La tua attività: aprire la tua guest house

* I calcoli utilizzano i dati medi per la Russia

1. SINTESI DEL PROGETTO

Il progetto prevede la costruzione e la gestione di una guest house su un terreno di proprietà situato sulla costa di Azov nel territorio di Krasnodar. La struttura si trova nelle immediate vicinanze della città di Yeisk.

Investimenti necessari – 13,8 milioni di rubli. Il progetto è caratterizzato da un elevato livello di costi e da un periodo di ammortamento significativo, ma i rischi sono minimi e il mercato è abbastanza stabile.

Il principale vantaggio competitivo del progetto è l'alto livello di qualità dei servizi, inclusa la disponibilità di un'ampia gamma di servizi aggiuntivi. Il vantaggio di una pensione rispetto a un hotel risiede nelle procedure molto più semplici per la registrazione di un'impresa e la registrazione presso le autorità di vigilanza. Inoltre, il progetto non richiede personale altamente qualificato, una struttura organizzativa complessa o una struttura dei processi aziendali.

Gli indicatori chiave dell'efficienza economica del progetto sono riportati nella tabella. 4.

2. DESCRIZIONE DEL SETTORE E DELL'AZIENDA

L'obiettivo del progetto è la costruzione di una guest house nell'area del resort (costa dell'Azov del territorio di Krasnodar, distretto di Yeisk). Il vantaggio di una pensione rispetto a un hotel è uno schema operativo molto più semplice: non è necessario convertire il terreno nella categoria commerciale, non è necessaria la classificazione in stelle, non è necessario organizzare un ristorante, ecc. La capienza della guest house può raggiungere le 20-30 camere, il che è pienamente coerente con gli obiettivi del progetto. Il gruppo target principale sono i vacanzieri durante le festività natalizie, dall'inizio di maggio alla fine di settembre.

Negli ultimi anni è cresciuto l'interesse per il turismo interno in Russia, che è associato a una serie di fattori economici e politici: l'annessione della Crimea, la divulgazione delle destinazioni turistiche nazionali a livello statale, una diminuzione della solvibilità della popolazione , conflitti armati in Medio Oriente, ecc.

Secondo l'Organizzazione Mondiale del Turismo, nel 2014, la Russia è stata visitata da circa 28 milioni di turisti provenienti dall'estero, il che la colloca al 9° posto nel mondo in termini di attrattiva turistica.

Secondo Rosstat, dal 1995 al 2011 l'afflusso di turisti stranieri in Russia è aumentato del 27%. D'altra parte, nello stesso periodo, i russi hanno dominato anche molte destinazioni turistiche straniere, principalmente balneari: Turchia, Egitto, Tailandia, Grecia, Bulgaria. Nel 2010, il numero di turisti nazionali era di 32 milioni. Sfortunatamente, dati simili degli ultimi anni non sono presentati nelle fonti aperte di Rosstat o dell'Agenzia Federale per il Turismo. Si deve tuttavia presupporre che nel 2015 le destinazioni turistiche nazionali siano state richieste ancora più spesso rispetto agli anni precedenti; e nel 2016 possiamo aspettarci una crescita senza precedenti nel settore.

Il principale ostacolo alla crescente popolarità delle destinazioni nazionali è l'infrastruttura non sviluppata: qualità delle camere, del servizio relativamente bassa, mancanza di un'ampia gamma di servizi; tutto questo sullo sfondo di un livello di prezzo abbastanza elevato.

La costa del Mar d'Azov rappresenta oggi un'opzione di vacanza leggermente più economica rispetto alla costa del Mar Nero del territorio di Krasnodar o della Crimea. In particolare, Yeisk Spit è visitato da vacanzieri anche da regioni remote, come la regione di Novosibirsk, Yamal Autonomous Okrug, ecc. Tuttavia, la quota principale di visitatori sono ospiti direttamente dal territorio di Krasnodar e dalla regione di Rostov, che vengono a rilassarsi durante il fine settimana. L'accessibilità territoriale e di prezzo ci consente di raggiungere un livello di occupazione della guest house più elevato rispetto ad un hotel sulla costa del Mar Nero.

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La concorrenza nella regione in esame è molto più bassa che sulla costa del Mar Nero, e lo stesso vale per il livello del servizio. Di conseguenza, sarà popolare l'azienda che offre la gamma di servizi più completa e la loro alta qualità. Si prevede che questo verrà utilizzato come principale vantaggio competitivo del progetto.

La guest house è un edificio di 3 piani con seminterrato e un'area adiacente con parcheggio e area ricreativa per gli ospiti. Al piano terra si trovano la reception, la cucina, oltre agli alloggi per i proprietari ed il personale; al piano interrato si trovano la lavanderia, il locale caldaia ed altri locali tecnici ed ausiliari; La capacità delle camere è composta da 10 camere con una capacità totale di 30 persone (6 doppie e 6 triple). La distanza della pensione in linea retta dalla costa è di 800 m, dalla spiaggia pubblica – 1200 m; La guest house è facilmente raggiungibile dai trasporti pubblici per la comodità degli ospiti senza auto. Si presume che sia possibile cucinare il proprio cibo nella cucina attrezzata, nonché sulla griglia situata nel territorio adiacente.

Anche la struttura gestionale della guest house è semplice. La gestione viene effettuata dal proprietario del progetto, essendo costantemente presso la guest house. Funzioni ausiliarie per pulire la casa e il territorio, fare il bucato, ecc. svolte da lavoratori stagionali assunti tra i residenti locali. Non è richiesto personale altamente qualificato.

La superficie totale della guest house è di 600 mq. I costi di investimento per la costruzione e la finitura dell'edificio sono calcolati in base ai prezzi medi di mercato delle imprese di costruzione: 18.000 rubli. / mq e ammontano a 10,8 milioni di rubli. Attrezzatura dell'edificio e del territorio: circa 3,0 milioni di rubli. Totale – 13,8 milioni di rubli, che dovrebbero essere presi in prestito per un periodo di 18 mesi.

Tutte le camere sono dotate di sistemi split, TV e bagni con docce. È possibile creare posti aggiuntivi in ​​ogni stanza attraverso l'uso di poltrone letto.

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Come forma di proprietà, è consigliabile scegliere un imprenditore individuale con un sistema fiscale semplificato (l'oggetto della tassazione è il reddito). Il titolare svolge le principali funzioni gestionali e commerciali.

3. DESCRIZIONE DEI SERVIZI

La guest house fornisce, innanzitutto, servizi di alloggio per gli ospiti, solitamente a breve termine, in media fino a 10 giorni. Per garantire la competitività si prevede di fornire una serie di servizi correlati, la maggior parte dei quali gratuiti. L'elenco completo dei servizi è presentato nella tabella. 1.

Il segmento di prezzo del progetto è nella media; Allo stesso tempo, la qualità dei servizi e lo stato delle camere sono al di sopra della media. Ciò attirerà più ospiti e garantirà la loro fedeltà per visite e consigli ripetuti.

Tabella 1. Elenco dei servizi

Non è richiesta la licenza dei servizi, non è richiesta la conferma della categoria dell'hotel. È necessario ottenere le autorizzazioni dei vigili del fuoco e dell'Autorità di Vigilanza sui Consumatori.

4. VENDITE E MARKETING

Secondo Rosstat, il mercato dei servizi alberghieri nel 2014 è diminuito rispetto al 2013, il che è associato ad una diminuzione della solvibilità della popolazione e al risparmio di denaro. Si prevede una riduzione delle spese sia per i viaggi turistici che per quelli d'affari. Tuttavia, i risultati del 2015, ottenuti estrapolando i dati dei primi tre trimestri, rimangono al livello del 2014. Allo stesso tempo, gli indicatori di profitto e redditività crescono, raggiungendo livelli record.

Figura 1. Dinamica dei principali indicatori finanziari del mercato dei servizi alberghieri in Russia nel 2011-2015, migliaia di rubli/%

C'è da aspettarsi che il calo principale del mercato sarà dovuto ai viaggi d'affari e che il segmento turistico crescerà sotto tutti gli aspetti. Ciò è causato, come accennato in precedenza, dalla popolarizzazione delle località turistiche nazionali, dallo sviluppo delle infrastrutture e dal blocco delle destinazioni turistiche più popolari.

La popolarità di Yeisk Spit come zona turistica è dovuta al clima mite, alle infrastrutture turistiche nelle immediate vicinanze (Yaysk) - un parco acquatico, delfinario, acquario, bar, ristoranti, parchi, ecc. Inoltre, questa microregione è popolare in termini di attività all'aria aperta, principalmente il windsurf. Inoltre, a 40 km da Yeisk si trova il lago Khanskoe, famoso per i suoi fanghi curativi e le sorgenti di acqua minerale iodio-bromo e idrogeno solforato. Pertanto, possiamo solo parlare delle prospettive di crescita della popolarità di Yeisk e di Yeisk Spit come resort.

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In senso lato, possono essere considerate concorrenti tutte le imprese ricettive situate in una determinata microregione: pensioni, alberghi, mini-hotel e pensioni. Il loro numero totale è di circa 100 unità. Tuttavia, dato il diverso livello di servizi offerti e di posizionamento, solo le pensioni – circa 30 unità – sono da considerare ancora concorrenti diretti. I principali svantaggi delle pensioni esistenti includono la piccola capacità: si tratta principalmente di abitazioni private trasformate in pensioni; numero monotono di stanze: diverse stanze identiche, piuttosto grandi; servizi non presenti in camera - servizi igienici e doccia in comune per più camere; mancanza o scarsa qualità dei servizi aggiuntivi – mancanza di servizi di cucina, lavanderia, cambio biancheria ogni 7-10 giorni, ecc. Di conseguenza, l'attuazione di tutto quanto indicato nella tabella. 1 darà un innegabile vantaggio competitivo a questo progetto.

Le vendite dei servizi di guest house vengono effettuate tramite agenzie di viaggio, la cui remunerazione media è pari al 10% del costo, nonché tramite i siti Internet booking.com, eisk-leto.ru, ecc.; Parte del volume delle vendite proverrà da intermediari che operano direttamente nelle stazioni ferroviarie e degli autobus della città. La quota delle vendite tramite agenzie e intermediari nei primi due anni di progetto può raggiungere l'80%, poi diminuirà notevolmente, fino al 30-40% entro il quinto anno di progetto. Inoltre è necessario creare il proprio sito web con la descrizione completa della casa, delle stanze e dei servizi. Il volume delle vendite di un sito web con una buona indicizzazione nei motori di ricerca può raggiungere il 30-40%. La percentuale di visite ripetute con una buona qualità del servizio, garantendo un'elevata fedeltà degli ospiti, dovrebbe rappresentare almeno il 25-30%.

L'interazione con agenzie e intermediari viene effettuata direttamente dal proprietario della guest house, senza il coinvolgimento di specialisti terzi.

5. PIANO DI PRODUZIONE

Geograficamente, la struttura si trova in prossimità della città di Yeysk, con accesso diretto ai trasporti pubblici. La distanza della pensione in linea retta dalla costa è di 800 m, dalla spiaggia pubblica - 1200 m Yeysk è una località turistica sulla costa di Azov nel territorio di Krasnodar, un porto marittimo. La popolazione della città è di 85,7 mila persone; si trova alla base dello Yeisk Spit, bagnato dalle acque della baia di Taganrog e dell'estuario dello Yeisk. Il clima è continentale temperato, caratterizzato da precipitazioni relativamente scarse e dall'assenza di frequenti sbalzi termici. La stagione delle vacanze dura dall'inizio di maggio alla fine di settembre. L'infrastruttura dei trasporti è rappresentata dalla stazione ferroviaria e da quella degli autobus. Un'autostrada regionale collega Eisk con la capitale della regione, Krasnodar, e la capitale del distretto federale, Rostov sul Don.

I costi richiesti per la costruzione e l'attrezzatura dell'edificio ammontano a 13,8 milioni di rubli. L'area dell'edificio è calcolata in base agli standard medi del settore alberghiero: 12 mq per ospite. superficie totale dell'edificio, che è la media per il segmento dei mini-hotel, ovvero classe, superiore alle pensioni. Ciò fornirà inoltre ulteriore competitività al progetto.

Per la costruzione della pensione si prevede di coinvolgere un'impresa edile locale selezionata tramite concorso. Il criterio di selezione non è solo il costo finale di costruzione, ma anche l'uso delle moderne tecnologie, nonché la qualità dei progetti precedentemente completati dall'azienda. Il periodo previsto di costruzione e finitura dell'edificio è di 10-11 mesi.

I costi per l'attrezzatura dei locali della guest house sono riportati nella Tabella 2. Oltre ai costi indicati nella tabella, ci sono anche i costi per l'attrezzatura dell'area locale, un sistema di allarme antincendio, ecc.

Tabella 2. Costi per l'attrezzatura di una guest house

La maggior parte dei lavori per garantire il funzionamento della guest house vengono svolti direttamente dal proprietario e dalla sua famiglia. Per svolgere lavori ausiliari nel periodo di alta stagione (giugno-agosto) vengono assunti lavoratori dipendenti (Tabella 3); È consigliabile esternalizzare la contabilità e le funzioni di sicurezza.

Tabella 3. Personale e fondi salariali

La voce principale dei costi correnti sono le bollette, che possono essere suddivise in una parte fissa e una variabile. La parte fissa (costi fissi) comprende il pagamento minimo fuori stagione. La parte variabile cambia a seconda del numero di ospiti per stagione. Oltre al fattore stagionalità, è necessario tenere conto anche dell’occupazione dell’hotel a causa della sua popolarità; nel primo anno, è improbabile che l'occupazione massima superi il 50% durante l'alta stagione. Tuttavia, in futuro si prevede che l’occupazione raggiungerà il 90%.

Il piano delle vendite, tenendo conto della stagionalità, è presentato nell'Appendice 1.

6. PIANO ORGANIZZATIVO

Il titolare del progetto svolge tutte le funzioni gestionali, commerciali e di marketing: pianificazione, ricerche di mercato, interazione con intermediari e sistemi di prenotazione. Ciò evita il costo di pagare un manager. Inoltre, sulla scala di una guest house, queste funzioni non richiedono qualifiche elevate e conoscenze speciali. La contabilità è esternalizzata. Non esiste una struttura organizzativa vera e propria per il progetto: i lavoratori assunti e esternalizzati sono direttamente subordinati al proprietario del progetto.

7. PIANO FINANZIARIO

I costi del periodo preparatorio comprendono i costi di investimento per la costruzione e la finitura dell'edificio, nonché per lo sviluppo del sito del progetto: 13,8 milioni di rubli. I costi del periodo principale comprendono: pagamento per alloggi e servizi comunali, salari di lavoratori assunti e in outsourcing, commissioni di agenzie di viaggio, sistemi di prenotazione e intermediari, nonché costi per la fornitura di servizi aggiuntivi, il cui importo è estremamente ridotto e difficile da prevedere.

Gli indicatori finanziari del progetto - entrate, flusso di cassa, utile netto - sono riportati nell'Appendice 1.

8. VALUTAZIONE DELL'EFFICACIA DEL PROGETTO

Il progetto è caratterizzato da un elevato livello di costi, sia finanziari che di tempo. Il vantaggio è un basso livello di rischi e un’elevata redditività al raggiungimento degli obiettivi pianificati.

Il periodo di ammortamento del progetto è di 28 mesi, il periodo di ammortamento scontato è di 34 mesi. Tenendo conto della necessità di onorare il prestito, il progetto inizia a realizzare profitti a partire dal secondo anno di attuazione. Gli indicatori di prestazione del progetto sono riportati nella tabella. 4. Gli indicatori sono calcolati per un periodo di tre anni, tuttavia, tenendo conto del lungo periodo di rimborso e del periodo illimitato di attuazione del progetto, già in una prospettiva quinquennale saranno significativamente più alti, fino a 1,5 milioni di rubli. utile netto annuo.

Tabella 4. Indicatori di performance del progetto

9. RISCHI E GARANZIE

Il progetto è nel settore dei servizi in un settore ben sviluppato. L'industria è stata dominata sia in termini di tecnologia per la fornitura di servizi che in termini geografici: la regione è già abbastanza sviluppata come area turistica. I rischi associati alla realizzazione del progetto sono minimi. La riduzione del rischio è influenzata anche dal posizionamento del progetto nel segmento medio con un'elevata qualità dei servizi: se è necessario aumentare la redditività del progetto, è possibile aumentare il costo dei servizi del 20% senza conseguenze negative evidenti per il elasticità della domanda. In generale, possiamo dire che all’aumentare del costo, la domanda rimane positivamente anelastica, e acquisisce una significativa elasticità al diminuire del costo.

I principali rischi sono riportati nella tabella. 5.

Tabella 5. Valutazione dei rischi del progetto e misure per prevenirne il verificarsi o le conseguenze

Considerando che gli investimenti non vengono effettuati in tecnologia, ma in beni materiali liquidi, il fallimento dell'impresa anche nello scenario peggiore per lo sviluppo del progetto non è possibile. Il costo di una pensione già costruita e attrezzata può superare significativamente i costi della sua costruzione e attrezzatura.

Denis Miroshnichenko
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10.APPLICAZIONI

ALLEGATO 1

Piano di produzione e principali indicatori finanziari del progetto in una prospettiva triennale