Własny biznes: otwarcie własnego pensjonatu

* W obliczeniach wykorzystano średnie dane dla Rosji

1. PODSUMOWANIE PROJEKTU

Projekt obejmuje budowę i eksploatację pensjonatu na własnej działce położonej na wybrzeżu Azowskim na terytorium Krasnodaru. Obiekt położony jest w bliskiej odległości od miasta Yeisk.

Wymagane inwestycje – 13,8 mln rubli. Projekt charakteryzuje się wysokim poziomem kosztów i znacznym okresem zwrotu, ale ryzyko jest minimalne, a rynek jest w miarę stabilny.

Główną przewagą konkurencyjną projektu jest wysoki poziom jakości usług, w tym dostępność szerokiej gamy usług dodatkowych. Przewaga pensjonatu nad hotelem polega na znacznie prostszych procedurach rejestracji działalności gospodarczej i rejestracji w organach nadzorczych. Ponadto projekt nie wymaga wysoko wykwalifikowanego personelu, złożonej struktury organizacyjnej ani struktury procesów biznesowych.

Kluczowe wskaźniki efektywności ekonomicznej projektu podano w tabeli. 4.

2. OPIS BRANŻY I FIRMY

Celem projektu jest budowa pensjonatu na terenie kurortu (wybrzeże Azowskie na terytorium Krasnodaru, rejon Yeisk). Przewagą pensjonatu nad hotelem jest znacznie prostszy schemat działania: nie ma potrzeby przekształcania działki na komercyjną, nie ma potrzeby nadawania gwiazdek, nie ma potrzeby organizowania restauracji itp. Liczba pokoi w pensjonacie może sięgać 20-30 pokoi, co jest w pełni zgodne z założeniami projektu. Główną grupą docelową są urlopowicze w okresie wakacyjnym, od początku maja do końca września.

W ostatnich latach rośnie zainteresowanie turystyką krajową w Rosji, co jest związane z szeregiem czynników ekonomicznych i politycznych: aneksją Krymu, popularyzacją krajowych kierunków turystycznych na poziomie państwa, spadkiem wypłacalności ludności , konflikty zbrojne na Bliskim Wschodzie itp.

Według Światowej Organizacji Turystyki w 2014 roku Rosję odwiedziło około 28 milionów turystów z zagranicy, co plasuje ją na 9. miejscu na świecie pod względem atrakcyjności turystycznej.

Według Rosstatu od 1995 do 2011 roku napływ turystów zagranicznych do Rosji wzrósł o 27%. Z drugiej strony, w tym samym okresie Rosjanie opanowali także wiele zagranicznych kierunków turystycznych - przede wszystkim plażowych: Turcja, Egipt, Tajlandia, Grecja, Bułgaria. W 2010 roku liczba turystów krajowych wyniosła 32 miliony. Niestety podobnych danych za ostatnie lata nie przedstawiają otwarte źródła Rosstatu ani Federalnej Agencji Turystyki. Należy jednak założyć, że w 2015 roku na krajowe destynacje turystyczne cieszył się jeszcze większy popyt niż w latach poprzednich; a w 2016 roku możemy spodziewać się niespotykanego dotąd wzrostu w branży.

Główną przeszkodą w rosnącej popularności kierunków krajowych jest słabo rozwinięta infrastruktura: stosunkowo niska jakość pokoi, obsługi, brak szerokiej oferty usług; wszystko to na tle dość wysokiego poziomu cen.

Wybrzeże Morza Azowskiego stanowi dziś nieco bardziej ekonomiczną opcję wakacji w porównaniu z wybrzeżem Morza Czarnego na terytorium Krasnodaru czy Krymem. W szczególności Mierzeję Yeisk odwiedzają wczasowicze nawet z odległych regionów, takich jak obwód nowosybirski, Jamalski Okręg Autonomiczny itp. Jednak główną część odwiedzających stanowią goście bezpośrednio z Terytorium Krasnodarskiego i Obwodu Rostowskiego, którzy przyjeżdżają na relaks w weekendy. Dostępność terytorialna i cenowa pozwala nam osiągnąć wyższy poziom obłożenia pensjonatu w porównaniu do hotelu na wybrzeżu Morza Czarnego.

Gotowe pomysły na Twój biznes

Konkurencja w rozpatrywanym regionie jest znacznie mniejsza niż na wybrzeżu Morza Czarnego, to samo dotyczy poziomu usług. W efekcie popularność zdobędzie firma, która zaoferuje najpełniejszy zakres usług i ich wysoką jakość. Planuje się, że będzie to stanowić główną przewagę konkurencyjną projektu.

Sam pensjonat to 3-kondygnacyjny budynek, podpiwniczony i przyległy teren z parkingiem i częścią rekreacyjną dla gości. Na parterze znajduje się recepcja, kuchnia oraz pomieszczenia mieszkalne dla właścicieli i personelu, w piwnicy pralnia, kotłownia oraz inne pomieszczenia techniczne i pomocnicze. Pojemność pokoju składa się z 10 pokoi o łącznej pojemności 30 osób (6 pokoi dwuosobowych i 6 pokoi trzyosobowych). Odległość pensjonatu w linii prostej od linii brzegowej 800 m, od plaży publicznej – 1200 m; Pensjonat znajduje się w pobliżu środków transportu publicznego, co zapewnia wygodę gościom nieposiadającym samochodu. Zakłada się, że można samodzielnie przygotowywać posiłki w wyposażonej kuchni, a także na grillu znajdującym się na sąsiednim terenie.

Struktura zarządzania pensjonatem jest również prosta. Zarządzaniem zajmuje się właściciel projektu, będący stale w pensjonacie. Funkcje pomocnicze do sprzątania domu i terytorium, prania itp. wykonywali sezonowi pracownicy najemni spośród lokalnych mieszkańców. Nie jest wymagany wysoko wykwalifikowany personel.

Całkowita powierzchnia pensjonatu wynosi 600 mkw. Koszty inwestycyjne budowy i wykończenia budynku obliczane są na podstawie średnich cen rynkowych firm budowlanych - 18 000 rubli. / mkw. i wynosi 10,8 miliona rubli. Wyposażenie budynku i terytorium - około 3,0 miliona rubli. Razem – 13,8 mln rubli, które mają zostać zaciągnięte na kredyt na okres 18 miesięcy.

Wszystkie pokoje wyposażone są w systemy split, telewizory i łazienki z prysznicami. Stworzenie dodatkowych miejsc siedzących w każdym pokoju jest możliwe poprzez zastosowanie rozkładanych krzeseł.

Gotowe pomysły na Twój biznes

Jako formę własności wskazane jest wybranie indywidualnego przedsiębiorcy z uproszczonym systemem podatkowym (przedmiotem opodatkowania jest dochód). Właściciel pełni główne funkcje zarządcze i handlowe.

3. OPIS USŁUG

Pensjonat świadczy przede wszystkim usługi noclegowe dla gości, zazwyczaj krótkoterminowe – średnio do 10 dni. Dla zapewnienia konkurencyjności planuje się świadczenie szeregu usług z tym związanych, w większości bezpłatnych. Pełną listę usług przedstawia tabela. 1.

Segment cenowy projektu jest średni; Jednocześnie jakość usług i stan bazy noclegowej są powyżej średniej. Przyciągnie to więcej gości i zapewni ich lojalność w przypadku wielokrotnych wizyt i rekomendacji.

Tabela 1. Lista usług

Nie jest wymagane licencjonowanie usług, nie jest wymagane potwierdzenie kategorii hotelu. Konieczne jest uzyskanie zezwoleń straży pożarnej oraz Urzędu Nadzoru Konsumenckiego.

4. SPRZEDAŻ I MARKETING

Według Rosstatu rynek usług hotelarskich w 2014 roku zmniejszył się w porównaniu do 2013 roku, co wiąże się ze spadkiem wypłacalności społeczeństwa i oszczędności pieniężnych. Spadają wydatki zarówno na podróże turystyczne, jak i służbowe. Wyniki za 2015 rok, uzyskane poprzez ekstrapolację danych z pierwszych trzech kwartałów, pozostają jednak na poziomie z 2014 roku. Jednocześnie wskaźniki zysku i rentowności rosną, osiągając rekordowe poziomy.

Rycina 1. Dynamika głównych wskaźników finansowych rynku usług hotelarskich w Rosji w latach 2011-2015, tys. rubli/%

Należy się spodziewać, że główny spadek rynku nastąpi ze względu na podróże służbowe, a segment turystyczny będzie rósł pod każdym względem. Jest to spowodowane, jak wspomniano powyżej, popularyzacją krajowych kurortów, rozwojem infrastruktury i blokowaniem popularnych kierunków turystycznych.

Popularność Mierzei Yeisk jako obszaru turystycznego wynika z łagodnego klimatu, infrastruktury turystycznej w bezpośrednim sąsiedztwie (Yaysk) - parku wodnego, delfinarium, oceanarium, kawiarni, restauracji, parków itp. Ponadto mikroregion ten jest popularny pod względem aktywności na świeżym powietrzu, przede wszystkim windsurfingu. Ponadto 40 km od Yeisk znajduje się jezioro Khanskoe, słynące z leczniczego błota oraz źródeł wód mineralnych jodowo-bromowych i siarkowodorowych. Zatem możemy mówić jedynie o perspektywach wzrostu popularności Yeysk i Mierzei Yeisk jako kurortu.

Gotowe pomysły na Twój biznes

W szerokim rozumieniu za konkurentów można uznać wszelkie przedsiębiorstwa z branży hotelarsko-gastronomicznej zlokalizowane w danym mikroregionie: pensjonaty, hotele, minihotele i pensjonaty. Ich łączna liczba to około 100 jednostek. Biorąc jednak pod uwagę różny poziom świadczonych usług i pozycjonowanie, jedynie pensjonaty – ok. 30 obiektów – w dalszym ciągu można uznać za bezpośrednią konkurencję. Do głównych wad istniejących pensjonatów można zaliczyć małą pojemność – są to głównie gospodarstwa prywatne przekształcone w pensjonat; monotonna liczba pokoi – kilka identycznych, dość dużych pomieszczeń; udogodnienia, których nie ma w pokoju - wspólna toaleta i prysznic dla kilku pokoi; brak lub niska jakość usług dodatkowych – brak usług kucharza, prania, zmiany pościeli co 7-10 dni itp. W związku z tym realizacja wszystkich podanych w tabeli. 1 zapewnią temu projektowi niezaprzeczalną przewagę konkurencyjną.

Sprzedaż usług pensjonatów prowadzona jest za pośrednictwem biur podróży, których średnie wynagrodzenie wynosi 10% kosztów, a także za pośrednictwem stron internetowych booking.com, eisk-leto.ru itp.; Część wolumenu sprzedaży będzie pochodzić od pośredników pracujących bezpośrednio na miejskich dworcach PKP i PKS. Udział sprzedaży za pośrednictwem agencji i pośredników w pierwszych dwóch latach projektu może osiągnąć 80%, następnie znacznie się zmniejszy, do 30-40% w piątym roku projektu. Dodatkowo konieczne jest stworzenie własnej strony internetowej z pełnym opisem domu, pokoi i usług. Wielkość sprzedaży strony internetowej z dobrym indeksowaniem w wyszukiwarkach może osiągnąć 30-40%. Udział powtórnych wizyt charakteryzujących się dobrą jakością obsługi, zapewniającą wysoką lojalność gości, powinien wynosić co najmniej 25-30%.

Interakcja z agencjami i pośrednikami prowadzona jest bezpośrednio przez właściciela pensjonatu, bez udziału zewnętrznych specjalistów.

5. PLAN PRODUKCJI

Geograficznie obiekt położony jest w bliskiej odległości od miasta Yeysk, z bezpośrednim dostępem do transportu publicznego. Odległość pensjonatu w linii prostej od wybrzeża wynosi 800 m, od publicznej plaży - 1200 m. Yeysk to miejscowość wypoczynkowa na wybrzeżu Azowskim na terytorium Krasnodaru, port morski. Populacja miasta wynosi 85,7 tys. osób; znajduje się u podstawy Mierzei Yeisk, obmywanej przez wody Zatoki Taganrog i ujścia rzeki Yeisk. Klimat jest umiarkowany kontynentalny, charakteryzujący się stosunkowo niskimi opadami atmosferycznymi i brakiem częstych zmian temperatury. Sezon wakacyjny trwa od początku maja do końca września. Infrastrukturę komunikacyjną reprezentuje dworzec kolejowy i autobusowy. Autostrada regionalna łączy Jesk ze stolicą regionu Krasnodarem i stolicą okręgu federalnego Rostowem nad Donem.

Wymagane koszty budowy i wyposażenia budynku wynoszą 13,8 miliona rubli. Powierzchnia budynku liczona jest w oparciu o średnie standardy branży hotelarskiej – 12 mkw. na jednego gościa. powierzchnia całkowita budynku, która jest średnią dla segmentu minihoteli, tj. klasy, wyższej niż pensjonaty. Zapewni to również dodatkową konkurencyjność projektu.

Do budowy budynku pensjonatu planuje się pozyskać lokalną firmę budowlaną, wyłonioną w drodze konkursu. Kryterium wyboru jest nie tylko ostateczny koszt budowy, ale także zastosowanie nowoczesnych technologii, a także jakość dotychczas zrealizowanych przez firmę projektów. Planowany okres budowy i wykończenia budynku to 10-11 miesięcy.

Koszty wyposażenia pomieszczeń pensjonatu przedstawia tabela 2. Oprócz kosztów wskazanych w tabeli dochodzą także koszty wyposażenia terenu, instalacji sygnalizacji pożaru itp.

Tabela 2. Koszty wyposażenia pensjonatu

Zasadniczą część prac zapewniających funkcjonowanie pensjonatu wykonuje bezpośrednio właściciel i jego rodzina. Do wykonywania prac pomocniczych w sezonie wysokim (czerwiec-sierpień) zatrudniani są pracownicy najemni (tabela 3); Wskazane jest zlecanie na zewnątrz księgowości, a także funkcji bezpieczeństwa.

Tabela 3. Fundusz kadrowo-płacowy

Główną pozycją kosztów bieżących są rachunki za media, które można podzielić na część stałą i zmienną. Część stała (koszty stałe) obejmuje minimalną opłatę poza sezonem. Część zmienna zmienia się w zależności od liczby gości w sezonie. Oprócz czynnika sezonowości należy wziąć pod uwagę również obłożenie hotelu ze względu na jego popularność; w pierwszym roku maksymalne obłożenie w sezonie wysokim raczej nie przekroczy 50%. Jednak w przyszłości oczekuje się, że obłożenie osiągnie 90%.

Plan sprzedaży uwzględniający sezonowość przedstawiono w Załączniku nr 1.

6. PLAN ORGANIZACYJNY

Właściciel projektu realizuje wszystkie funkcje zarządcze, handlowe i marketingowe: planowanie, badania rynku, interakcję z pośrednikami i systemami rezerwacji. Pozwala to uniknąć kosztów płacenia menadżerowi. Poza tym w skali pensjonatu funkcje te nie wymagają wysokich kwalifikacji i specjalistycznej wiedzy. Księgowość jest zlecana na zewnątrz. Projekt nie ma struktury organizacyjnej jako takiej – pracownicy najemni i zleceni na zewnątrz podlegają bezpośrednio właścicielowi projektu.

7. PLAN FINANSOWY

Koszty okresu przygotowawczego obejmują koszty inwestycji związane z budową i wykończeniem budynku, a także zagospodarowaniem terenu projektu - 13,8 mln rubli. Koszty okresu głównego obejmują: opłaty za mieszkanie i usługi komunalne, wynagrodzenia pracowników najemnych i outsourcingowych, prowizje od biur podróży, systemów rezerwacji i pośredników, a także koszty świadczenia usług dodatkowych, których wysokość jest wyjątkowo niewielka i trudne do przewidzenia.

Wskaźniki finansowe projektu - przychody, przepływy pieniężne, zysk netto - podano w załączniku 1.

8. OCENA EFEKTYWNOŚCI PROJEKTU

Projekt charakteryzuje się wysokim poziomem kosztów, zarówno finansowych, jak i czasowych. Zaletą jest niski poziom ryzyka i wysoka rentowność po osiągnięciu zaplanowanych celów.

Okres zwrotu projektu wynosi 28 miesięcy, zdyskontowany okres zwrotu wynosi 34 miesiące. Biorąc pod uwagę konieczność obsługi kredytu, projekt zaczyna przynosić zyski już od drugiego roku realizacji. Wskaźniki efektywności projektu podano w tabeli. 4. Wskaźniki liczone są dla okresu trzech lat, jednak biorąc pod uwagę długi okres zwrotu i nieograniczony okres realizacji projektu, już w perspektywie pięcioletniej będą one znacznie wyższe, aż do 1,5 mln rubli. zysk netto rocznie.

Tabela 4. Wskaźniki efektywności projektu

9. RYZYKA I GWARANCJE

Projekt realizowany jest w sektorze usług w dobrze rozwiniętej branży. Branża została opanowana zarówno pod względem technologii świadczenia usług, jak i pod względem geograficznym - region jest już dość rozwinięty jako obszar uzdrowiskowy. Ryzyko związane z realizacją projektu jest minimalne. Na redukcję ryzyka wpływa także pozycjonowanie projektu w segmencie średnim o wysokiej jakości usług – w przypadku konieczności zwiększenia rentowności projektu można zwiększyć koszt usług o 20% bez zauważalnych negatywnych konsekwencji dla elastyczność popytu. Ogólnie można powiedzieć, że wraz ze wzrostem kosztów popyt pozostaje dodatnio nieelastyczny i zyskuje znaczną elastyczność wraz ze spadkiem kosztów.

Główne ryzyka przedstawiono w tabeli. 5.

Tabela 5. Ocena ryzyk projektu i środki zapobiegające ich wystąpieniu lub skutkom

Biorąc pod uwagę, że inwestycje dokonywane są nie w technologię, a w płynny środek trwały, upadłość przedsiębiorstwa nawet w najgorszym scenariuszu dla rozwoju projektu nie jest możliwa. Koszt już wybudowanego i wyposażonego budynku pensjonatu może znacznie przekroczyć koszty jego budowy i wyposażenia.

Denis Miroshnichenko
(C) - portal biznesplanów i poradników dotyczących zakładania małej firmy

10. ZASTOSOWANIA

ANEKS 1

Plan produkcji i główne wskaźniki finansowe projektu w perspektywie trzyletniej