Transaksyon mula simula hanggang matapos: Kasunduan sa isang ahensya ng real estate. Dapat ba akong sumang-ayon sa mga tuntunin ng mga rieltor? Depende lang sa iyo... Tagal ng kasunduan sa mga serbisyo sa real estate

Ang proseso ng mga ugnayan sa pagitan ng mga kliyente at mga rieltor ay kadalasang nagdudulot ng maraming katanungan. Kanino eksaktong dapat tapusin ang kontrata - sa espesyalista na magsasagawa ng transaksyon, o sa ahensya kung saan siya nagtatrabaho? Ano nga ba ang pananagutan ng isang rieltor? Sa wakas, maaari ka bang umasa ng kabayaran kung nakatanggap ka ng hindi magandang kalidad ng serbisyo? Subukan nating malaman ito.

Ang kabilang panig ng batas

Sinabi na ng BN sa kanyang mga mambabasa kung paano pumili ng ahente ng real estate at kung bakit kailangan ang naturang espesyalista. Makatuwirang pag-isipan nang mas detalyado ang mga legal na tampok ng relasyon sa pagitan ng mga rieltor at kanilang mga kliyente. Mula noong 2002, ang sapilitang paglilisensya ng mga aktibidad sa real estate ay inalis sa Russia. Simula noon, halos walang kontrol ang estado sa propesyon: walang kahulugan ng mga serbisyo sa real estate, walang pangkalahatang tinatanggap na mga kinakailangan para sa trabaho ng mga ahensya at kanilang mga empleyado. At ang tanging dokumento na kumokontrol sa mga relasyon ng mga propesyonal na operator ng merkado na ito sa mga kliyente ay isang kasunduan na natapos sa pagitan nila. Muli, walang mandatoryong kinakailangan para dito.

Nag-aalok ang mga ahensya ng mga kliyente iba't ibang uri mga kasunduan: kasunduan sa komisyon, kasunduan sa ahensya, mga bayad na serbisyo. Ang lahat ng mga ito ay ibinibigay ng Civil Code ng Russian Federation at ganap na legal. Ang pagpili ng isang partikular na anyo ng kasunduan ay nakasalalay sa mga detalye ng transaksyon na isinasagawa at ang saklaw ng mga serbisyong ibinigay ng ahensya.

Kung ang gawain ay isasagawa sa ilalim ng isang eksklusibong kontrata, kung gayon ang kasunduan ay dapat tapusin sa isang ahensya ng real estate, dahil ang ahensyang ito ang ginagarantiyahan ang katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng transaksyon. Kabilang ang responsibilidad para sa mga aksyon ng ahente sa harap ng kliyente. Sa bahagi ng ahensya, ang kontrata ay nilagdaan ni CEO o ang kanyang hinirang na kinatawan. Posible lamang na pumasok sa isang kasunduan sa isang pribadong ahente kung siya ay may katayuan indibidwal na negosyante. Ito ang tanging paraan na maibibigay niya sa kanyang kliyente ang anumang mga garantiya.

Isinasaalang-alang na walang mga legal na kinakailangan para sa nilalaman ng isang kasunduan sa ahensya, ang saklaw ng responsibilidad na pinapasan ng kumpanya o ng empleyado nito sa kliyente ay dapat na nabaybay nang detalyado sa mismong dokumento.

Makatuwiran para sa kliyente na tandaan na mayroon siyang lahat ng karapatan na igiit iyon karaniwang kontrata, na iaalok sa kanya ng ahensya, ilang mga karagdagang puntos ang ipinakilala. Siyempre, kung hindi nila nilalabag ang kasalukuyang batas.

Kasama ang pangunahing kasunduan para sa pagkakaloob ng mga serbisyo, madalas na pumapasok ang ahensya sa isang kasunduan sa ahensya sa mga kliyente. Halimbawa, kung ang kliyente ay hindi nais na independiyenteng magrehistro ng pagmamay-ari, kolektahin ang mga dokumentong kinakailangan para sa transaksyon, atbp., pagkatapos ay gagawin ito ng ahente para sa kanya.

Gayunpaman, ayon sa mga eksperto, ang mga kasunduan sa ahensya ay maaaring magdulot ng potensyal na panganib sa mga kliyente, kaya kailangan mong maging lubhang maingat sa pagtatapos ng mga ito, pagkakaroon ng isang malinaw na pag-unawa sa kung ano mismo ang mga aksyon at hanggang saan ang iyong ipinagkatiwala.

Sinusuri ang kalinisan

Maraming mga kasunduan sa ahensya ang nagsasaad na obligado ang rieltor na bilhin ang kanyang kliyente. Ngunit ang kasanayan ay kung ang transaksyon ay pagkatapos ay idineklara na hindi wasto, ang ahente ay walang pananagutan para dito. Ayon sa batas sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate (122-FZ), ang isang rehistradong karapatan sa ari-arian ay maaaring kanselahin sa pamamagitan ng korte. At ang kabayarang ibinigay ng parehong 122-FZ sa nabigong mamimili ay limitado sa halagang 1 milyong rubles.

Upang matanggap ang bayad na ito, kailangan mong pumunta sa korte at itatag kung kaninong kasalanan ang naging sanhi ng pinsala sa mamimili. Iyon ay, hanapin ang salarin at, muli, makakuha ng kabayaran mula sa kanya sa pamamagitan ng korte. Gayunpaman, ayon sa mga abogado, ang lahat ng ito ay isang teorya lamang; sa pagsasagawa, halos imposibleng patunayan ang hindi katapatan ng ahente, lalo na ang pagkolekta ng parusa mula sa kanya.

Bilang karagdagan, ayon sa kasalukuyang batas, hindi obligado ang rieltor na maging responsable para sa integridad ng nagbebenta. Ang kliyente ay kailangang magkaroon ng kamalayan sa katotohanan na - kahit na ang ahensya ay nagsagawa ng trabaho nito nang walang mga pagkakamali. Halimbawa, kung, pagkatapos irehistro ang mga karapatan ng mamimili, ang isang tagapagmana ay hindi inaasahang lumitaw, na ang pagkakaroon ay walang nakakaalam.

Responsable para sa deal

Sa kawalan ng pambatasan na regulasyon ng mga aktibidad sa real estate, ang lahat ng mga salungatan sa pagitan ng mga ahente at kanilang mga kliyente ay nareresolba batay sa mga probisyon ng Batas sa Proteksyon ng Mga Karapatan ng Consumer. Alinsunod sa Artikulo 29 ng dokumentong ito, sa kaganapan ng pagwawakas ng isang kontrata sa isang ahensya ng real estate, ang mamimili ay maaaring humingi ng "buong kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot sa kanya na may kaugnayan sa mga pagkukulang sa gawaing isinagawa."

Gayunpaman, ayon sa mga eksperto, ang mga kaso kung saan ang isang rieltor ay nagbayad ng kabayaran sa isang kliyente ay napakabihirang. Sa pagsasagawa, ang pananagutan ng isang rieltor ay halos palaging limitado sa halaga ng mga komisyon na kanyang natatanggap. Ang mga multa at parusa na inireseta sa kontrata ay bihirang tinatanggap ng mga korte - anumang anyo ng mga kasunduan na natapos sa pagitan ng mga partido ng mga tagapaglingkod ng Themis ay kwalipikado bilang mga kontrata para sa pagkakaloob ng mga bayad na serbisyo. At ang pangunahing tampok ng naturang mga kasunduan ay na sa kaganapan ng kanilang unilateral na pagwawakas, halos imposible na mangolekta ng multa.

Ang ilalim na linya ay ang mga sumusunod: pagsasanay sa arbitrage Sa ngayon, walang solusyon upang malutas ang mga salungatan sa pagitan ng mga rieltor at kanilang mga kliyente. Higit sa lahat dahil sa ang katunayan na ang mga regulasyon mga legal na kaugalian at walang ipinag-uutos na pananagutan sa ari-arian ng mga rieltor ngayon.

Ang mga kliyente ay maaari lamang umasa sa katotohanan na ang mga bona fide na ahensya ng real estate ay pinahahalagahan ang kanilang reputasyon, na maaaring magsilbi bilang isang tiyak na garantiya ng kalidad ng kanilang mga serbisyo.

Dagdag pa, ang mga kaso ng pandaraya sa pangalawang merkado ng pabahay ay matagal nang tumigil sa pagkalat. Dito, pareho ang sistema ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan at ang makabuluhang gawain ng propesyonal na komunidad upang gawing popular ang sibilisadong merkado ng pabahay.

Ang isang karagdagang garantiya para sa kliyente ay maaaring maging miyembro ng ahensya na pinili bilang isang tagapamagitan sa anumang propesyonal na asosasyon, dahil ang pananagutan ng kanilang mga miyembro ay karaniwang nakaseguro. Sa kaganapan ng force majeure, sasakupin nito, sa isang antas o iba pa, ang mga pagkalugi sa pananalapi ng kliyente.

Maaaring makatuwiran na iseguro ang pamagat ng ari-arian mismo. Ang halaga ng naturang serbisyo ay depende sa halaga ng pabahay at sa panahon ng seguro.
Sa anumang kaso, kailangan mong tandaan: walang magbibigay sa iyo ng 100% na garantiya ng kadalisayan ng transaksyon. Napakahirap suriin ang lahat ng mga panganib na nauugnay sa pagbili ng pabahay sa pangalawang merkado.

Teksto: Sergey Bardin, Andrey Gryaznov Larawan: Alexey Alexandronok

Ang mga karapatan at obligasyon ng mamimili ng mga serbisyo sa real estate (kliyente) ay kinokontrol pangkalahatang probisyon Ang Civil Code ng Russian Federation sa mga obligasyon para sa mga bayad na serbisyo, mga obligasyon sa ahensya, mga komisyon at mga garantiya, pati na rin ang mga kasunduan na natapos sa pagitan ng kliyente at ng kumpanya ng real estate.

Itinuturo ni A. A. Batyaev na ang kasunduan para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate ay pinamamahalaan ng mga probisyon ng Kabanata. 39 ng Civil Code ng Russian Federation... “ang produktong ito ay pampubliko at napapailalim sa Art. 426 ng Civil Code ng Russian Federation. Mula sa nilalaman ng Art. 426 at 427 ito ay sumusunod na ang isang real estate firm ay obligado na magbigay ng mga serbisyo nito sa bawat isa na makipag-ugnayan dito. Ang kumpanya ay walang karapatan na magbigay ng kagustuhan sa sinuman." Ang pangunahing contingent ng mga mamimili ng mga serbisyo sa real estate ay mga indibidwal, samakatuwid, sa kliyente - sa isang indibidwal ang mga patakaran ng Batas ng Russian Federation noong Pebrero 7, 1992 No. 2300-1 "Sa Proteksyon ng Mga Karapatan ng Consumer" ay ilalapat (tulad ng susugan noong Disyembre 21, 2004). Inilista namin ang mga karapatang ito:

Ang kumpanya ng real estate ay dapat magbigay ng kumpletong impormasyon tungkol sa mga serbisyong ibinigay. Kapag ang isang kliyente ay nakipag-ugnayan lamang sa isang kumpanya ng real estate nang hindi nagtapos ng isang kasunduan dito para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate, ito ay pinaka-marapat na ipaliwanag sa kliyente ang buong hanay ng mga serbisyo na maaaring ibigay sa kanya, batay sa mga kinakailangan ng kliyente. Kasabay nito, maaaring tukuyin ang mga tinatayang termino para sa pagkumpleto ng mga serbisyo at ang gastos nito. Ang kompanya ng real estate ay hindi nagbibigay sa kliyente ng lahat ng impormasyon tungkol sa mga serbisyo nito. Ginagawa ito para sa kadahilanang ang impormasyon (halimbawa, tungkol sa lokasyon ng apartment na kailangan ng kliyente, gastos nito, atbp.) ay maaaring maiuri bilang isang lihim ng kalakalan ng kumpanyang ito ng real estate.

Sa kaso kapag ang mamimili ng mga serbisyo sa real estate ay handa nang gamitin ang mga serbisyo ng isang naibigay na kumpanya ng real estate, binibigyan siya ng impormasyon tungkol sa mga serbisyo ng kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ng real estate. Bilang karagdagan sa kasunduan para sa pagbibigay ng mga serbisyo sa real estate, depende sa uri ng mga aksyon na kailangang gawin para sa kliyente, maaaring kailanganin na magtapos ng isang kasunduan sa ahensya, komisyon, o pagtatalaga.

Sa mga kasong ito, dapat payuhan ng kumpanya ng real estate ang kliyente tungkol sa lahat ng mga tuntunin ng mga kontratang ito. Ngunit hindi obligado ang rieltor na gawin ito; sinasagot lamang niya ang mga tanong ng kanyang kliyente. Bago pumirma ng anumang kasunduan sa isang kumpanya ng real estate, dapat na maingat na pag-aralan ng mamimili ang lahat ng mga iminungkahing kondisyon. Mahalagang bigyang-pansin ang saklaw ng mga serbisyo na dapat ibigay ng kumpanya ng real estate. Kung, halimbawa, ang isang kliyente ay kailangang bumili ng isang silid na apartment sa sentro ng lungsod (mas mabuti sa ilang partikular na kalye), na matatagpuan sa ikatlong palapag, kung gayon ang kontrata ay dapat na ilarawan nang detalyado ang lahat ng mga nuances na ito, kung hindi man ay isasaalang-alang ang rieltor. upang maayos na matupad ang kanyang mga obligasyon sa kontraktwal, kahit na hindi niya isinasaalang-alang ang mga kagustuhan ng kanyang kliyente. At ang kliyente ay obligado na tanggapin ang lahat ng ginawa sa ilalim ng kontrata ng rieltor at bayaran ang kanyang mga serbisyo. Samakatuwid, ang lahat ng "kagustuhan" ng kliyente tungkol sa lokasyon ng apartment (o, halimbawa, kung saan dapat pumunta ang mga bintana) ay dapat manatiling hindi pasalitang kagustuhan, ngunit isulat sa kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate.

Ang kliyente ay dapat magtanong tungkol sa mga mahahalagang isyu tulad ng paglilipat ng panganib ng hindi sinasadyang kamatayan, ang pananagutan ng mga partido, ang karapatang panatilihin ng rieltor ang lahat ng natanggap niya sa isang transaksyon na natapos sa interes ng kliyente, encumbrance ng real estate sa mga karapatan ng mga ikatlong partido.

Ang real estate firm ay dapat ding magbigay ng legal na impormasyon tungkol sa lahat ng legal na aksyon na kailangang gawin ng rieltor upang matupad ang mga kinakailangan ng kliyente. Sa panahon ng mga transaksyon sa real estate Maaaring kailanganin na isapribado ang mga lugar ng tirahan, kumuha ng pagmamay-ari ng isang land plot, magrehistro ng mana, magrehistro ng isang transaksyon sa real estate, pumunta sa korte at kumatawan sa mga interes ng kliyente sa korte.

Kinakailangan para sa kalidad ng mga serbisyo sa bawat tiyak na kaso magiging iba. Direkta silang umaasa sa mga kondisyong itinakda sa kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate.

Kung kailangan ng kliyente, halimbawa, na makipagpalitan ng mga apartment, ang rieltor ay ituturing na natupad ang kontrata kung lumipat siya sa mga apartment ng kliyente kung saan posible ang tirahan, batay sa sanitary requirements. Ito ang mga apartment sa mga gusali na hindi nasisira at konektado sa mga suplay ng gas, kuryente at tubig. Sa mga kasong ito, kapag ang apartment ay nasa isang bagong gusali, dapat itong isang bahay na ipinasa sa opisina ng pabahay para sa pagpapanatili. Sa pagsasagawa, medyo karaniwan para sa isang mamimili na ilipat sa isang apartment sa isang bagong gusali na hindi pa nakumpleto o tinatanggap para sa serbisyo ng tanggapan ng pabahay. Nagbabanta ito na kapag nagsimula ang panahon ng pag-init, ang bahay ay hindi maiinit at ang gas at enerhiya ay hindi ibibigay dito. Walang mananagot sa lahat ng ito. Habang ang mga gilid ( Kompanya ng pagtatayo, ang may-ari ng gusali, ang bumibili, ang tanggapan ng pabahay, ang kumpanya ng real estate) ay malalaman sa korte kung sino ang dapat sisihin at kung sino ang mananagot sa pananagutan sa ari-arian; ang mga isyu sa mga pampublikong serbisyo para sa bahay ay hindi malulutas.

"Muling nilalagnat ang merkado ng konstruksiyon: sunod-sunod na may mga ulat ng mga rally at hunger strike ng mga nabigong bagong residente na naiwan nang walang pera at mga apartment na binayaran sa yugto ng foundation pit," ang isinulat ni I. Nevinnaya at T. Efremenko. Ayon kay think tank"Mga tagapagpahiwatig ng merkado ng real estate", sa mga bagong bahay na ibinebenta noong nakaraang taon, 20% ay mga site na hindi pa handa para sa pagtatayo, at 55% ay mga bagong gusali, ang karamihan sa mga apartment kung saan binili sa maagang yugto pagtatayo.

Kaya, ang negosyo ng konstruksiyon ng Russia ngayon ay pangunahing nakatuon sa pag-akit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity, karamihan sa kanila ay mga mamamayan.

Nagsasanay ang mga developer ng mga pamamaraan tulad ng paggamit ng kanilang sariling mga pondo at pag-akit ng mga pautang sa bangko sa mas maliit na antas.

Kapag naglalaan ng isang plot ng lupa para sa isang residential microdistrict, ang munisipyo ay nakatanggap hindi lamang ng isang tiyak na bahagi ng mga apartment, ngunit nakipag-usap din sa developer ang "sosyal na bahagi" ng proyekto para sa pagtatayo ng mga utility network, o konstruksiyon kindergarten. Ito ay natural na tumaas sa gastos ng konstruksiyon at sa huli ay binayaran ng mga mamimili ng apartment.

Ang pinuno ng Moscow Economic Security Department, A. Korsak, ay naniniwala na ang mga sadyang walang prinsipyong organisasyon ay madalas na matatagpuan sa merkado. Nag-aalok sila ng mga potensyal na mamimili ng apartment sa mga site at bahay ng ibang tao bilang sarili nila at nangongolekta ng pera. Ang ibang mga kumpanya, na nanalo sa isang kumpetisyon sa pagtatayo ng bahay, ay umaakit ng mga co-investor, tumatanggap ng pera mula sa kanila, ngunit hindi nagmamadaling magtayo. Sa pamamagitan ng pagkuha ng parami nang parami ng mga bagong site at paglalagay ng mga bagong gusali para sa pagbebenta, ang mga kumpanyang ito ay nakakaipon ng malaking pondo, "ginagastos" ang mga ito nang hindi gumagastos ng pera sa pagtatayo, at kumikita dito. Pagkaraan ng ilang oras, maaaring ibalik ng kumpanya sa mga shareholder ang mga halagang binayaran ilang taon na ang nakalilipas, ngunit walang interes o mga parusa.

Kung ang kontrata ay nagsasaad na ang apartment ay dapat na matatagpuan sa isang tiyak na lugar (sa ilang mga partikular na kalye, ilang mga palapag), kung gayon ang kontrata ay ituturing na natupad alinsunod sa mga kinakailangan sa kalidad kung ang lahat ng karagdagang mga kinakailangan ng kliyente ay natutugunan at ang bahay ay natutugunan ang kinakailangan na naunang ipinahiwatig.

Kung ang pangangailangan para sa kalidad ng serbisyong ibinigay ay hindi natugunan at ang mga depekto ng mga kalakal ay hindi tinukoy ng nagbebenta, ang mamimili kung saan inilipat ang mga kalakal mahinang kalidad, ay may karapatan, sa sarili nitong pagpapasya, na humiling sa nagbebenta:

proporsyonal na pagbawas sa presyo ng pagbili;

libreng pag-aalis ng mga depekto ng produkto sa loob ng makatwirang panahon;

pagbabayad ng kanilang mga gastos para sa pag-aalis ng mga depekto sa mga kalakal.

Sa kaganapan ng isang makabuluhang paglabag sa mga kinakailangan para sa kalidad ng mga kalakal (pagtuklas ng mga nakamamatay na depekto na hindi maaaring alisin nang walang hindi katimbang na mga gastos o oras, o paulit-ulit na napansin, o lumitaw muli pagkatapos ng kanilang pag-aalis at iba pang katulad na mga depekto), ang mamimili may karapatan, sa kanyang pinili:

tumanggi na tuparin ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta at hilingin ang pagbabalik ng halaga ng perang binayaran para sa mga kalakal;

hilingin ang pagpapalit ng mga kalakal na hindi sapat ang kalidad ng mga kalakal na sumusunod sa kontrata.

Ang mga karapatang ito ay ibinigay para sa Art. 475 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang isang makabuluhang paglabag sa mga kinakailangan sa kalidad ng produkto ay tiyak na magaganap kung ang kliyente ay bibigyan ng isang apartment na hindi nakakatugon sa mga kinakailangan na tinukoy sa kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate. Ang kliyente ay may karapatan din na makatanggap ng mga kalakal na libre mula sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Ayon kay Art. 460 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang real estate firm ay obligadong ilipat ang mga kalakal sa bumibili nang walang anumang mga karapatan ng mga ikatlong partido, maliban sa kaso kung saan ang mamimili ay sumang-ayon na tanggapin ang mga kalakal na nababalot ng mga karapatan ng mga ikatlong partido .

Ang pagkabigong tuparin ng nagbebenta ang obligasyong ito ay nagbibigay sa mamimili ng karapatang humiling ng pagbawas sa presyo ng mga kalakal o pagwawakas ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, maliban kung napatunayang alam o dapat alam ng mamimili ang tungkol sa mga karapatan ng mga ikatlong partido sa produktong ito. Halimbawa, ang isang rieltor ay bumili ng isang apartment para sa kanyang kliyente, kung saan nakatira ang isang mamamayan (nagkakatiwala sa mana). Ang rieltor ay dapat humingi ng pahintulot ng kliyente na bumili ng naturang apartment. Kung hindi ito gagawin ng rieltor, ang kliyente ay may karapatang humingi mula sa kanya ng refund ng bahagi ng presyo ng pagbili, o pagwawakas ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta at ang kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate, at kabayaran para sa lahat ng pagkalugi .

Kapag ang mga kalakal ay inalis mula sa bumibili ng mga ikatlong partido sa mga batayan na lumitaw bago ang pagpapatupad ng kontrata sa pagbebenta, ang nagbebenta ay obligadong bayaran ang mamimili para sa mga pagkalugi na natamo maliban kung pinatunayan niya na ang bumibili ay alam o dapat na alam ang tungkol sa pagkakaroon ng mga ito. bakuran.

Ang kasunduan ng mga partido na palayain ang nagbebenta mula sa pananagutan sa kaganapan ng isang demand para sa biniling kalakal mula sa mamimili ng mga ikatlong partido o upang limitahan ito ay hindi wasto. Kung ang isang ikatlong partido, sa mga batayan na lumitaw bago ang pagpapatupad ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ay nagsampa ng isang paghahabol para sa pag-agaw ng mga kalakal, ang mamimili ay obligadong isali ang nagbebenta sa pakikilahok sa kaso, at ang nagbebenta ay obligadong pumasok sa ang kasong ito sa panig ng mamimili. Ang kabiguan ng mamimili na isangkot ang nagbebenta sa kaso ay nagpapagaan ng pananagutan ng nagbebenta sa mamimili kung napatunayan ng nagbebenta na sa pamamagitan ng pakikibahagi sa kaso, napigilan sana niya ang pag-agaw ng mga naibentang produkto mula sa mamimili. Ang isang nagbebenta na inanyayahan ng mamimili na lumahok sa negosyo, ngunit hindi nakikibahagi dito, ay pinagkaitan ng karapatang patunayan na ang mamimili ay nagsagawa ng negosyo nang hindi tama. Ang mga patakarang ito ay tinukoy sa Art. 461 Civil Code ng Russian Federation.

Kabilang sa mga responsibilidad ng mamimili ng mga serbisyo ng isang kumpanya ng real estate, maaaring pangalanan ng isa, una sa lahat, ang kanilang obligasyon na magbayad para sa mga serbisyo ng kumpanya ng real estate. Kaugnay ng pagbabayad para sa mga serbisyo, ang tanong ay madalas na lumitaw tungkol sa realtor na nagpapanatili ng lahat ng natanggap sa isang transaksyon sa kliyente (batay sa Mga Artikulo 359, 360 ng Civil Code ng Russian Federation) at ang responsibilidad ng kliyente para sa huli na pagbabayad o hindi pagbabayad para sa mga serbisyo ng kumpanya ng real estate. Ang pagpapanatili ay ipinahayag sa katotohanan na ang isang rieltor, halimbawa, na bumili ng isang apartment sa ngalan ng isang kliyente, ay nagpapanatili nito at hindi naglilipat nito sa kliyente, dahil ang kliyente ay hindi nagbayad nang buo para sa mga serbisyo ng kumpanya ng real estate . Susunod, ang rieltor ay may karapatan na ibenta ang apartment na ito at masiyahan ang kanyang kabayaran mula sa halagang ito. Nalalapat ang mga panuntunan sa pagpapanatili na ito kahit na tinukoy sa kontrata o hindi.

Ngunit kung ang kontrata ay direktang nagbibigay ng pagbabawal sa pagpapanatili ng rieltor, kung gayon ang mga patakaran ng Art. 359, 360 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat sa mga ligal na relasyon ng mga partido at, nang naaayon, ang rieltor ay hindi maaaring legal na mapanatili ang ari-arian ng kliyente na natanggap niya.

Bilang karagdagan sa napapanahong pagbabayad para sa mga kalakal, ang kliyente ay dapat sumunod sa kinakailangan ng rieltor na panatilihin ang mga lihim ng kalakalan ng kanyang kumpanya (huwag ibunyag ang impormasyon sa mga ikatlong partido na ipinagbabawal ng rieltor na ibunyag). Hindi pagsunod lihim ng kalakalan ang kumpanya ng real estate ay maaaring magkaroon ng pananagutan sa ari-arian para sa kliyente. Dapat itakda ng kontrata kung anong impormasyon ang walang karapatang ibunyag ng kliyente, at kung anong responsibilidad ang ibinigay para sa pagsisiwalat nito.

Kadalasan, ang isang real estate firm ay nagbibigay sa kontrata ng isang kondisyon na ang kliyente ay walang karapatan na bumaling sa ibang mga kumpanya ng real estate para sa pagkakaloob ng mga serbisyo kung saan siya nag-apply sa kumpanyang ito ng real estate. Para sa paglabag sa kundisyong ito, maaaring mabawi ng kumpanya ng real estate mula sa kliyente ang halaga ng serbisyo na maibibigay nito sa kanya. Malalapat ang panuntunang ito kung ito ay ibinigay sa kontrata.

Ang mamimili ng mga serbisyo ng isang kumpanya ng real estate ay obligado ding ilipat sa realtor property (halimbawa, isang apartment na ibinebenta) ng kalidad na napagkasunduan sa realtor. Halimbawa, dapat niyang bigyan ng babala ang rieltor tungkol sa lahat ng karapatan ng mga ikatlong partido na may kaugnayan sa ibinebentang apartment, sa kondisyong tinukoy sa kontrata.

Kung hindi matugunan ang pangangailangang ito, ang rieltor ay may karapatang tumanggi na tuparin ang kontrata para sa mga serbisyo ng real estate at humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi mula sa kliyente. Ngunit dapat itong ibigay sa kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa real estate (na may detalyadong paglalarawan ng pamamaraan kung saan matutukoy ang mga pagkalugi ng rieltor).

Batyaev A.A. Direktoryo ng Realtor. Rostov-on-Don. "Phoenix". 2006. P.54.

Nevinnaya I., Efremenko T. Panlilinlang sa apartment// pahayagang Ruso. 10/27/05 241 (3910).

Araw-araw, libu-libong tao ang nakikipag-ugnayan sa mga ahensya ng real estate at nakipagkontrata sa kanila para sa pagkakaloob ng mga serbisyo. Kasabay nito, ang karamihan sa mga mamamayan ay malabo na nauunawaan kung anong mga kondisyon ang dapat maglaman ng kontrata. Tutulungan ka ng artikulong ito na maging ganap na armado kapag nakikipag-usap sa isang ahensya ng real estate.

Ang bawat yugto ng isang transaksyon sa pagkuha ng real estate ay binubuo ng maraming mga operasyon, ang pagiging epektibo nito ay tinutukoy ng propesyonalismo ng mga empleyado ng kumpanya ng real estate. Ang pinakamahalagang bagay ay ang lahat ng mga aksyon na ginawa para sa iyo ay sumusunod sa natapos na kasunduan.

Ang tagumpay ng transaksyon ay higit na nakasalalay sa propesyonalismo ng iyong rieltor. Ang isang taong bumibili o nagbebenta ng apartment sa unang pagkakataon ay hindi laging nauunawaan kung gaano karaming trabaho ang kailangang gawin upang matupad ang kanyang pangarap.

Pinapayagan ka ng kontrata na maiwasan ang problemang ito: isinasaad nito kung ano ang binabayaran mo at kung ano mismo ang mga aksyon na ginagawa ng rieltor. Kung handa ka nang ipagkatiwala ang solusyon ng mga problema sa pabahay sa mga rieltor, dapat kang pumirma sa isang kasunduan sa serbisyo. Maraming masasabi sa iyo ang dokumentong ito tungkol sa integridad ng kumpanya. Kung ang isang rieltor ay nag-aalok na magtrabaho nang hindi gumagawa ng isang kasunduan, mag-ingat: walang mga obligasyon at walang responsibilidad sa pagitan mo at ng kumpanya.

Ang mga kumpanya ng real estate ay gumagamit ng parehong karaniwang mga anyo ng mga kontrata at mga arbitrary na kontrata na maaaring naglalaman ng mga kundisyon na lumalabag sa iyong mga karapatan. Ngunit gayon pa man, hindi kailangang magmadali sa pagpirma sa kasunduan. Siguraduhing pag-aralan ang draft na kontrata sa bahay na iminungkahi sa iyo, at pinakamahusay na ipakita ito sa isang abogado.

Ano ang dapat na nilalaman ng isang kontrata?

Listahan ng mga serbisyo ng ahensya sa ilalim ng kontrata.
Gastos sa bayad sa ahensya.
Oras ng kontrata.
Ang halaga ng ari-arian.
Mga detalye ng mga partido.
Listahan ng mga dokumento.
Sino ang nangongolekta ng anong uri ng impormasyon?
Responsibilidad ng ahensya.
Responsibilidad ng kliyente.
Sa pagtatapos ng kontrata.

Tingnan din: Paano bigyang-katwiran ang pagtaas ng antas ng upa

Tingnan natin ang bawat isa sa mga punto.

1. Ang kontrata ay dapat maglaman ng isang tiyak na listahan ng mga serbisyo ng ahensya

Ang kontrata sa kumpanya ng real estate ay dapat na malinaw na nakasaad ang paksa ng kontrata, i.e. anong mga serbisyo ang ibinibigay sa iyo ng organisasyon.

Bilang isang patakaran, ang mga kumpanya ng real estate ay nagbibigay ng iba't ibang mga serbisyo:

pagpili ng mga pagpipilian sa apartment;
pagsuri sa hanay ng mga dokumento ng pamagat na ipinakita ng nagbebenta;
pag-aaral ng "kasaysayan" ng apartment para sa lahat ng may-ari;
koleksyon ng mga kinakailangang sertipiko at dokumento;
paghahanda at pagtatapos ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta o kasunduan sa paunang pagbabayad (deposito) at pagsubaybay sa pagsunod nito;
pagsasagawa ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta (paghahanda at konklusyon);
pagsusumite ng mga dokumento sa estado at pagkuha ng isang sertipiko ng pagmamay-ari;
presensya bilang saksi kapag nagdedeposito ng pera sa isang safe deposit box at naglilipat ng pera sa nagbebenta;
palamuti ;
kontrol sa paglipat ng pabahay sa bagong may-ari at ilang iba pang mga aksyon.

Ang paksa ng kasunduan ay kinakailangang naglalaman ng mga salita sa pagbili o pagbebenta ng isang apartment, at hindi "sa probisyon ng real estate, pagkonsulta o mga serbisyo ng impormasyon" Sa huling kaso, may pagkakataong magbayad para sa visibility kaguluhan ng aktibidad rieltor, at hindi ang resulta sa anyo ng isang natapos na deal.

Kasama sa maximum na hanay ng mga serbisyo ang: buong suporta sa transaksyon, mula sa pagpili ng mga opsyon hanggang pagpaparehistro ng estado, at pagkatapos ay ilipat ang apartment mula sa nagbebenta patungo sa bumibili.

Ang minimum na pakete ng mga serbisyo ay binubuo ng pagsuri sa ligal na kalinisan ng apartment na pinili mismo ng kliyente (hindi ko inirerekumenda na tanggihan ang serbisyong ito, dahil hindi mo magagawa ang naturang pagsusuri sa iyong sarili), at pagkumpleto ng transaksyon.

Ipilit na ang mga serbisyong ibibigay sa iyo ng ahensya ay detalyado sa kontrata.

2. Ang kontrata ay dapat maglaman ng halaga ng sahod ng ahensya

Dapat matukoy ng kontrata ang tiyak na halaga ng sahod ng ahensya sa anyo ng isang nakapirming halaga (nakapirming presyo) o isang porsyento ng halaga ng apartment at ang mga nakalistang gastos sa transaksyon:

para sa advertising sa apartment;
sa paghahanda ng mga dokumento na kinakailangan para sa pagtatapos ng isang transaksyon;
sa pagtatapos ng transaksyon (pagrenta ng safe deposit box, pagbabayad ng bayad ng estado para sa pagpaparehistro ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta).

Kamakailan, maraming ahensya ang nagbawas ng kanilang komisyon. Kung isang taon na ang nakalipas ang isang 3 porsiyentong komisyon ay itinuring na halos dumping, ngayon ang halagang ito ay nagiging pamantayan. Marami ang nagtakda ng isang nakapirming presyo na 30 libong rubles para sa isang ari-arian.

Ang nakapirming pagbabayad ay ang parehong presyo para sa parehong mga uri ng trabaho; hindi ito nakadepende sa aktwal na halaga ng ari-arian na binibili o ibinebenta. Ang ilan ay naniniwala na ang gayong pakikitungo ay ang pinaka kumikita, dahil ang mga teknolohiya para sa pagbebenta ng isang apartment para sa 2 milyong rubles o para sa 8 milyong rubles ay hindi naiiba sa panimula. Samakatuwid, ang presyo ng mga serbisyo ay nakasalalay lamang sa kung anong uri ng trabaho ang dapat gawin ng mga rieltor: kung ito ay ang pagbebenta o pagbili ng pabahay, o legal na suporta ng natapos na opsyon.

Tingnan din: Paano hatiin ang isang personal na account sa isang apartment

Ang pangunahing bentahe ng isang fixed-price deal ay ang kabayaran ng kompanya ay hindi nakadepende sa halaga ng bahay. Ito ay itinatag sa kontrata.

Maraming mga ahensya ang nagtatago ng kanilang mga komisyon, at ang bawat partido (nagbebenta at bumibili) ay sinabihan na sila ay halos nagtatrabaho nang libre at ang halaga ng kanilang mga serbisyo ay kukunin sa kabilang partido. Ito ay humahantong sa katotohanan na ang isang kasunduan sa isang ahensya, kung saan ang halaga ng mga serbisyo ay hindi malinaw na nakasaad, ay nagpapahintulot sa rieltor na makatanggap ng napakagandang bayad mula sa magkabilang panig.

Pakitandaan na kung may sinipi na bayad sa ahensya, karamihan sa mga ahensya ay hindi naniningil sa nagbebenta hanggang sa maibenta ang property. Ang sitwasyon sa mga mamimili ay iba: ang ilang mga rieltor ay naniningil lamang ng pera kapag bumibili ng bahay, ang ilang naniningil para sa pag-aalok at pagpapakita ng ilang mga ari-arian.

3. Ang kontrata ay dapat maglaman ng panahon ng bisa

Ang kontrata sa ahensya ay dapat tukuyin ang isang panahon na sapat para sa pagbebenta ng real estate, pati na rin ang mga kondisyon para sa pagpapalawig ng panahong ito. Karaniwan, tumatagal ng humigit-kumulang 2 buwan upang makumpleto ang isang karaniwang transaksyon.

4. Dapat tukuyin ng kontrata ang halaga ng ari-arian

Kapag gumuhit ng isang kontrata, kailangan mong bigyang pansin ang presyo ng ari-arian. Ang dokumento ay dapat na malinaw na sumasalamin sa dalawang halaga: ang isa na gagawin ng rieltor na babayaran ka, at ang isa kung saan ibebenta niya ang apartment.

Kadalasan ang mga kontrata ay tumutukoy lamang ng isang presyo. Ano ang ibig sabihin nito para sa hinaharap? Ang iyong apartment ay maaaring nakalista sa isang mataas na presyo, kaya't ito ay magdadala sa iyo ng mahabang panahon upang ibenta ito o hindi ito ibenta. Ngunit kapag nag-expire ang kontrata, kailangan mong bawasan ang presyo, dahil hindi posible na ibenta ang apartment sa malaking halaga, kaya hilingin na ang presyo ng pagbebenta ng apartment ay ipahiwatig sa kontrata, at kasabay nito ay isama ang isang sugnay tungkol sa iyong karapatang tanggihan ang kontrata kung nalaman mong lumampas ang rieltor sa presyong ito.

Kapag pumirma ng isang kasunduan sa isang rieltor, malinaw na tukuyin ang pinakamababang halaga ng ari-arian, sa ibaba kung saan hindi mo gustong ibenta ang bahay.

Ang isang kontrata ay isang paraan ng pag-regulate ng mga relasyon sa negosyo at isang tool para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan. Ang mga editor ng portal site ay mayroong ilang mga kasunduan sa ahensya na ginagamit sa mga kilalang ahensya ng Yekaterinburg. Sinuri ng mga abogado ang mga dokumento at sinabi sa amin kung aling mga punto ang malinaw na nawawala at kung alin ang dapat baguhin pabor sa kliyente.

Sa loob ng 20 taon ng pag-unlad ng merkado ng real estate sa Yekaterinburg, maraming propesyonal at karampatang mga rieltor ang lumitaw. Gayunpaman, ang anumang merkado ay tumatakbo sa loob ng legal na balangkas. Gayunpaman, sa ilang mga kaso, ang gawain ng isang rieltor ay lumalampas sa mga responsibilidad na itinakda sa kasunduan ng ahensya. Halimbawa, may mga kaso kung kailan tinulungan ng mga espesyalista sa ahensya ang kanilang kliyente nang hindi nagmamadaling umalis ang nagbebenta sa ibinebentang apartment. Bagaman hindi ito itinakda ng mga tuntunin ng kontrata.

Gayunpaman, madalas na may mga kaso kapag lumitaw ang mga sitwasyon ng salungatan. Sa napakaraming nakararami, ang dahilan ng kanilang paglitaw ay nakasalalay sa tusong pananalita ng kontrata. At sa paglilitis sa korte, malamang na matatalo ang kliyente. Isaalang-alang natin ang mga sitwasyon kung saan ang "mahina na link" ng kontrata ay maaaring itama sa pabor sa kliyente.

Listahan ng mga serbisyo ng ahensya

Inirerekomenda ng mga abogado na ang mga kliyente ng mga ahensya ng real estate ay igiit na ang mga responsibilidad ng rieltor ay itakda nang detalyado at nang tumpak hangga't maaari sa kasunduan ng ahensya. Nasa ibaba ang wika na maaaring bigyang-kahulugan sa dalawang paraan, pati na rin ang mga sugnay ng mga kontrata na maaaring makapinsala sa mga interes ng kliyente. Ang lahat ng mga pahayag ay mga panipi mula sa mga kontrata na ginagamit sa gawain ng mga ahensya ng real estate sa Yekaterinburg.

Mga pinagtatalunang punto:

1. "Maghanap at magpakita ng isang Bagay na nakakatugon sa mga kinakailangan ng Kliyente."

Bilang isang patakaran, ang mga kontrata ay hindi tumutukoy sa eksaktong bilang ng mga bagay na iaalok sa kliyente sa panahon ng termino ng kontrata. Siyempre, posibleng magustuhan ng mamimili ang unang apartment na ipinakita at bilhin ito. Gayunpaman, sa mga forum ng lungsod, ang mga gumagamit ay madalas na nagpapahayag ng kawalang-kasiyahan sa gawain ng mga rieltor, na, tila sa kanila, pumili at nagpapakita ng napakakaunting mga pag-aari. Kapansin-pansin, kung ang kliyente ay nakapag-iisa na mahanap ang ari-arian at binili ito sa panahon ng kontrata, siya ay obligado na bayaran ang rieltor ng kanyang komisyon. Ang parehong ay mangyayari sa kaso ng maagang pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng kliyente.

Para sa paghahambing, sa mga kasunduan ng ahensya ng mga kumpanya ng real estate sa Moscow ay lumilitaw ang isang katulad na sugnay sa sumusunod na paraan: “Ang Ahensya ay nangangako upang matiyak na ang Customer ay tumitingin ng hindi bababa sa __ apartment na nakakatugon sa mga kinakailangan na tinukoy sa sugnay 1.2 ng Kasunduan.”

Naniniwala ang mga eksperto sa merkado na ang naturang sugnay ay dapat idagdag sa mga kontrata ng mga ahensya ng real estate ng Ural.

"Naniniwala ako na dapat isulat ng mga ahensya na ang pagpili ay dapat magpakita ng hindi bababa sa tatlo hanggang limang bagay sa panahon ng kontrata. Dapat tukuyin ng kontrata ang mga katangian ng bagay na gusto mong bilhin. Pagkatapos ng lahat, ang isang kliyente ay maaaring mag-alok ng hindi bababa sa 200 mga bagay, kahit na ang buong listahan ng presyo, ngunit hindi isa sa mga ito ang babagay."

Upang paliitin ang sample, inirerekomenda ng Ural Chamber of Real Estate na irehistro ang lahat teknikal na mga tampok ang apartment na hinahanap mo: maximum na presyo, distrito ng lungsod, bilang ng mga kuwarto, kabuuang lugar mga apartment, living area, kitchen area, presensya ng balkonahe/loggia, sahig, uri ng bahay, pagkakaroon ng landline na telepono, atbp. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang paglalarawan ay minsan ay limitado sa pagpahiwatig lamang ng pinakamataas na halaga ng nais na bagay, at ang lahat ng mga detalye ay nakasaad sa mga salita. Nangangahulugan ito na ang kontratista ay may pagkakataon na pumili ng mga bagay na sumusunod sa kontrata, ngunit hindi nakakatugon sa mga interes ng customer.

2. "Ihanda ang mga kinakailangang dokumento para sa wastong pagpapatupad ng transaksyon."

Ang talatang ito ay hindi nagbubunyag kung sino ang eksaktong - ang rieltor o ang kliyente - ang mangongolekta ng impormasyon. Sa ilalim ng "paghahanda ng dokumento" sa sa kasong ito maaaring ipahiwatig bilang pagtanggap ng lahat mga kinakailangang dokumento para sa isang transaksyon para sa isang kliyente, pati na rin ang pagsuri sa pagkakaroon ng lahat ng mga sertipiko na ibinigay ng kliyente at kahit na inilalagay ang mga ito sa isang folder sa isang tiyak na pagkakasunud-sunod para sa pagsusumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro. Inirerekomenda ng mga abogado na idokumento kung sino ang gagawa ng koleksyon at ipapakita ito sa kontrata.

3. "Tulong sa pag-aayos ng mutual settlements sa pagitan ng mga partido sa transaksyon".

Marahil ang rieltor ng mamimili ay mag-lobby para sa ideya ng paggamit ng isang safe deposit box para sa mutual settlements o, sa pinakamababa, igiit ang paggamit ng mga serbisyo ng bangko para sa muling pagkalkula at pagsuri ng mga banknotes. Sa isang paraan o iba pa, ang papel ng rieltor sa pamamaraan ng pag-areglo ay hindi malinaw. Kakakalkulahin ba ng ahente ng real estate ang halaga o susuriin mismo ang pagiging tunay ng mga singil, at ang pagkakamali ba ay batayan para sa pagbabawas ng kanyang bayad o maging dahilan para sa pagtatapos ng kontrata? Ang mga tanong na ito ay nananatiling bukas.

4. "Ipatupad ang complex mga aktibidad sa marketing na may kaugnayan sa paghahanap para sa isang bumibili para sa Ari-arian na ibinebenta at ang paghahanap para sa Ari-arian na binibili, kasama. bumuo at maglagay ng advertising (ang mga uri at dami nito ay independiyenteng tinutukoy ng Realtor)"

Ang pag-advertise ng ari-arian na ibinebenta ay isinasagawa sa gastos ng ahente, at siya ay natutukso na huwag magbayad para dito. Halimbawa, maglagay lamang ng ad sa libre mapagkukunan ng impormasyon. Walang alinlangan ang nagbebenta tungkol sa pagiging epektibo ng mga listahan sa mga site na ito hangga't aktibong tumatawag at nagpapakita ang mga mamimili. Gayunpaman, nangyayari na ang mga mamimili ay hindi interesado sa ari-arian, ang pagbebenta ay naantala, at ang rieltor ay tumangging maglagay ng ad sa mga bayad na platform. At pagkatapos ay ang kakulangan ng isang paunang kasunduan sa kung saan ang mga mapagkukunan at sa kung anong dami ng pag-aari ang ia-advertise ay hahantong sa isang salungatan sa pagitan ng kliyente at ng rieltor.

Para sa paghahambing, sa Moscow, tinutukoy ng mga kasunduan ng ahensya kung aling mga mapagkukunan ang ilalagay sa mga ad at kung isasama sila sa tuktok ng pinakamahusay. Ang bilang ng mga banner at streamer na ilalagay sa mga lansangan ng lungsod ay napagkasunduan din nang maaga.

5. "Pagkatapos pumirma ng isang kasunduan sa mamimili, isagawa, kasama ng Kliyente, ang isang paghahanap para sa mga opsyon para sa Binili na Bagay".

Ang sugnay na ito ay isang sipi mula sa kasunduan para sa pagpapalitan ng isang apartment (nagpapahiwatig ng pagbebenta ng apartment ng kliyente at pagbili ng isa pa). Sa isip, dalawang transaksyon para sa alienation at pagbili ay dapat isagawa nang may pinakamababang agwat, mas mabuti sa parehong araw. Gayunpaman, alinsunod sa talata sa itaas, ang paghahanap para sa isang bagay na bibilhin ay dapat lamang magsimula sa araw ng pagpirma sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Tandaan na sa Yekaterinburg, ang mga mutual settlement sa pagitan ng mga partido ay nangyayari sa sandali ng pagpirma ng kasunduan. Kaya, nanganganib ang kliyente na maiwang mag-isa sa pera mula sa pagbebenta ng apartment sa loob ng ilang linggo o kahit na buwan. At dahil sa rate ng paglago ng mga presyo ng pabahay sa Yekaterinburg, pagkatapos ng ilang buwan ng paghahanap, maaaring lumabas na wala nang sapat na pera upang bilhin ang ninanais na pabahay.

Lyudmila Plotnikova, abogado ng UPN:

"May mga pagkakataon na ang isang ahensya ay dapat magbenta at bumili ng isang bagay sa parehong oras. Halimbawa, noong 2011 nagkaroon ng kaso nang ibenta ang isang apartment at walang binili hanggang 2013. Sa panahong ito, tumataas ang mga presyo, at ngayon ay hindi ka na makakabili ng anuman para sa halagang iyon. Ang sitwasyong ito ay isang matinding kaso ng pagkabigo sa pagtupad sa mga obligasyon ng isang ahensya ng real estate. Paano pumasok ang ahensya sa isang deal, napagtanto na ang kliyente nito ay naiwan na may pera sa kamay? Sa ganitong mga kaso, kapag ang pagkakasala ng ahensya ay naitatag, ang isang desisyon ay ginawa upang ibalik ang komisyon ng ahensya nang buo."

Upang hindi maiwan ng pera sa mahabang panahon, dapat mong ayusin sa kontrata ang panahon kung saan dapat makumpleto ang counter transaction. Bilang karagdagan, ang ahente ay maaaring managot para sa pagkasira ng mga nalikom mula sa pagbebenta (halimbawa, pagbabayad ng multa na katumbas ng rate ng refinancing ng Central Bank).

Mga Nawawalang Responsibilidad

SA hiwalay na kategorya Posibleng isama ang mga sugnay na hindi kasama sa mga kasunduan sa ahensya. Ang lahat ng mga puntong ito ay nauugnay sa pagsuri sa kasaysayan ng apartment. Naniniwala ang mga rieltor na imposibleng magreseta sa kontrata ng isang hanay ng mga hakbang upang mapatunayan ang legal na kalinisan ng isang apartment, dahil ang terminong "legal na kalinisan" ay hindi opisyal na umiiral. Siyempre, ang isang ahensya ng real estate ay hindi ang Ministry of Internal Affairs. At ang mga ahente ay limitado sa kanilang kakayahang makakuha ng impormasyon. Gayunpaman, walang pumipigil sa kliyente ng isang ahensya ng real estate na igiit na ang mga sumusunod na responsibilidad ng rieltor ay isama sa kontrata:

1. Pagtanggap ng rieltor ng impormasyon tungkol sa encumbrance ng bagay - humihiling ng sertipiko mula sa Unified State Register;
2. Pagtanggap ng rieltor ng impormasyon tungkol sa pagkakaroon ng utang sa mga pampublikong kagamitan;
3. Pagtanggap ng impormasyon ng rieltor tungkol sa mga taong nakarehistro sa apartment - humihiling ng impormasyon mula sa opisina ng pasaporte;
4. Sinusuri ang mga may-ari ng apartment, gayundin ang mga taong nakarehistro sa Apartment, para sa pagpaparehistro sa isang psychoneurological o drug treatment clinic.

Ang listahan ay hindi kumpleto, at sa bawat kaso maaari itong dagdagan.

Tandaan natin na sa mga salita, ang mga rieltor ay karaniwang nangangako na isakatuparan ang mga pagkilos na ito, at marami talaga ang gumagawa nito, gayunpaman, dahil sa malaking responsibilidad ng gumaganap, ang mga puntong ito ay hindi naayos sa karamihan ng mga kasunduan sa ahensya.

Remuneration ng rieltor

1. “Ang pagbabayad ng kabayaran ng Realtor ay ginagawa sa pamamagitan ng __% na paunang bayad, alinman pagkatapos lagdaan ang kasunduang ito, o pagkatapos pumirma ng isang kasunduan sa bumibili ng Ari-arian. Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang kabayaran ay maaaring bayaran sa ibang paraan».

Kapag bumibili at pumipili ng isang apartment, ang kliyente ay dapat na handa na gumawa ng paunang bayad para sa mga serbisyo ng isang rieltor. Kaya, ang bahagi ng bayad ay dapat bayaran bago makumpleto ang trabaho. Bukod dito, kung sa panahon ng kontrata ang kliyente ay walang oras upang pumili ng isang apartment, kung gayon hindi isang katotohanan na ibabalik ng ahente ang paunang bayad, dahil ang serbisyo ay bahagyang ibinigay, ang rieltor ay gumugol ng oras at natamo ang mga gastos. Samakatuwid, inirerekumenda na itakda ng kliyente sa kontrata na ang ahente ay makakatanggap lamang ng isang komisyon pagkatapos mairehistro ang mga karapatan sa ari-arian sa opisina ng Rosreestr. O ipahiwatig kung aling mga kaso ang paunang bayad ay na-refund.

2. “Nangangakong bayaran ng kliyente ang kabayaran ng Realtor sa ilalim ng kasunduang ito sa halagang __ ng halaga ng pabahay.”

Bilang isang patakaran, ang komisyon ng isang ahensya ng real estate sa Yekaterinburg ay 3-5% ng halaga ng ari-arian. Inirerekomenda ng mga eksperto na tukuyin ang halaga ng kabayaran sa kontrata bilang isang nakapirming halaga. Kung hindi, ang rieltor ay maaaring interesado sa pag-aalok sa kliyente ng pinakamahal na mga ari-arian.

3. "Sa kaganapan ng pagbebenta ng Bagay sa isang presyo na lumampas sa halagang tinukoy sa sugnay 1.1. kontrata, ang Realtor ay tumatanggap ng __% ng pagkakaiba"

Pagtukoy sa kasalukuyang halaga sa pamilihan bagay - ito ay isa sa mga responsibilidad ng isang rieltor. Ang pagtatasa na ito ay hindi pormal, ngunit praktikal. Ito ay pinaniniwalaan na ang isang rieltor ay maaaring magbigay nito batay sa sariling karanasan at kaalaman sa kasalukuyang sitwasyon sa pamilihan. Kung ang kasunduan ay nagtatakda na ang rieltor ay makakatanggap ng isang porsyento ng pagkakaiba sa pagitan ng orihinal na presyo at ang presyo ng pagbebenta, kung gayon ang ahente ay natutukso na sa simula ay maliitin ang halaga ng apartment. At pagkatapos lamang, sa pamamagitan ng kasunduan sa nagbebenta, itaas ang presyo at makibahagi sa pagkakaibang ito para sa iyong sarili.

4. “Ang Realtor ay nangangako na bigyan ang Kliyente ng pagkakataong mag-inspeksyon ng hindi bababa sa (inirerekomendang bilang ng hindi bababa sa 3-5 na opsyon) __ na mga opsyon na ganap na sumusunod sa mga kinakailangan para sa Ari-arian. Kung tatanggihan ng Kliyente ang lahat ng iminungkahing opsyon, ang huli ay nangakong babayaran ang kabayaran ng Realtor sa ilalim ng kasunduang ito sa halagang__ ".

Kung hindi gusto ng kliyente ang lahat ng mga iminungkahing opsyon, at ang apartment ay pinili at hindi binili, pagkatapos ay kailangan pa rin niyang magbayad ng bahagi ng bayad sa ahensya ng real estate. Ang kasunduan sa pagbili ay nagsasaad sa pinong pag-print na ang inirekumendang halaga ng komisyon ay 6-15 libong rubles. Pakitandaan na hindi lahat ng ahensya ay nagsasagawa ng ganitong gawain ng karagdagang bayad. Kapag nagtapos ng isang kontrata, maaari mong tukuyin pinakamababang sukat sahod, o makipag-ugnayan sa ibang kumpanya kung saan hindi mo kailangang magbayad para sa pagpapakita ng tatlo hanggang limang apartment.

5. “Ang Kliyente ay gumagawa ng bahagyang pagbabayad para sa Bagay sa halagang __ sa oras ng pagpirma sa kasunduang ito at isang karagdagang bahagyang pagbabayad para sa Bagay sa halagang hindi hihigit sa __ sa kahilingan ng Rieltor, kapag gumagawa ng isang bahagyang pagbabayad sa mga nagbebenta (may hawak ng copyright) ng Bagay o kanilang mga kinatawan”.

Kapag nagtapos ng isang kontrata, sumasang-ayon ang may-ari na ibenta ang kanyang ari-arian sa mas mataas na presyo kaysa sa kanyang binalak. Ang pagkakaiba sa pagitan ng nais na presyo at ang presyo ng pagbebenta ay nagiging komisyon ng rieltor. Kapag nakahanap ang mamimili ng angkop na ari-arian, nag-aalok ang rieltor na agad na mag-advance upang ang ari-arian ay maalis sa merkado at hindi maialok sa ibang tao. Ang advance ay idineposito sa ahensya ng real estate, na kumakatawan sa panig ng nagbebenta. Ito ay pinaniniwalaan na mas ligtas para sa isang kumpanya ng real estate na maglipat ng pera para sa pag-iingat bago ang isang transaksyon kaysa sa isang indibidwal na maaaring magtago kasama ang mga pondong natanggap sa hindi kilalang direksyon.

Gayunpaman, kung bago pumasok sa isang deal binago ng mamimili ang kanyang desisyon na bumili, kung gayon hindi magiging madali ang pagbabalik ng paunang bayad. Ang katotohanan ay ang serbisyo ay bahagyang ibinigay (ang ari-arian ay inalis sa merkado, walang paghahanap na isinagawa para sa iba pang mga mamimili, ang mga kinakailangang sertipiko ay nakolekta), at ang kliyente ay dapat magbayad ng gantimpala. Ang halagang ito ay kinuha mula sa paunang bayad.

Lyudmila Plotnikova, abogado ng UPN:

“Ipagpalagay na nagpasya akong bumili ng pabahay at gumawa ng paunang bayad para makabili ng apartment. Ang ahensya ay naghanda ng isang pakete ng mga dokumento para makakuha ako ng pautang para bilhin ang apartment na ito, dinala nila ako sa bangko at tinulungan akong gumawa ng aplikasyon. Inaprubahan ng bangko ang pautang para sa akin, ang mga nagbebenta ay handa nang pumasok sa isang deal, nakumpleto nila ang lahat ng kinakailangang mga dokumento, ang ahensya ay naghanda ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Inaabisuhan ako tungkol sa petsa ng paglabas para sa deal. Ngunit sa huling sandali napagpasyahan ko na ang apartment na ito ay hindi angkop para sa akin. Sa sitwasyong ito, ang mga pamantayan ng Civil Code ay nalalapat, ayon sa kung saan ang kostumer ay may karapatang tumanggi na magbigay ng serbisyo, ngunit ang gawaing isinagawa ng ahensya ay dapat bayaran sa proporsyon sa dami ng gawaing isinagawa.

Serbisyo	Bahagi ng serbisyo sa sahod ng ahente
pag-alis ng isang item mula sa pagbebenta	10%
hindi paggawa ng mga aksyon na naglalayong makuha ang napiling bagay ng isang third party	25%
paghahanda ng mga kinakailangang dokumento para sa pagpaparehistro ng transaksyon, kabilang ang pahintulot mula sa guardianship at trusteeship na awtoridad, kung kinakailangan para sa alienation ng apartment	40%
ibigay ang lahat ng kinakailangang impormasyon tungkol sa mga dokumento na mahalaga kapag nagrerehistro ng isang transaksyon	10%
pagtanggal ng rehistro ng lahat ng taong naninirahan sa ari-arian bago pumirma sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta	10%
pagpapatupad ng isang kapangyarihan ng abogado mula sa may-ari ng apartment upang makatanggap ng paunang bayad para sa bagay	5%

Kaya, ang rieltor ay magagawang patunayan na ang serbisyo, halimbawa, ay 85% na ibinigay at hinihingi ang pagbabayad ng kabayaran. Gayunpaman, hindi malinaw kung ang espesyalista sa real estate ay magagawang patunayan sa korte na legal niyang ipinagkait ang advance. Malamang, hihilingin ng korte sa rieltor na ibalik ang paunang bayad sa kliyente. At upang ang rieltor ay mangolekta mula sa dating kliyente aktwal na nagkaroon ng mga pagkalugi, kailangan mong gumawa ng counterclaim.

Oras ng kontrata

Ang kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ay dapat magpahiwatig ng panahon ng bisa nito, pati na rin ang mga kondisyon para sa pagpapalawig ng panahong ito at pagwawakas ng kontrata. Inirerekomenda ng mga eksperto na tapusin ang isang kontrata nang hindi hihigit sa tatlong buwan.

Lyudmila Plotnikova, abogado ng UPN:

“Kailangan mong bigyang pansin ang tagal ng kontrata. Hindi namin irerekomenda na tapusin ang isang kontrata sa loob ng anim na buwan o higit pa. Tatlo hanggang apat na buwan ay sapat na. Kung nasiyahan ka sa lahat: kung paano gumagana ang ahensya, anong mga aksyon ang kanilang gagawin, kung anong uri ng advertising ang lalabas, maaari mong palawigin ang kontrata o wakasan ito dahil sa pag-expire nito."

Pagwawakas ng isang kasunduan

Ang mga kontrata ng ahensya para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ay maaaring wakasan nang maaga nang walang mga parusa lamang sa tatlong kaso:

1. Pagkilos ng force majeure (force majeure);
2. Kamatayan ng may-ari o pagkawala ng legal na kapasidad;
3. Mga gawa ng mga awtoridad kapangyarihan ng estado (lokal na pamahalaan), hindi kasama ang posibilidad ng pagtupad ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata.

Sa ibang mga kaso, sa kaso ng unilateral na pagwawakas ng kontrata, ibinibigay ang mga parusa. Bilang isang tuntunin, ang halaga ng multa ay katumbas ng halaga ng sahod ng rieltor. Gayunpaman, kumpiyansa ang mga abogado na hindi legal ang ibinigay na mga parusa.

"Mayroon kaming isang konsepto bilang" pagtanggi na tuparin ang isang kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo. Alinsunod sa Artikulo 32 ng Batas "Sa Proteksyon ng Mga Karapatan ng Consumer", ang customer ng serbisyo ay maaaring anumang oras tumanggi sa kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo at humingi ng refund Pera bawasan ang aktwal na mga gastos na natamo. Gayunpaman, kung nais ng kliyente na wakasan ang kontrata, ang mga ahensya ng real estate ay karaniwang naglalapat ng mga parusa para sa katotohanan na ang kontrata ay winakasan nang unilaterally. Hindi ito tama. Kung may mga aktwal na gastos na natamo, na kinumpirma ng mga dokumento sa pagbabayad, kung gayon ang ahensya ay may karapatang magbawas. Kung ang mga gastos ay hindi nakumpirma ng mga dokumento sa pagbabayad, labag sa batas na mangolekta ng anumang halaga mula sa kliyente."

Maaaring igiit ng kliyente na ang mga parusa para sa unilateral na maagang pagwawakas ng kontrata ay palitan ng pagbabayad ng mga gastos na aktwal na natamo ng rieltor (na, sa pamamagitan ng paraan, ay dapat na kumpirmahin ng mga dokumento ng pagbabayad).

Responsibilidad sa ilalim ng kontrata

Ayon sa mga abogado, sa Yekaterinburg ang mga rieltor ay may pananagutan sa mga kliyente lamang sa tatlong kaso:

1. Pagtanggi na tuparin ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata (may parusa sa pamamagitan ng pagbabayad ng multa);
2. Pagkawala ng mga dokumento (independiyenteng ibinabalik ng rieltor ang mga dokumento, walang ibinibigay na multa).
3. Pagbebenta ng bagay sa mga ikatlong partido (ibalik sa mamimili ang inilipat na pondo para sa pagbili ng bagay at pagbabayad ng multa sa halaga ng rate ng refinancing ng Central Bank).

Kung ang kliyente ay hindi makapagrehistro ng pagmamay-ari ng apartment na pinili sa tulong ng isang rieltor, o iba pang mga paghihirap na lumitaw sa ari-arian, alinsunod sa kontrata, ang kliyente ay walang hihilingin sa ahente ng real estate. Gayunpaman, ang Kodigo Sibil ay nagbibigay ng responsibilidad ng kontratista para sa hindi magandang kalidad na mga serbisyong ibinigay. At dahil ang resulta ng serbisyo ng rieltor ay ang pagbili ng kliyente ng isang apartment, at ang kliyente ay naiwan na wala ang binili na bahay, ito ay itinuturing na ang serbisyo ay hindi ibinigay.

Marina Timoshenkova, co-chair ng SROO "Society for the Protection of Consumer Rights of the Sverdlovsk Region":

“Nakipag-ugnayan ang bumibili sa isang ahensya ng real estate, at nakahanap ang ahente ng apartment para sa kanya. Matapos tapusin ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ito ay naging apartment na ito ay ipinangako sa bangko. Ang problema ay ang ahensya ng real estate ay hindi mananagot para sa ari-arian na inaalok nito sa kliyente nito, at agad na inaalis ang sarili sa lahat ng responsibilidad. Ngunit itinakda ng Civil Code na ayon sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang apartment ay hindi dapat mabigatan, hindi dapat maaresto, iyon ay, dapat itong libre mula sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Tahimik ang kasaysayan tungkol sa kung paano sinuri ng ahensya ang mga dokumento. Bagama't matapat ang bumibili, obligado siyang ibalik ang ari-arian na ito. Sa kasong iyon, ang mga pagkalugi ay nabawi mula sa ahensya ng real estate, at ibinalik sa kliyente ang bayad na binayaran sa rieltor."

***

Kahit na ang rieltor ay may hindi nagkakamali na reputasyon at inirerekomenda ng lahat ng mga kaibigan at kakilala, ang kasunduan para sa pagkakaloob ng mga serbisyo, kung saan ang balanse ng mga interes ng parehong partido ay pinananatili, ay dapat na isulat nang maingat hangga't maaari. Ito ay hindi lamang makakatulong sa pagpapanatili relasyon sa negosyo sa isang rieltor, ngunit hindi rin para sirain ang pagkakaibigan.