გარიგება თავიდან ბოლომდე: ხელშეკრულება უძრავი ქონების სააგენტოსთან. უნდა დავეთანხმო რეალტორების პირობებს? მხოლოდ თქვენზეა დამოკიდებული... უძრავი ქონების მომსახურების ხელშეკრულების ხანგრძლივობა

კლიენტებსა და რეალტორებს შორის ურთიერთობის პროცესი ხშირად ბევრ კითხვას ბადებს. კონკრეტულად ვისთან უნდა გაფორმდეს ხელშეკრულება - სპეციალისტთან, რომელიც განახორციელებს ტრანზაქციას, თუ სააგენტოსთან, სადაც ის მუშაობს? კონკრეტულად რაზეა პასუხისმგებელი რეალტორი? და ბოლოს, შეგიძლიათ თუ არა ელოდოთ კომპენსაციას, თუ მიიღებთ უხარისხო მომსახურებას? შევეცადოთ გავერკვეთ.

კანონის მეორე მხარე

BN-მ უკვე უთხრა თავის მკითხველს, თუ როგორ უნდა აირჩიონ უძრავი ქონების აგენტი და რატომ არის საჭირო ასეთი სპეციალისტი. აზრი აქვს უფრო დეტალურად ვისაუბროთ რეალტორებსა და მათ კლიენტებს შორის ურთიერთობის იურიდიულ მახასიათებლებზე. 2002 წლიდან რუსეთში გაუქმდა უძრავი ქონების საქმიანობის სავალდებულო ლიცენზირება. მას შემდეგ სახელმწიფო პრაქტიკულად არ აკონტროლებს პროფესიას: არ არსებობს უძრავი ქონების მომსახურების განმარტება, არ არსებობს ზოგადად მიღებული მოთხოვნები სააგენტოებისა და მათი თანამშრომლების მუშაობისთვის. და ერთადერთი დოკუმენტი, რომელიც არეგულირებს ამ ბაზრის პროფესიონალი ოპერატორების ურთიერთობას კლიენტებთან, არის მათ შორის დადებული ხელშეკრულება. ისევ და ისევ, არ არსებობს სავალდებულო მოთხოვნები.

სააგენტოები სთავაზობენ კლიენტებს განსხვავებული სახეობებიხელშეკრულებები: საკომისიოს ხელშეკრულება, სააგენტოს ხელშეკრულება, ფასიანი მომსახურება. ყველა მათგანი გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით და სრულიად ლეგალურია. ხელშეკრულების კონკრეტული ფორმის არჩევანი დამოკიდებულია განხორციელებული ტრანზაქციის სპეციფიკასა და სააგენტოს მიერ გაწეული მომსახურების სფეროზე.

თუ სამუშაო განხორციელდება ექსკლუზიური კონტრაქტით, მაშინ ხელშეკრულება უნდა დაიდოს უძრავი ქონების სააგენტოსთან, რადგან სწორედ ეს სააგენტო უზრუნველყოფს გარიგებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას. კლიენტის წინაშე აგენტის ქმედებებზე პასუხისმგებლობის ჩათვლით. სააგენტოს მხრივ, ხელშეკრულებას ხელს აწერს აღმასრულებელი დირექტორიან მის მიერ დანიშნული წარმომადგენელი. კერძო აგენტთან ხელშეკრულების გაფორმება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას აქვს სტატუსი ინდივიდუალური მეწარმე. მხოლოდ ამ გზით შეუძლია თავის კლიენტს რაიმე გარანტია მისცეს.

იმის გათვალისწინებით, რომ არ არსებობს იურიდიული მოთხოვნები სააგენტოს ხელშეკრულების შინაარსთან დაკავშირებით, პასუხისმგებლობის ფარგლები, რომელსაც კომპანია ან მისი თანამშრომელი ეკისრება კლიენტის წინაშე, დეტალურად უნდა იყოს გაწერილი თავად დოკუმენტში.

აზრი აქვს კლიენტს ახსოვდეს, რომ მას აქვს ამის დაჟინების სრული უფლება სტანდარტული კონტრაქტი, რომელსაც სააგენტო მას შესთავაზებს, გარკვეული დამატებითი პუნქტებია შემოღებული. რა თქმა უნდა, თუ ისინი არ დაარღვევენ მოქმედ კანონმდებლობას.

მომსახურების გაწევის ძირითად ხელშეკრულებასთან ერთად, სააგენტო ხშირად აფორმებს აგენტურულ ხელშეკრულებას კლიენტებთან. მაგალითად, თუ კლიენტს არ სურს დამოუკიდებლად დაარეგისტრიროს საკუთრება, შეაგროვოს გარიგებისთვის საჭირო დოკუმენტები და ა.შ., მაშინ აგენტი ამას აკეთებს მისთვის.

თუმცა, ექსპერტების აზრით, სააგენტოს ხელშეკრულებებმა შეიძლება პოტენციური საფრთხე შეუქმნას კლიენტებს, ასე რომ თქვენ უნდა იყოთ უკიდურესად ფრთხილად მათი დადებისას, გქონდეთ მკაფიო გაგება იმისა, თუ რა ქმედებებს და რამდენად ენდობით.

სისუფთავის შემოწმება

მრავალი სააგენტოს ხელშეკრულებაში ნათქვამია, რომ რეალტორი ვალდებულია შეიძინოს მისი კლიენტი. მაგრამ პრაქტიკა არის ის, რომ თუ გარიგება შემდგომში გამოცხადდება ბათილად, აგენტი ამაზე პასუხისმგებლობას არ აგებს. უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ კანონის (122-FZ) თანახმად, რეგისტრირებული საკუთრების უფლება შეიძლება გაუქმდეს სასამართლოს მეშვეობით. და იგივე 122-FZ-ით გათვალისწინებული ანაზღაურება წარუმატებელი მყიდველისთვის შემოიფარგლება 1 მილიონი რუბლის ოდენობით.

ამ გადასახადის მისაღებად, თქვენ უნდა მიმართოთ სასამართლოს და დაადგინოთ, ვისი ბრალით იყო მიყენებული ზიანი მყიდველს. ანუ იპოვონ დამნაშავე და ისევ სასამართლოს გზით აიღე მისგან კომპენსაცია. თუმცა, იურისტების აზრით, ეს ყველაფერი საკმაოდ თეორიაა; პრაქტიკაში, აგენტის არაკეთილსინდისიერების დამტკიცება, მით უმეტეს, მისგან ჯარიმის აღება თითქმის შეუძლებელია.

გარდა ამისა, მიხედვით მოქმედი კანონებირეალტორი არ არის ვალდებული იყოს პასუხისმგებელი გამყიდველის მთლიანობაზე. კლიენტმა უნდა იცოდეს ის ფაქტი, რომ - თუნდაც სააგენტომ შეცდომის გარეშე შეასრულა თავისი სამუშაო. მაგალითად, თუ მყიდველის უფლებების რეგისტრაციის შემდეგ მოულოდნელად გამოჩნდა მემკვიდრე, რომლის არსებობაც არავინ იცოდა.

პასუხისმგებელია გარიგებაზე

უძრავი ქონებით საქმიანობის საკანონმდებლო რეგულირების არარსებობის პირობებში აგენტებსა და მათ კლიენტებს შორის ყველა კონფლიქტი წყდება „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის დებულებების საფუძველზე. ამ დოკუმენტის 29-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ქონების სააგენტოსთან ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში მომხმარებელს შეუძლია მოითხოვოს „სრული ანაზღაურება შესრულებული სამუშაოს ხარვეზებთან დაკავშირებით მისთვის მიყენებული ზარალისთვის“.

თუმცა, ექსპერტების აზრით, შემთხვევები, როდესაც რეალტორმა კომპენსაცია გადაუხადა კლიენტს, ძალზე იშვიათია. პრაქტიკაში, რეალტორის პასუხისმგებლობა თითქმის ყოველთვის შემოიფარგლება მის მიერ მიღებული საკომისიოს ოდენობით. ხელშეკრულებაში გაწერილ ჯარიმებსა და ჯარიმებს იშვიათად იღებენ სასამართლოები - „თემისის“ მსახურების მიერ მხარეებს შორის დადებული ხელშეკრულებების ნებისმიერი ფორმა კვალიფიცირებულია ფასიანი მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებად. და ასეთი ხელშეკრულებების მთავარი მახასიათებელია ის, რომ მათი ცალმხრივი შეწყვეტის შემთხვევაში ჯარიმის აკრეფა თითქმის შეუძლებელია.

ქვედა ხაზი შემდეგია: არბიტრაჟის პრაქტიკადღეის მდგომარეობით, რეალტორებსა და მათ კლიენტებს შორის კონფლიქტის გადაწყვეტა არ არსებობს. დიდწილად იმის გამო, რომ რეგულაციები სამართლებრივი ნორმებიდა დღეს არ არსებობს რეალტორების სავალდებულო ქონებრივი პასუხისმგებლობა.

კლიენტებს შეუძლიათ მხოლოდ დაეყრდნონ იმ ფაქტს, რომ კეთილსინდისიერი უძრავი ქონების სააგენტოები აფასებენ მათ რეპუტაციას, რაც შეიძლება გახდეს მათი მომსახურების ხარისხის გარკვეული გარანტია.

გარდა ამისა, მეორადი საბინაო ბაზარზე თაღლითობის შემთხვევები დიდი ხანია აღარ არის გავრცელებული. აქ როლი ითამაშა როგორც უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის სისტემამ, ასევე პროფესიული საზოგადოების მნიშვნელოვანმა მუშაობამ ცივილიზებული საბინაო ბაზრის პოპულარიზაციისთვის.

კლიენტისთვის დამატებითი გარანტია შეიძლება იყოს რომელიმე პროფესიულ ასოციაციაში შუამავლად არჩეული სააგენტოს წევრობა, რადგან მათი წევრების პასუხისმგებლობა, როგორც წესი, დაზღვეულია. ფორსმაჟორის შემთხვევაში, ეს ამა თუ იმ ხარისხით დაფარავს კლიენტის ფინანსურ ზარალს.

შეიძლება აზრი ჰქონდეს ქონების საკუთრების საკუთრების დაზღვევის საკუთარ თავს. ასეთი მომსახურების ღირებულება დამოკიდებულია საცხოვრებლის ღირებულებასა და დაზღვევის პერიოდზე.
ნებისმიერ შემთხვევაში, უნდა გახსოვდეთ: არავინ მოგცემთ ტრანზაქციის სიწმინდის 100%-იან გარანტიას. მეორად ბაზარზე საცხოვრებლის შეძენასთან დაკავშირებული ყველა რისკის შეფასება უკიდურესად რთულია.

ტექსტი: სერგეი ბარდინი, ანდრეი გრიაზნოვი ფოტო: ალექსეი ალექსანდრონოკი

რეგულირდება უძრავი ქონების მომსახურების მომხმარებლის (კლიენტის) უფლება-მოვალეობები ზოგადი დებულებებირუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ფასიანი მომსახურების, სააგენტოს ვალდებულებების, საკომისიოებისა და გარანტიების, აგრეთვე კლიენტსა და უძრავი ქონების კომპანიას შორის დადებული ხელშეკრულებების შესახებ.

ა.ა.ბატიაევი აღნიშნავს, რომ უძრავი ქონების მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულება რეგულირდება თავის დებულებებით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 39... ”ეს პროდუქტი საჯაროა და ექვემდებარება ხელოვნებას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 426. ხელოვნების შინაარსიდან. 426 და 427 აქედან გამომდინარეობს, რომ უძრავი ქონების ფირმა ვალდებულია თავისი მომსახურება გაუწიოს ყველას, ვინც მას დაუკავშირდება. კომპანიას არ აქვს უფლება, უპირატესობა მიანიჭოს ვინმეს“. უძრავი ქონების მომსახურების მომხმარებელთა ძირითადი კონტიგენტი ფიზიკური პირები არიან, შესაბამისად, კლიენტს - ინდივიდსგამოყენებული იქნება რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 7 თებერვლის კანონი No2300-1 „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ (შესწორებული 2004 წლის 21 დეკემბერს). ჩვენ ჩამოვთვლით ამ უფლებებს:

უძრავი ქონების კომპანიამ უნდა მიაწოდოს სრული ინფორმაცია გაწეული მომსახურების შესახებ. როდესაც კლიენტი უბრალოდ დაუკავშირდება უძრავი ქონების კომპანიას, მასთან ხელშეკრულების გაფორმების გარეშე უძრავი ქონების მომსახურების მიწოდებაზე, ყველაზე მიზანშეწონილია აუხსნას კლიენტს მომსახურების სრული სპექტრი, რომელიც შეიძლება მიეწოდოს მას, კლიენტის მოთხოვნებიდან გამომდინარე. ამავდროულად, შეიძლება დაზუსტდეს მომსახურების დასრულების სავარაუდო ვადები და მათი ღირებულება. უძრავი ქონების ფირმა არ აწვდის კლიენტს ყველა ინფორმაციას მის მომსახურებასთან დაკავშირებით. ეს კეთდება იმ მიზეზით, რომ ინფორმაცია (მაგალითად, კლიენტისთვის საჭირო ბინის ადგილმდებარეობის შესახებ, მისი ღირებულება და ა.შ.) შეიძლება კლასიფიცირდეს ამ უძრავი ქონების კომპანიის სავაჭრო საიდუმლოებად.

იმ შემთხვევაში, როდესაც უძრავი ქონების მომსახურების მომხმარებელი მზად არის ისარგებლოს მოცემული უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურებით, მას მიეწოდება ინფორმაცია უძრავი ქონების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულების მომსახურების შესახებ. უძრავი ქონების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულების გარდა, კლიენტისთვის შესასრულებელი მოქმედებების ხასიათიდან გამომდინარე, შესაძლოა საჭირო გახდეს სააგენტოს ხელშეკრულების, კომისიის ან დავალების დადება.

ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების კომპანიამ კლიენტს უნდა გაუწიოს კონსულტაცია ამ ხელშეკრულებების ყველა პირობის შესახებ. მაგრამ რეალტორი არ არის ვალდებული ამის გაკეთება, ის მხოლოდ კლიენტის მიერ დასმულ შეკითხვებს პასუხობს. უძრავი ქონების კომპანიასთან რაიმე ხელშეკრულების გაფორმებამდე მომხმარებელმა გულდასმით უნდა შეისწავლოს ყველა შემოთავაზებული პირობა. მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ მომსახურების სფეროს, რომელიც უძრავი ქონების კომპანიამ უნდა უზრუნველყოს. თუ, მაგალითად, კლიენტს უნდა იყიდოს ერთოთახიანი ბინა ქალაქის ცენტრში (სასურველია ზოგიერთ კონკრეტულ ქუჩაზე), რომელიც მდებარეობს მესამე სართულზე, მაშინ ხელშეკრულებაში დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი ყველა ეს ნიუანსი, წინააღმდეგ შემთხვევაში რეალტორი განიხილება. სათანადოდ შეასრულოს თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები, თუნდაც ის არ გაითვალისწინოს თავისი კლიენტის სურვილები. კლიენტი კი ვალდებული იქნება მიიღოს ყველაფერი, რაც რეალტორის მიერ ხელშეკრულებით არის შესრულებული და გადაიხადოს მისი მომსახურება. ამიტომ, კლიენტის ყველა „სურვილი“ ბინის ადგილმდებარეობის შესახებ (ან, მაგალითად, სად უნდა წავიდეს ფანჯრები) უნდა დარჩეს არა სიტყვიერი სურვილები, არამედ ჩაიწეროს უძრავი ქონების მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულებაში.

კლიენტმა უნდა გამოიკითხოს ისეთ მნიშვნელოვან საკითხებზე, როგორიცაა შემთხვევითი სიკვდილის რისკის გადაცემა, მხარეთა პასუხისმგებლობა, უფლება შეინარჩუნოს რეალტორმა ყველაფერი, რაც მის მიერ მიიღო კლიენტის ინტერესებში დადებულ გარიგებაში, უძრავი ქონების დატვირთვა. მესამე პირების უფლებებით.

უძრავი ქონების ფირმამ ასევე უნდა მიაწოდოს იურიდიული ინფორმაცია ყველა სამართლებრივი მოქმედების შესახებ, რომელიც რეალტორმა უნდა შეასრულოს კლიენტის მოთხოვნების შესასრულებლად. ტრანზაქციების დროს უძრავი ქონებაშესაძლოა საჭირო გახდეს საცხოვრებელი ფართის პრივატიზება, მიწის ნაკვეთის საკუთრების შეძენა, მემკვიდრეობის რეგისტრაცია, უძრავი ქონების გარიგების რეგისტრაცია, სასამართლოში წასვლა და კლიენტის ინტერესების სასამართლოში წარმოდგენა.

მოთხოვნა მომსახურების ხარისხის ყველა კონკრეტული შემთხვევაგანსხვავებული იქნება. ისინი პირდაპირ დამოკიდებულია უძრავი ქონების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ პირობებზე.

თუ კლიენტს ესაჭიროება, მაგალითად, ბინების გაცვლა, მაშინ რეალტორი ჩაითვლება, რომ შეასრულა ხელშეკრულება, თუ იგი გადასცემს კლიენტს ბინებს, რომლებშიც შესაძლებელია განთავსება. სანიტარული მოთხოვნები. ეს არის ბინები იმ შენობებში, რომლებიც არ არის ავარიული და დაკავშირებულია გაზზე, ელექტროენერგიაზე და წყალმომარაგებაზე. ამ შემთხვევაში, როდესაც ბინა არის ახალ კორპუსში, ეს უნდა იყოს საბინაო ოფისისთვის გადაცემული სახლი შესანარჩუნებლად. პრაქტიკაში საკმაოდ ხშირია მყიდველის გადაყვანა ახალ კორპუსში არსებულ ბინაში, რომელიც ჯერ არ არის დასრულებული ან საბინაო ოფისის მიერ მომსახურებისთვის მიღებული. ეს ემუქრება, რომ გათბობის სეზონის დაწყებისას სახლი არ გაცხელდება და გაზი და ენერგია არ მიეწოდება. ამ ყველაფერზე პასუხისმგებლობას არავინ აგებს. ხოლო მხარეები ( სამშენებლო კომპანია, შენობის მფლობელი, მყიდველი, საბინაო ოფისი, უძრავი ქონების კომპანია) სასამართლოში გაარკვევს ვინ არის დამნაშავე და ვინ დაეკისრება ქონებრივი პასუხისმგებლობა; სახლისთვის საჯარო სერვისების საკითხები არ მოგვარდება.

„სამშენებლო ბაზარი ისევ ციებ-ცხელებაშია: ერთმანეთის მიყოლებით არის ცნობები მიტინგებისა და შიმშილობის შესახებ წარუმატებელი ახალმოსახლეების, რომლებიც დარჩნენ ფულისა და საძირკვლის ორმოს ეტაპზე გადახდილი ბინების გარეშე“, წერენ ი. ნევინაია და ტ. ეფრემენკო. Მიხედვით ანალიტიკური ცენტრი„უძრავი ქონების ბაზრის ინდიკატორები“, გასულ წელს გასაყიდად გამოტანილი ახალი სახლებიდან, 20% იყო სამშენებლო უბნები, რომლებიც არც კი იყო მომზადებული, ხოლო 55% იყო ახალი კორპუსები, რომელთა უმეტესი ნაწილი იყიდა ქ. ადრეული ეტაპებიმშენებლობა.

ამრიგად, რუსული სამშენებლო ბიზნესი დღეს პირველ რიგში ორიენტირებულია სახსრების მოზიდვაზე კაპიტალის მფლობელებისგან, რომელთა უმეტესობა მოქალაქეები არიან.

დეველოპერები იყენებენ ისეთ მეთოდებს, როგორიცაა საკუთარი სახსრების გამოყენება და საბანკო სესხების მცირე მასშტაბის მოზიდვა.

საცხოვრებელი მიკრორაიონისთვის მიწის ნაკვეთის გამოყოფისას მუნიციპალიტეტმა მიიღო არა მხოლოდ ბინების გარკვეული წილი, არამედ დეველოპერთან მოლაპარაკება მოახდინა პროექტის „სოციალურ კომპონენტზე“ კომუნალური ქსელების ან მშენებლობისთვის. საბავშვო ბაღი. ამან ბუნებრივია გაზარდა მშენებლობის ღირებულება და საბოლოოდ გადაიხადეს ბინის მყიდველები.

მოსკოვის ეკონომიკური უსაფრთხოების დეპარტამენტის ხელმძღვანელი ა.კორსაკი თვლის, რომ მიზანმიმართულად არაკეთილსინდისიერი ორგანიზაციები კვლავ ხშირად გვხვდება ბაზარზე. ისინი ბინების პოტენციურ მყიდველებს სთავაზობენ სხვის ადგილებს და სახლებს, როგორც საკუთარ და აგროვებენ ფულს. სხვა კომპანიები, რომლებმაც გაიმარჯვეს სახლის ასაშენებლად კონკურსში, მოიზიდავენ თანაინვესტორებს, იღებენ მათგან ფულს, მაგრამ არ ჩქარობენ აშენებას. უფრო და უფრო მეტი ახალი საიტის შეძენით და მომავალი ახალი შენობების გასაყიდად გამოტანით, ეს კომპანიები აგროვებენ უზარმაზარ თანხებს, „ხარჯავენ“ მათ მშენებლობაზე ფულის დახარჯვის გარეშე და ამაში აკეთებენ ფულს. გარკვეული პერიოდის შემდეგ კომპანიას შეუძლია აქციონერებს დაუბრუნოს რამდენიმე წლის წინ გადახდილი თანხები, მაგრამ პროცენტებისა და ჯარიმების გარეშე.

თუ ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ ბინა უნდა განთავსდეს გარკვეულ ადგილას (ზოგიერთ კონკრეტულ ქუჩაზე, გარკვეულ სართულზე), მაშინ ხელშეკრულება შესრულებულად ჩაითვლება ხარისხის მოთხოვნის შესაბამისად, თუ კლიენტის ყველა დამატებითი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულია და სახლი აკმაყოფილებს. ადრე მითითებული მოთხოვნა.

თუ მოწოდებული მომსახურების ხარისხის მოთხოვნა არ არის დაკმაყოფილებული და საქონლის დეფექტები არ იყო მითითებული გამყიდველის მიერ, მყიდველი, რომელსაც გადაეცა საქონელი. ცუდი ხარისხის, აქვს უფლება, თავისი შეხედულებისამებრ, მოითხოვოს გამყიდველისგან:

შესყიდვის ფასის პროპორციული შემცირება;

პროდუქტის დეფექტების უფასო აღმოფხვრა გონივრულ ვადაში;

საქონლის დეფექტების აღმოსაფხვრელად მათი ხარჯების ანაზღაურება.

საქონლის ხარისხის მოთხოვნების მნიშვნელოვანი დარღვევის შემთხვევაში (საბედისწერო დეფექტების გამოვლენა, რომლებიც არ შეიძლება აღმოიფხვრას არაპროპორციული ხარჯების ან დროის გარეშე, ან აღმოჩენილია განმეორებით, ან კვლავ გამოჩნდება მათი აღმოფხვრის შემდეგ და სხვა მსგავსი დეფექტები), მყიდველი აქვს უფლება, თავისი არჩევანით:

უარი თქვას ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შესრულებაზე და მოითხოვოს საქონელზე გადახდილი თანხის დაბრუნება;

მოითხოვოს არაადეკვატური ხარისხის საქონლის შეცვლა ხელშეკრულების შესაბამისი საქონლით.

ეს უფლებები გათვალისწინებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 475.

პროდუქტის ხარისხის მოთხოვნების მნიშვნელოვანი დარღვევა მოხდება ზუსტად იმ შემთხვევაში, თუ კლიენტს გადაეცა ბინა, რომელიც არ აკმაყოფილებს უძრავი ქონების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებაში მითითებულ მოთხოვნებს. კლიენტს ასევე აქვს უფლება მიიღოს საქონელი მესამე მხარის უფლებებისგან თავისუფალი. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 460, უძრავი ქონების ფირმა ვალდებულია მყიდველს გადასცეს საქონელი მესამე მხარის ყოველგვარი უფლებისგან, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მყიდველი დათანხმდა მესამე მხარის უფლებებით დატვირთულ საქონელს. .

გამყიდველის მიერ ამ ვალდებულების შეუსრულებლობა მყიდველს აძლევს უფლებას მოითხოვოს საქონლის ფასის შემცირება ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შეწყვეტა, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც დამტკიცდება, რომ მყიდველმა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა მესამე მხარის უფლებების შესახებ. ამ პროდუქტზე. მაგალითად, რეალტორი თავისი კლიენტისთვის ყიდულობს ბინას, რომელშიც ცხოვრობს მოქალაქე (მემკვიდრეობის მემკვიდრე). რეალტორმა უნდა მოითხოვოს კლიენტის თანხმობა ასეთი ბინის შეძენაზე. თუ რეალტორი ამას არ გააკეთებს, კლიენტს უფლება აქვს მოსთხოვოს მისგან ნასყიდობის ფასის ნაწილის დაბრუნება, ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შეწყვეტა და უძრავი ქონების მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულება და ანაზღაურება ყველა ზარალისთვის. .

როდესაც საქონელი მყიდველს გამოაქვს მესამე პირების მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე წარმოშობილი საქონლის გამო, გამყიდველი ვალდებულია აუნაზღაუროს მყიდველს მიყენებული ზარალი, თუ ის არ დაამტკიცებს, რომ მყიდველმა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა ამის შესახებ. საფუძველი.

მხარეთა შეთანხმება გამყიდველის პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლების შესახებ მესამე პირების მიერ შეძენილ საქონელზე მყიდველის მოთხოვნის შემთხვევაში ან მისი შეზღუდვის შესახებ ბათილია. თუ მესამე მხარე, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებამდე წარმოშობილი საფუძვლით, წარადგენს საჩივარს საქონლის ყადაღის დადების შესახებ, მყიდველი ვალდებულია ჩართოს გამყიდველი საქმეში მონაწილეობაში, ხოლო გამყიდველი ვალდებულია დადოს ქ. ეს საქმე მყიდველის მხარესაა. მყიდველის მიერ გამყიდველის საქმეში ჩართვის შემთხვევაში გამყიდველი ათავისუფლებს პასუხისმგებლობას მყიდველის წინაშე, თუ გამყიდველი დაამტკიცებს, რომ საქმეში მონაწილეობით მას შეეძლო აღეკვეთა გაყიდული საქონლის მყიდველის ჩამორთმევა. გამყიდველს, რომელიც მიწვეულია მყიდველის მიერ საქმეში მონაწილეობის მისაღებად, მაგრამ არ მონაწილეობს მასში, მოკლებულია უფლებას დაამტკიცოს, რომ მყიდველმა არასწორად წარმართა ბიზნესი. ეს წესები მითითებულია ხელოვნებაში. 461 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურების მომხმარებლის პასუხისმგებლობებს შორის, უპირველეს ყოვლისა, შეიძლება დავასახელოთ მათი ვალდებულება, გადაიხადონ უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურებისთვის. მომსახურების გადახდასთან დაკავშირებით, ხშირად ჩნდება კითხვა იმის შესახებ, რომ რეალტორი ინახავს კლიენტთან გარიგებაში მიღებულ ყველაფერს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 359, 360 მუხლებზე დაყრდნობით) და კლიენტის პასუხისმგებლობა დაგვიანებულ ან გადაუხდელად. უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურებისთვის. შეკავება გამოიხატება იმაში, რომ რეალტორი, მაგალითად, რომელმაც იყიდა ბინა კლიენტის სახელით, ინარჩუნებს მას და არ გადასცემს კლიენტს, ვინაიდან კლიენტს სრულად არ გადაუხდია უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურებისთვის. . შემდეგი, რეალტორს აქვს უფლება გაყიდოს ეს ბინა და დააკმაყოფილოს თავისი ანაზღაურება ამ თანხიდან. შენარჩუნების ეს წესები მოქმედებს მიუხედავად იმისა, მითითებულია თუ არა ხელშეკრულებაში.

მაგრამ თუ ხელშეკრულება პირდაპირ ითვალისწინებს რეალტორის მიერ შეკავების აკრძალვას, მაშინ ხელოვნების წესები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 359, 360 არ ვრცელდება მხარეთა სამართლებრივ ურთიერთობებზე და, შესაბამისად, რეალტორი ვერ შეძლებს კანონიერად შეინარჩუნოს მის მიერ მიღებული კლიენტის ქონება.

საქონლის დროული გადახდის გარდა, კლიენტმა უნდა შეასრულოს რეალტორის მოთხოვნა მისი კომპანიის სავაჭრო საიდუმლოების შესახებ (არ გაამჟღავნოს მესამე პირებს ინფორმაცია, რომლის გამჟღავნებასაც რეალტორი კრძალავს). შეუსაბამობა სავაჭრო საიდუმლოუძრავი ქონების კომპანიამ შეიძლება გამოიწვიოს კლიენტის ქონებრივი პასუხისმგებლობა. კონტრაქტში უნდა იყოს მითითებული, თუ რა ინფორმაციის გამჟღავნების უფლება არ აქვს კლიენტს და რა პასუხისმგებლობა ეკისრება მის გამჟღავნებას.

ხშირად, უძრავი ქონების ფირმა ხელშეკრულებაში ითვალისწინებს პირობას, რომ კლიენტს არ აქვს უფლება მიმართოს სხვა უძრავი ქონების კომპანიებს იმ მომსახურების გაწევისთვის, რისთვისაც მან მიმართა ამ უძრავი ქონების კომპანიას. ამ პირობის დარღვევისთვის უძრავი ქონების კომპანიას შეუძლია კლიენტისგან აუნაზღაუროს იმ მომსახურების ღირებულება, რომელიც მას შეეძლო მისთვის მიეწოდებინა. ეს წესი იმოქმედებს, თუ ეს გათვალისწინებულია ხელშეკრულებით.

უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურების მომხმარებელი ასევე ვალდებულია რეალტორს გადასცეს რეალტორთან შეთანხმებული ხარისხის ქონება (მაგალითად, გასაყიდი ბინა). მაგალითად, მან უნდა გააფრთხილოს რეალტორი მესამე პირის ყველა უფლების შესახებ გასაყიდ ბინასთან დაკავშირებით, ხელშეკრულებაში მითითებულ მდგომარეობაში.

თუ ეს მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდება, რეალტორს უფლება აქვს უარი თქვას უძრავი ქონების მომსახურების ხელშეკრულების შესრულებაზე და კლიენტისგან ზარალის ანაზღაურება მოსთხოვოს. მაგრამ ეს უნდა იყოს გათვალისწინებული უძრავი ქონების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებაში (პროცედურის დეტალური აღწერა, რომელშიც დადგინდება რეალტორის ზარალი).

ბატიაევი ა.ა. რეალტორის დირექტორია. დონის როსტოვი. "ფენიქსი". 2006. გვ.54.

Nevinnaya I., Efremenko T. ბინის მოტყუება// რუსული გაზეთი. 10/27/05 No241 (3910).

ყოველდღიურად ათასობით ადამიანი მიმართავს უძრავი ქონების სააგენტოებს და მათთან აფორმებს ხელშეკრულებებს მომსახურების გაწევისთვის. ამავდროულად, მოქალაქეთა უმეტესობას ბუნდოვნად ესმის, რა პირობებს უნდა შეიცავდეს ხელშეკრულება. ეს სტატია დაგეხმარებათ იყოთ სრულად შეიარაღებული უძრავი ქონების სააგენტოსთან მოლაპარაკებისას.

უძრავი ქონების შეძენის ტრანზაქციის თითოეული ეტაპი შედგება მრავალი ოპერაციისგან, რომელთა ეფექტურობას განსაზღვრავს უძრავი ქონების კომპანიის თანამშრომლების პროფესიონალიზმი. მთავარია თქვენი სახელით შესრულებული ყველა ქმედება შეესაბამებოდეს დადებულ ხელშეკრულებას.

გარიგების წარმატება დიდწილად დამოკიდებულია თქვენი რეალტორის პროფესიონალიზმზე. ადამიანი, რომელიც პირველად ყიდულობს ან ყიდის ბინას, ყოველთვის არ ესმის, რამდენი სამუშაოა საჭირო მისი ოცნების ასრულებისთვის.

კონტრაქტი საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ ეს პრობლემა: მასში მითითებულია რაში იხდით და ზუსტად რა ქმედებებს ასრულებს რეალტორი. თუ მზად ხართ საბინაო პრობლემების გადაწყვეტა რეალტორებს მიანდოთ, უნდა გააფორმოთ მომსახურების ხელშეკრულება. ამ დოკუმენტს შეუძლია ბევრი რამ გითხრათ კომპანიის მთლიანობის შესახებ. თუ რეალტორი გთავაზობს მუშაობას ხელშეკრულების გაფორმების გარეშე, ფრთხილად იყავით: თქვენსა და კომპანიას შორის არანაირი ვალდებულება და პასუხისმგებლობა არ არსებობს.

უძრავი ქონების ფირმები იყენებენ როგორც კონტრაქტების სტანდარტულ ფორმებს, ასევე თვითნებურ კონტრაქტებს, რომლებიც შეიძლება შეიცავდეს პირობებს, რომლებიც არღვევს თქვენს უფლებებს. მაგრამ მაინც არ არის საჭირო შეთანხმების ხელმოწერის აჩქარება. აუცილებლად შეისწავლეთ თქვენთვის შემოთავაზებული სახლის ხელშეკრულების პროექტი და უმჯობესია აჩვენოთ იგი ადვოკატს.

რას უნდა შეიცავდეს ხელშეკრულება აუცილებლად?

1. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სააგენტოს მომსახურების ჩამონათვალი.
2. სააგენტოს საფასურის ღირებულება.
3. კონტრაქტის დრო.
4. ქონების ღირებულება.
5. მხარეების დეტალები.
6. დოკუმენტების სია.
7. ვინ რა სახის ინფორმაციას აგროვებს?
8. სააგენტოს პასუხისმგებლობა.
9. კლიენტის პასუხისმგებლობა.
10. ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ.

Იხილეთ ასევე: როგორ გავამართლოთ ქირის გაზრდილი დონე

მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ თითოეულ პუნქტს.

1. ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს სააგენტოს მომსახურების კონკრეტულ ჩამონათვალს

უძრავი ქონების კომპანიასთან ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულების საგანი, ე.ი. რა სერვისებს გაწვდით ორგანიზაცია.

როგორც წესი, უძრავი ქონების ფირმები გთავაზობთ მრავალფეროვან მომსახურებას:

• ბინის ვარიანტების შერჩევა;
• გამყიდველის მიერ წარმოდგენილი სათაური დოკუმენტების ნაკრების შემოწმება;
• ყველა მფლობელისთვის ბინის „ისტორიის“ შესწავლა;
• საჭირო მოწმობებისა და დოკუმენტების შეგროვება;
• ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ან წინასწარი გადახდის ხელშეკრულების (დეპოზიტის) მომზადება და დადება და მისი შესრულების მონიტორინგი;
• ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ჩატარება (მომზადება და დასკვნა);
• სახელმწიფოსთვის დოკუმენტების წარდგენა და საკუთრების მოწმობის აღება;
• მოწმის სახით ყოფნა სეიფში თანხის ჩარიცხვისას და გამყიდველისთვის თანხის გადარიცხვისას;
• დეკორი ;
• საცხოვრებლის ახალ მფლობელზე გადაცემის კონტროლი და სხვა ქმედებები.

ხელშეკრულების საგანი აუცილებლად უნდა შეიცავდეს ფორმულირებას ბინის ყიდვა-გაყიდვის შესახებ და არა „უძრავი ქონებით უზრუნველყოფის, კონსულტაციის ან საინფორმაციო სერვისები" ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, არსებობს შანსი, გადაიხადოთ ხილვადობა აქტივობის აურზაურირეალტორი, და არა შედეგი დადებული გარიგების სახით.

სერვისების მაქსიმალური დიაპაზონი მოიცავს: ტრანზაქციის სრულ მხარდაჭერას, ვარიანტების არჩევიდან დაწყებული სახელმწიფო რეგისტრაცია, შემდეგ კი ბინა გადასცეს გამყიდველს მყიდველს.

მომსახურების მინიმალური პაკეტი მოიცავს იმ ბინის კანონიერი სისუფთავის შემოწმებას, რომელიც კლიენტმა თავად აირჩია (მე არ გირჩევთ ამ სერვისზე უარის თქმას, რადგან თქვენ თვითონ ვერ შეძლებთ ასეთ შემოწმებას) და გარიგების დასრულებას.

დაჟინებით მოითხოვეთ, რომ სერვისები, რომელსაც სააგენტო გაგიწევთ, დეტალურად არის აღწერილი ხელშეკრულებაში.

2. ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს სააგენტოს ანაზღაურების ღირებულებას

კონტრაქტში უნდა განისაზღვროს სააგენტოს ანაზღაურების კონკრეტული ოდენობა ფიქსირებული თანხის (ფიქსირებული ფასის) ან ბინის ღირებულების პროცენტისა და ჩამოთვლილი ტრანზაქციის ხარჯების სახით:

• ბინის რეკლამისთვის;
• გარიგების დასადებლად საჭირო დოკუმენტების მომზადების შესახებ;
• გარიგების დადებისას (საფოსტის დაქირავება, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციის სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდა).

ბოლო დროს ბევრმა სააგენტომ შეამცირა საკომისიო. თუ ერთი წლის წინ 3 პროცენტიანი საკომისიო თითქმის დემპინგად ითვლებოდა, ახლა ეს თანხა სტანდარტად იქცევა. ბევრი ადგენს ფიქსირებულ ფასს 30 ათასი რუბლი ერთი ქონებისთვის.

ფიქსირებული გადასახადი არის იგივე ფასი იგივე ტიპის სამუშაოსთვის; ეს არ არის დამოკიდებული შეძენილი ან გაყიდული ქონების რეალურ ღირებულებაზე. ზოგიერთი მიიჩნევს, რომ ასეთი გარიგება ყველაზე მომგებიანია, რადგან ბინის 2 მილიონ რუბლზე ან 8 მილიონ რუბლზე გაყიდვის ტექნოლოგიები ფუნდამენტურად არ განსხვავდება. ამიტომ, მომსახურების ფასი დამოკიდებულია მხოლოდ იმაზე, თუ რა სახის სამუშაო უნდა გააკეთონ რეალტორებმა: იქნება ეს საცხოვრებლის გაყიდვა ან შეძენა, თუ მზა ვარიანტის იურიდიული მხარდაჭერა.

Იხილეთ ასევე: როგორ გავყოთ პირადი ანგარიში ბინაში

ფიქსირებული ფასის გარიგების მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ფირმის ანაზღაურება არ არის დამოკიდებული სახლის ღირებულებაზე. ეს დადგენილია ხელშეკრულებაში.

ბევრი სააგენტო მალავს საკომისიოს და თითოეულ მხარეს (გამყიდველს და მყიდველს) ეუბნება, რომ ისინი თითქმის უფასოდ მუშაობენ და მათი მომსახურების ღირებულება მეორე მხარისგან აიღებს. ეს იწვევს იმ ფაქტს, რომ ხელშეკრულება სააგენტოსთან, რომელშიც მკაფიოდ არ არის მითითებული მომსახურების ღირებულება, საშუალებას აძლევს რეალტორს მიიღოს ძალიან კარგი ანაზღაურება ორივე მხრიდან.

გთხოვთ, გაითვალისწინოთ, რომ თუ მითითებულია სააგენტოს გადასახადი, სააგენტოების უმეტესობა არ უხდის თანხას გამყიდველს ქონების გაყიდვამდე. მყიდველებთან სიტუაცია განსხვავებულია: ზოგიერთი რეალტორი ფულს იხდის მხოლოდ სახლის ყიდვისას, ზოგი იხდის რამდენიმე ქონების შეთავაზებასა და ჩვენებას.

3. ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს მოქმედების ვადას

სააგენტოსთან ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს უძრავი ქონების გასაყიდად საკმარისი ვადა, ასევე ამ ვადის გაგრძელების პირობები. როგორც წესი, ტრანზაქციის დასრულებას დაახლოებით 2 თვე სჭირდება.

4. ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ქონების ღირებულება

ხელშეკრულების გაფორმებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ ქონების ფასს. დოკუმენტში ნათლად უნდა იყოს ასახული ორი თანხა: ის, რომელსაც რეალტორი იღებს ვალდებულებას გადაგიხადოთ და ის, რისთვისაც აპირებს ბინის გაყიდვას.

ხშირად კონტრაქტებში მხოლოდ ერთი ფასია მითითებული. რას ნიშნავს ეს მომავლისთვის? თქვენი ბინა შესაძლოა გაბერილ ფასში იყოს ჩამოთვლილი, რის გამოც დიდი დრო დაგჭირდებათ მის გაყიდვას ან საერთოდ არ გაყიდვას. მაგრამ როცა ხელშეკრულების ვადა ამოიწურება, მოგიწევთ ფასის შემცირება, რადგან ბინის დიდ ოდენობაზე გაყიდვა შეუძლებელი იყო, ამიტომ მოითხოვეთ, რომ ბინის გასაყიდი ფასი იყოს მითითებული ხელშეკრულებაში და ამავდროულად შეიცავდეს პუნქტი თქვენი უფლების შესახებ, უარი თქვათ ხელშეკრულებაზე, თუ აღმოაჩენთ, რომ რეალტორმა გადააჭარბა ამ ფასს.

რეალტორთან ხელშეკრულების გაფორმებისას მკაფიოდ მიუთითეთ ქონების მინიმალური ღირებულება, რომლის ქვემოთ არ გსურთ სახლის გაყიდვა.

ხელშეკრულება არის საქმიანი ურთიერთობების მოწესრიგების საშუალება და დავების გადაწყვეტის ინსტრუმენტი. პორტალის საიტის რედაქტორებს განკარგულებაში ჰქონდათ რამდენიმე სააგენტოს ხელშეკრულება, რომლებიც გამოიყენება ეკატერინბურგის ცნობილ სააგენტოებში. ადვოკატებმა გააანალიზეს დოკუმენტები და გვითხრეს, რომელი პუნქტები აკლდა აშკარად და რომელი უნდა შეიცვალოს კლიენტის სასარგებლოდ.

ეკატერინბურგში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების 20 წლის განმავლობაში, მრავალი პროფესიონალი და კომპეტენტური რეალტორი გამოჩნდა. თუმცა, ნებისმიერი ბაზარი მოქმედებს საკანონმდებლო ჩარჩოში. თუმცა, რიგ შემთხვევებში, რეალტორის მუშაობა სცილდება სააგენტოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ პასუხისმგებლობებს. მაგალითად, არის შემთხვევები, როცა სააგენტოს სპეციალისტები ეხმარებოდნენ თავის კლიენტს, როცა გამყიდველი არ ჩქარობდა გაყიდული ბინიდან გადასვლას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ იყო გათვალისწინებული ხელშეკრულების პირობებით.

თუმცა, ხშირია შემთხვევები, როდესაც წარმოიქმნება კონფლიქტური სიტუაციები. აბსოლუტურ უმრავლესობაში, მათი წარმოშობის მიზეზი მდგომარეობს ხელშეკრულების მზაკვრულ ფორმულირებაში. ხოლო სასამართლო პროცესებში კლიენტი დიდი ალბათობით წააგებს. მოდით განვიხილოთ სიტუაციები, როდესაც ხელშეკრულების „სუსტი რგოლი“ შეიძლება გამოსწორდეს კლიენტის სასარგებლოდ.

სააგენტოს სერვისების სია

იურისტები რეკომენდაციას უწევენ უძრავი ქონების სააგენტოების კლიენტებს დაჟინებით მოითხოვონ, რომ რეალტორის პასუხისმგებლობა აგენტურობის ხელშეკრულებაში დეტალურად და რაც შეიძლება ზუსტად იყოს ასახული. ქვემოთ მოცემულია ენა, რომლის ინტერპრეტაცია შესაძლებელია ორი გზით, ისევე როგორც კონტრაქტების ის პუნქტები, რომლებმაც შეიძლება ზიანი მიაყენონ კლიენტის ინტერესებს. ყველა განცხადება არის ციტატები ხელშეკრულებებიდან, რომლებიც გამოიყენება ეკატერინბურგის უძრავი ქონების სააგენტოების მუშაობაში.

სადავო პუნქტები:

1. "მოძებნეთ და აჩვენეთ ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს კლიენტის მოთხოვნებს."

როგორც წესი, კონტრაქტებში არ არის მითითებული იმ ობიექტების ზუსტი რაოდენობა, რომლებსაც შესთავაზებენ კლიენტს ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში. რა თქმა უნდა, შესაძლებელია მყიდველს მოეწონოს პირველი ნაჩვენები ბინა და იყიდოს. თუმცა, ქალაქის ფორუმებზე მომხმარებლები ხშირად გამოხატავენ უკმაყოფილებას რეალტორების მუშაობით, რომლებიც, როგორც ჩანს, ირჩევენ და აჩვენებენ ძალიან ცოტა თვისებებს. საინტერესოა, რომ თუ კლიენტი დამოუკიდებლად იპოვის ქონებას და შეისყიდის მას ხელშეკრულების ვადაში, ის ვალდებული იქნება რეალტორს გადაუხადოს საკომისიო. იგივე მოხდება კლიენტის ინიციატივით ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაშიც.

შედარებისთვის, მოსკოვის უძრავი ქონების კომპანიების სააგენტოს ხელშეკრულებებში მსგავსი პუნქტი ჩნდება შემდეგი გზით: „სააგენტო იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს, რომ მომხმარებელმა ნახოს მინიმუმ __ ბინა, რომელიც აკმაყოფილებს ხელშეკრულების 1.2 პუნქტში მითითებულ მოთხოვნებს.

ბაზრის ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ ასეთი პუნქტი უნდა დაემატოს ურალის უძრავი ქონების სააგენტოების ხელშეკრულებებს.

„მე მიმაჩნია, რომ სააგენტოებმა უნდა დაწერონ, რომ შერჩევისას უნდა აჩვენოს მინიმუმ სამი-ხუთი ობიექტი კონტრაქტის პერიოდში. კონტრაქტში უნდა იყოს მითითებული იმ ობიექტის მახასიათებლები, რომლის შეძენაც გსურთ. ბოლოს და ბოლოს, კლიენტს შეიძლება შესთავაზონ მინიმუმ 200 ობიექტი, თუნდაც მთლიანი ფასების სია, მაგრამ არც ერთი არ ჯდება“.

ნიმუშის შესამცირებლად, ურალის უძრავი ქონების პალატა რეკომენდაციას უწევს ყველა დარეგისტრირებას ტექნიკური მახასიათებლებიბინა, რომელსაც ეძებთ: მაქსიმალური ფასი, ქალაქის რაიონი, ოთახების რაოდენობა, მთლიანი ფართობიბინები, საცხოვრებელი ფართი, სამზარეულოს ფართი, აივნის/ლოჯიის არსებობა, იატაკი, სახლის ტიპი, სტაციონარული ტელეფონის არსებობა და ა.შ. თუმცა, პრაქტიკაში, აღწერა ზოგჯერ შემოიფარგლება მხოლოდ სასურველი ობიექტის მაქსიმალური ღირებულების მითითებით და ყველა დეტალი სიტყვებით არის ნათქვამი. ეს ნიშნავს, რომ კონტრაქტორს აქვს შესაძლებლობა შეარჩიოს ობიექტები, რომლებიც შეესაბამება ხელშეკრულებას, მაგრამ არ აკმაყოფილებს მომხმარებლის ინტერესებს.

2. „გარიგების სწორად შესრულებისთვის მოამზადეთ საჭირო დოკუმენტები“.

ამ პუნქტში არ არის გამჟღავნებული ვინ ზუსტად - რეალტორი თუ კლიენტი - შეაგროვებს ინფორმაციას. "დოკუმენტის მომზადების" ქვეშ ამ შემთხვევაშიშეიძლება იგულისხმებოდეს როგორც ყველა მიმღები საჭირო დოკუმენტებიკლიენტისთვის ტრანზაქციისთვის, ასევე კლიენტის მიერ მოწოდებული ყველა სერთიფიკატის ხელმისაწვდომობის შემოწმება და მათი საქაღალდეში ჩასმა გარკვეული თანმიმდევრობით სარეგისტრაციო დოკუმენტების წარდგენისთვის. იურისტები გვირჩევენ, დოკუმენტურად დააფიქსიროთ ვინ შეაგროვებს და აისახოს ეს ხელშეკრულებაში.

3. „დახმარება გარიგების მხარეებს შორის ორმხრივი ანგარიშსწორების ორგანიზებაში“.

შესაძლოა, მყიდველის რეალტორი ლობირებს ორმხრივი ანგარიშსწორებისთვის სეიფის გამოყენების იდეას ან, მინიმუმ, დაჟინებით მოითხოვს ბანკის სერვისების გამოყენებას ბანკნოტების გადაანგარიშებისა და შემოწმებისთვის. ასეა თუ ისე, რეალტორის როლი ანგარიშსწორების პროცედურაში არ არის ნათელი. გადათვლის თუ არა უძრავი ქონების აგენტი თანხას ან თავად ამოწმებს გადასახადების ნამდვილობას და არის თუ არა შეცდომა მისი საფასურის შემცირების საფუძველი ან თუნდაც ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი? ეს კითხვები ღიად რჩება.

4. „კომპლექსის განხორციელება მარკეტინგული საქმიანობადაკავშირებულია გასაყიდი ქონების მყიდველის ძიებასთან და შეძენილი ქონების ძიებასთან, მათ შორის. განავითარეთ და განათავსეთ რეკლამა (მის ტიპებსა და მოცულობას განსაზღვრავს რეალტორი დამოუკიდებლად)"

გასაყიდი ქონების რეკლამა ხდება აგენტის ხარჯზე და ის ცდუნებას ეწევა, რომ არ გადაიხადოს იგი. მაგალითად, განათავსეთ რეკლამა მხოლოდ უფასოდ საინფორმაციო რესურსები. გამყიდველს ეჭვი არ ეპარება ამ საიტებზე განცხადებების ეფექტურობაში, სანამ მყიდველები აქტიურად დარეკავენ და გამოჩნდებიან. თუმცა ხდება ისე, რომ მყიდველები არ ინტერესდებიან ქონებით, გაყიდვა ჭიანურდება და რეალტორი უარს ამბობს ფასიან პლატფორმებზე რეკლამის განთავსებაზე. შემდეგ კი თავდაპირველი შეთანხმების არარსებობა იმაზე, თუ რა წყაროებით და რა მოცულობით განთავსდება ქონება, გამოიწვევს კონფლიქტს კლიენტსა და რეალტორს შორის.

შედარებისთვის, მოსკოვში სააგენტოს ხელშეკრულებებში მითითებულია, რომელ რესურსებზე განთავსდება რეკლამა და მოხვდება თუ არა ისინი საუკეთესოთა ტოპში. ასევე წინასწარ არის შეთანხმებული ბანერებისა და სტრიმერების რაოდენობა, რომლებიც განთავსდება ქალაქის ქუჩებში.

5. ”მყიდველთან ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, კლიენტთან ერთად განახორციელეთ შეძენილი ობიექტის ვარიანტების ძიება”.

ეს პუნქტი არის ამონაწერი ბინის გაცვლის შესახებ ხელშეკრულებიდან (იგულისხმება კლიენტის ბინის გაყიდვა და მეორის შეძენა). იდეალურ შემთხვევაში, გასხვისებისა და შესყიდვის ორი გარიგება უნდა განხორციელდეს მინიმალური ინტერვალით, სასურველია იმავე დღეს. ამასთან, ზემოაღნიშნული პუნქტის შესაბამისად, შესყიდვის ობიექტის ძებნა უნდა დაიწყოს მხოლოდ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერის დღიდან. გაითვალისწინეთ, რომ ეკატერინბურგში მხარეებს შორის ურთიერთშეთანხმება ხდება ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტში. ამგვარად, კლიენტი რისკავს, რომ რამდენიმე კვირა ან თვეც კი მარტო დარჩეს ბინის გაყიდვის თანხებთან. და ეკატერინბურგში საცხოვრებლის ფასების ზრდის ტემპის გათვალისწინებით, რამდენიმე თვიანი ძიების შემდეგ, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ აღარ არის საკმარისი ფული სასურველი საცხოვრებლის შესაძენად.

ლუდმილა პლოტნიკოვა, UPN-ის იურისტი:

„არის შემთხვევები, როცა სააგენტომ ერთდროულად უნდა გაყიდოს და იყიდოს ობიექტი. მაგალითად, 2011 წელს იყო შემთხვევა, როცა ბინა გაყიდეს და 2013 წლამდე არაფერი იყიდეს. ამ დროის განმავლობაში ფასები უცბად გაიზარდა და ახლა ამ თანხით ვერაფერს იყიდით. ეს არის უძრავი ქონების სააგენტოს მიერ ვალდებულებების შეუსრულებლობის უხეში შემთხვევა. როგორ დადო სააგენტომ გარიგება, როცა მიხვდა, რომ მის კლიენტს ფული ხელში დარჩა? ასეთ შემთხვევაში, როდესაც დადგინდება უწყების ბრალეულობა, მიიღება გადაწყვეტილება უწყების კომისიის სრულად დაბრუნების შესახებ.“

იმისთვის, რომ ნაღდი ფული დიდხანს არ დარჩეს, ხელშეკრულებაში უნდა დააფიქსიროთ ის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც უნდა დასრულდეს კონტრგარიგება. გარდა ამისა, აგენტი შეიძლება იყოს პასუხისმგებელი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების გაუფასურებაზე (მაგალითად, ჯარიმის გადახდა, რომელიც უდრის ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთს).

დაკარგული პასუხისმგებლობა

IN ცალკე კატეგორიაშესაძლებელია შეიტანოს პუნქტები, რომლებიც არ შედის სააგენტოს ხელშეკრულებებში. ყველა ეს პუნქტი დაკავშირებულია ბინის ისტორიის შემოწმებასთან. რეალტორები თვლიან, რომ შეუძლებელია ხელშეკრულებაში განისაზღვროს ბინის კანონიერი სისუფთავის გადამოწმების ზომები, რადგან ტერმინი "კანონიერი სისუფთავე" ოფიციალურად არ არსებობს. რა თქმა უნდა, უძრავი ქონების სააგენტო არ არის შსს. აგენტებს კი ინფორმაციის მოპოვების უნარი შეზღუდული აქვთ. თუმცა, არაფერი უშლის ხელს უძრავი ქონების სააგენტოს კლიენტს დაჟინებით მოითხოვოს რეალტორის შემდეგი პასუხისმგებლობები ხელშეკრულებაში:

1. რეალტორის მიერ ობიექტის ტვირთის შესახებ ინფორმაციის მიღება - ცნობის მოთხოვნა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
2. რეალტორის მიერ ვალის არსებობის შესახებ ინფორმაციის მიღება კომუნალური მომსახურება;
3. ბინაში რეგისტრირებულ პირთა შესახებ რეალტორის მიერ ინფორმაციის მიღება - საპასპორტო სამსახურიდან ინფორმაციის მოთხოვნა;
4. ბინის მესაკუთრეთა, აგრეთვე ბინაში რეგისტრირებული პირების შემოწმება ფსიქონევროლოგიურ ან ნარკომანიის კლინიკაში რეგისტრაციისათვის.

სია არასრულია და თითოეულ შემთხვევაში შესაძლებელია მისი დამატება.

გაითვალისწინეთ, რომ სიტყვებით, რეალტორები, როგორც წესი, გპირდებიან ამ მოქმედებების განხორციელებას და ბევრი ამას აკეთებს, თუმცა შემსრულებლის დიდი პასუხისმგებლობის გამო, ეს პუნქტები არ არის დაფიქსირებული უმეტეს სააგენტოს ხელშეკრულებებში.

რეალტორის ანაზღაურება

1. „რეალტორის ანაზღაურების გადახდა ხდება __% წინასწარი გადახდით, ან ამ ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, ან ქონების მყიდველთან ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ. მხარეთა შეთანხმებით ანაზღაურების გადახდა შესაძლებელია სხვაგვარად».

ბინის შეძენისა და შერჩევისას კლიენტი მზად უნდა იყოს წინასწარ გადაიხადოს რეალტორის მომსახურება. ამრიგად, საფასურის ნაწილი უნდა გადაიხადოთ სამუშაოს დასრულებამდე. უფრო მეტიც, თუ ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში კლიენტს არ აქვს დრო ბინის არჩევისთვის, მაშინ ფაქტი არ არის, რომ აგენტი დააბრუნებს წინასწარ გადასახადს, რადგან სერვისი ნაწილობრივ იყო გაწეული, რეალტორმა დახარჯა დრო და გაიღო ხარჯები. ამიტომ, რეკომენდირებულია კლიენტმა კონტრაქტში განსაზღვროს, რომ აგენტი მიიღებს საკომისიოს მხოლოდ Rosreestr-ის ოფისში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ. ან მიუთითეთ რა შემთხვევაში უბრუნდება წინასწარ გადახდა.

2. „კლიენტი იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს რეალტორის ანაზღაურება ამ ხელშეკრულებით საცხოვრებლის ღირებულების __ ოდენობით.

როგორც წესი, ეკატერინბურგში უძრავი ქონების სააგენტოს საკომისიო შეადგენს ქონების ღირებულების 3-5%-ს. ექსპერტები რეკომენდაციას უწევენ ხელშეკრულებაში ანაზღაურების ოდენობის ფიქსირებულ ოდენობად დაზუსტებას. წინააღმდეგ შემთხვევაში, რეალტორი შეიძლება დაინტერესდეს კლიენტს შესთავაზოს ყველაზე ძვირადღირებული ქონება.

3. „ობიექტის გაყიდვის შემთხვევაში 1.1 პუნქტში მითითებულ თანხაზე მეტი ფასით. კონტრაქტი, რეალტორი იღებს სხვაობის __%-ს"

დენის განსაზღვრა საბაზრო ღირებულებაობიექტი - ეს არის რეალტორის ერთ-ერთი პასუხისმგებლობა. ეს შეფასება არაფორმალურია, მაგრამ საკმაოდ პრაქტიკული. ითვლება, რომ რეალტორს შეუძლია ამის საფუძველზე საკუთარი გამოცდილებადა ბაზრის არსებული მდგომარეობის ცოდნა. თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ რეალტორი მიიღებს თავდაპირველ ფასსა და გასაყიდ ფასს შორის სხვაობის პროცენტს, მაშინ აგენტი ცდუნებას იწყებს, თავიდანვე არ შეაფასოს ბინის ღირებულება. და მხოლოდ ამის შემდეგ, გამყიდველთან შეთანხმებით, გაზარდეთ ფასი და მიიღეთ ამ სხვაობის ნაწილი თქვენთვის.

4. „რეალტორი იღებს ვალდებულებას მიაწოდოს კლიენტს შესაძლებლობა დაათვალიეროს მინიმუმ (რეკომენდებული რაოდენობა მინიმუმ 3-5 ვარიანტი) __ ვარიანტები, რომლებიც სრულად შეესაბამება საკუთრების მოთხოვნებს. თუ კლიენტი უარს იტყვის ყველა შემოთავაზებულ ვარიანტზე, ეს უკანასკნელი იღებს ვალდებულებას გადაუხადოს რეალტორის ანაზღაურება ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული __ ოდენობით..

თუ კლიენტს არ მოეწონება ყველა შემოთავაზებული ვარიანტი, ხოლო ბინა არჩეულია და არ არის შეძენილი, მაშინ მას მაინც მოუწევს საფასურის ნაწილის გადახდა უძრავი ქონების სააგენტოში. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში წვრილად წერია, რომ რეკომენდებული საკომისიოს ოდენობაა 6-15 ათასი რუბლი. გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ყველა სააგენტო არ ახორციელებს დამატებითი ანაზღაურების ამ პრაქტიკას. ხელშეკრულების გაფორმებისას შეგიძლიათ მიუთითოთ მინიმალური ზომაანაზღაურება, ან დაუკავშირდით სხვა კომპანიას, სადაც არ გჭირდებათ გადახდა სამიდან ხუთამდე ბინის ჩვენებისთვის.

5. „კლიენტი ახორციელებს ნაწილობრივ ანაზღაურებას ობიექტზე __ ოდენობით ამ ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტში და დამატებით ნაწილობრივ ანაზღაურებას ობიექტზე არაუმეტეს __ ოდენობით რეალტორის მოთხოვნით, რეალტორის განხორციელებისას. ნაწილობრივი გადახდა ობიექტის გამყიდველებზე (საავტორო უფლებების მფლობელებზე) ან მათ წარმომადგენლებზე“..

ხელშეკრულების გაფორმებისას მესაკუთრე თანახმაა, თავისი ქონება გაიყიდოს იმაზე მაღალ ფასად, ვიდრე დაგეგმა. სხვაობა სასურველ ფასსა და გასაყიდ ფასს შორის ხდება რეალტორის საკომისიო. როდესაც მყიდველი იპოვის შესაფერის ქონებას, რეალტორი სთავაზობს დაუყოვნებლივ განახორციელოს ავანსი, რათა ქონება გაიტანოს ბაზრიდან და არ შესთავაზოს სხვა პირებს. ავანსი ირიცხება უძრავი ქონების სააგენტოში, რომელიც წარმოადგენს გამყიდველის მხარეს. ითვლება, რომ უძრავი ქონების კომპანიისთვის უფრო უსაფრთხოა ფულის შესანახად გადარიცხვა ტრანზაქციის დაწყებამდე, ვიდრე ფიზიკური პირისთვის, რომელსაც შეუძლია გაურკვეველი მიმართულებით მიღებული თანხებით დამალვა.

თუმცა, თუ გარიგების დადებამდე მყიდველი შეცვლის გადაწყვეტილებას შესყიდვის შესახებ, მაშინ წინასწარი გადახდის დაბრუნება ადვილი არ იქნება. ფაქტია, რომ სერვისი ნაწილობრივ იყო მიწოდებული (საკუთრება გატანილია ბაზრიდან, სხვა მყიდველებისთვის ძებნა არ ჩატარებულა, საჭირო სერტიფიკატები შეგროვდა) და კლიენტმა უნდა გადაიხადოს ჯილდო. ეს თანხა აღებულია წინასწარი გადახდიდან.

ლუდმილა პლოტნიკოვა, UPN-ის იურისტი:

„დავუშვათ, რომ მე გადავწყვიტე ბინის ყიდვა და წინასწარ გადავიხადე ბინის შესაძენად. სააგენტომ მომიმზადა საბუთების პაკეტი ამ ბინის შესაძენად სესხის მისაღებად, წამიყვანეს ბანკში და დამეხმარნენ განცხადების შედგენაში. ბანკმა დამინიშნა სესხი, გამყიდველები მზად არიან გარიგების დასადებად, შეავსეს ყველა საჭირო დოკუმენტი, სააგენტომ მოამზადა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. მე შეტყობინებული ვარ გარიგების გამოშვების თარიღის შესახებ. მაგრამ ბოლო მომენტში გადავწყვიტე, რომ ეს ბინა არ იყო ჩემთვის შესაფერისი. ამ ვითარებაში მოქმედებს სამოქალაქო კოდექსის ნორმები, რომლის მიხედვითაც მომხმარებელს უფლება აქვს უარი თქვას მომსახურების გაწევაზე, მაგრამ სააგენტოს მიერ შესრულებული სამუშაო ანაზღაურებადი უნდა იყოს შესრულებული სამუშაოს მოცულობის პროპორციულად.“

სერვისი	მომსახურების წილი აგენტის ანაზღაურებაში
ნივთის გაყიდვიდან ამოღება	10%
არ განახორციელებს ქმედებებს, რომლებიც მიმართულია მესამე მხარის მიერ არჩეული ობიექტის შესაძენად	25%
გარიგების რეგისტრაციისთვის საჭირო დოკუმენტების მომზადება, მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების ნებართვის ჩათვლით, საჭიროების შემთხვევაში ბინის გასხვისებისთვის.	40%
მიაწოდეთ ყველა საჭირო ინფორმაცია დოკუმენტების შესახებ, რომლებიც მნიშვნელოვანია გარიგების რეგისტრაციისას	10%
საკუთრებაში მცხოვრები ყველა პირის რეგისტრაციიდან მოხსნა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებამდე	10%
ბინის მესაკუთრისგან მინდობილობის გაფორმება ობიექტზე წინასწარი გადასახადის მისაღებად	5%

ამრიგად, რეალტორი შეძლებს დაამტკიცოს, რომ სერვისი, მაგალითად, იყო 85% გაწეული და მოითხოვოს ანაზღაურების გადახდა. თუმცა, გაუგებარია შეძლებს თუ არა უძრავი ქონების სპეციალისტი სასამართლოში დაამტკიცოს, რომ მან კანონიერად დააკავა ავანსი. სავარაუდოდ, სასამართლო რეალტორს სთხოვს კლიენტისთვის წინასწარ გადახდის დაბრუნებას. და იმისათვის, რომ რეალტორმა შეაგროვოს ყოფილი კლიენტირეალურად მიყენებული ზარალი, მოგიწევთ შეგებებული სარჩელის წარდგენა.

კონტრაქტის დრო

მომსახურების გაწევის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს მისი მოქმედების ვადა, ასევე ამ ვადის გაგრძელებისა და ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები. ექსპერტები გირჩევენ ხელშეკრულების დადებას არაუმეტეს სამი თვის ვადით.

ლუდმილა პლოტნიკოვა, UPN-ის იურისტი:

„კონტრაქტის ხანგრძლივობას ყურადღება უნდა მიაქციოთ. ჩვენ არ გირჩევთ ხელშეკრულების დადებას ექვსი თვის ან მეტი ხნის განმავლობაში. სამი-ოთხი თვე საკმარისია. თუ კმაყოფილი ხართ ყველაფრით: როგორ მუშაობს სააგენტო, რა ქმედებებს ატარებენ, რა სახის რეკლამა გამოდის, მაშინ შეგიძლიათ გააგრძელოთ ხელშეკრულება ან გააუქმოთ ვადის გასვლის გამო“.

ხელშეკრულების შეწყვეტა

სააგენტოს ხელშეკრულებები მომსახურების გაწევაზე შეიძლება ვადამდე შეწყდეს ჯარიმების გარეშე მხოლოდ სამ შემთხვევაში:

1. ფორსმაჟორული მოქმედება (ფორსმაჟორი);
2. მესაკუთრის გარდაცვალება ან ქმედუნარიანობის დაკარგვა;
3. უფლებამოსილების აქტები სახელმწიფო ძალაუფლება (ადგილობრივი მმართველობა), ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების შესაძლებლობის გამორიცხვით.

სხვა შემთხვევაში, ხელშეკრულების ცალმხრივი შეწყვეტის შემთხვევაში, გათვალისწინებულია ჯარიმები. როგორც წესი, ჯარიმის ოდენობა უტოლდება რეალტორის ანაზღაურების ოდენობას. თუმცა, ადვოკატები დარწმუნებულნი არიან, რომ გათვალისწინებული ჯარიმები არ არის კანონიერი.

„ჩვენ გვაქვს ისეთი კონცეფცია, როგორიცაა „უარი მომსახურების მიწოდებაზე ხელშეკრულების შესრულებაზე“. „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ კანონის 32-ე მუხლის შესაბამისად, მომსახურების მომხმარებელს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი თქვას მომსახურების გაწევაზე ხელშეკრულებაზე და მოითხოვოს თანხის დაბრუნება. ფულიფაქტობრივი ხარჯების გამოკლებით. თუმცა, თუ კლიენტს სურს ხელშეკრულების შეწყვეტა, უძრავი ქონების სააგენტოები, როგორც წესი, მიმართავენ ჯარიმებს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის გამო. არ არის სწორი. თუ არის გაწეული ფაქტობრივი ხარჯები, დადასტურებული გადახდის დოკუმენტებით, მაშინ სააგენტოს უფლება აქვს ჩამოჭრას. თუ ხარჯები არ არის დადასტურებული გადახდის საბუთებით, მაშინ უკანონოა კლიენტისგან რაიმე თანხის ამოღება“.

კლიენტს შეუძლია დაჟინებით მოითხოვოს, რომ ხელშეკრულების ცალმხრივი ვადამდე შეწყვეტისთვის ჯარიმები შეიცვალოს რეალტორის მიერ რეალურად გაწეული ხარჯების გადახდით (რაც, სხვათა შორის, უნდა დადასტურდეს გადახდის დოკუმენტებით).

ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობა

ადვოკატების თქმით, ეკატერინბურგში რეალტორები პასუხისმგებელნი არიან კლიენტების წინაშე მხოლოდ სამ შემთხვევაში:

1. ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაზე უარი (ისჯება ჯარიმის გადახდით);
2. საბუთების დაკარგვა (რეალტორი დამოუკიდებლად აღადგენს დოკუმენტებს, არ არის გათვალისწინებული ჯარიმები).
3. ობიექტის მესამე პირებზე მიყიდვა (მყიდველს დაუბრუნოს ობიექტის შესაძენად გადარიცხული თანხები და გადაიხადოს ჯარიმა ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთის ოდენობით).

თუ კლიენტი ვერ ახერხებს რეალტორის დახმარებით არჩეულ ბინაზე საკუთრების რეგისტრაციას, ან საკუთრებაში წარმოიქმნება სხვა სირთულეები, ხელშეკრულების შესაბამისად, კლიენტს უძრავი ქონების აგენტისგან არაფერი ექნება სათხოვნელი. თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს კონტრაქტორის პასუხისმგებლობას უხარისხო მომსახურებისთვის. და ვინაიდან რეალტორის მომსახურების შედეგია კლიენტის მიერ ბინის შეძენა, ხოლო კლიენტი რჩება შეძენილი სახლის გარეშე, ითვლება, რომ მომსახურება არ იყო გაწეული.

მარინა ტიმოშენკოვა, SROO "სვერდლოვსკის რეგიონის მომხმარებელთა უფლებების დაცვის საზოგადოების" თანათავმჯდომარე:

„მყიდველი დაუკავშირდა უძრავი ქონების სააგენტოს და აგენტმა მისთვის ბინა იპოვა. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ აღმოჩნდა, რომ ეს ბინაბანკში არის დაგირავებული. პრობლემა ის არის, რომ უძრავი ქონების სააგენტო არ არის პასუხისმგებელი იმ ქონებაზე, რომელსაც სთავაზობს კლიენტს და დაუყოვნებლივ ათავისუფლებს თავს ყოველგვარი პასუხისმგებლობისგან. მაგრამ სამოქალაქო კოდექსი ადგენს, რომ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მიხედვით, ბინა არ უნდა იყოს დატვირთული, არ იყოს დაპატიმრებული, ანუ თავისუფალი იყოს მესამე პირის უფლებებისგან. ისტორია დუმს იმის შესახებ, თუ როგორ ამოწმებდა სააგენტომ დოკუმენტები. მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველი კეთილსინდისიერია, ის ვალდებულია დააბრუნოს ეს ქონება. ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების სააგენტოდან ზარალი ანაზღაურდა, კლიენტს კი რეალტორს გადახდილი ანაზღაურება დაუბრუნდა“.

***

მაშინაც კი, თუ რეალტორს აქვს უნაკლო რეპუტაცია და მას რეკომენდაციას უწევს ყველა მეგობარი და ნაცნობი, მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულება, სადაც ორივე მხარის ინტერესების ბალანსი დაცულია, მაქსიმალურად ფრთხილად უნდა იყოს დაწერილი. ეს ხელს შეუწყობს არა მხოლოდ შენარჩუნებას საქმიანი ურთიერთობარეალტორთან, მაგრამ ასევე არ გააფუჭოს მეგობრობა.