Usługi

Transakcja od początku do końca: Umowa z agencją nieruchomości. Czy powinienem zgodzić się na warunki pośrednika w handlu nieruchomościami? Zależy tylko od Ciebie... Czas trwania umowy o obsługę nieruchomości

Proces relacji pomiędzy klientami a pośrednikami w obrocie nieruchomościami często rodzi wiele pytań. Z kim dokładnie należy zawrzeć umowę – ze specjalistą, który przeprowadzi transakcję, czy z agencją, w której pracuje? Za co dokładnie odpowiada pośrednik w obrocie nieruchomościami? Wreszcie, czy możesz oczekiwać odszkodowania, jeśli otrzymałeś usługę niskiej jakości? Spróbujmy to rozgryźć.

Druga strona prawa

BN podpowiedział już swoim czytelnikom, jak wybrać agenta nieruchomości i dlaczego potrzebny jest taki specjalista. Sensowne jest bardziej szczegółowe omówienie cech prawnych relacji między pośrednikami w obrocie nieruchomościami a ich klientami. Od 2002 roku w Rosji zniesiono przymusowe koncesjonowanie działalności na rynku nieruchomości. Od tego czasu państwo praktycznie nie ma kontroli nad zawodem: nie ma definicji usług związanych z nieruchomościami, nie ma ogólnie przyjętych wymagań dotyczących pracy agencji i ich pracowników. A jedynym dokumentem regulującym relacje profesjonalnych operatorów tego rynku z klientami jest zawarta między nimi umowa. Ponownie nie ma żadnych obowiązkowych wymagań.

Agencje oferują klientom Różne rodzaje umowy: umowa komisowa, umowa agencyjna, usługi odpłatne. Wszystkie są przewidziane w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej i są całkowicie legalne. Wybór konkretnej formy umowy uzależniony jest od specyfiki prowadzonej transakcji oraz zakresu usług świadczonych przez agencję.

Jeżeli prace będą wykonywane na podstawie umowy na wyłączność, wówczas umowę należy zawrzeć z agencją nieruchomości, ponieważ to właśnie ta agencja gwarantuje wypełnienie zobowiązań wynikających z transakcji. W tym odpowiedzialność za działania agenta przed klientem. Ze strony agencji umowę podpisuje Dyrektor generalny lub jego wyznaczony przedstawiciel. Zawarcie umowy z agentem prywatnym jest możliwe tylko wtedy, gdy posiada on status przedsiębiorca indywidualny. Tylko w ten sposób może dać swojemu klientowi jakąkolwiek gwarancję.

Biorąc pod uwagę, że nie ma prawnych wymagań co do treści umowy agencyjnej, zakres odpowiedzialności, jaką firma lub jej pracownik ponosi wobec klienta, musi być szczegółowo określony w samym dokumencie.

Klient powinien pamiętać, że ma pełne prawo nalegać standardowa umowa, jakie zaoferuje mu agencja, wprowadzono pewne dodatkowe punkty. Oczywiście pod warunkiem, że nie naruszają one obowiązujących przepisów.

Wraz z umową główną o świadczenie usług agencja często zawiera z klientami umowę agencyjną. Przykładowo, jeśli klient nie chce samodzielnie rejestrować własności, zbierać dokumentów niezbędnych do transakcji itp., to robi to za niego agent.

Jednak zdaniem ekspertów umowy agencyjne mogą stwarzać potencjalne zagrożenie dla klientów, dlatego przy ich zawieraniu należy zachować szczególną ostrożność, mając świadomość, jakie dokładnie działania i w jakim zakresie powierzasz.

Sprawdzanie czystości

Wiele umów agencyjnych stanowi, że pośrednik w handlu nieruchomościami ma obowiązek kupić swojego klienta. Jednak praktyka jest taka, że jeśli transakcja zostanie później uznana za nieważną, agent nie ponosi za to żadnej odpowiedzialności. Zgodnie z ustawą o państwowej rejestracji praw do nieruchomości (122-FZ) zarejestrowane prawo majątkowe można anulować na drodze sądu. A odszkodowanie przewidziane przez ten sam 122-FZ dla nieudanego nabywcy jest ograniczone do kwoty 1 miliona rubli.

Aby otrzymać tę zapłatę, należy udać się do sądu i ustalić, z czyjej winy kupujący doznał szkody. Oznacza to, że znajdź winowajcę i ponownie uzyskaj od niego odszkodowanie za pośrednictwem sądu. Jednak zdaniem prawników to raczej teoria; w praktyce prawie niemożliwe jest udowodnienie nieuczciwości agenta, a tym bardziej wyegzekwowanie od niego kary.

Ponadto wg aktualne prawa, pośrednik w obrocie nieruchomościami nie ma obowiązku odpowiadać za uczciwość sprzedającego. Klient musi mieć świadomość, że – nawet jeśli agencja wykonała swoją pracę bez błędów. Na przykład, jeśli po zarejestrowaniu praw kupującego niespodziewanie pojawił się spadkobierca, o którego istnieniu nikt nie wiedział.

Odpowiedzialny za transakcję

W przypadku braku regulacji prawnych dotyczących działalności na rynku nieruchomości, wszelkie konflikty pomiędzy agentami a ich klientami rozstrzygane są w oparciu o przepisy Ustawy o Ochronie Praw Konsumenta. Zgodnie z art. 29 tego dokumentu, w przypadku rozwiązania umowy z biurem nieruchomości, konsument może żądać „pełnego naprawienia szkody, jaką poniósł w związku z uchybieniami w wykonanej pracy”.

Jednak zdaniem ekspertów przypadki, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami wypłacił klientowi odszkodowanie, są niezwykle rzadkie. W praktyce odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami prawie zawsze ogranicza się do wysokości otrzymywanych przez niego prowizji. Przewidziane w umowie kary i kary rzadko są akceptowane przez sądy – wszelkie formy porozumień zawieranych pomiędzy stronami przez pracowników Themis kwalifikują się jako umowy o świadczenie usług odpłatnych. Główną cechą takich umów jest to, że w przypadku ich jednostronnego rozwiązania pobranie kary jest prawie niemożliwe.

Konkluzja jest następująca: praktyka arbitrażowa Na dzień dzisiejszy nie ma rozwiązania pozwalającego rozwiązać konflikty pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami a ich klientami. W dużej mierze przez to, że przepisy normy prawne i obecnie nie ma obowiązkowej odpowiedzialności pośredników za nieruchomość.

Klienci mogą polegać jedynie na tym, że agencje nieruchomości działające w dobrej wierze cenią sobie ich reputację, co może być pewną gwarancją jakości ich usług.

Ponadto przypadki oszustw na wtórnym rynku mieszkaniowym już dawno przestały być powszechne. Tutaj rolę odegrał zarówno system państwowej rejestracji praw, jak i znacząca praca społeczności zawodowej na rzecz popularyzacji cywilizowanego rynku mieszkaniowego.

Dodatkową gwarancją dla klienta może być członkostwo agencji wybranej jako pośrednik w dowolnym stowarzyszeniu zawodowym, gdyż odpowiedzialność ich członków jest z reguły ubezpieczona. W przypadku działania siły wyższej, w takim czy innym stopniu pokryje to straty finansowe klienta.

Sensowne może być samodzielne ubezpieczenie tytułu własności. Koszt takiej usługi zależy od kosztu mieszkania i okresu ubezpieczenia.
W każdym razie musisz pamiętać: nikt nie da Ci 100% gwarancji czystości transakcji. Niezwykle trudno jest ocenić wszystkie ryzyka związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym.

Tekst: Sergey Bardin, Andrey Gryaznov Zdjęcie: Aleksiej Aleksandronok

Regulowane są prawa i obowiązki konsumenta usług związanych z nieruchomościami (klienta). Postanowienia ogólne Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej dotyczący zobowiązań z tytułu usług płatnych, obowiązków agencyjnych, prowizji i gwarancji, a także umów zawieranych między klientem a firmą z branży nieruchomości.

A. A. Batyaev wskazuje, że do umowy o świadczenie usług związanych z nieruchomościami stosuje się przepisy rozdziału. 39 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej... „ten produkt ma charakter publiczny i podlega przepisom art. 426 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Z treści art. 426 i 427 wynika, że biuro nieruchomości ma obowiązek świadczenia usług każdemu, kto się z nim kontaktuje. Firma nie ma prawa dawać nikomu pierwszeństwa.” Głównym kontyngentem konsumentów usług w zakresie nieruchomości są zatem osoby fizyczne dla klienta - do osoby zastosowanie będą miały przepisy ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 7 lutego 1992 r. nr 2300-1 „O ochronie praw konsumentów” (zmienionej w dniu 21 grudnia 2004 r.). Wymieniamy te prawa:

Firma z branży nieruchomości ma obowiązek udzielić pełnych informacji na temat świadczonych usług. Kiedy klient po prostu kontaktuje się z firmą z branży nieruchomości, nie zawierając z nią umowy o świadczenie usług związanych z nieruchomościami, najbardziej wskazane jest wyjaśnienie mu pełnego zakresu usług, które można mu zapewnić, w oparciu o jego wymagania. Jednocześnie mogą zostać określone przybliżone warunki realizacji usług oraz ich koszt. Biuro nieruchomości nie udziela klientowi wszystkich informacji dotyczących swoich usług. Dzieje się tak dlatego, że informacje (np. o lokalizacji mieszkania, którego potrzebuje klient, jego cenie itp.) mogą być objęte tajemnicą handlową tej firmy z branży nieruchomości.

W przypadku, gdy odbiorca usług związanych z nieruchomościami jest gotowy skorzystać z usług danej spółki z branży nieruchomości, przekazywana jest mu informacja o usługach wynikających z umowy o świadczenie usług związanych z nieruchomościami. Oprócz umowy o świadczenie usług w zakresie nieruchomości, w zależności od charakteru czynności, które należy wykonać na rzecz Klienta, konieczne może okazać się zawarcie umowy agencyjnej, zlecenia lub cesji.

W takich przypadkach firma zajmująca się nieruchomościami musi poinformować klienta o wszystkich warunkach tych umów. Ale pośrednik w obrocie nieruchomościami nie jest do tego zobowiązany; odpowiada jedynie na pytania zadane przez swojego klienta. Konsument przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z firmą z branży nieruchomości powinien dokładnie zapoznać się ze wszystkimi proponowanymi warunkami. Warto zwrócić uwagę na zakres usług, jakie powinna świadczyć firma z branży nieruchomości. Jeśli na przykład klient musi kupić jednopokojowe mieszkanie w centrum miasta (najlepiej przy określonych ulicach), zlokalizowane na trzecim piętrze, wówczas umowa musi szczegółowo opisywać wszystkie te niuanse, w przeciwnym razie pośrednik będzie brany pod uwagę należytego wywiązania się ze swoich zobowiązań umownych, nawet jeśli nie bierze pod uwagę życzeń swojego klienta. A klient będzie zobowiązany zaakceptować wszystko wykonane w ramach umowy przez pośrednika w handlu nieruchomościami i zapłacić za jego usługi. Dlatego wszelkie „życzenia” klienta dotyczące lokalizacji mieszkania (lub np. tego, gdzie powinny znajdować się okna) powinny pozostać nie ustnymi życzeniami, ale spisanymi w umowie o świadczenie usług związanych z nieruchomościami.

Klient powinien zapytać o tak istotne kwestie jak przeniesienie ryzyka nieszczęśliwego wypadku, odpowiedzialność stron, prawo do zatrzymania przez pośrednika wszystkiego, co otrzymał w transakcji zawartej w interesie klienta, obciążenie nieruchomości z prawami osób trzecich.

Firma zajmująca się nieruchomościami musi również dostarczyć informacji prawnych na temat wszystkich czynności prawnych, które pośrednik musi wykonać, aby spełnić wymagania klienta. Podczas transakcji z nieruchomość Konieczna może być prywatyzacja lokalu mieszkalnego, nabycie własności działki, zarejestrowanie spadku, zarejestrowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, wystąpienie do sądu i reprezentowanie interesów klienta w sądzie.

Wymóg jakości usług w każdym konkretny przypadek będzie inny. Zależą one bezpośrednio od warunków określonych w umowie o świadczenie usług związanych z nieruchomościami.

Jeżeli klient potrzebuje na przykład zamiany mieszkania, wówczas uznaje się, że pośrednik wypełnił umowę, jeżeli przekaże klientowi mieszkania, w których możliwe jest zakwaterowanie, na podstawie wymagania sanitarne. Są to mieszkania w budynkach, które nie są w złym stanie technicznym i są podłączone do sieci gazowej, elektrycznej i wodnej. W takich przypadkach, gdy mieszkanie znajduje się w nowym budynku, musi to być dom przekazany do urzędu mieszkaniowego w celu konserwacji. W praktyce dość często zdarza się, że kupujący przenosi się do mieszkania w nowym budynku, który nie został jeszcze wykończony i przyjęty do użytkowania przez urząd mieszkaniowy. Grozi to tym, że gdy zacznie się sezon grzewczy, dom nie będzie ogrzany, a gaz i energia nie będą do niego dostarczane. Za to wszystko nikt nie będzie odpowiadał. Podczas gdy boki ( Firma budowlana, właściciel budynku, kupujący, urząd mieszkaniowy, firma zajmująca się nieruchomościami) dowiedzą się w sądzie, kto jest winny i kto poniesie odpowiedzialność majątkową; kwestie usług publicznych dla domu nie zostaną rozwiązane.

„Na rynku budowlanym znów panuje gorączka: jedna po drugiej pojawiają się doniesienia o wiecach i strajkach głodowych nieudanych nowych mieszkańców, którzy zostali bez pieniędzy i mieszkań opłaconych na etapie fundamentowania” – piszą I. Nevinnaya i T. Efremenko. Według zespół doradców„Wskaźniki rynku nieruchomości”, spośród nowych domów wystawionych na sprzedaż w ubiegłym roku, 20% stanowiły działki nawet nie przygotowane pod budowę, a 55% to budynki nowe, w których większość mieszkań została wykupiona po wczesne stadia budowa.

Dlatego dzisiejszy rosyjski biznes budowlany koncentruje się przede wszystkim na pozyskiwaniu środków od akcjonariuszy, z których większość to obywatele.

Deweloperzy na mniejszą skalę praktykują takie metody, jak wykorzystanie własnych środków i pozyskiwanie kredytów bankowych.

Przydzielając działkę pod dzielnicę mieszkaniową, gmina otrzymała nie tylko określoną część mieszkań, ale także wynegocjowała z deweloperem „element społeczny” projektu dotyczący budowy sieci użyteczności publicznej, czyli budowy przedszkole. To w naturalny sposób podniosło koszty budowy i ostatecznie zostało poniesione przez nabywców mieszkań.

Szef moskiewskiego Departamentu Bezpieczeństwa Gospodarczego A. Korsak uważa, że na rynku wciąż często można spotkać organizacje celowo pozbawione skrupułów. Oferują potencjalnym nabywcom mieszkań witryny i domy innych osób jako własne i zbierają pieniądze. Inne firmy, wygrywając konkurs na budowę domu, przyciągają współinwestorów, otrzymują od nich pieniądze, ale nie spieszą się z budową. Pozyskując coraz więcej nowych działek i wystawiając na sprzedaż przyszłe nowe budynki, firmy te gromadzą ogromne środki, „wydają” je, nie wydając pieniędzy na budowę i na tym zarabiają. Po pewnym czasie spółka może zwrócić akcjonariuszom kwoty zapłacone kilka lat temu, jednak bez odsetek i kar.

Jeżeli w umowie jest napisane, że mieszkanie musi być zlokalizowane w określonym miejscu (na określonych ulicach, na określonych piętrach), wówczas umowę uważa się za wykonaną zgodnie z wymogami jakościowymi, jeśli zostaną spełnione wszystkie dodatkowe wymagania klienta, a dom będzie spełniał wymóg wskazany wcześniej.

Jeżeli wymóg jakości spełnionego świadczenia nie został spełniony, a wady towaru nie zostały stwierdzone przez sprzedawcę, kupujący, któremu towar został przekazany słaba jakość, ma prawo według własnego uznania żądać od sprzedawcy:

proporcjonalne obniżenie ceny zakupu;

bezpłatne usunięcie wad produktu w rozsądnym terminie;

zwrotu kosztów usunięcia wad towaru.

W przypadku istotnego naruszenia wymagań dotyczących jakości towaru (wykrycie wad śmiertelnych, których nie można usunąć bez nieproporcjonalnych kosztów i czasu, lub które są wykrywane wielokrotnie lub pojawiają się ponownie po ich usunięciu oraz inne podobne wady), kupujący ma prawo według własnego wyboru:

odmówić wykonania umowy kupna-sprzedaży i żądać zwrotu kwoty zapłaconej za towar;

żądać wymiany towaru o nieodpowiedniej jakości na towar zgodny z umową.

Prawa te przewiduje art. 475 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Istotne naruszenie wymagań jakościowych produktu nastąpi właśnie wtedy, gdy klient otrzyma mieszkanie niespełniające wymagań określonych w umowie o świadczenie usług związanych z nieruchomościami. Klient ma także prawo otrzymać towar wolny od praw osób trzecich. Zgodnie z art. 460 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej biuro nieruchomości ma obowiązek przekazać kupującemu towar wolny od jakichkolwiek praw osób trzecich, z wyjątkiem przypadku, gdy kupujący zgodził się przyjąć towar obciążony prawami osób trzecich .

Niedopełnienie przez sprzedającego tego obowiązku uprawnia kupującego do żądania obniżenia ceny towaru albo odstąpienia od umowy kupna-sprzedaży, chyba że zostanie udowodnione, że kupujący wiedział lub powinien był wiedzieć o prawach osób trzecich do tego produktu. Na przykład pośrednik w obrocie nieruchomościami kupuje swojemu klientowi mieszkanie, w którym mieszka obywatel (przedstawiciel spadku). Pośrednik musi uzyskać zgodę klienta na zakup takiego mieszkania. Jeżeli pośrednik tego nie zrobi, klient ma prawo żądać od niego zwrotu części ceny zakupu lub rozwiązania umowy kupna-sprzedaży i umowy o świadczenie usług związanych z nieruchomościami oraz naprawienia wszelkich strat .

W przypadku odebrania towaru kupującemu przez osoby trzecie z przyczyn powstałych przed zawarciem umowy sprzedaży, sprzedający ma obowiązek zrekompensować kupującemu poniesione straty, chyba że udowodni, że kupujący wiedział lub powinien był wiedzieć o istnieniu tych podstaw .

Umowa stron o zwolnieniu sprzedawcy z odpowiedzialności w przypadku żądania od kupującego zakupionego towaru przez osoby trzecie lub o jego ograniczeniu jest nieważna. Jeżeli osoba trzecia z przyczyn powstałych przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży zgłosi roszczenie o zajęcie towaru, kupujący ma obowiązek wciągnąć sprzedającego do udziału w sprawie, a sprzedający ma obowiązek zawrzeć w tej sprawie po stronie kupującego. Brak włączenia sprzedawcy w sprawę przez kupującego zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności wobec kupującego, jeżeli sprzedający udowodni, że biorąc udział w sprawie, mógł zapobiec zajęciu sprzedanego towaru od kupującego. Sprzedawca, zaproszony przez kupującego do udziału w transakcji, ale nie biorąc w nim udziału, zostaje pozbawiony prawa do wykazania, że kupujący prowadził działalność gospodarczą w sposób nieprawidłowy. Zasady te określa art. 461 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Wśród obowiązków konsumenta usług agencji nieruchomości można wymienić przede wszystkim obowiązek zapłaty za usługi agencji nieruchomości. W związku z płatnością za usługi często pojawia się pytanie, czy pośrednik w handlu nieruchomościami zatrzyma wszystko, co otrzymał w transakcji z klientem (na podstawie art. 359, 360 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i odpowiedzialność klienta za opóźnienia w płatnościach lub brak płatności za usługi firmy z branży nieruchomości. Zatrzymanie wyraża się w tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, który np. kupił mieszkanie w imieniu klienta, zatrzymuje je i nie przekazuje klientowi, gdyż klient nie zapłacił w całości za usługi firmy zajmującej się nieruchomościami . Następnie pośrednik ma prawo sprzedać to mieszkanie i z tej kwoty zaspokoić swoje wynagrodzenie. Te zasady przechowywania mają zastosowanie niezależnie od tego, czy zostały określone w umowie, czy nie.

Ale jeśli umowa bezpośrednio przewiduje zakaz zatrzymywania przez pośrednika w handlu nieruchomościami, wówczas zasady art. 359, 360 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie będą miały zastosowania do stosunków prawnych stron, w związku z czym pośrednik w obrocie nieruchomościami nie będzie mógł legalnie zatrzymać otrzymanej przez niego nieruchomości klienta.

Oprócz terminowej zapłaty za towar, klient musi spełnić żądanie pośrednika dotyczące tajemnicy handlowej swojej firmy (nie ujawniać osobom trzecim informacji, których ujawnienia pośrednik zabrania). Niezgodność tajemnica handlowa firma z branży nieruchomości może wiązać się z odpowiedzialnością majątkową klienta. Umowa musi określać, jakich informacji klient nie ma prawa ujawniać i jaka odpowiedzialność ponosi za ich ujawnienie.

Często firma z branży nieruchomości przewiduje w umowie warunek, że klient nie ma prawa zwracać się do innych firm z branży nieruchomości o świadczenie usług, o które wnioskował do tej firmy z branży nieruchomości. Za naruszenie tego warunku firma z branży nieruchomości może odzyskać od klienta koszty usługi, którą mogła mu świadczyć. Zasada ta będzie miała zastosowanie, jeżeli została przewidziana w umowie.

Konsument usług agencji nieruchomości ma także obowiązek przenieść na nieruchomość pośrednika (np. mieszkanie na sprzedaż) o jakości uzgodnionej z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na przykład musi uprzedzić pośrednika o wszelkich prawach osób trzecich w związku ze sprzedażą mieszkania, w stanie określonym w umowie.

Jeżeli ten wymóg nie zostanie spełniony, pośrednik w obrocie nieruchomościami ma prawo odmówić wykonania umowy o świadczenie usług związanych z nieruchomościami i zażądać od klienta naprawienia strat. Musi to jednak zostać przewidziane w umowie o świadczenie usług w zakresie nieruchomości (ze szczegółowym opisem procedury, w ramach której zostaną ustalone straty pośrednika w obrocie nieruchomościami).

Batyaev A.A. Katalog pośrednika w obrocie nieruchomościami. Rostów nad Donem. "Feniks". 2006. s. 54.

Nevinnaya I., Efremenko T. Oszustwo mieszkaniowe// Rosyjska gazeta. 27.10.05 nr 241 (3910).

Każdego dnia tysiące osób kontaktuje się z agencjami nieruchomości i zawiera z nimi umowy o świadczenie usług. Jednocześnie większość obywateli niejasno rozumie, jakie warunki powinna zawierać umowa. Ten artykuł pomoże Ci być w pełni uzbrojonym podczas negocjacji z agencją nieruchomości.

Każdy etap transakcji nabycia nieruchomości składa się z wielu operacji, o efektywności których decyduje profesjonalizm pracowników firmy deweloperskiej. Najważniejsze jest, aby wszystkie czynności wykonywane w Twoim imieniu były zgodne z zawartą umową.

Powodzenie transakcji w dużej mierze zależy od profesjonalizmu Twojego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba kupująca lub sprzedająca mieszkanie po raz pierwszy nie zawsze zdaje sobie sprawę, ile pracy trzeba włożyć, aby spełnić swoje marzenie.

Umowa pozwala uniknąć tego problemu: określa, za co płacisz i jakie dokładnie czynności wykonuje pośrednik w handlu nieruchomościami. Jeśli jesteś gotowy powierzyć rozwiązanie problemów mieszkaniowych pośrednikom w handlu nieruchomościami, musisz podpisać umowę o świadczenie usług. Ten dokument może wiele powiedzieć o uczciwości firmy. Jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje pracę bez sporządzania umowy, bądź ostrożny: między Tobą a firmą nie ma żadnych zobowiązań ani odpowiedzialności.

Biura nieruchomości stosują zarówno standardowe formy umów, jak i umowy arbitralne, które mogą zawierać warunki naruszające Twoje prawa. Nie ma jednak co się spieszyć z podpisaniem umowy. Koniecznie zapoznaj się z zaproponowanym Ci projektem umowy o dom i najlepiej pokaż go prawnikowi.

Co koniecznie musi zawierać umowa?

Lista usług agencyjnych objętych umową.
Koszt prowizji agencyjnej.
Czas kontraktu.
Koszt nieruchomości.
Szczegóły stron.
Lista dokumentów.
Kto zbiera jakiego rodzaju informacje?
Odpowiedzialność agencji.
Odpowiedzialność klienta.
W momencie rozwiązania umowy.

Zobacz też: Jak uzasadnić podwyższony poziom czynszu

Przyjrzyjmy się bliżej każdemu z punktów.

1. Umowa musi zawierać szczegółowy wykaz usług agencyjnych

Umowa z firmą nieruchomościową musi jasno określać przedmiot umowy, tj. jakie usługi świadczy dla Ciebie organizacja.

Z reguły firmy z branży nieruchomości świadczą różnorodne usługi:

wybór opcji mieszkania;
sprawdzenie kompletu dokumentów tytułowych przedstawionych przez sprzedawcę;
studiowanie „historii” mieszkania dla wszystkich właścicieli;
zebranie niezbędnych zaświadczeń i dokumentów;
przygotowanie i zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży lub umowy o przedpłatę (kaucja) oraz monitorowanie jej zgodności;
przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży (przygotowanie i zawarcie);
złożenie dokumentów państwu i uzyskanie świadectwa własności;
obecność w charakterze świadka przy wpłacaniu pieniędzy do skrytki depozytowej i przekazywaniu pieniędzy sprzedającemu;
wystrój ;
kontrola przekazania mieszkania nowemu właścicielowi i niektóre inne działania.

Przedmiot umowy musi koniecznie zawierać zapis dotyczący kupna lub sprzedaży mieszkania, a nie „o udostępnieniu nieruchomości, doradztwie lub usługi informacyjne" W tym drugim przypadku istnieje szansa zapłaty za widoczność wzmożona aktywność nieruchomości, a nie wynik w postaci zawartej transakcji.

Maksymalny zakres usług obejmuje: pełną obsługę transakcji, od wyboru opcji do rejestracja państwowa, a następnie przenieść mieszkanie od sprzedającego na kupującego.

Minimalny pakiet usług polega na sprawdzeniu czystości prawnej wybranego przez klienta apartamentu (nie polecam rezygnować z tej usługi, gdyż samodzielnie nie będziesz w stanie przeprowadzić takiego sprawdzenia) i sfinalizowaniu transakcji.

Nalegaj, aby usługi, które agencja Ci zapewni, były szczegółowo określone w umowie.

2. Umowa musi zawierać koszt wynagrodzenia agencji

Umowa musi określać konkretną wysokość wynagrodzenia agencji w formie kwoty stałej (ceny stałej) lub procentu od ceny mieszkania i wymienionych kosztów transakcyjnych:

do reklamy mieszkań;
w sprawie przygotowania dokumentów niezbędnych do zawarcia transakcji;
po zawarciu transakcji (wynajęcie skrytki depozytowej, uiszczenie opłaty państwowej za rejestrację umowy kupna-sprzedaży).

W ostatnim czasie wiele agencji obniżyło prowizję. Jeśli jeszcze rok temu 3-procentową prowizję uważano za niemal dumpingową, teraz ta kwota staje się standardem. Wielu ustaliło stałą cenę 30 tysięcy rubli za jedną nieruchomość.

Opłata stała to ta sama cena za ten sam rodzaj pracy; nie zależy to od rzeczywistej wartości kupowanej lub sprzedawanej nieruchomości. Niektórzy uważają, że taka transakcja jest najbardziej opłacalna, ponieważ technologie sprzedaży mieszkania za 2 miliony rubli lub za 8 milionów rubli nie różnią się zasadniczo. Dlatego cena usług zależy tylko od tego, jaki rodzaj pracy mają do wykonania pośrednicy w handlu nieruchomościami: czy będzie to sprzedaż lub zakup mieszkania, czy też obsługa prawna gotowej opcji.

Zobacz też: Jak podzielić konto osobiste w mieszkaniu

Główną zaletą umowy o stałej cenie jest to, że wynagrodzenie firmy nie zależy od ceny domu. Jest to określone w umowie.

Wiele agencji ukrywa swoje prowizje, a każdej ze stron (sprzedawcy i kupującemu) mówi się, że pracują prawie za darmo, a koszty ich usług zostaną przejęte od drugiej strony. Prowadzi to do tego, że umowa z agencją, w której nie jest jasno określony koszt usług, pozwala pośrednikowi na uzyskanie bardzo dobrego wynagrodzenia od obu stron.

Należy pamiętać, że jeśli podana jest opłata agencyjna, większość agencji nie pobiera opłat od sprzedawcy do czasu sprzedaży nieruchomości. Inaczej wygląda sytuacja z kupującymi: niektórzy pośrednicy w obrocie nieruchomościami pobierają opłaty tylko przy zakupie domu, inni pobierają opłatę za oferowanie i pokazywanie kilku nieruchomości.

3. Umowa musi zawierać okres ważności

Umowa z agencją musi określać okres wystarczający do sprzedaży nieruchomości, a także warunki przedłużenia tego okresu. Zazwyczaj realizacja typowej transakcji zajmuje około 2 miesięcy.

4. Umowa musi określać wartość nieruchomości

Sporządzając umowę, należy zwrócić uwagę na cenę nieruchomości. Dokument musi wyraźnie odzwierciedlać dwie kwoty: tę, którą pośrednik zobowiązuje się zapłacić, oraz tę, za którą zamierza sprzedać mieszkanie.

Często umowy określają tylko jedną cenę. Co to oznacza dla przyszłości? Twoje mieszkanie może być wystawione po zawyżonej cenie, dlatego też długo będziesz czekać na jego sprzedaż lub niesprzedanie jej w ogóle. Ale kiedy umowa wygaśnie, trzeba będzie obniżyć cenę, bo nie można było sprzedać mieszkania za dużą kwotę, więc żądaj, aby cena sprzedaży mieszkania była wskazana w umowie, a jednocześnie zawierała klauzulę mówiącą o Twoim prawie do odmowy zawarcia umowy w przypadku stwierdzenia, że pośrednik przekroczył tę cenę.

Podpisując umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, jasno określ minimalną wartość nieruchomości, poniżej której nie chcesz sprzedawać domu.

Umowa jest środkiem regulującym stosunki biznesowe i narzędziem rozwiązywania sporów. Redaktorzy portalu mieli do dyspozycji kilka umów agencyjnych, które są stosowane w znanych agencjach w Jekaterynburgu. Prawnicy przeanalizowali dokumenty i wskazali, jakich punktów wyraźnie brakuje, a które należy zmienić na korzyść klienta.

W ciągu 20 lat rozwoju rynku nieruchomości w Jekaterynburgu pojawiło się wielu profesjonalnych i kompetentnych pośredników w obrocie nieruchomościami. Jednakże każdy rynek działa w ramach prawnych. Jednak w wielu przypadkach praca pośrednika w obrocie nieruchomościami wykracza poza obowiązki określone w umowie agencyjnej. Zdarzają się na przykład przypadki, gdy specjaliści z agencji pomogli swojemu klientowi, gdy sprzedający nie spieszył się z wyprowadzką ze sprzedanego mieszkania. Chociaż nie było to przewidziane w warunkach umowy.

Często jednak zdarzają się sytuacje konfliktowe. W zdecydowanej większości przyczyną ich wystąpienia jest podstępne sformułowanie umowy. A w postępowaniu sądowym klient najprawdopodobniej przegra. Rozważmy sytuacje, w których „słabe ogniwo” umowy można skorygować na korzyść klienta.

Lista usług agencyjnych

Prawnicy zalecają, aby klienci agencji nieruchomości nalegali, aby w umowie agencyjnej obowiązki pośrednika były określone szczegółowo i możliwie najdokładniej. Poniżej znajdują się języki, które można dwojako interpretować, a także te klauzule umów, które mogą zaszkodzić interesom Klienta. Wszystkie oświadczenia są cytatami z umów wykorzystywanych w pracy agencji nieruchomości w Jekaterynburgu.

Punkty sporne:

1. „Wyszukaj i wyświetl Obiekt spełniający wymagania Klienta.”

Co do zasady umowy nie określają dokładnej liczby przedmiotów, które zostaną zaoferowane klientowi w trakcie trwania umowy. Oczywiście istnieje możliwość, że kupującemu spodoba się pierwsze prezentowane mieszkanie i je kupi. Jednak na forach miejskich użytkownicy często wyrażają niezadowolenie z pracy pośredników w handlu nieruchomościami, którzy ich zdaniem wybierają i pokazują zbyt mało nieruchomości. Co ciekawe, jeśli klient samodzielnie odnajdzie nieruchomość i dokona jej zakupu w trakcie trwania umowy, będzie zobowiązany zapłacić pośrednikowi prowizję. To samo stanie się w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z inicjatywy Klienta.

Dla porównania, w umowach agencyjnych moskiewskich firm z branży nieruchomości pojawia się podobna klauzula w następujący sposób: „Agencja zobowiązuje się zapewnić Klientowi obejrzenie co najmniej __ apartamentów spełniających wymagania określone w pkt. 1.2 Umowy.”

Eksperci rynku uważają, że taka klauzula powinna zostać dodana do umów agencji nieruchomości Ural.

„Uważam, że agencje powinny napisać, że selekcja musi obejmować co najmniej trzy do pięciu obiektów w okresie obowiązywania umowy. Umowa musi określać cechy przedmiotu, który chcesz kupić. Przecież można zaproponować klientowi co najmniej 200 obiektów, nawet cały cennik, ale żaden z nich nie będzie mu odpowiadał.”

Aby zawęzić próbę, Uralska Izba Nieruchomości zaleca rejestrację wszystkich właściwości techniczne mieszkanie, którego szukasz: cena maksymalna, dzielnica miasta, liczba pokoi, Całkowita powierzchnia mieszkania, część dzienna, część kuchenna, obecność balkonu/loggi, piętro, rodzaj domu, obecność telefonu stacjonarnego itp. Jednak w praktyce opis czasami ogranicza się jedynie do wskazania maksymalnego kosztu pożądanego obiektu, a wszystkie szczegóły są podawane słownie. Oznacza to, że wykonawca ma możliwość wyboru obiektów zgodnych z umową, ale nie odpowiadających interesom zamawiającego.

2. „Przygotuj dokumenty niezbędne do prawidłowego przeprowadzenia transakcji.”

W tym akapicie nie ujawniono, kto dokładnie – pośrednik w obrocie nieruchomościami czy klient – będzie zbierał informacje. W sekcji „przygotowanie dokumentów” w w tym przypadku można rozumieć jako otrzymywanie wszystkiego potrzebne dokumenty dla transakcji dla klienta, a także sprawdzenie dostępności wszystkich dostarczonych przez klienta certyfikatów, a nawet umieszczenie ich w teczce w określonej kolejności w celu przesłania dokumentów do rejestracji. Prawnicy zalecają udokumentowanie, kto będzie zbierał dane i uwzględnienie tego w umowie.

3. „Pomoc w organizacji wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami transakcji”.

Być może pośrednik kupującego będzie lobbował za pomysłem wykorzystania skrytki depozytowej do wzajemnych rozliczeń lub przynajmniej nalegał na skorzystanie z usług banku w zakresie przeliczania i sprawdzania banknotów. Tak czy inaczej, rola pośrednika w obrocie nieruchomościami w postępowaniu ugodowym nie jest jasna. Czy pośrednik w obrocie nieruchomościami przeliczy kwotę lub sam sprawdzi autentyczność rachunków i czy błąd będzie podstawą do obniżenia wynagrodzenia, a może wręcz do rozwiązania umowy? Te pytania pozostają otwarte.

4. „Wdrażaj kompleks działania marketingowe związanych z poszukiwaniem nabywcy na zbywaną Nieruchomość oraz poszukiwaniem nabywanej Nieruchomości, w tym. opracować i umieścić reklamę (jej rodzaje i objętość ustalają samodzielnie Pośrednik w obrocie nieruchomościami)"

Reklama sprzedawanej nieruchomości odbywa się na koszt agenta, a on kusi, aby za to nie płacić. Na przykład umieść ogłoszenie tylko na stronie bezpłatnej zasoby informacji. Sprzedawca nie ma wątpliwości co do skuteczności ofert w tych witrynach, o ile kupujący aktywnie dzwonią i pojawiają się. Zdarza się jednak, że kupujący nie są zainteresowani nieruchomością, sprzedaż opóźnia się, a pośrednik odmawia zamieszczenia ogłoszenia na płatnych platformach. A wtedy brak wstępnego porozumienia co do tego, w jakich źródłach i w jakiej ilości nieruchomość będzie reklamowana, doprowadzi do konfliktu między klientem a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Dla porównania w Moskwie umowy agencyjne określają, w jakich zasobach będą umieszczane reklamy i czy znajdą się w czołówce najlepszych. Z góry ustalana jest także liczba banerów i serpentyn, które zostaną rozwieszone na ulicach miasta.

5. „Po podpisaniu umowy z kupującym należy przeprowadzić wraz z Klientem poszukiwanie opcji dla nabywanego przedmiotu”.

Klauzula ta jest wyciągiem z umowy zamiany mieszkania (oznacza sprzedaż mieszkania klienta i zakup innego). Idealnie byłoby, gdyby dwie transakcje alienacji i zakupu zostały przeprowadzone w minimalnym odstępie czasu, najlepiej tego samego dnia. Jednakże zgodnie z powyższym paragrafem poszukiwania przedmiotu do zakupu należy rozpocząć dopiero w dniu podpisania umowy kupna-sprzedaży. Należy pamiętać, że w Jekaterynburgu wzajemne rozliczenia między stronami następują w momencie podpisania umowy. Tym samym klient ryzykuje, że zostanie sam z pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania na kilka tygodni, a nawet miesięcy. A biorąc pod uwagę tempo wzrostu cen mieszkań w Jekaterynburgu, po kilku miesiącach poszukiwań może się okazać, że nie ma już wystarczającej ilości pieniędzy na zakup wymarzonego mieszkania.

Ludmiła Płotnikowa, prawniczka UPN:

„Są chwile, kiedy agencja musi sprzedać i kupić obiekt w tym samym czasie. Przykładowo w 2011 roku zdarzył się przypadek sprzedaży mieszkania, a do 2013 roku nic nie zostało kupione. W tym czasie ceny poszybowały w górę i teraz za tę kwotę nie można już nic kupić. Taka sytuacja to rażący przypadek niedopełnienia obowiązków przez biuro nieruchomości. Jak agencja zawarła umowę, wiedząc, że jej klientowi zostały pieniądze w ręku? W takich przypadkach, po ustaleniu winy agencji, zapada decyzja o zwrocie agencji prowizji w całości.”

Aby nie pozostać bez gotówki na długo, warto ustalić w umowie okres, w którym musi zostać zrealizowana transakcja kasowa. Ponadto agent może ponieść odpowiedzialność za utratę wartości wpływów ze sprzedaży (na przykład zapłatę kary równej stopie refinansowania Banku Centralnego).

Brakujące obowiązki

W osobna kategoria Istnieje możliwość zawarcia klauzul, które nie występują w umowach agencyjnych. Wszystkie te punkty związane są ze sprawdzeniem historii mieszkania. Pośrednicy w handlu nieruchomościami uważają, że nie można określić w umowie zestawu środków sprawdzających czystość prawną mieszkania, ponieważ oficjalnie nie istnieje termin „czystość prawna”. Oczywiście agencja nieruchomości to nie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych. Agenci mają ograniczone możliwości uzyskiwania informacji. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby klient agencji nieruchomości domagał się uwzględnienia w umowie następujących obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami:

1. Otrzymanie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami informacji o obciążeniu obiektu - żądanie zaświadczenia z Jednolitego Rejestru Państwowego;
2. Otrzymanie przez pośrednika nieruchomości informacji o istnieniu długu w dniu użyteczności publicznej;
3. Uzyskanie informacji przez pośrednika o osobach zarejestrowanych w mieszkaniu - złożenie wniosku o informacje w biurze paszportowym;
4. Sprawdzenie właścicieli Apartamentu oraz osób zameldowanych w Apartamencie pod kątem rejestracji w poradni psychoneurologicznej lub poradni leczenia uzależnień.

Lista jest niekompletna i w każdym przypadku można ją uzupełnić.

Zauważmy, że słownie pośrednicy w obrocie nieruchomościami zwykle obiecują wykonanie tych czynności i wielu rzeczywiście to robi, jednak ze względu na dużą odpowiedzialność wykonawcy, punkty te nie są ustalone w większości umów agencyjnych.

Wynagrodzenie pośrednika w handlu nieruchomościami

1. „Wypłata wynagrodzenia Pośrednika następuje w formie __% zaliczki, albo po podpisaniu niniejszej umowy, albo po podpisaniu umowy z nabywcą Nieruchomości. Za zgodą stron wynagrodzenie może być wypłacane w inny sposób».

Kupując i wybierając mieszkanie, klient musi być przygotowany na wpłatę zaliczki za usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami. Tym samym część wynagrodzenia należy uiścić przed zakończeniem prac. Co więcej, jeśli w trakcie trwania umowy klient nie ma czasu na wybór mieszkania, nie jest faktem, że agent zwróci zaliczkę, ponieważ usługa została częściowo wykonana, pośrednik poświęcił czas i poniósł wydatki. Dlatego zaleca się, aby klient zastrzegł w umowie, że agent otrzyma prowizję dopiero po zarejestrowaniu praw majątkowych w biurze Rosreestr. Lub wskaż, w jakich przypadkach przedpłata podlega zwrotowi.

2. „Klient zobowiązuje się do zapłaty Pośrednikowi wynagrodzenia wynikającego z niniejszej umowy w wysokości __ kosztów mieszkania.”

Z reguły prowizja agencji nieruchomości w Jekaterynburgu wynosi 3-5% kosztów nieruchomości. Eksperci zalecają określenie w umowie kwoty wynagrodzenia jako kwoty stałej. W przeciwnym razie pośrednik w obrocie nieruchomościami może być zainteresowany zaoferowaniem klientowi najdroższych nieruchomości.

3. „W przypadku sprzedaży Obiektu za cenę przekraczającą kwotę określoną w pkt. 1.1. umowy, Pośrednik w obrocie nieruchomościami otrzymuje __% różnicy”

Wyznaczanie prądu wartość rynkowa obiekt - jest to jeden z obowiązków pośrednika w handlu nieruchomościami. Ocena ta ma charakter nieformalny, ale raczej praktyczny. Uważa się, że pośrednik w handlu nieruchomościami może dać to na podstawie własne doświadczenie i znajomość aktualnej sytuacji rynkowej. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że pośrednik otrzyma procent różnicy pomiędzy ceną pierwotną a ceną sprzedaży, wówczas agent ulega pokusie, aby początkowo zaniżyć koszt mieszkania. I dopiero wtedy w porozumieniu ze sprzedawcą podnieś cenę i zgarnij część tej różnicy dla siebie.

4. „Pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się zapewnić Klientowi możliwość sprawdzenia co najmniej (zalecana liczba co najmniej 3-5 opcji) __ opcji, które w pełni odpowiadają wymaganiom Nieruchomości. Jeżeli Klient odrzuci wszystkie proponowane opcje, ten ostatni zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi wynagrodzenie wynikające z niniejszej umowy w wysokości__ ".

Jeśli klientowi nie spodobają się wszystkie proponowane opcje, a mieszkanie zostanie wybrane, a nie zakupione, to i tak będzie musiał uiścić część opłaty na rzecz agencji nieruchomości. W umowie zakupu drobnym drukiem wskazano, że zalecana wysokość prowizji wynosi 6-15 tysięcy rubli. Należy pamiętać, że nie wszystkie agencje stosują tę praktykę dodatkowego wynagrodzenia. Zawierając umowę, możesz określić minimalny rozmiar wynagrodzenia lub skontaktuj się z inną firmą, w której nie musisz płacić za udostępnienie trzech do pięciu mieszkań.

5. „Klient dokonuje częściowej płatności za Obiekt w wysokości __ w chwili podpisania niniejszej umowy oraz dodatkowej częściowej płatności za Obiekt w wysokości nie większej niż __ na żądanie Pośrednika w momencie dokonywania częściowa zapłata na rzecz sprzedawców (posiadaczy praw autorskich) Obiektu lub ich przedstawicieli”.

Zawierając umowę, właściciel wyraża zgodę na wystawienie swojej nieruchomości na sprzedaż po cenie wyższej niż planował. Różnica między żądaną ceną a ceną sprzedaży stanowi prowizję pośrednika w handlu nieruchomościami. Gdy kupujący znajdzie odpowiednią nieruchomość, pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje natychmiastowe wpłacenie zaliczki, aby nieruchomość została wycofana z rynku i nie była oferowana innym osobom. Zaliczka jest deponowana w agencji nieruchomości, która reprezentuje stronę sprzedającego. Uważa się, że bezpieczniej jest dla firmy z branży nieruchomości przekazać pieniądze na przechowanie przed transakcją, niż dla osoby fizycznej, która może ukryć się z otrzymanymi środkami w nieznanym kierunku.

Jeżeli jednak przed zawarciem umowy kupujący zmieni decyzję o zakupie, wówczas zwrot zaliczki nie będzie łatwy. Faktem jest, że usługa została wykonana częściowo (nieruchomość została wycofana z rynku, nie prowadzono poszukiwań innych nabywców, zebrano niezbędne certyfikaty), a klient musi zapłacić nagrodę. Kwota ta jest pobierana z zaliczki.

Ludmiła Płotnikowa, prawniczka UPN:

„Załóżmy, że zdecydowałem się na zakup mieszkania i wpłaciłem zaliczkę na zakup mieszkania. Agencja przygotowała dla mnie pakiet dokumentów do uzyskania kredytu na zakup tego mieszkania, zawiozła mnie do banku i pomogła w sporządzeniu wniosku. Bank udzielił mi kredytu, sprzedający są gotowi do zawarcia transakcji, skompletowali wszystkie niezbędne dokumenty, agencja przygotowała umowę kupna-sprzedaży. Zostałem powiadomiony o dacie premiery umowy. Ale w ostatniej chwili zdecydowałem, że to mieszkanie nie jest dla mnie odpowiednie. W tej sytuacji zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którymi Klient ma prawo odmówić wykonania usługi, jednak za pracę wykonaną przez agencję należy zapłacić proporcjonalnie do ilości wykonanej pracy.”

Praca	Udział usługi w wynagrodzeniu agenta
wycofanie towaru ze sprzedaży	10%
niepodejmowania działań mających na celu przejęcie wybranego obiektu przez osobę trzecią	25%
przygotowanie niezbędnych dokumentów do rejestracji transakcji, w tym zgody organów opiekuńczych i kuratorskich, jeżeli jest to niezbędne do przeniesienia własności mieszkania	40%
podać wszystkie niezbędne informacje o dokumentach istotnych przy rejestracji transakcji	10%
wymeldowanie wszystkich osób zamieszkujących nieruchomość przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży	10%
wykonanie pełnomocnictwa od właściciela mieszkania do otrzymania zaliczki na poczet przedmiotu	5%

Tym samym pośrednik będzie mógł udowodnić, że usługa została wykonana np. w 85% i zażądać zapłaty wynagrodzenia. Nie jest jednak jasne, czy specjalista ds. nieruchomości będzie w stanie udowodnić przed sądem, że zgodnie z prawem wstrzymał zaliczkę. Najprawdopodobniej sąd zwróci się do pośrednika o zwrot klientowi zaliczki. I aby pośrednik w obrocie nieruchomościami mógł odebrać były klient faktycznie poniesione straty, będziesz musiał wystąpić z roszczeniem wzajemnym.

Czas kontraktu

Umowa o świadczenie usług musi wskazywać okres jej obowiązywania, a także warunki przedłużenia tego okresu i rozwiązania umowy. Eksperci zalecają zawarcie umowy na okres nie dłuższy niż trzy miesiące.

Ludmiła Płotnikowa, prawniczka UPN:

„Trzeba zwrócić uwagę na czas trwania umowy. Nie zalecamy zawierania umowy na okres sześciu miesięcy i dłużej. Wystarczą trzy, cztery miesiące. Jeśli wszystko Cię zadowala: jak agencja pracuje, jakie działania podejmuje, jakie reklamy się pojawiają, to możesz przedłużyć umowę lub ją rozwiązać ze względu na jej wygaśnięcie.”

Rozwiązanie umowy

Umowy agencyjne o świadczenie usług można rozwiązać przedterminowo bez kar tylko w trzech przypadkach:

1. Działanie siły wyższej (siła wyższa);
2. Śmierć właściciela lub utrata zdolności do czynności prawnych;
3. Akty władz władza państwowa (samorząd), wyłączając możliwość wykonania zobowiązań wynikających z umowy.

W pozostałych przypadkach, w przypadku jednostronnego rozwiązania umowy, przewidziane są kary. Co do zasady wysokość kary jest równa wysokości wynagrodzenia pośrednika w handlu nieruchomościami. Prawnicy są jednak przekonani, że przewidziane kary są niezgodne z prawem.

„Mamy takie pojęcie jak „odmowa zawarcia umowy o świadczenie usług”. Zgodnie z art. 32 ustawy „O ochronie praw konsumentów” usługobiorca może w każdej chwili odmówić zawarcia umowy o świadczenie usług i żądać zwrotu pieniędzy Pieniądze minus faktycznie poniesione wydatki. Jeśli jednak klient chce rozwiązać umowę, agencje nieruchomości zazwyczaj nakładają kary za jednostronne rozwiązanie umowy. To nie jest właściwe. Jeżeli faktycznie poniesiono wydatki, potwierdzone dokumentami płatniczymi, wówczas agencja ma prawo do odliczenia. Jeżeli wydatki nie są potwierdzone dokumentami płatniczymi, pobieranie jakichkolwiek kwot od klienta jest niezgodne z prawem.”

Klient może domagać się zastąpienia kar za jednostronne wcześniejsze rozwiązanie umowy zapłatą faktycznie poniesionych przez pośrednika wydatków (co nawiasem mówiąc musi być potwierdzone dokumentami płatniczymi).

Odpowiedzialność wynikająca z umowy

Zdaniem prawników, w Jekaterynburgu pośrednicy w obrocie nieruchomościami są odpowiedzialni wobec klientów tylko w trzech przypadkach:

1. Odmowa wykonania zobowiązań wynikających z umowy (karana karą pieniężną);
2. Utrata dokumentów (pośrednik nieruchomości samodzielnie przywraca dokumenty, nie grożą żadne kary).
3. Sprzedaż przedmiotu osobom trzecim (zwrot kupującemu przekazanych środków na zakup przedmiotu i zapłata kary w wysokości stopy refinansowania Banku Centralnego).

Jeśli klient nie będzie mógł zarejestrować własności mieszkania wybranego za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami lub pojawią się inne trudności z nieruchomością zgodnie z umową, klient nie będzie miał o co prosić pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kodeks cywilny przewiduje jednak odpowiedzialność wykonawcy za złą jakość świadczonych usług. A ponieważ efektem usługi pośrednika jest zakup przez klienta mieszkania, a klient pozostaje bez zakupionego domu, uznaje się, że usługa nie została wykonana.

Marina Timoshenkova, współprzewodnicząca SROO „Towarzystwo Ochrony Praw Konsumentów Regionu Swierdłowska”:

„Kupujący skontaktował się z agencją nieruchomości, a agent znalazł dla niego mieszkanie. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży okazało się, że to mieszkanie jest zastawiony na rzecz banku. Problem w tym, że agencja nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za nieruchomość, którą oferuje swojemu klientowi i od razu zwalnia się z wszelkiej odpowiedzialności. Natomiast Kodeks cywilny stanowi, że zgodnie z umową kupna-sprzedaży mieszkanie nie powinno być obciążone, nie powinno być aresztowane, czyli powinno być wolne od praw osób trzecich. Historia milczy na temat sposobu, w jaki agencja sprawdzała dokumenty. Kupujący, mimo iż działa świadomie, ma obowiązek zwrócić tę nieruchomość. W takim przypadku straty zostały odzyskane od agencji nieruchomości, a klientowi zwrócono zapłacone pośrednikowi wynagrodzenie.”

***

Nawet jeśli pośrednik ma nienaganną reputację i jest polecany przez wszystkich przyjaciół i znajomych, umowa o świadczenie usług, przy której zachowana jest równowaga interesów obu stron, powinna zostać spisana tak starannie, jak to możliwe. Pomoże to nie tylko zachować relacje biznesowe z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, ale też żeby nie zrujnować przyjaźni.