Mga kinakailangan para sa isang tagapamahala ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay. Paglalarawan ng trabaho ng tagapamahala ng bahay. Pagtanggal at pagbabago

Ang Homeowners Association sa trabaho nito ay batay sa Housing Code ng Russian Federation at Civil Code ng Russian Federation. Ang pangunahing panloob na dokumento sa HOA ay ang Charter. Dapat itong sumunod sa batas ng Russian Federation, kaya kinakailangan na gumawa ng mga pagsasaayos na isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga batas. Sa paglikha, ang mga may-ari ay pipili ng chairman ng community board.

Nagtitiwala ang mga residente sa chairman aktibidad sa ekonomiya sa pagpapaganda gusali ng apartment, kumpunihin at mga gastos sa utility. Ang saklaw ng trabaho ng chairman ng HOA ay malawak, at hindi palaging nasa loob ng kakayahan ng taong pinili para sa posisyon na ito. Sa kasong ito, ang matalinong solusyon ay ang pag-upa ng isang taong may kaalaman. Ang legal na aksyon ay ang legal na pagpaparehistro at pagtatapos ng isang kasunduan sa HOA manager.

Kasama sa pamamahala ng HOA ang mga may-ari ng mga apartment sa isang gusali o ilang mga paupahan. Ito ang mga taong interesado sa pagpapabuti at hindi walang malasakit sa ari-arian. Ngunit ang mga eksperto sa mga pampublikong kagamitan ay hindi palaging kasama nila. Mas madaling kumuha ng electrician o accountant kaysa sa life support manager para sa isang apartment building. Samakatuwid, ang kasanayan sa pagkuha ng isang indibidwal - isang espesyalista sa ganitong uri ng aktibidad - ay lumitaw.

Ang HOA manager ay isang empleyado na nasa ilalim ng chairman ng board na ginagabayan sa kanyang trabaho ng paglalarawan ng trabaho at kontrata. Independiyenteng sinusuri ng bawat komunidad ng pabahay ang mga gawaing itinalaga sa tagapamahala, na isinasaalang-alang ang sarili nitong mga pangangailangan.

Kasama sa mga karaniwang tampok ang:

representasyon ng HOA sa mga organisasyon ng pamahalaan at mga katawan ng lokal na pamahalaan;
pagpili ng mga kontratista, kontrol sa kanilang mga aktibidad, pagpapasiya ng saklaw ng trabaho at pagpapatunay ng mga resulta ng trabaho;
pagtatapos ng mga kasunduan sa pag-upa karaniwang ari-arian(mga banner sa harapan, pagrenta ng basement);
koordinasyon ng mga aktibidad ng mga miyembro ng pakikipagtulungan;
pagguhit ng mga pagtatantya at mga ulat para sa isang tiyak na panahon;
magtrabaho kasama ang mga default mga kagamitan;
nagtatrabaho sa mga service provider;
pagkuha, regulasyon ng trabaho at pagpapaalis ng mga tauhan (janitor, tagapaglinis, atbp.);
pakikipag-ugnayan sa mga residente ng bahay, pagtanggap ng mga reklamo at mungkahi.

Bilang karagdagan sa nabanggit, maraming mga responsibilidad na, sa kasunduan sa pamamahala at mga may-ari ng apartment sa pangkalahatang pagpupulong, ay kasama sa kontrata sa pagtatrabaho sa HOA manager.

Ayon sa Housing Code, Article 147, paragraph 3.1, hindi maaaring italaga ng chairman ng board ang lahat ng kanyang kapangyarihan sa isang upahang empleyado. Posible lamang na magtalaga ng isang tiyak na hanay ng mga responsibilidad na napagkasunduan sa mga miyembro ng pangkalahatang pulong.

Ang posisyon ng HOA manager ay hindi mahigpit na hinihiling ng batas. Ang lahat ay nakasalalay sa mga pangangailangan ng komunidad at pinagpapasyahan ng sama-sama. Ang tagapangulo ng lupon at ang buong komunidad ng pabahay ay kakailanganing tukuyin para sa kung anong layunin ang kasangkot sa espesyalista. Ang pangangailangang kumuha ng tagapamahala sa labas ng HOA ay maaaring magmula sa mga sumusunod na dahilan:

sa mga residente ay walang mga espesyalista na mayroon ang kinakailangang kaalaman, karanasan at kakayahan;
mayroong ilang mga apartment building sa komunidad, ayon sa pagkakabanggit malaking volume trabaho;
ang chairman ng board ay walang libreng oras para sa lahat ng mga aktibidad sa pamamahala;
ang pangangailangan para sa pamamahala ng krisis.

Ang pangangailangan para sa pamumuno laban sa krisis ay lumitaw, halimbawa, kapag ang isang HOA ay may malaking utang para sa mga serbisyo ng utility. Sinasanay din ang pag-hire ng third-party na manager para maglipat ng kaalaman at karanasan sa pamamahala ng bagong HOA. Tutukuyin ng mga tuntunin ng sanggunian ang mga kinakailangan para sa kandidato.

Ang mga makabuluhang salik para sa tagapamahala ay:

mataas na edukasyon;
kaalaman sa batas sa pabahay;
karanasan sa pamamahala;
walang criminal record; paglaban sa stress;
ang kakayahang makamit ang mutual understanding sa mga tao.

Ang gawain ng tagapamahala ng HOA ay maaaring kontrolin ng dalawang uri ng mga dokumento:

kasunduang sibil kasama ang HOA manager;
kontrata sa pagtatrabaho sa HOA manager.

Ipinagpapalagay ng kasunduan ang malawak na kapangyarihan empleado. Ngunit ang isang kasunduan sa sibil ay natapos kapag ang isang empleyado ay tinanggap para sa isang tiyak na panahon upang magsagawa ng isang tiyak na gawain. Inilalarawan nito nang detalyado ang saklaw ng aktibidad, mga tuntunin at mga responsibilidad ng tagapamahala.

Ang kontrata sa pagtatrabaho ay nagpapahiwatig ng isang subordinate na posisyon ng manager sa chairman ng board ng HOA. Ang kontrata ay kinokontrol ng Labor Code ng Russian Federation.

Makakahanap ka ng maraming mga pagpipilian sa Internet kontrata sa pagtatrabaho kasama ang HOA manager. Ngunit ang mga pangunahing punto ay magkatulad at inireseta sa antas ng pambatasan.
Ang mga paksa ng kasunduan ay ang komunidad ng mga residente na kinakatawan ng chairman ng lupon at isang kasangkot na espesyalista. Maaaring ang manager indibidwal o indibidwal na negosyante(IP). Maaaring may ilang komunidad ng pabahay ang departamento ng IP.

Kasama sa kasunduan ang mga karaniwang seksyon:

Paksa ng kontrata. Ang talatang ito ay nagpapakita ng kakanyahan ng mga kontratang kasunduan - ang pagkakaloob ng mga serbisyo sa pamamahala.
Oras ng kontrata depende sa mga kinakailangan na ipinataw sa espesyalista: ang mga relasyon sa kontraktwal ay limitado sa mga tiyak na petsa, nagtatapos ng isang kontrata para sa isang hindi tiyak na panahon, nagtatapos ng isang kontrata para sa tagal ng trabaho na itinakda ng kontratang ito.
Mga detalye ng mga partido. Isinasaad ng mga detalye ang kasalukuyang account ng HOA, address nito, INN at pangalan. Ang kandidato ay dapat magbigay ng mga detalye ng pasaporte, numero ng sertipiko ng seguro, TIN at mga detalye ng bangko.
Mga tungkulin ng mga partido. Ang talatang ito ay nagpapakita ng mga kinakailangan para sa trabaho ng manager at ang mga responsibilidad ng mga paksa ng kontrata.
Mga kondisyon sa pagtatrabaho. Ang talatang ito ay naglalarawan nang detalyado sahod, mga garantiya ng sahod, pagrarasyon ng mga oras ng pagtatrabaho, bakasyon, seguridad sa lipunan ng tinanggap na espesyalista.
Pagbabago, pagpapatuloy at pagwawakas ng kontrata. Ang kontraktwal na relasyon ay maaaring wakasan sa pagtatapos ng panahon ng kontrata o awtomatikong pahabain hanggang sa makumpleto ang mga aktibidad sa pagbibigay ng serbisyo. Ang sugnay na ito ay kinokontrol din ang maagang pagwawakas ng kontrata.
Mga espesyal na kondisyon. Kinokontrol ng sugnay ang iba pang mga kundisyon depende sa charter ng HOA, ang layunin ng pagkuha ng isang third-party na empleyado at posibleng mga legal na detalye.

Upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan, mahalagang gumuhit ng isang kontrata sa pagtatrabaho nang tama at sa pinakamaraming detalye hangga't maaari.

Deskripsyon ng trabaho– isang dokumentong inaprubahan ng charter ng HOA, na nagsasaad ng lahat mga responsibilidad sa trabaho manager Bilang karagdagan, ang dokumento ay tumutukoy sa mga karapatan ng empleyado, mga tuntunin sa pagbabayad at kinokontrol oras ng pagtatrabaho, oras ng pahinga at bakasyon.

Ang pamilyar sa paglalarawan ng trabaho at charter ng HOA ay dapat mangyari bago pumirma sa kontrata sa pagtatrabaho. Ang isang kontrata sa pagtatrabaho ay ginagarantiyahan ang pahintulot ng empleyado sa lahat ng mga tuntunin ng paglalarawan ng trabaho. Ang paglalarawan ng trabaho ay nilagdaan ng chairman ng HOA board at ng hired manager. Sertipikadong may basang selyo.

Power of attorney para sa mga awtorisadong aksyon

Kapag kinuha ang posisyon ng HOA manager, ang isang bagong empleyado ay binibigyan ng power of attorney na kumilos sa ngalan ng housing association. Ito legal na dokumento nagbibigay ng karapatang gumawa ng mga desisyon at pumirma Mga kinakailangang dokumento. Ang tagapamahala ng HOA ay nangangailangan ng kapangyarihan ng abogado upang malutas ang mga sumusunod na isyu:

pagpaparehistro ng mga kontrata sa mga kontratista at mga tagapagtustos ng mapagkukunan;
paglutas ng mga problema sa mga organisasyong pinansyal at nangangasiwa;
kumakatawan sa mga interes ng HOA sa mga korte at awtoridad sa buwis.

Ang anumang aksyon na pinansiyal o legal na kalikasan ay dapat kumpirmahin ng isang kapangyarihan ng abogado, na nilagdaan ng chairman ng lupon ng HOA. Dapat tukuyin ng power of attorney ang lahat ng organisasyon kung saan nalalapat ang mga kapangyarihan ng manager. Ang lahat ng mga aksyon kung saan ang mga karapatan ng isang empleyado sa ngalan ng HOA ay dapat ding ipahiwatig. Ito ay ipinag-uutos na ipahiwatig ang petsa ng pag-expire ng kapangyarihan ng abogado. Kadalasan ito ay kasabay ng petsa ng pag-expire ng kontrata sa pagtatrabaho.

Ang pagiging tunay ng kapangyarihan ng abogado ay pinatunayan ng chairman ng HOA board na may pirma at basang selyo. Makatuwirang ipagkatiwala ang pagpapatupad ng isang kapangyarihan ng abogado sa isang abogado, dahil ang isang maling iginuhit na dokumento ay maaaring maging batayan para ideklarang hindi wasto ang transaksyon.

Ang HOA manager ay opisyal na tinatanggap sa board staff, tumatanggap ng suweldo na tinukoy sa staffing table, at kinokontrol ang kanyang trabaho alinsunod sa job description. Ang kanyang pagpapaalis ay dapat na kinokontrol ng Labor Code ng Russian Federation. Ang pagtatapos ng kontrata sa pagtatrabaho sa HOA manager ay ginagarantiyahan ng empleyado ang mga sumusunod na karapatan:

ang pagkakataong makilahok sa mga pulong ng HOA;
ang kakayahang gumawa ng sarili mong mga inisyatiba;
makatanggap ng kinakailangang dokumentasyon tungkol sa gawain ng HOA.

Responsibilidad ng tagapamahala ng HOA

Ang empleyado ay may pananagutan sa materyal, sibil at kriminal. Ang materyal at sibil na pananagutan ay dapat na makikita sa kontrata. Ang pananagutan sa kriminal ay lumitaw kung sakaling magkaroon ng kapabayaang aksyon sa bahagi ng tagapamahala ng HOA, kapag humantong sila sa mga sitwasyong pang-emergency nagbabanta sa buhay o kalusugan ng mga mamamayan.

Ang HOA manager ay hindi tubero, electrician at accountant na pinagsama-sama. Ito ay mas katulad ng isang manager na namumuno mga gawaing pang-administratibo. Ang isang karampatang espesyalista sa posisyon ng HOA manager ay magagawang ayusin ang bahay na ipinagkatiwala sa kanya, itayo mabisang gawain mga tauhan na naglilingkod sa lugar at nilulutas ang mga problema sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad.

Pinag-aaralan namin ang kasunduan sa kumpanya ng pamamahala

Ang mga pangunahing probisyon tungkol sa tagapamahala ng kumpanya ng pamamahala ay nakapaloob sa paglalarawan ng trabaho at ay legal na balangkas upang matukoy ang pamamaraan para sa appointment, mga kinakailangan para sa kumikilos na tao, pati na rin ang mga karapatan at obligasyon.

Ang paglalarawan ng trabaho ng manager ay naglalaman ng mga sumusunod na pangunahing probisyon:

Ang mga probisyong ito ay may bisa.

Mga responsibilidad

May kondisyon, Ang mga responsibilidad ng isang manager ay maaaring nahahati sa 2 kategorya- impormasyon at materyal. Parehong mahalaga ang dalawa.

Impormasyon:

paghahanda at synthesis ng mga nakabubuo na panukala para sa muling pag-aayos ng tahanan;
pagpapaalam tungkol sa mga resulta ng iyong trabaho;
pagsusumite ng buwanang mga ulat para sa accounting;
pagguhit ng isang quarterly na plano sa trabaho;
ipinapaliwanag sa mga residente ng bahay ang kanilang mga karapatan at responsibilidad.

Materyal:

pagbili ng mga materyales at kagamitan;
pagpapanatili ng isang journal ng pag-uulat ng materyal;
paghahanda ng mga regulasyon.

Mga karapatan

Ang mga karapatan ng isang direktor ay naaayon sa kanyang mga responsibilidad (basahin ang tungkol sa direktor). Ang tagapamahala ng kumpanya ng pamamahala ay may karapatan na:

Maraming tao ang nalilito sa tagapamahala ng isang kumpanya ng pamamahala sa direktor ng isang organisasyon. Kahit na ang parehong mga posisyon ay mga posisyon sa pamamahala, may ilang mga pagkakaiba sa kanilang mga paglalarawan sa trabaho. Alamin ang tungkol sa kanila sa aming tungkol sa mga karapatan at responsibilidad ng direktor ng isang kumpanya ng pamamahala!

Pananagutan

Ang tagapamahala ng kumpanya ng pamamahala ay may pananagutan para sa:

Mga tampok ng trabaho ng isang manager

Ang posisyon na ito ay nagpapahiwatig ng saklaw ng iba't ibang mga industriya na kasangkot sa Pamamahala ng MKD.Dapat na handa ang tagapamahala na lutasin ang iba't ibang isyu, kabilang ang:

Kasalukuyang kontrol ng bahay, organisasyon ng mga aktibidad sa mga sphere ng ekonomiya at lipunan.
Paggawa ng mga independiyenteng desisyon sa loob ng iyong kakayahan.
Pagpapatupad ng mga gawain sa segment ng negosyo kasama ng chairman.
Pagpapanatili ng logbook at...
Pagpaparehistro ng mga kilos sa muling pagkalkula.
Organisasyon ng paglilinis sa teritoryo ng housing complex at mga karaniwang lugar.
Pagpapanatili ng mga sistema ng engineering sa tamang anyo.
Kontrol ng supply ng init at supply ng tubig.
Pag-unlad ng landscaping sa lugar na katabi ng bahay.
Pagpapanatili ng kakayahang magamit ng elektrikal na network, mga sistema ng bentilasyon at mga sistema ng alkantarilya.
Ayusin ang pag-aayos kung kinakailangan.
Pagtanggap ng mga residente at pagsasaalang-alang sa kanilang mga kahilingan sa kanilang kasunod na pagpaparehistro.
Ipaalam sa mga residente ang mga isyu sa pabahay at serbisyong pangkomunidad.
Pakikilahok sa mga kolektibong pagpupulong.

Tinutukoy din ng Housing Code ng Russian Federation ang ilang mga kinakailangan para sa tagapamahala ng kumpanya ng pamamahala ng pabahay at serbisyong pangkomunidad:

Nasa manager ang lahat mga kinakailangang kasangkapan para sa nakabubuo na pamamahala gusali ng apartment at mga karapatang protektahan ang kanilang mga personal na interes.

Kung makakita ka ng error, mangyaring i-highlight ang isang piraso ng teksto at i-click Ctrl+Enter.

Ang saklaw ng mga responsibilidad ng tagapangulo ng HOA ay medyo malawak. Maaari kang magbasa nang higit pa tungkol sa mga gawain ng tagapangulo ng HOA sa artikulo. Upang tulungan ang tagapangulo, ang pakikipagsosyo ay maaaring umarkila ng isang tao na kukuha ng posisyon ng tagapamahala at magsagawa ng ilang mga tungkulin na may kaugnayan sa mga panloob na proseso.

Mga katangian ng tagapamahala ng HOA

Ang HOA manager ay isang indibidwal na ang responsibilidad ay ayusin ang lahat ng administratibo at legal na tungkulin sa gawain ng partnership.

Ang mga gawain ng tagapamahala ng HOA ay tinutukoy ng paglalarawan ng trabaho, ayon sa kung saan siya ay obligadong: makisali sa pagpili ng mga organisasyong kontratista upang magsagawa ng maintenance at repair work sa isang apartment building; pumasok sa iba't ibang mga kontrata (halimbawa, para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ng utility); umarkila ng mga empleyado at tanggalin ang mga ito kung sakaling hindi matupad ang kanilang mga tungkulin; kontrolin ang pagpapatupad ng iba't ibang mga gawa na naglalayong mapabuti ang kalagayan ng bahay at mga nakapaligid na lugar; kumakatawan sa pakikipagtulungan sa mga awtoridad at korte; maghanda ng iba't ibang mga dokumento sa pananalapi, kabilang ang mga taunang pagtatantya ng mga gastos at kita; maghanda ng mga pahayag sa pananalapi; makipagtulungan sa mga may utang na naglalayong bayaran ang mga utang; pagbili ng mga materyales para sa trabaho.

Mga pagkakaiba sa pagitan ng isang HOA manager at isang chairman

Mga pamantayan sa paghahambing	Manager	Tagapangulo
	Na-hire para sa isang panahon na tinukoy sa kontrata.*	Nahalal para sa terminong tinukoy sa charter ng partnership, ngunit hindi hihigit sa dalawang taon. Housing Code ng Russian Federation, clause 2, art. 147: "Ang lupon ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay inihalal mula sa mga miyembro ng asosasyon sa pamamagitan ng pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng asosasyon para sa panahong itinatag ng charter ng asosasyon, ngunit hindi hihigit sa dalawang taon." Housing Code ng Russian Federation, clause 1, art. 149: "Ang tagapangulo ng lupon ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay inihalal para sa panahong itinatag ng charter ng asosasyon."
Kinakailangan para sa posisyon	Hindi kinakailangang magkaroon ng sariling pabahay sa loob ng komunidad.*	Dapat na miyembro ng HOA board at may-ari ng property. ( Housing Code ng Russian Federation, clause 3, art. 147)
Pagkakaroon ng power of attorney para magsagawa ng negosyo	Ang isang kapangyarihan ng abogado ay ibinibigay kapag ang tagapamahala ay kumakatawan sa mga interes ng komunidad sa isang third-party na organisasyon (Ch. 10Civil Code ng Russian Federation).	Walang power of attorney ang kailangan: may karapatang kumilos sa ngalan ng partnership kung wala ito (sugnay 2 sining. 149Pabahay complex ng Russian Federation).
Uri ng kasunduan	1. Kontrata sa pagtatrabaho; 2. Sibil na kontrata, sa anyo ng isang gawa ng pagbibigay ng serbisyo para sa isang tiyak na panahon.*	Kontrata sa pagtatrabaho.*
Larangan ng trabaho	Pangangasiwa, pagsubaybay sa mga aktibidad ng mga upahang manggagawa, mga panukala para sa pag-optimize ng mga aktibidad ng HOA.*	Mga isyu sa organisasyon, legal at pinansyal, pagsusuri sa mga kagustuhan ng mga residente. Art. 149, sugnay 1 ng Housing Code ng Russian Federation: "Ang chairman ng board ng partnership ay tumitiyak sa pagpapatupad ng mga desisyon ng board, may karapatang magbigay ng mga tagubilin at utos sa lahat mga opisyal mga pakikipagsosyo, ang pagpapatupad nito ay sapilitan para sa mga tinukoy na tao."

* batay sa mga materyales mula sa mga portal na pravo.guru at pr-tsj.ru

Pakikipag-ugnayan sa pagitan ng tagapamahala ng ari-arian at samahan ng mga may-ari ng bahay

Mayroong dalawang modelo ng kooperasyon sa pagitan ng manager at ng HOA:

Ngayon, ang presensya ng HOA manager bilang isang katulong sa chairman ay nagiging mas karaniwan. Ang trend na ito ay natural at nagmumungkahi na ang self-management ng isang apartment building ay kadalasang hindi sapat, kaya ang kumbinasyon sa propesyonal na pamamahala ay nakakatulong.

Ang tagapamahala ng bahay ay isang indibidwal. Dapat may experience siya sa management, magkaroon ng mas mataas na edukasyon sa isang teknikal na espesyalidad, maging masigasig, masipag. Kasama sa posisyong ito pananagutan sa pananalapi.

Ang tagapamahala ng bahay ay maaaring isang taong hindi nakatira sa bahay na pinaglilingkuran.

Mga pangunahing kondisyon - mataas na kwalipikasyon at kakayahang pamahalaan ang mga tauhan pakikipagsosyo.

PANSIN. Ang isang indibidwal na negosyante o isang kinatawan ng anumang legal na entity ay hindi maaaring maging isang manager.

Ang tagapamahala ng bahay ay nagsasagawa ng gawaing pamamahala na may kinalaman sa pangangalaga ng isang maraming palapag na gusali. Pangunahing pag-andar– mahusay na isagawa ang gawaing may kinalaman sa bahay na ito.

Ang isang kasunduan sa pagpapatakbo ay isang legal na dokumento kung saan nagpapatakbo ang tagapamahala ng HOA. Ang kanyang mga kakayahan at obligasyon, gayundin ang responsibilidad para sa kanilang kabiguan na tuparin ang mga ito, ay malinaw na ipinahiwatig doon.

Ang gawain ng isang tagapamahala ng bahay ay ginagantimpalaan sahod. Ang lahat ng mga probisyong ito ay dapat gawing pormal sa larangang sibil na legal sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kontrata sa pagtatrabaho sa manager ng HOA.

Matapos mabuo ang kontrata, ang tagapamahala ng bahay ay protektado ng batas, pinagkalooban siya ng parehong mga kakayahan tulad ng iba pang mga kategorya ng mga empleyado:

pahinga;
bakasyon;
pagkilos ng kawalan ng kakayahan para sa trabaho;
pagpapaalis.

Ang halaga ng suweldo ay ire-regulate talahanayan ng mga tauhan pakikipagsosyo. Ang manager ng bahay ay may sariling opisina na may mandatoryong computer.

Kinakailangan ba ang tagapamahala ng ari-arian na pumasok sa isang kasunduan sa pagtatrabaho?

PANSIN. Ayon sa batas, ang tagapamahala ng gusali ay dapat pumasok sa isang kasunduan sa pagtatrabaho o batas sibil sa HOA.

Kung magagamit ang dokumento, ang mga residente ng bahay ay kumbinsido na ang tagapamahala ng gusali ay tutuparin ang mga tungkulin na itinalaga sa kanya.

Sa turn, ang tagapamahala ng bahay ay makakatanggap ng mga garantiya ng pagbabayad para sa kanyang trabaho.

Ang legal na posisyon ng tagapamahala ng gusali ay nakasaad sa akto sa kanyang panunungkulan at sa mga tagubilin sa serbisyo.

Ang manager, bilang isang indibidwal, ay hindi obligadong magsagawa ng trabaho mga kagamitan. Ito ay pinag-ugnay ng lupon ng pakikipagsosyo.

Ang saklaw ng mga aktibidad ng pamamahala sa bahay ay kinabibilangan ng mga usapin sa pamamahala, sa partikular na pagsuri sa wastong kondisyon ng pampublikong real estate, kung kinakailangan, pag-aayos at pag-update nito.

Mga kahihinatnan ng kawalan

Kung walang kasunduan sa pagtatrabaho, mananatiling hindi malinaw ang isyu ng mga opisyal na gawain ng manager. Ito ay maaaring humantong sa pagpuna sa tagapamahala ng gusali at pag-aatubili na bayaran siya ng sahod.

Kung ang tagapamahala ay nabigong gampanan o hindi wastong ginampanan ang kanyang mga tungkulin, o inaabuso ang mga patakaran, na nagreresulta sa isang materyal na pagkawala sa pakikipagsosyo, hindi posibleng dalhin ang tao sa mga parusa.

Pansin! Ang kawalan ng kasunduan sa pagtatrabaho ay magkakaroon ng masamang epekto sa manager ng gusali at sa mga bisita sa bahay.

Istraktura at nilalaman ng dokumento

Ang kontrata sa pagtatrabaho sa manager ng gusali ay sumasaklaw sa mga sumusunod na pangunahing probisyon:

Sino ang nag-compile, nag-isyu at nag-aapruba?

Ang kasunduan sa pagtatrabaho ay iginuhit ng mga partido (ang HOA board at ang tagapamahala ng gusali). Naglagay sila ng mga probisyon para sa nilalaman ng kasunduan.

Kanino ka dapat makipag-coordinate?

Para sa lagda kontrata sa paggawa kasama ang tagapamahala ng gusali, ang operasyong ito ay dapat makipag-ugnayan sa ilang partikular na awtoridad. Ang pagkuha ng isang property manager ay dapat iulat sa homeowners' meeting.

Ang katotohanan ng pagguhit ng isang gumaganang dokumento kasama ang tagapamahala ay dapat ding iugnay sa tanggapan ng buwis.

Tanging sa pahintulot ng mga awtoridad na ito, posibleng aprubahan ang isang gawa ng opisyal na relasyon sa tagapamahala ng bahay.

Ang bisa

Ang isang kasunduan sa pagtatrabaho sa isang tagapamahala ng bahay ay maaaring maging apurahan, kapag ang panahon ng bisa ay ipinahiwatig sa kasunduan, o hindi tiyak.

Sanggunian. Posibleng wakasan ang kooperasyon sa pamamagitan ng mutual na kasunduan ng mga partido, gayundin kung ang isa sa mga kalahok ay umiiwas sa pagtupad sa mga obligasyon nito.

Ang kasunduan ay iginuhit sa dalawang kopya. Ang isa ay itinatago sa tanggapan ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay, at ang isa naman ay itinatago ng tagapamahala.

Baguhin

SA kasunduan sa pagtatrabaho pinahihintulutan ang mga karagdagan at paglilinaw- Para magawa ito, dapat matugunan ang ilang kundisyon.

Upang gumawa ng mga pagbabago legal na puwersa kailangan ng mutual consent ng magkabilang panig. Kung ang isang partido ay hindi sumasang-ayon sa mga pagsasaayos sa mga probisyon ng kontrata, imposibleng ipatupad ang mga ito ayon sa batas.

Konklusyon

Ang tagapamahala ng bahay ang pinakamahalagang taong naglalaro malaking papel sa pagpapabuti ng kalidad ng buhay ng mga bisita. Ang desisyon na kumuha ng isang manager ng gusali ay ginawa ng HOA board. Ang chairman, na kinakatawan niya, ay pumirma ng isang working agreement sa manager ng gusali. Ang kasunduan ay malinaw na tumutukoy sa mga kakayahan at obligasyon ng mga kalahok, gayundin bilang sukatan ng responsibilidad.

Kung makakita ka ng error, mangyaring i-highlight ang isang piraso ng teksto at i-click Ctrl+Enter.

Ang chairman ng asosasyon sa pabahay ay isang pinuno na mahigpit na inihalal mula sa mga kalahok ng HOA dalawang pangunahing paraan, depende sa mga probisyon ng Charter (clause 3 ng Artikulo 147 ng RF Housing Code):

Sa pamamagitan ng pagboto sa pangkalahatang pulong.
Sa pamamagitan ng pagboto ng mga miyembro ng lupon.

Ang mga tungkulin ng tagapangulo ay tinukoy Housing Code at Charter pakikipagsosyo.

Ayon sa mga talata 1.2 ng Artikulo 149 ng RF Housing Code, ang chairman ay dapat isagawa ang mga desisyon ng board at mga pagpupulong ng mga kalahok sa HOA, gayundin ang pagsasagawa ng pangkalahatang pamamahala ng mga aktibidad, bumuo ng mga regulasyon ng tauhan at tukuyin ang sahod ng mga upahang manggagawa.

Ang plano at mga regulasyon para sa mga aktibidad ng mga upahang empleyado at ang halaga ng kanilang suweldo na binuo ng chairman napapailalim sa mandatoryong pag-apruba pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng HOA (sugnay 2 ng Artikulo 149 ng RF Housing Code).

Housing Code ng Russian Federation, Artikulo 149. Tagapangulo ng lupon ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay

Ang tagapangulo ng lupon ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay inihalal para sa isang panahon na itinatag ng charter ng asosasyon. Tinitiyak ng chairman ng board ng partnership ang pagpapatupad ng mga desisyon ng board, may karapatang magbigay ng mga tagubilin at utos sa lahat ng opisyal ng partnership, ang pagpapatupad nito ay sapilitan para sa mga taong ito.
Ang chairman ng board ng isang homeowners' association ay kumikilos nang walang power of attorney sa ngalan ng partnership, pumipirma ng mga dokumento sa pagbabayad at gumagawa ng mga transaksyon na, alinsunod sa batas, ang charter ng partnership, ay hindi nangangailangan ng mandatoryong pag-apruba ng board ng partnership o ng pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng partnership, bubuo at nagsumite para sa pag-apruba sa pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng partnership internal rules regulasyon ng partnership na may kaugnayan sa mga empleyado na ang mga responsibilidad ay kinabibilangan ng pagpapanatili at pagkumpuni ng common property sa isang apartment gusali, mga regulasyon sa pagbabayad ng kanilang paggawa, pag-apruba ng iba pang mga panloob na dokumento ng pakikipagsosyo na ibinigay para sa Kodigo na ito, ang charter ng pakikipagsosyo at mga desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga miyembro ng pakikipagsosyo.

Ang manager ng isang partnership ay isang empleyado na kasangkot sa paglutas ang mga sumusunod na gawain:

organisasyon ng pagkumpuni at iba pang gawain;
kontrol sa kalidad ng mga pampublikong serbisyo;
pamamahala ng tauhan;
pamamahala ng krisis.

Mahalaga! Ang tagapamahala ay hindi kinakailangang maging miyembro ng HOA, ngunit kailangang may karanasan sa larangan ng utility at nauunawaan ang batas sa pabahay.

Ano ang pagkakaiba sa pagitan nila?

Ang pangunahing pagkakaiba ay ang katotohanan na ang chairman ay nahalal na awtorisadong pinuno, at ang manager ay ganap na kinokontrol ng chairman, tulad ng lahat ng iba pang upahang empleyado ng HOA. Ang Tagapangulo ang nagpasiya mga tuntunin ng sanggunian ng tagapamahala sa isang pulong ng lupon.

Manager bilang isang indibidwal ay isang uri ng alternatibo kumpanya ng pamamahala, at ang chairman bilang kinatawan ng mga may-ari ng ari-arian kinokontrol ang mga aktibidad ng manager at humihingi ng ulat sa kanya. Mayroong ilang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga posisyong ito sa ilang aspeto:

legal na katayuan;
lugar ng mga karapatan at responsibilidad;
responsibilidad;
mga pamamaraan sa pagkuha at pagpapaalis.

Mga pagkakaiba sa bawat aspeto sundin mula sa batas sibil at pabahay, gayundin ang mga aktibidad ng isang partikular na asosasyon sa pabahay at umiiral na kasanayan sa pagpapatupad ng batas.

Legal na katayuan

Katayuan ng tagapamahala ng asosasyon ng pabahay tinukoy sa kasunduan sa pag-upa sa pagitan niya at ng board ng partnership.

Ang nahalal na tagapangulo, hindi katulad ng tagapamahala, ay may katayuan na hindi isang empleyado, ngunit katayuan pinunong administratibo Isang HOA na may mga kinakailangang kapangyarihan upang magsagawa ng mga legal na aksyon sa ngalan ng asosasyon sa pabahay.

Ang batas ay nagbibigay ng karapatan ang manager, kung kinakailangan, ay nagsasagawa ng ilang mga aksyon.

May karapatan siya paggawa ng mga desisyon nang walang power of attorney ayon sa talata 2 ng Art. 149 Housing Code ng Russian Federation.

Ayon sa batas, ang pinuno ng HOA ay maaaring kumilos bilang:

isang indibidwal (empleyado).
Indibidwal na negosyante.

Ang mga manager na may katayuang indibidwal na negosyante ay maaaring mapagtanto mga aktibidad sa pamamahala sa ilang HOA nang sabay-sabay.

Mahalaga! Ang manager ay hindi maaaring maging isang utility service provider.

Maaaring maisagawa ang function na ito tanging mga organisasyon ng pamamahala o mga negosyong tagapagtustos ng mapagkukunan.

Pagpaparehistro ng mga kapangyarihan

Mga kapangyarihan ng tagapangulo ng asosasyon sa pabahay ay bahagyang tinukoy ng Housing Code at napapailalim sa detalyadong paglalarawan sa charter ng isang partikular na HOA. Batayan para sa mga ligal na aktibidad ang chairman ay . Ang dokumentong ito ay napapailalim sa pagsusumite sa mga awtoridad sa pangangasiwa sa pabahay at serbisyo sa buwis, kung saan ang data ng taong nahalal sa posisyon ng chairman ng partnership ay naitala.

Maaaring mairehistro ang manager bilang isang empleyado pakikipagtulungan sa dalawang paraan:

sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kontrata sa pagtatrabaho;
sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kasunduang sibil.

Ang pagpapatupad ng isang kontrata sa pagtatrabaho ay kinokontrol ng mga pamantayan ng Kabanata 11 ng Labor Code ng Russian Federation at nagsasangkot ng subordinate na posisyon ng manager kaugnay ng pamamahala ng HOA.

Ang isang kasunduan sa sibil ay nagsasangkot ng mas malawak kapangyarihan ng isang upahang tagapamahala Sa Detalyadong Paglalarawan mga tuntunin ng mga aktibidad nito at mga lugar ng kakayahan.

Mga karapatan at obligasyon

Basic karapatan ng tagapangulo ng HOA(housing associations) bumaba sa paggamit ng mga function ng kontrol sa mga aktibidad ng mga upahang manggagawa (kabilang ang upahang tagapamahala).

Bukod dito, siya ipinagkatiwala sa paggawa ng desisyon sa pagpirma ng mga kontrata, kasunduan at mga dokumento sa pananalapi sa ngalan ng homeowners association.

Sa iba pang mga bagay, ang chairman ng HOA ay nagtatapos kasunduan na makipag-ugnayan sa isang manager.

SA karapatan ng isang hired manager isama ang:

pagpili ng mga manggagawa para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng ari-arian ng asosasyon ng pabahay;
pagpapaalis ng mga upahang manggagawa;
pagkuha ng impormasyon tungkol sa kasaysayan ng pananalapi ng HOA;
kumakatawan sa mga interes ng HOA sa pamamagitan ng proxy sa mga opisyal na awtoridad.

Mahalaga! Ang mga responsibilidad ng chairman ng HOA ay limitado sa pag-aayos ng pagpapatupad ng mga desisyon ng mga pagpupulong ng mga kalahok sa pakikipagsosyo.

Naaayon ba ito sa Charter at mga responsibilidad para sa pagsubaybay sa napapanahon at mataas na kalidad na pagganap ng trabaho at pagkakaloob ng mga mapagkukunan ng utility.

Mga responsibilidad ng isang upahang tagapamahala tinutukoy ng kasunduan sa trabaho sa kanya. Sa karamihan ng mga kaso, ang mga responsibilidad na ito ay kinabibilangan ng:

pagpili ng mga kontratista.
Konklusyon ng mga kontrata at kontratista.
Pagtatanghal ng ulat ng aktibidad.
Nagtatrabaho sa mga may utang.

Tagapangulo ng Lupon hindi maaaring ilipat ang kanyang mga kapangyarihan sa isang upahang tagapamahala o italaga ang kanyang mga tungkulin (sugnay 3.1 ng Artikulo 147 ng RF Housing Code).

Housing Code ng Russian Federation, Artikulo 147. Lupon ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay

3.1. Ang isang miyembro ng lupon ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay hindi maaaring isang tao kung kanino ang asosasyon ay pumasok sa isang kasunduan para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment, o isang taong may hawak ng isang posisyon sa mga katawan ng pamamahala ng organisasyon kung saan ang asosasyon ay pumasok. sa nasabing kasunduan, gayundin bilang isang miyembro komisyon sa pag-audit(auditor) ng partnership. Ang isang miyembro ng lupon ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay hindi maaaring pagsamahin ang kanyang mga aktibidad sa lupon ng pakikipagsosyo sa trabaho sa pakikipagsosyo sa ilalim ng isang kontrata sa pagtatrabaho, pati na rin ipagkatiwala, tiwala, o kung hindi man ay ipagkatiwala sa ibang tao ang pagganap ng kanyang mga tungkulin bilang isang miyembro ng board ng partnership.

Ang pagbibigay lamang ng isang hired manager ang pinapayagan limitadong mga tuntunin ng sanggunian na may pag-apruba ng karamihan ng mga miyembro ng lupon o pangkalahatang pagpupulong (na tinutukoy ng charter).

Pananagutan

Namumunong miyembro ng partnership ganap na pananagutan sa mga residente.

Dapat siyang regular magbigay ng kinakailangang dokumentasyon nahalal na auditor at pangkalahatang pulong miyembro ng HOA at may pananagutan sa ng mga kontrol na institusyong ito.

Ang tagapamahala ay walang karapatan na gumawa ng mga pagpapasya laban sa interes ng mga residente.

Ang chairman ng HOA ay nagsasagawa pangkalahatang kontrol At nag-iipon ng isang buong ulat.

Siya may pananagutan sa pananalapi sa lahat ng residente sa mga sumusunod na punto:

para sa napapanahong paghahatid ng mga mapagkukunan ng utility sa mga may-ari ng bahay;
para sa responsableng paggamit ng mga materyal na mapagkukunan;
para sa mga aktibidad ng isang hired manager.

Kung ang manager para sa ilang kadahilanan nabigong gampanan ang kanyang mga tungkulin, o ginawa ang mga ito bilang paglabag sa batas o kontrata sa pagtatrabaho, pagkatapos ay pananagutan sa mga nangungupahan-miyembro ng asosasyon para sa mga pagkakamaling ito ipinagkatiwala sa tagapangulo ng HOA.

Mahalaga! Ang mga miyembro ng lupon ay pantay na responsable para sa mga aksyon na kanilang ginagawa sa ngalan ng pakikipagsosyo.

Nagsweldo ang manager ay may pananagutan sa loob ng balangkas ng mga aktibidad nito:

materyal;
kriminal;
sibil.

Ang pananagutan ay tinutukoy ng may-katuturan mga sugnay ng kasunduan sa pagtatrabaho at umiiral sa loob ng balangkas ng ari-arian na ipinagkatiwala para sa pagtatapon at Pera. May sibil na pananagutan sa loob ng mga tuntunin ng kontrata sa pamumuno ng partnership.

Pananagutan sa kriminal nangyayari sa mga pambihirang kaso kapag ang kapabayaan sa pagsasagawa ng mga function ng kontrol sa pagpapanatili ng mga komunikasyon sa enerhiya ng mga manggagawa humahantong sa mga sitwasyong pang-emergency.

Pagtanggal at pagbabago

Pag-hire at pagpapaalis ng manager isinasagawa sa pamamagitan ng desisyon ng pulong ng mga may-ari ng ari-arian o ng chairman lamang, kung siya binigyan ng kapangyarihan ng Charter.

Pamamahala ng asosasyon sa pabahay may karapatang palitan ang hired manager o tanggalin siya kung ang huli ay gumanap ng kanyang mga tungkulin alinsunod sa Labor Code ng Russian Federation, hindi pagtupad sa mga tuntunin ng kontrata.

Minsan ang pagpapaalis ng isang manager ay hindi maaaring isagawa sa mga punto na nasa Art. 81 ng Labor Code ng Russian Federation.

Ang paglabag sa batas ay hindi katanggap-tanggap.

Sa kasong ito, ang pulong ng mga kalahok ng asosasyon sa pabahay may karapatang gumawa ng desisyon sa pagsususpinde ng mga aktibidad ng naturang manager.

Sa halip na isang natanggal na manager ang lupon ay humirang ng bago.

Siguro maagang pagwawakas ng mga kapangyarihan sa mga sumusunod na kaso:

mga desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari.
Mga desisyon ng lupon (kung itinatadhana sa charter).
Mga desisyong panghukuman.

Ang mga korteng sibil ay may karapatan makialam sa mga organisasyon ng mga may-ari ng bahay sa rekomendasyon ng opisina ng tagausig, sa mga kaso ng matinding paglabag sa batas at mga regulasyon ng pamamahala ng naturang mga organisasyon.

So, ang chairman ng partnership ay opisyal na pinuno ng organisasyon mga may-ari ng bahay, at ang tagapamahala ay gumaganap ng mga tungkulin executive director, pagiging upahang manggagawa kaugnay ng pamamahala ng HOA at pagsasagawa ng mga tungkulin ng pamumuno mahigpit na nasa loob ng balangkas ng kontrata sa pagtatrabaho.