Үйлчилгээ 

Эхнээс нь дуустал гүйлгээ: Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай гэрээ байгуулна. Би риэлторын нөхцөлийг зөвшөөрөх ёстой юу? Зөвхөн чамаас шалтгаална... Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний гэрээний хугацаа

Үйлчлүүлэгч болон реалторуудын хоорондын харилцааны үйл явц нь ихэвчлэн олон асуултыг бий болгодог. Гэрээг яг хэнтэй хийх ёстой вэ - гүйлгээ хийх мэргэжилтэнтэй эсвэл түүний ажилладаг агентлагтай юу? Риэлтор яг юуг хариуцдаг вэ? Эцэст нь, хэрэв та чанар муутай үйлчилгээ авсан бол нөхөн төлбөр авах боломжтой юу? Үүнийг ойлгохыг хичээцгээе.

Хуулийн нөгөө тал

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийг хэрхэн сонгох, яагаад ийм мэргэжилтэн хэрэгтэй байгааг Б.Н аль хэдийн уншигчдадаа хэлсэн. Риалторууд болон тэдний үйлчлүүлэгчдийн хоорондын харилцааны эрх зүйн шинж чанаруудын талаар илүү дэлгэрэнгүй ярих нь утга учиртай юм. 2002 оноос хойш ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны албан ёсны лицензийг цуцалсан. Түүнээс хойш төрөөс энэ мэргэжлийг хянах боломжгүй болсон: үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний тодорхойлолт байхгүй, агентлагууд болон тэдгээрийн ажилтнуудын ажилд нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн шаардлага байхгүй. Мөн энэ зах зээлийн мэргэжлийн операторуудын үйлчлүүлэгчидтэй харилцах харилцааг зохицуулдаг цорын ганц баримт бичиг бол тэдний хооронд байгуулсан гэрээ юм. Дахин хэлэхэд үүнд заавал тавих шаардлага байхгүй.

Агентлагууд үйлчлүүлэгчдэд санал болгодог янз бүрийн төрөлгэрээ: комиссын гэрээ, агентлагийн гэрээ, төлбөртэй үйлчилгээ. Эдгээр нь бүгд ОХУ-ын Иргэний хуульд заасан бөгөөд бүрэн хууль ёсны юм. Гэрээний тодорхой хэлбэрийг сонгох нь хийгдэж буй гүйлгээний онцлог, агентлагаас үзүүлж буй үйлчилгээний цар хүрээнээс хамаарна.

Хэрэв ажил нь онцгой гэрээгээр хийгдэх бол хэлцлийн дагуу хүлээсэн үүргээ биелүүлэх баталгаа нь энэ агентлаг учраас үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай гэрээ байгуулах ёстой. Үйлчлүүлэгчийн өмнө төлөөлөгчийн үйлдлийн хариуцлагыг багтаасан болно. Агентлагийн талаас гэрээнд гарын үсэг зурсан Гүйцэтгэх захиралэсвэл түүний томилогдсон төлөөлөгч. Зөвхөн статустай бол хувийн төлөөлөгчтэй гэрээ байгуулах боломжтой хувиараа бизнес эрхлэгч. Энэ бол тэр үйлчлүүлэгчдээ ямар нэгэн баталгаа өгөх цорын ганц арга зам юм.

Агентлагийн гэрээний агуулгад хууль ёсны шаардлага байхгүй тул компани эсвэл түүний ажилтны үйлчлүүлэгчийн өмнө хүлээх хариуцлагын хүрээг баримт бичигт нарийвчлан тусгасан байх ёстой.

Үйлчлүүлэгч өөрөө үүнийг шаардах бүрэн эрхтэй гэдгийг санах нь утга учиртай стандарт гэрээ, агентлаг түүнд санал болгох тодорхой нэмэлт оноо нэвтрүүлсэн. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв тэд одоогийн хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй бол.

Үйлчилгээ үзүүлэх үндсэн гэрээний зэрэгцээ агентлаг нь үйлчлүүлэгчидтэй агентлагийн гэрээ байгуулдаг. Жишээлбэл, хэрэв үйлчлүүлэгч өмчлөлийг бие даан бүртгүүлэх, гүйлгээ хийхэд шаардлагатай бичиг баримтыг цуглуулах гэх мэтийг хүсэхгүй бол төлөөлөгч үүнийг түүний төлөө хийдэг.

Гэсэн хэдий ч шинжээчдийн үзэж байгаагаар агентлагийн гэрээ нь үйлчлүүлэгчдэд аюул учруулж болзошгүй тул та ямар үйл ажиллагаа, ямар хэмжээгээр итгэмжлэх талаар тодорхой ойлголттой байж, гэрээ байгуулахдаа маш болгоомжтой байх хэрэгтэй.

Цэвэр байдлыг шалгаж байна

Олон агентлагийн гэрээнд реалтор нь үйлчлүүлэгчээ худалдаж авах үүрэгтэй гэж заасан байдаг. Гэхдээ практик нь хэрэв гүйлгээг дараа нь хүчингүй гэж зарлавал агент үүнд ямар ч хариуцлага хүлээхгүй болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн дагуу (122-FZ) бүртгэлтэй эд хөрөнгийн эрхийг шүүхээр дамжуулан цуцалж болно. Мөн ижил 122-FZ-ийн бүтэлгүйтсэн худалдан авагчид олгосон нөхөн төлбөр нь 1 сая рублийн хэмжээгээр хязгаарлагддаг.

Энэ төлбөрийг авахын тулд та шүүхэд хандаж, хэний буруугаас худалдан авагчид хохирол учруулсан болохыг тогтоох шаардлагатай. Өөрөөр хэлбэл, гэмт этгээдийг олж, шүүхээр дамжуулан түүнээс нөхөн төлбөр авах. Гэсэн хэдий ч хуульчдын үзэж байгаагаар энэ нь практик дээр онол бөгөөд төлөөлөгчийн шударга бус байдлыг нотлох нь бараг боломжгүй юм.

Үүнээс гадна дагуу одоогийн хууль тогтоомж, реалтор нь худалдагчийн бүрэн бүтэн байдлыг хариуцах үүрэг хүлээхгүй. Агентлаг ажлаа алдаагүй гүйцэтгэсэн ч гэсэн үйлчлүүлэгч үүнийг мэдэж байх ёстой. Жишээлбэл, худалдан авагчийн эрхийг бүртгүүлсний дараа өв залгамжлагч гэнэт гарч ирсэн бөгөөд түүний оршин тогтнолыг хэн ч мэдэхгүй байсан.

Хэлэлцээрийг хариуцна

Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны хууль тогтоомжийн зохицуулалт байхгүй тохиолдолд төлөөлөгч болон тэдний үйлчлүүлэгчдийн хоорондын бүх зөрчлийг Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн заалтыг үндэслэн шийдвэрлэдэг. Энэхүү баримт бичгийн 29 дүгээр зүйлд заасны дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай байгуулсан гэрээгээ цуцалсан тохиолдолд хэрэглэгч "хүйцэтгэсэн ажлын доголдлын улмаас өөрт учирсан хохирлоо бүрэн нөхөн төлүүлэх" -ийг шаардаж болно.

Гэсэн хэдий ч шинжээчдийн үзэж байгаагаар реалтор үйлчлүүлэгчид нөхөн төлбөр төлсөн тохиолдол маш ховор байдаг. Практикт риэлторын хариуцлага бараг үргэлж түүний авдаг шимтгэлийн хэмжээгээр хязгаарлагддаг. Гэрээнд заасан торгууль, торгуулийг шүүх бараг хүлээн зөвшөөрдөггүй - Фемидагийн үйлчлэгчид талуудын хооронд байгуулсан гэрээний аливаа хэлбэрийг төлбөртэй үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ гэж үзнэ. Мөн ийм гэрээний гол онцлог нь нэг талдаа цуцлагдсан тохиолдолд торгууль барагдуулах боломжгүй юм.

Хамгийн гол нь дараах байдалтай байна. арбитрын практикӨнөөдрийн байдлаар риэлторууд болон тэдний үйлчлүүлэгчдийн хооронд үүссэн зөрчлийг арилгах шийдэл байхгүй. Энэ нь зохицуулалттай холбоотой эрх зүйн хэм хэмжээмөн өнөөдөр риэлторын заавал эд хөрөнгийн хариуцлага байхгүй.

Үйлчлүүлэгчид зөвхөн үнэнч үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд өөрсдийн нэр хүндийг үнэлдэг гэдэгт л найдаж болно, энэ нь тэдний үйлчилгээний чанарын тодорхой баталгаа болж чадна.

Дээрээс нь орон сууцны хоёрдогч зах зээлд залилан мэхлэх гэмт хэрэг өргөн тархахаа больсон. Энд эрхийн улсын бүртгэлийн тогтолцоо, орон сууцны соёл иргэншлийн зах зээлийг сурталчлах мэргэжлийн нийгэмлэгийн хийсэн дорвитой ажил үүрэг гүйцэтгэсэн.

Гишүүдийн хариуцлагыг ихэвчлэн даатгадаг тул аливаа мэргэжлийн холбоонд зуучлагчаар сонгосон агентлагийн гишүүнчлэл нь үйлчлүүлэгчийн нэмэлт баталгаа байж болно. Давагдашгүй хүчин зүйл тохиолдсон тохиолдолд энэ нь үйлчлүүлэгчийн санхүүгийн алдагдлыг нэг хэмжээгээр нөхөх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг өөрөө даатгуулах нь утга учиртай байх. Ийм үйлчилгээний өртөг нь орон сууцны үнэ, даатгалын хугацаанаас хамаарна.
Ямар ч тохиолдолд та санаж байх хэрэгтэй: гүйлгээний цэвэр байдлын 100% баталгааг хэн ч танд өгөхгүй. Хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдан авахтай холбоотой бүх эрсдлийг үнэлэх нь туйлын хэцүү байдаг.

Текст: Сергей Бардин, Андрей Грязнов Зураг: Алексей Александронок

Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ хэрэглэгчийн (үйлчлүүлэгч) эрх, үүргийг зохицуулдаг ерөнхий заалтуудОХУ-ын Иргэний хуульд төлбөртэй үйлчилгээ үзүүлэх үүрэг, агентлагийн үүрэг, шимтгэл, баталгаа, түүнчлэн үйлчлүүлэгч болон үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн хооронд байгуулсан гэрээний тухай.

А.А.Батяев үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээг Бүлгийн заалтаар зохицуулдаг гэж тэмдэглэв. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 39 ... "энэ бүтээгдэхүүн нь нийтийнх бөгөөд Урлагт хамаарна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 426. Урлагийн агуулгаас. 426, 427-д зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн фирм нь түүнтэй холбогдсон бүх хүмүүст үйлчилгээгээ үзүүлэх үүрэгтэй. Тус компани хэн нэгэнд давуу эрх олгох эрхгүй” гэв. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний хэрэглэгчдийн гол хэсэг нь хувь хүмүүс байдаг тул үйлчлүүлэгчид - хувь хүндОХУ-ын 1992 оны 2-р сарын 7-ны өдрийн 2300-1 тоот "Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай" хуулийн дүрмийг (2004 оны 12-р сарын 21-нд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан) хэрэглэнэ. Бид эдгээр эрхүүдийг жагсаав:

Үл хөдлөх хөрөнгийн компани нь үзүүлж буй үйлчилгээний талаархи бүрэн мэдээллийг өгөх ёстой. Үйлчлүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ байгуулалгүйгээр зүгээр л холбоо барьж байгаа тохиолдолд үйлчлүүлэгчийн шаардлагад үндэслэн түүнд үзүүлж болох бүх төрлийн үйлчилгээг үйлчлүүлэгчид тайлбарлах нь зүйтэй. Үүний зэрэгцээ үйлчилгээг дуусгах ойролцоо нөхцөл, тэдгээрийн өртөгийг зааж өгч болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн фирм нь үйлчлүүлэгчид үйлчилгээнийхээ талаархи бүх мэдээллийг өгдөггүй. Мэдээллийг (жишээлбэл, үйлчлүүлэгчийн хэрэгцээтэй байгаа орон сууцны байршил, түүний өртөг гэх мэт) үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн арилжааны нууц гэж ангилж болох тул үүнийг хийдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний хэрэглэгч тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээг ашиглахад бэлэн болсон тохиолдолд түүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээний үйлчилгээний талаархи мэдээллийг өгдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнээс гадна үйлчлүүлэгчийн хувьд хийх шаардлагатай үйлдлүүдийн шинж чанараас хамааран агентлагийн гэрээ, комисс, даалгавар хийх шаардлагатай байж болно.

Эдгээр тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн компани нь эдгээр гэрээний бүх нөхцлийн талаар үйлчлүүлэгчид зөвлөгөө өгөх ёстой. Гэхдээ реалтор үүнийг хийх үүрэгтэй биш, тэр зөвхөн үйлчлүүлэгчийнхээ асуусан асуултанд хариулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай гэрээ байгуулахаасаа өмнө хэрэглэгч санал болгож буй бүх нөхцлийг сайтар судалж үзэх хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үзүүлэх үйлчилгээний цар хүрээг анхаарах нь чухал. Жишээлбэл, үйлчлүүлэгч 3 давхарт байрлах хотын төвд (зарим тодорхой гудамжинд) нэг өрөө байр худалдаж авах шаардлагатай бол гэрээнд эдгээр бүх нюансуудыг нарийвчлан тодорхойлсон байх ёстой, эс тэгвээс реалторыг авч үзэх болно. үйлчлүүлэгчийнхээ хүслийг харгалзан үзээгүй ч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн байх. Үйлчлүүлэгч нь риэлторын гэрээний дагуу гүйцэтгэсэн бүх зүйлийг хүлээн авч, үйлчилгээнийхээ төлбөрийг төлөх үүрэгтэй. Тиймээс, орон сууцны байршлын талаархи үйлчлүүлэгчийн бүх "хүсэл" нь (жишээлбэл, цонх хаашаа явах ёстой) амаар биш, харин үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд бичигдсэн байх ёстой.

Үйлчлүүлэгч нь санамсаргүй байдлаар нас барах эрсдэлийг шилжүүлэх, талуудын хүлээх хариуцлага, үйлчлүүлэгчийн ашиг сонирхлын үүднээс хийсэн хэлцэлд хүлээн авсан бүх зүйлийг риэлторт үлдээх эрх, үл хөдлөх хөрөнгийн дарамт зэрэг чухал асуудлын талаар лавлах ёстой. гуравдагч этгээдийн эрхээр.

Үл хөдлөх хөрөнгийн фирм нь үйлчлүүлэгчийн шаардлагыг биелүүлэхийн тулд риэлторын хийх ёстой бүх хууль ёсны үйлдлийн талаар хууль эрх зүйн мэдээллээр хангах ёстой. -тэй гүйлгээ хийх явцад үл хөдлөх хөрөнгөОрон сууцны байрыг хувьчлах, газар өмчлөх, өвийг бүртгүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийг бүртгэх, шүүхэд хандах, үйлчлүүлэгчийн ашиг сонирхлыг шүүхэд төлөөлөх шаардлагатай байж болно.

Үйлчилгээний чанарт тавигдах шаардлага тодорхой тохиолдолөөр байх болно. Эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд заасан нөхцлөөс шууд хамаардаг.

Хэрэв үйлчлүүлэгч жишээлбэл, орон сууц солилцох шаардлагатай бол риэлтор нь оршин суух боломжтой орон сууцыг үйлчлүүлэгч рүү шилжүүлсэн тохиолдолд гэрээгээ биелүүлсэн гэж үзнэ. ариун цэврийн шаардлага. Эдгээр нь хий, цахилгаан, усан хангамжийн сүлжээнд холбогдсон, эвдрэлд ороогүй барилгуудын орон сууц юм. Эдгээр тохиолдолд орон сууц нь шинэ байранд байгаа тохиолдолд энэ нь орон сууцны конторт засвар үйлчилгээ хийхээр хүлээлгэн өгсөн байшин байх ёстой. Практикт худалдан авагчийг орон сууцны конторт ашиглалтад оруулаагүй эсвэл ашиглалтад оруулаагүй шинэ байранд орон сууцанд оруулах нь нэлээд түгээмэл байдаг. Энэ нь халаалтын улирал эхлэхэд байшинг халаахгүй, хий, эрчим хүч өгөхгүй болно гэж заналхийлж байна. Энэ бүхний хариуцлагыг хэн ч үүрэхгүй. хажуу тал нь ( Барилгын компани, барилгын өмчлөгч, худалдан авагч, орон сууцны контор, үл хөдлөх хөрөнгийн компани) хэн буруутай, хэн нь өмч хөрөнгийн хариуцлагыг хүлээхийг олж мэдэх болно байшинд зориулсан төрийн үйлчилгээний асуудлыг шийдвэрлэхгүй;

И.Невинная, Т.Ефременко нар: "Барилгын зах зээл дахин халуурч байна: суурийн нүхний үе шатанд мөнгө, орон сууцгүй хоцорсон шинэ оршин суугчдын жагсаал цуглаан, өлсгөлөн зарласан тухай мэдээллүүд ар араасаа гарч байна" гэж бичжээ. дагуу танк гэж боддог“Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үзүүлэлт” өнгөрсөн онд худалдаанд гарсан шинэ байшингуудын 20 хувь нь барилгын ажилд ч бэлтгэгдээгүй талбай, 55 хувь нь шинээр баригдсан барилгууд, дийлэнх хувийг нь худалдаж авсан орон сууц эзэлж байна. эрт үе шатуудбарилга.

Тиймээс өнөөдөр Оросын барилгын бизнес нь үндсэндээ хувь нийлүүлэгчдээс хөрөнгө татахад чиглэгддэг бөгөөд тэдний ихэнх нь иргэд байдаг.

Хөгжүүлэгчид өөрсдийн хөрөнгөө ашиглах, банкны зээлийг бага хэмжээгээр татах гэх мэт аргуудыг хэрэгжүүлдэг.

Орон сууцны бичил хороололд газар олгохдоо хотын захиргаа орон сууцны тодорхой хувийг хүлээн аваад зогсохгүй инженерийн шугам сүлжээ барих төслийн "нийгмийн бүрэлдэхүүн хэсэг" -ийг хөгжүүлэгчтэй тохиролцсон. цэцэрлэг. Энэ нь угаасаа барилгын өртөгийг нэмэгдүүлж, эцсийн дүндээ орон сууц худалдан авагчдын төлбөрийг төлсөн.

Москвагийн Эдийн засгийн аюулгүй байдлын газрын дарга А.Корсак санаатай увайгүй байгууллагууд зах зээл дээр байсаар байна гэж үзэж байна. Тэд боломжит орон сууц худалдан авагчдад бусдын сайт, байшинг өөрийн болгож, мөнгө цуглуулдаг. Бусад компаниуд байшин барих уралдаанд ялж, хамтран хөрөнгө оруулагчдыг татаж, тэднээс мөнгө авдаг ч барих гэж яарахгүй байна. Эдгээр компаниуд улам олон шинэ газар эзэмшиж, ирээдүйд баригдах шинэ барилгуудаа худалдаанд гаргаснаараа асар их хөрөнгө хуримтлуулж, бүтээн байгуулалтад мөнгө зарцуулахгүйгээр “зарцуулж”, үүн дээр мөнгө олдог. Хэсэг хугацааны дараа компани хэдэн жилийн өмнө төлсөн мөнгөө хувьцаа эзэмшигчиддээ буцааж өгөх боломжтой, гэхдээ хүү, торгуульгүйгээр.

Гэрээнд орон сууц нь тодорхой газар (зарим тодорхой гудамж, тодорхой давхарт) байх ёстой гэж заасан бол захиалагчийн бүх нэмэлт шаардлагыг хангаж, байшин нь шаардлагад нийцсэн тохиолдолд чанарын шаардлагын дагуу гэрээг биелүүлсэн гэж үзнэ. өмнө нь заасан шаардлага.

Үйлчилгээний чанарт тавигдах шаардлагыг хангаагүй, барааны согогийг худалдагч тодорхойлоогүй бол барааг шилжүүлсэн худалдан авагч. чанар муутай, өөрийн үзэмжээр худалдагчаас дараахь зүйлийг шаардах эрхтэй.

    худалдан авах үнийн пропорциональ бууралт;

    бүтээгдэхүүний согогийг боломжийн хугацаанд үнэ төлбөргүй арилгах;

    барааны согогийг арилгахад зарцуулсан зардлыг нөхөн төлөх.

Барааны чанарт тавигдах шаардлагыг ноцтой зөрчсөн тохиолдолд (харьцангуй зардал, цаг хугацаагүйгээр арилгах боломжгүй, эсвэл удаа дараа илэрсэн, эсвэл арилгасны дараа дахин гарч ирэх аюултай согогийг илрүүлэх). өөрийн сонголтоор эрхтэй:

    Худалдан авах, худалдах гэрээг биелүүлэхээс татгалзаж, барааг төлсөн мөнгөн дүнг буцаан олгохыг шаардах;

    чанаргүй барааг гэрээнд заасан бараагаар солихыг шаардах.

Эдгээр эрхийг Урлагт заасан болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 475.

Үйлчлүүлэгчид үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд заасан шаардлагыг хангаагүй орон сууц өгсөн тохиолдолд бүтээгдэхүүний чанарын шаардлагыг мэдэгдэхүйц зөрчих болно. Үйлчлүүлэгч нь мөн гуравдагч этгээдийн эрхээс үнэ төлбөргүй бараа авах эрхтэй. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 460-д зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн компани нь гуравдагч этгээдийн эрхээр дарамтлуулсан барааг хүлээн авахаар тохиролцсоноос бусад тохиолдолд гуравдагч этгээдийн аливаа эрхээс ангид барааг худалдан авагчид шилжүүлэх үүрэгтэй. .

Худалдагч энэ үүргээ биелүүлээгүй нь худалдан авагч гуравдагч этгээдийн эрхийн талаар мэдэж байсан эсвэл мэдэх ёстой байсан нь нотлогдоогүй бол бараа бүтээгдэхүүний үнийг бууруулах, худалдах, худалдах гэрээг цуцлахыг шаардах эрхтэй. энэ бүтээгдэхүүнд. Жишээлбэл, реалтор нь иргэн (өв залгамжлагч) амьдардаг үйлчлүүлэгчдээ орон сууц худалдаж авдаг. Ийм орон сууц худалдан авахын тулд риэлтор нь үйлчлүүлэгчийн зөвшөөрлийг авах ёстой. Хэрэв риэлтор үүнийг хийгээгүй бол үйлчлүүлэгч түүнээс худалдан авсан үнийн дүнгийн тодорхой хэсгийг буцаан олгох, эсхүл худалдах, худалдан авах гэрээ, үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээг цуцлах, бүх хохирлыг нөхөн төлөхийг шаардах эрхтэй. .

Худалдах гэрээ байгуулахаас өмнө үүссэн үндэслэлээр гуравдагч этгээд барааг худалдан авагчаас эргүүлэн татсан тохиолдолд худалдагч эдгээр үндэслэл байгаа эсэхийг мэдэж байсан эсвэл мэдэх ёстой байсан гэдгийг нотлоогүй бол худалдагч нь худалдан авагчид учирсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй. .

Худалдан авсан барааг гуравдагч этгээд худалдан авагчаас шаардсан, эсхүл хязгаарласан тохиолдолд худалдагчийг хариуцлагаас чөлөөлөх тухай талуудын тохиролцоо хүчин төгөлдөр бус байна. Худалдах, худалдах гэрээ байгуулахаас өмнө үүссэн үндэслэлээр гуравдагч этгээд барааг битүүмжлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан бол худалдан авагч нь худалдагчийг хэрэгт оролцуулах, худалдагч нь гэрээ байгуулах үүрэгтэй. Энэ хэрэг худалдан авагчийн талд байна. Худалдан авагч уг хэрэгт худалдагчийг оролцуулаагүй нь худалдагч уг хэрэгт оролцсоноор худалдагчаас худалдсан барааг хураахаас сэргийлж чадах байсан гэдгээ нотолсон тохиолдолд худалдагчийг худалдан авагчийн өмнө хүлээх хариуцлагаас чөлөөлнө. Худалдан авагч бизнест оролцохыг урьсан боловч үүнд оролцдоггүй худалдагч нь худалдан авагч бизнесээ буруу хийсэн гэдгийг нотлох эрхээ хасуулсан. Эдгээр дүрмийг Урлагт заасан болно. 461 ОХУ-ын Иргэний хууль.

Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээний хэрэглэгчийн үүрэг хариуцлагын дотроос юуны түрүүнд үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөх үүргээ нэрлэж болно. Үйлчилгээний төлбөртэй холбоотойгоор реалтор нь үйлчлүүлэгчтэй хийсэн гүйлгээнд хүлээн авсан бүх зүйлийг хадгалах (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 359, 360-р зүйлд үндэслэн) болон төлбөрийг хожимдуулсан эсвэл төлөөгүй тохиолдолд үйлчлүүлэгчийн хариуцлагын талаар асуулт гарч ирдэг. үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээнд. Хадгаламж гэдэг нь жишээлбэл, үйлчлүүлэгчийн өмнөөс орон сууц худалдаж авсан риэлтор нь үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээний төлбөрийг бүрэн төлөөгүй тул түүнийг хадгалан үлдээж, үйлчлүүлэгчид шилжүүлэхгүй байхыг илэрхийлдэг. . Дараа нь реалтор нь энэ байрыг зарж, энэ дүнгээс цалингаа нөхөх эрхтэй. Эдгээр хадгалах дүрэм нь гэрээнд заасан эсэхээс үл хамааран хамаарна.

Гэхдээ хэрэв гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн газар хадгалахыг хориглохыг шууд заасан бол Урлагийн дүрмүүд. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 359, 360-р зүйл нь талуудын эрх зүйн харилцаанд хамаарахгүй бөгөөд үүний дагуу реалтор нь үйлчлүүлэгчийн хүлээн авсан эд хөрөнгийг хууль ёсны дагуу хадгалах боломжгүй болно.

Барааны төлбөрийг цаг тухайд нь төлөхөөс гадна үйлчлүүлэгч нь компанийнхаа худалдааны нууцын талаархи риэлторын шаардлагыг биелүүлэх ёстой (риэлторын задруулахыг хориглосон мэдээллийг гуравдагч этгээдэд задруулахгүй байх). Үл дагаж мөрдөх худалдааны нууцүл хөдлөх хөрөнгийн компани нь үйлчлүүлэгчийн өмнө эд хөрөнгийн хариуцлага хүлээлгэж болно. Үйлчлүүлэгч ямар мэдээллийг задруулах эрхгүй, түүнийг задруулахад ямар хариуцлага хүлээхийг гэрээнд заасан байх ёстой.

Ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн фирм гэрээнд үйлчлүүлэгч энэ үл хөдлөх хөрөнгийн компанид хандсан үйлчилгээгээ үзүүлэхийн тулд бусад үл хөдлөх хөрөнгийн компанид хандах эрхгүй гэсэн нөхцөлийг өгдөг. Энэ нөхцлийг зөрчсөн тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн компани үйлчлүүлэгчээс түүнд үзүүлж болох үйлчилгээнийхээ үнийг нөхөн төлж болно. Хэрэв гэрээнд заасан бол энэ дүрэм үйлчилнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн үйлчилгээг хэрэглэгч нь риэлтортой тохиролцсон чанарын үл хөдлөх хөрөнгө (жишээлбэл, худалдах орон сууц) руу шилжүүлэх үүрэгтэй. Жишээлбэл, тэрээр гэрээнд заасан нөхцөлд зарж буй орон сууцтай холбоотой гуравдагч этгээдийн бүх эрхийн талаар реалторт анхааруулах ёстой.

Энэ шаардлагыг хангаагүй тохиолдолд риэлтор нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээний гэрээг биелүүлэхээс татгалзаж, үйлчлүүлэгчээс хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардах эрхтэй. Гэхдээ энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд тусгагдсан байх ёстой (риэлторын хохирлыг тодорхойлох журмын нарийвчилсан тайлбартай).


Батяев А.А. Риэлторын лавлах. Ростов-на-Дону. "Феникс". 2006. Х.54.

Невинная И., Ефременко Т. Орон сууцны хууран мэхлэлт// Оросын сонин. 10/27/05 № 241 (3910).

Өдөр бүр олон мянган хүн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудтай холбогдож, үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ байгуулдаг. Үүний зэрэгцээ ихэнх иргэд гэрээнд ямар нөхцөл байх ёстойг бүрхэг ойлгодог. Энэ нийтлэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай хэлэлцээр хийхдээ бүрэн зэвсэглэхэд тусална.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гүйлгээний үе шат бүр нь олон үйл ажиллагаанаас бүрддэг бөгөөд тэдгээрийн үр нөлөө нь үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн ажилчдын мэргэжлийн ур чадвараар тодорхойлогддог. Хамгийн гол нь таны нэрийн өмнөөс хийсэн бүх үйлдэл нь байгуулсан гэрээнд нийцэж байгаа явдал юм.

Гүйлгээний амжилт нь таны реалторын мэргэжлийн ур чадвараас ихээхэн хамаарна. Анх удаа орон сууц худалдаж авч байгаа хүн мөрөөдлөө биелүүлэхийн тулд хичнээн их ажил хийх хэрэгтэйг тэр бүр ойлгодоггүй.

Гэрээ нь энэ асуудлаас зайлсхийх боломжийг олгодог: энэ нь юу төлж, риэлтор яг ямар үйлдэл хийхийг зааж өгдөг. Хэрэв та орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхийг риэлторуудад даатгахад бэлэн байгаа бол үйлчилгээний гэрээнд гарын үсэг зурах ёстой. Энэхүү баримт бичиг нь компанийн шударга байдлын талаар маш их зүйлийг хэлж чадна. Хэрэв риэлтор гэрээ байгуулахгүйгээр ажиллахыг санал болговол болгоомжтой байгаарай: та болон компанийн хооронд ямар ч үүрэг хариуцлага байхгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүд гэрээний стандарт хэлбэр болон таны эрхийг зөрчиж болзошгүй дур зоргоороо гэрээг хоёуланг нь ашигладаг. Гэсэн хэдий ч гэрээнд гарын үсэг зурах гэж яарах шаардлагагүй. Танд санал болгож буй байшингийн гэрээний төслийг сайтар судалж, хуульчдад үзүүлэх нь дээр.

Гэрээнд заавал юу байх ёстой вэ?

  1. Гэрээнд заасан агентлагийн үйлчилгээний жагсаалт.
  2. Агентлагийн хураамжийн зардал.
  3. Гэрээний хугацаа.
  4. Эд хөрөнгийн өртөг.
  5. Талуудын дэлгэрэнгүй мэдээлэл.
  6. Баримт бичгийн жагсаалт.
  7. Хэн ямар мэдээлэл цуглуулдаг вэ?
  8. Агентлагийн хариуцлага.
  9. Үйлчлүүлэгчийн хариуцлага.
  10. Гэрээг цуцлах тухай.

Мөн үзнэ үү: Түрээсийн түвшин нэмэгдсэнийг хэрхэн зөвтгөх вэ

Цэг бүрийг нарийвчлан авч үзье.

1. Гэрээ нь агентлагийн үйлчилгээний тодорхой жагсаалтыг агуулсан байх ёстой

Үл хөдлөх хөрөнгийн компанитай байгуулсан гэрээнд гэрээний сэдвийг тодорхой зааж өгөх ёстой, өөрөөр хэлбэл. байгууллага танд ямар үйлчилгээ үзүүлдэг.

Дүрмээр бол үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд янз бүрийн үйлчилгээ үзүүлдэг.

  • орон сууцны сонголтыг сонгох;
  • худалдагчийн ирүүлсэн эрхийн бичиг баримтыг шалгах;
  • бүх өмчлөгчийн хувьд орон сууцны "түүх" -ийг судлах;
  • шаардлагатай гэрчилгээ, баримт бичгийг цуглуулах;
  • худалдах, худалдан авах урьдчилсан гэрээ, урьдчилгаа төлбөрийн гэрээ (дэнчин)-ийг бэлтгэх, байгуулах, түүний биелэлтэд хяналт тавих;
  • худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийх (бэлтгэх, дүгнэлт гаргах);
  • улсад бичиг баримт бүрдүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авах;
  • сейфэнд мөнгө байршуулах, худалдагчид шилжүүлэх үед гэрчээр оролцох;
  • чимэглэл;
  • орон сууцыг шинэ өмчлөгчид шилжүүлэх хяналт болон бусад зарим арга хэмжээ.

Гэрээний зүйл нь орон сууц худалдан авах, худалдах тухай заалтыг заавал агуулсан байх ёстой бөгөөд "үл хөдлөх хөрөнгө олгох, зөвлөх эсвэл мэдээллийн үйлчилгээ" Сүүлчийн тохиолдолд харагдах байдлыг төлөх боломж бий үймээн самуунриэлтор, хийсэн хэлцлийн хэлбэрээр үр дүн биш.

Үйлчилгээний дээд тал нь: сонголтуудыг сонгохоос эхлээд гүйлгээг бүрэн дэмжих улсын бүртгэл, дараа нь орон сууцыг худалдагчаас худалдан авагчид шилжүүлнэ.

Үйлчилгээний хамгийн бага багц нь үйлчлүүлэгч өөрөө сонгосон орон сууцны хууль ёсны цэвэр байдлыг шалгах (би энэ үйлчилгээнээс татгалзахыг зөвлөдөггүй, учир нь та өөрөө ийм шалгалт хийх боломжгүй), гүйлгээг дуусгахаас бүрдэнэ.

Агентлагаас танд үзүүлэх үйлчилгээг гэрээнд нарийвчлан тусгасан байхыг шаардах.

2. Гэрээнд агентлагийн цалин хөлсний зардлыг тусгасан байх ёстой

Гэрээнд агентлагийн цалин хөлсний тодорхой хэмжээг тогтмол хэмжээ (тогтмол үнэ) хэлбэрээр эсвэл орон сууцны өртөг болон жагсаасан гүйлгээний зардлын тодорхой хувиар тодорхойлох ёстой.

  • орон сууцны сурталчилгааны хувьд;
  • хэлцэл хийхэд шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэх;
  • гүйлгээ хийх үед (сейф түрээслэх, худалдах, худалдах гэрээг бүртгүүлэхэд улсын хураамж төлөх).

Сүүлийн үед олон агентлагууд шимтгэлээ багасгасан. Жилийн өмнө 3 хувийн шимтгэлийг бараг л дампинг гэж үздэг байсан бол одоо энэ хэмжээ жишиг болж байна. Олон хүмүүс нэг үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд 30 мянган рублийн тогтмол үнийг тогтоодог.

Тогтмол төлбөр нь ижил төрлийн ажилд ижил үнэ; Энэ нь худалдан авч, зарж буй хөрөнгийн бодит үнэ цэнээс хамаарахгүй. Зарим хүмүүс ийм хэлцэл нь хамгийн ашигтай гэж үздэг, учир нь орон сууцыг 2 сая рубль эсвэл 8 сая рублиэр зарах технологи нь үндсэндээ ялгаатай биш юм. Тиймээс, үйлчилгээний үнэ нь зөвхөн реалторууд ямар төрлийн ажил хийхээс хамаарна: энэ нь орон сууц худалдах эсвэл худалдан авах эсэх, эсвэл бэлэн хувилбарын хууль эрх зүйн дэмжлэг байх эсэхээс хамаарна.

Мөн үзнэ үү: Орон сууцанд хувийн дансаа хэрхэн хуваах вэ

Тогтмол үнийн хэлцлийн гол давуу тал нь пүүсийн цалин хөлс нь байшингийн өртөгөөс хамаардаггүй явдал юм. Үүнийг гэрээнд заасан байдаг.

Олон агентлагууд шимтгэлээ нуун дарагдуулдаг бөгөөд тал бүр (худалдагч, худалдан авагчид) бараг үнэгүй ажилладаг, үйлчилгээнийх нь зардлыг нөгөө талаас нь авдаг гэж хэлдэг. Энэ нь үйлчилгээний өртөгийг тодорхой заагаагүй агентлагтай байгуулсан гэрээ нь реалторыг хоёр талаас маш сайн цалин авах боломжийг олгодог.

Хэрэв агентлагийн хураамжийг заасан бол ихэнх агентлагууд үл хөдлөх хөрөнгө зарагдах хүртэл худалдагчаас төлбөр авдаггүйг анхаарна уу. Худалдан авагчдын нөхцөл байдал өөр байна: зарим реалторууд зөвхөн орон сууц худалдаж авахдаа мөнгө авдаг бол зарим нь хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгийг санал болгож, үзүүлэхэд төлбөр авдаг.

3. Гэрээ нь хүчинтэй байх хугацааг агуулсан байх ёстой

Агентлагтай байгуулсан гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгө худалдахад хангалттай хугацаа, мөн энэ хугацааг сунгах нөхцөлийг зааж өгөх ёстой. Ер нь ердийн гүйлгээг хийхэд ойролцоогоор 2 сар зарцуулдаг.

4. Гэрээнд тухайн эд хөрөнгийн үнийг заавал зааж өгөх ёстой

Гэрээ байгуулахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Баримт бичигт хоёр дүнг тодорхой тусгасан байх ёстой: риэлтор танд төлөх үүрэгтэй, орон сууцаа зарах гэж байгаа мөнгө.

Ихэнхдээ гэрээнд зөвхөн нэг үнийг зааж өгдөг. Энэ нь ирээдүйд юу гэсэн үг вэ? Танай байрыг үнийн хөөрөгдөлтэй жагсаасан байж магадгүй тул зарах эсвэл огт зарахгүй байх хугацаа их шаардагдана. Харин гэрээний хугацаа дуусахад та орон сууцыг их хэмжээгээр зарах боломжгүй байсан тул үнээ бууруулах шаардлагатай тул гэрээнд орон сууцны худалдах үнийг зааж өгөхийг шаардаж, үүнтэй зэрэгцэн Хэрэв риэлтор энэ үнийг хэтрүүлсэн гэж үзвэл гэрээнээс татгалзах эрхийн тухай заалт.

Риэлтортой гэрээ байгуулахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн доод үнийг тодорхой зааж өгөх хэрэгтэй бөгөөд үүнээс доогуур үнээр та байраа зарахыг хүсэхгүй байна.

Гэрээ бол бизнесийн харилцааг зохицуулах хэрэгсэл, маргааныг шийдвэрлэх хэрэгсэл юм. Портал сайтын редакторууд Екатеринбургийн алдартай агентлагуудад ашигладаг хэд хэдэн агентлагийн гэрээтэй байсан. Өмгөөлөгч нар бичиг баримтад дүн шинжилгээ хийж, аль заалт нь илт дутуу, алийг нь үйлчлүүлэгчийн талд ашигтайгаар өөрчлөх ёстойг хэлсэн.

Екатеринбург дахь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх 20 жилийн хугацаанд олон мэргэжлийн, чадварлаг риэлторууд гарч ирэв. Гэхдээ ямар ч зах зээл хуулийн хүрээнд үйл ажиллагаа явуулдаг. Гэсэн хэдий ч хэд хэдэн тохиолдолд реалторын ажил нь агентлагийн гэрээнд заасан үүрэг хариуцлагаас давж гардаг. Жишээлбэл, худалдагч зарагдсан байрнаас нүүх гэж яарахгүй байхад агентлагийн мэргэжилтнүүд үйлчлүүлэгчдээ тусалсан тохиолдол байдаг. Хэдийгээр энэ нь гэрээнд заагаагүй байсан.

Гэсэн хэдий ч ихэвчлэн зөрчилдөөнтэй нөхцөл байдал үүсэх тохиолдол байдаг. Дийлэнх олонх нь тэдний үүссэн шалтгаан нь гэрээний зальтай үг хэллэгт оршдог. Мөн шүүх хуралдаанд үйлчлүүлэгч алдах магадлалтай. Гэрээний "сул холбоос" -ыг үйлчлүүлэгчийн талд засах боломжтой нөхцөл байдлыг авч үзье.

Агентлагийн үйлчилгээний жагсаалт

Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн үйлчлүүлэгчдэд риэлторын үүрэг хариуцлагыг агентлагийн гэрээнд аль болох нарийвчлан, нарийвчлан тусгаж өгөхийг хуульчид зөвлөж байна. Доорх нь хоёр янзаар тайлбарлаж болох хэл, түүнчлэн үйлчлүүлэгчийн эрх ашгийг хохироож болзошгүй гэрээний заалтууд юм. Бүх мэдэгдлүүд нь Екатеринбург дахь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудын ажилд хэрэглэгддэг гэрээний эшлэл юм.

Маргаантай цэгүүд:

1. "Үйлчлүүлэгчийн шаардлагад нийцсэн объектыг хайж, харуулах."

Дүрмээр бол, гэрээнд гэрээний хугацаанд үйлчлүүлэгчид санал болгох объектын тодорхой тоог заагаагүй болно. Мэдээж эхний үзүүлсэн байр худалдан авагчид таалагдаж, худалдан авах боломжтой. Гэсэн хэдий ч хотын форум дээр хэрэглэгчид хэт цөөхөн үл хөдлөх хөрөнгийг сонгож, харуулдаг реалторуудын ажилд сэтгэл дундуур байгаагаа илэрхийлдэг. Сонирхолтой нь, хэрэв үйлчлүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгөө бие даан олж, гэрээний хугацаанд худалдаж авбал тэрээр риэлторт шимтгэлээ төлөх үүрэгтэй. Үйлчлүүлэгчийн санаачилгаар гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан тохиолдолд ижил зүйл тохиолдох болно.

Харьцуулбал, Москвагийн үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын агентлагийн гэрээнд үүнтэй төстэй заалт байдаг дараах байдлаар: "Гэрээний 1.2-т заасан шаардлагыг хангасан __-ээс доошгүй орон сууцыг захиалагч үзэж байгаа эсэхийг агентлаг баталгаажуулах үүрэгтэй."

Уралын үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагуудын гэрээнд ийм заалт нэмж оруулах ёстой гэж зах зээлийн мэргэжилтнүүд үзэж байна.

"Гэрээний хугацаанд дор хаяж гурваас таван объектыг сонгон шалгаруулах ёстой гэж агентлагууд бичих ёстой гэж би бодож байна. Гэрээнд худалдан авахыг хүсч буй объектын шинж чанарыг зааж өгөх ёстой. Эцсийн эцэст, үйлчлүүлэгчид дор хаяж 200 объект санал болгож болно, тэр байтугай үнийн жагсаалтыг бүхэлд нь санал болгож болно, гэхдээ тэдгээрийн аль нь ч тохирохгүй."

Дээжийг нарийсгахын тулд Уралын Үл хөдлөх хөрөнгийн танхим бүгдийг бүртгүүлэхийг зөвлөж байна техникийн шинж чанаруудтаны хайж буй орон сууц: дээд үнэ, хотын дүүрэг, өрөөний тоо, нийт талбайорон сууц, зочны талбай, гал тогооны талбай, тагт / логги байгаа эсэх, шал, байшингийн төрөл, суурин утас гэх мэт. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр тайлбар нь заримдаа зөвхөн хүссэн объектын хамгийн их зардлыг зааж өгөх замаар хязгаарлагддаг бөгөөд бүх нарийн ширийн зүйлийг үгээр илэрхийлдэг. Гүйцэтгэгч нь гэрээнд нийцсэн боловч захиалагчийн эрх ашгийг хангаагүй объектыг сонгох боломжтой гэсэн үг юм.

2. "Гүйлгээг зохих ёсоор гүйцэтгэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг бэлтгэ."

Энэ догол мөрөнд яг хэн болох риэлтор эсвэл үйлчлүүлэгч мэдээлэл цуглуулахыг заагаагүй болно. "Баримт бичиг бэлтгэх" хэсэгт энэ тохиолдолдбүгдийг хүлээн авч байна гэж ойлгож болно шаардлагатай бичиг баримтүйлчлүүлэгчийн хувьд гүйлгээ хийх, түүнчлэн үйлчлүүлэгчийн өгсөн бүх гэрчилгээ байгаа эсэхийг шалгаж, бүр баримт бичгийг бүртгүүлэхийн тулд тодорхой дарааллаар хавтсанд хийх. Хэн цуглуулах вэ гэдгийг баримтжуулж, гэрээнд тусгаж өгөхийг хуульчид зөвлөж байна.

3. “Гүйлгээнд оролцогч талуудын хооронд харилцан тооцоо хийх ажлыг зохион байгуулахад туслах”.

Магадгүй худалдан авагчийн реалтор нь харилцан төлбөр тооцоо хийхдээ сейфийн хайрцаг ашиглах санааг лоббидох эсвэл наад зах нь мөнгөн дэвсгэртийг дахин тооцоолох, шалгахад банкны үйлчилгээг ашиглахыг шаардах байх. Төлбөр тооцооны журамд реалторын үүрэг тодорхойгүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч өөрөө төлбөрийн хэмжээг дахин тооцоолох уу эсвэл үнэн зөв эсэхийг шалгах уу, алдаа нь төлбөрөө бууруулах үндэслэл эсвэл гэрээг цуцлах үндэслэл үү? Эдгээр асуултууд нээлттэй хэвээр байна.

4. "Цогцолборыг хэрэгжүүл маркетингийн үйл ажиллагаазарагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагчийг хайх, худалдан авч буй үл хөдлөх хөрөнгийг хайхтай холбоотой. сурталчилгаа боловсруулах, байрлуулах (түүний төрөл, хэмжээг Реалтор бие даан тодорхойлдог)"

Борлуулж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зар сурталчилгааг төлөөлөгчийн зардлаар хийдэг бөгөөд тэр үүнийг төлөхгүй байхыг эрмэлздэг. Жишээлбэл, зар сурталчилгааг зөвхөн үнэгүй байрлуул мэдээллийн нөөц. Худалдан авагчид идэвхтэй утасдаж, ирэх үед эдгээр сайтууд дээрх жагсаалтын үр дүнтэй гэдэгт худалдагч эргэлздэггүй. Гэсэн хэдий ч худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгөө сонирхохгүй, борлуулалт хойшлогдож, риэлтор нь төлбөртэй платформ дээр зар сурталчилгаа байрлуулахаас татгалздаг. Тэгээд ямар эх үүсвэрээр, ямар хэмжээгээр өмчөө сурталчлах талаар анхан шатны тохиролцоонд хүрээгүйгээс захиалагч, реалтор хоёрын хооронд зөрчил үүсэх болно.

Харьцуулбал, Москвад агентлагийн гэрээнд зар сурталчилгааг ямар эх сурвалжид байрлуулах, шилдэгүүдийн жагсаалтад багтах эсэхийг тодорхойлдог. Хотын гудамжинд байршуулах сурталчилгаа, сурталчилгааны сурталчилгааны тоог мөн урьдчилан тохиролцдог.

5. "Худалдан авагчтай гэрээ байгуулсны дараа худалдан авагчтай хамтран худалдан авсан объектын сонголтуудыг хайж олох".

Энэ заалт нь орон сууц солилцох гэрээний хэсэг (үйлчлүүлэгчийн орон сууцыг худалдах, өөр орон сууц худалдаж авах гэсэн үг) юм. Хамгийн тохиромжтой нь өмчлөх, худалдан авах хоёр гүйлгээг хамгийн бага интервалтайгаар, нэг өдөр хийх нь дээр. Гэсэн хэдий ч, дээрх заалтын дагуу худалдан авах объектыг хайх нь зөвхөн худалдан авах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурсан өдрөөс эхлэх ёстой. Екатеринбургт талуудын хооронд харилцан төлбөр тооцоо хэлэлцээрт гарын үсэг зурах мөчид явагддаг гэдгийг анхаарна уу. Тиймээс үйлчлүүлэгч хэдэн долоо хоног, бүр сараар байраа зарсан мөнгөөр ​​ганцаараа үлдэх эрсдэлтэй. Екатеринбург дахь орон сууцны үнийн өсөлтийн хурдыг харгалзан хэдэн сар хайсны дараа хүссэн байраа худалдаж авахад хангалттай мөнгө байхгүй болж магадгүй юм.

Людмила Плотникова, UPN-ийн хуульч:

“Агентлагууд нэгэн зэрэг объект зарж, худалдаж авах ёстой үе байдаг. Тухайлбал, 2011 онд орон сууц зарчихаад 2013 он хүртэл юу ч аваагүй тохиолдол гарч байсан. Энэ хугацаанд үнэ огцом өссөн бөгөөд одоо та тэр хэмжээгээр юу ч худалдаж авах боломжгүй. Энэ нөхцөл байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг үүргээ биелүүлээгүй ноцтой тохиолдол юм. Үйлчлүүлэгчийнхээ гарт мөнгөтэй үлдэж байгааг мэдээд тус агентлаг яаж гэрээ хийсэн бэ? Ийм тохиолдолд тухайн газрын гэм буруу нь тогтоогдсон тохиолдолд тус газрын комиссыг бүрэн бүрэлдэхүүнээр нь буцаан олгох шийдвэр гаргадаг” гэв.

Бэлэн мөнгөтэй удаан үлдэхгүйн тулд гэрээнд лангууны гүйлгээг дуусгах ёстой хугацааг зааж өгөх ёстой. Түүнчлэн, төлөөлөгч нь борлуулалтаас олсон орлогын үнэ цэнийн бууралтыг хариуцаж болно (жишээлбэл, Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүтэй тэнцэх хэмжээний торгууль төлөх).

Алдаатай үүрэг хариуцлага

IN тусдаа ангилалАгентлагийн гэрээнд тусгагдаагүй заалтуудыг оруулах боломжтой. Эдгээр бүх цэгүүд нь орон сууцны түүхийг шалгахтай холбоотой юм. "Хууль ёсны цэвэр байдал" гэсэн нэр томъёо албан ёсоор байдаггүй тул орон сууцны хууль ёсны цэвэр байдлыг шалгах цогц арга хэмжээг гэрээнд зааж өгөх боломжгүй гэж риэлторууд үзэж байна. Мэдээж үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг бол Дотоод хэргийн яам биш. Мөн агентууд мэдээлэл олж авах чадвараараа хязгаарлагдмал байдаг. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн үйлчлүүлэгч гэрээнд риэлторын дараахь үүрэг хариуцлагыг оруулахыг шаардахад юу ч саад болохгүй.

1. Объектийн ачааллын талаархи мэдээллийг риэлтороос хүлээн авах - Улсын нэгдсэн бүртгэлээс гэрчилгээ авах хүсэлт гаргах;
2. нд өр байгаа талаарх мэдээллийг риэлтороос хүлээн авах нийтийн аж ахуй;
3. Орон сууцанд бүртгэлтэй хүмүүсийн талаар реалтороос мэдээлэл авах - паспортын албанаас мэдээлэл авах;
4. Орон сууцны эзэд, түүнчлэн орон сууцанд бүртгэлтэй хүмүүсийг сэтгэл мэдрэлийн болон эмийн эмчилгээний эмнэлэгт бүртгүүлэх эсэхийг шалгах.

Жагсаалт нь бүрэн бус бөгөөд тохиолдол бүрт үүнийг нэмж болно.

Үгээр хэлбэл, риэлторууд эдгээр үйлдлүүдийг хийхээр амладаг бөгөөд ихэнх нь үүнийг хийдэг боловч гүйцэтгэгч маш их хариуцлага хүлээдэг тул ихэнх агентлагийн гэрээнд эдгээр цэгүүдийг тогтоодоггүй гэдгийг анхаарна уу.

Реалторын цалин

1. “Риэлторын урамшууллыг энэхүү гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагчтай гэрээ байгуулсны дараа __%-ийн урьдчилгаа төлбөрөөр төлнө. Талуудын тохиролцоогоор цалин хөлсийг өөр хэлбэрээр төлж болно».

Орон сууц худалдан авах, сонгохдоо үйлчлүүлэгч нь риэлторын үйлчилгээний урьдчилгаа төлбөр хийхэд бэлэн байх ёстой. Тиймээс ажил дуусахаас өмнө төлбөрийн тодорхой хэсгийг төлөх ёстой. Түүгээр ч зогсохгүй, хэрэв гэрээний хугацаанд үйлчлүүлэгч орон сууц сонгох цаг байхгүй бол үйлчилгээ хэсэгчлэн үзүүлсэн, риэлтор нь цаг хугацаа зарцуулж, зардал гаргасан тул агент урьдчилгаа төлбөрөө буцааж өгөх нь баримт биш юм. Тиймээс, үйлчлүүлэгч нь зөвхөн Rosreestr-ийн оффис дээр өмчлөх эрхийг бүртгүүлсний дараа агент нь комисс хүлээн авна гэж гэрээнд зааж өгөхийг зөвлөж байна. Эсвэл ямар тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрийг буцаан олгохыг зааж өгнө үү.

2. "Үйлчлүүлэгч нь энэхүү гэрээний дагуу Реалторын хөлсийг орон сууцны үнийн дүнгээс __ хэмжээгээр төлөх үүрэгтэй."

Дүрмээр бол Екатеринбург дахь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн комисс нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 3-5% байдаг. Мэргэжилтнүүд гэрээнд цалингийн хэмжээг тогтмол хэмжээгээр зааж өгөхийг зөвлөж байна. Үгүй бол реалтор нь үйлчлүүлэгчид хамгийн үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийг санал болгох сонирхолтой байж магадгүй юм.

3. “Объектыг 1.1-д заасан үнээс давсан үнээр худалдсан тохиолдолд. Гэрээ байгуулахад Реалтор зөрүүний __%-ийг авна"

Гүйдлийг тодорхойлох зах зээлийн үнэобъект - энэ бол реалторын үүрэг хариуцлагын нэг юм. Энэхүү үнэлгээ нь албан бус боловч бодитой юм. Үүн дээр үндэслэн риэлтор өгч болно гэж үздэг өөрийн туршлагазах зээлийн өнөөгийн байдлын талаарх мэдлэг. Хэрэв гэрээнд риэлтор нь анхны үнэ болон борлуулалтын үнийн зөрүүнээс тодорхой хувийг авна гэж заасан бол төлөөлөгч эхлээд орон сууцны үнийг дутуу үнэлдэг. Зөвхөн дараа нь худалдагчтай тохиролцсоны үндсэн дээр үнийг өсгөж, энэ зөрүүг өөрөө өөртөө аваарай.

4. "Үйлчлүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгөд тавигдах шаардлагыг бүрэн хангасан дор хаяж __ сонголтыг (хамгийн багадаа 3-5 сонголтыг санал болгож буй) шалгах боломжийг үйлчлүүлэгчид олгох үүрэгтэй. Үйлчлүүлэгч санал болгож буй бүх хувилбараас татгалзвал энэхүү гэрээний дагуу Реалторын хөлсийг __ -ийн хэмжээгээр төлөх үүрэгтэй..

Хэрэв үйлчлүүлэгч бүх санал болгож буй сонголтуудад дургүй бөгөөд орон сууцыг сонгоод худалдаж аваагүй бол тэр төлбөрийн тодорхой хэсгийг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагт төлөх шаардлагатай болно. Худалдан авах гэрээнд санал болгож буй комиссын хэмжээ нь 6-15 мянган рубль байна гэж нарийн хэвлэмэл хэлбэрээр бичсэн байдаг. Бүх агентлагууд нэмэлт цалин авах ийм практикийг хэрэгжүүлдэггүй гэдгийг анхаарна уу. Гэрээ байгуулахдаа та зааж өгч болно хамгийн бага хэмжээцалин хөлс, эсвэл гурваас таван байр үзүүлэхийн тулд төлөх шаардлагагүй өөр компанид хандаарай.

5. “Үйлчлүүлэгч нь энэхүү гэрээнд гарын үсэг зурах үед Объектийн төлбөрийг __-ийн хэсэгчилсэн төлбөрийг, риэлторын хүсэлтээр __-ээс ихгүй хэмжээний нэмэлт хэсэгчилсэн төлбөрийг __-ээс илүүгүй хэмжээгээр төлнө. Объектыг худалдагчид (зохиогчийн эрх эзэмшигчид) эсвэл тэдгээрийн төлөөлөгчдөд хэсэгчлэн төлөх..

Гэрээ байгуулахдаа өмчлөгч нь өмчөө төлөвлөснөөс өндөр үнээр худалдахаар тохиролцдог. Хүссэн үнэ болон борлуулах үнийн зөрүү нь риэлторын комисс болно. Худалдан авагчид тохирох үл хөдлөх хөрөнгө олдвол үл хөдлөх хөрөнгөө зах зээлээс хасч, бусад хүмүүст санал болгохгүйн тулд нэн даруй урьдчилгаа хийхийг санал болгодог. Урьдчилгааг худалдагчийн талыг төлөөлдөг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагт байршуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн компани гүйлгээ хийхээс өмнө хадгалалтад зориулж мөнгө шилжүүлэх нь үл мэдэгдэх чиглэлд орж ирсэн мөнгөөр ​​нуугдаж болох хувь хүнээс илүү найдвартай гэж үздэг.

Гэсэн хэдий ч, хэрэв худалдан авагч гэрээ хийхээсээ өмнө худалдан авах шийдвэрээ өөрчилвөл урьдчилгаа төлбөрийг буцааж өгөх нь тийм ч хялбар биш юм. Баримт нь үйлчилгээг хэсэгчлэн үзүүлсэн (хөрөнгө зах зээлээс хасагдсан, бусад худалдан авагчдад хайлт хийгээгүй, шаардлагатай гэрчилгээг цуглуулсан), үйлчлүүлэгч шагналаа төлөх ёстой. Энэ мөнгийг урьдчилгаа төлбөрөөс авдаг.

Людмила Плотникова, UPN-ийн хуульч:

“Би орон сууц худалдаж авахаар шийдэж, орон сууц худалдаж авахын тулд урьдчилгаа төлбөр хийсэн гэж бодъё. Тус агентлаг надад энэ байрыг худалдаж авахын тулд зээл авахын тулд баримт бичгийн багц бэлдэж, намайг банкинд аваачиж, өргөдөл гаргахад тусалсан. Банк надад зээл олгохыг зөвшөөрсөн, худалдагч нар гэрээ байгуулахад бэлэн, шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бүрдүүлсэн, агентлаг нь худалдах, худалдан авах гэрээ хийсэн. Хэлэлцээрийг гаргах огноог надад мэдэгдсэн. Гэвч эцсийн мөчид энэ байр надад тохирохгүй гэж шийдсэн. Ийм нөхцөлд Иргэний хуулийн хэм хэмжээ үйлчилдэг бөгөөд үүнд заасны дагуу захиалагч үйлчилгээ үзүүлэхээс татгалзах эрхтэй боловч тухайн байгууллагын гүйцэтгэсэн ажлын хөлсийг гүйцэтгэсэн ажлын хэмжээтэй тэнцүү хэмжээгээр төлөх ёстой."

Үйлчилгээ Төлөөлөгчийн цалинд үйлчилгээний эзлэх хувь
ямар нэг зүйлийг борлуулалтаас хасах 10%
сонгосон объектыг гуравдагч этгээд олж авахад чиглэсэн арга хэмжээ авахгүй байх 25%
гүйлгээг бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг бэлтгэх, түүний дотор орон сууцыг өмчлөхөд шаардлагатай бол асран хамгаалагч, асран хамгаалагчийн байгууллагаас зөвшөөрөл авах. 40%
гүйлгээг бүртгүүлэхэд чухал ач холбогдолтой баримт бичгийн талаар шаардлагатай бүх мэдээллийг өгөх 10%
худалдан авах, худалдах гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд амьдарч буй бүх этгээдийг бүртгэлээс хасах 10%
объектын урьдчилгаа төлбөрийг авахын тулд орон сууцны өмчлөгчийн итгэмжлэлийг гүйцэтгэх 5%

Тиймээс, риэлтор нь үйлчилгээ, жишээлбэл, 85% -ийг хангаж, цалин хөлс төлөхийг шаардах боломжтой болно. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн урьдчилгаагаа хуулийн дагуу суутган авсан гэдгээ шүүхээр нотлох эсэх нь тодорхойгүй байна. Шүүх риэлтороос урьдчилгаа төлбөрөө үйлчлүүлэгчид буцааж өгөхийг хүсэх магадлалтай. Мөн реалтороос цуглуулахын тулд хуучин үйлчлүүлэгчүнэхээр хохирол учирсан бол та сөрөг нэхэмжлэл гаргах хэрэгтэй болно.

Гэрээний хугацаа

Үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд түүний хүчинтэй байх хугацаа, түүнчлэн энэ хугацааг сунгах, гэрээг цуцлах нөхцөлийг тусгасан байх ёстой. Мэргэжилтнүүд гурван сараас илүүгүй хугацаагаар гэрээ байгуулахыг зөвлөж байна.

Людмила Плотникова, UPN-ийн хуульч:

“Гэрээний хугацааг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Зургаан сар ба түүнээс дээш хугацаагаар гэрээ байгуулахыг бид зөвлөхгүй. Гураваас дөрвөн сар хангалттай. Хэрэв агентлаг хэрхэн ажилладаг, ямар арга хэмжээ авч байгаа, ямар сурталчилгаа гарч байгаа гээд бүх зүйлд сэтгэл хангалуун байвал гэрээгээ сунгах юм уу, хугацаа нь дууссан тул цуцалж болно” гэсэн юм.

Гэрээг цуцлах

Үйлчилгээ үзүүлэх агентлагийн гэрээг зөвхөн гурван тохиолдолд торгуульгүйгээр эрт цуцалж болно.

1. Давагдашгүй хүчин зүйлийн үйлдэл (даагдашгүй хүчин зүйл);
2. Өмчлөгч нас барсан, эрх зүйн чадамжгүй болсон;
3. Эрх бүхий байгууллагын актууд төрийн эрх мэдэл (орон нутгийн засаг захиргаа), гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх боломжийг хассан.

Бусад тохиолдолд гэрээг нэг талдаа цуцалсан тохиолдолд торгууль ногдуулдаг. Дүрмээр бол торгуулийн хэмжээ нь риэлторын цалингийн хэмжээтэй тэнцүү байна. Гэсэн хэдий ч хуульчид оногдуулсан шийтгэл нь хууль ёсны биш гэдэгт итгэлтэй байна.

"Бидэнд "үйлчилгээ үзүүлэх гэрээг биелүүлэхээс татгалзах" гэсэн ойлголт байдаг. “Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай” хуулийн 32 дугаар зүйлд заасны дагуу үйлчилгээний хэрэглэгч нь ямар ч үед үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнээс татгалзаж, төлбөрийг буцаан олгохыг шаардаж болно. Мөнгөгарсан бодит зардлыг хассан. Гэсэн хэдий ч, хэрэв үйлчлүүлэгч гэрээг цуцлахыг хүсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд гэрээг дангаар цуцалсан тохиолдолд торгууль ногдуулдаг. Энэ нь зөв биш. Төлбөрийн баримтаар нотлогдсон бодит зардал гарсан бол агентлаг суутгах эрхтэй. Зардал нь төлбөрийн баримтаар нотлогдоогүй бол үйлчлүүлэгчээс ямар нэгэн мөнгө авах нь хууль бус юм."

Үйлчлүүлэгч нь гэрээг нэг талт хугацаанаас нь өмнө цуцалсны торгуулийг риэлторын бодит зардлыг төлөхөөр солихыг шаардаж болно (дашрамд хэлэхэд энэ нь төлбөрийн баримтаар баталгаажсан байх ёстой).

Гэрээнд заасан хариуцлага

Өмгөөлөгчдийн үзэж байгаагаар Екатеринбург дахь реалторууд үйлчлүүлэгчдийн өмнө зөвхөн гурван тохиолдолд л хариуцлага хүлээдэг.

1. Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхээс татгалзах (торгууль төлөх);
2. Баримт бичиг алдагдсан (риэлтор нь баримт бичгийг бие даан сэргээдэг, торгууль өгдөггүй).
3. Объектыг гуравдагч этгээдэд худалдах (объектыг худалдан авахад шилжүүлсэн хөрөнгийг худалдан авагчид буцааж өгөх, Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүгийн хэмжээгээр торгууль төлөх).

Үйлчлүүлэгч риэлторын тусламжтайгаар сонгосон орон сууцаа өмчлөх эрхээ бүртгүүлэх боломжгүй, эсхүл үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бусад хүндрэлүүд гэрээний дагуу үүсвэл үйлчлүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчаас асуух зүйлгүй болно. Гэтэл чанаргүй үйлчилгээ үзүүлсэн тохиолдолд гүйцэтгэгч хариуцах тухай Иргэний хуульд заасан байдаг. Мөн риэлторын үйлчилгээний үр дүн нь үйлчлүүлэгч орон сууц худалдан авах явдал бөгөөд үйлчлүүлэгч худалдан авсан байргүй үлдсэн тул үйлчилгээг үзүүлээгүй гэж үзэж байна.

Марина Тимощенкова, "Свердловск мужийн Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах нийгэмлэг"-ийн хамтран дарга:

"Худалдан авагч үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай холбоо барьж, агент түүнд орон сууц олж өгсөн. Худалдах, худалдах гэрээ байгуулсны дараа ийм болсон энэ орон сууцбанкны барьцаанд тавьсан. Асуудал нь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг нь үйлчлүүлэгчдээ санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгөө хариуцдаггүй бөгөөд тэр даруй бүх хариуцлагаас чөлөөлөгддөг. Харин Иргэний хуулинд худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу орон сууц нь барьцаалагдаагүй, баривчлагдах ёсгүй, өөрөөр хэлбэл гуравдагч этгээдийн эрхээс ангид байх ёстой гэж заасан байдаг. Тус агентлаг бичиг баримтыг хэрхэн шалгасан тухай түүх чимээгүй байна. Хэдийгээр худалдан авагч нь ухамсартай боловч энэ эд хөрөнгийг буцааж өгөх үүрэгтэй. Ингэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн газраас хохирлоо барагдуулж, үйлчлүүлэгчид риэлторт төлсөн хөлсийг буцаан олгосон” гэв.

***

Хэдийгээр риэлтор нь өө сэвгүй нэр хүндтэй бөгөөд бүх найз нөхөд, танил хүмүүсээс санал болгосон ч гэсэн хоёр талын ашиг сонирхлын тэнцвэрийг хангасан үйлчилгээ үзүүлэх гэрээг аль болох анхааралтай бичих хэрэгтэй. Энэ нь зөвхөн хадгалахад туслах болно бизнесийн харилцаареалтортой, гэхдээ бас нөхөрлөлийг сүйрүүлэхгүй байх.