realitní kancelář právo odmítnout plnění smlouvy o realitních službách a požadovat po klientovi náhradu ztráty. To však musí být upraveno ve smlouvě o poskytování realitních služeb (s podrobným popisem postupu, při kterém budou stanoveny ztráty realitní kanceláře).

Batyaev A.A. Adresář realitní kanceláře. Rostov na Donu. "Fénix". 2006. S.54.

Nevinnaya I., Efremenko T. Bytový podvod// Ruské noviny. 27.10.05 č. 241 (3910).

Každý den tisíce lidí kontaktují realitní kanceláře a uzavírají s nimi smlouvy o poskytování služeb. Většina občanů přitom matně chápe, jaké podmínky by měla smlouva obsahovat. Tento článek vám pomůže být plně vyzbrojen při jednání s realitní kanceláří.

Každá fáze transakce pořízení nemovitosti se skládá z mnoha operací, jejichž účinnost je dána profesionalitou zaměstnanců realitní společnosti. Nejdůležitější je, aby všechny úkony prováděné vaším jménem byly v souladu s uzavřenou dohodou.

Úspěch transakce do značné míry závisí na profesionalitě vašeho realitního makléře. Člověk, který kupuje nebo prodává byt poprvé, ne vždy chápe, kolik práce je potřeba udělat, aby se jeho sen stal skutečností.

Smlouva vám umožňuje vyhnout se tomuto problému: uvádí, za co platíte a jaké přesně úkony realitní makléř provádí. Pokud jste připraveni svěřit řešení bytových problémů realitním kancelářím, musíte podepsat servisní smlouvu. Tento dokument vám může hodně napovědět o bezúhonnosti společnosti. Pokud realitní makléř nabídne práci bez sepsání dohody, buďte opatrní: mezi vámi a společností neexistují žádné závazky a žádná odpovědnost.

Realitní kanceláře používají jak standardní formy smluv, tak svévolné smlouvy, které mohou obsahovat podmínky porušující vaše práva. Přesto není třeba s podpisem smlouvy spěchat. Určitě si prostudujte navržený návrh smlouvy o domě a nejlépe jej ukažte právníkovi.

Co musí smlouva nutně obsahovat?

Seznam agenturních služeb na základě smlouvy.
Náklady na agenturu.
Smluvní doba.
Náklady na nemovitost.
Podrobnosti o stranách.
Seznam dokumentů.
Kdo shromažďuje jaké informace?
Odpovědnost agentury.
Odpovědnost klienta.
Při ukončení smlouvy.

Viz také: Jak zdůvodnit zvýšení úrovně nájemného

Podívejme se blíže na každý z bodů.

1. Smlouva musí obsahovat konkrétní výčet agenturních služeb

Ve smlouvě s realitní společností musí být jednoznačně uveden předmět smlouvy, tzn. jaké služby vám organizace poskytuje.

Realitní kanceláře zpravidla poskytují různé služby:

výběr možností bytu;
kontrola souboru vlastnických dokumentů předložených prodávajícím;
studium „historie“ bytu pro všechny vlastníky;
shromažďování potřebných certifikátů a dokumentů;
příprava a uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy nebo smlouvy o zálohové platbě (záloha) a kontrola jejího dodržování;
provádění kupní a prodejní transakce (příprava a uzavření);
předložení dokladů státu a získání osvědčení o vlastnictví;
přítomnost svědka při vkládání peněz do bezpečnostní schránky a převodu peněz prodávajícímu;
výzdoba ;
kontrola převodu bydlení na nového majitele a některé další úkony.

Předmět smlouvy musí nutně obsahovat formulaci o koupi či prodeji bytu, nikoli „o poskytnutí nemovitosti, poradenství popř. informační služby" V druhém případě je šance zaplatit za zviditelnění nával aktivity realitní kanceláře, a nikoli výsledek v podobě uzavřeného obchodu.

Maximální rozsah služeb zahrnuje: plnou podporu transakce, od výběru možností až po státní registrace, a následně převést byt z prodávajícího na kupujícího.

Minimální balíček služeb spočívá v kontrole právní čistoty bytu, který si klient sám vybral (nedoporučuji tuto službu odmítat, protože takovou kontrolu sami neprovedete) a dokončení transakce.

Trvejte na tom, aby služby, které vám agentura poskytne, byly podrobně uvedeny ve smlouvě.

2. Smlouva musí obsahovat náklady na odměnu agentury

Ve smlouvě musí být stanovena konkrétní výše odměny RK ve formě pevné částky (pevná cena) nebo procenta z ceny bytu a uvedených transakčních nákladů:

pro reklamu bytů;
o přípravě podkladů nezbytných pro uzavření obchodu;
při uzavření obchodu (pronájem bezpečnostní schránky, zaplacení státního poplatku za registraci kupní a prodejní smlouvy).

V poslední době mnoho agentur snížilo své provize. Jestliže před rokem byla 3procentní provize považována za téměř dumpingovou, nyní se tato částka stává standardem. Mnozí stanovili pevnou cenu 30 tisíc rublů za jednu nemovitost.

Pevná platba je stejná cena za stejné typy prací; nezávisí na skutečné hodnotě kupované nebo prodávané nemovitosti. Někteří věří, že taková dohoda je nejziskovější, protože technologie pro prodej bytu za 2 miliony rublů nebo za 8 milionů rublů se zásadně neliší. Cena služeb tedy závisí pouze na tom, jakou práci mají realitní kanceláře udělat: zda se bude jednat o prodej nebo nákup bydlení nebo právní podporu hotové varianty.

Viz také: Jak rozdělit osobní účet v bytě

Hlavní výhodou dohody s pevnou cenou je, že odměna firmy nezávisí na ceně domu. Toto je stanoveno ve smlouvě.

Mnoho agentur své provize tají a každé straně (prodávajícímu i kupujícímu) je řečeno, že pracují téměř zdarma a náklady na jejich služby budou strženy od druhé strany. To vede k tomu, že dohoda s agenturou, ve které není jasně stanovena cena služeb, umožňuje realitnímu makléři získat velmi dobrou odměnu z obou stran.

Vezměte prosím na vědomí, že pokud je uveden poplatek za zprostředkování, většina agentur neúčtuje prodejci, dokud není nemovitost prodána. Situace s kupujícími je odlišná: některé realitní kanceláře účtují peníze pouze při koupi domu, některé si účtují poplatky za nabídku a ukázku několika nemovitostí.

3. Smlouva musí obsahovat dobu platnosti

Ve smlouvě s RK musí být uvedena lhůta dostatečná pro prodej nemovitosti a také podmínky prodloužení této lhůty. Dokončení typické transakce obvykle trvá přibližně 2 měsíce.

4. Ve smlouvě musí být uvedena hodnota nemovitosti

Při sepisování smlouvy je potřeba věnovat pozornost ceně nemovitosti. Doklad musí jasně odrážet dvě částky: tu, kterou se vám realitní makléř zavazuje zaplatit, a tu, za kterou se chystá byt prodat.

Často smlouvy stanoví pouze jednu cenu. Co to znamená pro budoucnost? Váš byt může být nabízen za nadsazenou cenu, a proto vám bude trvat dlouho, než jej prodáte nebo neprodáte vůbec. Po vypršení smlouvy ale budete muset cenu snížit, protože byt nebylo možné prodat za vysokou částku, požadujte tedy, aby byla ve smlouvě uvedena prodejní cena bytu a zároveň doložka o vašem právu odmítnout smlouvu, pokud zjistíte, že realitní makléř tuto cenu překročil.

Při podpisu smlouvy s realitní kanceláří jasně specifikujte minimální hodnotu nemovitosti, pod kterou nejste ochotni dům prodat.

Smlouva je prostředkem úpravy obchodních vztahů a nástrojem řešení sporů. Redaktoři portálu měli k dispozici několik dohod o zastoupení, které se používají ve známých jekatěrinburských agenturách. Právníci analyzovali dokumenty a řekli nám, které body jasně chybí a které by měly být změněny ve prospěch klienta.

Za 20 let vývoje trhu s nemovitostmi v Jekatěrinburgu se objevilo mnoho profesionálních a kompetentních realitních kanceláří. Každý trh však funguje v rámci právního rámce. V řadě případů však práce realitního makléře přesahuje povinnosti stanovené ve smlouvě o obchodním zastoupení. Jsou například případy, kdy agenturní specialisté pomohli svému klientovi, když prodávající s vystěhováním z prodávaného bytu nespěchal. Ačkoli to nebylo stanoveno podmínkami smlouvy.

Často však nastávají případy, kdy nastanou konfliktní situace. Důvod jejich vzniku tkví v drtivé většině v lstivého znění smlouvy. A v soudním řízení klient s největší pravděpodobností prohraje. Uvažujme situace, kdy lze „slabý článek“ smlouvy napravit ve prospěch klienta.

Seznam služeb agentury

Právníci doporučují klientům realitních kanceláří trvat na tom, aby povinnosti realitní kanceláře byly podrobně a co nejpřesněji uvedeny ve smlouvě o zprostředkování. Níže jsou uvedeny výrazy, které lze vykládat dvěma způsoby, a také ta ustanovení smluv, která mohou poškodit zájmy klienta. Všechna prohlášení jsou citacemi ze smluv, které se používají při práci realitních kanceláří v Jekatěrinburgu.

Sporné body:

1. "Vyhledejte a zobrazte objekt, který splňuje požadavky klienta."

Smlouvy zpravidla neurčují přesný počet objektů, které budou klientovi nabídnuty po dobu trvání smlouvy. Samozřejmě je možné, že se kupujícímu první ukázaný byt bude líbit a koupí si ho. Na městských fórech však uživatelé často vyjadřují nespokojenost s prací realitních makléřů, kteří, jak se jim zdá, vybírají a ukazují příliš málo nemovitostí. Zajímavé je, že pokud klient samostatně najde nemovitost a koupí ji během doby trvání smlouvy, bude povinen zaplatit realitní kanceláři svou provizi. Totéž se stane v případě předčasného ukončení smlouvy z podnětu klienta.

Pro srovnání, v dohodách o zastoupení moskevských realitních společností se podobná klauzule objevuje následujícím způsobem: „Agentura se zavazuje zajistit, že Zákazník si prohlédne alespoň __ byty, které splňují požadavky uvedené v článku 1.2 Smlouvy.“

Odborníci na trh se domnívají, že taková doložka by měla být přidána do smluv uralských realitních kanceláří.

„Domnívám se, že agentury by měly napsat, že výběr musí během smluvního období ukázat alespoň tři až pět objektů. Smlouva musí specifikovat vlastnosti předmětu, který chcete koupit. Klientovi lze totiž nabídnout minimálně 200 objektů, klidně i celý ceník, ale ani jeden nebude vyhovovat.“

Pro zúžení vzorku Uralská realitní komora doporučuje zaregistrovat všechny technické vlastnosti byt, který hledáte: maximální cena, městská část, počet pokojů, celková plocha byty, obývací prostor, kuchyňský kout, přítomnost balkonu/lodžie, patro, typ domu, přítomnost pevné linky atd. V praxi je však popis někdy omezen pouze na uvedení maximální ceny požadovaného předmětu a všechny podrobnosti jsou uvedeny slovy. To znamená, že zhotovitel má možnost vybrat předměty, které jsou v souladu se smlouvou, ale neuspokojují zájmy objednatele.

2. "Připravte potřebné dokumenty pro řádné provedení transakce."

Tento odstavec neuvádí, kdo přesně – realitní makléř nebo klient – bude shromažďovat informace. V části "Příprava dokumentu" v v tomto případě může být implikováno jako příjem všeho potřebné dokumenty pro transakci pro klienta, stejně jako kontrola dostupnosti všech certifikátů poskytnutých klientem a dokonce jejich uložení do složky v určitém pořadí pro předkládání dokumentů k registraci. Právníci doporučují doložit, kdo bude inkaso provádět a promítnout to do smlouvy.

3. „Pomoc při organizaci vzájemného vypořádání mezi stranami transakce“.

Možná, že realitní makléř kupujícího bude lobbovat za myšlenku použití bezpečnostní schránky pro vzájemné vypořádání nebo minimálně bude trvat na využití služeb banky pro přepočítávání a kontrolu bankovek. Tak či onak, role realitní kanceláře v procesu vypořádání není jasná. Bude realitní makléř přepočítávat částku nebo kontrolovat pravost účtenek sám a je chyba důvodem ke snížení jeho odměny nebo dokonce důvodem k ukončení smlouvy? Tyto otázky zůstávají otevřené.

4. „Implementujte komplex marketingové aktivity související s hledáním kupce pro prodávanou Nemovitost a hledáním Kupované Nemovitosti vč. vyvíjet a umísťovat inzerci (její typy a objem určuje Realitní makléř nezávisle)“

Inzerce prodávané nemovitosti se provádí na náklady makléře a ten je v pokušení za ni nezaplatit. Umístěte například reklamu pouze na bezplatné informační zdroje. Prodávající nepochybuje o účinnosti inzerátů na těchto stránkách, pokud kupující aktivně volají a objevují se. Stává se však, že kupující o nemovitost nemají zájem, prodej se zpozdí a realitní makléř odmítne vložit inzerát na placené platformy. A pak neexistence prvotní dohody o tom, v jakých zdrojích a v jakém objemu bude nemovitost inzerována, povede ke konfliktu mezi klientem a realitní kanceláří.

Pro srovnání v Moskvě smlouvy o zastoupení určují, na jakých zdrojích budou inzeráty umístěny a zda budou zařazeny mezi nejlepší. Předem je také domluven počet transparentů a streamerů, které budou umístěny v ulicích města.

5. „Po podepsání smlouvy s kupujícím proveďte společně s klientem vyhledávání možností pro koupený předmět“.

Tato doložka je výňatkem ze smlouvy o výměně bytu (zahrnuje prodej bytu klienta a koupi jiného). V ideálním případě by dvě transakce pro zcizení a nákup měly být provedeny s minimálním intervalem, nejlépe ve stejný den. V souladu s výše uvedeným odstavcem by však hledání předmětu ke koupi mělo začít až dnem podpisu kupní a prodejní smlouvy. Všimněte si, že v Jekatěrinburgu dochází k vzájemnému vyrovnání mezi stranami v okamžiku podpisu smlouvy. Klient tak riskuje, že s penězi z prodeje bytu zůstane na několik týdnů či dokonce měsíců sám. A vzhledem k tempu růstu cen bydlení v Jekatěrinburgu se po pár měsících hledání může ukázat, že na koupi vytouženého bydlení už není dost peněz.

Lyudmila Plotnikova, právník UPN:

„Jsou chvíle, kdy agentura musí prodat a koupit objekt zároveň. Například v roce 2011 se stal případ, kdy se prodal byt a do roku 2013 se nic nekoupilo. Během této doby ceny raketově vzrostly a nyní si za tuto částku nemůžete nic koupit. Tato situace je závažným případem neplnění povinností ze strany realitní kanceláře. Jak agentura uzavřela obchod, když si uvědomila, že jejímu klientovi zůstaly peníze v ruce? V takových případech, kdy se prokáže vina agentury, se rozhodne o vrácení provize agentury v plné výši.“

Abyste nezůstali dlouho s hotovostí, měli byste si ve smlouvě stanovit lhůtu, během které musí být proveden protiobchod. Kromě toho může být agent odpovědný za znehodnocení výnosů z prodeje (například zaplacení penále, které se rovná sazbě refinancování centrální banky).

Chybějící odpovědnosti

V samostatná kategorie Je možné zahrnout doložky, které nejsou obsaženy ve smlouvách o obchodním zastoupení. Všechny tyto body souvisí s prověřováním historie bytu. Realitní kanceláře se domnívají, že ve smlouvě není možné předepsat soubor opatření k ověření právní čistoty bytu, protože pojem „právní čistota“ oficiálně neexistuje. Realitní kancelář samozřejmě není ministerstvo vnitra. A agenti mají omezenou schopnost získávat informace. Nic však nebrání klientovi realitní kanceláře trvat na tom, aby ve smlouvě byly uvedeny tyto povinnosti realitního makléře:

1. Přijetí informací o zatížení objektu realitním makléřem - vyžádání certifikátu z Jednotného státního rejstříku;
2. Příjem realitní kanceláře informace o přítomnosti dluhu na veřejné služby;
3. Získávání informací realitní kanceláří o osobách registrovaných v bytě - vyžádání informací z pasového úřadu;
4. Prověřování majitelů bytu a osob přihlášených v Bytě k registraci v psychoneurologické nebo protidrogové ambulanci.

Seznam je neúplný a v každém případě může být doplněn.

Všimněme si, že slovy, realitní kanceláře obvykle slibují, že tyto akce provedou, a mnozí to skutečně dělají, ale vzhledem k velké odpovědnosti výkonného umělce nejsou tyto body ve většině dohod o zastoupení pevně stanoveny.

Odměna realitní kanceláře

1. „Platba odměny realitního makléře se provádí __% zálohou, a to buď po podpisu této smlouvy, nebo po podpisu smlouvy s kupujícím Nemovitosti. Po dohodě stran může být odměna vyplácena i jiným způsobem».

Při koupi a výběru bytu musí být klient připraven na zálohu za služby realitní kanceláře. Část poplatku tak musí být uhrazena před dokončením díla. Navíc, pokud klient během trvání smlouvy nestihne vybrat byt, není skutečností, že agent vrátí zálohu, protože služba byla částečně poskytnuta, realitní makléř strávil čas a vzniklé výdaje. Proto se doporučuje, aby si klient ve smlouvě stanovil, že agent obdrží provizi až po registraci vlastnických práv v kanceláři Rosreestr. Nebo uveďte, v jakých případech se záloha vrací.

2. "Klient se zavazuje zaplatit realitní kanceláři odměnu dle této smlouvy ve výši __ nákladů na bydlení."

Provize realitní kanceláře v Jekatěrinburgu je zpravidla 3-5% z ceny nemovitosti. Odborníci doporučují určit výši odměny ve smlouvě jako pevnou částku. V opačném případě může mít realitní makléř zájem nabídnout klientovi ty nejdražší nemovitosti.

3. „V případě prodeje Předmětu za cenu přesahující částku uvedenou v bodě 1.1. smlouvy, realitní makléř obdrží __% rozdílu“

Určení proudu Tržní hodnota objekt - to je jedna z povinností realitní kanceláře. Toto hodnocení je neformální, ale spíše praktické. To je věřil, že realitní makléř může dát na základě vlastní zkušenost a znalost aktuální situace na trhu. Pokud smlouva stanoví, že realitní makléř obdrží procento z rozdílu mezi původní cenou a prodejní cenou, pak je makléř v pokušení cenu bytu zpočátku podcenit. A teprve potom po dohodě s prodejcem zdražit a vzít si část tohoto rozdílu pro sebe.

4. „Realitní makléř se zavazuje poskytnout Klientovi možnost prohlédnout si minimálně (doporučený počet minimálně 3-5 variant) __ opcí, které plně odpovídají požadavkům na Nemovitost. Pokud klient odmítne všechny navržené možnosti, zavazuje se tento zaplatit realitní kanceláři odměnu dle této smlouvy ve výši __ ".

Pokud se klientovi nebudou líbit všechny nabízené možnosti a byt bude vybrán a nekoupen, pak bude muset ještě zaplatit část poplatku realitní kanceláři. V kupní smlouvě je drobným písmem uvedeno, že doporučená výše provize je 6-15 tisíc rublů. Upozorňujeme, že ne všechny agentury provádějí tuto praxi dodatečného odměňování. Při uzavírání smlouvy můžete upřesnit minimální velikost odměnu, nebo kontaktujte jinou společnost, kde nemusíte platit za ukázku tří až pěti bytů.

5. „Klient uhradí částečnou platbu za Objekt ve výši __ při podpisu této smlouvy a další částečnou platbu za Objekt ve výši nejvýše __ na žádost Realitní kanceláře, při provedení částečná platba prodejcům (držitelům autorských práv) Předmětu nebo jejich zástupcům“.

Majitel se při uzavírání smlouvy zavazuje dát svou nemovitost k prodeji za vyšší cenu, než plánoval. Rozdíl mezi požadovanou a prodejní cenou se stává provizí realitní kanceláře. Když kupující nalezne vhodnou nemovitost, realitní makléř nabídne okamžité složení zálohy, aby byla nemovitost stažena z trhu a nebyla nabízena dalším osobám. Záloha je složena u realitní kanceláře, která zastupuje stranu prodávajícího. Předpokládá se, že pro realitní společnost je bezpečnější převést peníze do úschovy před transakcí než pro jednotlivce, který se může s přijatými prostředky schovat neznámým směrem.

Pokud však kupující před uzavřením obchodu změní své rozhodnutí o koupi, nebude snadné vrátit zálohu. Faktem je, že služba byla částečně poskytnuta (nemovitost byla stažena z trhu, neprovádělo se hledání dalších kupujících, byly shromážděny potřebné certifikáty) a klient musí zaplatit odměnu. Tato částka je převzata ze zálohové platby.

Lyudmila Plotnikova, právník UPN:

„Předpokládejme, že jsem se rozhodl koupit bydlení a zaplatil jsem zálohu na koupi bytu. Agentura mi připravila balíček dokumentů k získání úvěru na koupi tohoto bytu, vzali mě do banky a pomohli mi sestavit žádost. Banka mi schválila úvěr, prodávající jsou připraveni uzavřít obchod, vybavili všechny potřebné dokumenty, agentura připravila kupní a prodejní smlouvu. Jsem informován o datu vydání obchodu. Ale na poslední chvíli jsem se rozhodl, že tento byt pro mě není vhodný. V této situaci platí normy občanského zákoníku, podle kterých má zákazník právo odmítnout poskytnutí služby, ale práce provedené agenturou musí být zaplaceny v poměru k objemu provedené práce.“

Servis	Podíl služby na odměně agenta
vyřazení věci z prodeje	10%
nepodnikání akcí směřujících k získání vybraného předmětu třetí osobou	25%
příprava potřebných dokumentů pro registraci transakce, včetně povolení od opatrovnických a opatrovnických orgánů, pokud je to nutné pro zcizení bytu	40%
poskytnout všechny potřebné informace o dokumentech, které jsou důležité při registraci transakce	10%
odhlášení všech osob bydlících v nemovitosti před podpisem kupní a prodejní smlouvy	10%
vyřízení plné moci od vlastníka bytu k obdržení zálohy na objekt	5%

Realitní makléř tak bude moci prokázat, že služba byla poskytnuta například z 85 % a požadovat úhradu odměny. Zda se realitnímu specialistovi podaří u soudu prokázat, že zálohu zadržel zákonným způsobem, není jasné. S největší pravděpodobností soud vyzve realitního makléře k vrácení zálohy klientovi. A aby realitní makléř inkasoval od bývalý klient skutečně vzniklé ztráty, budete muset podat protinárok.

Smluvní doba

Ve smlouvě o poskytování služeb musí být uvedena doba její platnosti, jakož i podmínky prodloužení této doby a ukončení smlouvy. Odborníci doporučují uzavřít smlouvu nejdéle na tři měsíce.

Lyudmila Plotnikova, právník UPN:

„Musíte si dát pozor na dobu trvání smlouvy. Nedoporučovali bychom uzavírat smlouvu na šest a více měsíců. Tři až čtyři měsíce stačí. Pokud jste se vším spokojeni: jak agentura funguje, jaké akce dělá, jaká reklama vychází, pak můžete smlouvu prodloužit nebo ji ukončit z důvodu vypršení platnosti.“

Ukončení smlouvy

Zprostředkovatelské smlouvy o poskytování služeb lze předčasně ukončit bez sankcí pouze ve třech případech:

1. Akce vyšší moci (vyšší moc);
2. Smrt vlastníka nebo ztráta způsobilosti k právním úkonům;
3. Akty úřadů státní moc (místní samospráva), s vyloučením možnosti plnění závazků ze smlouvy.

V ostatních případech jsou při jednostranném ukončení smlouvy poskytovány sankce. Výše pokuty se zpravidla rovná výši odměny realitní kanceláře. Právníci jsou však přesvědčeni, že poskytnuté tresty nejsou zákonné.

"Máme takový koncept jako "odmítnutí splnit smlouvu o poskytování služeb." V souladu s § 32 zákona „O ochraně práv spotřebitele“ může zákazník služby kdykoli odmítnout smlouvu o poskytování služeb a požadovat vrácení peněz Peníze mínus skutečně vynaložené náklady. Pokud si však klient přeje smlouvu vypovědět, realitní kanceláře většinou uplatňují sankce za jednostranné ukončení smlouvy. Není to správné. Pokud skutečně vznikly výdaje potvrzené platebními doklady, má agentura právo na odpočet. Pokud nejsou výdaje potvrzeny platebními doklady, je nezákonné vymáhat od klienta jakékoli částky.“

Klient může trvat na tom, aby sankce za jednostranné předčasné ukončení smlouvy byly nahrazeny úhradou skutečně vynaložených nákladů realitní kanceláře (což mimochodem musí být potvrzeno platebními doklady).

Odpovědnost podle smlouvy

Podle právníků jsou realitní kanceláře v Jekatěrinburgu odpovědné klientům pouze ve třech případech:

1. Odmítnutí plnit závazky ze smlouvy (trestné pokutou);
2. Ztráta dokumentů (realitní kancelář samostatně obnoví dokumenty, nejsou poskytovány žádné pokuty).
3. Prodej předmětu třetím osobám (vrácení převáděných finančních prostředků na koupi předmětu kupujícímu a zaplacení penále ve výši refinanční sazby centrální banky).

Pokud se klientovi nepodaří přihlásit vlastnické právo k bytu, který byl vybrán s pomocí realitní kanceláře, nebo se vyskytnou jiné potíže s nemovitostí v souladu se smlouvou, klient nebude mít od realitní kanceláře co žádat. Občanský zákoník však počítá s odpovědností zhotovitele za nekvalitně poskytnuté služby. A protože výsledkem služby realitní kanceláře je klientova koupě bytu a klient zůstane bez zakoupeného domu, má se za to, že služba nebyla poskytnuta.

Marina Timoshenkova, spolupředsedkyně SROO „Společnost pro ochranu práv spotřebitelů v regionu Sverdlovsk“:

„Kupující kontaktoval realitní kancelář a makléř mu sehnal byt. Po uzavření kupní a prodejní smlouvy se ukázalo, že tento byt je zastaven bance. Problém je v tom, že realitní kancelář neručí za nemovitost, kterou svému klientovi nabízí, a veškeré odpovědnosti se okamžitě zbavuje. Občanský zákoník ale stanoví, že podle kupní smlouvy by byt neměl být zatížen, neměl by být ve zástavě, to znamená, že by měl být osvobozen od práv třetích osob. O tom, jak agentura dokumenty kontrolovala, historie mlčí. Přestože je kupující svědomitý, je povinen tento majetek vrátit. V takovém případě byly ztráty vymáhány od realitní kanceláře a klientovi byla vrácena zaplacená odměna realitní kanceláři.“

***

I když má realitní makléř bezvadnou pověst a je doporučován všemi přáteli a známými, smlouva o poskytování služeb, kde je zachována rovnováha zájmů obou stran, by měla být sepsána co nejpečlivěji. To pomůže nejen zachovat obchodní vztah s realitním makléřem, ale také nezničit přátelství.