طرق تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي. طرق وإجراءات تقييم قطع الأراضي. إجراءات تقييم القيمة السوقية

بعد تحليل إمكانيات الأرض واختيارها الخيارات الممكنةاستخدامه، يجب على المقيم أن يشرع في تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (BNEI). وهذا يعني تحديد تلك الاستخدامات من بين البدائل المعقولة والممكنة والقانونية الممكنة ماديًا والمعقولة بشكل معقول والممكنة ماليًا، والتي تؤدي إلى تحقيق أكبر قيمة للأرض.

بالإضافة إلى تحليل NEI، يمكن استخدام ما يلي لتقدير قيمة قطعة الأرض:

طريقة تحليل مقارنالمبيعات (ساب).

طريقة التقييم على أساس القيمة المتبقية.

طريقة النقل.

طريقة رسملة إيجار الأرض.

طريقة الباقي للأرض.

تحليل أفضل وأفضل استخدام قطعة أرض يوفر مقارنة بين الخيارات البديلة لتطوير (تطوير) قطعة أرض. ولكل خيار تطوير، يتم حساب القيمة المتبقية للأرض. أعلى قيمة متبقية للأرض تتوافق مع الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.

وتتمثل الخطوة الأولى في التحليل في اختيار حالات الاستخدام الممكنة بشكل معقول، مع الأخذ في الاعتبار الفرص والقيود المتاحة في السوق. يتم أخذ إمكانات الموقع والطلب في السوق وحقوق التطوير القانوني في الاعتبار. يتيح لنا هذا الإجراء تحديد الخيارات المبررة فقط لاستخدام الأراضي، وبالتالي القضاء على الحاجة إلى جمع معلومات غير ضرورية. وبالتالي، إذا كانت لوائح تقسيم المناطق تقصر تطوير الأراضي على المباني السكنية فقط، فلن يتم النظر في خيارات التطوير التجاري أو الصناعي على الإطلاق. ومع ذلك، إذا كان المحلل يعتقد أن لوائح تقسيم المناطق لموقع معين سيتم تنقيحها في المستقبل، فإن القيود الحالية المرتبطة بها لا ينبغي أن تمنع النظر في خيارات التطوير غير السكنية.

وفي المرحلة الثانية يتم تحديد تكلفة التطوير لكل من الاستراتيجيات البديلة. يتم أخذ جودة موارد الموقع والجدوى التكنولوجية لخيارات التطوير المختلفة في الاعتبار.

وفي المرحلة الثالثة، يتم تحديد الجدوى المالية لاستراتيجيات التنمية المحددة. لكل خيار، يتم إعداد بيان الدخل المتوقع. لكل استراتيجية تطوير، بناءً على الافتراضات والافتراضات حول سلوك السوق المستقبلي، يتم حساب صافي دخل التشغيل.

وفي المرحلة الرابعة يتم توزيع صافي الدخل التشغيلي بين الأراضي والمباني (المباني). يجوز للمحلل استخدام نسب الرسملة التي يتم تحديدها من معلومات السوق المتاحة أو بناءً على توقعات المستثمرين. قد يكون لكل خيار تطوير معامله المختلف. وتعتمد النسبة على مستوى المخاطرة وطول فترة استرداد رأس المال وهيكل التمويل والزيادة أو النقصان المتوقع في قيمة الكائن.

طريقة تحليل المبيعات المقارنة (SAP)يتضمن تحديد القيم السوقية لقطع الأراضي عن طريق تحويل أسعار مبيعات قطع الأراضي المماثلة إلى القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة.

في ظروفنا، يمكن استخدام هذه الطريقة لتحديد تكلفة قطع الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية وقطع أراضي الحدائق وقطع أراضي الخضروات.

وفقًا لنظرية التقييم، عند تطبيق هذه الطريقة، يجب على المثمن استخدام ستة عناصر للمقارنة:

شروط تمويل الصفقة.

شروط البيع.

وقت المبيعات.

موقع.

الخصائص البدنية.

خصائص الدخل.

يتم إجراء التعديلات المناسبة لكل عنصر من عناصر المقارنة (الجدول 8.1) بناءً على جعل المنطقة القابلة للمقارنة مماثلة لتلك التي يتم تقييمها.

تسلسل التعديلات على النحو التالي. يحصل المثمن على أرقام الأسعار المؤقتة ويطبق التعديلات اللاحقة على القيمة المعدلة السابقة.

الجدول 8.1

جدول التعديل لتقدير تكلفة قطعة أرض

	عناصر المقارنة	تعديل	السعر المعدل ألف روبل
	سعر البيع
	شروط خاصة
	شروط خاصة للبيع
	ظروف السوق (الوقت)
	موقع
	الخصائص البدنية
	قيمة العقار الذي يتم تقييمه

عند الأخذ في الاعتبار الخصائص الفيزيائية، من الضروري مراعاة التصحيحات المتعلقة بحجم الموقع والشكل غير المنتظم والموقع الزاوي.

ومن المعروف أنه كلما كانت قطعة الأرض أكبر، كلما انخفض سعر وحدة المساحة، كقاعدة عامة.

في البلدان ذات اقتصاد السوق، توجد جداول خاصة تسمح لك بمراعاة تأثير توحيد قطعة الأرض على قيمتها. في ظروفنا يجب على المثمن أن يقوم بمثل هذا التحليل بشكل مستقل، أي أنه من الضروري بناء رسم بياني، على سبيل المثال، لاعتماد سعر بيع 1 م2 أو مائة متر مربع من الأرض على مساحة المؤامرة.

ومن المعروف أيضًا أنه بنفس المساحة يتم تصنيف المنطقة المثلثة على أنها أقل من المنطقة المستطيلة بسبب إزعاج العمل عليها. لتقييم القطع المثلثة، غالبًا ما يستخدم المثمنون "قاعدة 65-35"، التي تنص على أن "قيمة قطعة أرض مثلثة ذات واجهة على الشارع ستكون حوالي 65٪ من قيمة قطعة أرض مستطيلة".

لتقييم المناطق غير المنتظمة، يمكنك استخدام تقنية عندما يتم تقسيم المنطقة إلى مستطيلات، والتي يتم تقييمها بشكل منفصل، والتكلفة الإجمالية هي مجموع تكاليف الأجزاء الفردية.

يتم تحديد تأثير موقع الزاوية من قبل المكلف التجاري للموقع. بالنسبة للمحلات التجارية ومحطات الوقود، يوفر هذا الموقع مزايا معينة، وبالتالي فإن تكلفتها ستكون أعلى. بالنسبة لقطع أراضي الحدائق وبناء المنازل الريفية، فإن موقع الزاوية يقلل من تكلفتها. لتقييم موقع الزاوية، من الضروري جمع إحصائيات معينة عن المبيعات وإجراء تحليل مناسب لهذا التأثير على المناطق لأغراض مختلفة.

طريقة التقييم على أساس القيمة المتبقية.وبموجب هذه الطريقة، يتم طرح قيمة المباني من سعر بيع العقار، مما يؤدي إلى تقدير قيمة الأرض بقيمتها المتبقية.

هذه التقنية مفيدة بشكل خاص في المناطق المتقدمة منذ فترة طويلة عندما لا تكون هناك مبيعات للأراضي الشاغرة. تعطي الطريقة نتائج أكثر دقة للمواقع ذات المباني الجديدة نسبيًا والتي تتوفر لها تقديرات التكلفة.

إذا لم تكن هناك معلومات كافية فيما يتعلق بالمبيعات، فيمكن استخدام تقديرات الخبراء لقيمتها كقيم أولية. تعتمد دقة الطريقة على مدى موثوقية تقييم الخبراء وحساب تكاليف البناء.

طريقة النقل.بالنسبة لنوع معين من العقارات ومنطقة معينة، هناك علاقة معينة بين تكلفة الأرض وتكلفة المباني. لذلك، إذا لم يكن لدى المنطقة عدد كاف من مبيعات الأراضي غير المطورة، فمن الممكن اختيار منطقة قابلة للمقارنة بها عدد كاف من المعاملات المكتملة، وتحديد النسبة النموذجية بين قيمة الأرض وقيمة المباني، و استخدم هذه النسبة في التقييم لتلك المنطقة.

وميزة هذه الطريقة هي عدم الحاجة لاستخدام طريقة التكلفة لتحديد تكلفة المباني.

طريقة رسملة إيجار الأرض.يمكن استخدام هذه الطريقة عندما يتم تأجير الأرض بشكل منفصل عن المباني والهياكل.

إذا كانت اتفاقية الإيجار حديثة أو تعكس بدقة سوق الإيجار الحالي، فيمكن رسملة صافي مبلغ الإيجار مباشرة في قيمة ملكية الأرض.

مثال: تم تأجير قطعة أرض مؤخرًا بشرط أن تنسب تكاليف التشغيل إلى المستأجر بمبلغ 100000 روبل سنويًا لمدة 10 سنوات. معدل الرسملة - 15%. تحديد تكلفة قطعة الأرض.

الحل: 100000: 0.15 = 666700 روبل.

طريقة الباقي للأرض.تعتمد الطريقة على مبدأ الإنتاجية المتزايدة. يتم احتساب قيمة الأرض على أنها الباقي بعد الأخذ في الاعتبار جميع المدفوعات اللازمة المرتبطة بتكاليف العمالة ورأس المال والإدارة.

مثال: من الضروري تقييم قطعة أرض مساحتها 16 هكتاراً مخصصة للتطوير السكني، مع كمية مسموحة قدرها منزل واحد لكل 10 أفدنة. يبيع المالك مواقع بمساحة 0.1 هكتار، مع مراعاة المناظر الطبيعية والاتصالات، مقابل 175000-220000 روبل (في المتوسط ​​200000 روبل). ستتطلب تكاليف إعداد الموقع والمناظر الطبيعية والاتصالات 14 مليون روبل. وتبلغ تكاليف التصميم والتكاليف الإدارية وتكاليف المعاملات والتكاليف العامة الأخرى في المتوسط ​​لمثل هذه المشاريع 25% من إجمالي سعر المبيعات. تبلغ رسوم القرض المسموح بها وتكاليف الصيانة والأرباح 40٪ من صافي الدخل. تحديد تكلفة قطعة الأرض.

1. سعر البيع المتوقع لقطع الأراضي 160 * 200000 = 32 (مليون روبل)

2. تكاليف التطوير - 14 (مليون روبل)

3. التكاليف العامة (25%) - (8 مليون روبل روسي)

4. صافي الدخل باستثناء الربح - (البند 1. – (البند 2 + البند 3)) - 10 (مليون روبل)

5. تكاليف الملكية والأرباح (40٪ من 10.000.000) - 4 (مليون روبل)

تكلفة الأراضي غير المطورة هي 6 (مليون روبل).

كيف يتم تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض؟ كم تكلفة مائة متر مربع من الأرض؟ هل من الممكن معرفة القيمة السوقية للأرض من خلال الرقم المساحي؟

عند بيع أي منتج أو خدمة، فإننا نفرض ما نعتبره سعرًا عادلاً. للقيام بذلك، نجد إعلانات مماثلة ونقارنها بإعلاناتنا. علي أية حال هي ليست دائما "ممكنة. خاصة بالنسبة للأشياء غير النمطية المعروضة للبيع، على سبيل المثال، لبعض قطع الأراضي.

اسمي فاليري تشيماكين. كمستشار ل قضايا قانونية، في هذا المقال سأتحدث عن القيمة السوقية للأرض.

سأتحدث أيضًا عن مكان وكيفية طلب تقييم القيمة السوقية للأرض.

1. ما هي القيمة السوقية لقطعة أرض ولماذا تحتاج إلى معرفتها

في ظروف التداول التجاري الحر للأراضي، يتم تحديد أسعار قطع الأراضي من قبل السوق. في أغلب الأحيان، تكلف الكائنات من نفس النوع في منطقة معينة نفس التكلفة تقريبًا. ويحدث ذلك لأن السوق قادر على التنظيم الذاتي، على الرغم من الفوضى الظاهرة.

وبناء على ما قيل، دعونا صياغة تعريف.

هذا هو السعر الذي يمكن بيعه به خلال فترة زمنية معقولة في السوق الحرة مع الرضا المتبادل عن نتائج الصفقة من كلا الجانبين.

أين يمكنني معرفة القيمة السوقية لقطعة أرض؟ في معظم الحالات، الجواب على هذا السؤال واضح. يكفي فتح أي موقع يحتوي على إعلانات ودراسة العروض في المنطقة التي تقع فيها الأرض. ومع ذلك، إذا لم تكن هناك قطعة أرض مماثلة للبيع، فسيتعين عليك اللجوء إلى مساعدة المثمنين.

إذا كنت بحاجة إلى رأي خبير رسمي، على سبيل المثال، لمحكمة، فسيتم أيضًا إجراء رأي مستقل. اقرأ مقالتنا الخاصة عن جوهر هذا المفهوم. يستخدم الخبراء أساليب تقييم مختلفة لتحديد القيمة السوقية للموقع، اعتمادًا على الغرض من الأرض.

على سبيل المثال، بالنسبة لقطعة أرض زراعية، تستخدم الصيغة عامل الربح المحتمل من الصيانة زراعةأو الإنتاج التجاري. حساب القيمة السوقية لقطعة أرض صناعية يأخذ في الاعتبار أيضًا الدخل المحتمل، ولكن من الأنشطة الاقتصادية الأخرى.

2. كم تبلغ تكلفة مائة متر مربع من الأرض - نظرة عامة على العوامل الرئيسية التي تؤثر على القيمة السوقية لقطعة الأرض

دون التعمق في إجراءات تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، سأشير إلى أن هناك العشرات من العوامل التي تؤثر على تكوينها.

وهنا أهمها.

العامل 1. موقع الموقع

وهذا هو العامل الأكثر أهمية، لأنه له تأثير حاسم على تكوين الأسعار. وكلما كانت الأرض أقرب إلى المدن الكبرى، كلما زادت تكلفتها.

مثال

لقد قمت مؤخرًا ببيع قطعة أرض مساحتها 17 فدانًا المناطق الريفيةمع الاتصالات، ولكن على بعد 200 كم من الأقرب مدينة كبيرةمقابل 100 ألف روبل فقط. بعد ذلك مباشرة، حصل على 20 فدانًا من الأراضي داخل تيومين، على الرغم من عدم وجود اتصالات، ولكن مقابل 1.5 مليون روبل.

هذه هي البنسات مقارنة بسعر الأراضي في ضواحي النخبة في موسكو. وحتى داخل حدود نفس المنطقة المساحية، فإن أسعار قطع الأراضي في نفس المنطقة تختلف بشكل كبير، على الرغم من التشابه. ان ذلك يعتمد على الخصائص الفرديةالمحددة في القسم الفرعي التالي.

العامل 2. حالة التربة والتضاريس

يشتري الناس قطع الأراضي ليس فقط لبناء منزل، ولكن لمزيد من الترفيه النشط. لذلك يجب أن يسعد الموقع الشخص به مظهر، القرب من الغابة أو النهر أو البحيرة، خصوبة التربة. الأخاديد والخنادق وغيرها من الأشكال الأرضية غير المرغوب فيها تقلل التكلفة بشكل كبير، كما تفعل التربة المستنقعية أو المالحة.

العامل 3. ​​وجود المباني في الموقع وحالتها

القيمة السوقية لقطع الأراضي التي بها مبنى سكني أعلى بكثير. فهو يشمل أيضًا سعر المبنى نفسه، حتى لو كان منزلًا قديمًا متهدمًا سيتعين هدمه. ومع ذلك، فإن حالة المباني مهمة أيضًا. من الواضح أن قطعة الأرض التي تحتوي على كوخ أكثر قيمة بكثير من قطعة الأرض التي تحتوي على حظيرة.

العامل 4. الاتصال بشبكات الاتصالات

غالبًا ما تقوم البلديات بتمويل بناء خطوط المرافق في مواقع بناء المساكن الفردية (IHC). إمدادات الكهرباء والغاز والمياه تزيد بشكل كبير من تكلفة الأراضي.

مثال

قطعة الأرض التي اشتريتها لا تحتوي على اتصالات أو حتى طرق وصول، لذا فهي تكلف 1.5 مليون روبل. أرض مماثلة في أقرب قرية مأهولة تكلف ما لا يقل عن 3 ملايين روبل. وهذا يعني أن لدي فرصة لتحقيق ربح جيد بعد تركيب شبكات المرافق.

العامل 5. احتمالية تحقيق الربح خلال فترة معينة من استخدام الموقع

الأراضي المخصصة للأغراض الزراعية أو لبناء المنشآت الصناعية مخصصة لإنتاج السلع المادية، مما يعني أنها قادرة على توليد الربح. تعتبر المناطق القريبة من الطرق السريعة الفيدرالية ذات قيمة خاصة. ويتم تضمين هذا الدخل المحتمل أيضًا في القيمة السوقية لهذه قطع الأراضي.

3. من المسؤول عن تحديد القيمة السوقية للأرض - نظرة عامة على الخيارات الرئيسية للمثمنين

بالنسبة لأي إجراءات ذات أهمية قانونية، لا يكفي أن تعرف ببساطة سعر قطعة الأرض الخاصة بك. من الضروري الحصول على رأي رسمي من المثمنين المحترفين، الذي تم إعداده وفقًا لقانون أنشطة التقييم.

دعونا نلقي نظرة على من يحدد القيمة السوقية لقطعة أرض وكيف يتم تحديدها وأين يجب التوجه لتحقيق ذلك.

الخيار 1. مكتب التقييم المتخصص

اليوم هناك العديد من الشركات التجارية العاملة في أنواع مختلفةأنشطة التقييم. الشرط الأساسي هو أنه يجب أن يكونوا كذلك المنظمات ذاتية التنظيم(إس آر أو). تقوم هذه الشركات بإجراء التقييمات فقط، ولكنها لا تقدم خدمات أخرى، مثل الخدمات القانونية.

الخيار 2. المثمن الخاص المستقل

لا يحظر القانون الانخراط في أنشطة التقييم الفردية، لذلك يمكنك أيضًا العثور على مثمن خاص. ويستخدم نفس مبادئ التقييم في تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض كموظف في أي شركة. ويخضع المثمن الخاص لنفس القانون الخاص بأنشطة التقييم.

الخيار 3. وكالة عقارية

أي وكالة عقارية كبيرة لديها مثمنين ضمن موظفيها. لذلك، إذا قررت بيع قطعة أرض من خلال وكالة عقارية ولا تعرف السعر الذي ستحدده، فهم في خدمتك. هذا مناسب جدًا، حيث سيتم دفع عملهم من العمولات.

الخيار 4. شركة محاماة

العديد من مكاتب المحاماة لا تقتصر على تقديم المساعدة القانونية للعملاء. أنها توفر خدمات الفحص والتقييم. يُنصح بالاتصال بهذه المكاتب عندما لا تحتاج فقط إلى معرفة تكلفة العقار، ولكن أيضًا للحصول على المساعدة القانونية. على سبيل المثال، تطلب المحكمة تقسيم الممتلكات مع زوجك السابق، لكنك لا توافق على تقييمه.

ومن الشائع بشكل خاص اللجوء إلى المحكمة لتقليل القيمة المساحية من أجل دفع ضرائب أقل. للقيام بذلك، يتم تنفيذ إجراء التحدي بعد ذلك، ولكن من الأفضل أن تقرأ عن هذا في مقالتنا الخاصة.

4. كيفية معرفة القيمة السوقية لقطعة أرض - تعليمات خطوة بخطوة

إذا كنت لا تعرف كيفية حساب القيمة السوقية لقطعة أرض، ولكنك تحتاجها فقط كمرجع، وليس لتنفيذ إجراءات ذات أهمية قانونية، فاستخدم خدعة واحدة. الآن تحاول الدولة تقريب القيمة المساحية من القيمة السوقية من أجل تحصيل المزيد من الضرائب. المعلومات المتعلقة بالقيمة المساحية متاحة في قاعدة بيانات Rosreestr.

لذلك، قم بحساب القيمة السوقية التقريبية لقطعة أرض عبر الإنترنت باستخدام رقمها المساحي. للقيام بذلك، قم بزيارة موقع Rosreestr أو أي شركة وسيطة وأدخل الرقم في نموذج بحث خاص. بدلاً من رقم المساحية، يُسمح بإدخال عنوان، ولكن فقط إذا كان موجودًا رسميًا بالفعل.

عندما تحتاج إلى ورقة رسمية عن القيمة السوقية لقطعة أرض، على سبيل المثال، لتسجيل حق الإيجار، ثم اتصل المثمنين المحترفين. كيفية القيام بذلك - واصل القراءة.

الخطوة 1. اختر شركة التقييم

اعتمادا على حجم وتعقيد العمل، اختر المثمن المستقلأو الاتصال بشركة التقييم. ل الاختيار الصحيحالشركات، قم أولاً بالاستعلام عن جميع تلك المتوفرة في منطقتك.

اسأل معارفك وأصدقائك وجيرانك. فجأة استخدم شخص ما مؤخرًا خدمات المثمن. قراءة المنتديات. ونتيجة لذلك، تحتاج إلى اختيار الشركة الأمثل من حيث التكلفة وجودة الخدمات المقدمة.

الخطوة 2. تحديد عدد من الأسئلة للخبير

قبل إبرام العقد، عليك أن تقرر الأسئلة التي تريد طرحها على الخبير. يوصى بتسوية جميع الفروق الدقيقة معه على الفور.

أسئلة للخبير:

• هل سيقوم بزيارة الموقع أو إجراء تقييم بناءً على المستندات؛
• ما هو مدرج في تكلفة الخدمات؛
• ما هي الطريقة التي سيستخدمها لتقييم الموقع؟
• كم من الوقت سيستغرقه في العمل؟

لا تنس أن تنظر إليه للحصول على بعض الأمثلة لتقييم القيمة السوقية لقطعة أرض. بالنظر إليه، سوف تفهم مدى مسؤولية ودقة عمل المثمن وما إذا كان نموذج التقرير يلبي المتطلبات.

الخطوة 3. تقديم الوثائق اللازمة

لتنفيذ العمل، سوف يحتاج المثمن الوثائق الفنيةإلى قطعة الأرض، بالإضافة إلى المستندات التي تؤكد ملكيتك.

إذا لم يكن لديك شيء ما، فيمكنك دائمًا طلب ما تفتقده على موقع Unified State Register 365. ما عليك سوى الانتقال إلى هذه البوابة وسترى المستندات التي يقومون بإعدادها. هناك، في نموذج البحث، أدخل الرقم المساحي لقطعة الأرض واحصل على معلومات من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN). انه مجانا.

إذا كنت بحاجة إلى شهادة مساحية رسمية، أو مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات أو الوثائق الفنية للموقع - ادفع المال وسوف يقومون بتسليم كل ذلك إليك عن طريق البريد. الشهادات الرسمية والوثائق الأخرى تحمل أختام Rosreestr. إذا لم تكن هناك حاجة للطباعة، فإن تكلفة الخدمة أقل بكثير.

الخطوة 4. ادفع مقابل الخدمة وأبرم اتفاقية

بعد أن تكون جميع المستندات جاهزة، قم بالدخول في اتفاقية ودفع ثمن الخدمة. تأكد من قراءة شروط العقد بعناية. ويجب أن يحدد مسؤولية المثمن عن المشاكل التي تنشأ بسبب خطأه بسبب التقدير غير الصحيح للقيمة السوقية لقطعة الأرض.

الخطوة 5. الاتفاق على تاريخ ووقت التقييم

نظرًا لأنه في أغلب الأحيان، من أجل إجراء تقييم مختص وصحيح، من الضروري فحص الموقع نفسه، والاتفاق مسبقًا مع المتخصص على وقت وتاريخ هذا الحدث. بعد كل شيء، فقط بعد الانتهاء منه، سيكون قادرا على المتابعة مباشرة إلى الحسابات. بالمناسبة، اسأل مقدما ما إذا كانت زيارته مدرجة في تكلفة الخدمة بأكملها. إذا لم يكن الأمر كذلك، فاكتشف ما إذا كان يتعين عليك الدفع فورًا أم لاحقًا.

الخطوة 6. انتظر وصول الأخصائي

في اليوم والوقت المحددين، قابل الأخصائي واصطحبه إلى الموقع. البقاء في مكان قريب أثناء التفتيش. قد تكون هناك بعض الأسئلة التوضيحية فيما يتعلق بالخصائص الفردية للموقع. قد تكون هذه نوعية التربة، ودرجة الفيضانات في الربيع، ووجود عوامل مخفية أخرى تعتبرها ضرورية لأخذها في الاعتبار.

الخطوة 7

يحتوي تقرير تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض على معلومات حول مالك العقار والمثمن. أحد العناصر المهمة في التقرير هو وصف المنهجية وأساسها القانوني.

على سبيل المثال، لا يجوز استخدام طريقة التقييم الشامل في تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي إلا فيما يتعلق بالأرض القياسية المخصصة للبناء داخل حدود المناطق المأهولة بالسكان.

يتم استخدام طرق مختلفة تمامًا لتحديد القيمة السوقية لأراضي الغابات والأراضي الزراعية وأراضي المنشآت الصناعية، بالإضافة إلى أي قطع أرض غير نمطية. وينتهي أي تقرير بخاتمة تشير إلى القيمة السوقية.

إذا كنت ترغب في استشارة هذه المسائل القانونية أو غيرها بمزيد من التفاصيل، يرجى زيارة الموقع الإلكتروني لشركة Pravoved. هناك سوف تجد نموذجا مناسبا تعليق، والتي من خلالها يمكنك طرح سؤال على المحامي.

اذكر مشكلتك بإيجاز ووضوح. ونتيجة لذلك، سوف تتلقى إجابة شاملة مع خوارزمية محددة من الإجراءات لحل المشكلة. تكلفة هذه الاستشارة عبر الإنترنت أقل من 1000 روبل.

5. المساعدة المهنية في تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض - مراجعة شركات التقييم TOP-3

عند الاتصال بشركة تقييم، يجب أن نكون واثقين من احترافية المتخصصين. علاوة على ذلك، نحن لا نريد أن ندفع مبالغ زائدة.

أقدم أدناه نظرة عامة على 3 شركات تقييم معروفة حيث لن يكلف طلب تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض الكثير.

تقدم هذه الشركة خدمات التثمين العقاري للبنوك. إذا كنت ترغب في الحصول على قرض مضمون بقطعة أرضك، وكانت القيمة المساحية منخفضة جدًا، فاتصل بشركة Yurdis. إنه يعمل مع معظم البنوك الروسية الكبرى. إنهم يثقون بها، لذا تأكد من تقييم موقعك بشكل مناسب وستحصل على القرض الذي تريده.

هنا يمكنك طلب ما تريد استخدامه كضمان. مثمنو الشركة على استعداد لاحتساب قيمة تصفية العقار والتي تقل بنسبة 20% عن القيمة السوقية. هناك حاجة للبيع السريع. تكلف هذه الخدمات 4 آلاف روبل فقط، وهو أقل بكثير من المنافسين.

تقدم الشركة جميع أنواع خدمات التقييم. وتقدر قيمة قطع الأراضي في ثلاثة طرق مختلفةبالاتفاق مع العميل: مع أو بدون فحص الكائن، عن طريق الإصدار رأي الخبراءحول قيمة الأرض دون إجراءات التقييم.

ما هي مميزات استشارة التقييم الاحترافي:

№	ميزة	فائدة
1	قوة قانونية	سيتم قبول التقرير في أي محكمة أو بنك أو جهة حكومية
2	معرفة ظروف سوق موسكو	وهي تأخذ في الاعتبار هيبة المنطقة وكثافة البناء والعوامل البيئية
3	مصداقية	يتم تحقيق ذلك من خلال تحليل شامل لحالة السوق في وقت محدد
4	راحة	ويمكن طلب الخدمة من خلال الموقع الإلكتروني، مع مراعاة كافة رغبات العملاء
5	كفاءة	يتم الانتهاء من جميع الأعمال في أقصر وقت ممكن

على موقع الشركة يقترح إنشاء المنطقة الشخصية، والتي من خلالها يكون من السهل جدًا التحكم في تنفيذ خدمات تقييم الأراضي. من السهل أيضًا تتبع سجل طلباتك هناك. تتوافق جميع التقارير تمامًا مع القانون الذي يضمن قبولها في البنوك والمحاكم و وكالات الحكومةيقوم المتخصصون بإجراء الحسابات باستخدام برامج خاصةمما يقلل من احتمالية الخطأ إلى الحد الأدنى.

الموقع لديه حتى آلة حاسبة على الانترنت، والتي يمكنك من خلالها إجراء تقييم مجاني لبعض الكائنات. يعمل المثمنون في أي وقت وهم على استعداد لتلبية الطلبات العاجلة حتى في عطلات نهاية الأسبوع. وتقدم الشركة المزيد من المميزات شروط مربحةالتعاون مع العملاء العادية.

تقنيات

القواعد الارشاديةلتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي

1. أحكام عامة

تم تطوير هذه التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي من قبل شركة Quinto-Consulting CJSC كجزء من مشروع التطوير والنشر والتوزيع وسائل التعليمحول الجوانب المختلفة لتقييم الأراضي بتكليف من مركز LARIS.

تأخذ هذه التوصيات المنهجية في الاعتبار تجربة إجراء أعمال التقييم وفقًا للقانون الاتحادي رقم 135 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، بالإضافة إلى معايير التقييم الفيدرالية FSO 1، FSO 2، FSO 3، الإلزامية للاستخدام من قبل موضوعات أنشطة التقييم.

تهدف هذه المنهجية إلى تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي للمشاركين في علاقات الأراضي.

2. المفاهيم الأساسية

قطعة أرض- جزء من سطح الأرض (بما في ذلك طبقة التربة) موصوفة حدوده ومعتمدة بالطريقة المقررة.

يمكن أن تكون قطعة الأرض قابلة للتقسيم وغير قابلة للتجزئة. القابلة للتقسيم هي قطعة أرض يمكن تقسيمها إلى أجزاء يشكل كل منها بعد التقسيم قطعة أرض مستقلة يمكن تنفيذ الاستخدام المسموح بها دون تحويلها إلى أرض من فئة مختلفة، إلا في الحالات التي يحددها القانون الاتحادي القوانين.

تحسينات الأراضي- المباني والهياكل والهياكل ومرافق البنية التحتية الهندسية الموجودة داخل قطعة الأرض، وكذلك نتائج العمل والتأثيرات الأخرى (التغيرات في التضاريس، واستخدام الأسمدة، وما إلى ذلك) التي تغير الخصائص النوعية لقطعة الأرض.

القيمة السوقية لكائن التقييم- السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن أن يتم به التصرف في العقار موضوع البيع السوق المفتوحفي بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف المعاملة بشكل معقول، ولديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا تتأثر قيمة سعر المعاملة بأي ظروف استثنائية.

طريقة التقييم— طريقة لحساب قيمة كائن التقييم في إطار أحد أساليب التقييم.

تاريخ التقييم— التاريخ التقويمي الذي يتم فيه تحديد قيمة الشيء المثمن.

سعر- مقدار الأموال المعروضة أو المدفوعة مقابل العقار محل التقييم أو ما يعادله.

التناظرية لكائن التقييم- شيء آخر مماثل في الخصائص الأساسية الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها لموضوع التقييم، ويكون سعره معروفا من خلال معاملة تمت في ظروف مماثلة.

القيمة النهائية لكائن التقييم- قيمة قيمة كائن التقييم، التي تم الحصول عليها نتيجة لتعميم نتائج حسابات قيمة كائن التقييم، التي يبررها المثمن، باستخدام أساليب مختلفة للتقييم وطرق التقييم.

معدل عائد خالي من المخاطر- معدل العائد على الاستثمار مالإلى الأصول الأكثر موثوقية.

خصم- عملية تحديد القيمة الحالية للإيرادات والمصروفات المستقبلية.

إيجار الأرض- الدخل الناتج عن قطعة الأرض.

عامل التكلفة- العامل الذي يؤثر تغيره على القيمة السوقية لقطعة الأرض.

3. المبادئ الأساسية لتقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض

يعتمد تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض على المبادئ التالية.

مبدأ المنفعة— قطع الأراضي القادرة على تلبية احتياجات المستخدم (المستخدم المحتمل) لفترة معينة لها قيمة سوقية.

مبدأ العرض والطلب— تتشكل القيمة السوقية لقطعة الأرض نتيجة تفاعل العرض والطلب في السوق وطبيعة المنافسة بين البائعين والمشترين.

يتميز الطلب عادة بعدد الأشياء التي يكون المشترون مستعدين أو قادرين على شرائها خلال فترة زمنية معينة بالقيمة السوقية السائدة في وقت معين. ويتميز العرض بعدد الأشياء المعروضة للبيع في السوق في الوقت الحالي بسعر محدد. تحدد العلاقة بين العرض والطلب مستوى السعر في سوق الأراضي المتوازنة.

هناك ثلاث حالات محتملة للعلاقة بين العرض والطلب:

• العرض والطلب متساويان، نتيجة لمعاملات السوق، يتم تشكيل سعر سوق عادل متوازن للعقارات؛
• يتجاوز الطلب العرض، وترتفع الأسعار في السوق، وتتشكل أسعار المضاربة، وينشأ خطر الحمائية والفساد، مما يؤدي إلى تدمير السوق؛
• يتجاوز العرض الطلب، وتنخفض الأسعار، ويحدث ركود في السوق.

في البلدان ذات اقتصاد السوق المتوازن، تحل هذه الدول محل بعضها البعض بشكل دوري اعتمادًا على العوامل المتعلقة بالحالة العامة للاقتصاد والعمليات الاجتماعية والديموغرافية وغيرها.

في ظل ظروف عدم التوازن للاقتصاد الانتقالي، وهي سمة من سمات روسيا، لا يكون لهذا المبدأ في كثير من الأحيان تأثير كبير، حيث يتم تنظيم العرض والطلب إلى حد كبير إداريا، وغالبا ما يرجع ذلك إلى انخفاض كبير في سعر العرض لقطع الأراضي.

مبدأ الاستبدال- لا يمكن أن تتجاوز القيمة السوقية لقطعة أرض التكاليف الأكثر احتمالية للحصول على قطعة ذات منفعة مماثلة.

ويفترض هذا المبدأ توافر الخيارات أمام المشتري، أي أن تكلفة العقار (الأرض) تعتمد على ما إذا كانت هناك أشياء مماثلة في السوق أو أشياء تحل محل هذه الأشياء. يوضح المبدأ أن تكلفة كائن معين يجب ألا تتجاوز تكلفة شراء كائن مماثل (قطعة أرض) في السوق. وبالتالي، يتم تحديد قيمة قطعة أرض معينة من خلال أقل سعر يمكن شراء قطعة أرض مماثلة بنفس المؤشرات الأساسية، بما في ذلك المنفعة والربحية المحتملة.

في موسكو، وخاصة في الجزء المركزي من المدينة، كما هو الحال في معظم المدن الأخرى ذات المظهر المعماري الراسخ تاريخيا، يكاد يكون من المستحيل العثور على قطع أرض شاغرة متطابقة تماما. إن تفرد كل قطعة أرض يخلق صعوبات معينة للبيع في سوق الأراضي والتطوير اللاحق، ولكنه يساهم في تكوين ما يكفي من مستوى عالأسعار السوق. يبدو وضع السوق مختلفًا في المدن الجديدة، ومناطق التطوير الشامل الجديدة، حيث يكون مستوى توحيد حلول التخطيط الحضري المعماري أعلى وبالتالي يوجد المزيد من قطع الأراضي من نفس النوع. وهنا يتجلى مبدأ الاستبدال بشكل كامل، مما يساعد على استقرار أسعار السوق عند مستوى منخفض نسبيا.

مبدأ الانتظار— تعتمد قيمة القيمة السوقية لقطعة أرض على القيمة المتوقعة ومدة واحتمال الحصول على الإيجار منها.

تعتمد القيمة السوقية لقطعة الأرض على الدخل المتبقي بعد سداد عوامل الإنتاج المنجذبة إلى قطعة الأرض من أجل النشاط الريادي.

ويبين هذا المبدأ أن قيمة العقار - القيمة الحالية لكل الدخل المستقبلي الذي يتم الحصول عليه من استخدامه (بما في ذلك بيع وقيمة العقارات، وفي المقام الأول الأراضي) - تنمو باستمرار بسبب زيادة الطلب ومحدودية العرض.

لكن هذا المبدأ لا يعني أن مالك العقار (الأرض) يجب أن ينتظر فعلياً ارتفاع سعر العقار أو الربحية من تأجيره. إنه يعكس فقط حقيقة أن استخدام العقارات، والأراضي، هو في الأساس ذو طبيعة طويلة الأجل. لذلك، عند تقييم عقار ما، يجب أن تتذكر أن قيمته لا تساوي ذلك دائمًا متوسط ​​السعر، والتي تم تطويرها في السوق لأشياء مماثلة في وقت التقييم. قد تكون القيمة الحالية لكامل مبلغ الدخل أعلى بكثير.

مبدأ التأثير الخارجي— القيمة السوقية لقطعة أرض تعتمد على تأثير العوامل الخارجية.

مبدأ المراسلات- الكائن الذي تم تقييمه (قطعة الأرض) له أعلى قيمة، بشرط أن يكون مماثلاً إلى حد ما للأشياء المحيطة به في الاستخدام والحجم والأسلوب، مع الحد الأدنى من التكاليفلتطويرها. وبعبارة أخرى، إذا كان كل شيء القوى الاقتصادية، والتي تحدد الحد الأقصى من المنفعة والربحية لموقع معين، متوازنة بأفضل طريقة ممكنة.

وبالتالي، بالنسبة لقطعة أرض معينة وعقار موجود أو منشأ عليها، يجب أن تتحقق الشروط بحيث تتناسب تكاليف اقتنائها وتطويرها مع تكلفة أو ربحية العقار المنشأ عليها. أحد معايير التحقق من امتثال تقييم قطعة الأرض لهذا المبدأ هو حصة قيمة قطعة الأرض نفسها في القيمة الإجمالية للعقارات الموجودة عليها.

وفي الجزء الأوسط من موسكو، تقترب هذه النسبة من المؤشرات المميزة للمدن الكبيرة الأخرى في العالم. لذلك، فإن النمو الإضافي في أسعار قطع الأراضي في وسط المدينة يعد صغيرًا نسبيًا (باستثناء قطع الأراضي المخصصة لتشييد المباني الشاهقة)، وقد يرجع ذلك بشكل أساسي إلى زيادة أخرى في تكاليف البناء وأسعار العقارات مع تحسن في صفاتها الاستهلاكية.

يتيح لنا تطبيق هذا المبدأ فصل تكلفة قطعة الأرض نفسها عن التكلفة الإجمالية للعقار.

مبدأ الاستخدام الأفضل— يتم تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية لها.

الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض هو الاستخدام الأكثر ترجيحًا لقطعة الأرض، والذي يكون ممكنًا ماديًا، ومبررًا بشكل معقول، ويتوافق مع المتطلبات القانونية، وممكنًا من الناحية المالية، ونتيجة لذلك ستكون قيمة قطعة الأرض هي الحد الأقصى. يتم تحديد الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض مع الأخذ بعين الاعتبار تقسيمها المبرر المحتمل إلى أجزاء منفصلة تختلف في الشكل والنوع وطبيعة الاستخدام. أفضل استخدام قد لا يكون الاستخدام الحالي للأرض.

عند تحديد الاستخدام الأكثر فعالية، يتم أخذ ما يلي بعين الاعتبار:

• غرض خاصوالاستخدامات المسموح بها؛
• وأساليب استخدام الأراضي السائدة في المنطقة المجاورة مباشرة لقطعة الأرض التي تم تقييمها؛
• التغيرات المتوقعة في سوق الأراضي؛
• الاستخدام الحالي للأرض.

عند تقييم قطعة أرض، من بين جميع الخيارات الممكنة (المسموح بها) لاستخدامها، يتم اختيار الأفضل والأكثر ربحية، وهذا هو ما يستخدم للتقييم.

في هذه الحالة، كما ذكرنا سابقًا، يتم أخذ خيارات الاستخدام هذه فقط في الاعتبار والتي تتوافق أولاً مع المعايير القانونية (بما في ذلك قيود التخطيط الحضري ومتطلبات الحماية بيئة، الآثار التاريخية، الهندسة المعمارية، المناظر الطبيعية للمنطقة المجاورة)، والتي، ثانيا، تنفيذها ممكن ماديا والتي، ثالثا، تولد الدخل (إذا كنا نتحدث عن التقييم التجاري). ونتيجة لذلك، يتم اختيار حالة الاستخدام التي يمكن من خلالها الحصول على الحد الأقصى للسعر، مع مراعاة جميع القيود القانونية والتخطيط العمراني والبيئي وغيرها.

إذا كان الموقع خاليا من المباني، يتم تحديد المنشأة التي يمكن بناؤها على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع، مع مراعاة جميع القيود القائمة.

في حالة وجود مبنى في الموقع يتم إجراء تحليل هل زيادة تكلفة الموقع بقيمة تكلفة هذا المبنى أو تخفيضها بمقدار تكلفة هدم هذا المبنى مع تحديد الخيار أفضل استخدامقطعة الأرض هذه، بطبيعة الحال، مع مراعاة القيود القائمة.

هذا المبدأ هو الأكثر قابلية للتطبيق على تقييم قطع الأراضي الشاغرة. لتقييم قطع الأراضي المبنية، يعد استخدامه أكثر تعقيدًا، لأنه يسمح بفصل قيمة قطعة الأرض نفسها عن قيمة المجمع العقاري بأكمله. إن المبنى أو الهيكل الذي يقع على قطعة أرض لا يتمتع دائمًا بأكبر قيمة أو يولد أكبر دخل. بالإضافة إلى ذلك، مع مرور الوقت، نتيجة للتآكل الطبيعي للمبنى، والتغيرات في ظروف السوق وعوامل أخرى، قد تنخفض قيمة العقار ككل بشكل كبير، في حين قد تظل القيمة السوقية لقطعة الأرض دون تغيير وحتى زيادة.

وبالتالي، فإن مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة يسمح لنا بتقدير أقصى قيمة ممكنة للإيجار الأرضي من قطعة أرض معينة، بغض النظر عما إذا كان الموقع مبنيًا أم لا، وما هو المبنى أو الهيكل الموجود عليه في وقت البناء. تقدير.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن هذا المبدأ مهم عند تقييم ليس فقط قطع الأراضي الفردية، ولكن أيضًا المناطق الحضرية الكبيرة. استخدامه يجعل من الممكن تحسين سياسات الأراضي والتخطيط الحضري للمدينة بناءً على حسابات اقتصادية صارمة.

يتعلق هذا أولاً بتحسينات الأراضي الحضرية المملوكة للمدينة، أي ممتلكاتها الأرضية.

تتغير القيمة السوقية لقطعة الأرض بمرور الوقت ويتم تحديدها في تاريخ محدد (تاريخ التقييم).

4. أساليب التقييم

هناك ثلاثة أساليب مقبولة بشكل عام للتقييم:

• النهج المقارنتعكس مجموعة عوامل التسعير لسوق معين (العرض والطلب، والمنافسة، والقيود، وما إلى ذلك) الموجودة في تاريخ التقييم؛
• منهجية الدخليعكس مواقف المشتري الأكثر احتمالا (المستثمر)؛
• نهج فعال من حيث التكلفةمما يعكس وجهة النظر حول إنشاء كائن التقييم من منظور التكاليف المتكبدة.

يتم اختيار طريقة أو أخرى للتقييم بناءً على تفاصيل الكائن الذي يتم تقييمه، وخصائص سوق معينة وتكوين المعلومات الواردة في المعلومات المقدمة.

بشكل عام، إذا كانت هناك معلومات كافية عن السوق للتقييم، فيجب استخدام الأساليب الثلاثة جميعها. إن استحالة أو قيود استخدام أي من الأساليب لها ما يبررها في تقرير التقييم.

يتم إجراء حسابات التكلفة ضمن كل من الأساليب الثلاثة الموضحة أعلاه باستخدام الطرق المناسبة (المخطط 1).

مخطط 1

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في كل من الأساليب وميزات الطرق المستخدمة للتقييم.

4.1. النهج المقارن

يتم استخدام النهج المقارن لتحديد قيمة العقار المعني من خلال مقارنة أسعار المبيعات الأخيرة لقطع أراضي مماثلة في سوق حرة تعمل بكفاءة حيث يقوم المشترون والبائعون الراغبون بشراء وبيع عقارات مماثلة، واتخاذ قرارات مستقلة. ويستند هذا النهج إلى مبدأ الاستبدال: فالمشتري الحكيم لن يدفع مقابل تقييم العقار مبلغاً أكبر من المبلغ الذي يمكن شراء قطعة أرض ذات جودة ومنفعة مماثلة في السوق من أجلها.

من خلال الحصول على معلومات موثوقة كافية عن بيع قطع الأراضي لفترة معينة من نفس نوع الاستخدام الذي يتم تقييمه، يتيح لنا نهج مقارنة مبيعات السوق الحصول على القيمة السوقية الأكثر دقة لقطعة أرض في سوق معينة.

وفي إطار المنهج المقارن يتم استخدام ما يلي: طريقة المقارنة (البيع)، طريقة التخصيص، طريقة التوزيع. دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل من الأساليب.

طريقة مقارنة المبيعات

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي التي تشغلها المباني والهياكل (فيما يلي - قطع الأراضي المبنية)، وقطع الأراضي التي لا تشغلها المباني والهياكل (فيما يلي - قطع الأراضي غير المطورة). وشرط تطبيق الطريقة هو توافر معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي غير المطورة التي تماثل تلك التي يجري تقييمها. وفي غياب معلومات موثوقة عن أسعار التعاملات مع قطع الأراضي، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب).

• اختيار العوامل الرئيسية لقيمة الأرض؛
• تحديد أسعار بيع قطع الأراضي - نظائرها؛
• تحديد طبيعة ومدى الاختلافات بين كل نظير وقطعة الأرض التي يتم تقييمها لكل عامل من عوامل التكلفة المختارة؛
• تحديد التعديلات على أسعار نظائرها، بناءً على طبيعة ودرجة اختلاف كل نظائرها عن قطعة الأرض؛
• تعديل الأسعار لكل نظير، وتذليل الاختلافات عن قطعة الأرض المقدرة؛
• تبرير وحساب تكلفة قطعة أرض كمتوسط ​​مرجح للأسعار المعدلة لنظائرها.

العوامل الأكثر أهمية في تكلفة قطعة الأرض، كقاعدة عامة، هي:

• الموقع والبيئة؛
• الغرض المقصود، والاستخدام المسموح به، وحقوق الأشخاص الآخرين في قطعة الأرض؛
• الخصائص الفيزيائية: الإغاثة، الحجم، الشكل، وما إلى ذلك؛
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل؛
• البنية التحتية التي يمكن الوصول إليها (وجود شبكات المرافق أو قربها، وشروط الاتصال بها، وما إلى ذلك).

يجب أن يضمن اختيار نظائرها لقطعة الأرض موثوقية التقرير الخاص بتقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض كوثيقة تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية.

يتم تحديد طبيعة ودرجة الاختلافات بين قطعة الأرض التناظرية وقطعة الأرض المقدرة في سياق عوامل التكلفة من خلال المقارنة المباشرة لكل نظير مع موضوع التقييم.

عند تعديل أسعار نظائرها، يتم أخذ ما يلي في الاعتبار، من بين أمور أخرى:

• شروط تمويل المعاملات مع نظائرها (نسبة الملكية و مال مستلف، شروط توفير الأموال المقترضة)؛
• شروط الدفع عند إجراء معاملات مع نظير (الدفع نقدًا؛ التسوية عن طريق الكمبيالات؛ الإزاحة؛ المقايضة، وما إلى ذلك)؛
• ظروف المعاملة مع التناظرية (سواء تم تقديم قطعة الأرض إلى السوق المفتوحة في شكل عرض عام، أو انتماء المشتري والبائع، أو البيع في ظل ظروف الإفلاس، وما إلى ذلك)؛
• الوقت الذي انقضى منذ تاريخ إبرام الصفقة مع النظير.

يمكن تحديد تعديلات أسعار نظائرها حسب عوامل التكلفة لكل من سعر وحدة قياس نظائرها (على سبيل المثال، هكتار، متر مربع) وسعر نظائرها ككل. يمكن حساب تعديلات الأسعار لعوامل التكلفة بالقيمة المطلقة أو النسبة المئوية.

• مقارنة دخل نظيرين يختلفان عن بعضهما البعض فقط في عامل تكلفة واحد وتحديد التعديلات لعامل التكلفة هذا، من خلال الاستفادة من الفرق في الدخل؛
• تحديد الخبراء لتعديلات الأسعار التناظرية.

إذا كان كائن التقييم يتمتع بخصائص أفضل نسبيًا، فسيتم تعديل سعر الكائن المماثل لأعلى والعكس صحيح.

بالنسبة لعوامل التكلفة، أحدها هو العامل المحدد، يتم إجراء التعديلات على أسعار نظائرها بشكل تسلسلي: أولاً، يتم تعديل سعر نظائرها بواسطة العامل المحدد، ثم يتم إجراء تعديل على سعر نظائرها المعدل بواسطة العامل المحدد. العامل المحدد بواسطة العامل التابع.

بالنسبة لعوامل التكلفة التي ليس لها علاقة، يتم إجراء تعديل على سعر الكائن التماثلي عن طريق حساب إجمالي التعديل بالقيمة المطلقة أو النسبة المئوية.

عندما يتم تحديدها وتعديلها بشكل صحيح، يجب أن تكون أسعار النظراء الناعمة قريبة من بعضها البعض بشكل عام. في حالة وجود اختلافات كبيرة في الأسعار المعدلة لنظائرها، فمن المستحسن اختيار: نظائرها الأخرى؛ عوامل التكلفة المختارة للمقارنة؛ قيم التعديل.

مثال

لتحليل ظروف السوق وإحضار الأشياء إلى الشيء المثمن، من الضروري إجراء تعديلات على سعر بيع كائن المقارنة وفقًا لعناصر المقارنة.

العوامل الرئيسية لتكلفة قطعة الأرض هي:

1. حقوق ملكية العقارات والأراضي (يؤخذ في الاعتبار الفرق في مجموعة الحقوق المنقولة في الصفقة)؛
2. شروط التمويل (طريقة الدفع، نسبة الأموال الخاصة والمقترضة، إمكانية استخدام قرض الرهن العقاري، وما إلى ذلك)؛
3. شروط البيع (البيع في السوق المفتوحة - العرض العام؛ البيع في ظل ظروف الإفلاس أو التصفية؛ انتماء البائع والمشتري)؛
4. وقت البيع (تؤخذ في الاعتبار التغيرات في ظروف السوق مع مرور الوقت)؛
5. الموقع، والبيئة النموذجية، وكثافة البناء (عند تحليل الموقع، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار الموقع بالنسبة للمناطق الأكثر جاذبية، كما ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار عامل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل)؛
6. الخصائص الفيزيائية (التضاريس والحجم والشكل؛ الخصائص النوعية للأراضي الزراعية: معلمات التربة ومستوى إنتاجية الأرض؛ توافر التحسينات: الطرق وإمدادات المياه وإمدادات الكهرباء والغاز والاتصالات الأخرى؛ القيمة الترفيهية للإقليم؛ معلمات البيئة حالة الإقليم)؛
7. الخصائص الاقتصادية التي تؤثر على مقدار صافي الدخل (التكاليف الحالية، جودة الإدارة، الخصومات على الإيجار، شروط وأحكام الإيجار، وما إلى ذلك)؛
8. طبيعة الاستخدام (عند اختيار نظائرها من الممتلكات التي يتم تقييمها، يجب استبعاد تلك التي لا يتزامن استخدامها مع استخدام قطعة الأرض التي يتم تقييمها من الاعتبار).

يمكن التعبير عن التعديلات كنسبة مئوية أو من الناحية النقدية. يمكن إجراء التعديل النقدي على سعر قطعة الأرض بأكملها (التعديل النقدي المطلق) وعلى سعر وحدة المقارنة (التعديل النقدي النسبي).

يمكن استخدام ما يلي كوحدات للمقارنة:

الجدول 1

الإجراء الخاص بتعديل أسعار مبيعات نظائرها لكائن التقييم:

• أولاً، يتم إجراء التعديلات المتعلقة بشروط المعاملة وحالة السوق، والتي يتم تنفيذها من خلال تطبيق كل تعديل لاحق على النتيجة السابقة؛
• ثانياً، يتم إجراء التعديلات التي تتعلق مباشرة بموضوع التقييم، والتي تتم من خلال تطبيق هذه التعديلات على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل لظروف السوق، بأي ترتيب.

يتم تحديد حجم تعديلات الأسعار عادةً بالطرق التالية:

1. المقارنة الثنائية المباشرة لأسعار نظائرها التي تختلف عن بعضها البعض فقط في عامل تكلفة واحد وتحديد التعديلات على عامل التكلفة هذا، بناءً على المعلومات التي تم الحصول عليها على هذا النحو؛
2. المقارنة الزوجية المباشرة لدخل نظيرين يختلفان عن بعضهما البعض فقط في عامل تكلفة واحد وتحديد التعديلات لعامل التكلفة هذا، من خلال الاستفادة من الفرق في الدخل؛
3. تحليل الارتباط والانحدار للعلاقة بين التغيرات في عامل التكلفة والتغيرات في أسعار نظائرها وتحديد معادلة العلاقة بين قيمة عامل التكلفة وقيمة القيمة السوقية لقطعة الأرض؛
4. تقييم التكاليف المرتبطة بتغيير خصائص عامل التكلفة الذي يختلف فيه التناظري عن موضوع التقييم؛
5. تحديد مسبب من قبل الخبراء لتعديلات الأسعار لنظائرها.

وبناء على نتائج إجراء التعديلات، يتم تحليل الأسعار وتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة.

القيمة السوقية للأرضيمكن تعريفه على أنه متوسط ​​أو متوسط ​​مرجح.

في حالة وجود اختلافات كبيرة في الأسعار المعدلة لنظائرها، فمن المستحسن اختيار: نظائرها الأخرى؛ عوامل التكلفة المختارة للمقارنة؛ قيم التعديل.

على سبيل المثال،— قطعة أرض خالية مقدر إعتباراً من 1/1/2001 تقع في منطقة سكنية بالمدينة. المساحة الإجمالية للقطعة 0.2 هكتار. الغرض - البناء جناح التسوق. وللمقارنة تم اختيار 4 قطع أراضي بيعت في السوق المحلي لنفس الغرض. وترد أدناه خصائص المناطق المقارنة (الجدول 2).

الجدول 2

حبكة	№1	№2	№3	№4
سعر البيع، فرك.	29 500	30 800	33 400	24 000
حجم قطعة الأرض، هكتار	0,20	0,25	0,28	0,18
وقت المبيعات، شهر / سنة	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
شروط التمويل		الدفع غير النقدي، الأموال الخاصة	الدفع غير النقدي، الأموال الخاصة	الدفع غير النقدي، الدفع بالتقسيط
شروط البيع	غير معثور عليه	ليست فترة بيع نموذجية (شهرين)	غير معثور عليه	غير معثور عليه
موقع	منطقة سكنية	مركز إداري وتجاري	منطقة صناعية	منطقة سكنية
الخصائص البدنية	لم يتم العثور على اختلافات كبيرة	لم يتم العثور على اختلافات كبيرة	الإغاثة السطحية غير متساوية	لم يتم العثور على اختلافات كبيرة

ومن حيث عناصر المقارنة الأخرى، لا توجد اختلافات كبيرة بين المناطق.

حل:
وصف التعديلات التي تم إجراؤها

ملكية:

من حيث نطاق الحقوق المنقولة (الملكية)، فإن جميع نظائرها من موضوع التقييم لها نفس الشروط. ولذلك، لم يتم إجراء أي تعديل للملكية.

شروط التمويل:

وتم شراء التماثلية الرابعة بشرط دفع 40% عند إتمام الصفقة، و60% بالتقسيط لمدة 9 أشهر بمعدل دخل 1.5% شهرياً. التعديل الذي تم إجراؤه على سعر بيع النظير الرابع هو -1003 روبل.

الشروط الخاصة للبيع:

تم تعديل سعر بيع قطعة الأرض رقم 2 لمراعاة فترة التعرض غير النمطية. فترة التعرض النموذجية هي 6 أشهر. يؤدي تقليل فترة التعرض بمقدار 4 أشهر في المتوسط ​​إلى انخفاض السعر بنسبة 10%.

إن فترة عرض الموقع المحدودة في السوق تقلل من سعر البيع المقارن. لذلك، تم إدخال تعديل تصاعدي تم تحديده بخبرة بنسبة +10%.

وقت المبيعات:

أساس إدخال هذا التعديل هو تغير الأسعار في سوق الأراضي.

وسجلت أسعار الأراضي في سوق الأراضي ارتفاعاً للنصف الأول من عام 2000 بنسبة 2% شهرياً، وللربع الثالث 1% شهرياً، أما للربع الرابع فلم تسجل أي زيادة في الأسعار.

التعديل على التماثلية رقم 1 سيكون 0% (بدون زيادة في الأسعار)، على النظير رقم 2 + 2%، على النظير رقم 3 + 7%، على النظير رقم 4 + 3%.

موقع:

تتمتع قطعتي الأرض رقم 1 ورقم 4 بموقع مماثل لقطعة الأرض المقدرة. القطعة رقم 2، الواقعة في المركز الإداري والتجاري، تتمتع بأفضل موقع لبناء جناح للتسوق وهي مطلوبة بشكل كبير. لذلك، تم إجراء تعديل تنازلي للموقع بنسبة -5% (يحدد تحليل المبيعات المزدوجة السابقة الفرق في حدود 5-7%).

القطعة رقم 3 بها أسوأ موقع (المنطقة الصناعية بالمدينة). ومن الخبرة تم تحديد قيمة التعديل للقسم رقم 3 لتكون +10%.

الخصائص البدنية:

التضاريس السطحية لقطعة الأرض رقم 3 غير متساوية. وهذا يؤدي إلى تفاقم الظروف المادية. مقدار التعديل على سعر بيع قطعة الأرض هو +1% (من تحليل المبيعات المقترنة السابقة).

نتائج تعديل أسعار قطع الأراضي المقارنة مبينة أدناه - الجدول 3.

الجدول 3

عناصر المقارنة	قطعة أرض رقم 1	قطعة أرض رقم 2	قطعة أرض رقم 3	قطعة أرض رقم 4
	29 500	30 800	33 400	24 000
حجم قطعة الأرض، هكتار	0,20	0,25	0,28	0,18
سعر 0.10 هكتار، فرك.	14 750	12 320	11 929	13 333
تعديل العنوان	-	-	-	-
تعديل شروط التمويل، فرك.	0,00	0,00	0,00	-1 003
السعر المعدل، فرك.	14 750	12 320	11 929	12 330
تعديل ل شروط خاصةمبيعات		+10%
السعر المعدل، فرك.	14 750	13 552	11 929	12 330
التعديل في وقت البيع	+0%	+2%	+7%	+3%
السعر المعدل، فرك.	14 750	13 823	12 764	12 700
تعديل للموقع	+0%	-5%	+10%	+0%
السعر المعدل، فرك.	14 750	13 132	14 040	12 700
التكيف مع الظروف الفيزيائية (الجيولوجية).	+0%	+0%	+2%	+0%
السعر المعدل، فرك.	14 750	13 132	14 321	12 700

تحديد قيمة الموقع الذي يتم تقييمه

بعد إدخال التعديلات، كان النطاق السعري لقطع الأراضي المماثلة من 12700 روبل. ما يصل إلى 14750 فرك. لمدة 0.10 هكتار. يتم تحديد تكلفة 0.1 هكتار من قطعة الأرض المقدرة كقيمة متوسطة وتبلغ 13726 روبل. وبالتالي فإن تكلفة قطعة الأرض بأكملها ستكون 13726 * 0.2 = 27451 روبل.

طريقة الاختيار

يتم استخدام طريقة التخصيص لتقييم مساحات الأراضي المطورة. شروط تطبيق الطريقة هي توافر معلومات عن أسعار المعاملات أو العرض (الطلب) مع الأشياء العقارية، بما في ذلك قطع الأراضي المماثلة.

تُستخدم هذه الطريقة، كقاعدة عامة، عند تحديد قيمة قطعة الأرض ذات التطوير القياسي (المنازل الريفية والقرى الريفية). يجب أن تكون قطع الأراضي بنفس الحجم.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• اختيار العوامل الرئيسية لقيمة العقار، والتي تشمل قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• تحديد أسعار البيع أو العرض (الطلب) للعقارات الفردية، بما في ذلك قطع الأراضي المشابهة لقطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• تحديد طبيعة ومدى الاختلافات بين كل نظير والعقار، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها، لكل عامل من عوامل التكلفة المختارة؛
• تحديد التعديلات على أسعار نظائرها بما يتناسب مع طبيعة ودرجة اختلاف كل نظائرها عن العقار العقاري، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج تحسينات الأراضي؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق طرح القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.

يتم تحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة أرض باستخدام طرق الموارد أو الطرق الأساسية (المؤشر، التعويض)، على التوالي (في هذه الحالة، يجب إعطاء الأفضلية لطرق الموارد). عند تحديد تكلفة الاستبدال أو الاستنساخ، من الضروري أن تأخذ بعين الاعتبار ربح صاحب المشروع وجميع أنواع استهلاك التحسينات.

تتكون طرق الموارد لتحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستنساخ من حساب الأسعار والتعريفات الحالية (المتوقعة) لجميع الموارد (عناصر التكلفة) اللازمة لإنشاء التحسينات.

تعتمد الطرق الأساسية لتحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة الإنتاج على استخدام نظام المؤشرات الحالية والمتوقعة لإعادة حساب التكلفة المقدرة فيما يتعلق بالتكلفة المحددة في مستوى السعر الأساسي. يشمل مستوى الأسعار الأساسي المعايير والأسعار الحالية للأعوام 1969 و1984 و1991 و1998 و2001. يتم، كقاعدة عامة، تحديد مؤشرات لتحويل التكلفة المقدرة من مستوى السعر الأساسي إلى الأسعار الصالحة في تاريخ التقييم المراكز الإقليميةعلى التسعير في البناء.

ربح رجل الأعمال هو مقدار الربح القائم على السوق لتنظيم و (أو) تنفيذ مشروع مربح. يتم تقدير ربح رجل الأعمال على أنه الفرق بين سعر بيع الأصل وتكاليف إنشائه، أو تكاليف الحصول على العقار وتحديثه. ويمكن أيضًا حساب ربح رائد الأعمال وفقًا لمعدلات العائد للاستثمار البديل لرأس المال على الأرجح.

عند تحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة أرض، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار مقدار التآكل المتراكم للتحسينات.

ينقسم التآكل المتراكم إلى جسدي وعملي وخارجي.

التآكل المادي هو فقدان قيمة التحسينات المرتبطة بالخسارة الجزئية أو الكاملة لقابلية الخدمة.

التآكل الوظيفي - فقدان قيمة التحسينات بسبب عدم الاتساق في حل تخطيط المساحة، مواد بناءوالمعدات الهندسية للمبنى وجودة تصنيعها أعمال بناءأو خصائص أخرى للتحسينات على معايير السوق الحالية لهذا النوع من التحسين.

الاستهلاك الاقتصادي هو فقدان قيمة العقار بسبب التأثير السلبي لعوامل القيمة الخارجية عنه.

يمكن أن يكون التآكل الجسدي والوظيفي قابلاً للإزالة أو غير قابل للإصلاح. وفي هذه الحالة يكون البلى قابلاً للإزالة إذا كانت تكلفة إزالته أقل من الزيادة في قيمة العقار نتيجة إزالته.

يمكن تعريف البلى المتراكم بأنه مجموع البلى الجسدي والوظيفي والاقتصادي.

يمكن تحديد الاستهلاك المتراكم بشكل عام بناءً على تقييم العمر الفعلي والحياة الاقتصادية للتحسينات على الأرض الخاضعة.

ويمكن أيضًا تحديد التآكل المتراكم ككل أو بشكل منفصل، مع الأخذ بعين الاعتبار كل نوع من أنواع التآكل. عند تقدير الاستهلاك المتراكم بشكل عام يتم استخدام الطرق المبنية على تقييم عمر الكائن (طريقة العمر الاقتصادي وطريقة العمر الاقتصادي المعدل) وطريقة مقارنة المبيعات. تعتمد دقة الطرق المعتمدة على تقدير عمر الشيء على صحة تحديد العمر الاقتصادي العام والعمر الفعلي للكائن. عند تقدير الإهلاك المتراكم بشكل فردي، يتم استخدام طريقة التوزيع.

تحدد طريقة العمر الاقتصادي الاستهلاك المتراكم كنسبة مئوية عن طريق قسمة العمر الفعلي للكائن على عمره الاقتصادي وضربه في مائة. يتم تحديد العمر الفعلي للعقار على أساس تحليلي، مع الأخذ في الاعتبار الفائدة الاقتصادية للعقار الذي يتم تقييمه. يفترض أن يكون العمر الفعلي لكائن التقييم مساويا لعمره الفعلي، ويخضع للعمر الطبيعي فنى تشغيلوفقا للقواعد واللوائح ذات الصلة، وسليمة الحالة الفنية. يعتبر العمر الفعلي لكائن التقييم أكبر من عمره الفعلي، ويخضع للتشغيل الفني السيئ والحالة الفنية الأقل من المناسبة. يعتبر العمر الفعلي لكائن التقييم أقل من عمره الفعلي، ويخضع للتشغيل الفني الجيد والحالة الفنية الأعلى من المناسب. العمر الاقتصادي يساوي مجموع العمر الفعلي والعمر الفعلي المتبقي. من المفترض أن يكون العمر الاقتصادي مساويا للعمر القياسي (الخدمة)، مع مراعاة الحالة الفنية المناسبة واستخدام الكائن الذي يتم تقييمه. يتم تحديد العمر الاقتصادي للعقار على أساس تحليلي، مع الأخذ في الاعتبار المنفعة الاقتصادية للعقار الذي يتم تقييمه.

باستخدام طريقة العمر الاقتصادي المعدل، يتم تحديد الاستهلاك المتراكم بالوحدات النقدية كمبلغ الاستهلاك القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح للعقار. يعادل التآكل القابل للإزالة تكاليف إزالة علامات التآكل الموجودة ويتم تحديده من خلال العيوب الموجودة في تشغيل التحسينات وعدم توافقها مع متطلبات السوق وتوقعاته. يتم حساب الاستهلاك غير القابل للاسترداد عن طريق قسمة العمر الفعلي للكائن على عمره الاقتصادي وضرب القيمة الناتجة في الفرق بين تكلفة الإنشاء ومقدار التآكل القابل للإزالة.

باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، يتم تحديد الإهلاك المتراكم كنسبة مئوية من خلال تقدير الإهلاك على أساس تقدير الإهلاك للعقارات المماثلة، محسوباً على أساس الفرق بين تكلفة إنشاء العقارات المماثلة وقيمتها السوقية.

باستخدام طريقة الانهيار، يتم تقييم التآكل الجسدي والوظيفي والخارجي بشكل منفصل، ثم يتم إضافة القيم الناتجة.

كجزء من تقييم التآكل الجسدي، يتم تقييم التآكل القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح بشكل منفصل. ثم يتم إضافة القيم الناتجة للتآكل الجسدي القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح. قابل للإزالة التدهور الجسدييساوي تكلفة التخلص منه. يتم حساب التآكل المادي غير القابل للإزالة بشكل منفصل للعناصر الإنشائية التي يكون عمرها المادي أقل من العمر الافتراضي للمبنى (العناصر قصيرة العمر)، وللعناصر الإنشائية التي يساوي عمرها المادي العمر الافتراضي للمبنى (العناصر طويلة العمر). . يتم تحديد التآكل المادي غير القابل للإزالة لكلا النوعين من العناصر بوحدات نقدية عن طريق قسمة العمر المادي للعنصر على عمره الحياة الجسديةوضرب القيمة الناتجة بتكلفة إنشاء هذا العنصر.

كجزء من تقييم التآكل الوظيفي، يتم تقييم التآكل القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح بشكل منفصل، ثم يتم إضافة القيم الناتجة معًا.

يحدث التآكل الوظيفي القابل للإزالة بسبب:

• وأوجه القصور التي تتطلب إضافة أو تحديث عناصر التحسين؛
• أوجه القصور التي تتطلب استبدال عناصر التحسين؛
• وأوجه القصور التي تتطلب القضاء على عناصر التحسين؛

إن التآكل الوظيفي القابل للعكس بسبب أوجه القصور التي تتطلب إضافات أو ترقيات لعناصر التحسين يساوي تكلفة إجراء الإضافات أو الترقيات المطلوبة، على التوالي.

التآكل الوظيفي القابل للعكس بسبب العناصر التي تتطلب الاستبدال يساوي تكلفة إعادة إنتاجها، بالإضافة إلى تكلفة إنشاء عناصر جديدة، بالإضافة إلى تكلفة تفكيك العناصر الموجودة، مطروحًا منها تكلفة إعادة المواد، في حالة حدوث إرجاع.

إن التآكل الوظيفي القابل للإزالة بسبب العيوب التي تتطلب الإزالة يساوي تكلفة إعادة إنتاجها، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك، مطروحًا منها تكلفة إعادة المواد، في حالة حدوث الإرجاع.

يحدث التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد بسبب:

• وأوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث عناصر التحسين؛
• أوجه القصور التي تتطلب القضاء على عناصر التحسين.

إن التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد بسبب العناصر التي تتطلب استبدال العناصر أو تحديثها يساوي القيمة الحالية للدخل المفقود (أو تكلفة النفقات الإضافية) المرتبطة بتوفر هذه العناصر.

إن التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بسبب العناصر التي تتطلب التخلص منها يساوي تكلفة إعادة إنتاجها بالإضافة إلى التكلفة الحالية للدخل المفقود (على سبيل المثال، النفقات الإضافية) المرتبطة بوجود هذه العناصر.

ينطبق التآكل الخارجي على العقار ككل، وهو بشكل عام تآكل دائم. الطرق الرئيسية لتقييم التآكل الخارجي هي:

• تحديد الخسائر في القيمة السوقية من خلال رسملة خسائر صافي الدخل (أو الربح) بسبب وجود عوامل خارجية سلبية؛
• تحديد خسائر القيمة السوقية من خلال مقارنة المبيعات بسبب وجود عوامل خارجية سلبية.

مثال

العقار الواحد عبارة عن قطعة أرض ومبنى عادي بمساحة 985 متر مربع. التكلفة بالمتر المربع عقار واحد، تحدده طريقة المبيعات المقارنة، هو 34000 روبل. ومن المفترض أن قطعة الأرض تقع تحت المبنى. سنة البناء: 1980. تاريخ التقييم: 2000. ويشترط تقدير قيمة الأرض.

حل:

القيمة السوقية للعقار الواحد ستكون:

985 * 34000 = 33490000 روبل.

يظهر تحليل السوق أن تكلفة إنشاء التحسينات، والتكاليف المباشرة لبناء منزل نموذجي، تبلغ 38500 روبل/متر مربع. التآكل المتراكم:

الاستهلاك = العمر الفعلي / الحياة الاقتصادية النموذجية = 20 / 80 = 0.25%

وبالتالي فإن القيمة السوقية للتحسينات (المبنى) ستكون:

985 * 38500 * (1-25٪) = 28441875 روبل.

وبالتالي فإن تكلفة قطعة الأرض التي تحددها طريقة التخصيص ستكون:

33490000 - 28441875 = 5048125 روبل.

طريقة التوزيع

يتم استخدام طريقة التخصيص لتقييم مساحات الأراضي المطورة.

شروط استخدام الطريقة:

• توفر معلومات عن أسعار المعاملات أو العرض (الطلب) مع العقارات، بما في ذلك قطع الأراضي المماثلة؛
• توافر المعلومات عن الحصة الأرجح من قيمة قطعة الأرض في القيمة السوقية لعقار واحد؛
• مطابقة تحسينات الأراضي للاستخدام الأكثر كفاءة.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• اختيار العوامل الرئيسية لتكلفة عقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• تحديد أسعار البيع أو العرض (الطلب) للعقارات الفردية - نظائرها للعقارات، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛
• تحديد طبيعة ومدى الاختلافات بين كل نظير وعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها، لكل عامل من عوامل التكلفة المختارة؛
• تحديد التعديلات على أسعار نظائرها بما يتوافق مع طبيعة ودرجة اختلاف كل نظير عن عقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• تعديل أسعار كل نظير، وتذليل الاختلافات من كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛
• تبرير وحساب القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، كمتوسط ​​مرجح للأسعار المعدلة للعقارات المماثلة؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق ضرب القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، بالحصة الأكثر احتمالية لتكلفة قطع الأراضي في القيمة السوقية للعقار.

تعطي الطريقة نتائج أكثر دقة للمواقع ذات المباني الجديدة نسبيًا والتي تتوفر لها تقديرات التكلفة. مع زيادة عمر المباني، تزداد نسبة قيمة الأرض إلى التكلفة الإجمالية للعقار الواحد.

مثال

سعر بيع عقار واحد يمثل قطعة أرض نموذجية مطورة هو 57,430 دولارًا. من الضروري تحديد قيمة قطعة الأرض التي تشكل جزءاً من عقار واحد.

حل:

توجد معلومات حول مبيعات مماثلة لعقارات فردية تقع في نفس المنطقة.

الجدول 4

متوسط ​​قيمة حصة تكلفة قطعة أرض في تكلفة عقار واحد هو 0.22.

وبالتالي، فإن قيمة قطعة الأرض المدرجة في كائن تقييم واحد تساوي:

57 430 * 0,22 = 12 635 $.

4.2. منهجية الدخل

يتم استخدام هذا النهج لتحديد قيمة الموقع الذي تم تقييمه، والذي يمكنه توليد دخل في المستقبل خلال فترة معينة من تشغيله. التكلفة هي مجموع الدخل المستقبلي المتوقع وعائدات إعادة بيع العقار الذي يتم تقييمه، مخفضة إلى اللحظة الحالية.

يعتمد هذا النهج على مبدأ التوقع - حيث يقوم المشتري (المستثمر) بشراء الأرض تحسبًا لدخل أو منافع مستقبلية.

يتم استخدام هذا النهج عند تقييم قيمة قطع الأراضي، والتي من الممكن تحديد مستوى فئة الدخل هذه، بناءً على تحليل معدلات الإيجار الفردية للأراضي ذات الجودة المماثلة.

يعكس الإيجار مبلغ إيجار الأرض، لأن يتم إنشاؤه مع الأخذ في الاعتبار العوامل الرئيسية المولدة للإيجار ويأخذ في الاعتبار المستوى الحقيقي لدخل المستأجرين في مناطقهم النشاط الوظيفي. وبالتالي، فإن قيمة قطعة الأرض تمثل القيمة المخصومة لإيجار الأرض المستقبلي.

عند تقييم الأراضي الزراعية، يمكن تنفيذ نهج الدخل عندما يتم حساب الإيجار على أساس أسعار السوق لبيع المحاصيل الزراعية المزروعة، الأكثر فعالية من وجهة نظر السوق، وتكاليف زراعتها، التي تم تطبيعها تقنيًا وتقييمها من قبل أسعار السوقالمواد المستخدمة والخدمات المستخدمة. يتم عرض ميزات تقييم الأراضي الزراعية بمزيد من التفصيل أدناه في القسم المقابل.

طلب منهجية الدخليتطلب تحليلاً شاملاً للحالة المالية والمادية للكائن وبيئته، ظروف اقتصاديةوالاتجاهات، فضلا عن استخدام المؤشرات المحسوبة مثل نسبة الرسملة، والفائدة المركبة، والخصم والمعاشات السنوية، وما إلى ذلك.

يتم استخدام نهج الدخل للتقييم. طريقة رسملة إيجار الأرض، الطريقة المتبقية للأرض، طريقة الاستخدام المقدر. دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل من الأساليب.

طريقة رسملة إيجار الأرض

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة. وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية الحصول على إيجار الأرض من قطعة الأرض التي يتم تقييمها.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• حساب إيجار الأرض التي تم إنشاؤها بواسطة قطعة أرض؛
• تحديد قيمة معامل رسملة إيجار الأراضي؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض عن طريق قسمة إيجار الأرض على نسبة الرسملة.

بالنسبة لقطع الأراضي المبنية أو المعدة للتطوير، يمكن حساب مبلغ الإيجار كدخل من تأجير قطعة الأرض. بالنسبة للأراضي الزراعية، يمكن حساب الإيجار كدخل من الاستخدام الزراعي للأرض أو دخل من تأجيرها.

يتم تحديد قيمة نسبة الرسملة بناءً على تحليل معدلات العائد على رأس المال للاستثمارات ذات مستويات المخاطر المماثلة. الطرق الرئيسية لتحديد نسبة الرسملة هي:

• وتقسيم مبلغ إيجار قطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها؛
• زيادة في معدل العائد على رأس المال الخالي من المخاطر بمقدار علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في قطعة الأرض المقدرة.

مثال

يمكن استخدام هذه الطريقة عندما يتم تأجير الأرض بشكل منفصل عن المباني والهياكل.

تعتمد طريقة رسملة الإيجار الأرضي على مبدأ التوقع، أي. يشتري المستثمر النموذجي الأرض تحسبا للدخل أو الفوائد المستقبلية.

تحديد قيمة قطعة الأرض باستخدام طريقة رسملة إيجار الأرض يتكون من رسملة الدخل المستلم من خلال دفعات الإيجار. وبالتالي فإن قيمة قطعة الأرض تمثل القيمة المخصومة لإيجار الأرض المستقبلي. وباعتبارها مصدر دخل منتظم، تتم رسملة إيجارات الأراضي إلى قيمة عن طريق قسمتها على معدل رسملة الأراضي المحدد من تحليل السوق. يتم الحصول على البيانات الأولية للرسملة من مقارنة مبيعات الأراضي المستأجرة وقيم الإيجار.

على سبيل المثال،— تم تأجير قطعة أرض مؤخرًا بشرط أن تتحمل المستأجر تكاليف التشغيل بمبلغ 30 ألف روبل سنويًا لمدة 49 عامًا. نسبة الرسملة 12% تحديد تكلفة قطعة الأرض.

حل:

تكلفة قطعة الأرض، التي تحددها طريقة رسملة إيجار الأرض، ستكون:

سزيم. = الإيجار للسنة / معدل الرسملة = 30.000 / 12% = 250.000 روبل.

طريقة الباقي للأرض

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة. وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية تطوير قطعة الأرض المقدرة مع التحسينات التي تدر الدخل أو إمكانية الاستخدام التجاري لقطعة الأرض التي تدر الدخل. إذا تم حساب الدخل من الاستخدام التجاري لقطعة أرض، فمن الضروري طرح الدخل غير المرتبط بقطعة الأرض من هذا الدخل أو طرح القيمة السوقية للأصول غير المرتبطة بقطعة الأرض من الدخل المرسمل.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• حساب تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال التحسينات الحالية أو المتوقعة في المنطقة التي يتم تقييمها؛
• حساب إجمالي صافي الدخل من عقار واحد على أساس أسعار الإيجار في السوق والحالية القيود القانونيةاستخدام العقار؛
• حساب صافي الدخل المنسوب إلى التحسينات كناتج تكلفة إعادة إنتاجها أو استبدالها بمعدل رسملة الدخل للتحسينات؛
• حساب صافي الدخل المنسوب إلى قطعة أرض كالفرق بين إجمالي صافي الدخل وصافي الدخل المنسوب إلى التحسينات؛
• حساب قيمة قطعة الأرض من خلال قسمة صافي الدخل العائد لقطعة الأرض على نسبة رسملة الدخل للأرض.

صافي الدخل التشغيلي هو الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل. وفي هذه الحالة، يتم خصم فقط تلك النفقات التشغيلية التي يتحملها المؤجر من إجمالي الدخل الفعلي.

إجمالي الدخل الفعلي يساوي الفرق بين إجمالي الدخل المحتمل والخسائر الناجمة عن تعطل المباني والخسائر الناجمة عن عدم دفع الإيجار.

الدخل الإجمالي المحتمل هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه من تأجير عقار إذا استخدم المستأجرون مائة بالمائة من المساحة ولا توجد خسائر نتيجة عدم دفع الإيجار. عند تقييم قطعة أرض، ينبغي حساب معدلات الإيجار لاستخدام العقار حصريًا على أساس أسعار الإيجار في السوق، مع مراعاة الأعباء الحالية (على سبيل المثال، اتفاقيات الإيجار المبرمة بالفعل). بالنسبة للمباني الشاغرة والتي يستخدمها المالك لتلبية احتياجاته الخاصة، يجب أيضًا استخدام أسعار الإيجار في السوق. يجب أن يشمل الدخل المحتمل الدخل الآخر الناتج عن التحسينات الدائمة للعقار ولكنه غير مدرج في الإيجار.

هناك نوعان من تكاليف التشغيل: ثابتة - مستقلة عن مستوى إشغال المنشأة، ومتغيرة - تعتمد على الإشغال. يتم تحديد مستوى نفقات التشغيل بناءً على ظروف الإيجار في السوق.

يتم حساب تكلفة استبدال عناصر التحسين ذات العمر الاقتصادي القصير عن طريق الحساب المباشر: وذلك بقسمة تكلفة الاستبدال (باستثناء التآكل) لعناصر التحسين على عمرها الاقتصادي. في عملية إجراء هذه الحسابات، من المستحسن أن تأخذ في الاعتبار إمكانية زيادة النسبة المئوية للأموال لاستبدال العناصر ذات عمر الخدمة القصير.

يتم تضمين مصاريف الإدارة في مصاريف التشغيل بغض النظر عمن يدير العقار - المالك نفسه أو مدير العقد. يتم تحديد مصاريف الإدارة إما من الناحية النقدية أو كنسبة مئوية من إجمالي الدخل الفعلي، اعتمادا على نوع العقار.

عند حساب صافي الدخل التشغيلي، لا يجوز خصم ما يلي من إجمالي الدخل الفعلي. خصومات الاستهلاكالعقارات ونفقات خدمة التزامات الديون على العقارات.

عند حساب معدل الرسملة للتحسينات، يجب أن تؤخذ في الاعتبار بشكل عام الحاجة إلى عائد على رأس المال المستثمر في تحسينات العقار.

مثال

إن جوهر تقنية الأرض المتبقية هو الاستفادة من الدخل المنسوب إلى الأرض بينما تكون قيمة العقار المبني عليها معروفة.

يفترض استخدام التقنية المتبقية للأرض أنه يمكن تحديد تكلفة المبنى (الهيكل) بدقة تامة. تُستخدم هذه التقنية بشكل أساسي في تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض. يمكن أن تكون هذه التقنية مفيدة في الحالات التي لا توجد فيها بيانات موثوقة عن مبيعات قطع الأراضي الشاغرة.

تعتمد تقنية موازنة الأراضي على نهج التكلفة وطريقة رسملة الدخل.

لتحديد قيمة قطعة الأرض عليك أن تعرف:

• تكلفة المبنى (الهيكل) ؛
• صافي الدخل التشغيلي من جميع العقارات؛
• معدلات الرسملة للأراضي والمباني.

تسلسل حساب تكلفة قطعة الأرض باستخدام التقنية المتبقية للأرض

لاستخدام تقنية الباقي، يجب عليك تنفيذ الخطوات التالية:

1. تحديد التحسينات التي تمثل أعلى وأفضل استخدام؛
2. تحديد جزء الدخل السنوي المنسوب إلى المباني عن طريق ضرب تكلفة المبنى بنسبة الرسملة المناسبة (معدل الرسملة للمبنى)؛
3. تحديد مقدار الدخل السنوي من الأرض عن طريق طرح مبلغ الدخل من المبنى من إجمالي الدخل السنوي؛
4. تحديد قيمة قطعة الأرض عن طريق قسمة الدخل المنسوب إليها على نسبة الرسملة المناسبة (معدل الرسملة للأرض).

على سبيل المثال،— القيمة السوقية للمبنى، المحددة ضمن نهج التكلفة، هي 15 مليون روبل، وعمر الخدمة للمبنى 80 عامًا، ومعدل الدخل 15٪ سنويًا. معدل الرسملة للأراضي هو 10٪. يبلغ صافي الدخل التشغيلي الناتج عن عقار واحد 2850000 روبل سنويًا. تحديد تكلفة قطعة الأرض.

حل:

1) لنحدد نسبة الرسملة للمبنى مع الأخذ في الاعتبار العمر الخدمي للمبنى وهو 80 سنة:

Kzd = r + Kv = r + 1/n، حيث:

Kzd - نسبة الرسملة للمبنى؛

ص - معدل الدخل.

Kv - معدل تعويض (عائد) رأس المال؛

n هو عمر الخدمة للمبنى.

1/ن=1/80 =0.0125=1.25%.

كزد. = 15% + 1.25% = 16.25%.

2) تحديد الجزء من الدخل المتعلق بالمبنى:

مبنى CHOD = Szd * Kzd، أين

مبنى CHOD - صافي الدخل التشغيلي المنسوب إلى المبنى؛

Сзд - تكلفة المبنى؛

Kzd - نسبة الرسملة للمبنى.

مبنى CHOD = 15,000,000*0.1625 = 2,437,500 فرك.

3) لنحدد الجزء من الدخل المتعلق بقطعة الأرض:

CHODzem = CHODobshch - مبنى CHOD، حيث

CHODzem - صافي الدخل التشغيلي من الأراضي؛

CHODtotal - إجمالي الدخل السنوي من تشغيل عقار واحد؛

CHODzd - الدخل المتعلق بالمبنى.

أرض CHOD = 2850000 - 2437500 = 412500 روبل.

4) تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة جزء من الدخل المنسوب للأرض:

Szem = CHODzem/Kzem، أين

سزيم - تكلفة الأرض؛

CHODzem - الدخل من الأرض؛

كزيم - معامل الرسملة للأرض.

سزيم = 412500/0.10 = 4125000 فرك.

طريقة الاستخدام المقصودة

يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة.

شرط تطبيق الطريقة هو إمكانية تطوير قطعة الأرض المقدرة مع التحسينات التي تدر الدخل. يمكن استخدام هذه الطريقة عند تقييم أي قطعة أرض لها احتمالات التطوير (التطوير).

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• تحليل خيار التطوير الأكثر فعالية والاستخدام المربح لقطعة الأرض المطورة؛
• حساب تكاليف الإنشاء، وتبرير الهيكل الزمني لتكاليف إنشاء الخيار المحدد لتطوير قطعة أرض؛
• التنبؤ بالدخل من استخدام قطعة أرض مطورة
• حساب التكاليف اللازمة لتوليد الدخل من استخدام قطعة أرض مطورة
• تقييم قيمة قطعة الأرض عن طريق خصم جميع التدفقات النقدية المرتبطة بتنفيذ المشروع من أجل الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض.

ولتقدير القيمة الحالية للإيرادات والمصروفات المستقبلية، ينبغي استخدام معدلات الخصم التي يتم الحصول عليها على أساس تحليل معدلات العائد على رأس مال الاستثمارات ذات مستويات المخاطر البديلة.

يمكن أن يكون مصدر الدخل هو استئجار التحسينات المسقطة على قطعة الأرض، أو بيعها عند الانتهاء من إنشائها خلال فترة زمنية مقبولة وبأسعار السوق المعقولة.

يجب أن يتضمن حساب الدخل في خيار تأجير العقارات مراعاة القيمة السوقية لبيع العقار في نهاية أفق حساب دفع الإيجار.

مثال

تعتمد الطريقة على طرق التقييم الثلاثة: التكلفة، ومقارنة مبيعات السوق، والدخل.

يتم استخدام هذه الطريقة عندما يمثل تقسيم قطعة الأرض إلى عدة قطع أصغر الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض.

شرط تطبيق الطريقة هو إمكانية تطوير قطعة الأرض المقدرة مع التحسينات التي تدر الدخل. ويمكن استخدام هذه الطريقة عند تقييم أي قطعة أرض لديها احتمالات للاستخدام (التطوير).

تسلسل الحساب:

1. تحديد عدد وحجم قطع الأراضي بناء على الإمكانيات المادية والقانونية والجدوى الاقتصادية.
2. تحديد إجمالي الدخل المحتمل من بيع أو استئجار المواقع المعدة. أساس الحساب هو تكلفة قطعة أرض واحدة، ويتم تحديدها من خلال مقارنة المبيعات، مع مراعاة تعديلات الفروق.
3. تحديد صافي دخل التشغيل من المبيعات، وهو الفرق بين إجمالي الدخل المحتمل من المبيعات ومجموع جميع تكاليف التحسينات وتطوير الموقع.
   تشمل تكاليف التحسين ما يلي: تكاليف تحديد المواقع وتطهيرها وتصنيفها؛ نفقات بناء الطرق والأرصفة وشبكات المرافق والصرف الصحي؛ الضرائب، التأمين، الأجرالمهندسين؛ تكاليف التسويق؛ أرباح المقاول والنفقات العامة؛ ربح رجل الأعمال.
4. يتم تحديد القيمة الحالية لقطعة الأرض على أنها الفرق بين تدفق الدخل المخصوم وتدفق النفقات المخصومة.

على سبيل المثال،- مطلوب تقييم كتلة الأرض مع المساحة الإجمالية 120 فدانًا، يخطط المطور العقاري لتقسيمها إلى 10 قطع مساحة كل منها 12 فدانًا. سعر البيع المقدر لقطعة أرض واحدة هو 5000 دولار. سيتم تطبيق التكاليف التالية:

الجدول 5

مخطط بيع قطع الأراضي: خلال سنة - 5 قطع أراضي، خلال عامين - 3 قطع أراضي، خلال 3 سنوات - قطعتين.

تم تحديد معدل الخصم لهذا النوع من الاستثمار بنسبة 12%.

دعونا نحدد القيمة الحالية تدفق ماليدخل:

الجدول 6

عدد قطع الأراضي المباعة، جهاز كمبيوتر شخصى.	5	3	2
الدخل السنوي، $	25 000	15 000	10 000
	0,944911	0,843671	0,753277
	23 623	12 655	7 533
	43 811

دعونا نحدد القيمة الحالية للتدفق النقدي للنفقات

الجدول 7

النفقات، $	13 200	3 900	3 900
عامل خصم منتصف العام	0,944911	0,843671	0,753277
القيمة الحالية لتدفق الدخل، $	12 473	3 290	2 938
إجمالي تكلفة الدخل، $	18 701

القيمة الحالية لقطعة الأرض:

Szem = TSdoh - TSras = 43,811 - 18,701 = 25,110 دولار

تسدوه - التكلفة الإجمالية للدخل من بيع قطع الأراضي؛

TSexp - التكلفة الحالية لجميع تكاليف التحسينات وبناء المواقع.

4.3. نهج فعال من حيث التكلفة

نهج فعال من حيث التكلفة عمليا لا تستخدم للتقييم الذاتي لقطعة أرض. يتضمن النهج تحديد القيمة الإجمالية للموقع مع تحسيناته: المباني والهياكل والمرافق. يفترض نهج التكلفة لتقييم قيمة قطعة أرض أن المستثمر المعقول لن يدفع سعرًا أعلى للعقار مقارنة بتكلفة شراء قطعة أرض البناء المقابلة وإقامة مبنى عليها لغرض مماثل وجودة على مدى عام. فترة معينة من الزمن.

يُظهر نهج التكلفة القيمة السوقية لقطعة الأرض نفسها على أنها الفرق بين القيمة السوقية لقطعة الأرض مع التحسينات وتكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها استهلاكها. وفي هذه الحالة يعتمد نموذج تحديد قيمة قطعة الأرض على مبدأ الباقي.

يعتمد نهج التكلفة على مراعاة التكاليف المرتبطة بتحسين قطع الأراضي.

ويستخدم نهج التكلفة لتقييم الأراضي الزراعية، مع الأخذ في الاعتبار الاستثمارات الرأسمالية في استصلاح الأراضي، ومكافحة التآكل، والهندسة الهيدروليكية وغيرها من التدابير لزيادة إنتاجية الأراضي.

عند تخصيص الأراضي للتنمية، إلى جانب تقييم الطبقة الخصبة، فإن عوامل مثل رأس المال وتكاليف التشغيل لها أهمية كبيرة:

• موقع الموقع فيما يتعلق بمصادر إمدادات المياه والطاقة وغيرها المستوطنات، مرافق البنية التحتية الاجتماعية والنقل؛
• الظروف الهندسية والإنشائية: خصائص التربة، ومستوى المياه الجوفية، والتضاريس، وما إلى ذلك. عند تقييم الطبقة الخصبة والموقع وعواملها الهندسية والإنشائية، تؤخذ الظروف الطبيعية للإقليم بعين الاعتبار؛
• الأسمدة التطبيقية والمزارع المعمرة والمباني.
• العوامل الاجتماعية لقيمة الأرض (ظروف المعيشة الاجتماعية والاقتصادية، وخصائص التربة والغطاء النباتي، وغيرها)؛
• المعايير الصحية والصحية للمناطق (تلوث الهواء والتربة، ومستوى الضوضاء، وما إلى ذلك).

يؤدي نهج التكلفة إلى نتائج موضوعية إذا كان من الممكن تقدير تكلفة استبدال التحسينات (المباني والهياكل) والاستهلاك بدقة، مع مراعاة التوازن النسبي بين العرض والطلب في سوق العقارات.

نهج التكلفة هو الطريقة الوحيدة لتحديد القيمة السوقية لقطعة أرض في الحالات التي لا توجد فيها بيانات موثوقة في السوق عن المعاملات المكتملة مع قطع أراضي مماثلة دون تحسينات.

تُستخدم عناصر نهج التكلفة من حيث حساب تكلفة إعادة الإنتاج أو استبدال التحسينات على قطعة أرض في الطريقة المتبقية للأرض وطريقة التخصيص الموضحة أعلاه.

5. مميزات تقييم القيمة السوقية للأراضي الزراعية

يجب أن يستند تقييم قطع الأراضي الزراعية إلى الاستخدام المسموح به والأكثر فعالية، مع مراعاة خصائص المناطق الزراعية في الإقليم.

ولإجراء التقييم، ضمن حدود قطعة الأرض الزراعية الواحدة، يتم تخصيص أجزاء تختلف في أنواع الاستخدام، ويخضع كل منها لتقييم مستقل. يتم تخصيص الأجزاء، كقاعدة عامة، وفقًا لشرح قطعة الأرض.

حسب نوع الاستخدام، يمكن تقسيم أجزاء قطعة الأرض المقدرة إلى:

• الأراضي الزراعية (الأراضي الصالحة للزراعة، وحقول القش، والمراعي، والأراضي البور والمزارع المعمرة)؛
• الأراضي الواقعة تحت المباني للأغراض الزراعية (العقارات والمباني الملحقة، ومحطات الإصلاح والتقنية، ومحطات استصلاح الآلات، والمجمعات الزراعية الصناعية، ومحطات التفريخ والدواجن، ومرافق التخزين، وكذلك مجمعات إنتاج وتصنيع المنتجات الزراعية)؛
• الأراضي التي تشغلها الطرق الزراعية والاتصالات والأشجار والشجيرات التي تهدف إلى حماية الأرض من آثار الظواهر الطبيعية والبشرية والتي من صنع الإنسان الضارة، والخزانات المغلقة.

يتم تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض الزراعية على أساس قيمة أراضيها الزراعية والأراضي الواقعة تحت المباني الزراعية ومراعاة الخصائص النوعية لأجزاء أخرى من قطعة الأرض.

يتم تقييم أجزاء قطعة الأرض التي تشغلها المباني الزراعية باستخدام طرق تقييم قطع الأراضي المبنية أو المخصصة للتطوير.

عادةً ما يتم تقييم أجزاء قطعة الأرض المستخدمة كأرض زراعية ومسطحات مائية مغلقة يمكن استخدامها لأنشطة تجارية منفصلة (على سبيل المثال، صيد الأسماك) باستخدام طريقة مقارنة المبيعات أو طريقة رسملة إيجار الأرض.

أجزاء من قطعة الأرض التي تشغلها الطرق الزراعية؛ مجال الاتصالات؛ المسطحات المائية المغلقة التي لا يمكن استخدامها في أنشطة تجارية منفصلة؛ لا تخضع نباتات الأشجار والشجيرات التي تهدف إلى حماية الأرض من تأثيرات الظواهر الطبيعية والبشرية والظواهر الضارة التي من صنع الإنسان لتقييم مستقل. وفي هذه الحالة، تؤخذ خصائص هذه الأجزاء من قطعة الأرض بعين الاعتبار عند تقييم قيمة قطعة الأرض ككل.

5.1. مميزات تقييم الأراضي الزراعية

عند تقييم القيمة السوقية للأراضي الزراعية باستخدام طريقة مقارنة المبيعات وطريقة رسملة إيجار الأراضي، يجب أن تؤخذ في الاعتبار الخصائص الزراعية الطبيعية لقطعة الأرض، وكذلك تأثير مصادر التلوث البشري كجزء من التكلفة. عوامل. تشمل الخصائص الزراعية الرئيسية لقطعة الأرض وطبقة التربة الخاصة بها ما يلي: الخصائص النوعية لطبقة التربة في قطعة الأرض (محتوى المغذيات، الرطوبة المتاحة، التهوية، التركيب الميكانيكي، التركيب الهيكلي، الحموضة، إلخ) والخصائص النوعية للموقع قطعة الأرض (الإغاثة والرطوبة والمناخ المحلي).

عند تقييم القيمة السوقية للأراضي الزراعية باستخدام طريقة رسملة إيجار الأراضي، هناك ميزات لحساب الإيجار المرتبط بالنظام المعتمد لحساب الخصائص الزراعية الطبيعية لقطعة الأرض.

يتم احتساب الإيجار على أنه الفرق بين إجمالي الدخل وتكاليف الإنتاج الزراعي. يتم حساب إجمالي الدخل لوحدة مساحة الأرض كمنتج للغلة القياسية للمحصول الزراعي وسعره في السوق.

يتم تحديد العائد القياسي للمحصول الزراعي من خلال الخصائص الزراعية الطبيعية لقطعة الأرض، مقاسة بنقاط الجودة.

يتم اختيار المحاصيل الزراعية التي يتم حساب إيجار الأرض لها من بين مجموعة من المحاصيل النموذجية أو التقليدية المزروعة في موقع قطعة الأرض. ومن هذه المجموعة من المحاصيل، يتم تحديد دورانها، مما يوفر أكبر قدر من إيجار الأرض وفي نفس الوقت لا يخل بالخصائص الزراعية الطبيعية للتربة.

يمكن حساب إجمالي الدخل للأراضي الصالحة للزراعة على أساس العائد الإجمالي للمحصول الرئيسي. يتم اختيار المحصول الرئيسي من مجموعة من المحاصيل النموذجية أو التقليدية المزروعة في موقع قطعة الأرض. وفي هذه الحالة يمكن ترجمة إنتاجية المحاصيل المصاحبة إلى إنتاجية المحصول الرئيسي.

يتم تحديد التكاليف المادية لإنتاج المنتجات الزراعية على أساس الخرائط التكنولوجية، إنشاء التكاليف القياسيةالبذور والوقود ومواد التشحيم والأسمدة، الخ. عينيا.

يتم احتساب التكاليف من الناحية النقدية على أساس أسعار السوق السائدة في المنطقة التي تقع فيها قطعة الأرض.

عند حساب التكاليف يؤخذ في الاعتبار مستوى التطوير الهندسي لقطعة الأرض، بما في ذلك كثافة شبكة الطرق وصنف الطرق وقربها من طرق النقل ونقاط تجهيز المواد الأولية الزراعية ونقاط تسليم المواد الأولية و الإمدادات اللازمة للإنتاج.

5.2. ميزات التقييم الأنواع الفرديةارض زراعية

عند حساب الدخل الإجمالي للأراضي الصالحة للزراعة، يمكن أن تؤخذ في الاعتبار إمكانية الحصول على عدة محاصيل خلال موسم واحد للمنتجات النباتية ومنتجات النباتات الطبية.

يتم تقييم الوديعة بطريقة التطوير المقترحة، مع الأخذ في الاعتبار الجدوى الاقتصادية لنقلها إلى نوع (أنواع) أخرى من الأراضي الزراعية.

عند حساب الدخل الإجمالي لحقول القش والمراعي، ينبغي للمرء أن ينطلق من الإنتاجية الفعلية لأراضي العلف الطبيعية ولا يأخذ في الاعتبار الزيادة في إجمالي الدخل نتيجة لتحسين (على سبيل المثال، الري) أراضي العلف.

عند حساب الدخل الإجمالي للمزارع المعمرة، ينبغي للمرء أن ينطلق من تواتر ثمارها والعائد الفعلي لمنتجات الفاكهة والتوت. وينبغي أن يأخذ هذا في الاعتبار:

• عمر المزارع المعمرة.
• تكوين الأنواع والأصناف من المزارع المعمرة.
• ميزات الوضع المكاني للمزارع المعمرة داخل حدود قطعة أرض واحدة؛
• إمكانية توليد الدخل من المنتجات الإضافية التي يتم الحصول عليها من صفوف البساتين وكروم العنب.

طريقة تقدير قيمة قطعة الأرض على أساس معدل ضريبة الأرض دون الأخذ بعين الاعتبار خصوبة التربة الطبيعية

تعتمد هذه الطريقة على السعر القياسي لقطعة أرض محددة للغرض المقابل لمناطق التقييم أو المناطق الإدارية أو المستوطنات أو مجموعاتها، والتي تم تحديدها وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي الصادر في 15 مارس 1997 رقم 319 "بشأن إجراءات تحديد السعر القياسي للأرض."

يتم تعديل السعر القياسي لقطعة الأرض المقدرة من خلال معاملات زيادة (تناقص) تأخذ في الاعتبار منطقة التقييم الإقليمية، والاعتماد على العرض والطلب على سوق الأراضي، ومعامل التضخم التراكمي لسنة معينة، ونوع استخدام الأرض وموقع قطعة الأرض داخل المنطقة. والنتيجة هي قيمة قيمة الاستخدام (المعيارية) للأرض.

صيغة لحساب قيمة الاستخدام (المعيارية):

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF،

حيث SP1 هي قيمة الاستخدام (المعيارية) لقطعة الأرض؛

3Н - معدل ضريبة الأرض لكل هكتار واحد من أنواع معينة من الأراضي الزراعية في المنطقة M؛

K - مضاعف معدل ضريبة الأراضي في موضوع معينبلدان؛

س - مساحة الموقع بالهكتار ؛

القيمة السوقية (الأساسية) تساوي ناتج قيمة الاستخدام (المعيارية) لقطعة الأرض حسب مؤشر العرض والطلب في منطقة تقييم معينة، والتي تعتمد على الغرض من تخصيص الأرض:

SR1 = SP1 * ISPR،

حيث CP1 هي القيمة السوقية (الأساسية) للموقع؛

SP1 - استخدام القيمة (المعيارية)؛

مثال 1.تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض مساحتها 10 هكتارات لغرض بيعها كتعاونية زراعية. تم استخدام الموقع كأرض صالحة للزراعة.

عنوان الموقع: منطقة فلاديمير، منطقة سودوجودسكي، قرية فياتكينو. مسافة الموقع من المركز الإقليمي - 8 كم، المنطقة - 32 كم، المنطقة المركزية - 1 كم، الطريق السريع ~ 1 كم، سكة حديدية- 10 كم نهر صالح للملاحة (شريان الماء) - 9 كم. على مسافة كيلومتر واحد توجد بركة، على بعد 3 كم - إلى الغابة، على بعد 8 كم - من أماكن التلوث التكنولوجي. يوجد مركز اتصالات قريب (0.5 كم)، وعلى بعد 0.5 كم من نقطة توصيل خط أنابيب الغاز و2 كم من خط الكهرباء. يقع الموقع في منطقة مناسبة في فلاديمير.

حل. بناءً على مسافة الموقع من أماكن بيع المنتجات الرئيسية وعناصر المناظر الطبيعية والمرافق المحيطة، سيكون معامل الموقع (LC) 1.22.

يبلغ معدل الضريبة على هكتار واحد من الأراضي الصالحة للزراعة في هذه المنطقة اعتبارًا من تاريخ التقييم حوالي 35 دولارًا أمريكيًا.

تعدد الضرائب في المنطقة (ك) - 200؛ مؤشر التضخم (IINF) - 1.5؛ مؤشر العرض والطلب (DSID) لمنطقة التقييم الثانية هو 2.0 (بقرار من رئيس الإدارة الإقليمية). يمكن تعريف مؤشر العرض والطلب على أنه نسبة 75% من متوسط ​​القيمة السوقية للهكتار الواحد (وفقًا لبيانات المبيعات للعام الماضي) إلى السعر القياسي لوحدة مساحة معينة. قيمة الاستخدام:

SP1 = 3N * K * S * KM * KZ * KUG * IINF = 35 * 200 * 10 * 1.22 * 1.3 * 1.0 * 1.5.

SP1 = 166,530 دولارًا.

القيمة السوقية ستكون:

SR1 = SP1 * ISPR = 166,530 * 2.0 = 333,060 دولارًا أمريكيًا.

طريقة تقدير قيمة قطعة الأرض على أساس معدل ضريبة الأرض مع مراعاة خصوبة التربة الطبيعية

هذه الطريقة هي تعديل للطريقة السابقة. لا يتم أخذ معدل ضريبة الأرض لكل هكتار واحد، ولكن لكل نقطة واحدة من متوسط ​​نقاط جودة التربة الإقليمية (يمكنك استخدام قيمة الضريبة لكل نقطة واحدة في منطقة تقييم معينة).

درجة جودة التربة (ب) هي تقييم مقارن لجودة التربة في المواقع (أي الخصوبة) وقدرتها الإنتاجية، معبرًا عنها بالنقاط.

في حسابات التكلفة، يتم استخدام درجة جودة التربة الفعلية للمنطقة التي يتم تقييمها، مع تعديلها فيما يتعلق بمتوسط ​​درجة جودة التربة الإقليمية. الحسابات الإضافية مشابهة للطريقة السابقة:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF،

حيث SP2 هي قيمة الاستخدام (المعيارية) لقطعة الأرض؛

3НB - معدل ضريبة الأراضي لمتوسط ​​درجة جودة التربة الإقليمية (المنطقة)؛

ب - درجة جودة التربة للمنطقة التي يتم تقييمها؛

KPP - عامل التصحيح لمعدل الضريبة لنقطة واحدة من جودة التربة في الموقع الذي تم تقييمه بالنسبة إلى متوسط ​​نقطة الجودة الإقليمية أو المنطقة

KPP = ((B/Bobl. + 1)/2K - مضاعف معدل ضريبة الأراضي في موضوع معين في البلد؛

س - مساحة الموقع بالهكتار :

KM - عامل التصحيح لموقع الموقع؛

KZ - عامل تصحيح تكلفة الموقع حسب منطقة الموقع؛

KUG - عامل تصحيح تكلفة الموقع حسب نوع استخدام الأرض؛

IINF - مؤشر التضخم لسنة معينة.

صيغة لحساب القيمة السوقية (الأساسية) لقطعة أرض:

SR2 = SP2 * إسبر،

حيث CP2 هي القيمة السوقية (الأساسية) للموقع؛

SP2 - استخدام القيمة (المعيارية)؛

ISDP - مؤشر العرض والطلب.

مثال 2.المعلمات الأولية لحساب القيمة السوقية لقطعة أرض بمساحة 10 هكتارات هي بيانات قطعة الأرض الموضحة في المثال 1، وتاريخ التقييم هو 10 يناير 1998. بالإضافة إلى ذلك، معدل ضريبة الأراضي الإقليمية لكل هكتار واحد يتم استخدام الأراضي الصالحة للزراعة - 40 دولارًا أمريكيًا للهكتار؛ متوسط ​​درجة جودة التربة الإقليمية هو 50 ودرجة جودة التربة للموقع الذي تم تقييمه هي 41.5.

حل.معدل ضريبة الأرض لنقطة واحدة من جودة التربة في المنطقة هو 40/50 = 0.85 دولار أمريكي.

يتم تحديد تكلفة الاستهلاك (المعيارية) مع مراعاة خصوبة الموقع بالصيغة:

SP2 = 3NB * B * KPP * S * KM * KZ * KUG * IINF = 0.8*41.5 * (41.5/50+1)/2 * 200 * 10 *1.22 * 1.3 * 1.00 * 1.5 = 144,538.6 دولارًا.

القيمة السوقية هي:

SR2 = SP2 * ISPR = 144,538.5 * 2.0 = 289,077 دولار أمريكي.

يجب ألا يتعارض تقييم قطعة الأرض مع المبادئ الأساسية لتقييم القيمة السوقية المذكورة أعلاه.

إذا كان الفعل القانوني المعياري المتضمن للشرط إلزاميلم يتم تحديد تقييم قطعة الأرض، أو في اتفاقية تقييم قطعة الأرض (المشار إليها فيما يلي باسم الاتفاقية) نوع خاص أو معينقيمة كائن التقييم، فإن القيمة السوقية لهذا الكائن تخضع للتحديد.

يعد إجراء تقييم لقطع الأراضي أمرًا إلزاميًا إذا كانت قطع الأراضي المملوكة كليًا أو جزئيًا متضمنة في المعاملة الاتحاد الروسي، مواضيع الاتحاد الروسي أو البلديات، مشتمل:

• عند تحديد قيمة قطع الأراضي المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، بغرض خصخصتها أو نقلها إلى إدارة الثقة أو تأجيرها؛
• عند استخدام قطع الأراضي التابعة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات كضمان؛
• عند بيع أو نقل ملكية قطع الأراضي المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات؛
• عند التنازل عن التزامات الديون المرتبطة بقطع الأراضي المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات؛
• عند نقل قطع الأراضي المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، كمساهمة في رؤوس الأموال المصرح بهاوأموال الكيانات القانونية، وكذلك في حالة وجود نزاع حول قيمة قطعة أرض، بما في ذلك:
• عند تأميم قطع الأراضي؛
• للإقراض العقاري فرادىوالكيانات القانونية في حالات النزاعات حول قيمة قطعة أرض؛
• عند إبرام عقود الزواج وتقسيم أملاك الزوجين المطلقين بناء على طلب أحد الطرفين أو كلا الطرفين في حالة وجود خلاف حول قيمة هذه الأملاك؛
• عند الاسترداد أو الاستيلاء على قطع الأراضي من أصحابها لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي؛
• عند تقدير قيمة قطع الأراضي من أجل مراقبة السداد الصحيح للضرائب (ضرائب الأملاك) في حالة وجود نزاع حول حساب الوعاء الضريبي.

لا تنطبق هذه المتطلبات على العلاقات الناشئة عند التخلص من الدولة والبلدية المؤسسات الوحدويةوالمؤسسات التي لها ممتلكات مخصصة لها بموجب حق الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيليةباستثناء الحالات التي يُسمح فيها بالتصرف في الممتلكات وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بموافقة مالك هذا العقار.

أساس تنفيذ العمل لتقييم قيمة قطعة الأرض هو الاتفاق بين المثمن والعميل.

في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي، يمكن إجراء تقييم لقيمة قطعة أرض، بما في ذلك التقييم المتكرر، من قبل المثمن على أساس حكم المحكمة، ومحكمة التحكيم، ومحكمة التحكيم، وكذلك بالقرار هيئة معتمدة.

المحكمة ومحكمة التحكيم وهيئة التحكيم مستقلة في اختيار المثمن. تخضع النفقات المرتبطة بتقييم الكائن الذي يتم تقييمه، وكذلك المكافأة المالية للمثمن، للسداد (الدفع) بالطريقة التي يحددها تشريع الاتحاد الروسي.

الاتفاق بين المثمن والعميل هو كتابةولا يتطلب التوثيق.

يجب أن يحتوي العقد على:

• أسباب إبرام العقد ؛
• نوع كائن التقييم؛
• نوع القيمة (القيم) المحددة لكائن التقييم؛
• المكافأة النقدية لإجراء تقييم لموضوع التقييم؛
• معلومات حول تأمين المسؤولية المدنية للمثمن.

يجب أن يتضمن العقد معلومات حول ما إذا كان المثمن لديه ترخيص لمزاولة أعمال التثمين، مع الإشارة إلى الرقم التسلسلي وتاريخ إصدار هذا الترخيص، والجهة التي أصدرته، وكذلك المدة التي صدر فيها هذا الترخيص.

ويجب أن تتضمن اتفاقية التقييم إشارة دقيقة إلى قطعة الأرض ووصفها.

فيما يتعلق بتقييم قطع الأراضي المملوكة للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات، يتم إبرام اتفاق من قبل المثمن مع شخص مفوض من قبل المالك لإجراء معاملة مع أهداف التقييم، ما لم خلاف ذلك المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.

عند إجراء التقييم، يلتزم المثمن باستخدام المعلومات التي تضمن موثوقية تقرير التقييم كوثيقة تحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية. يتم تحديد حجم المعلومات المستخدمة في التقييم واختيار مصادر المعلومات وإجراءات استخدام المعلومات من قبل المثمن.

عند تقييم القيمة السوقية لقطعة أرض، يجب أن يؤخذ في الاعتبار الغرض المقصود منها والاستخدام المسموح به، وكذلك حقوق الأشخاص الآخرين في قطعة الأرض. تتغير القيمة السوقية لقطعة الأرض مع تغير أي من خصائصها القانونية المدرجة.

ويجب توثيق نتائج التقييم في تقرير تقييم مكتوب.

ويجب ألا يكون تقرير التقييم غامضاً أو مضللاً. يجب أن يكون تقرير التقييم مكتوبًا بلغة يسهل الوصول إليها بشكل عام، مع توضيحات للمصطلحات الخاصة، ويحتوي على مبررات مفصلة وشروحات ضرورية لافتراضات المثمن وحساباته واستنتاجاته.

إذا لم يتم تحديد القيمة السوقية أثناء تقييم قطعة أرض، بل أنواع أخرى من القيمة، فيجب أن يشير التقرير إلى معايير وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم.

ويجب أن يشير التقرير بالضرورة إلى:

• تاريخ الإعداد والرقم التسلسلي للتقرير؛
• الأساس الذي يقوم عليه تقييم المثمن لموضوع التقييم؛
• العنوان القانوني للمثمن ومعلومات عن الترخيص الصادر له بمزاولة أعمال التقييم هذا النوعملكية؛
• وصف دقيق لموضوع التقييم، وفيما يتعلق بموضوع التقييم التابع لكيان قانوني - التفاصيل كيان قانونيوالقيمة الدفترية لكائن التقييم هذا؛
• معايير التقييم لتحديد النوع المناسب من قيمة كائن التقييم، ومبرر استخدامها عند تقييم كائن التقييم هذا، وقائمة البيانات المستخدمة في تقييم كائن التقييم، مع الإشارة إلى مصادر استلامها، وكذلك الافتراضات المعتمدة عندما تقييم موضوع التقييم؛
• تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية، وكذلك قيود وحدود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها؛
• تاريخ تحديد قيمة موضوع التقييم؛
• قائمة الوثائق التي يستخدمها المثمن وتحدد الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.

يجب أن يتضمن تقرير تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض، بالإضافة إلى البيانات الإلزامية، ما يلي:

• وصف قطعة الأرض وتحسيناتها، بما في ذلك الغرض المقصود والاستخدام المسموح به لقطعة الأرض، والأعباء المترتبة على حقوق الأطراف الثالثة؛
• صور للأرض وتحسيناتها.
• وتوصيف حالة سوق الأراضي والعقارات؛
• تحديد الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض.

قد يحتوي تقرير التقييم على ملاحق يحدد المثمن تكوينها مع مراعاة المتطلبات المنصوص عليها في شروط اتفاقية التقييم.

يجب أن تهدف جميع المواد الواردة في تقرير التقييم إلى تبرير القيمة السوقية لقطعة الأرض. يجب عليك تجنب تضمين المواد والمعلومات في تقرير التقييم التي لا تتعلق بإجراءات تحديد القيمة السوقية.

يجب التعبير عن القيمة النهائية للقيمة السوقية لقطعة الأرض بالروبل كقيمة واحدة، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقية التقييم. قد ينص الاتفاق على أن القيمة النهائية لقطعة الأرض يتم تحديدها على أنها مجموعة من القيم.

القيمة النهائية لشيء التقييم، المبينة في تقرير التقييم المعد بالطريقة وعلى أساس المتطلبات المحددة القانون الاتحادي"حول أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ومعايير التقييم و أنظمةبشأن أنشطة التقييم التي تقوم بها الهيئة المعتمدة لمراقبة تنفيذ أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي، يمكن اعتبارها موصى بها لأغراض إبرام معاملة مع موضوع التقييم، إذا لم يمر أكثر من 6 سنوات من تاريخ إعداد تقرير التقييم لتاريخ التعامل مع موضوع التقييم أو تاريخ تقديم الطرح العام الأشهر.

إذا كان هناك نزاع حول موثوقية القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لقطعة أرض محددة في التقرير، بما في ذلك فيما يتعلق بتقرير آخر موجود حول تقييم نفس قطعة الأرض، فإن هذا النزاع يخضع للنظر من قبل المحكمة، محكمة تحكيم وفقًا للولاية القضائية المعمول بها، أو تحكيم من قبل محكمة باتفاق أطراف النزاع أو الاتفاق، أو بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي التي تنظم أنشطة التقييم.

يحق للمحكمة أو محكمة التحكيم أو هيئة التحكيم إلزام الأطراف بالدخول في معاملة بسعر يتم تحديده أثناء النظر في النزاع في جلسة محاكمةفقط في الحالات التي تكون فيها المعاملة إلزامية وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي.

تعتمد القيمة السوقية لقطعة أرض على القيمة المتوقعة والمدة واحتمال الحصول على دخل من قطعة الأرض خلال فترة زمنية معينة باستخدامها الأكثر كفاءة، دون الأخذ في الاعتبار الدخل من عوامل الإنتاج الأخرى التي تنجذب إلى قطعة الأرض للأنشطة التجارية (فيما يلي، لأغراض هذه التوصيات، إيجار الأراضي) (مبدأ التوقع).

الممارسة القضائية والتشريعات - أمر وزارة الملكية في الاتحاد الروسي بتاريخ 06/03/2002 N 568-r (بصيغته المعدلة بتاريخ 31/07/2002) "بشأن الموافقة على التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي"

بالنسبة للتجمعات التي تستخدم فيها أيضًا معلومات عن إيجار قطع الأراضي، يتم حساب القيمة السوقية لقطع الأراضي من خلال طريقة رسملة إيجار الأراضي وفقًا للبند 4 من الفصل الرابع من التوصيات المنهجية لتحديد السوق قيمة قطع الأراضي، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 06.03.2002 N 568-r (فيما يلي - توصيات منهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي).

يتم استخدام عدد من الطرق الموحدة لتحديد سعر الأراضي. إنها تقنيات منهجية عامة وتقنيات تقييم يمكن استخدامها لتحديد قيمتها، بغض النظر عن نوع استخدام الأراضي. تعتمد إمكانية وجدوى استخدام تقنية أو طريقة معينة لتقييم الأراضي على أغراض التقييم، ونوع العقارات التي يتم تقييمها، وتوافر البيانات الأولية. الشرط المطلوبتحديد القيمة السوقية للأرض لأي غرض هو استخدام بيانات السوق. تقدم شركة التقييم الخاصة بنا في موسكو خدمات التقييم لجميع أنواع المناطق مع اختيار الطريقة المثلى لك.

الطرق الرئيسية المستخدمة لتقييم الأراضي هي:

• مقارنات المبيعات؛
• تسريح؛
• توزيع؛
• رسملة إيجار الأراضي؛
• بقية؛
• الاستخدام المقصود.

هذه القائمة قياسية. تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 7 مارس 2002 رقم 568-ر في وثيقة "التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي". تُستخدم هذه الأساليب لتقييم أي نوع من المناطق. يمكنك معرفة المزيد عن خدمات التقييم والطرق المستخدمة على الصفحات

1. طريقة مقارنة المبيعات

يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المشغولة بالمباني والهياكل و (أو) الهياكل وقطع الأراضي الخالية من التطوير. شرط تطبيق الطريقة هو توفر معلومات عن أسعار المعاملات مع قطع الأراضي المماثلة للعقار الذي يتم تقييمه. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار التعاملات مع قطع الأراضي، يجوز استخدام أسعار العرض (الطلب).

تتضمن طريقة تقييم الأرض التسلسل التالي من الإجراءات:

• تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة كائن التقييم بالأشياء المماثلة (المشار إليها فيما بعد بعناصر المقارنة)؛
• تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لطبيعة ودرجة الاختلافات بين كل نظير وقطعة الأرض التي يجري تقييمها؛
• تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات أسعار نظائرها بما يتوافق مع طبيعة ودرجة الاختلافات بين كل نظير من قطعة الأرض المقدرة؛
• تعديل كل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل نظير، وتذليل الاختلافات بينها وبين قطعة الأرض المقدرة؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة أرض من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها.

تشمل عناصر المقارنة عوامل قيمة العقار الذي يتم تقييمه (العوامل التي تؤثر تغيراتها على القيمة السوقية للعقار الذي يتم تقييمه) وخصائص المعاملات مع قطع الأراضي التي تم تطويرها في السوق.

تميل عوامل التكلفة الأكثر أهمية إلى أن تكون:

• الموقع والبيئة؛
• الغرض المقصود، والاستخدام المسموح به، وحقوق الأشخاص الآخرين في قطعة الأرض؛
• الخصائص الفيزيائية (الإغاثة، المنطقة، التكوين، وما إلى ذلك)؛
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل؛
• البنية التحتية (وجود أو قرب شبكات المرافق وشروط الاتصال بها، ومرافق البنية التحتية الاجتماعية، وما إلى ذلك).

2. طريقة العزل

القواعد الأساسية لتقييم الأراضي التي تحتوي عليها هذه الطريقة:

تتضمن طريقة تقييم الأراضي التسلسل التالي من الإجراءات:

• حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض المقدرة؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق طرح القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.

3. طريقة التوزيع

تستخدم لتقييم قطع الأراضي المبنية.

قواعد تثمين الأراضي المعتمدة بهذه المنهجية:

• توافر معلومات عن أسعار التعاملات على الأجسام العقارية الواحدة، المشابهة للعقار الواحد، والتي تشمل قطعة الأرض التي يتم تقييمها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات، يُسمح باستخدام أسعار العرض (الطلب)؛
• توافر المعلومات عن الحصة الأكثر احتمالا لقطعة أرض في القيمة السوقية لعقار واحد؛
• مطابقة تحسينات الأراضي للاستخدام الأكثر فعالية.

تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:

• تحديد العناصر التي يتم من خلالها مقارنة كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، بأشياء مماثلة؛
• تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة بين طبيعة ودرجة اختلاف كل نظير من كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة؛
• تحديد كل عنصر من عناصر المقارنة لتعديلات أسعار نظائرها، بما يتوافق مع طبيعة ودرجة اختلافات كل نظير من كائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• تعديل كل عنصر من عناصر مقارنة الأسعار لكل نظير، وتذليل الاختلافات بينها وبين عقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض التي يتم تقييمها؛
• حساب القيمة السوقية لعقار واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، عن طريق تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق ضرب القيمة السوقية لعقار واحد، والذي يشمل قطعة الأرض المقدرة، في القيمة الأكثر احتمالاً لحصة قطعة الأرض في القيمة السوقية للعقار الواحد هدف.

4. طريقة رسملة إيجار الأرض

يتم استخدام طريقة تقييم الأراضي هذه لتقييم الأراضي المطورة وغير المطورة. وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية الحصول على إيجار الأرض من قطعة الأرض التي يتم تقييمها.

تتضمن طريقة تقييم الأرض التسلسل التالي من الإجراءات:

• حساب إيجار الأرض التي تم إنشاؤها بواسطة قطعة أرض؛
• وتحديد قيمة معامل رسملة إيجار الأراضي المقابل؛

إن رسملة الإيجار الأرضي تعني التحديد، في تاريخ التقييم، لجميع القيم المستقبلية للإيجار الأرضي المتساوية مع بعضها البعض أو المتغيرة بنفس المعدل لفترات زمنية متساوية. ويتم الحساب من خلال قسمة قيمة إيجار الأرض للفترة الأولى بعد تاريخ التقييم على معامل الرسملة المقابل الذي يحدده المثمن، وفي إطار هذه الطريقة يمكن حساب قيمة إيجار الأرض كدخل من تأجير أرض. قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي.

5. طريقة الباقي

يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة. شرط تطبيق الطريقة هو إمكانية تطوير قطعة الأرض المقدرة مع التحسينات التي تدر الدخل.

تتضمن هذه الطريقة لتقييم الأراضي القواعد التاليةالعمليات الحسابية:

• حساب تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال التحسينات المقابلة للاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض المقدرة؛
• حساب صافي الدخل التشغيلي من عقار واحد لفترة زمنية معينة بناءً على أسعار الإيجار في السوق؛
• حساب صافي دخل التشغيل الذي يعزى إلى التحسينات لفترة معينة من الزمن كمنتج لتكاليف الاستنساخ أو الاستبدال
• حساب التحسينات بمعدل الرسملة المناسب للدخل من التحسينات؛
• حساب مبلغ إيجار الأرض باعتباره الفرق بين صافي الدخل التشغيلي من عقار واحد لفترة معينة من الزمن وصافي الدخل التشغيلي المنسوب إلى التحسينات للفترة المقابلة من الزمن؛
• حساب القيمة السوقية لقطعة أرض من خلال رسملة إيجار الأرض.

6. طريقة الاستخدام المقصود

تنطبق هذه الطريقة لتقييم قيمة الأرض على قطع الأراضي المطورة وغير المطورة. وشرط تطبيق الطريقة هو إمكانية استغلال الأرض بطريقة تدر الدخل.

تتطلب قواعد تقييم الأراضي المعتمدة بهذه المنهجية تسلسل الإجراءات التالي:

• تحديد المبلغ والهيكل الزمني للنفقات اللازمة لاستخدام قطعة أرض وفقًا لخيار الاستخدام الأكثر فعالية (على سبيل المثال، تكاليف إنشاء تحسينات على قطعة أرض أو تكاليف تقسيم قطعة الأرض إلى أجزاء منفصلة تختلف في الشكل والنوع وطبيعة الاستخدام)؛
• تحديد المبلغ والهيكل الزمني للدخل الناتج عن الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض؛
• تحديد المبلغ والهيكل الزمني لنفقات التشغيل اللازمة لتوليد الدخل من الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض؛
• تحديد قيمة معدل الخصم المقابل لمستوى مخاطر استثمار رأس المال في قطعة الأرض المقدرة؛
• حساب قيمة قطعة الأرض عن طريق خصم جميع الإيرادات والنفقات المرتبطة باستخدام قطعة الأرض.

يتم استخلاص القيمة النهائية للقيمة التقديرية لقطعة الأرض بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها أساليب مختلفة. عند مقارنة هذه البيانات، من المستحسن إعطاء الأفضلية للتقديرات المستندة إلى معلومات أكثر اكتمالا وموثوقية. فروق كبيرة في قيمة الأرض المحسوبة طرق مختلفةتشير الأساليب والقواعد إما إلى أخطاء في التقييمات أو إلى خلل في سوق الأراضي.